Nota wonen 21

1.1 Doel van het traject “Wonen in Aalsmeer”

Wonen in Aalsmeer in het eerste decennium van de 21e eeuw. Welke ontwikkelingen zijn te verwachten in de komende jaren? En wat kan dit betekenen voor het beleid van de gemeente Aalsmeer, woningbouwvereniging Eigen haard en andere betrokkenen?

Het traject “Wonen in Aalsmeer” brengt dit in beeld.

De nota Wonen 21 is hiervoor de eerste stap.

1.2 Aanpak in drie stappen

Het traject bestaat uit drie stappen:

Stap 1: Wonen 21, actualisering woningmarktonderzoek en hoofdlijnen woonbeleid Doel is het beschikbaar krijgen van actuele informatie voor het woonbeleid van de gemeente Aalsmeer. Op basis van de beschikbare informatie wordt een voorstel gemaakt met de hoofdlijnen van het woonbeleid voor de komende jaren.

Stap 2: discussie en overleg met betrokkenen De uitkomsten van stap 1 worden besproken met betrokkenen. Tevens worden de beoogde hoofdlijnen van het woonbeleid voor discussie voorgelegd. Op basis van de discussie met betrokkenen komt zicht op de kansen en knelpunten van het beoogde woonbeleid. De resultaten van de discussie worden vastgelegd in een korte notitie.¹

Stap 3: uitvoeringsprogramma wonen voor de gemeente Aalsmeer

In dit programma wordt een overzicht gegeven van de uit te voeren acties voor het woonbeleid in de komende jaren.De gemeenteraad van Aalsmeer stelt dit programma vast.

Deze nota is de invulling van stap 1.

1.3 Inhoud van de nota

Achtereenvolgens komt aan de orde:

• -

  hoofdstuk 2: ontwikkeling van het woonbeleid in de afgelopen jaren (op landelijk, regionaal en lokaal niveau) en de gevolgen voor Aalsmeer;

• -

  hoofdstuk 3: het geactualiseerde woningmarktonderzoek van Aalsmeer waarin een beeld wordt gegeven van ontwikkeling op de woningmarkt en de verwachte maatschappelijke ontwikkelingen die van belang zijn voor het woonbeleid in de komende jaren. Dit onderzoek is uitgevoerd door de afdeling Onderzoek en Statistiek van de gemeente Haarlemmermeer;

• -

  hoofdstuk 4: voorstel voor de speerpunten van het woonbeleid van de gemeente Aalsmeer in de komende jaren.

2.1 Inleiding

Het woonbeleid (vroeger volkshuisvestingsbeleid) heeft in de afgelopen jaren een aantal ontwikkelingen doorgemaakt. In dit hoofdstuk worden de belangrijkste ontwikkelingen aangegeven op rijksniveau en op regionaal / provinciaal niveau. Het hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal aandachtspunten voor de gemeente Aalsmeer.

2.2 Rijksbeleid

2.2.1 Mensen, wensen, wonen

In de nota “Mensen, wensen, wonen” van het rijk (2001) staat kwaliteit en keuzevrijheid centraal. Nu de kwantitatieve woningbehoefte op rijksniveau grotendeels is verdwenen, wordt de aandacht verbreed naar de kwaliteit van het wonen.

Het woonbeleid voor de komende tien jaar richt zich op vijf kernopgaven:

• 1.

  vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving: mensen moeten hun woonwensen beter kunnen honoreren;

• 2.

  kansen schepen voor mensen in kwetsbare posities: goed wonen is een recht voor iedereen, ook voor mensen in een financieel kwetsbare positie (ca 10% van de Nederlandse huishoudens). Kwetsbare groepen zijn o.a. jongere alleenstaande vrouwen, een-oudergezinnnen en alleenstaande vrouwen ouder dan 65 jaar. Huursubsidie blijft het kerninstrument;

• 3.

  bevorderen van wonen en zorg op maat: het aantal mensen dat zorg nodig heeft, neemt in de toekomst sterk toe. Op maat gesneden woon- en zorgarrangementen zijn gewenst;

• 4.

  verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit;

• 5.

  tegemoet komen aan groene woonwensen: het faciliteren van de woonwensen om ruim en groen te wonen, zonder dat daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten worden geschaad.

2.2.2 Nationaal Akkoord Wonen

Op basis van de nota “Mensen, wensen, wonen” is het Nationaal Akkoord Wonen 2001 – 2005 gesloten. Met dit akkoord geven rijk, provincies, gemeenten (via de Vereniging van Nederlandse Gemeenten, VNG), woningbouwcorporaties en diverse belangenorganisaties vorm aan het woonbeleid.

In het Nationaal Akkoord Wonen worden als hoofdlijnen voor het gemeentelijk beleid aangegeven:

het woonbeleid vorm geven in dialoog met belanghebbenden (waaronder woningbouwcorporaties) en het voeren van de regiefunctie waarbinnen bewonersorganisaties, corporaties en marktpartijen adequaat kunnen functioneren. Het gemeentelijk beleid dient te worden afgestemd met de andere gemeenten in de regio. In het Akkoord wordt een groot aantal afspraken gemaakt over nieuwbouwwoningen, verkoop van huurwoningen, duurzaamheid en gezondheid, huursubsidiebeleid, voorzieningen voor zorgbehoevenden en stedelijke vernieuwing.

De uitgangspunten van het akkoord zullen ook worden meegenomen in het woonbeleid van Aalsmeer.

2.2.3 Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV)

Het ISV is van start gegaan in 2000. Het ISV bundelt de geldstromen van het rijk op het gebied van wonen, milieu, ruimte en economische activiteiten op lokaal niveau. De gemeenten krijgen een grote zelfstandigheid in het bepalen van de bestemming van deze gelden.

Met de intrede van het ISV zijn er, behoudens de huursubsidie, geen specifieke subsidiestromen meer voor het wonen. BWS-gelden (Besluit Woninggebonden Subsidies) en BLS-gelden (Besluit Locatiegebonden Subsidies) vallen nu binnen de ISV gelden. Dit betekent dat wonen moet concurreren met andere beleidsvelden om de beschikbare middelen.

2.2.4 BBSH

In het BBSH 1998 (Besluit beheer sociale huursector) worden spelregels gegeven over de verhouding tussen Rijk, gemeenten, corporaties en huurders.

Gemeenten kunnen indien zij dat wensen optreden als regisseur van de lokale volkshuisvesting: het formuleren van het lokale volkshuisvestingsbeleid en afstemming van lokaal beleid in regionaal verband. Van de gemeenten wordt verwacht dat ze hun beleid op schrift vastleggen en hierbij samenwerken met de corporaties.

Voor uitvoering van het beleid heeft de gemeente instrumenten tot haar beschikking, zoals het grondbeleid, subsidies, en de instrumenten van de Huisvestingswet(woonruimteverdeling). Daarnaast is ze afhankelijk van de samenwerking met de andere lokale partijen, de corporaties voorop. Grote waarde wordt gehecht aan het bezegelen van de samenwerking tussen gemeenten en corporaties in prestatieafspraken. Deze afspraken vormen in toenemende mate het kerninstrument van de huidige sociale volkshuisvesting. Gemeenten en corporaties spreken af welke inzet zij plegen op ten aanzien van het huisvesten van de doelgroep, kwaliteit, betrekken van bewoners bij beleid en beheer, financieel beleid en leefbaarheid.

Het BBSH geeft de gemeente verder een adviserende rol voor het Rijk. Het Rijk moet gemeenten altijd om haar standpunt vragen bij de beoordeling van een meldingsplichtig verkoopbesluit van een corporatie, indien gemeente en corporatie niets hebben afgesproken.

Verder kan het Rijk de gemeente om haar standpunt vragen bij andere medlingsplichtige besluiten, fusies, statutenwijzigingen, inzake uitbreidingen van het werkgebied van corporaties, en/of het geven van een aanwijzing aan een corporatie.

2.2.5 Nieuwe Woonwet

Het rijk heeft een nieuwe wet aangekondigd: de Woonwet.

In deze wet wordt onder meer geregeld de positie en rechtszekerheid van burgers, taken van overheden en van woningcorporaties, alsmede de wijze van toezicht en handhaving.

Het eerste deel van de wet komt waarschijnlijk eind 2001 gereed.

2.3. ROA

Het Regionaal Orgaan Amsterdam (ROA) krijgt ook een rol in het woonbeleid in de komende jaren. In het wetsvoorstel Wet bestuur in stedelijke regio’s wordt voorgesteld om het ROA de huisvestingsverordening (zoals bedoeld in de Huisvestingswet) op te stellen alsmede bevoegdheden uit de Woningwet.

Het ROA gaat op korte termijn een aantal activiteiten uitvoeren op het gebied van wonen die van belang zijn voor de gemeente Aalsmeer:

• -

  Harmonisatie van regelgeving op het gebied van de woonruimteverdeling. Doel is de regelgeving op het gebied van de woonruimteverdeling te harmoniseren. Hieraan werken de ROA-gemeenten mee en het platform van woningbouwcorporaties (ROA-platform) - Afstemming betaalbare woningvoorraad in het ROA. Doel is het behoud en de beschikbaarheid van een voldoende grote voorraad betaalbare woningen alsmede zorgen voor een evenwichtige spreiding van de voorraad betaalbare woningen over de regio. Het onderzoek loopt door in 2002. Inmiddels is inzicht verkregen in de huidige stand van zaken in de voorraad betaalbare woningen (‘nulmeting’). Gesignaleerd wordt dat de meeste gemeenten, waaronder de gemeente Aalsmeer, nog geen beleid hebben voor de verkoop van huurwoningen. Tevens wordt aangegeven dat de prestatie-afspraken over de verkoop van huurwoningen tussen gemeenten en woningbouwcorporaties ‘weinig outputgericht’ zijn. In ROA-zuid kan een tekort ontstaan aan betaalbare huurwoningen. Aalsmeer heeft inmiddels aangegeven tegen de verkoop te zijn van huurwoningen. De kernvoorraad dient volgens Aalsmeer behouden te blijven.

• -

  Regionale woningbouwprogrammering. Doel is het maken van afspraken over de woningbouwprogrammering, zowel kwalitatief (woningtypen, financieringscategorieën) als kwantitatief. Uit de Vijfde Nota Ruimtelijke Ordening en uit de Vinex/Vinac komt een nieuwe bouwopgave voort, die vraagt om aanpassing van de gemaakte afspraken.

• -

  Starters op de woningmarkt De positie van starters op de regionale woningmarkt staat onder druk. Er blijkt onvoldoende woonruimte voor deze categorie beschikbaar te zijn. In de Regionale stuurgroep Wonen is hierover gesproken in het kader van de actualisering van de Raamovereenkomst Woonruimteverdeling. Met ingang van 1 juli 2003 zal er een nieuw regionaal inschrijvingssysteem worden ingevoerd. Inmiddels is wel bereikt dat er nadere afspraken worden gemaakt over reservering van een percentage van woningen voor starters. Mogelijk kan dit ook plaatsvinden op subregionaal niveau.

• -

  Ontwikkeling Regionaal beleidskader wonen voor de periode 2005 – 2010. Het ROA wil een regionale visie ontwikkelen voor de woningbouw voor de periode 2005 – 2010.

2.4. Woonbeleid Aalsmeer in afgelopen jaren

In Aalsmeer wordt sinds de negentiger jaren gewerkt aan het volkshuisvestingsbeleid. De volgende werkzaamheden zijn onder meer uitgevoerd:

• -

  opstellen van het woningmarktonderzoek 1994

• -

  in werking treding Huisvestingsverordening Aalsmeer (1994)

• -

  opstellen van de kavelregeling 1994, met de procedure voor de verkoop van kavels ten behoeve van de woningbouw

• -

  deelname aan het convenant “ROA-huisvestingsregio”, waarin onder meer afspraken zijn gemaakt over de toewijzing van een beperkt aantal woningen aan lokaal gebondenen (30% en/of 50 woningen per jaar bij minder dan 250 nieuwbouwwoningen per jaar)

• -

  het sluiten van een overeenkomst woonruimteverdeling tussen de gemeente Aalsmeer en de toenmalige woningbouwvereniging Aalsmeer in 1995, met afspraken over de woningtoewijzing, urgenten, bijzondere categorieën van woningzoekenden en het instellen van de Woonwinkel Aalsmeer - opstellen van het Volkshuisvestingsplan 1996, met een algemene beschrijving van de mogelijkheden voor volkshuisvestingsbeleid in Aalsmeer - uitvoeren van het Woningmarktonderzoek 1998, o.a. de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte in de gemeente, huisvesting voor ouderen, sterke en zwakke groepen op de woningmarkt en een inschatting van de woningbehoefte tot 2008. Voor het onderzoek is een enquête gehouden onder 800 onwonende jongeren en 1680 zelfstandig wonende huishoudens. Het woningbehoeftenonderzoek 1998 is voor een belangrijk deel bruikbaar voor het nieuwe beleid op het gebied van wonen. In de afgelopen jaren zijn er echter verschillende ontwikkelingen geweest, die het nodig maken om delen van het woningmarktonderzoek te actualiseren (o.a. ontwikkelingen van de kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte).

• In hoofdstuk 3 wordt daarom een geactualiseerd woningmarktonderzoek gepresenteerd.

• -

  Stedelijke vernieuwing in Aalsmeer In 2000 en 2001 is gewerkt aan beleid voor stedelijke vernieuwing in Aalsmeer. De provincie Noord-Holland beheert een deel van de rijksgelden voor stedelijke vernieuwing en nodigde gemeenten uit hun visie te geven op fysieke, sociale en economische vernieuwing in de periode tot en met 2004. Op basis van een gemeentelijke notitie worden ISV-gelden ter beschikking gesteld. De gemeente Aalsmeer heeft de “ISV-notitie Aalsmeer 2000 – 2004” uitgebracht, waarin de hoofdlijnen zijn vastgelegd van het beleid voor vernieuwing. Deze notitie is goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Holland. Vervolgens is “Kansen voor Aalsmeer” opgesteld, het uitvoeringsprogramma van het ISV voor de periode 2001 t/m 2004. De concept nota is besproken met en aangevuld door de provincie Noord-Holland. In “Kansen voor Aalsmeer” wordt concreet aangegeven welke acties worden uitgevoerd door de gemeente Aalsmeer, woningbouwvereniging en andere partijen om de kwaliteit van Aalsmeer te behouden en waar nodig te verbeteren. Ook wordt aandacht besteed aan de uitwerking van duurzaam bouwen: er dient onder meer een convenant te komen met woningbouwvereniging Eigen Haard en met ontwikkelaars over duurzaam bouwen en de inzet van duurzame energie bij woningbouw. Daarnaast komen voorzieningen voor ouderen en jongeren aan de orde. In Aalsmeer wordt in de komende jaren door gemeente, provincie en marktpartijen € 17 miljoen uitgegeven voor vernieuwingen in de woonomgeving. Dit bedrag kan hoger worden, omdat thans van een aantal projecten de uitvoeringskosten nog niet exact bekend zijn. Deze informatie komt beschikbaar in 2002. “Kansen voor Aalsmeer” is eind 2001 gepresenteerd aan ROA-gemeenten als voorbeeld voor een ISV-uitvoeringsprogramma voor (kleinere) gemeenten. - opstellen van een Visie op wijksteunpunten in Aalsmeer (2001) door SGBO (onderzoeksbureau van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten). De ontwikkeling van wijksteunpunten heeft een relatie met het woonbeleid. Het Aalsmeerse beleid is erop gericht voorzieningen te scheppen zodat ouderen zo lang mogelijk zelfstandig kunnen functioneren / wonen. Doel van een wijksteunpunt is onder meer het ontwikkelen van een zorg-op-maat concept voor ouderen die hulpbehoevend zijn, maar liever thuis willen blijven wonen. Wijksteunpunten zijn vooral bedoeld als ondersteunende voorziening voor ouderen in wijken waar weinig of geen voorzieningen zijn. De behoefte aan zo’n voorziening wordt ingegeven door het tekort aan (intramurale) ouderenzorg in Aalsmeer en door de ongelijkmatige spreiding van die voorzieningen. Bovendien sluit het aan bij de modernisering van de ouderenzorg. SGBO doet een voorstel voor locaties van wijksteunpunten op basis van de verdeling van ouderen over de gemeente. De prioriteitsvolgorde is in de eerste plaats een wijksteunpunt in Oosteinde, en vervolgens in Aalsmeer-Zuidoost, Kudelstaart en Hornmeer.

• -

  opstellen van een concept Blauwdruk duurzaamheidsprofiel bestemmingsplan (2001), met daarin een overzicht van mogelijkheden voor duurzame stedenbouw.

2.5. Aandachtspunten voor Aalsmeer

Op basis van de beschrijving van het beleid van rijk, provincie en regio alsmede de ervaringen in de eigen gemeente, kunnen de volgende aandachtspunten voor het woonbeleid in de komende jaren worden geformuleerd voor Aalsmeer:

• 1.

  ontwikkelen van de gemeentelijke regiefunctie op het gebied van wonen

• 2.

  het rijksbeleid is gericht op vrije vestiging van bewoners. Dit betekent dat niet meer voor de ‘eigen’, gemeentelijke, behoefte gebouwd kan worden

• 3.

  de wens vanuit het rijk om het particulier en collectief opdrachtgeverschap te stimuleren

• 4.

  de toenemende aandacht voor wonen en zorg voor de komende jaren

• 5.

  duurzaam bouwen concretiseren

• 6.

  nagaan of de nieuwe Woonwet gevolgen heeft voor het lokale beleid

• 7.

  werken aan regionale / provinciale afstemming en samenwerking

• 8.

  nieuwe afspraken maken met woningbouwvereniging Eigen Haard (Eigen Haard heeft woningbouwvereniging Aalsmeer overgenomen)

3.1. Inleiding

Door de afdeling Onderzoek en Statistiek (O&S) van de gemeente Haarlemmermeer is, in opdracht van de gemeente Aalsmeer, een kwantitatief onderzoek gedaan naar de woonmarkt van Aalsmeer. Vervolgens zijn de gegevens geanalyseerd door O&S Haarlemmermeer en Harmsen Procesmanagement.

De uitkomsten zijn beschreven in dit hoofdstuk.

Allereerst is de huidige woningmarkt geanalyseerd:

• -

  er zijn gegevens verzameld over de ontwikkeling rondom wonen sinds 1998 (het jaar waarin het laatste Woningmarktonderzoek voor Aalsmeer is uitgevoerd). Het totale overzicht met de resultaten is opgenomen in een apart tabellenboek. Een andere bron van informatie is Woningnet van het ROA, ingesteld op 1 mei 2001;

• -

  met enkele sleutelpersonen, zoals makelaars in Aalsmeer en de woningbouwvereniging Eigen Haard, zijn interviews gehouden om ook een kwalitatief beeld van de markt te verkrijgen.

Vervolgens wordt ingegaan op te verwachten ontwikkelingen van de Aalsmeerse woningmarkt in de komende jaren.

Het woningmarktonderzoek wordt afgesloten met een aantal conclusies.

3.2. Ontwikkeling bevolking

Aalsmeer telt per 1 januari 2001 22.662 inwoners, een fractie meer dan in 1998.

Veranderingen in omvang van de bevolking hangen sterk samen met de nieuwbouwproductie en migratie. In 1999 zijn er nauwelijks nieuwe woningen gebouwd, wat zich direct vertaalde in een vertrekoverschot. Door de jaren heen is het aantal geboortes steeds hoger dan het aantal sterftes.

In de jaren negentig is een sterke daling van het aantal jongeren te zien in de leeftijd van 15 tot 25 jaar. Deze daling heeft zich voortgezet na 1998: het aandeel jongeren is teruggelopen van 11,6% (1998) tot 10% in 2001. Deze leeftijdsgroep is relevant vanuit het oogpunt van de ontwikkeling van het aantal starters op de woningmarkt.

Het aantal ouderen is licht gestegen. Dit geldt zowel voor de leeftijdsgroep van 55 tot 75 jaar (+ 1,4%) als voor de 75-plussers (+0,6%), de groep waarbinnen de vraag naar woningen met zorg het grootst is.

3.3. Migratie

Aalsmeer vertoont bij de migratie de typische kenmerken van een suburbane gemeente:

jongeren in de leeftijd van 15 tot 30 verlaten Aalsmeer, terwijl dertigers met jonge kinderen zich vaker vestigen.

Ouderen verhuizen niet zo veel. Per saldo vertrekken er net zo veel 65-plussers uit de gemeente als zich er vestigen. In 2000 is een klein vestigingsoverschot te zien.

De woningmarkt speelt zich op regionaal niveau af. Er zijn verhuisrelaties met met name de naburige gemeenten Haarlemmermeer, Amstelveen, Uithoorn, Amstelveen en de provincie Zuid-Holland. Uit de informatie van Woningnet blijkt dat veel Aalsmeerders reageren op woningen in omliggende gemeenten, terwijl omgekeerd veel woningzoekenden uit andere gemeenten reageren op het aanbod in Aalsmeer.

Woningzoekenden zoeken in eerste instantie lokaal, maar sluiten andere gemeenten niet uit.

De makelaars gevestigd in Aalsmeer melden dat er vanuit Aalsmeer weinig belangstelling is voor de Vinex-woningen in Haarlemmermeer.

3.4. Nieuwbouw

De nieuwbouw was in 1999, na afronding van Kalslagen, nagenoeg nihil. In 2000 zijn er weer ruim honderd woningen gebouwd (voornamelijk eengezins koopwoningen). 25% bestond uit eengezinswoningen in de sociale huursector. Recente nieuwbouwprojecten zijn het combinatiegebouw in Kudelstaart, waarbij woningen voor mensen met een verstandelijke handicap en 24 woningen voor ouderen zijn gerealiseerd. Een ander project is Stommeerkade-West in het centrum van Aalsmeer, waarbij zowel laagbouwals gestapelde woningen zijn gerealiseerd.

3.5. Huidige woningvoorraad

De woningvoorraad bestaat uit bijna 8800 woningen. Het gros hiervan (92%) is een eengezinswoning. Bijna tweederde is gebouwd als koopwoning. De huurwoningen zijn voor het merendeel sociale huurwoningen. Er zijn weinig meergezinswoningen in de huursector (6% van de totale voorraad).

Eigen Haard heeft circa 1500 woningen in het segment tot ƒ900,- in bezit.

In Aalsmeer-dorp is de voorraad goedkopere woningen nog redelijk van omvang.

Eigen Haard geeft aan dat in Kudelstaart te weinig goedkopere huurwoningen zijn.

Woningen met een huurprijs tot ƒ805,- zijn nog bereikbaar voor woningzoekenden met een bijstandsuitkering. In Kudelstaart is slechts 10% van de voorraad voor deze groep geschikt.

Verkoop van sociale huurwoningen is tot nu toe niet aan de orde geweest bij Eigen Haard.

Figuur 3.1: Woningvoorraad in Aalsmeer naar eigendomsverhouding en type, per 1 januari 2000

3.6. Sociale huursector

Achtereenvolgens komt aan de orde de ontwikkeling op de sociale huurmarkt in de afgelopen paar jaar, de duurdere huurwoningen en de verdere regionalisering van de markt voor sociale huurwoningen via onder meer Woningnet.

Sociale huurmarkt

Eind jaren negentig kwam de markt voor koopwoningen tot grote bloei. Het gevolg was dat de druk op de huurmarkt af nam. Op de duurdere huurwoningen kwamen slechts een handjevol huurders af, die vaak weigerden. Er was zelfs beperkte leegstand.

Deze situatie is recent sterk veranderd. De druk op de huurmarkt is enorm toegenomen.

Het aanbod neemt af, de vraag neemt toe. De doorstroming naar de koopsector is veel minder geworden. Het gevolg is dat de huurmarkt op dit moment verstopt zit. De mutatiegraad ligt rond de 5% in 2001. Bovendien zijn er diverse woningen nodig voor specifieke groepen als stadsvernieuwingsurgenten en gesplitste huishoudens. Met name vanuit het goedkopere segment wordt weinig verhuisd. Vorig jaar was de helft van het aanbod middelduur en behoorde een derde deel tot het goedkopere segment.

Door de huidige druk op de woningmarkt worden alle segmenten goed verhuurd. Er zijn echter ook kwetsbare delen aan te wijzen, zoals Hat-woningen in Kudelstaart en seniorenwoningen op een ongunstige locatie.

Duurdere huurwoningen

Er is een beperkte markt voor huurwoningen in de prijsklasse van ƒ1200,- tot ƒ1500,-.

Er zijn woningzoekenden die willen huren maar wiens inkomen te hoog is voor de sociale sector. Er is nu geen aanbod in Aalsmeer van dergelijke woningen. Voor ouderen die hun huis willen verkopen kan deze markt interessant zijn.

Woningnet

Een andere ontwikkeling is de regionalisering van de woningmarkt sinds 1999, eerst via de Woonwinkel Amstel-Meerlanden en sinds 1 mei jl. door middel van Woningnet. Alle woningen in het ROA-gebied zijn voor alle ROA-woningzoekenden toegankelijk. Ook de weigeringsgronden zijn verruimd.

De effecten van Woningnet zijn nog moeilijk te meten. Wel laten de eerste resultaten zien dat het reacties per woning enorm hoog is: in 1999 reageerden gemiddeld 39 woningzoekenden op een woning in Aalsmeer, in de periode juli - september 2001 maar liefst 140. Dit wijst op een grote druk op de lokale en regionale woningmarkt.

Wat ook meespeelt, is dat het reageren op een woning makkelijker is geworden: iedereen kan thuis per pc of telefoon reageren.

Uit Woningnet blijkt ook dat woningzoekenden graag in hun eigen gemeente blijven, maar andere plaatsen niet uitsluiten. Het zoekgedrag is regionaal, woningzoekenden 'shoppen'. In de toewijzingen is echter nog geen inzicht.

De spreiding rond het gemiddeld aantal reacties is groot. In het algemeen is in de Amsterdamse regio het aantal reacties op eengezinswoningen groter dan op meergezinswoningen. Echter, in Aalsmeer is ook veel behoefte aan meergezinswoningen.

Zo behaalde in 2000 een 3-kamerwoning van ƒ640,- (Jasmijnstraat) het hoogst aantal reacties. Ook de 2-kamerappartementen in de Rozenstraat liggen goed in de markt.

3.7. Woonlasten en huursubsidie

Sinds de jaren negentig is het 'scheef wonen' een punt van aandacht: de goedkoopste woningen moeten worden toegewezen aan woningzoekenden met de laagste inkomens, de duurdere woningen aan huishoudens met een hoger inkomen. Bijna de helft van de huurwoningen in Aalsmeer wordt toegewezen aan de primaire doelgroep. Hiermee loopt Aalsmeer redelijk in de pas met andere gemeenten in ROA-zuid.

Van de woningen in de kernvoorraad (regionale definitie: huurprijs tot ƒ712,-, prijspeil 2000) is tweederde verhuurd aan de primaire doelgroep (eenpersoonshuishoudens met een netto besteedbaar jaarinkomen van ƒ27.300, meerpersoonshuishoudens tot ƒ37.200, prijspeil 1998) en nog ruim 30% aan de zogeheten secundaire doelgroep (tot ziekenfondsgrens). Dit beeld is vergelijkbaar met het hele ROA-gebied. De toewijzing verloopt dus passend. Voor zover er sprake is van 'te goedkoop' toewijzen, blijft dit beperkt tot huishoudens met een inkomen net boven dat van de primaire doelgroep.

Ruim één op de vijf huurders ontvangt huursubsidie, waarbij het gemiddeld bedrag ƒ281,- per maand is. Dit is vergelijkbaar met de situatie in Amstelveen en Uithoorn. In gemeenten met veel nieuwbouw, zoals Almere en Purmerend, ligt het gebruik van huursubsidie hoger vanwege de hoge prijs van nieuwe woningen. In het hele ROAgebied maakt 27% van de huurders gebruik van de IHS.

3.8. Koopsector

Volgens de lokale makelaars is de markt voor koopwoningen, na een periode van sterke opbloei, in rustiger vaarwater terechtgekomen. De prijzen stijgen niet meer zo sterk als voorheen, er zijn minder bezichtigingen en het kost meer moeite een woning tegen dezelfde prijs te verkopen. De verkooptijden zijn stabiel tot oplopend.

De markt voor eengezinswoningen is de grootste. Deze markt verloopt echter iets stroever dan een half jaar geleden. De woningen tot € 275.000 (f. 600.000) verkopen goed, evenals de woningen duurder dan € 450.000 (1miljoen gulden). Bij het segment daartussen is de verkoop moeizamer. Er is veel vraag naar appartementen van rond de drie ton. Zoals een makelaar het formuleert: 'Daarvan kan ik er tien op een dag van verkopen' .

De appartementen die recent in de nieuwbouw zijn aangeboden zijn vlot verkocht. Dit geldt zowel voor de Geraniumstraat als voor Stommeerkade-west. Ook uit de prijsstijgingen bij doorverkoop blijkt dat dit een gunstig marktsegment is. De appartementen in Stommeerkade-west zijn gebouwd voor ƒ360.000 (€163.000) tot ƒ500.000 (€ 226.000) en worden nu voor ƒ480.000 (€217.000) tot ƒ700.000 (€ 318.000) doorverkocht.

Ook betaalbare twee-onder-een-kap woningen zijn schaars. Een dergelijke woning gaat, volgens makelaars, in Hornmeer voor € 450.000,-- van de hand.

Voor nieuwbouw vanaf 1990 is over het algemeen meer belangstelling dan voor oudere woningen, waaraan vaak veel moet worden opgeknapt. Ook de verkoop van een nieuw, luxe project in Kudelstaart (prijzen vanaf € 318.000 tot € 1,1 miljoen ) verloopt goed. De verwachtingen voor Nieuw-Oosteinde zijn positief. De Vinex-locaties in Haarlemmermeer hebben geen invloed op de Aalsmeerse markt. Men zoekt in de eerste plaats toch in Aalsmeer. Bovendien is de prijs-kwaliteitverhouding ongunstiger dan in het verleden, menen de makelaars.

Punt van discussie vormen de toewijsregels van de gemeente bij nieuwbouw. Deze regels zijn gericht op voorrang voor doorstromers uit huurwoningen of oudere starters.

Het is de vraag of dergelijke regels wel bij elk project moeten worden toegepast.

Voorrang voor doorstromers uit de huursector sluit bijvoorbeeld ouderen uit die op latere leeftijd meestal niet meer besluiten te kopen. Bovendien is het de vraag of het zinvol is voor hele dure projecten dergelijke regels op te nemen.

De Aalsmeerse markt is vergelijkbaar met die in Hoofddorp en Uithoorn. Een sterk punt van Aalsmeer blijft het wonen bij het water.

3.9. Starters

Starters hebben een zwakke positie, menen zowel de woningbouwvereniging Eigen Haard als de makelaars. De koopsector is duur. Een jongere van 26 jaar met een jaarinkomen van € 36.000 (ƒ80.000) kan met een maximale hypotheek van vier maal zijn inkomen een woning van € 145.000 (ƒ320.000) kopen. Dergelijke woningen zijn er echter niet. Samenwonenden kunnen nog een huis kopen, een alleenstaande kan zich alleen met hulp van ouders op de koopmarkt begeven.

Voor de huurmarkt zijn de wachttijden lang. Volgens de meest recente cijfers van Woningnet bedraagt de inschrijfduur van starters ruim 5 jaar en is de slaagkans 4%, ten opzichte van 7% voor doorstomers. Dit is overigens een regionaal probleem.

Met de komst van Woningnet lijkt de positie van starters verder verslechterd. In subregionaal verband wordt daarom gesproken over de vergroting van de kansen voor deze doelgroep door labellen van woningen van starters. Woningbouwvereniging Eigen Haard steunt deze gedachte. Labellen is een betere oplossing dan het bouwen van 1- of 2- kamerwoningen of specifieke jongerenwoningen, die het risico van geringe doorstroming en beheersproblemen met zich meebrengen.

3.10. Ouderen

In het Woningmarktonderzoek uit 1998 is een grote behoefte geconstateerd aan woningen die geschikt zijn voor ouderen (zoals gelijkvloerse woningen, seniorenwoningen en aanleunwoningen). Daarnaast had bijna 5 procent van de 55- plussers belangstelling voor aanpassing van zijn huidige woning.

Op het gebied van nieuwbouw voor ouderen is er de afgelopen drie jaar nog weinig gerealiseerd. De projecten die zijn uitgevoerd, zoals het combinatiegebouw Kudelstaart, zouden in de ogen van woningbouwvereniging Eigen Haard bovendien niet goed zijn afgestemd op ouderen (bijvoorbeeld bij de inrichting van de woonomgeving). Wel zijn er diverse projecten voor ouderen in aanbouw of in het woningbouwprogramma opgenomen. Realisering daarvan duurt echter nog enige jaren.

Aanpassingen in de bestaande woningvoorraad voor ouderen hebben evenmin plaatsgevonden in Aalsmeer.

De meeste 55-plussers in Aalsmeer willen verhuizen omdat ze hun huidige woning te groot vinden (45%), vanwege gezondheidsredenen (34%) of omdat ze gelijkvloers willen wonen. Die verhuisredenen klinken door in hun woonwensen.

Zo woont 8% van de senioren in een gestapelde woning, terwijl 46% dit woningtype opgeeft als gewenst.

Veel belangstelling is er voor specifieke vormen van ouderenhuisvesting, zoals de aanleunwoning (22%), woningen met een gemeenschappelijke ontmoetingsruimte (16%), een woongemeenschap voor ouderen (7%) of een verzorgingshuis (6%) (Woningmarktonderzoek Aalsmeer, O&S Haarlemmermeer, 1998).

Vanouds is er onder ouderen grote belangstelling voor huren. Ook bij Aalsmeerse ouderen is dit het geval: driekwart wenst een huurwoning Er is in Aalsmeer echter een beperkte markt voor huurwoningen in de vrije sector.

Koopappartementen in het centrum van Aalsmeer blijken aantrekkelijk te zijn voor ouderen: de 12 appartementen voor ouderen bij Zorgcentrum 't Kloosterhof (prijsklasse € 204.000 (ƒ450.000) tot € 360.000 (ƒ800.000) zijn op één middag verkocht. (Voor 12 huurappartementen waren meer dan 150 belangstellenden). De nieuwe appartementen in Stommeerkade-West, waarbij ouderen door de toewijsregels weinig kans maakten, blijken bij doorverkoop vooral in trek te zijn ouderen. De woningen zijn volgens een van de makelaars aantrekkelijk wat betreft oppervlakte en ligging in de buurt van voorzieningen.

3.11. Ontwikkeling woningbehoefte in de toekomst

Om iets te kunnen zeggen over de toekomstige woningbehoefte, is een berekening gemaakt van de eigen woningbehoefte van de Aalsmeerse bevolking. Het begrip 'eigen woningbehoefte' heeft aan betekenis ingeboet door het opgaan van Aalsmeer in de woningmarkt van het ROA-gebied en de vrije vestiging in de koopsector. Een woningbouwprogramma opgezet voor ingezetenen, zal dus niet meer automatisch ten goede komen aan woningzoekenden uit Aalsmeer.

De ‘eigen woningbehoefte’ kan thans gedefinieerd worden als: het aantal woningen dat nodig is om het inwonertal in de gemeente Aalsmeer constant te houden. In de praktijk komt dit neer op het aantal woningen dat nodig is om de in de toekomst te verwachten daling van de gemiddelde woningbezetting te compenseren.

In de afgelopen tien jaar heeft Aalsmeer gemiddeld 85 nieuwe woningen per jaar gebouwd. Het resultaat was een gering saldo verlies van 20 personen per jaar als gevolg van vertrekoverschotten. De normatieve uitbreidingsbehoefte was dus iets hoger, ongeveer 95 woningen per jaar.

Uit migratieanalyses in de periode 1991-2000 blijkt dat

• -

  Aalsmeerse jongeren in de leeftijd van 20 tot 30 jaar per saldo vertrekken naar elders. Dit kan te maken hebben met een tekort aan woningen voor starters in Aalsmeer, maar het kan ook zijn dat jongeren vertrekken vanwege studie, werk of een partner elders;

• -

  voor de huishoudens in de leeftijd van 30 tot 40 jaar met jonge kinderen kende Aalsmeer een bescheiden, maar wel structureel, vestigingsoverschot.

Figuur 3.2: Woningbouw 1991-2007, prognose vanaf 2001

0

100

200

300

400

500

600

1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

Het Aalsmeerse migratiepatroon van de afgelopen tien jaar vormt de basis voor de berekeningen van de toekomstige migratie (zij het dat de woningbouw in Aalsmeer de afgelopen tien jaar bescheiden is geweest). De leeftijdsverdeling van personen die zich de afgelopen tien jaar gevestigd hebben in Aalsmeer staat model voor de toekomstige vestigingen in Aalsmeer. Voor de prognoseperiode tot 2008 is rekening gehouden met vestigingsoverschotten door de substantiële woningbouw in Nieuw Oosteinde.

De bevolking van Aalsmeer neemt toe tot 27.000 personen in 2008. Na 2008 zal de Aalsmeerse bevolking naar verwachting gaan afnemen, indien er geen verdere aanvullende woningbouw zal plaatsvinden.

Voor een indicatie van de bevolkingsontwikkeling op de langere termijn (tot 2015) zijn twee varianten uitgewerkt.

Voor het jaar 2000 en voor de prognosejaren 2005 en 2015 is de Aalsmeerse bevolking ingedeeld in huishoudens. Voor 2000 is dit de werkelijke situatie en voor de prognosejaren is gebruik gemaakt van CBS-huishoudensprognoses voor Nederland op basis van landelijke cijfers uit 1998.

De eerste variant geeft een ontwikkeling weer zonder enige migratie en woningbouw vanaf 2000. Dit is een theoretische variant, maar geeft goed weer wat het effect van de huidige bevolking is op toekomstige woningbehoefte (figuur A). In deze variant zal het aantal huishoudens in Aalsmeer in de periode 2000-2005 toenemen met 252 tot in totaal 9242 huishoudens. Om de Aalsmeerse bevolking op peil te houden (migratiesaldo nul) zijn dus circa 50 woningen per jaar nodig in de eerstkomende vijf jaar. Deze normatieve woningbehoefte is geringer dan de circa 95 woningen die jaarlijks nodig waren in de afgelopen tien jaar. Voor de periode 2005-2015 bedraagt deze toename nog maar circa 15 woningen per jaar.

De eigen woningbehoefte in Aalsmeer neemt dus af in de toekomst door

• -

  een geringere daling van de gemiddelde woningbezetting dan in de afgelopen jaren

• -

  een toenemende vergrijzing. Het aandeel oudere huishoudens neemt in deze variant toe van 22% nu naar 30% in 2015.

Figuur B geeft de toekomstige huishoudensamenstelling weer die gebaseerd is op de uitkomsten van de bevolkingsprognose (zie tabellenboek, tabel 15), inclusief nieuwbouw en migratie.

De resultaten zijn:

• -

  het aantal huishoudens neemt volgens de prognose toe tot meer dan 11.000 in 2015;

• -

  het aandeel huishoudens van 65 jaar en ouder neemt ook in deze variant toe van 22% in 2000 tot 30% in 2015. In absolute zin is er echter een sterkere groei dan in variant A;

• -

  het aantal oudere huishoudens neemt toe van bijna 2000 huishoudens nu tot bijna 3400 in 2015;

• -

  het aandeel jonge huishoudens tot 30 jaar blijft daarentegen klein en neemt vooral af in de komende vijf jaar (tot 2005). Dit wordt verklaard door een relatief klein aandeel 15 t/m 24 jarigen in de huidige Aalsmeerse bevolking en het gegeven dat een deel van deze jongeren zal vertrekken uit Aalsmeer vanwege studie of werk. Na 2005 zal het aandeel jonge huishoudens slechts in geringe mate toenemen.

Figuur 3.3: Modelberekening verwachte ontwikkeling aantal huishoudens naar leeftijd, 2000-2015

A: exclusief woningbouw

B: inclusief woningbouw

(zie tabellenboek, tabel 14, 15, 16 en 17)

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2000 2005 2015

65 jaar e.o.

30-64 jaar

tot 30 jaar

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

2000 2005 2015

65 jaar e.o.

30-64 jaar

tot 30 jaar

3.12. Conclusies

Uit het woningmarktonderzoek 2001 worden de volgende conclusies getrokken:

• • de druk op de koopsector is na een periode van grote bloei recent wat afgezwakt.

• De nieuwbouw verkoopt goed en de verwachtingen ten aanzien van Nieuw- Oosteinde zijn positief. Betaalbare appartementen en twee-onder-een-kap woningen zijn schaars;

• • de druk op de huurmarkt is toegenomen.

• Het aanbod neemt af, de vraag neemt toe. De markt zit op dit moment verstopt. Met name uit goedkope huurwoningen wordt weinig verhuisd;

• • woningzoekenden oriënteren zich in de eerste plaats binnen de gemeente Aalsmeer, maar sluiten andere gemeenten niet uit.

• Sinds de introductie van Woningnet lijkt het regionale zoekgedrag te zijn versterkt.

• Over de toewijzing van woningen aan Aalsmeerse woningzoekenden is nog te weinig bekend;

• • de woningmarkt van Aalsmeer ziet er als volgt uit:

  • -

    de markt voor eengezinswoningen is sterk ontwikkeld;

  • -

    er is een groeiende behoefte aan appartementen, zowel in de koop- als de huursector;

• • de toewijsregels voor nieuwbouw zijn voor discussie vatbaar: is inzetten op doorstroming uit de huursector in alle gevallen zinvol?

• • de positie van starters op de woningmarkt is zwak.

• De koopsector in Aalsmeer en omgeving is te duur, met name voor alleenstaanden.

• In de sociale huursector gelden lange wachttijden.

• De positie van de starter was al slecht. Sinds de invoering van Woningnet per 1 mei 2001 lijkt deze positie alleen maar slechter te zijn geworden door de verminderde kans op een woning. Voorheen waren er woningen specifiek voor starters, nu kan iedereen op de woningen inschrijven. In regionaal verband wordt daarom gesproken over de verbetering van de kansen voor deze groep;

• • de volgende demografische ontwikkelingen in relatie tot wonen worden verwacht in de komende jaren:

  • -

    jongeren: de woningbehoefte onder jongeren in Aalsmeer daalt in de komende vijf jaar.

  • -

    ouderen: de komende vijftien jaar vergrijst de Aalsmeerse bevolking. Tot 2015 neemt het aantal huishoudens van 65 jaar en ouder toe met circa 1400. Het tekort aan geschikte huisvesting voor deze groep neemt daardoor verder toe. De woningbehoefte van ouderen richt zich niet alleen op de sociale huursector. De praktijk wijst uit dat er ook belangstelling is voor koopappartementen op locaties in de buurt van voorzieningen. Hoewel de woningmarkt open is, veranderen ouderen niet graag van woonplaats. Dit betekent dat een nieuw woningaanbod voor ouderen voornamelijk interessant zal zijn voor Aalsmeerse ouderen. Dit kan gunstig zijn voor Aalsmeerse starters vanwege de vrij komende woningen.

4. Voorstel speerpunten woonbeleid Aalsmeer

4.1. Inleiding

In dit hoofdstuk worden de speerpunten beschreven voor het woonbeleid van Aalsmeer in de komende jaren.

Dit voorstel wordt voorgelegd aan betrokkenen bij het woonbeleid in Aalsmeer. Op basis van de uitkomsten van dit overleg kunnen de speerpunten worden aangepast en aangevuld.

Achtereenvolgens komen aan de orde:

• • de vraagstukken voor Aalsmeer welke voortvloeien uit het landelijk en het regionale beleid, alsmede uit beleidsuitspraken van de gemeente Aalsmeer;

• • de acties voortvloeiende uit het woningmarktonderzoek 2001;

• • de speerpunten voor het woonbeleid in de komende jaren.

4.2. Vraagstukken

Uit de onderzoeksresultaten van hoofdstuk 2 (ontwikkeling van het woonbeleid) en in hoofdstuk 3 (Woningmarktonderzoek 2001 van Aalsmeer) kunnen diverse vraagstukken voor Aalsmeer worden gedestilleerd.

In het volgende schema staan deze vraagstukken kort omschreven. Bij elk vraagstuk staat tevens aangegeven welke instantie een rol kan spelen bij de uitwerking.

Onderzoeksresultaten hoofdstukken 2 en 3

4.3. Regiefunctie van de gemeente Aalsmeer

Wonen is een van de kerntaken van het gemeentelijk beleid. Het is cruciaal om deze taak effectief en in samenhang met ander beleid uit te voeren.

Het ontwikkelen van de regiefunctie van de gemeente is van belang om te zorgen voor:

• • homogeniteit in het gemeentelijk optreden: goede samenwerking binnen de gemeente, zowel in beleid als in uitvoering

• • afstemming van de activiteiten van verschillende partijen op de woonmarkt: bewoners, corporaties, particuliere verhuurders, projectontwikkelaars en eigenaar-bewoners.

De gemeente Aalsmeer heeft invloed op de woningmarkt. Het doel van de gemeente is het voorzien in goede en betaalbare woningen. Daarnaast investeert de gemeente ook in de woonomgeving. Voorbeelden zijn de realisatie van de woonlocatie Nieuw Oosteinde en diverse ontwikkelingen in Aalsmeer-dorp.

Welke activiteiten dient de gemeente Aalsmeer uit te voeren om de regie invulling te kunnen geven?

• • zicht houden op ontwikkelingen in het woonbeleid, zowel op landelijk niveau als op provinciaal / regionaal niveau. Dit betekent een actieve participatie in diverse organen;

• • de kaders bepalen voor het woonbeleid binnen Aalsmeer

• • reguliere samenwerking met maatschappelijke partners over diverse vraagstukken welke van belang zijn voor het woonbeleid in de komende jaren, en op basis daarvan • prestatieafspraken maken met maatschappelijke partners: hoe zorgen wij ervoor dat de beleidsafspraken daadwerkelijk worden uitgevoerd?

• • (jaarlijkse) monitoring van het woonbeleid.

De gemeente Aalsmeer dient daarbij te zorgen voor:

• • voldoende en deskundige ambtelijke capaciteit

• • een goede afstemming tussen diverse afdelingen binnen het gemeentelijke apparaat. In de praktijk is de kans zeker aanwezig dat er nog te sectoraal wordt geopereerd. Regulier overleg tussen verschillende afdelingen over alle vraagstukken betreffende wonen is van belang.

4.4. Speerpunten woonbeleid Aalsmeer

De speerpunten zijn die zaken welke van cruciaal belang zijn voor het woonbeleid in de komende jaren. Speerpunten van Aalsmeer zijn:

• 1. Invullen van de regiefunctie van de gemeente Aalsmeer.

• 2. Convenant afsluiten met woningbouwvereniging Eigen Haard. In dit convenant gaat het om de uitwerking van de beleidsdoelen voor wonen, het beschrijven van de inspanningen van zowel gemeente als Eigen Haard en het vastleggen van de beoogde resultaten. In ieder geval wordt aandacht besteed aan:

  • -

    behoud en beheer van de kernvoorraad

  • -

    prijsgrenzen en indexering

  • -

    bestemming van de kernvoorraad voor de gewenste doelgroep: toewijzingscriteria, doorstromingsbevordering en specifiek doelgroepenbeleid

  • -

    uitvoering maatregelen duurzaam bouwen (o.a. energiebesparing bij nieuwbouw (in Oosteinde) en in de bestaande woningvoorraad)

  • -

    percentage van de nieuwbouw voor de sociale sector

  • -

    afspraken over huisvesting van ouderen (onder andere het geschikt maken voor ouderen van al bestaande woningen)

  • -

    afspraken over de relatie tussen zorg en wonen: afstemming met zorginstellingen, woningbouwvereniging en gemeente

• 3. Bovenlokaal overleg en afstemming. Onderdelen van het bovenlokale overleg zijn onder meer:

  • -

    ontwikkelingen op de woningmarkt

  • -

    behoud van de kernvoorraad

  • -

    afstemming van woonbeleid

  • -

    bewaken van de kwaliteit van toekomstige woningbouwlocaties

  • -

    ontwikkelen van een regionaal inschrijvingsbeleid

  • -

    inbreng van de belangen van Aalsmeerse inwoners en bepaalde doelgroepen in het regionaal beleid

  • -

    afstemming tussen woonbeleid en ruimtelijke ordeningsbeleid

• 4. Duurzame woningbouw realiseren. Woningen worden duurzaam gebouwd. Naast materiaalgebruik worden de volgende speerpunten bij energie gehanteerd:

  • -

    een Energie Prestatie Coëfficiënt voor woningen die 0,2 punten lager is dan de norm uit het Bouwbesluit

  • -

    uitvoering Nationaal Akkoord Wonen 2001 - 2005:

  • -

    realiseren van een energiebesparing van 15% (t.o.v. 1995) in de bestaande woningvoorraad

  • -

    duurzame (zonne-) energiesystemen worden toegepast bij minimaal 50% van de nieuwbouwwoningen

• 5. Starters op de woningmarkt. Starters hebben een moeilijke positie op de (regionale) woningmarkt. Koopwoningen zijn te duur. Starters die op de huurwoningmarkt zijn aangewezen, komen moeilijk aan bod. In de praktijk gaat een beetje aantrekkelijke woning naar een doorstromer. In de Actualisering van de Raamovereenkomst Woonruimteverdeling van het ROA dient daarom apart aandacht te worden besteed aan starters. Bereikt is dat een bepaald percentage sociale huurwoningen door gemeenten beschikbaar kan worden gesteld aan starters; aan de uitvoering dient voldoende aandacht te worden besteed.

• 6. De relatie tussen wonen & zorg (bij ouderen) concretiseren. Het aantal ouderen in Aalsmeer neemt naar verwachting flink toe in de komende jaren. Wonen en zorg verdienen daarom aandacht. Aan de orde komen onder meer:

  • -

    goede afstemming tussen (instellingen voor) wonen en zorg voor de invulling van het beoogde beleid

  • -

    in kaart brengen in welke gebieden veel ouderen wonen en maatregelen nemen om de bestaande voorraad aan te passen en geschikt te maken voor ouderen

  • -

    nadere invulling geven aan de functies van een wijksteunpunt, met name de zorgfuncties (zie “Visie op wijksteunpunten in Aalsmeer”, SGBO, 2001)

  • -

    ontwikkeling van vier wijksteunpunten met voorzieningen en ondersteuning voor ouderen in Kudelstaart, Plan Zuid in het project Kloosterhof, Oosteinde en Hornmeer

  • -

    Nieuw Oosteinde: realiseren van 100 levensloopbestendige woningen, waaronder 30 zorgwoningen

  • -

    Kudelstaart-centrum: realiseren van 60 tot 70 levensloopbestendige woningen

  • -

    nagaan of de “Senioren-norm” voor het ontwerpen en bouwen van woningen van de Samenwerkende Bonden voor Ouderen in Noord- Holland toepasbaar is voor Aalsmeer

  • -

    uitvoeren Nationaal Akkoord Wonen (2001 – 2005):

  • -

    bevorderen van de bouw van woningen geënt op kwaliteitscriteria voor levensloopbestendige woningen

  • -

    woongebouwen zijn toegankelijk voor zorgbehoevenden.

¹ Op 7 februari 2002 is gesproken met vertegenwoordigers van diverse maatschappelijke partijen. Opmerkingen van de vertegenwoordigers over een aantal feiten in het Aalsmeerse woonbeleid zijn opgenomen in deze nota. Terug naar de verwijzing naar voetnoot ¹ in de tekst