Nota grondprijsbeleid 2009

Geldend van 29-12-2008 t/m heden

Intitulé

Nota grondprijsbeleid 2009

AMENVATTING GRONDPRIJZEN 2009

Aanleiding

Jaarlijks worden de grondprijzen van de gemeente geactualiseerd. De Nota Grondprijsbeleid 2009 is een actualisatie van de grondprijsbrief 2008. Deze nota vormt de basis voor de in dat kalenderjaar uit te geven bouwgrond.

Daarnaast is vanuit de ontwikkelingsprojecten de discussie opgestart over de huidige marktconformiteit van de grondprijzen voor woningbouw. In deze Nota worden dan ook voorstellen gedaan om tot een marktconform grondprijsbeleid te komen.

Grondprijsmethodieken

Voorgesteld wordt om de vergelijkingsmethodiek voor een aantal functies te verlaten om tot meer marktconforme grondprijzen te komen en meer recht te doen aan specifieke situaties die zich manifesteren in een project (kwaliteit, duurzaamheid, architectuur, ligging etc.). Hiervoor in de plaats

wordt geopteerd voor de residuele grondwaardemethodiek. Dit geldt bij de woningbouw, kantoren en detailhandel/horeca en incidenteel bij de maatschappelijke voorzieningen.

Voor het vaststellen van grondprijzen voor bedrijventerrein wordt vastgehouden aan de vergelijkingsmethodiek (= comparatieve methode).

Tot slot worden vaste m²-prijzen (of kavelprijzen) gehanteerd voor de sociale huur, maatschappelijke voorzieningen (met in achtneming van de uitzonderingen) en snippergroen/overige ondergeschikte kavels.

Algemene uitgangspunten

In deze nota wordt een keuze gemaakt om vooraf (marktconforme) grondprijzen vast te stellen; zogenaamde richtprijzen. Deze richtprijzen zijn tot stand gekomen door voor bepaalde functies een marktconforme grondwaarde te berekenen op basis van de daarvoor meest geëigende rekenmethodiek. Deze benadering geeft invulling aan een aantal doelstellingen:

- duidelijkheid naar het gemeentebestuur;

- eenduidig en transparant handelen naar verschillende partijen (particulieren, marktpartijen etc.);

- vastlegging van uitgangspunten in onderhandelingssituaties;

- vastlegging van grondprijzen die de input vormen voor de opstelling en actualisatie van grondexploitaties.

Tevens wordt het voorstel gedaan om bij afwijkingen tot 10 % van de, in deze nota, genoemde richtprijzen deze afwijkingen te beschouwen als overeenkomstig de nota. Hiermee wordt recht gedaan aan specifieke situaties die zich binnen een bepaald project kunnen manifesteren. Hierbij kan gedacht worden aan kwaliteits- en duurzaamheidsaspecten, maar ook aan een bijzondere ligging of juist het omgekeerde. Indien afwijkingen groter zijn dan 10% van de genoemde richtprijs dan vindt hierover afzonderlijke besluitvorming plaats door burgemeester en wethouders.

Voor een aantal functies geldt een vaste grondprijs per m², waarvoor geen afwijkingen mogelijk zijn. Het gaat hier om de sociale huur, de maatschappelijke voorzieningen[1] ,bedrijventerreinen en snippergroen.

De grondprijzen worden jaarlijks herzien door middel van een grondprijsbrief. In deze grondprijsbrief worden de grondprijzen voor het komende jaar genoemd met in achtneming van de kaders in onderhavige nota.

Tot slot geldt dat alle genoemde grondprijzen in deze nota exclusief BTW en kosten koper zijn. Aan de, in deze nota, genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend voor een concrete uitgifte.

Grondprijzen 2009

In onderstaande tabel zijn de grondprijzen voor 2009 voor diverse woningtypologieën samengevat. Hierbij moet worden opgemerkt dat de grondprijzen voor grondgebonden woningen per m² terrein worden berekend en de grondprijzen voor de niet grondgebonden woningen per m² bvo.

Alle genoemde prijzen zijn gebaseerd op prijspeil 1-1-2009 en zijn exclusief BTW.

1. Inleiding

1.1. Aanleiding

Jaarlijks worden de grondprijzen van de gemeente geactualiseerd. De Nota Grondprijsbeleid 2009 is een actualisatie van de grondprijsbrief 2008. Deze nota vormt de basis voor de in dat kalenderjaar uit te geven bouwgrond.

Daarnaast is vanuit de ontwikkelingsprojecten de discussie opgestart over de huidige markt-conformiteit van de grondprijzen voor woningbouw. In deze Nota worden dan ook voorstellen gedaan om tot een marktconform grondprijsbeleid te komen.

1.2. Bestuurlijke overwegingen

De nota Grondprijsbeleid 2009 biedt het kader waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen. Deze bevoegdheid is overeenkomstig artikel 160, lid e van de gemeentewet. De Nota Grondprijsbeleid wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld.

Uitgangspunt voor het grondprijsbeleid is dat bij de vaststelling van de grondprijzen wordt uitgegaan van de marktwaarde van de grond. Zodoende incasseert de gemeente een reële marktprijs voor de grond en kunnen de grondopbrengsten worden geoptimaliseerd.

De Nota Grondprijsbeleid is een openbaar stuk en wordt jaarlijks geactualiseerd. In de jaarlijkse actualisatie informeert het College van B & W de gemeenteraad en overige belanghebbenden steeds op transparante wijze over de relevante marktontwikkelingen en het vigerende grondprijsbeleid. De Afdeling Beleid en Beheer is binnen de gemeente belast met de uitvoering van deze nota.

1.3. Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt begonnen om de huidige (beleids-)kaders voor grondprijsbeleid te benoemen. Na deze beleidsmatige inkadering staan in hoofdstuk 3 de diverse grondprijsmethodieken centraal en worden uitgangspunten geformuleerd welke methodiek wordt toegepast bij een bepaalde functie. In hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten van het grondprijsbeleid uiteengezet. Tot slot worden in de hoofdstukken 5 tot en met 8 de diverse grondprijzen en methodieken in relaties tot diverse functies nader toegelicht.

2. Kaders grondprijsbeleid

2.1. Inleiding

Onderstaand worden de kaders toegelicht zoals deze momenteel vigerend zijn voor het gemeentelijke grondprijsbeleid. Opgemerkt moet worden dat deze kaders niet allemaal een verplicht karakter hebben en daarmee kunnen worden afgedwongen.

2.2. Beleidkaders

2.2.1. Mededingingsbeleid Europese Gemeenschap

Een belangrijk onderdeel van het mededingingsbeleid van de Europese Gemeenschap is de controle op steun van de overheid. Het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de markt is het doel van de mededingingsregelgeving. In het kader van het grondprijsbeleid en meer specifiek het aangaan van overeenkomsten met marktpartijen waarin prijsafspraken over de grond worden gemaakt, moeten ook gemeenten zich aan deze regelgeving houden.

Een en ander houdt in dat gemeenten hun gronden tegen marktwaarde moeten verkopen. Indien de gemeente gronden verkoopt onder de marktwaarde dan wordt de gegeven ‘korting’ op de grond gezien als staatssteun. Tegen de aangegane overeenkomst kan door iedere willekeurige partij bezwaar worden gemaakt.

Indien sturing wel gewenst is door het geven van een korting zal onderzoek moeten worden verricht in hoeverre hier sprake is van ongeoorloofde staatsteun. Er zal dan via het ministerie van Binnenlandse Zaken en melding moeten worden gemaakt bij de Europese Commissie.

2.2.2. Rijksnota Grondbeleid

In 2001 verscheen de Rijksnota Grondbeleid. Een belangrijk aspect uit deze nota is het organiseren van concurrentie op de woningmarkt om te komen tot de beste prijs-/kwaliteitverhouding voor nieuwbouwwoningen. Het kabinet was destijds de mening toegedaan dat die concurrentie onvoldoende aanwezig was en pleitte er daarom voor om in die gevallen waarin de gemeente een grondpositie heeft of bij vormen van samenwerking tussen gemeente en marktpartijen, meer gebruik te maken van het consessiemodel of prijsvragen uit te schrijven, waardoor de gewenste concurrentie zou worden bevorderd.

2.2.3. Convenant en de handreiking Gemeentelijk grondprijsbeleid woningbouw

Convenant

Als uitwerking van de Rijksnota Grondbeleid kan het convenant Gemeentelijk grondprijsbeleid woningbouw worden beschouwd. Dit convenant is eind 2001 gesloten tussen de Rijksoverheid (VROM), de Vereniging van Nederlandse Gemeenten (VNG), de Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen (NEPROM) en het Nederlands Verbond van de Bouwbedrijven (NVB).

Aanleiding hiervoor was de constatering dat het hanteren van een rigide grondquote ongewild negatieve effecten heeft op de kwaliteit van de woning en woonomgeving. De partijen kwamen overeen om de grondprijs voor woningbouw in de marktsector residueel te berekenen, indien er sprake was van uitgifte van gronden door de gemeenten aan marktpartijen.

In 2005 is dit convenant geëvalueerd waarbij de conclusie is getrokken dat veel gemeenten in de geest van het convenant werken, maar het niet allemaal expliciet gebruiken. Gemeenten noemen daarvoor onder meer als reden de ingewikkeldheid van de residuele methode en de tevredenheid over andere methoden.

Handreiking

Als uitvloeisel van het convenant en de evaluatie van het convenant kan de handreiking Gemeentelijke Grondprijsbeleid voor woningbouw worden gezien. In deze handreiking is aan de hand van theorie en concrete projecten/casussen aangegeven hoe gemeenten kunnen omgaan met de verschillende aspecten van het grondprijsbeleid in relatie tot de woningkwaliteit.

2.2.4. Provinciaal beleid

Vanuit provinciaal beleid wordt een belangrijk beleidkader aangegeven met de uitgangspuntennotitie “stimuleringsregeling goedkope koop” en “stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap”.

Belangrijk aspect hierbij in relatie tot de grondprijzen is dat bij de “stimuleringsregeling goedkope koop” een maximale VON-prijs geldt van € 170.000. Deze grens komt ook terug in het voorgestelde grondprijsbeleid voor woningbouw (zie hoofdstuk 5).

Voor de “stimuleringsregeling collectief particulier opdrachtgeverschap” worden geen VON-prijzen vastgelegd, maar gaat het om de vorm van het opdrachtgeverschap.

2.2.5. Gemeentelijk beleid

Momenteel vindt actualisatie plaats van de nota grondbeleid 2002. In een startnotitie is de koers en de hoofdopzet van deze nota vastgelegd. Tot op heden is de nota grondbeleid 2002 vigerend. In deze nota wordt over uitgifteprijzen het volgende gezegd:

Het beleid is erop gericht bij de vaststelling van de uitgifteprijzen (zowel voor woningbouw- als bedrijfslocaties) uit te gaan van een marktgerichte grondprijsbenadering, daarbij rekening houdende met de, op basis van, sectoraal beleid gehanteerde uitgangspunten en de economische uitvoerbaarheid van het onderliggende bestemmingsplan.

Met onderhavige nota, waarin marktconforme grondprijzen het uitgangspunt zijn, wordt invulling gegeven aan de marktgerichte grondprijsbenadering.

2.2.6. Afspraken met corporaties

In de gemeente Alphen-Chaam zijn inmiddels verschillende corporaties actief. Alleen met woonstichting Leyakkers zijn afzonderlijke prestatie-afspraken overeengekomen. Deze afspraken hebben verder geen betrekking op grondprijzen.

2.3. Overige kaders

GREX-Wet

De Grondexploitatiewet hanteert het principe bij kostenverhaal dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen. Een en ander betekent dat binnen een exploitatieplan de lasten worden verdeeld over bouwpercelen met bouwplannen na rato van de opbrengstpotentie van die bouwpercelen.

Deze opbrengstpotentie wordt bepaald aan de hand van de uitgifteprijzen van bouwrijpe grond.

Bij het bepalen van de waarde van de grond zijn marktprijzen en marktconformiteit centrale begrippen.

In het kader van de Grondexploitatiewet is het aan de gemeente om die marktwaarde zo goed mogelijk te onderbouwen. Een nota Grondprijsbeleid biedt hiervoor een goed handvat indien een aantal kaders voldoende expliciet zijn gemaakt, zoals de te hanteren grondprijsmethodieken in relatie tot de functies en de uitgangspunten t.a.v. de grondprijzen.

3. Rekenmethodieken

Voor het bepalen van de grondprijs worden diverse methodieken gehanteerd. De uitgifte vindt meestal plaats door middel van verkoop van de gronden. De meest gebruikte methodieken zijn in willekeurige volgorde:

- kostprijsmethode;

- comparatieve methode;

- residuele grondwaardemethode;

- grondquote;

- tender/openbare aanbesteding.

3.1. Kostprijsmethode

In deze methodiek wordt gerekend vanuit de kostenkant van een grondexploitatie. Op basis van de kosten wordt berekend wat de gronden (minimaal) moeten opbrengen om een sluitende grondexploitatie te krijgen.

De voordelen van deze methode zijn dat de prijs relatief snel te bepalen is.

Nadelen van deze methode zijn:

  • -

    de berekende grondprijs houdt geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is;

  • -

    de grondprijs kan sterk verschillen per locatie, afhankelijk van de kosten die op de exploitatie drukken;

  • -

    de gemeente laat mogelijk winst liggen; er kunnen op deze wijze geen reserves worden gevormd voor het grondbedrijf, waar negatieve plannen uit gedekt kunnen worden.

3.2. Comparatieve methode (vastgestelde m²-prijs)

De essentie van deze methodiek is dat een vaste prijs per m² uitgeefbare grond (of per m² bvo) onder woningen, kantoren of bedrijven wordt gehanteerd. Deze vaste prijs komt tot stand op basis van vergelijking met omliggende gemeenten.

Voordelen van deze methode zijn:

  • -

    transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen);

  • -

    een grondprijs is snel bepaald.

Nadelen van deze methode zijn:

  • -

    de berekende grondprijs houdt (mogelijk) geen verband met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is;

  • -

    de gemeente laat mogelijk winst liggen; op deze wijze kan geen reserves worden gevormd voor het grondbedrijf, waar negatieve plannen uit gedekt kunnen worden.

3.3. Grondquote

De methodiek van de grondquote geeft de verhouding weer tussen de kavelprijs van een woning in relatie tot de Vrij-Op-Naam (VON)-waarde exclusief BTW.

Grondquote = Kavelprijs

VON excl. BTW

Voordelen van deze methode zijn:

- transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen);

- een grondprijs is snel bepaald, onderhandeling met marktpartijen is mogelijk niet aan de orde.

Nadeel van deze methode is dat de berekende grondprijs geen verband houdt met de marktwaarde van het object waar het voor bedoeld is. Een grote kavel met een kleine woning kan een even hoge VON-waarde hebben als een kleine kavel met een grote woning. Er wordt dan een zelfde grondquote gehanteerd. Bij de kleine kavel met de grote woning kan dit tot een lagere bouwkwaliteit leiden doordat het aandeel bouwkosten in de VON-waarde bij deze woning hoger zal zijn.

3.4. Residuele Grondwaardeberekening

De residuele waardeberekening geeft inzicht in de opbouw van de kosten en opbrengsten en daarmee inzicht waar de winst zit. Een residuele waarde gaat uit van de marktwaarde van een object. Deze marktwaarde wordt verminderd met de bouwkosten, bijkomende kosten en winst en risico voor de ontwikkelaar. Wat resteert is de residuele waarde: de grondwaarde.

Voordelen van deze methode zijn:

- transparantie, zowel intern (binnen de gemeente) als extern (naar marktpartijen);

- de onderhandelingspositie van beide partijen wordt beter inzichtelijk. Het wordt duidelijke “aan welke knoppen gedraaid kan worden”.

Nadelen van deze methode zijn:

- elke situatie is anders, bij elke berekening is een verkenning van de markt noodzakelijk;

- men moet kennis hebben van de methodiek, de input en de gevoeligheden van de berekening.

3.5. Tender/openbare aanbesteding

Via een inschrijving kunnen ondernemingen/particulieren een prijs bieden voor de grond. De grond gaat naar de hoogste bieder. Voordeel van deze methode is: winstmaximalisatie. De uiterste grens wordt opgezocht waartegen de markt bereid is om de grond nog af te nemen.

3.6. Keuze van methodiek

In de gemeente Alphen-Chaam is lange tijd geopteerd voor het hanteren van de vergelijkings-methodiek[2]. Op basis van deze methodiek zijn de grondprijzen de afgelopen jaren voor woningbouw en bedrijventerreinen vastgesteld.

Voorgesteld wordt om de vergelijkingsmethodiek voor een aantal functies te verlaten om tot marktconforme grondprijzen te komen en meer recht te doen aan specifieke situaties die zich manifesteren in een project (kwaliteit, duurzaamheid, architectuur, ligging etc.). Hiervoor in de plaats

wordt geopteerd voor de residuele grondwaardemethodiek. Dit geldt bij de woningbouw, kantoren en detailhandel/horeca en incidenteel bij de maatschappelijke voorzieningen.

Voor het vaststellen van grondprijzen voor bedrijventerrein wordt vastgehouden aan de vergelijkingsmethodiek (= comparatieve methode).

Tot slot worden vaste m²-prijzen (of kavelprijzen) gehanteerd voor de sociale huur, maatschappelijke voorzieningen (met in achtneming van de uitzonderingen) en snippergroen/overige ondergeschikte kavels.

4. Uitgangspunten Nota Grondprijsbeleid

4.1. Algemene uitgangspunten

In deze nota wordt een keuze gemaakt om vooraf (marktconforme) grondprijzen vast te stellen; zogenaamde richtprijzen. Deze richtprijzen zijn tot stand gekomen door voor bepaalde functies een marktconforme grondwaarde te berekenen op basis van de daarvoor meest geëigende rekenmethodiek. Deze benadering geeft invulling aan een aantal doelstellingen:

  • -

    duidelijkheid naar het gemeentebestuur;

  • -

    eenduidig en transparant handelen naar verschillende partijen (particulieren, marktpartijen etc.);

  • -

    vastlegging van uitgangspunten in onderhandelingssituaties;

  • -

    vastlegging van grondprijzen die de input vormen voor de opstelling en actualisatie van grondexploitaties.

Verder wordt het voorstel gedaan om bij afwijkingen tot 10 % van de, in deze nota, genoemde richtprijzen deze afwijkingen te beschouwen als overeenkomstig de nota. Hiermee wordt recht gedaan aan specifieke situaties die zich binnen een bepaald project kunnen manifesteren. Hierbij kan gedacht worden aan kwaliteits- en duurzaamheidsaspecten, maar ook aan een bijzondere ligging of juist het omgekeerde. Indien afwijkingen groter zijn dan 10% van de genoemde richtprijs dan vindt hierover afzonderlijke besluitvorming plaats door burgemeester en wethouders.

Voor een aantal functies geldt een vaste grondprijs per m², waarvoor geen afwijkingen mogelijk zijn. Het gaat hier om de sociale huur, de maatschappelijke voorzieningen[3] ,bedrijventerreinen en snippergroen.

Tot slot geldt dat alle genoemde grondprijzen in deze nota exclusief BTW en kosten koper zijn. Aan de, in deze nota, genoemde prijzen kunnen geen rechten worden ontleend voor een concrete uitgifte.

4.2. Gestanddoeningstermijn

De gemeente respecteert de bestaande overeenkomsten en voorbereidende gesprekken om te komen tot kaveluitgifte waarin grondprijzen zijn genoemd, maar bij vaststelling van deze nota gelden voor nieuwe verkoopsituaties de nieuwe richtprijzen voor grond voor alle kopende partijen (ontwikkelaars, particulieren etc.).

Bij onderhandelingen, prijsafspraken, grondreserveringen en dergelijke wordt door de gemeente duidelijk vermeld, welk prijspeil de grondprijzen hebben. Indien van toepassing wordt gemeld op welke wijze de grondprijs vanaf 1 januari van het volgende jaar voor de betreffende gronduitgifte zal worden berekend.

4.3. Herziening

De grondprijzen worden jaarlijks herzien door middel van een grondprijsbrief. In deze grondprijsbrief worden de grondprijzen voor het komende jaar genoemd met in achtneming van de kaders in onderhavige nota. Hierdoor kan tijdig worden gereageerd op marktontwikkelingen. Indien zich binnen een jaar substantiële marktontwikkelingen voordoen wordt hierover tussentijds gerapporteerd.

5. Woningbouw

5.1. Inleiding

De woningbouw kan op verschillende wijze worde gecategoriseerd. Voor het grondprijsbeleid wordt de volgende categorisering aangehouden:

  • 

    Sociale huur

  • 

    Sociale koop

  • 

    Vrije-sector koop

  • 

    Vrije-sector huur

  • 

    Vrije kavels

In de onderstaande paragrafen worden deze categorieën afzonderlijk toegelicht in relatie tot de grondprijzen voor 2009.

5.2. Systematiek grondprijsbepaling en correctiemogelijkheden

Voor het bepalen van de richtprijzen voor grond bij woningbouw is in hoofdstuk 3 al aangegeven dat wordt geopteerd voor de residuele grondwaarde methodiek. Uitzondering hierop vormen de sociale huurwoningen. Deze kennen een vaste kavelprijs in combinatie met een vaste kavelomvang (zie verder paragraaf 5.3).

Voor het bepalen van deze richtprijzen zijn zogenaamde referentiewoningen samengesteld en onder gebracht in VON-prijscategorieen. Deze referentiewoningen zijn residueel doorgerekend en leiden tot richtprijzen voor de grond in 2009. Deze doorrekening is opgenomen in de Bijlage. De genoemde grondprijzen in dit hoofdstuk wijkt in een aantal gevallen af van de resulterende grondprijzen, zoals opgenomen in de Bijlage, als gevolg van afrondingsverschillen.

Zoals in hoofdstuk 4 al betoogd wordt een afwijking tot 10% van deze richtprijs in een bepaald project beschouwd als conform de richtprijzen in deze nota. Op deze wijze wordt flexibiliteit gegenereerd om correcties toe te passen in de grondprijs per project als gevolg van onder meer kwaliteit, duurzaamheid, parkeren en ligging.

Kwaliteit

Kwaliteit kan bestaan uit bijvoorbeeld bijzondere architectuur, dure materialen of een gedetailleerde gevel. Op voorhand is moeilijk aan te geven in welke gevallen precies sprake is van welke mate van kwaliteitstoevoeging. Per project moeten hierover afspraken gemaakt worden. Dit betekent dus ruimte voor onderhandeling!

Duurzaam bouwen

Onder duurzaam bouwen vallen maatregelen als een lagere EPC dan volgens het bouwbesluit vereist is, zoals het toepassen van een zonneboiler. De referentiewoningen omvatten geen specifieke maatregelen voor duurzaam bouwen.

Parkeren

Ruimte is schaars en parkeerplaatsen ook. Een parkeerplaats op eigen terrein of in eigendom heeft dus een waarde. In sommige gevallen zijn parkeeroplossingen duurder dan de waarde van de parkeerplaats. Vooral binnen de kern kan dit in combinatie met gestapelde bouw leiden tot een onrendabele top voor parkeren. Resultante is een lagere residuele grondwaarde, maar met een kwalitatief hoogwaardigere oplossing in vergelijking met afwenteling van parkeren op maaiveld.

Een correctie voor parkeren is niet van toepassing voor de sociale koopwoningen. Voor sociale koop geldt hetzelfde uitgangspunt als voor sociale huur, dat parkeren in principe op maaiveld plaatsvindt (openbaar).

Ligging

Hoe een woning binnen een wijk gelegen is, is van invloed op de hoogte van de v.o.n.-prijs. Woningen aan water of aan een park kennen een hogere v.o.n-prijs dan woningen die midden in een woonwijk liggen. Op de bouwkosten van de woning heeft dit geen invloed, maar leidt wel tot een hogere grondwaarde dan de richtprijs.

Tabel 1: referentiewoningen

5.3. Sociale huur

Voor definitie van een sociale huurwoning wordt aangesloten bij de nieuwe Bro die, te samen met de nieuwe Wro, met ingang van 1-7-2008 van kracht is geworden.

Een sociale huurwoning is een woning, waarbij de aanvangshuurprijs ligt onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de Huurtoeslag, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

De bedoelde grens in de definitie is de zogenaamde liberalisatiegrens en deze ligt vanaf 1-7-2008 op € 632 per maand. Alle woningen met een hogere huur vallen onder de markthuur.

In 2008 bedraagt de prijs voor sociale woningbouw € 97 per m². Uitgaande van een gemiddelde kavel van 130 m² wordt een kavelprijs verkregen van € 12.610 excl. BTW. Voorgesteld wordt, mede gezien de landelijke tendens van het verhogen van de grondprijzen voor sociale woningbouw, een kavelprijs van € 15.000 excl. BTW te hanteren voor een kavel van 130 m² ofwel € 115 per m². De eventuele onder- of overmaat van een sociale huurkavel wordt per m² verrekend met € 115.

Voor de sociale huurappartementen wordt per 1-1-2009 een vaste grondprijs per appartement voorgesteld van € 11.250,- .

Bij sociale huurwoningen geldt als uitgangspunt dat parkeren op maaiveld plaatsvindt (openbaar). Indien dit uitgangspunt bij een project vanuit stedenbouwkundig oogpunt onmogelijk is dan zal maatwerk moeten worden geleverd en zal de vraag zich voordoen op welke wijze de gemeente en ontwikkelende partij een bijdrage willen plegen in de parkeeroplossing.

Wanneer de corporatie sociale huurwoningen binnen 10 jaar verkoopt, dient zij een aanvulling op de grondprijs te betalen. De aanvulling op de grondprijs is het verschil tussen de grondprijs voor een vergelijkbare sociale koopwoning en de vaste grondprijs voor een sociale huurwoning. Dit bedrag wordt geïndexeerd met de CPI-index. Deze bepaling wordt (inclusief het bedrag) vastgelegd in de grondverkoopovereenkomst.

5.4. Sociale koop

Evenals voor de definitie van een sociale huurwoning wordt voor de definitie van een sociale koopwoning aangesloten bij de nieuwe Bro.

Een sociale koopwoning is een woning met een koopprijs vrij op naam van ten hoogste het bedrag genoemd in artikel 26, tweede lid, onder g, van het Besluit beheer sociale huursector, waarvan de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor tenminste tien jaar na ingebruikname is verzekerd.

Het bedoelde bedrag ligt maximaal op € 200.000 vrij op naam.

In tegenstelling tot het hiervoor genoemde bedrag van € 200.000 wordt in de gemeente Alphen-Chaam gewerkt met een VON-prijsgrens van € 170.000 voor de sociale koopwoningen. Op basis van een referentiewoning voor de sociale koop wordt tot onderstaande grondprijzen voor 2009 gekomen. Tevens zijn de vastgestelde grondprijzen van 2008 opgenomen om de verschillen te duiden.

Tabel 2: goedkope woningen < € 170.000

Goedkope koopwoningen < € 170.000

Grondprijzen 2008 (excl. BTW)

Grondprijzen 2009 (excl. BTW)

Rijenwoningen goedkoop grondgebonden

€ 97 per m²

€ 155 per m²

Hoekwoningen goedkoop grondgebonden

€ 97 per m²

€ 155 per m²

Appartement goedkoop

-

€ 200 per m²/bvo

In 2009 zal een verdere uitwerking moeten plaatsvinden op welke wijze de gemeente wil omgaan met het thema “sociale koopwoningen”. In samenspraak met de corporaties kunnen afspraken worden gemaakt over Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) en de bijbehorende grondprijzen.

5.5. Vrije sector koopwoning

Onder vrije sector koop worden alle koopwoningen verstaan die in het marktsegment worden ontwikkeld door een professionele ontwikkelaar. Het gaat om seriematige bouw, consumentgericht bouwen of mede-opdrachtgeverschap. Bij deze drie vormen van zeggenschap heeft de koper een toenemende mate van invloed, maar koopt de ontwikkelaar de grond en houdt de ontwikkelaar de regie.

5.5.1. Vrije sector laag en midden

De eerste categorie vrije sector woningen kent een VON-prijs bandbreedte van € 170.000 - € 300.000. In deze categorie zijn appartementen, rij- en hoekwoningen en de kleine 2^1 kapwoning gesitueerd. De grondprijzen voor 2009 zijn conform onderstaande tabel.

Tabel 3: vrije- sector koopwoningen laag € 170.000 - € 300.000

Vrije sector koopwoningen laag € 170.000 - € 300.000

Grondprijzen 2008 (excl. BTW)

Grondprijzen 2009 (excl. BTW)

Rijenwoningen grondgebonden

€ 128 per m²

€ 235 per m²

Hoekwoningen grondgebonden

€ 192 per m²

€ 255 per m²

2^1 kapwoning klein

€ 192 per m²

€ 280 per m²

Appartement

-

€ 300 per m²/bvo

5.5.2. Vrije sector duur

Het dure segment omvat 2^1 kapwoningen, vrijstaande woningen en penthouses. Ook hier worden

forse grondprijsstijgingen voorgesteld om te komen tot marktconforme grondprijzen.

Tabel 5: vrije- sector koopwoningen duur > € 300.000

Vrije sector koopwoningen duur > € 300.000

Grondprijzen 2008 (excl. BTW)

Grondprijzen 2009 (excl. BTW)

2^1 kapwoning groot

€ 192 per m²

€ 280 per m²

Vrijstaande woning

€ 269 per m²

€ 320 per m²

Appartement (penthouses)

-

Minimaal € 300 per m²/bvo

5.6. Particuliere kaveluitgifte

Bij collectief of individueel opdrachtgeverschap heeft de koper zelf de eindverantwoordelijkheid. Hij koopt zelf de bouwgrond (vrije kavel). Voor de verkoop van grondkavels voor particuliere woningbouw bestaat binnen de gemeente Alphen-Chaam nog steeds belangstelling.

Voor de woningbouwkavels voor particuliere ontwikkeling wordt voorgesteld een gemiddelde gronduitgifteprijs te hanteren in 2009 van € 335 per m² excl. BTW. In 2008 werd nog kavelprijs gehanteerd van € 269 per m².

5.7. Markthuur

Voor vrije sector huur (markthuur) wordt evenals voor vrije sector koop uitgegaan van een residuele grondwaardeberekening. In plaats van de v.o.n.-prijs geldt hier de beleggingswaarde als uitgangspunt in de berekening. In voorkomende gevallen zal de grondprijs hiervoor afzonderlijk worden bepaald.

Evenals bij de vrije sector koopwoningen zijn correcties mogelijk op de grondprijs bij markthuur woningen.

6. Bedrijven

6.1. Algemeen

Voor gronduitgifte voor bedrijfsruimte wordt in de prijsstelling vaak onderscheid gemaakt tussen verschillende typologieën van bedrijven en de ligging. Bij verschillende typologieën van bedrijven kan worden gedacht aan:

Grootschalige bedrijven

Kleinschalige bedrijven

Kantoor-hal combinaties

Woon-werk units

6.2. Grondprijzen

De grondprijzen voor bedrijfsterreinen in de gemeente Alphen-Chaam komen tot stand op basis van de comparatieve grondwaardebenadering.

Momenteel heeft de gemeente niet of nauwelijks bouwrijpe kavels voor uitgifte. Voor 2009 staat nog 1 kaveluitgifte in de planning. In het voorzien in de toekomstige bedrijventerreinbehoefte zullen nieuwe ontwikkelingen moeten worden opgestart. Het is te prematuur om voor de ontwikkeling van nieuw bedrijventerrein nu al een uitgifteprijs vast te stellen.

6.3. Parkeren

Bedrijven moeten voorzien in hun eigen parkeerbehoefte. Er wordt van uitgegaan dat het parkeren bij bedrijven op eigen terrein plaatsvindt op maaiveld en dat dit voor de gemeente kostenneutraal gerealiseerd wordt.

7. Openbaar groen

7.1. Algemeen

Op 23 december 1999 heeft de Raad de beleidsnotitie inzake verkoop restpercelen openbaar groen e.d. vastgesteld. De geactualiseerde verkoop- en verhuurprijzen zijn door het college op 27 september 2005 vastgesteld.

Incidentele aanvragen om gedeelten openbaar groen te mogen kopen t.b.v. aangrenzende percelen worden in eerste instantie getoetst door de afdeling Beleid en Beheer aan het vigerende beleidskader

(groenstructuurplannen en de beleidsnotitie inzake verkoop restpercelen openbaar groen).

7.2. Grondprijzen ‘Snippergroen en overige ondergeschikte percelen”

De grondprijs voor de verkoop van restpercelen openbaar groen c.q. verkeersgroen bedraagt € 150,00 per m² excl. BTW. Deze grondprijzen gelden voor zover de bestemming en de gebruiksmogelijkheden van het perceel op hoofdlijnen overeenkomen met de bestemming ‘openbaar groen’ en op het perceel geen bouwvergunningplichtige gebouwen en/of andere bouwwerken mogen worden opgericht die niet dienstig zijn aan de bestemming ‘openbaar groen’.

Indien de bestemming woningbouw geldt dan worden de grondprijzen voor woningbouw in 2009 gehanteerd, waarbij onderscheid wordt gemaakt naar het type woning (zie ook hoofdstuk 5).

7.3. Huurprijs “snippergroen en overige ondergeschikte percelen”

De gemeente hanteert een huurprijs voor snippergroen en overige ondergeschikte percelen van € 1 per m² plus jaarlijks € 100 beheer- en administratiekosten.

8. Overige functies

8.1. Algemeen

Naast woningbouw en bedrijventerrein kan de gemeente nog voor tal van andere functies gronden uitgegeven. Hierbij kan worden gedacht aan kantoren, detailhandel (incl. horeca) en maatschappelijke voorzieningen. Voor 2009 wordt geen gronduitgifte voorzien voor deze functies toch wordt in dit hoofdstuk ingegaan op deze functies om de wijze van aanpak van grondprijsbepaling voor dergelijke functies vast te leggen.

8.2. Grondprijsmethodiek kantoren

Voor kantoren worden de grondprijzen residueel berekend. Benodigde ingrediënten voor deze residuele grondwaardeberekening zijn de stichtingskosten van het gebouw excl. grond, de 1e jaarsmarkthuur en het bruto aanvangsrendement. Deze wijze van berekenen betekent dat de grondprijzen voor kantoren een directe relatie kennen met de markthuurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement (BAR).

De daadwerkelijke grondprijzen worden in voorkomende gevallen per project berekend om projectafhankelijke bijzonderheden mee te laten wegen in de grondprijs.

8.3. Grondprijsmethodiek detailhandel en horeca

De detailhandel wordt overwegend gevonden in de centra van Alphen en Chaam. Voor deze functies geldt dat bij de grondprijsbepaling maatwerk moet worden geleverd. De grondprijzen zijn afhankelijk van vele factoren; de locatie en ligging binnen de winkelconcentratie, de ligging van de winkelruimte op de begane grond of verdieping, de diepte van het pand, de branchering en de oppervlakte zijn van invloed.

In 2009 wordt mogelijkerwijs tot uitgifte van gronden voor detailhandel (incl. horeca) in Alphen gekomen, hiervoor wordt afzonderlijk een grondprijs vastgesteld en aan het College van B&W voorgelegd.

Op deze plaats wordt volstaan met de keuze van de rekenmethodiek. Indien een gronduitgifte t.b.v. detailhandel (incl. horeca) zich voordoet zal de residuele grondwaardemethodiek worden gehanteerd. De berekeningswijze van de (residuele) grondwaarde is gelijk aan die van kantoren. Ook hier zijn de (marktconforme) huurprijzen en het door de beleggers verlangde bruto aanvangsrendement weer belangrijke parameters.

In de praktijk blijkt veelal dat de huren voor detailhandel en horeca op vergelijkbare locatie niet of nauwelijks onderscheidend zijn van elkaar. Ook de stichtingskosten voor beide functies komen vaak overeen.

8.4. Maatschappelijke voorzieningen

8.4.1. Algemeen

Onder maatschappelijke voorzieningen vallen verschillende functies, zoals onderwijs, zorg en sport. De verschijningsvorm en exploitatie van deze functies is ook divers; niet commercieel gebouwd, niet commercieel ongebouwd en commercieel met gebouwd of ongebouwd.

Onderstaand worden voor de diverse functies de richtprijzen genoemd voor de grond dan wel de rekenmethodiek aangegeven.

8.4.2. Sociaal-culturele en maatschappelijke functies

Bij de sociaal culturele functies moet worden gedacht aan bibliotheken, buurthuizen en religieuze instellingen. Bij de maatschappelijke functies gaat het onder meer om brandweerkazernes, politiebureau’s.

Het voorstel is om voor dergelijke functies een richtprijs van € 115/m² te hanteren. Een en ander is afgeleid van de grondprijs voor sociale woningbouw.

8.4.3. Zorgfuncties

Bij zorgfuncties kan onderscheid worden gemaakt tussen zorginstellingen en eerstelijnszorg.

Onderstaand wordt op beide categorieën nader ingegaan in relatie tot de grondprijs.

Zorginstellingen

Tot de categorie van zorginstellingen behoren de ziekenhuizen, verpleeg- en verzorgingshuizen en instelling voor geestelijke- en gehandicaptenzorg etc.

Voor dergelijke functies zijn de grondkosten genormeerd in de Bouwkostennota 2008. Voorstel is om in voorkomende gevallen de bouwkostennota 2008 als uitgangspunt te nemen voor het berekenen van de maximale grondprijzen, maar minimaal € 115/m² of € 115/m² bvo af te rekenen.

Eerstelijns gezondheidszorg

Op veel plaatsen in Nederland ontstaan zogenaamde eerstelijns zorgcentra. Aan de ene kant ingegeven door het feit dat samenwerking en onderlinge afstemming in de zorg van groot belang is en aan de andere kant veroorzaakt door het naar buiten verplaatsen van functies uit het ziekenhuis.

Voorstel is om voor de eerstelijns gezondheidszorg residueel te rekenen, waarbij een relatief laag rendementsprincipe kan worden gehanteerd vanwege de veelal langdurige huursituaties.

8.4.4. Onderwijs

Invulling geven aan het primaire onderwijs en het voortgezet onderwijs is een taak van de gemeente. De gemeente is verantwoordelijk voor het financieren en/of realiseren van voorzieningen als nieuwbouw, uitbreiding/aanpassing. De rijksoverheid verdeelt voor deze taken middelen aan de gemeente.

Ook de “brede scholen” vallen onder deze categorie, waarbij naast onderwijs zowel sport, medische - en sociaal maatschappelijke functies in hetzelfde gebouw kunnen zijn gehuisvest.

Het voorstel is om voor onderwijsfuncties een richtprijs van € 115/m² of € 115/m² bvo te hanteren. Een en ander is afgeleid van de grondprijs voor sociale woningbouw.

8.4.5. Sport- en recreatieve voorzieningen

De sport - en recreatieve voorzieningen kunnen voor het grondprijsbeleid worden onderverdeeld in commerciële voorzieningen en niet commerciële voorzieningen.

Commerciële voorzieningen (leisure)

Bij de commerciële voorzieningen voor sport en recreatie, ook wel leisure genaamd, kan onder meer worden gedacht aan een bioscoop, fitnesscentrum, tropisch zwemparadijs, golfbaan etc. Kenmerk van deze voorzieningen is dat entree wordt betaald om toegang tot de voorziening te krijgen en dat sprake is van een winstoogmerk.

Gezien de grote diversiteit aan mogelijkheden om invulling te geven aan leisure is altijd maatwerk vereist. In veel gevallen zal de residuele grondwaardemethodiek kunnen worden gehanteerd, waarbij uit wordt gegaan van de commerciële waarde van de functie.

In ieder geval zal de verkoopprijs nooit lager zijn dan € 115/m² of € 115/m² bvo conform de grondprijs voor sociale woningbouw.

Niet commerciële voorzieningen

Onder de niet commerciële voorzieningen voor sport en recreatie vallen onder meer de gemeentelijke zwembaden en sporthallen. Deze voorzieningen worden deels of geheel gesubsidieerd, waarbij de exploitatie bij een vereniging of stichting ligt.

Voor deze niet commerciële voorzieningen wordt voorgesteld om een grondprijs te hanteren van € 115/m² of € 115/m² bvo voor gronden waarop opstallen zijn voorzien (conform de grondprijs voor sociale woningbouw).

Voor onbebouwde grond (b.v. sportvelden) wordt de kostprijs in rekening gebracht voorzover ook sprake is van een economische- en juridische levering aan een vereniging of stichting.

BIJLAGE 1

[1] Met in achtneming van de uitzonderingen (zie hoofdstuk 8)

[2] Bij de vergelijkingsmethode werd in hoofdzaak gekeken naar wat in omliggende plaatsen voor bouwgrond gevraagd wordt. Op basis van deze prijs stelt men de eigen prijs voor deze grond vast. Bij een zuivere toepassing van deze methode kan er van slechts kleine verschillen met omliggende gemeenten sprake zijn.

[3] Met in achtneming van de uitzonderingen (zie hoofdstuk 8)