Regeling vervallen per 01-01-2021

Regionale Woonvisie Land van Heusden  en Altena

Geldend van 04-02-2016 t/m 31-12-2020 met terugwerkende kracht vanaf 01-01-2016

Intitulé

Regionale Woonvisie Land van Heusden  en Altena

De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem

De woningcorporaties Stichting Woonlinie, Woonservice Meander en Land van Altena

Redactie en onderzoeksondersteuning Gert Jan Hagen (SmartAgent / SpringCo) Anne van Eldonk (Fakton)

Met dank aan de Kerngroep

Rianne de Graaf, gemeente Werkendam 

Jan van Soest, gemeente Woudrichem 

Michiel Huijbregts, gemeente Aalburg 

Janneke van de Kreeke, Woonlinie 

Susan Goes, Meander

Eline Pruissen, gemeente Werkendam

afbeelding binnen de regeling

Hoofdstuk Samenvatting

Deze regionale woonvisie is een gezamenlijk product van de gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem en de corporaties Stichting Woonlinie, Woonservice Meander en Woonstichting Land van Altena. De woonvisie heeft betrekking op de periode 2016-2019.

De woonvisie beschrijft de bouwstenen voor het wonen van het Land van Heusden en Altena. De belangrijkste bouwsteen zijn de bewoners van dit gebied. Het zijn mensen met een hoog arbeidsethos, een hoge betalingsmoraal, spaarzaamheid, gebondenheid aan de eigen gemeenschap/kern, ingetogen gedrag, lagere verhuisdrang, gemeenschapszin, waardering voor traditie en vakmanschap, sterkere drang tot vrijwilligerswerk, maar ook sociale controle en morele beoordeling. Dit biedt ingrediënten voor gemeenschapsvorming, die goed kan aansluiten op het proces van toenemende individuele verantwoordelijkheid in het domein van wonen, leven en zorg.

In het Land van Heusden en Altena is sprake van een hoogwaardige woon- en leefomgeving in de buurt van werkgelegenheidsconcentraties. We constateren dat de woningvoorraad niet meer op alle punten aansluit bij de behoeften van de wijzigende bevolking. Er komen veel meer 1- en 2-persoonshuishoudens en veel meer ouderen. Dit zal leiden tot een vraag op de woningmarkt naar andere woonvormen en ook goedkopere woningen. Meer en betere communicatie tussen partijen en vooral met de bevolking zal eraan bijdragen dat behoeften scherper in beeld worden gebracht en investeringen op elkaar worden afgestemd, waardoor meer bereikt kan worden.

We hebben 10 principes benoemd die we als richtinggevend beschouwen voor het be-leid en de uitvoering. Deze zijn hierna verwoord. Deze principes sluiten goed aan op de lokale cultuur en de vraagstukken waar we ons de komende jaren voor gesteld zien.

We gaan een andere manier van sturing inzetten. We willen minder zelf bepalen wat waar precies moet komen, maar ontwikkelingen aan de burgers en markt overlaten. Deze ontwikkelingen zullen we toetsen aan onze principes en vervolgens die ontwikkelingen toelaten, dan wel stimuleren. die daaraan het beste tegemoet komen. Dat vereist een grotere duidelijkheid naar de burgers en externe partijen toe, die we nadrukkelijk zullen uitnodigen om met ideeën en voorstellen te komen.

We hebben onze richtinggevende principes in 8 handelingsperspectieven uitgewerkt, die de basis vormen voor de prestatieafspraken die we met elkaar zullen maken.

Borging vindt plaats door periodiek overleg in een brede woontafel van het Land van Heusden en Altena en halfjaarlijks bestuurlijk overleg met gemeenten en corporaties met ondersteuning van de ambtelijke kerngroep. Voorts monitoren wij de resultaten van het beleid, waarop bijsturing kan plaatsvinden. De woonvisie zal tweejaarlijks worden herijkt, inspelend op de dynamiek in het brede woondomein.

afbeelding binnen de regeling

Hoofdstuk 1 Introductie: waarom een woonvisie?

De gemeenten Aalburg, Werkendam en Woudrichem en de woningcorporaties Stichting Woonlinie, Woonservice Meander en Woonstichting Land van Altena hebben er-voor gekozen om gezamenlijk een woonvisie op te stellen voor het Land van Heusden en Altena.

De regionale woonvisie dient als basis voor een regionale woonagenda en prestatieafspraken voor de periode 2016-2019 en heeft tot doel om een woonklimaat te realiseren dat past bij de woon- en leefambities van alle (toekomstige) bewoners van het Land van Heusden en Altena. Een en ander vindt plaats tegen de achtergrond van ingrijpende veranderingen in de verhouding tussen gemeenten en corporaties, sterke

fluctuaties in het economisch perspectief en snel oplopende maatschappelijke vraagstukken. In de nieuwe Woningwet wordt de mogelijkheid geboden om per 1 januari 2016 een woningmarktregio te definiëren, waarin de corporaties actief zijn. Hierover vindt inmiddels overleg plaats tussen de corporaties en de gemeenten.

De visie is gebaseerd op deskresearch in combinatie met een uitgebreide interviewronde onder stakeholders (gemeenten, corporaties, bewonersorganisaties, zorginstellingen en diverse marktpartijen) en een brede Woontafel met genoemde partijen. In de deskresearch is gebruik gemaakt van de consumentendatabase van SmartAgent en modellen ten behoeve van het ramen van de effectieve vraag op de markt.

De visie start met een beschrijving van de context: de verander(en)de samenleving. Daarin staan we stil bij ontwikkelingen in de bevolkingssamenstelling van de regio en belichten we enkele belangwekkende trends die de beleving van het wonen beïnvloeden.

Vervolgens analyseren we de bouwstenen van het Land van Heusden en Altena. Deze rubriceren we naar mensen, leefomgeving, woningvoor-raad/grond/plancapaciteit, communicatie/informatie en investeringspotentieel.

Dan benoemen we onze richtinggevende principes voor een bestendige wo-ningvoorraad. Deze principes geven antwoord op de vraag waarom we dit woonbeleid willen voeren. Met elkaar vormen ze het toetsingskader voor beleidsvoornemens, plannen en investeringen.

Vervolgens schetsen we het handelingsperspectief om invulling aan deze principes te geven. Dit handelingsperspectief geeft antwoord op hoe we het beleid vorm willen geven: op welke wijze kunnen we gezamenlijk oplossingen bereiken en belemmeringen slechten?

Tot slot staan we stil bij de borging van de woonvisie. De woonvisie vormt de basis voor wat we feitelijk gaan doen. Dit zal worden geconcretiseerd in prestatieaf-spraken tussen gemeenten en corporaties.

afbeelding binnen de regeling

Hoofdstuk 2 Context: de verander(en)de samenleving

De bevolking van het Land van Heusden en Altena verandert

Zoals eigenlijk overal in Nederland wordt de bevolking in het Land van Heusden en Altena ouder. Dat is een mooi vooruitzicht. Want we worden niet alleen ouder, we blijven ook tot op hogere leeftijd vitaal. Daardoor kunnen we een beetje langer blijven werken, maar vooral meer tijd besteden aan het leven zelf. Er is meer tijd en ruimte voor hobbies, om op de kleinkinderen te passen, of om aandacht te besteden aan onze nog oudere buurt-genoten. In de bovenste grafiek zien we dat de groep 75+ een continue stijging doormaakt, gevolgd door de groep 65-75 en 55-65.

De babyboomers wijken in gedrag en mentaliteit sterk af van de voorgaande generaties en zullen in de komende decennia hun stempel drukken op hoe de samenleving (en dus ook de wijze waarop we wonen) eruit komt te zien. We verwachten dat ook de differentiatie onder ouderen (ouderen met verschillende leefstijlen en woonvoorkeuren) sterk toeneemt.

De leeftijdstoename gaat gepaard met een wijziging van de huishoudensstructuur. In de onderste grafiek zien we dat het aantal gezinshuishoudens (de grijze lijn) nagenoeg gelijk blijft. Dat geldt ook voor de eenoudergezinnen (de gele lijn). De eenpersoonshuishoudens (waaronder erg veel ouderen) groeien volgens de provinciale prognoses van 5.000 naar 7.000 in 2030. En de tweepersoonshuishoudens groeien naar ongeveer 7.500. Dat betekent dat 2/3 van het aantal huishoudens in het Land van Heusden en Altena uit één of twee personen bestaat.

Het gemiddelde vraagprofiel van kleine en vaak oudere huishoudens is anders dan van jongere gezinnen. Dat geldt niet alleen voor de woningvoorraad, maar ook voor de voorzieningenstructuur en de inrichting van de woonomgeving. Er is sprake van accentverschuivingen: van school naar ontmoetingsplek, van consultatiebureau naar ouderenzorg, van speelplein voor kinderen naar een plek waar ouderen aan lichaamsbeweging kunnen doen. Veel meer zullen we uitgaan van een multifunctioneel gebruik van voorzieningen.

afbeelding binnen de regeling

Maar de omgeving verandert misschien nog wel sneller

Ieder huishouden moet wonen. De condities waaronder dat proces plaatsvindt wijzigen in een hoog tempo. De individualiserende maatschappij vraagt een grotere eigen verantwoordelijkheid en participatie. Omdat we steeds hoger zijn opgeleid en over meer hulpbronnen beschikken om eigen keuzen te maken en plannen uit te voeren, zijn we ook in staat om die rol te pakken. Niet iedereen, en daar hebben we een collectieve zorgplicht, maar wel een steeds groter deel van de bevolking. Het vraagt dan wel om meer ruimte om die eigen keuzes uit te kunnen voeren. Aan technologische kant speelt de ICT een belangrijke rol. We zien dat ouderen op weg zijn om de grootste gebruikers te worden van sociale media. Zo is ‘gaming’ voor ouderen echt in opkomst. De connectiviteit zorgt voor vele mogelijkheden om prettiger alleen te kunnen wonen en contact te hebben met die mensen met wie je ook contact wilt hebben. Het economische vooruitzicht is misschien wat minder gunstig. Er is sprake van een sterke mondiale dynamiek, die een grote invloed heeft op het perspectief van de burger. De vastigheid neemt af, de lasten nemen toe, de concurrentie tussen mensen groeit qua banen, scholen voor de kinderen, de beste plekken om te wonen.

En dat is allemaal van invloed op hoe we ons voelen en hoe we de wereld om ons heen beschouwen. Om daar meer over te weten, moeten we ons wenden tot de sociale wetenschappen. Sociologen noemen de zoektocht naar belonging een van de belangrijke effecten van individualisering. De mens die zich heeft vrijgemaakt van dorp en familie zal steeds meer tijd en energie besteden aan de vraag: Waar hoor ik bij? Dit vertaalt zich in een behoefte aan herkenbare identiteit: je wilt zien wat voor vlees je in de kuip hebt, voordat je vastere relaties aangaat met de buurt, met de bewoners in een complex. Steeds vaker gebruiken ouderen het woord leefgemeenschap. Het besef dat de overheid zich terugtrekt, dat kinderen verder weg wonen, dat ouder worden gepaard gaat met een grotere afhankelijkheid, zorgt ervoor dat men groepsvorming (communityvorming) als een logisch en aantrekkelijk alternatief gaat zien. Dat kunnen de buren zijn in de buurt waar je al jaren woont en de kinderen hebt zien opgroeien, maar dat kan zich ook vertalen in energie om samen met die buren een deel van het toekomstige leven (en wonen) vorm te geven.

Dit is de context waarbinnen de toekomstige woningvraag wordt geformuleerd.

Hoofdstuk 3 Bouwstenen van het Land van Heusden en Altena

Er is altijd sprake van een verschil tussen vraag en aanbod. Dat verschil heeft zowel kwantitatieve kenmerken (er zijn teveel of te weinig woningen) als kwalitatieve kenmerken (de woningen passen beter of minder goed bij de vraag, waardoor mensen wegtrekken of genoegen nemen met een mindere oplossing). De woonvisie geeft een beeld van het verschil tussen vraag en aanbod, zowel kwantitatief per kern als kwalitatief. Voor de vraag baseren we ons op het getoonde verhuisgedrag in de afgelopen jaren (zie bijlage: Achtergronden). We baseren ons daarmee op wat mensen werkelijk doen en niet alleen op wat ze zeggen te willen doen.

Om de voorraad kwalitatief te laten aansluiten op de vraag beschikt het Land van Heusden en Altena over de volgende bouwstenen:

  • 1.

    Mensen (menskracht, denkkracht, moraal)

  • 2.

    Leefomgeving (natuur, historie, gemeenschap)

  • 3.

    Woningen (voorraad, grond, plancapaciteit)

  • 4.

    Communicatie en informatie

  • 5.

    Investeringspotentieel (bewoners, bedrijven, corporaties, beleggers, overheid)

afbeelding binnen de regeling

Artikel 3.1. Mensen (menskracht, denkkracht, moraal)

De eerste bouwsteen is de mens zelf. De combinatie van normen/waarden, ondernemerschap, arbeidsmoraal en opleiding bepalen de woon- en leefambities van de bevolking. We hebben in de studie de leefstijlmethodiek van SmartAgent gehanteerd en constateren dat de onderliggende drijfveren van de bevolking van Land van Heusden en Altena vooral groepsgericht en enigszins introvert gekleurd zijn. Het gaat dan om waarden als ontmoeting, verbondenheid, betrokkenheid, hulpvaardig, fatsoen, privacy, warmte, respect, verdraagzaamheid, presteren. Het is geen Wassenaar waar representatie belangrijk is. En ook lijkt het niet op de gezelligheid van de kermis in Tilburg of de kosmopolitische leefstijl in Amsterdam. In het Land van Heusden en Altena heeft men meer aandacht voor de gemeenschap, voor het geloof, voor het gezinsleven, voor ondernemerschap, voor het land en de ruimte. Dat maakt het Land van Heusden en Altena bijzonder en vormt voor vele inwoners en inverhuizers, waaronder mensen die na de studietijd teruggekeerd zijn naar deze regio, een unique selling point. Dit is de identiteit van Land van Heusden en Altena.

Deze identiteit vertaalt zich in een hoog arbeidsethos, een hoge betalingsmoraal , spaarzaamheid, gebondenheid aan de eigen gemeenschap/kern, ingetogen gedrag, lagere verhuisdrang, gemeenschapszin, waardering voor traditie en vakmanschap, sterkere drang tot vrijwilligerswerk, maar ook sociale controle en morele beoordeling. Dit biedt ingrediënten voor gemeenschapsvorming, die goed kan aansluiten op het proces van toenemende individuele verantwoordelijkheid.

afbeelding binnen de regeling

Artikel 3.2. Leefomgeving (natuur, historie, gemeenschap)

Het land van Heusden en Altena ligt als eiland aan de rand van economisch krachtige gebieden met veel werkgelegenheid, voorzieningen en grote woonwijken. Het is een eiland met dorpen en kleine plaatsen en een sterke onderlinge betrokkenheid. Men is gewend zelf de broek op te houden; er is ondernemerschap. De geloofsbeleving speelt hierbij ook een belangrijke rol, maar – en dat kenmerkt dit eiland ook – niet op een dwingende manier. Er zijn reformatorische delen, katholieke gedeelten en vrijzinnige en meer neutrale gebieden in het Land van Heusden en Altena. Deze variëteit zorgt voor een situatie waarin de eigen identiteit kan worden beleefd binnen de ruimere gemeenschap van het eiland. Het Land van Heusden en Altena heeft meer kenmerken van de salad bowl dan de soup (zie uitleg hiernaast). Dit is een hele sterke uitgangspositie voor de toekomst, omdat het vraagstuk van identiteit voor mensen steeds belangrijker wordt. De burger zoekt de gemeenschap waar hij/zij zich thuisvoelt. Het Land van Heusden en Altena heeft het in zich om door de veelkleurigheid veel mogelijkheden te bieden aan mensen om zich thuis te voelen. Deze positie leidt ook tot een hoger niveau van samenredzaamheid. Men lost de vraagstukken graag zelf op, binnen de eigen gemeenschap. Dit sluit heel goed aan op de participatiesamenleving, mits daar voldoende ruimte voor wordt geboden.

Naar de toekomst toe wordt de positionering van het Land van Heusden en Altena alleen maar krachtiger. De economische kerngebieden worden sterker en daarmee groeit ook de aantrekkingskracht van de gebieden die in die invloedsfeer liggen. De A27 wordt verbreed, waarmee de interactie met buiten verder zal toenemen. De steden worden stedelijker, maar ook in 2030 zal een groot deel van de bevolking niet in steden willen wonen, ook al is het voorzieningenniveau daar hoger. De steden bieden niet de sociale context, de geborgenheid, de kleinschaligheid, de relatie met de natuur en het landelijke leven, die het woongebied in het Land van Heusden en Altena wel te bieden heeft.

Het besef om deel uit te maken van het Land van Heusden en Altena is on-der de inwoners nog niet zo sterk ontwikkeld. Wanneer de regio zich nadrukkelijker als interessante woon-, werk- en toeristische regio op de kaart gaat zetten, zal de beleving van een gezamenlijke identiteit verder toenemen.

afbeelding binnen de regeling

We zijn gauw geneigd om veranderingen negatief te interpreteren. Jongeren trekken weg, gaan elders studeren en als hoogopgeleide vinden ze geen werk in het Land van Heusden en Altena. Als ze er al überhaupt zouden willen wonen, want ze hebben zich ook nog eens cultureel onttrokken aan het benauwde dorpse leven. Dit beeld wordt vaak neergezet, maar is dat juist? Jongeren die in het Land van Heusden en Altena zijn opgegroeid, zijn groot geworden in een duurzame gemeenschap, waar gewoond, gewerkt, gerecreëerd kan worden en waar voldoende ruimte is geweest voor ontplooiing en ondernemerschap. Deze ondergrond is een voedingsbodem waar later uit kan worden geput, als men zelf kinderen heeft, die men in een dergelijke omgeving (en niet in een grootschalig Vinex-gebied) wil laten opgroeien. Waar de kinderen nog slootje kunnen springen en bij de scouting kunnen gaan. Het Land van Heusden en Altena ligt als gebied dicht bij hoogwaardige werkgelegenheidsconcentraties. Dus als men behoefte heeft aan de kwaliteiten die voor het wonen in het Land van Heusden en Altena aanwezig zijn, dan kan men zich hier nestelen zonder dat de werkfunctie in gevaar komt. Dit is echt anders dan een gebied in Noordoost-Groningen, Zeeland of Limburg. Hier is sprake van het beste van twee werelden.

  

Om die duidelijke en krachtige uitstraling naar buiten te behouden, willen we de expliciete kwaliteiten van de regio behouden en versterken. Geen groot-schalige uitbreiding, geen monotonie. Maar organische ontwikkeling, kleine aantallen, veel zelfbouw of samen met een groep, en veel differentiatie. Dat houdt de regio dorps.

  

We willen meer aandacht besteden aan het gezamenlijk – als Land van Heusden en Altena – naar buiten treden om bewoners, recreanten en wer-kers beter aan de regio te verbinden.

  

Artikel 3.3. Woningvoorraad

De woningvoorraad staat er goed bij. Iedereen in het Land van Heusden en Altena kan goed en betaalbaar wonen. De leefbaarheid is hoog. Maar de voorraad wijkt steeds meer af van de woningvraag. We hebben een woningvoorraad met veel kubieke meters. Veel meer dan men per persoon in de steden heeft. Deze woningvoorraad is vooral gebouwd voor gezinnen in de decennia die achter ons liggen. Circa 90% van de woningvoorraad bestaat uit eengezinswoningen. Inmiddels bestaat minder dan de helft van de huishoudens uit gezinnen: dit aandeel neemt tot 2030 verder af. Hoewel ook veel 1- en 2- persoonshuishoudens graag in een eengezinswoning wonen, zal er een toenemende behoefte ontstaan aan woningen die beter zijn afgestemd op andere levensfasen. Omdat een woning veel langer meegaat dan de wijzigingen in de bevolkingssamenstelling, is het sleutelen aan het bestaande vastgoed de eerste oplossingsrichting om de voorraad beter op de vraag aan te laten sluiten.

Er is ruimte genoeg. Maar het lukt ons onvoldoende om door doorstroming ruimte vrij te maken. Dat heeft te maken met allerlei belemmeringen, die niets met de woningen zelf te maken hebben, maar institutioneel van aard zijn. Ouderen blijven wonen in hun grote woning, omdat een kleinere woning, als gevolg van huurharmonisatieprocessen, duurder is dan hun huidige woning. Het levert financieel eerder nadelen dan voordelen op. Wanneer we de nieuwe woning lager prijzen en de oude woning harmoniseren bij leegkomst, wordt misschien wel een beter rendement behaald naast een positief doorstromingsresultaat. Uiteraard alleen wanneer ouderen te kennen geven graag door te willen stromen en dit past binnen de wettelijke mogelijkheden.

We zien dat de druk op de onderkant van de woningmarkt toeneemt. Verschillende ontwikkelingen zijn hiervoor verantwoordelijk.

  • -

    Kleinere huishoudens hebben per huishouden een lager inkomen.

  • -

    Extramuralisering (ouderen en zorgbehoevenden). Dit zijn huishoudens die meer op de bestaande voorraad zijn aangewezen en over het algemeen lage inkomens hebben.

  • -

    Statushouders. De opgave om statushouders te huisvesten is gegroeid van circa 100 tot circa 200 personen per jaar. Dit zijn voor 80% alleenstaanden, die allen een woning nodig hebben.

  • -

    Lastenverhoging energie en zorg.

Er is een toenemende behoefte aan kleinere en goedkopere woningen. Ook daarvoor kan de bestaande voorraad een dienst bewijzen. Of het nu voor starters, statushouders, gescheiden huishoudens, mensen met licht psychische problematiek is. Een grote woning van € 750 huur is ook 3 kamers van € 250,-- huur. Deze transformatie kan niet overal, maar vast wel op diverse plekken in het Land van Heusden en Altena. Daarmee wordt de ruimte in de voorraad aan de onderkant vergroot, zonder dat het gepaard gaat met grote investeringen. De corporaties wijzen er wel op dat dit ook om meer woonbegeleiding vraagt.

afbeelding binnen de regeling

Daarnaast kan leegstand in (voormalige) verzorgingshuizen, bedrijfsmatig en maatschappelijk vastgoed mogelijkheden bieden om – misschien tijdelijk - tegemoet te komen aan de woningvraag van kleinere huishoudens met beperkte kapitaalkracht. De behoefte aan tijdelijke vormen van wonen neemt in de hele samenleving toe. Het beter benutten van bestaande ruimte is een oplossingsstrategie die kan bijdragen aan vele vragen die er leven.

De woningvoorraad is op dit moment goed betaalbaar en beschikbaar. Er is geen sprake van grote scheefheid (mensen die te duur of juist te goedkoop wonen, zie het schema hiernaast). Hoewel de huurachterstanden niet sub-stantieel oplopen (betalingsmoraal), neemt de vraag naar goedkopere wo-ningen toe. Dit betekent dat we goed op onze hoede moeten zijn om vol-doende goedkope woningen voor de doelgroep beschikbaar te houden. Splitsen van woningen zorgt voor meer goedkope woningen, tijdelijke wo-ningen dragen ook daaraan bij en de corporaties investeren in duurzaamheid, waarmee de lastenstijging verder zal worden beperkt.

De aandacht moet zeker niet alleen uitgaan naar de onderkant van de markt. Een belangrijke groep die op dit moment in de woningmarkt weinig mogelijkheden heeft betreft de huishoudens met een te hoog inkomen voor de sociale sector en een te laag inkomen voor de koopsector (dan wel, deze groep wil vanuit flexibiliteitsperspectief of gebruiksgemak blijven huren). Corporaties moeten de sociale huurwoningen in principe verhuren aan huishoudens met een inkomen tot en met modaal. De groep daarboven met een inkomen van 1,5 modaal betreft 23% van het aantal huishoudens. Zij zijn aangewezen op de goedkope koopwoningvoorraad (hier gedefinieerd als woningen onder € 200.000,--) en middeldure huurwoningen. Dat is bij elkaar 17% van de woningen. De woningvoorraad is voor deze groep te krap bemeten. Vergroting van deze voorraad met meer huurwoningen boven de liberalisatiegrens is nodig.

Maar het Land van Heusden en Altena wil ook voor huishoudens met een hogere koopkracht (ondernemers, hoog opgeleide professionals) een hoogwaardig woon- en leefklimaat bieden. Het ontwikkelen van landgoederen, zoals in de gemeente Woudrichem plaatsvindt, is een mooi voorbeeld om deze groep met een bij het landschap en de historie passend woonconcept te bedienen.

Als we een analyse maken van de toekomstige vraag en die vergelijken we met de beschikbare gronden en plancapaciteit, dan constateren we dat de plannen nog niet overal in lijn zijn met de vraagontwikkeling. In de bijlage (Achtergronden) is deze vergelijking opgenomen. In de plannen zijn meer koop eengezinswoningen opgenomen dan waar vraag naar is. Dit geldt met name voor de dure koop.

Op basis van de effectieve vraag is er ruimte voor huur en ‘gestapelde wo-ningen’ in alle segmenten. Onder gestapelde woningen worden ook senio-renwoningen begrepen, die ook grondgebonden kunnen zijn. Gemeten naar de actuele vraag lijkt ruimte te bestaan in Werkendam, Hank en Nieuwendijk. In Rijswijk, Andel, Eethen en Veen dreigt overcapaciteit. Natuurlijk is de toekomst onzeker, maar we willen waken voor teveel korte termijnbeleid. Voor een startend gezin is een goed geïsoleerde nieuwbouwwoning voor € 185.000 mogelijk aantrekkelijker dan een bestaande woning in een jaren 80 wijk. Maar iedere nieuwe eengezinswoning vergroot wel de mismatch in de voorraad. We zullen daarom overproductie tegengaan en nieuwbouwmogelijkheden goed afstemmen op de gewijzigde behoeften van de bevolking. Een goed voorbeeld van dit beleid laat de nieuwste fase Den Eng in Veen zien. Hier hebben de eengezinswoningen uit de planvorming plaats gemaakt voor 9 kleinschalige eenpersoonswoningen binnen één woongebouw. Dit leidt ook tot een betere mix van jong en oud.

Te weinig is er sprake van integraal beleid. Partijen zijn gericht om hun eigen doelen te bereiken. De gemeente hanteert uniforme vastgestelde grondprijzen die inmiddels in meerjarenperspectief zijn ingerekend en die tegenover andere gemeentelijke lasten en investeringen staan. De corporatie stoot delen van bezit af om liquiditeiten te genereren voor de verhuurdersheffing of investeringen. De ontwikkelaar bouwt vooral rijwoningen omdat deze in de huidige markt doorgaans de meeste opbrengst genereert. Ondertussen worden de belangen van de gehele gemeenschap niet goed bediend. Want rijwoningen zijn er in de bestaande voorraad in voldoende mate. In de toekomst hebben we er zelfs te veel. Wanneer de eengezinswoningen straks door overlijden steeds meer leegkomen, ontstaat er overcapaciteit. Dan zal de prijs van de bestaande voorraad onder druk komen te staan.

Omdat nieuwbouw maar 0,5 tot 1% per jaar aan de voorraad toevoegt is het des te belangrijker om strategisch de juiste keuzen te maken waar en hoeveel woningen van welk soort worden gerealiseerd. Deze afweging is tevens noodzakelijk in het kader van de ladder voor duurzame verstedelijking.

We zien dat er behoefte is en gaat ontstaan aan andere woonvormen die de populatie van de toekomst beter gaan bedienen. Maar innovatie op dit gebied komt nu niet tot stand door ieders optimalisatie op eigen doel.

Nieuwe vormen van wonen voor ouderen is een cruciaal onderdeel van de woonvisie. Die moeten worden gestimuleerd. Het is daarbij wenselijk dat niet op één model wordt ingezet, maar dat een veelheid van experimenten en initiatieven gaat ontstaan in nauwe samenwerking met de bevolking. Ouderen hoeven niet te verhuizen, maar we willen het ze wel goed naar de zin maken. Iedere doorstroming van een oudere naar een nieuwe woning, levert een woning voor (startende) gezinnen op.

Woningen en zorginfrastructuur

Voor het Zorgnetwerk Land van Heusden en Altena hebben onderzoeksbureau SOAB en Jobse Advies een onderzoek verricht naar de toekomstige vraag op het gebied van wonen, zorg en welzijn in de regio. Zie bijlage 10. Hieruit komt het volgende beeld van de behoefte versus het actuele aanbod naar voren.

  • 1.

    Intramuraal. Op dit moment is er sprake van een overcapaciteit, deze slaat echter om rond 2020. De spreiding van intramurale capaciteit is onevenwichtig over de regio.

  • 2.

    Zelfstandig wonen nabij zorg. Middels nieuwbouw of transformatie bedraagt de opgave 450 woningen in de periode 2014-2024 en 320 woningen in de periode 2025-2030.

  • 3.

    Voor ouderen geschikte woningen. De woningvoorraad heeft veel mogelijkheden om woningen aan te passen en geschikt te maken voor bewoning door een oudere. Corporaties kunnen woningen uitbreiden met bijvoorbeeld een 2e toilet. Particulieren kunnen worden gestimuleerd om zelf maatregelen te treffen aan hun woning, die bewoning op hogere leeftijd gemakkelijker maakt.

  • 4.

    Optimaliseren zorginfrastructuur daar waar veel ouderen langer thuis wonen. Denk daarbij ook aan maatregelen buiten de zorg die bijdragen aan het welbevinden van senioren, zoals ontmoetingsplekken met activiteiten en ruimte voor beweging.

Voorzieningen

De indeling in A-, B- en C-kernen biedt naar onze mening een goed en functioneel kader voor de investeringen in de zorg- en voorzieningeninfrastructuur. Bij de kleinste kernen zijn de voorzieningen stelselmatig verdwenen. Dat is een gevolg van veranderde economische en maatschappelijke condities. Daar is weinig tot niets aan te doen. Door de technologische ontwikkeling (domotica, internet etc) en mobiele services (AH service, mobiele prikpost, carpoolen naar A kern, etc) kunnen mensen eigenlijk steeds verder weg wonen. Maar de voorzieningen hadden ook vaak een ontmoetingsfunctie. En daar is wel wat aan te doen. Creëer mogelijkheden dat mensen elkaar kunnen blijven ontmoeten, wanneer daar belangstelling voor is. Want dat was ook vaak de functie van de buurtsuper, een soort van dorpsplein. Voor het in stand houden van een dorpsplein (figuurlijk) is heel wat minder nodig dat voor het in stand houden van een winkel. Dat kan al heel goed bij een kleine kern. Er zijn binnen het Land van Heusden en Altena mogelijkheden genoeg om die huishoudens die graag dichtbij voorzieningen willen wonen, te bedienen. Maar er zijn ook huishoudens die dat niet willen. We praten met de kernen waar voorzieningen verdwijnen en spelen met maatwerk in op hun vraagstukken en behoeften.

De mogelijkheden voor met name corporaties om te investeren in de woon- en leefomgeving zijn in de herziene woningwet ingrijpend veranderd. Het werkdomein van corporaties wordt beperkt tot de kerntaken: huisvesting en beheer voor de doelgroep met lage inkomens.

Woonladder

Het zorgvraagstuk richt zich niet alleen op ouderen. We dragen ook zorg voor mensen die niet automatisch over voldoende ‘woonvaardigheden’ beschikken. Middels preventie en sociale begeleiding zorgen we ervoor dat mensen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen (blijven) wonen. We zullen ons gaan inzetten voor een betere vraag en aanbod over de gemeentegrenzen heen.

Artikel 4 Communicatie en informatie

De ouder wordende bevolking is een belangrijke groep in het Land van Heusden en Altena. Tegelijkertijd is dat een erg lastige groep om te bedienen, zo blijkt uit iedere studie. Ze zijn kritisch, hebben vaak al hun hypo-theek afgelost en wonen goedkoop, zijn gewend aan de eigen woning én eigen buren én eigen buurt, hebben minder energie om te verhuizen, hebben geen ruimtegebrek, etc. Toch blijkt ook telkens weer dat hun woonsituatie steeds verder afwijkt van de woonbehoefte. Naarmate het aanbod beter aansluit en belemmeringen worden geslecht, zullen mensen gaan verhuizen. Eerst voorzichtig, maar naarmate de markt zich verder ontwikkelt, steeds meer.

Goede communicatie met de (ouder wordende) bevolking is essentieel. Niet bevoogdend, maar wel heel informatief en verbredend. We willen de bevolking bij het beleid betrekken en laten meedenken over de mogelijkheden om hun huis aan te passen, over locaties en nieuwe woonvormen.

Bij de communicatie is het goed om rekening te houden met de leefstijl (groen en geel) van (een groot deel van) de doelgroep. Deze is gevoelig voor een persoonlijke benadering, heldere procedures en een professionele aanpak.

Artikel 5 . Investeringspotentieel

Alle partijen (bewoners, bedrijven, corporaties, beleggers, overheid) zijn bezig met investeren. We bereiken met deze investeringen meer wanneer ze op elkaar aansluiten. Een corporatie die investeert in duurzaamheid voor woningen voor lagere inkomensgroepen kan deze bijvoorbeeld betalen uit de verkoop van woningen voor starters, die zelf investeren in een hogere toekomstwaarde van de woning. Ze zullen daartoe meer geneigd zijn, wanneer de uitgangspositie van die woning goed is (duurzaam) en de buurt (woonomgeving) ook goed op orde. Investeringen in de woonomgeving lokken investeringen van particulieren uit. Idem dito voor investeringen in zorgknooppunten en een woonomgeving die geschikt is voor ouderen. Ook dan zullen ouderen eerder geneigd zijn te investeren in levensloopbestendigheid van hun eigen woning. Volgens het zorgnetwerk is daaraan een grote behoefte (zie ook bijlage10).

De wereld van ouderen verandert in hoog tempo. Over 20 jaar kunnen we ons een verzorgingshuis nog nauwelijks herinneren. Tientallen woonconcepten met al of niet zorg zullen ontstaan. Sommige zullen weer verdwijnen, andere zullen in omvang groeien. In de steden zie je al het verschijnsel van de Baugruppe, waarin mensen samen op een locatie hun eigen woning realiseren. In het Land van Heusden en Altena zijn zeker ook mensen die zoiets willen. Alleen weten wij en zij het nog niet. Deze (latente) vraag moet verder worden ontwikkeld. Hoewel een ouderenwoning vaak synoniem is geworden met een appartement, denken we dat de vraag naar grondgebonden ouderenwoningen wel eens groot zou kunnen zijn. Ouderen zouden op jongere leeftijd verleid kunnen worden om naar een dergelijke woning te verhuizen.

Beleggers zijn nog niet veel gezien in het Land van Heusden en Altena. Maar er is geen reden dat deze interesse niet zou kunnen toenemen. Er is immers een duidelijke vraag. De financieringsmogelijkheden in de koopsector nemen af en voor ouderen (maar ook jongeren met bijvoorbeeld een tijdelijk contract) is kopen minder aantrekkelijk of niet bereikbaar. Het juiste product op de juiste plek moet investeringen en vervolgens doorstroming mogelijk maken.

We zullen de mogelijkheden om ontwikkelingen mogelijk te maken beter in beeld brengen: waar staat vastgoed leeg, wat mag worden gerealiseerd, welke ruimte hebben we in de plancapaciteit. Het is denkbaar dat dat zich tot een soort van marktplaats vastgoed zou ontwikkelen.

afbeelding binnen de regeling

Hoofdstuk 4 Richtinggevende principes

Op basis van onze gesprekken met stakeholders, onze analyse van de data en onze verwachtingen van de toekomst formuleren we de volgende doelstellingen:

  • 1.

    Wij willen bouwen waar de bevolking (ook op termijn) behoefte aan heeft. We houden rekening met de toename van het aantal kleine huishoudens en met de ouder wordende bevolking.

  • 2.

    Wij willen kansen benutten die zich in de bestaande voorraad voordoen. De bestaande voorraad is gebouwd voor grotere huishoudens. Dat betekent dat de bestaande voorraad ruimte biedt om meer kleine huishoudens te huisvesten.

  • 3.

    Wij hebben oog voor eigen identiteit en authenticiteit. Er is sprake van identiteitsverschillen tussen de kernen en gemeenten. We waarderen deze verschillen en vinden het belangrijk dat we dat terugzien in de manier waarop we onze woon- en leefomgeving vormgeven. Op het niveau van het Land van Heusden en Altena trekken we gezamenlijk op.

  • 4.

    Wij sturen vanuit organische ontwikkeling. Dat betekent dat we de (menselijke) maat van onze huizen en dorpen willen terugzien in de bouw van nieuwe woningen: kleinschalig, divers en hoge kwaliteit.

  • 5.

    Wij koesteren ondernemerschap en eigen initiatief. We vinden het belangrijk dat de bevolking zoveel mogelijk bijdraagt aan het maken van de eigen woon- en leefomgeving.

  • 6.

    Wij geven ruimte aan innovatie en experimenten. We denken dat innovatie belangrijk is voor de inspiratie van de gehele bevolking.

  • 7.

    Wij houden oog voor de onderkant en geven ruimte aan de bovenkant. De betaalbaarheid wordt belangrijker. Daarom zorgen we voor voldoende goedkope woningen in de woningvoorraad. Maar iedere (potentiele) bewoner van de regio krijgt de ruimte.

  • 8.

    Wij willen de woningvoorraad verder verduurzamen. De corporaties investeren in duurzaamheid van hun woningen. Wij willen particuliere huiseigenaren middels voorlichting stimuleren om ook te investeren in duurzaamheid.

  • 9.

    Wij faciliteren het zorgen voor elkaar. We zijn een regio, waarin zorgzaamheid tot de kernwaarden behoort. We zullen deze attitude met investeringen in infrastructuur versterken.

  • 10.

    Wij willen bijdragen aan het zorgeloos grijs worden. We zorgen voor meer initiatieven en experimenten om beter in de woonbehoeften van ouderen te voorzien.

Hoofdstuk 5 Handelingsperspectief

De richtinggevende principes vormen het antwoord op de waarom-vraag. Waarom trekken wij als gemeenten en corporaties samen op om het wonen in het Land van Heusden en Altena vorm te geven?

Hieronder gaan we in op de vraag hoe we deze doelen het beste kunnen realiseren. Dit noemen wij het handelingsperspectief, geschetst langs 8 lijnen. Deze vormen vervolgens de basis voor prestatieafspraken (de wat-vraag).

Artikel 5.1. Afwegingskader: bewuste sturing op richtinggevende principes

Belangrijker nog dan de lijstjes met aantallen te bouwen woningen vinden we het ontwikkelen van een goed afwegingskader voor beleid en investeringen, die past bij de ambities van de bevolking in het Land van Heusden en Altena. Een soort lokale ladder van duurzame verstedelijking. Dat is toch vaak een afweging op een heleboel vlakken tegelijk. Het is niet 1+1=2. Een mooi voorbeeld vinden we het afwegingskader dat Woonlinie gebruikt bij investeringen: voldoet het plan aan keuzevrijheid, kwaliteitseisen, energiezuinigheid, draagt het bij aan een evenwichtige wijkopbouw, aan kwaliteit van de leefomgeving, draagt het bij aan ontmoeting.

De woonvisie van het Land van Heusden en Altena beoogt een afwegingskader voor beleid en investeringen te vormen; een toetsingskader voor nieuwe initiatieven van gemeenten, corporaties, zorgpartijen, marktpartijen en niet te vergeten burgers. Hiernaast is een voorbeeld uitwerking opgenomen: de treden van deze lokale ladder voor duurzame ontwikkeling zijn verder uitgewerkt in bijlage 11. De initiatiefnemers van een plan zorgen voor de bewijsvoering en overtuiging dat hun ideeën en plannen bijdragen aan de principes in de Woonvisie. Voorts wordt gekeken of, met name in het geval van nieuwbouw in de uitleg, het initiatief ook in de bestaande voorraad of bestaand bebouwd gebied kan worden gerealiseerd, welke belemmeringen er mogelijk zijn en hoe deze op te lossen en welke samenwerking nodig is om het initiatief tot ontwikkeling te brengen.

De corporaties informeren de gemeenten over het strategisch voorraadbeleid dat zij willen voeren.

Artikel 5.2. Grondbeleid voor kwaliteit in woon- en leefomgeving

Met gronduitgifte of planologische toestemming aan (nieuwbouw) ontwikkelingen willen we bijdragen aan een evenwichtige woningvoorraad. Dit betekent dat we niet alleen producten mogelijk willen maken die op dit moment goed in de markt lopen (meer van hetzelfde, vooral rijtjes). Om marktpartijen te stimuleren bij te dragen aan de richtinggevende principes moet er sprake zijn van een wenkend perspectief. Zo kan worden overwogen om mandjes te maken: ontwikkelaars krijgen het recht om eenvoudige plots te ontwikkelen (bijv. rijtjes), wanneer zij ook bijdragen aan andere doelstellingen (bijv. concept voor ouderen of een transformatieopgave). Op deze wijze kunnen partijen financieel verantwoord investeren en wordt gehandeld in lijn met het afwegingskader.

We zijn ons bewust van het feit dat er vanuit de verschillende grondbedrijven belangen zijn om de boekwaarden die op complexen rusten terug te verdienen met gronduitgifte (financiële positie gemeenten). Ondanks het feit dat we met nieuwbouw slechts een deel van de woningvoorraad beïnvloeden (ca. 1% per jaar), vormt nieuwbouw juist een kans om in te spelen op de verander(en)de behoefte. We zien het grond(prijs)beleid dan ook niet primair als een verdienmotor, maar we willen juist met uitgifte en planologische toestemming bijdragen aan onze richtinggevende principes. Dit kan betekenen dat de grondprijzen bijgesteld moeten worden om meer verschillende, gedifferentieerde producten met wellicht ook lagere grondprijzen mogelijk te maken. Immers, ontwikkelaars, beleggers als ook burgers zullen pas kavels afnemen als er een sluitende business case voorligt.

Daarnaast streven we naar meer uniformiteit (tussen gemeenten) in de grondprijsmethodiek, zodat ontwikkeld wordt waar vraagdruk is en niet daar waar de grondprijs het laagst is. De residuele grondprijsmethodiek is één van de mogelijkheden die bij de ontwikkeling van de productsegmenten (type en kwaliteit) gebruikt zou kunnen worden. In deze methodiek is de grondprijs de afgeleide: het residu van de opbrengst van de woning (VON-prijs/beleggingswaarde, excl. BTW), verminderd met de stichtingskosten die bestaan uit bouwkosten, bijkomende kosten, algemene kosten, winst en risico en financieringskosten.

afbeelding binnen de regeling

Artikel 5.3. De burger weet, denkt, doet en beslist mee

Het woonbeleid is lange tijd gericht geweest op nieuwbouwbeleid, waarin vooral gemeenten en professionele marktpartijen de nieuwe plekken vorm gaven. Nu is de burger weer aan zet. We willen actief met onze inwoners (jong tot en met oud) aan de slag gaan. Dat kan door middel van een continue betrokkenheid van bewoners in bijvoorbeeld een panel of een denktank met wie we de belangrijkste kwesties op het gebied van wonen bespreken, zoals experimenten, invulling van vrijkomende locaties, beeldkwaliteitsplannen, etc. We waken ervoor dat het te institutioneel wordt. Misschien is een actieve facebook-pagina al voldoende. Het gaat er om dat we telkens die burgers betrekken, die inzichten, argumenten, meningen en gevoelens toe kunnen voegen aan de (professionals) discussie.

Er zijn veel veranderingen in het woon- en zorgdomein. Soms zijn de consequenties hiervan, zelfs voor professionals, moeilijk te doorgronden. Goede communicatie over de mogelijkheden en beperkingen op het gebied van wonen en zorg met de (ouder wordende) bevolking is essentieel. Niet betuttelend, maar wel informatief en verbredend (perspectiefvol). We willen onze inwoners informeren en laten meedenken over bijvoorbeeld de mogelijkheden om hun huis aan te passen, over locaties en nieuwe woonvormen. In onze communicatie houden we rekening met de leefstijlen .

Artikel 5.4. . Ideeën en ondernemerschap

We denken dat innovatie belangrijk is voor de inspiratie van de gehele bevolking en om te komen tot nieuwe concepten inspelend op (latente) behoeften. Uit onderzoek blijkt dat nieuwe ontwikkelingen vaak ontstaan in de rode leefstijl, waarna blauw hier kapitaalkracht aan toevoegt. Deze doelgroepen moeten dan ook steviger betrokken worden; daarnaast denken wij dat (landelijk opererende) conceptontwikkelaars bij kunnen dragen aan transitie. In de stedelijke gebieden experimenteren zij volop met nieuwe concepten; zij kunnen actief worden uitgenodigd om mee te denken in oplossingen die werken in het Land van Heusden en Altena. Voorts kan een extra zetje gegeven worden door goede voorbeelden die bijdragen aan onze richtinggevende principes te ondersteunen.

Bij de toelichting op de nieuwe Omgevingswet gaf de Minister van Infrastructuur en Milieu onomwonden aan het onbegrijpelijk te vinden dat een verbouwing van een deel van een boerderij tot woning van de boer, die het bedrijf aan zijn zoon heeft overgedragen, wordt geweigerd op basis van de stank- en geluidscirkel van die boerderij, waar de boer al zijn

hele leven in heeft gewoond. Dat vinden wij ook. We zien dat er vanuit de hogere overheden meer ruimte wordt geboden aan beleid van onderaf. Dat juichen we toe en die ruimte zullen we invullen in lijn met onze richtinggevende principes.

Artikel 5.5. Nieuwe woonconcepten en partijen

De vraag op de woningmarkt wijzigt in een hoog tempo. Deels als gevolg van natuurlijke ontwikkelingen, zoals de demografie. Deels als gevolg van beleidsmaatregelen van de overheid. Als gevolg van het (financieel) scheiden van wonen en zorg zullen ouderen steeds langer thuis (moeten) wonen. Verzorgingshuizen komen daardoor leeg te staan. Op steeds meer plekken blijkt dat het vastgoed nieuwe doelgroepen weet te vinden en andersom. De overmaat aan ruimte leidt tot veel mogelijkheden om meer groepen (jongeren, gescheiden mensen, statushouders, mensen met een beperking, buitenlandse arbeidsmigranten) te bedienen in hun woonbehoefte.

We zijn ons ervan bewust dat de verschillen tussen mensen en hun voorkeuren steeds groter worden. Dat geldt ook voor ouderen. Voor het wonen betekent dat, dat het aantal keuzemogelijkheden voor mensen om zo te wonen zoals ze werkelijk zouden willen, verder moet toenemen. In de nieuwbouw is dat goed te realiseren, maar ook in de bestaande voorraad zullen mogelijkheden aanwezig zijn om te komen tot nieuwe (tijdelijke) woonvormen die goed aansluiten op vragen in de markt.

In het middensegment ontstaat ruimte voor vrije sector huur: middeninkomens die niet meer in aanmerking komen voor sociale huur en tegelijkertijd te weinig verdienen om hun wooncarrière in de koopsector te verwezenlijken. Naast het motief van financierbaarheid, zijn behoefte aan flexibiliteit (arbeidsmarkt, mobiliteit, eigendom verliest status), gebruiksgemak en comfort/ontzorging duidelijke trends die commerciële, particuliere huur aantrekkelijk maken. Op dit moment weten (landelijk) opererende partijen het Land van Heusden en Altena nog moeilijk te vinden. We vinden het belangrijk om actiever deze doelgroep (institutioneel of private equity) te verleiden om in dit segment te investeren.

Artikel 5.6. Een betaalbare en beschikbare woningvoorraad

Hoewel de huurachterstanden niet substantieel oplopen (betalingsmoraal, actief reageren door de corporaties) is het wel duidelijk dat meer huishoudens in financiële problemen raken. Landelijk is dat zichtbaar in de stijging van betalingsproblemen bij Bureau Kredietregistratie in Tiel. De afgelopen jaren nam het aantal mensen dat in de financiële problemen kwam steeds toe. In 2013 was de stijging het grootst. In het Land van Heusden en Altena is een kopgroep verbetering schuldhulpverlening actief met deelname vanuit corporaties, gemeenten, maatschappelijk werk en de kredietbank.

We verwachten dat hierdoor de vraag naar goedkopere woningen verder toe zal nemen. Dit betekent dat we scherp moeten zijn om voldoende goedkope woningen voor de doelgroep beschikbaar te houden.

De maandelijkse woonlasten worden steeds meer bepaald door het energieverbruik. Een label hoger scheelt al gauw € 15 tot € 25 per maand.

De sociale huurwoningen hebben een gunstiger milieulabel dan de particuliere markt. De corporaties hebben zich als doel gesteld om voor 2024 80% van hun woningen te verduurzamen op minimaal c-niveau.

Verkoop van bezit is voor corporaties een belangrijk instrument om ervoor te zorgen dat ze voldoende investeringsmiddelen voorhanden hebben voor kwalitatieve verbetering (onderhoud, renovatie en nieuwbouw) van hun bezit, dan wel om hun financiële ratio’s op orde te houden. Omdat verkoop consequenties heeft voor de volkshuisvesting is het van belang dat hiermee zoveel mogelijk doelen uit de woonvisie worden gerealiseerd. Zo

kunnen met verkoop bepaalde doelgroepen (bijv. starters) beter worden bediend. Woningen die worden verkocht kunnen voorafgaande aan verkoop worden opgeknapt en verduurzaamd. En verkoopopbrengsten kunnen worden ingezet om delen van de bestaande voorraad zorgbestendig te maken. Gemeenten en corporaties voeren structureel overleg over het strategisch voorraadbeheer. Actieve afstemming vindt plaats over onderwerpen als verkoop van bezit, duurzaamheid, huurprijsbeleid en onderhoud en de gevolgen die dit heeft voor betaalbaarheid, beschikbaarheid en andere relevante issue die het volkshuisvestelijke domein raken.

Artikel 5.7. Software en hardware

Ook partijen in de zorgsector geven aan dat er geen sprake is van een vastgoedprobleem. Er zijn voldoende woningen en ruimtes. Het gaat vooral om het scheppen van een duidelijke zorginfrastructuur (waar zijn de zorgsteunpunten), waarna vervolgens particulieren, maar

ook corporaties hun eigen investeringen kunnen doen.

Een ander terrein waar het belang van de software (begeleiding en ondersteuning) tegenover de hardware (stenen) wordt genoemd betreft de opvang van statushouders. Waar de fysieke ruimte nog wel kan worden gevonden, is de capaciteit bij Vluchtelingenwerk beperkt en blijkt het lastig om voldoende vrijwilligers te vinden om de nieuwkomers bij te staan.

Een ander aandachtspunt op het snijvlak tussen stenen en begeleiding vormt het extramuraal wonen van zorgbehoevenden met een verstandelijke beperking en/of psychische problematiek. Juist in kleinere woongemeenschappen is het van belang dat er oog is voor de toewijzing (beperkte concentraties) en communicatie naar omwonenden.

Tot slot noemen we binnen dit handelingsperspectief het belang van goed beheer bij woongemeenschappen. Aangezien ruimten gedeeld worden, bestaat de kans dat er minder verantwoordelijkheid wordt gevoeld en gedragen voor de collectieve ruimte en de buitenruimte. Corporaties hebben reeds ervaring met ‘friendsconcepten’ en zien het belang van goed huismeesterschap. Wellicht is het mogelijk om een beheerder aan te stellen die in opdracht van meerdere gebruikers voor een surplus op de huurprijs hand- en spandiensten verleent om de woning en buitenruimte netjes te houden.

Gemeenten en corporaties werken nauw met zorgpartijen samen om het sociaal beleid in termen van begeleiding en ondersteuning verder vorm te geven.

Artikel 5.8. Profilering Land van Heusden en Altena

Het Land van Heusden en Altena kan zich beter profileren. Het is misschien niet direct nodig, maar het komt het zelfbewustzijn van de regio ten goede. De campagne van de provincie Gelderland, die je ‘mooie streken levert’ vinden we een mooi voorbeeld. Het Land van Heusden en Altena heeft een duidelijke identiteit, een aantrekkelijke woon- en leefomgeving en ruimte om nog interessante woningen aan de voorraad toe te voegen. De marketing heeft ten doel om de regio voor een breder publiek in het zonnetje te zetten en daarmee nieuw bloed aan te trekken (bewoners, recreanten en investeerders). Wanneer de regio zich nadrukkelijker als interessante woon-, werk- en toeristische regio op de kaart zet, zal de beleving van een gezamenlijke identiteit (salad bowl) verder toenemen.

Hoofdstuk 6 Borging van de woonvisie

De woonvisie is een gemeenschappelijk product van de drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena en de drie in dit gebied werkzame corporaties. De huurdersorganisaties, zorgorganisaties en de regio zijn hierbij betrokken middels interviews en door deelname aan de Brede Woontafel medio 2015. Met de 10 richtinggevende principes (hoofdstuk 4) en 8 handelingsperspectieven (hoofdstuk 5) hebben we de basis gelegd voor het maken van SMART geformuleerde prestatieafspraken tussen de drie gemeenten in het Land van Heusden en Altena en de drie in dit gebied werkzame corporaties. Deze prestatieafspraken worden, gebaseerd op de Handreiking Prestatieafspraken, Samenwerken volgens de Woningwet 2015 (Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, VNG, Aedes en de Woonbond), nader uitgewerkt volgens de lijnen:

  • 1.

    Liberalisatie en verkoop

  • 2.

    Nieuwbouw en aankoop

  • 3.

    Betaalbaarheid en bereikbaarheid

  • 4.

    Huisvesting specifieke doelgroepen

  • 5.

    Kwaliteit en verduurzaming

  • 6.

    Leefbaarheid en maatschappelijk vastgoed

  • 7.

    Communicatie

Maar de borging van deze Woonvisie gaat verder: we moeten het in onze ei-gen organisaties en samen met onze partners en burgers doorleven en er naar handelen. We beginnen niet opnieuw, we zetten een koers door en proberen nog beter de consument die in deze Woonvisie centraal staat te bedienen.

Partijen in het woondomein zijn allemaal in transitie, ingegeven door veranderingen in de markt en het institutionele kader. Het geeft veel vertrouwen dat het belang van samen aan de opgave werken vanuit eenzelfde consumentperspectief breed wordt gedeeld. Zo bleek ook uit de recente brede Woontafel dat de markt en overheid tot nieuwe inzichten komen door met elkaar in gesprek te zijn. We willen periodiek onze ervaringen, ideeën en obstakels delen onder het motto van “samen weten en kunnen we meer”.

Daarnaast is het belangrijk om periodiek te monitoren hoe het bereiken van de doelen vordert. Dit betekent dat we moeten weten hoe de voorraad als ook het gedrag van inwoners zich ontwikkelt. Meten is voor een groot deel weten. Alleen vanuit een helder beeld van hoe we er als regio voor staan, krijgen we grip op urgentie en kansen en kunnen we onze doelen en oplossingsrichtingen verder aanscherpen.

Concreet stellen wij een tweejaarlijkse (bestuurlijke) evaluatie voor: kloppen de principes, maken we vorderingen in de gewenste richting en is er aanleiding om de koers bij te stellen? Hiermee voorkomen wij dat de regionale woonvisie een statisch document wordt en er onvoldoende rekening wordt gehouden met de dynamiek in het brede woondomein. Daarnaast zetten wij het halfjaarlijkse bestuurlijk overleg voort waaraan de portefeuillehouders Wonen en Zorg/sociaal van de drie gemeenten en de corporatiedirecteuren deelnemen. Op ambtelijk niveau worden in de bestaande kerngroep (gemeenten en corporaties) op integrale wijze de agendapunten voorbereid en uitgewerkt.

Bijlage resultaten van analyses en achtergronden

Deze bijlage bevat de resultaten van verschillende analyses die voor deze woonvisie zijn gedaan. Achtereenvolgens komen aan bod:

  • 1.

    Leefstijlen van de bevolking

  • 2.

    Koopkracht van de bevolking

  • 3.

    WOZ-waarde/ m2 woonoppervlak

  • 4.

    Woonmilieus in het Land van Heusden en Altena

  • 5.

    Verhuisafstanden van verhuizers naar/in het Land van Heusden en Altena

  • 6.

    Energielabels van de woningen in het Land van Heusden en Altena

  • 7.

    Effectieve vraag

  • 8.

    Plancapaciteit

  • 9.

    Confrontatie vraag en aanbod

  • 10.

    Behoefteraming en aanbod wonen en zorg

  • 11.

    Uitwerking afwegingskader: lokale ladder voor duurzame ontwikkeling

1. Leefstijlen

De kaarten laten de dominante leefstijlen zien. Onder iedere kleur zullen ook andere leefstijlen aanwezig zijn, maar de dominante kleur is het meest vertegenwoordigd.

Het Land van Heusden en Altena kenmerkt zich door een sterke groepsoriëntatie. Maar de mate waarin verschilt van kern tot kern. Sleeuwijk bijvoorbeeld kent als forenzengemeente een individualistischer bevolking. Dat horen we ook terug in gesprekken met de bevolking.

Een overheersende groene leefstijl komen we vooral tegen daar waar veel ouderen (van de vooroorlogse generatie) wonen: Almkerk, Andel, Giessen en Rijswijk, Wijk en Aalburg.

De blauwe leefstijl komen we vooral tegen in het buitengebied (ruimte!) en in de kernen Sleeuwijk en Woudrichem.

De rode leefstijl is nauwelijks vertegenwoordigd. Pas wanneer we verder inzoomen zien we enkele concentraties, bijv. in de vesting van Woudrichem.

afbeelding binnen de regeling

2. Koopkracht

De koopkracht wordt ingeschat op vele andere bekende variabelen, zoals woningtype en eigendom.

De koopkracht laat grote verschillen zien. We zien dat de dorpskernen gemiddeld een lagere koopkracht laten zien. Aan de randen van de plaatsen is de koopkracht hoger, evenals in het landelijk gebied. De grootste koopkracht zien we in Babylonienbroek, Sleeuwijk en Uitwijk.

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

3. WOZ-waarde/m2

De WOZ-waarde geeft een beeld van de marktwaarde van de woningen. Wanneer we corrigeren voor de woninggrootte en de waarde uitdrukken per m2 dan benaderen we hiermee de marktappreciatie van de verschillende gebieden van het Land van Heusden en Altena. Voor de koopsector is het een betere afspiegeling dan voor de huursector, omdat in de huursector geen feitelijke kooptransacties plaatsvinden.

Afgaande op de WOZ-waarde per m2 worden het middengebied van de gemeente Woudrichem, het terpengebied richting de Biesbosch in de gemeente Werkendam, de linten aan de rivier, delen van Sleeuwijk en Nieuwendijk het hoogst gewaardeerd. De kleinere kernen scoren over het algemeen lager dan de grotere kernen.

Hieronder is de vraagprijs per m2 weergegeven voor de verschillende woningtypen onderscheiden naar gemeenten. Hieruit blijkt dat het verschil tussen de woningtypen aanzienlijk is, maar ook dat er grote verschillen bestaan tussen de gemeenten/ kernen.

afbeelding binnen de regeling

4. Woonmilieu

Op basis van woningdichtheid, woningtype, bewonerskarakteristiek hebben we in kaarten weergegeven welke woonmilieus in het Land van Heusden en Altena aanwezig zijn. We komen vooral 4 typen woonmilieus tegen. De grootste is dorps wonen. In iedere kern is dat milieu aanwezig. Zeker in de nabijheid van stedelijke gebieden biedt het milieu dorps wonen een duidelijk eigen en afwijkend product. Dat geldt natuurlijk ook voor het woonmilieu Landelijk wonen die eveneens sterk in deze regio vertegenwoordigd is. Het woonmilieu woonwijk met veel laagbouw is duidelijk minder aanwezig. Dit milieu zien we veel in de suburbs van de grotere gemeenten. Dit is een type woonmilieu die het over het algemeen wat moeilijker begint te krijgen. Het is een milieu met vaak een lage identiteiten is eigenlijk alleen gebaseerd op gezinsleven. We komen dit milieu tegen in Werkendam en Woudrichem. Tot slot hebben we het woonmilieu luxe woonwijk. Deze komen we tegen in Woudrichem en een beetje in Sleeuwijk.

afbeelding binnen de regeling

5. Verhuisafstand

Op de kaarten is weergegeven over welke afstand men naar de huidige woning is verhuisd. Het zijn verhuizingen in de periode 2005-2013. Het geeft aan in welke mate er sprake is van een lokale, regionale of bovenregionale markt.

In de gemeente Aalburg zijn het vooral de kernen Wijk en Aalburg en Veen die een lokale markt laten zien. De kleine kernen Meeuwen, Eethen en Genderen laten een inmigratie zien van een grotere afstand, evenals de dijkbebouwing bij Veen. Dit wijst erop dat de dorpen onvoldoende vraag genereren vanuit de eigen bevolking, maar tegelijkertijd dat er blijkbaar interesse van verder weg is om in deze kernen te wonen.

In Werkendam zien we een inmigratie van grotere afstand in Sleeuwijk en vooral in het buitengebied. In de kernen zelf is vooral sprake van een lokale markt.

In Woudrichem zien we dat de vesting mensen van buiten trekt, evenals de kernen Uitwijk en Waardhuizen en een deel van Rijswijk.

afbeelding binnen de regeling

6. Energielabel

Op de kaarten is het energielabel weergegeven. Dit betreft de definitieve labels van de corporatiewoningen en voorlopige labels voor het particuliere bezit, die we op basis van de criteria van het rijk aan deze woningen hebben toegekend. Particulieren die al een definitief label hebben, zijn hierin niet opgenomen.

Het zijn vooral de woningen in het buitengebied en de oudere en historische woningen die een laag label hebben. De corporaties hebben een beleid ingezet om in 2023 80% van hun woningen op het niveau ABC te hebben.

afbeelding binnen de regeling

7. Effectieve vraag

In de studie voor deze woonvisie is gebruik gemaakt van een model waarmee de effectieve vraag in de markt kan worden bepaald. Hieronder is het model weergegeven. Hiermee wordt een realistisch beeld opgebouwd van de woningvraag, gebaseerd op zogenaamde revealed preferences (getoond gedrag) in het recente verleden.

We hebben ervoor gekozen om de verhuizingen in de periode 2009-2013 als basis voor de analyse te nemen. De verhuizingen in de periode 2005-2009 reflecteren een situatie van hoogconjunctuur en zijn minder representatief voor de huidige situatie. De effectieve vraag naar nieuwbouwwoningen bedraagt in het Land van Heusden en Altena -uitgaande van het verhuispatroon in de periode 2009-2013 -ongeveer 210 woningen per jaar. Dit past goed bij de provinciale prognoses met betrekking tot de groei van het aantal huishoudens. De woningbehoefte schat de provincie op basis van de huishoudensprognose iets hoger in (De bevolkings- en woningbehoefteprognose Noord- Brabant, actualisering 2014, oktober 2014).

We beschouwen de bandbreedte tussen de provinciale woningbehoefteprognose en de effectieve vraag op basis van het verhuispatroon in de periode 2009-2013 als een verantwoorde basis voor de invulling van de woningbehoefte. Deze bandbreedte wordt op kern- en projectniveau als uitgangspunt genomen voor wat betreft de verantwoording

in het kader van de Ladder voor duurzame Verstedelijking. Om die reden zal de effectieve vraag ook elke twee jaar worden geactualiseerd en worden de prognoses na de actualisatie van de provinciale woningbouwbehoefteprognoses ook doorgerekend in het model.

De volgende tabel laat de effectieve vraag zien in het Land van Heusden en Altena voor de komende 10 jaar. Deze zijn op gemeenteniveau vergeleken met de provinciale woningbehoefteprognose. Om de benodigde woningbouwcapaciteit in beeld te brengen, is in de tabel tevens de harde plancapaciteit voor de periode 2015-2024 weergegeven. Saldering van de vraag (onderzijde bandbreedte) met de harde plancapaciteit geeft een beeld van de minimaal nog benodigde plancapaciteit. De termijnen in de tabel zijn afgestemd op de horizon van de provinciale woningbouwafspraken.

Voor de harde plancapaciteit worden de definities van de provincie aangehouden, waarbij de harde plancapaciteit bestaat uit die projecten die planologisch zijn vastgesteld of onherroe-pelijk zijn. Leidend hierin zijn de woningbouwcijfers zoals de gemeenten deze elk jaar aan de provincie aanleveren in de vorm van een gemeentelijke woningbouwmatrix.

De benoemde plancapaciteit dient nog door de gemeenten verder lokaal uitgewerkt te worden tot op kern- en projectniveau inclusief de kwalitatieve vraag naar woningbouw.

afbeelding binnen de regeling

8. Plancapaciteit

Op basis van gemeentelijke informatie is de plancapaciteit in beeld gebracht. In het model hiervoor is de harde plancapaciteit opgenomen voor de komende 10 jaar. In totaliteit zijn dit 1.404 woningen. Dit is ongeveer drievijfde van de totale woningbouwbehoefte tot 2024.

9. Confrontatie vraag en aanbod

Vergelijking van de aldus bepaalde vraag met de beschikbare plancapaciteit –beide bepaald voor de komende 10 jaar -laat zien dat de gemeente Werkendam met de beschikbare capaciteit de vraag onvoldoende kan bedienen. De plancapaciteit in de gemeente Aalburg is voor deze periode voldoende groot. Niet alle capaciteit zal worden benut. Ook in Woudrichem is de beschikbare capaciteit voldoende. Niet in alle kernen zal deze capaciteit ook moeten worden benut.

Naar woningtype constateren we dat er een overaanbod aan koopwoningen dreigt, met name in het dure segment. Op basis van de effectieve vraag zien we nog ruimte voor huurwoningen in alle segmenten. Naar prijs wordt de goedkope sector te weinig bediend, maar dit is sterk afhankelijk van de groei van de economie en de financieringscondities voor woningbouw.

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling

10. Behoefteraming en aanbod wonen en zorg

Voor het Zorgnetwerk Land van Heusden en Altena hebben het onderzoeksbureau SOAB en Jobse Advies een actualisatie verricht van de beschikbare informatie op het gebied van wonen, zorg en welzijn in de regio. Daaraan voorafgaand is een nieuwe methodiek voor de kengetallen wonen met zorg ontwikkeld, afgestemd op de situatie in het Land van Heusden en Altena.

Vanuit een confrontatie van de berekende behoefte met

het huidige aanbod en de voornemens is een balans opgesteld met tekorten en overschotten wonen met zorg op zowel gemeentelijke als kernniveau. Deze staat hiernaast afgebeeld.

11. Afwegingskader: Lokale ladder voor duurzame ontwikkeling

afbeelding binnen de regeling

afbeelding binnen de regeling