Nadere regels tijdelijk wonen 2019, na 1e wijziging

Ondertekening

Bijlage 1 Minimale bepaling in het beheerplan voor grote vormen

a. De woon/slaap oppervlakte van de onzelfstandige woonruimten is minimaal 12m2 per bewoner;

b. Het pand en de onzelfstandige woonruimten voldoen aan de bouwtechnische- en veiligheidseisen van het geldende Bouwbesluit;

c. De woonruimten voldoen aan de luchtgeluidisolatienormen van het geldend Bouwbesluit;

d. Het pand verkeert in goede staat van onderhoud en wordt gehouden in goede staat van onderhoud;

e. In het kader van veiligheid en overlast door de verhuurder en huurder wordt in ieder geval voldaan aan de volgende huis- en leefregels:

• Afvoer en opslag van grofvuil vindt zodanig plaats dat er geen overlast voor de buurt ontstaat;

• Fietsen, motorvoertuigen of andere vervoersmiddelen worden alleen neergezet op die plaatsen die blijkens aanwijzing hiervoor zijn bestemd;

• De verhuurder is verplicht om gemeenschappelijke ruimten en de daarvan al dan niet deel uitmakende vluchtwegen vrij te houden van voorwerpen;

• De huurder onthoudt zich van gedragingen die naar gangbare maatstaven overlast veroorzaken aan andere huurders in het complex of aan derden in de nabije omgeving;

• De huurder is verantwoordelijk en aansprakelijk voor de gedragingen van degenen die zich met zijn goedvinden in het gehuurde bevinden;

• In de woonruimte zijn alarmnummers op een duidelijke zichtbare plaats aangegeven;

f. Er wordt voorzien in voldoende parkeergelegenheid, zoals opgenomen in, de door het bevoegd gezag vastgestelde, beleidsregels met betrekking tot parkeren, zoals die gelden op het tijdstip van indiening van de vergunningaanvraag

g. Er is geen sprake van structurele overlast, die aantoonbaar is op grond van meldingen/klachten bij de politie of de Gemeente Alphen aan den Rijn;

h. Er is periodiek overleg tussen politie (wijkagent) en verhuurder, door verhuurder te initiëren. Frequentie wordt in onderling overleg tussen verhuurden en politie afgesproken;

i. Alle bewoners die de verwachting hebben langer dan 4 maanden te verblijven in Nederland staan op het adres ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de Gemeente Alphen aan den Rijn of hebben zich aangemeld voor inschrijving op het adres in de BRP. Bewoners die minder dan 4 maanden in Nederland verblijven staan ingeschreven in het Register Niet Ingezetenen (RNI) en worden aangemerkt als toerist;

j. De eigenaar/verhuurder stelt huis- en leefregels op in de taal (of talen) van herkomst van de huurder(s) met bijbehorende sancties;

k. De huisregels voldoen aan het hiervoor onder e. bepaalde én de huis- en leefregels maken onlosmakelijk onderdeel uit van de huurovereenkomst met de bewoner(s);

l. Er is sprake van een geregeld beheer, waarbij de eigenaar/verhuurder zelf dan wel een derde, niet zijnde een huurder van de woonruimte, is aangesteld die:

• Toeziet op hygiëne en veiligheid;

• Aanspreekpunt is voor bewoners, omwonende(n) en overheden bij klachten;

• 24 uur per dag, 7 dagen in de week bereikbaar is;

• Een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand (nachtregister/verblijfsregister) en dit bestand tweewekelijks beschikbaar stelt aan de daartoe door de Gemeente Alphen aan den Rijn aan te wijzen contactpersoon;

• Zich kenbaar maakt in de directe omgeving van het pand als beheerder;

• De Duitse- en/of Engelse- en/of bij voorkeur de Nederlandse taal beheerst.

m. De verhuurder bij overlast meewerkt aan de aanpak die de Gemeente Alphen aan den Rijn hanteert in het geval van woonoverlast en de buurtbemiddeling. 

Bijlage 2: Toelichting nadere regels Nadere regels tijdelijk wonen 2019, na 1e wijziging

Hierna zijn een aantal artikelen nader toegelicht.

Artikel 2 Algemene uitgangspunten

Algemeen

Het gebruik van woningen (of andere panden) voor andere woonvormen dan een huishouden is niet toegestaan binnen de geldende bestemmingsplannen. De gemeente kan door middel van een omgevingsvergunning af wijken van het bestemmingsplan. Een gemeente kan/mag hieraan voorwaarden verbinden.

De regels gelden voor verschillende vormen van tijdelijk wonen, zoals arbeidsmigranten en studenten. Mantelzorg en mensen die behoefte hebben zorg (zorgvragers) valt hier niet onder. Dit vanwege het feit dat dit om een doelgroep gaat met specifieke eigenschappen en behoeftes dat dit niet onder een algemene categorie is te scharen. Ook de begeleiding en beheer is per geval verschillend.

Kleine en grote vormen van huisvesting van personen

De grens voor kleinschalige verhuurvormen wordt voor woningen gelegd op maximaal 4 personen en een evenredig aantal bedden. Aan vergunningsaanvragen van deze schaal wordt in principe meegewerkt aan het afwijken van het bestemmingsplan. De regels hiervoor gelden voor alle vormen van kamerverhuur.

In bijzondere gevallen mag de voorziening groter zijn. Deze locaties komen niet zondermeer in aanmerking voor huisvesting van personen, maar worden ook afzonderlijk getoetst op ruimtelijke en maatschappelijke wenselijkheid, waarna wordt besloten of er wordt meegewerkt aan het afwijken van het bestemmingsplan. Bij grotere vormen dient ook met de omgeving contact te worden gelegd en gehouden over de huisvesting.

Oppervlakte

Als uitgangpunt geldt dat de gemeente niet bepaalt hoe groot de slaap- en/of woonkamer van een bewoner is. Net zo min met de vraag of meerdere personen op één kamer mogen slapen. Dit is een keuze die de verhuurder maakt. De gemeente ziet het wel als haar taak om ervoor te zorgen dat in een pand voldoende verblijfsruimte is voor het totaal aantal bewoners. Ten aanzien hiervan geldt het volgende.

Bouwbesluit

Het Bouwbesluit heeft een minimale eis opgenomen om “overbevolking” te voorkomen. De minimale eis uit het bouwbesluit is 12 m² gebruiksoppervlakte per persoon. Dit geld voor elke vorm van bewoning.

Bij kamerverhuur is sprake van het samenwonen van meerder personen in een woning of woongebouw die veelal verder geen relatie hebben met de andere personen en gezamenlijk geen huishouden vormen. Dit kan gaan om tijdelijke bewoning maar ook om permanente bewoning. Als het werkelijk om tijdelijke bewoning gaat dan is de 12 m² acceptabel maar als het hier om langdurige (of zelfs permanente) huisvesting gaat dan is die eis niet wenselijk en meer van deze tijd.

In de praktijk betekent dit namelijk dat relatief heel veel mensen kunnen worden gehuisvest in een pand. Met deze eis is het mogelijk dat er mensen worden gehuisvest zonder enige privacy (meerdere personen op één slaapkamer) en/of een andere ruimte om te verblijven (woonkamer). Een gang, keuken, meterkast, cv-ruimte, keuken, bijkeuken, vaste kast, trapkast behoren tot de gebruiksoppervlakte terwijl dit geen echte ruimten zijn om te verblijven/wonen.

Uit ervaring blijkt dat deze situaties al voorkomen en tot veel klachten en overlastmeldingen uit de omgeving leiden.

SNF norm

In de SNF norm is ook een bepaling opgenomen over het maximaal aantal personen. De norm sluit aan op het bouwbesluit voor woningen (12 m²) maar hanteert voor andere locaties (niet zijnde woningen) 10 m² gebruiksoppervlakte per persoon. Deze norm is bedoeld voor de huisvesting van arbeidsmigranten en is opgesteld door de branche zelf. Het geeft de huisvesters de mogelijkheid om nog meer mensen in een pand te huisvesten. Deze situatie acht de gemeente ongewenst.

Daarom hanteert de gemeente als uitgangspunt dat een huurder/bewoner van een kamer recht heeft op minimaal 12 vierkante meter woon- en slaapruimte per persoon. Bij het indelen in kamers dient hier rekening mee gehouden te worden.

Behoefte

De huisvesting van arbeidsmigranten is in eerste instantie een verantwoordelijkheid van de werkgevers en arbeidsmigranten. Deze dienen dan ook de behoefte aan huisvesting voor arbeidsmigranten binnen de gemeente aan te tonen. Bij voorkeur is sprake van huisvesting van arbeidsmigranten die binnen de gemeente werkzaam zijn. Dit verhoogt het draagvlak bij de omgeving. Werkgevers zullen zich ook eerder verantwoordelijk voelen voor de wijze van huisvesting en het gedrag van de arbeidsmigranten op de huisvestingslocatie. Zij worden er immers op aangesproken als het niet goed gaat en sprake is van overlast.

Artikel 3 Afwijkingsregels per wooncategorie

Binnen de gemeente onderscheiden we drie soorten van huisvesting:

1. Kleine vormen van huisvesting van personen

2. Grote vormen van huisvesting van personen

3. Huisvesting van arbeidsmigranten bij een agrarisch bedrijf in het buitengebied

Voor wat betreft de kleine en grote vorm geldt dat het onderscheid met name zit in het aantal te huisvesten personen. Tot en met vier personen is sprake van een kleine vorm, daarboven gaat het om een grote vorm. Verder geldt dat moet worden voldaan aan de geldende parkeereisen, een nachtregister moet worden bijgehouden en geen sprake van overlast mag zijn. Bij de grote vormen geldt verder dat moet worden voldaan aan de SNF-normen, behoudens de oppervlaktemaat, zie hiervoor artikel 2.

Bij huisvesting in een (agrarische) bedrijfswoning geldt dat het moet gaan om personen die werkzaam zijn bij het bij de bedrijfswoning behorende bedrijf.

Voor huisvesting van arbeidsmigranten bij een agrarisch bedrijf in het buitengebied gelden specifieke regels. De belangrijkste daarbij is dat de behoefte moet worden aangetoond en dat het moet gaan om de huisvesting van arbeidsmigranten die op het ter plaatse gevestigde agrarisch bedrijf werkzaam zijn. Hiermee wordt voorkomen dat het een reguliere grote huisvestingsvoorziening wordt.

Artikel 4 Concentratie

Als uitgangspunt geldt dat er geen concentratie van huisvestingsvoorzieningen (als bedoeld in artikel 3.2 en 3.3) mogen ontstaan in een straat of wijk. Een concentratie van deze voorzieningen heeft over het algemeen een negatieve invloed op de leefbaarheid en sociale cohesie in een wijk. Mensen die ergens tijdelijk wonen en/of de Nederlandse taal niet machtig zijn, zijn over het algemeen minder betrokken bij hun omgeving. Om concentratie tegen te gaan, zijn er voorwaarden opgenomen in de nadere regels. Deze hebben enerzijds betrekking op kleine vormen en anderzijds op kleine en grote vormen.

Deze voorwaarden bepalen dat tussen grote vormen (afhankelijk van de hoeveelheid te huisvesten personen) minimaal 200 of 750 meter loopafstand moet zijn en dat binnen een straal van 200 meter gemeten vanaf het middelpunt van een voorziening maximaal 5% van de woningen een huisvestingsvoorziening mag zijn. Hierbij geldt dat aangevraagde voorzieningen niet meetellen en al vergunning huisvestingsvoorzieningen wel. Verder geldt dat binnen een straat niet meer dan 5% van de woningen een huisvestingsvoorziening mag zijn en dat bij kleine vormen van huisvesting van personen (als bedoeld in artikel 3.2) dat deze voorzieningen niet aaneengesloten mogen zijn en een woning ook niet aan twee of meerdere zijden mag grenzen aan een voorziening als bedoeld in artikel 3.2 en/of 3.3.

Artikel 5 Beheer en preventie overlast

Het uitgangspunt is dat een huisvestingsfaciliteit geen overlast veroorzaakt voor de omgeving. Dit geldt voor alle vormen. Hiertoe geldt dat bij grote vormen een beheerplan aanwezig moet zijn dat moet voldoen aan de minimale bepalingen zoals opgenomen in de Bijlage 1 bij de nadere regels. Verder geldt dat er een minimaal aantal vierkante meters gezamenlijke verblijfsruimte aanwezig moet zijn en dat bij bedrijfsmatige huisvesting van meer dan 50 personen permanent een beheerder aanwezig is.

Artikel 6 Communicatie

Voor de grote vormen en de huisvesting van arbeidsmigranten bij een agrarisch bedrijf geldt dat vooraf een communicatieplan moet worden opgesteld en met de gemeente moet worden besproken. Hiermee wil de gemeente zo veel mogelijk borgen dat de omgeving van een huisvestingsvoorziening tijdig en volledig wordt geïnformeerd over de huisvesting. Het moet voor een ieder duidelijk zijn hoe overlastsituaties worden voorkomen en bij wie men terecht kan als sprake is van een overlastsituatie.

Indien uit gesprekken blijkt dat een huisvester onvoldoende blijk geeft van een goede communicatie richting de omgeving kan dat aanleiding zijn om een gevraagde omgevingsvergunning niet te verlenen. De gemeente ziet het als taak van een huisvester dat hij goed communiceert met de buurt en hiermee draagvlak creëert. Draagvlak is geen 100%-vereiste (er kunnen namelijk altijd mensen zijn die de huisvesting als een ongewenste ontwikkeling zien) maar biedt wel meer toekomstperspectief. Daarbij heeft de gemeente twijfels bij een goed beheer van een huisvestingsvoorziening als de communicatie (vooraf) onvoldoende is.

Artikel 7 Certificering

Het SNA-keurmerk is het keurmerk voor de uitzendsector en aannemers van werk en is ontwikkeld om de risico’s van inleners van arbeid en opdrachtgevers van werk te beperken. Op basis van twee Nen-normen, NEN 4400-1 (Nederlandse ondernemingen) en NEN 4400-2 (buitenlandse ondernemingen) verstrekt de Stichting Normering Arbeid het SNA-keurmerk. SNA heeft als doel het realiseren van zelfregulering ter voorkoming van fraude en illegaliteit in de uitzendbranche en bij alle vormen van (onder)aanneming van werk. Bedrijven met het SNA-keurmerk worden periodiek gecontroleerd op hun verplichtingen uit arbeid, waardoor het risico voor de inlener en uitbesteder van werk wordt beperkt. Met het laten uitvoeren van inspecties op basis van onze norm en het toekennen van het SNA-keurmerk geeft SNA hieraan invulling.

Artikel 8 Inschrijven Basisregistratie personen

Dit is in feite geen nadere regel maar een wettelijke verplichting.

Artikel 9 Overeenkomst

Er kan aanleiding bestaan om voorwaarden uit deze nadere regels op te nemen in een anterieure overeenkomst.

Artikel 10 Hardheidsclausule

Het uitgangspunt is dat het college in normale gevallen niet van een beleidsregel afwijkt. Er kan echter worden besloten om niet overeenkomstig de nadere regels te handelen indien dat voor één of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot met de beleidsregel te dienen doelen.

Dit kan het geval zijn bij de toepassing van de Bed-voor-Bedregeling. De Bed-voor-Bedregeling streeft ernaar om onwenselijke situaties te beëindigen en ervoor te zorgen dat de huidige situaties wel aan wet- en regelgeving gaan voldoen of dat er een alternatieve huisvestingslocatie voor

wordt gevonden. De gemeente richt zich binnen de Bed-voor-Bedregeling erop om naar maatwerkoplossingen te zoeken bij het opheffen van overtredingen. Partijen maken afspraken over de te zetten stappen op weg naar gewenste situaties. Daarbij houdt de gemeente in haar begunstigingstermijnen rekening met de te nemen stappen om tot oplossingen te komen.