Verordening Beheersregels Grondexploitaties en Strategisch Bezit gemeente Den Haag 2016

1. In de projectopdracht worden doel, programma, aanpak, benodigde middelen, planning en dekkingsbronnen opgenomen om te komen tot een nota van uitgangspunten.

2. De projectopdracht wordt vastgesteld door de portefeuillehouder namens het college. Dekking vindt plaats door middel van voorbereidingsbudgetten.

3. De regels voor autorisatie voor het maken van voorbereidingskosten om te komen tot een nota van uitgangspunten zijn als volgt:

• -.

  Bij voorbereidingskosten tot € 500.000 neemt het college het besluit,

• -.

  Bij voorbereidingskosten van € 500.000 tot € 2,5 miljoen legt het college het besluit, voorafgaande aan definitieve besluitvorming aangaande het maken van deze voorbereidingskosten, ter advisering voor aan de desbetreffende raadscommissie(s) via de wensen en bedenkingen procedure. Bovendien wordt de raadscommissie geïnformeerd indien overschrijdingen worden voorzien.

• -.

  Bij voorbereidingskosten vanaf € 2,5 miljoen neemt de raad het besluit

4. Na vaststelling van een projectopdracht mogen er voorbereidingskosten worden gemaakt.

1. In de nota van uitgangspunten worden de uitgangspunten van het project en de randvoorwaarden waarbinnen het project moet worden uitgevoerd beschreven.

2. De nota wordt vastgesteld door het college. Het college stuurt de nota ter kennisname aan de desbetreffende raadscommissie.

3. Na de vaststelling van de nota van uitgangspunten worden de voorbereidingskosten geactiveerd als immaterieel vast actief, wanneer er anticiperende aankopen plaatsvinden dan worden deze geactiveerd als materieel vast actief cf. hoofdstuk 5 strategisch bezit.

1. De uitvoering van een project start na vaststelling van het projectdocument.

2. In het projectdocument wordt de relatie aangegeven met het door de raad vastgestelde kader zoals aangegeven de programmabegroting.

3. Het projectdocument voldoet aan de uitgangspunten zoals opgenomenin de nota van uitgangspunten, of geeft in een argumentatie aan waarom uitgangspunten niet worden gehandhaafd, en bevat daarnaast stedenbouwkundige randvoorwaarden, uitvoerings- en procedurele aspecten, uitvoeringsplanning en risicoanalyses en een gedetailleerde grondexploitatie. Hierbij wordt de checklist grote projecten (RIS161689), afkomstig uit het rapport Grip op grote projecten (RIS169996A), als leidraad gehanteerd, evenals de aanbevelingen over de overzichtelijkheid van de rapportage.

1. Wanneer tijdens de uitvoering substantieel wordt afgeweken van wat in het projectdocument is gesteld ten aanzien van plankaders zoals opgenomen in de grondexploitatie (projectbegrenzing, programmatische eigenschappen en/of kwalitatieve kenmerken), wordt het projectdocument inclusief grondexploitatie herzien.

2. Onder substantiële wijzigingen het volgende wordt verstaan:

• -.

  afwijkingen van plangrens resulterend in wijziging met minimaal 10% van de totaaloppervlakte van het plan of minimaal 1.000 m2;

• -.

  afwijkingen in de verhouding tussen sociale en vrije sectorwoningen met minimaal 2% (punt);

• -.

  afwijking van het totaal aantal woningen van minimaal 10% van het totaal aantal woningen, met een minimum van 10 woningen;

• -.

  wijziging van oppervlakte programma in m2 bvo (wonen, bedrijven, kantoren, sociaal cultureel, parkeren) met een minimum van 10% van de oorspronkelijke oppervlakte (minimaal 1.000 m2 bvo);

• -.

  meer dan 10% afwijking van het percentage uitgeefbaar terrein (minimaal 1.000 m2);

• -.

  wijziging van kwalitatief uitvoeringsniveau zoals gedefinieerd in het Gemeentelijk Handboek Openbare Ruimte;

• -.

  toevoegen of laten vervallen van infrastructurele werken (bruggen, duikers) met een waarde van meer dan € 250.000;

• -.

  toevoegen of laten vervallen van de begrotingspost overige opbrengsten of dekkingsbijdragen van derden met een minimum van € 250.000;

• -.

  Wijzigingen in de parkeeroplossingen (conform type parkeervoorziening zoals omschreven in de Grondprijzenbrief ), van gebouwd naar maaiveld of van maaiveld naar gebouwd;

3. Overschrijdingen als gevolg van substantiële wijzigingen (‘plankaderwijzigingen’) dienen separaat met akkoord door raad (dan wel college indien gedelegeerd) uit andere middelen dan de Reserve grondbedrijf te worden gedekt. Financiële middelen moeten in de eerste plaats gezocht worden bij reeds door de raad beschikbaar gestelde budgetten in overeenstemming met het doel van deze budgetten.

1. De raad stelt grondexploitaties vast met een nog te verwachten begroting van kosten én opbrengsten van minimaal € 2,5 mln. Grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar worden in alle gevallen door de raad vastgesteld.

2. De raad delegeert aan het college het vaststellen van grondexploitaties met een nog te verwachten begroting van kosten en opbrengsten van maximaal € 2,5 mln.

3. De raad stelt herzieningen vast waarbij de begroting van nog verwachten kosten én opbrengsten ten opzichte van de laatst vastgestelde stand is gewijzigd met minimaal € 2,5 mln.

4. De raad delegeert aan het college het vaststellen van herzieningen waarbij de begroting van nog verwachten kosten én opbrengsten ten opzichte van de laatst vastgestelde stand is gewijzigd met maximaal € 2,5 mln.

5. De grondexploitatie of herziene grondexploitatie bevat (een omschrijving van) plankaders, kosten, opbrengsten (inclusief de planning van de genoemde kosten en opbrengsten in de tijd) gerelateerd aan de oplevering en verkoop van bouwrijpe grond.

6. Voorafgaand aan vaststelling van een grondexploitatie of herziening van een grondexploitatie, stelt het college een vertrouwelijk stuk vast, en stuurt dit vertrouwelijk aan de raad, met daarin minimaal:

• -.

  een tekening met de exacte begrenzing van het project (plangrens, exploitatiegrens, deelgebieden en ruimtegebruik (zoals m2 uitgeefbaar, openbaar en te handhaven terrein);

• -.

  een omschrijving en specificatie van het te realiseren programma (incl. type parkeervoorziening);

• -.

  een overzicht, inclusief onderbouwing, van gerealiseerde en te maken kosten. Alleen kosten die conform de bepalingen van de Wet en het Besluit Ruimtelijke Ordening aan grondexploitatie mogen worden toegerekend en een aantoonbare relatie o.b.v. profijt, proportionaliteit en toerekenbaarheid hebben, voldoen aan het toetsingscriterium voor het opnemen van kosten in de grondexploitatie.

• -.

  Indien van toepassing een overzicht op basis van de Wro/Bro bepalingen voor kosten van bovenwijkse voorzieningen. Voor de omvang van de toerekening van deze kosten zijn de volgende criteria van belang:

  • a)

    Er is profijt of nut van de kosten voor de locatie;

  • b)

    Er bestaat een causaal verband tussen kosten en de grex;

  • c)

    Als meerdere locaties profijt hebben van bepaalde kosten, worden deze kosten naar rato verdeeld over de betrokken locaties.

Overigens gelden deze criteria uiteraard ook voor de overige (binnenplanse) kosten uit de kostensoortenlijst. Hier zal dit echter altijd leiden tot een volledige toerekening van deze kosten aan de grondexploitatie.

• -.

  een raming van de aan het programma verbonden opbrengsten;

• -.

  Conform het BBV wordt facilitair grondbeleid afgezonderd van de operationele grondexploitaties die door de gemeente worden uitgevoerd. Voor de werkzaamheden in de openbare ruimten binnen de plangrens die slechts in beperkte mate via anterieure bijdragen van derden worden gedekt, is hierop een uitzondering gemaakt. Hierbij wordt een werkbare grens gehanteerd van maximaal € 250.000 per operationele grondexploitatie.

• -.

  aanduiding van overige dekkingsbronnen;

• -.

  een fasering van de te maken kosten en opbrengsten incl. cashflowdiagram;

• -.

  een risicoanalyse;

• -.

  een saldo dat gebaseerd is op de startwaarde op de prijspeildatum van de grondexploitatie, de eindwaarde inclusief kosten en opbrengstenstijging en rentekosten en opbrengsten tot het einde van de looptijd en een vertaling van deze eindwaarde op netto contante waarde;

• -.

  een Geo overzicht (grondexploitatieoverzicht) uit het grondexploitatie systeem Pagoni waarin de cijfermatige weergave van het bovenstaande is vastgelegd incl. gehanteerde parameters en datum;

• -.

  te nemen besluit(en).

7. De concept-grondexploitatie of concept-herziene grondexploitatie wordt openbaar aan de raad toegezonden en - tenzij besluitvorming conform artikel 6, lid 2 en artikel 6, lid 4 door de raad aan het college is gedelegeerd - ter besluitvorming aan de raad voorgelegd.

Een grondexploitatie of herziening daarvan inzake besluitvorming onder artikel 6, lid 1 en artikel 6, lid 3 omvat de informatie uit artikel 6, lid 6 voor zover deze geen bedrijfsgevoelige informatie bevat, noch informatie waar de gemeente financieel of anderszins door benadeeld wordt, doch omvat ten minste:

• -.

  een tekening met de exacte begrenzing van het project (plangrens, exploitatiegrens, deelgebieden en ruimtegebruik (zoals m2 uitgeefbaar, openbaar en te handhaven terrein);

• -.

  een omschrijving en specificatie van het te realiseren programma (incl. type parkeervoorziening);

• -.

  een fasering van de te maken kosten en opbrengsten incl. cashflowdiagram;

• -.

  de uitkomsten van de risicoanalyse;

• -.

  een saldo dat gebaseerd is op de startwaarde op de prijspeildatum van de grondexploitatie, de eindwaarde inclusief kosten en opbrengstenstijging en rentekosten en opbrengsten tot het einde van de looptijd en een vertaling van deze eindwaarde op netto contante waarde;

• -.

  te nemen besluit(en).

8. Om bij vaststelling of herziening van de grondexploitatie af te mogen wijken van de minimale vereisten zoals gesteld in artikel 6, lid 6 dient hiertoe expliciet door de raad te worden besloten. In de grondexploitatie of herziene grondexploitatie wordt in zo een geval expliciet aangegeven waarom wordt afgeweken.

1. Afsluiting van een grondexploitatie vindt plaats via de programmarekening en wordt als autonome mutatie verwerkt. De raad wordt hierover door het college via de paragraaf grondbeleid geïnformeerd.

2. Afsluiting van een deelexploitatie met een negatief plansaldo (op contante waarde) vindt via de programmarekening en wordt als autonome mutatie verwerkt. De raad wordt hierover door het college via de paragraaf grondbeleid geïnformeerd.

3. Afsluiting van een deelexploitatie met een positief plansaldo (op contante waarde) vindt plaats via een collegebesluit.

1. De artikelen genoemd onder hoofdstuk 2 met betrekking tot projectfasering zijn eveneens van toepassing op de klusobjecten.

1. In het halfjaarbericht worden de geactualiseerde grondexploitaties met betrekking tot het begrotingsjaar aan de raad voorgelegd, inclusief de doorwerking op baten, lasten, onttrekkingen en dotaties.

1. In de programmarekening worden de geactualiseerde grondexploitaties aan de raad voorgelegd, inclusief de doorwerking op baten, lasten, onttrekkingen en dotaties met betrekking tot het rapportagejaar.

2. In de programmarekening wordt over de uitvoering van de programmabegroting verantwoording afgelegd. De laatste bestuurlijk vastgestelde grondexploitatie (halfjaarbericht, herziening of operationalisering) dient als basis voor de verschillenverklaring. De ontwikkelingen die in het eerste halfjaar hebben gespeeld en waarover in halfjaarbericht is gerapporteerd worden kort samengevat weergegeven. Het gaat om verantwoording over lasten en baten en over dotaties en onttrekkingen aan reserves met inbegrip van de Reserve Grondbedrijf. Er is een overzicht opgenomen van operationele en (recent) afgesloten projecten.

1. Er dient een verschillenverklaring voor een grondexploitatie te worden opgesteld indien:

• -

  het project bij vastlegging van de nieuwe stand (plansaldo) een nog te verwachten begroting van kosten en opbrengsten kent van minimaal € 2.500.000 op startwaarde of;

• -

  afwijking is ontstaan op de kosten en opbrengsten van in totaal meer dan € 250.000 of;

• -

  afwijking is ontstaan van het exploitatiesaldo op contante waarde van meer dan € 250.000.

2. In de verschillenverklaring wordt onderscheid gemaakt in autonome mutaties, mee- en tegenvallers zonder scope- en beleidswijzigingen (ten laste van Reserve Grondbedrijf) en scope- en beleidswijzigingen (herziening, additionele middelen).

3. De verschillenverklaring moet een toelichting geven op afwijkingen zoals gesteld uit artikel 11, lid 1.

1. De MPG wordt vastgesteld door het college.

2. De MPG wordt als onderdeel van de programmabegroting ter kennisname voorgelegd aan de raad.

3. In de MPG wordt het benodigd weerstandsvermogen voor operationele grondexploitaties, klusobjecten en anterieure overeenkomsten die verbonden zijn met een grondexploitatie bepaald. Dit gebeurt op basis van een marktrisicoanalyse, een projectrisicoanalyse van de Top 40 projecten en optelling van de positieve saldi van grondexploitaties en eventuele risicovoorzieningen. Financiële belangen in verbonden partijen (indien daarbij sprake is van het actief voeren van een grondexploitatie) worden hierin ook meegenomen.

4. In de MPG wordt een prognose van de Reserve Grondbedrijf opgenomen voor de komende 5 jaar waarin in ieder geval de prognose van te dekken verslechteringen op operationele grondexploitaties, klusobjecten, de verrekening van verwachte negatieve en positieve exploitatiesaldi van af te sluiten grondexploitaties en de verwachte winstneming van grondexploitaties van verbonden partijen zijn opgenomen.

5. De MPG gaat per jaarschijf in op mutaties van lasten en baten en mutaties van dotaties en onttrekkingen aan reserves ten opzichte van de vorige MPG.

6. Het rapport van de MPG wordt gepubliceerd en is geschikt voor de openbaarheid. In de geheime Bijlage MPG worden projectrisicoanalyses opgenomen van de Top 40 projecten en grondexploitaties van verbonden partijen. De Bijlage MPG wordt ter inzage gelegd in de leeskamer van de griffie (vanwege privaatrechtelijke verplichtingen met partners in publiek- private samenwerking is de gemeente niet volledig vrij om gevoelig geachte informatie ten aanzien van een PPS zelfstandig openbaar te maken. Ten tweede kan openbaarheid van deze gegevens de gemeente financieel of economisch schaden).

1. Aan bestuurlijke documenten, die betrekking hebben op grote projecten (waaronder projecten met grondexploitaties), wordt een stroomschema ‘proces en informatie’ toegevoegd cf. RV 19/2010. Significante afwijkingen t.o.v. het door de raad vastgestelde stroomschema worden inclusief verklaring door het college gemeld aan de raad. In voortgangsrapportages wordt een geactualiseerde versie van het stroomschema opgenomen.

2. Het exploitatiesaldo wordt weergegeven als startwaarde (ook nominale waarde genoemd), eindwaarde en netto contante waarde.

3. Deze regels gelden uitsluitend voor gemeentelijke grondexploitaties en niet voor grondexploitaties van Verbonden Partijen. Hierover vindt separate besluitvorming plaats door de raad.

1. Voor het doen van strategische aankopen wordt een rentedragende lening aangetrokken bij de Centrale Treasury.

2. Bij strategische aankopen onder € 1.000.000 neemt het college het besluit. Bij strategische aankopen boven € 1.000.000 legt het college het besluit, voorafgaand aan de definitieve besluitvorming, ter advisering voor aan de desbetreffende raadscommissie(s). Bij strategische aankopen boven € 2.500.000 neemt de raad het besluit.

3. De dekking van de kapitaals- en exploitatielasten van het strategisch bezit komen ten laste van de Reserve Vastgoedexploitaties (RVE). De reserve is bestemd voor de verrekening van het exploitatieresultaat van verspreid bezit, de verrekening van exploitatieresultaat van strategisch vastgoed dat buiten masterplangebieden structuurvisie valt en de verrekening van exploitatieresultaat van herontwikkeld vastgoed voortkomend uit fase van herontwikkeling en de fase van beheer van herontwikkeld vastgoed.

1. De Verordening beheersregels grondexploitatie en strategisch bezit gemeente Den Haag 2014 (RIS279682) wordt ingetrokken.

2. De Verordening beheersregels grondexploitatie en strategisch bezit gemeente Den Haag 2016 treedt in werking de dag na bekendmaking en werkt terug tot en met 1 januari 2016.