Nota Prijsbeleid Vastgoed gemeente Alblasserdam

3.2.1 Uitleg methodes prijsbepaling ten behoeve van grondexploitaties

In deze paragraaf worden de door de gemeente gekozen methodes ten aanzien van prijsbepaling ten behoeve van grondexploitaties beschreven.

Vaste prijs

Voor bepaalde bestemmingen zoals maatschappelijke voorzieningen hanteert de gemeente Alblasserdam vaste grondprijzen. Deze worden jaarlijks geactualiseerd en vastgelegd in de prijzentabel. In complexe situaties zoals bijvoorbeeld combinatiefuncties/brede school zal de prijs bepaald worden door een onafhankelijk deskundige.

Vaste prijs (PALT-afspraken)

Tussen de gemeente en de woningcorporaties zijn regionale prestatieafspraken gemaakt, die ook

betrekking hebben op de hoogte van grondprijzen bij sociale huur- en koopwoningen. De gemeente kan niet afwijken van deze PALT-afspraken.

Residuele methode

Bij de residuele methode is de grondwaarde van een vastgoedobject gelijk aan het verschil (residu) tussen de commerciële waarde van het vastgoedobject en de stichtingskosten van datzelfde vastgoedobject. De commerciële waarde is de verkoopprijs of de beleggingswaarde van een object. De beleggingswaarde wordt doorgaans berekend op basis van de markthuur en het (bruto) aanvangsrendement dat op een project/locatie van toepassing is. De stichtingskosten bestaan uit de bouw- en bijkomende kosten van een project.

Genormeerde residuele methode

Bij de genormeerde residuele methode wordt voorafgaand aan de realisatie van een project door de gemeente op basis van marktonderzoek een inschatting gemaakt van de marktconforme commerciële waarde. Vervolgens wordt dit verminderd met genormeerde bouw- en bijkomende kosten die gebaseerd zijn op een aantal referentieprojecten of op advies van deskundige derden.

In figuur 1 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector koopwoning.

Figuur 1: rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW)

* bij woningbouw V.O.N. prijs (inclusief BTW)

** bij woningbouw netto opbrengst = V.O.N. prijs exclusief BTW1

1BTW-tarief per 1 oktober 2012 (21%)

Voor de functie woningbouw geldt als verkoopwaarde de vrij op naam prijs inclusief BTW. Voor andere vastgoedfuncties kan een soortgelijke berekening worden gemaakt waarbij in plaats van met een verkoopwaarde te rekenen met een huurwaarde of bruto-aanvangsrendement (BAR) wordt gerekend.

In figuur 2 is een voorbeeldberekening opgenomen voor het bepalen van de residuele grondwaarde van een vrije sector huurwoning.

Figuur 2 : rekenvoorbeeld residuele grondwaardeberekening (RGW) huurwoning

* inclusief BTW

Comparatieve methode

Bij de comparatieve (vergelijkende) methode wordt de waarde van de grond vastgesteld door te kijken naar de prijzen die in de vrije markt zijn betaald voor vergelijkbare stukken grond.

Voor een aantal functies wordt de residuele grondwaardemethode in combinatie met de comparatieve methode gebruikt. Dit houdt in dat ook ervaringscijfers en vergelijkingen een rol spelen bij de vaststelling van grondprijzen. Dit geldt met name bij het bepalen van de grondprijzen voor vrije kavels (particulier opdrachtgeverschap), bedrijventerreinen, detailhandel en horeca. Hiervoor is gekozen aangezien bij particulier opdrachtgeverschap en bedrijventerreinen de bouwplanuitwerkingen en dus ook de stichtingskosten, per bouwplan verschillend kunnen zijn. Dit kan resulteren in uiteenlopende grondprijzen in hetzelfde uitgiftegebied wat niet bevorderlijk is voor eenduidige en transparante grondprijzen. De residuele grondprijzen worden getoetst middels de comparatieve methode zodat de gronden een minimale waarde houden en niet een restant is van een vastgoedontwikkeling.

3.2.2 Beleidskeuzes methode prijsbepaling per functie

In deze paragraaf staat per functie weergegeven welke beleidskeuze wordt toegepast (door middel van welke methode de grondprijs ten behoeve van grondexploitaties wordt bepaald) en van welke uitgangspunten hierbij wordt uitgegaan.

1. Berekeningsmethode woningen

2. Berekeningsmethode commercieel vastgoed

Uitgangspunt bij de berekening van commercieel vastgoed is dat de uiteindelijk vastgestelde minimale grondprijs wordt berekend per m2 uitgeefbare grond. Wanneer de fsi (floor space index) hoger is dan 1, dan wordt de grondprijs gebaseerd op het werkelijk aantal te realiseren m² bvo. De fsi wordt bepaald volgens de formule: m² bvo/m² uitgeefbaar.

3. Berekeningsmethode niet-commercieel vastgoed

3.3.1. Algemene uitgangspunten bij verkoop

Gronden

De uitgangspunten bij levering van gronden zijn als volgt:

• •

  er moet sprake zijn van prijs die wordt vastgesteld met inachtneming van de Staatssteunregels en de Wet Markt en Overheid;

• •

  de gehanteerde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper en gelden – tenzij anders vermeld – voor gronden die geschikt zijn in overeenstemming met het beoogde gebruik (zowel qua bestemming als bodemkwaliteit);

• •

  alle kosten (waaronder ook taxatiekosten) en belastingen zijn voor rekening van koper;

• •

  in geval van bouwrijpe grond is er sprake van grond die technisch geschikt is voor het beoogde gebruik en adequaat ontsloten is door wegen;

• •

  bij toepassing van de residuele methode voor de berekening van de stichtingskosten van nieuw te bouwen opstal(len) wordt uitgegaan van genormeerde stichtingskosten;

• •

  de parkeerbehoefte dient op eigen terrein te worden gerealiseerd conform het gemeentelijke parkeerbeleid en de parkeernormen;

• •

  de lopende contractuele verplichtingen worden toegepast: in sommige gevallen zijn er al lopende contractuele verplichtingen, zoals onder meer de regionale Prestatieafspraken Lange Termijn (PALT) tussen de gemeentes en woningcorporaties. Deze afspraken zijn van toepassing op de hoogte van grondprijzen van sociale huur en - koopwoningen binnen de gemeente. Ook is er binnen exploitaties soms sprake van lopende contractuele verplichtingen;

• •

  bij uitgifte van gronden wordt een minimale transactieprijs van € 1.000,00 kosten koper gerekend.

Vastgoed

De uitgangspunten bij levering van gebouwen zijn als volgt:

• •

  er moet sprake zijn van prijs die wordt vastgesteld met inachtneming van de Staatssteunregels en Wet Markt en Overheid;

• •

  de verkoopprijs is exclusief belastingen en kosten koper;

• •

  alle kosten (waaronder ook taxatiekosten) en belastingen zijn voor rekening van koper.

3.3.2. Wijze van aanbieden en totstandkoming prijs

De wijze waarop een transactie tot stand komt is afhankelijk van het soort vastgoed dat voor verkoop in aanmerking komt. De wijze van aanbieding wordt pas op het moment dat de situatie zich voordoet vastgesteld. De transparantie van de wijze waarop een overeenkomst tot stand komt kan hierbij een bepalende factor zijn. Het uitgangspunt hierbij is dat de gemeente zich steeds een recht van beraad voorbehoudt ten aanzien van de hoogte van het uitgebrachte bod en eventueel gestelde voorwaarden.

Hieronder staan de diverse mogelijkheden tot het aanbieden van vastgoed beschreven.

Openbare inschrijving

Bij een openbare inschrijving brengt de aanbiedende partij het object onder de aandacht van mogelijke geïnteresseerden door middel van enige vorm van marketing. Deze kunnen zich middels een bod inschrijven, iets wat bij voorkeur bij een notaris gebeurt. De prijs wordt bepaald door het hoogste bod.

De gemeente als aanbiedende partij kan door middel van een recht van beraad beslissen het vastgoedobject wel of niet aan de inschrijver met het hoogste bod te gunnen.

Veiling

Bij het aanbieden van vastgoed via een veiling komt de prijs tot stand door het bieden van geïnteresseerden. Er is geen invloed op de opbrengst uit te oefenen door middel van onderhandelingen met de potentiële gegadigde. Aangezien een ieder kan mee bieden heeft de gemeente als aanbiedende partij hier minder invloed op de potentiële gegadigde.

De gemeente als aanbiedende partij kan het vastgoed dan wel of niet gunnen aan de hoogste bieder.

Onderhandse aanbieding

Bij onderhandse aanbieding gaat de gemeente als aanbiedende partij, eventueel met een makelaar als tussenpersoon, één op één onderhandelingen met een of meer potentiële gegadigde(n) aan.

Indien dit leidt tot een overeenkomst is er sprake van een onderhandse transactie. De waarde van het goed is gelijk aan de marktwaarde en zal door een onafhankelijk deskundige worden vastgesteld. Ter bepaling van de marktwaarde kan de onafhankelijk deskundige verschillende methoden toepassen.

Bij gronden bestemd voor woningen en commercieel vastgoed zal de onafhankelijk deskundige een marktwaarde dienen af te geven op basis van de residuele methode en de comparatieve methode. De methode waarbij de hoogste marktwaarde wordt verkregen zal als minimale grondprijs worden gehanteerd.

Bij gronden bestemd voor niet-commercieel vastgoed en overige bestemmingen zal de onafhankelijk deskundige een marktwaarde dienen af te geven op basis van een reële marktwaarde. Deze waarde zal als minimale grondprijs worden gehanteerd.

Bij gebouwen zal de onafhankelijk deskundige een marktwaarde dienen af te geven op basis van een reële marktwaarde. Deze waarde zal als minimale koopprijs worden gehanteerd.

3.4.1. Algemene uitgangspunten bij verhuur

De uitgangspunten bij verhuur zijn als volgt:

• •

  er moet sprake zijn van een prijs die wordt vastgesteld met inachtneming van de Staatssteunregels en de Wet Markt en Overheid;

• •

  de gehanteerde prijzen zijn exclusief BTW;

• •

  bij het opstellen van de overeenkomst wordt gebruik gemaakt van de beschikbare modellen vastgesteld door de Raad voor Onroerende zaken;

• •

  kosten voor water, gas en elektra komen voor rekening van huurder;

• •

  het gebruik dient in overeenstemming te zijn met de bestemming;

• •

  bij verhuur wordt een minimale huurprijs van € 100,00 per jaar gerekend.

3.4.2. Algemene uitgangspunten bij vestiging zakelijk recht

De uitgangspunten bij vestiging van een zakelijk recht zijn als volgt:

• •

  er moet sprake zijn van een prijs die wordt vastgesteld met inachtneming van de Staatssteunregels en de Wet Markt en Overheid;

• •

  de gehanteerde prijzen zijn exclusief BTW;

• •

  een zakelijk recht wordt alleen gevestigd als wordt voldaan aan de beleidsdoelstellingen van de gemeente en de gemeente haar grondpositie wenst te behouden;

• •

  het gebruik dient in overeenstemming te zijn met de bestemming;

• •

  bij zakelijke rechten wordt een minimale vergoeding van € 100,00 per jaar gerekend.

3.4.3. Wijze van aanbieden en totstandkoming prijs

Verhuur / vestiging van een zakelijk recht komt over het algemeen tot stand middels een onderhandse aanbieding nadat het vastgoed openlijk op de markt is aangeboden. Bij onderhandse aanbieding gaat de gemeente als aanbiedende partij, eventueel met een makelaar als tussenpersoon, één op één onderhandelingen met een of meer potentiële gegadigde(n) aan. Het uitgangspunt hierbij is dat de gemeente zich steeds een recht van beraad voorbehoudt ten aanzien van de hoogte van het uitgebrachte bod en eventueel gestelde voorwaarden.

Bij bepaling van de vergoeding wordt onderscheidt gemaakt in:

• 1.

  Verhuur/vestiging zakelijk recht aan organisaties zonder winstoogmerk ten behoeve van het ontplooien van activiteiten om de beleidsdoeleinden van de gemeente voor het dorp te bereiken;

• 2.

  Verhuur/vestiging zakelijk recht in overige situaties.

In situatie 1. zal de integrale kostprijs, vast te stellen door de gemeente, in rekening worden gebracht.

Indien de vergoeding op basis van de marktwaarde (huur / retributie / canon ed), vast te stellen door een onafhankelijk deskundige, lager is dan de integrale kostprijs zal deze vergoeding in rekening worden gebracht.

In situatie 2. zal een minimale vergoeding op basis van de marktwaarde (huur / retributie / canon ed), vast te stellen door een onafhankelijk deskundige, in rekening worden gebracht.

Note : Hierbij dient per situatie getoetst te worden of de overeen te komen vergoeding in overeenstemming is met de wet- en regelgeving. Indien dit niet het geval is zal een vergoeding in rekening gebracht worden die aansluit bij de wet- en regelgeving.

3.4.4. Verhuur/vestiging zakelijk recht in het algemeen belang

Vanwege haar maatschappelijke ambities kan de gemeenteraad in bepaalde gevallen besluiten af te wijken van het beleid en zal de gemeenteraad kunnen vaststellen dat de verhuur/vestiging zakelijk recht in het algemeen belang plaatsvindt.

Bij onderbouwing van het relevante algemeen belang kan onder meer aan het volgende worden gedacht:

• •

  het beoogde doel en beoogde doelgroep;

• •

  bestaande wettelijke en andere instrumenten ter verwezenlijking van het algemeen belang;

• •

  concrete omschrijving van het algemeen belang dat specifiek met de verhuring/vestiging zakelijk recht aan de individuele doelgroep / partij moet worden behartigd.

Er kan geen sprake zijn van algemeen belang indien de markt zelf voorziet in het aanbod. Evenmin kan als algemeen belang het eigen financieel of economisch belang worden aangemerkt.

Belanghebbende ondernemers kunnen bij algemeen belangvaststelling de reguliere inspraakmogelijkheden benutten.

Bij vaststelling door de gemeenteraad in het algemeen belang zal de integrale kostprijs in rekening worden gebracht. Indien de vergoeding op basis van de marktwaarde (huur / retributie / canon ed) vast te stellen door een onafhankelijk deskundige, lager is dan de integrale kostprijs zal deze vergoeding in rekening worden gebracht.

Note: Hierbij dient wel getoetst te worden of de overeen te komen vergoeding in overeenstemming is met de Staatssteunregels (concurrentie). Indien er sprake is van concurrentie zal een vergoeding op basis van de marktwaarde in rekening worden gebracht.

3.4.5. Uitleg methodes prijsbepaling

Marktwaarde

De marktwaarde is een vergoeding voor een object die door het marktmechanisme van vraag en aanbod wordt bepaald en wordt gezien als een vergoeding die gelijkwaardig is aan vergelijkbare objecten in de omgeving. Daarbij wordt rekening gehouden met een aantal factoren ondermeer ligging, staat van onderhoud en indeling, gebruiksgemak en de bestemming van het gebouw. Als de gemeente een vergoeding volgens marktwaarde berekent, wordt door de gebruikers dus een vergoeding voldaan die in directe relatie staat met de marktwaarde van het object. Deze vergoeding kan zowel boven als onder een integrale kostprijs liggen.

Bij bepaling van de huurmarktwaarde zal een onafhankelijk deskundige een marktwaarde dienen af te geven op basis van een reële marktwaarde.

Integrale kostprijs

Een vergoeding op basis van de integrale kostprijs is een vergoeding voor een object waarbij alle relevante kosten die samenhangen met de verhuur/vestiging zakelijk recht worden meegenomen.

Voor berekening van de integrale kostprijs worden de uitgangspunten gehanteerd die aansluiten bij de wet Markt en Overheid (ondermeer de regels van de BBV en handreiking kostentoerekening leges en tarieven).

De integrale kostprijs wordt door de gemeente berekend en vastgesteld.

3.4.6 Indexering

Voor de indexering van huursommen, canon en retributie wordt de vergoeding geïndexeerd op basis van de door het Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde Consumenten Prijsindex (CPI) of daarvoor in de plaats tredende indexen. Indien het Centraal Bureau voor de Statistiek bekendmaking van genoemd prijsindexcijfer staakt of de basis van de berekening daarvan wijzigt, zal een zoveel mogelijk daaraan aangepast of vergelijkbaar indexcijfer worden gehanteerd.

3.4.7 Relatie met subsidiebeleid

Voor maatschappelijke organisaties en verenigingen kan de marktwaarde dan wel de integrale kostprijs in relatie tot de bestemming (maatschappelijk) lastenverzwarend zijn. Mocht deze lastenverzwaring substantieel zijn dan bestaat de mogelijkheid voor de maatschappelijke organisaties en verenigingen een (aanvullend) subsidieverzoek in te dienen op grond van de Algemene Subsidieverordening van Alblasserdam.

Bij het afsluiten van de lopende huurovereenkomsten/vestiging zakelijk recht is de vergoeding vaak tot stand gekomen vanuit de beleidsvelden “welzijn” en “sport” en is met een al dan niet gesubsidieerde maatschappelijk gewenste partner een vergoeding bepaald die beleidsmatig gewenst is. Het voldoen aan ondermeer de wet markt en overheid zal vermoedelijk consequenties hebben voor de lopende afspraken. De omvang van de consequenties zullen op een later moment in kaart worden gebracht.