Stimuleringsregeling Intensivering Schoollocaties

Paragraaf 1 Inleiding

Menig terrein met een schoolgebouw wordt gekenmerkt door extensieve bouw, vaak slechts in één of twee lagen. De schoolgebouwen en terreinen ten behoeve van basis-, speciaal en voortgezet onderwijs zijn juridisch eigendom van de schoolbesturen (openbaar en bijzonder onderwijs), maar het economisch claimrecht ligt bij het stadsdeel (basisonderwijs) respectievelijk bij de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling (DMO); speciaal en voortgezet onderwijs). Het economisch claimrecht houdt in dat grond en opstal aan de gemeente vervallen als de functie school ophoudt te bestaan. Het juridisch eigendom betreft zowel vol eigendom als erfpacht.

Er zijn nu vele ontwikkelingen gaande waarbij de vaak verouderde schoolgebouwen door sloop worden vervangen door nieuwbouw; òf op (deels) dezelfde locatie òf op een nieuwe locatie.

Ingeval er sprake is van vervanging op (deels) dezelfde locatie, kan de gelegenheid worden aangegrepen om (grotendeels) òp de nieuwe schoolgebouwen ook andere functies (bijv. woningen) te realiseren. Daar de meeste schoolbesturen het juridisch eigendom van de grond en opstal hebben, hoeven zij geen andere functies op hun gebouw toe te staan. Het economisch claimrecht biedt geen soelaas als dwangmiddel aangezien de functie school in werkelijkheid niet ophoudt te bestaan. Dit recht van de gemeente wordt alleen toegepast onder vrijwillige medewerking van het schoolbestuur om de nieuwe ontwikkeling mogelijk te maken en te komen tot intensievere bebouwing van de schaarse gronden en gelden te verkrijgen door de gemeente waarmee het schoolbestuur kan worden gestimuleerd niet-onderwijs functies op de kavel bij de herbouw van de school toe te staan. Voor het verkrijgen van de toestemming door het schoolbestuur wordt voorgesteld de netto meerwaarde uit de niet-onderwijs functies te delen tussen het schoolbestuur en de gemeente. Vanwege de nieuwe stedenbouwkundige invulling van de kavel moet het stadsdeel wel eerst de nieuwe ontwikkeling goedkeuren.

Hierna wordt ingegaan op de voorgeschiedenis van de stimuleringsregeling. Vanwege de specifieke wijze van ontwikkelen van plannen die vigeren onder het Aanvullend Convenant Erfpacht (ACE) zullen aspecten hiervan worden behandeld. Daarna worden het doel, de beperkingen en uitsluitingen, de uitgangspunten en de uitwerking van de Stimuleringsregeling Intensivering Schoollocaties aangegeven.

Paragraaf 2 Voorgaande ontwikkelingen

In een notitie aan de wethouder Grondzaken, d.d. 21 januari 2004, is een specifiek geval voorgelegd. Het betrof de voorgenomen grondruil tussen de Nozemanstraat van ROC/ASA en de Jan van Bremenstraat van de Interconfessionele Scholengroep Amsterdam (ISA). Naast de juridische aspecten kwamen in de notitie de volgende wensen aan de orde:

1. het verstrekken van een gemeentelijke bijdrage in de extra bouwkosten van het schoolgebouw als gevolg van de realisatie van andere functies erboven;

2. het verstrekken van een extra gemeentelijke bijdrage ten behoeve van het schoolgebouw en/of inrichting om het schoolbestuur te “stimuleren” optimaal grondgebruik te realiseren.

Ad 1: Het schoolbestuur voor basis-, speciaal en voortgezet onderwijs krijgt de bouwkosten vergoed op basis van voor het onderwijs geldende normen. Deze normen gaan uit van stichting van een alleenstaand schoolgebouw. Een combinatie met andere functies, vooral op de school, leidt tot hogere bouwkosten van het schoolgedeelte (zwaardere fundering, en draagconstructie en eventueel een duurdere gevel, waartegenover staat geen kosten dak).

Ad 2: Deze wens voor een extra bijdrage leidt tot het voorstel van een stimuleringsregeling.

In de vergadering STAF Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam (OGA), d.d. 26 januari 2004, is door de Wethouder Grondzaken gesteld dat hij vóór optimalisering van het grondgebruik is en dat hij zijn goedkeuring aan de grondruil niet onthoudt met daarbij de kanttekening dat de gemeente in dit geval niet bijpast. Het saldo van de grondruil dient derhalve 0 te zijn.

Daarna hebben nog diverse overleggen plaatsgevonden waarin ook andere projecten van de ISA werden betrokken. Daaruit kwamen verschillende interpretaties van het besprokene voor een stimuleringsregeling naar voren. Ook zijn er nadere wensen ten aanzien van de ontwikkeling van het project en de extra beheerkosten ter bespreking ingebracht.

De ISA heeft nu een aantal projecten in voorbereiding en het ziet ernaar uit dat ook andere schoolbesturen gaan vernieuwen. Het is om die reden gewenst een algemene stimuleringsregeling op te stellen waarvoor alle schoolbesturen (stichtingen, stadsdelen en DMO) in aanmerking kunnen komen, met onroerend goed waarop een economisch claimrecht rust van de gemeente.

Paragraaf 3 Doel

Het doel van de stimuleringsregeling is voor het schoolbestuur aantrekkelijk te maken toestemming te verlenen voor bebouwing door derden van niet-onderwijs functies òp en/of onder en soms naast het te herbouwen schoolgebouw ten behoeve van het basis-, speciaal en voortgezet onderwijs, om daarmee een intensievere bebouwing van de schaarse gronden in Amsterdam te bereiken.

Paragraaf 4 Uitgangspunten en voorwaarden

Voor de stimuleringsregeling gelden de volgende uitgangspunten en voorwaarden:

• a.

  de waardevermeerdering van de grond komt ten goede aan de gemeenschap c.q. de gemeente (Amsterdamse erfpachtbeleid);

• b.

  de Gemeenteraad stelt met de onderhavige regeling de voorwaarden en bepalingen van de stimuleringsregeling vast (budgetrecht);

• c.

  de regeling geldt uitsluitend voor herbouw van scholen (geheel of gedeeltelijk) op de oude locatie of, om stedenbouwkundige redenen, op een andere locatie binnen hetzelfde ACE-vernieuwingsplan;

• d.

  de regeling geldt niet op het moment dat voor de oude locatie een grondexploitatie is gemaakt en daarin verwervingskosten voor de oude school zijn opgenomen;

• e.

  het schoolbestuur en/of de ontwikkelaar is verantwoordelijk voor de kosten van de bouw en de goede verdeling ervan naar onderwijs en niet-onderwijs functies. De meerkosten van het bouwen van het schoolgedeelte (m.b.t. de fundering, draagconstructie en eventueel duurdere gevel) als gevolg van de bouw van de niet-onderwijs functies worden aan deze niet-onderwijs functies toegerekend, waar echter tegenover staat een toerekening van een evenredig deel van de kosten voor het dak aan de schoolgedeelte;

• f.

  alle bedragen die betrokken zijn bij de vaststelling van de stimuleringspremie zijn nominaal en van gelijk prijspeil;

• g.

  het schoolbestuur kan uitbetaling van de premie verzoeken zodra de eerste paal is geslagen. Uitbetaling van de premie geschiedt niet eerder dan het moment dat de gemeente van alle betrokken functies de canon voor het eerste jaar heeft ontvangen of dat de canon is afgekocht. Echter rente wordt over de periode aanvraag tot uitbetaling niet vergoed;

• h.

  de premie kan worden verstrekt indien het schoolbestuur vrijwillig meewerkt om onder toepassing van het economisch claimrecht de gemeente om niet kan beschikken over grond en opstal. Daartoe dient het schoolbestuur bij de notaris een akte te laten passeren waarin wordt geconstateerd dat de functie onderwijs ophoudt te bestaan. Na verkrijging om niet van de kavel door de Gemeente splitst de Gemeente de kavel in de diverse appartementsrechten. Het appartementsrecht onderwijs wordt uitgegeven aan het schoolbestuur dat de akte voor de oude kavel heeft laten opmaken;

• i.

  de premie is van toepassing bij herbouw van de school en onder toevoeging van niet-onderwijsfuncties;

• j.

  een verhoging van het vloeroppervlak van de school moet in eerste instantie worden gevonden op de kavel zelf of, bij verschuiving, op een andere kavel van gelijke omvang. Deze verhoging van het vloeroppervlak kan worden bereikt door vergroting van het grondvlak (horizontale uitbreiding) t.o.v. het oude gebouw en/of door één of meer extra bouwlagen ten opzichte van het oude gebouw (verticale uitbreiding);

• k.

  is verdere uitbreiding om onderwijskundige redenen noodzakelijk en zijn de mogelijkheden voor uitbreiding in horizontale of verticale zin optimaal benut, dan vormt uitbreiding van de kavelgrootte geen belemmering voor toepassing van de regeling;

• l.

  indien de kavel niet wordt vergroot (of de nieuwe kavel van dezelfde omvang blijft als de oude) worden de opbrengsten van de niet-onderwijs functies naast de schoolruimten begrepen in de toepassing van de regeling;

• m.

  ook de opbrengsten van niet-onderwijs functies boven strikt grondgebonden ruimten voor de toegankelijkheid van de niet-onderwijs functies (bijv. liften, trappen enz., maar niet stallingen, bergruimten, e.d.) worden betrokken in de regeling;

• n.

  de verstrekking van de premie aan het schoolbestuur geschiedt onder de voorwaarde dat het schoolbestuur de gelden geheel aanwendt voor het basis-, speciaal en voortgezet onderwijs (gebouw en activiteit) binnen de gemeente Amsterdam, waarbij geldt dat bij andere besteding de vergoeding aan de gemeente vervalt. Dit is om fiscale redenen en in het belang van het Amsterdams onderwijs. De gemeente Amsterdam vertrouwt erop dat de schoolbesturen de verkregen premie in deze geest zullen besteden en oefent op de juiste besteding van de premie om die reden geen controle uit;

• o.

  de regeling is niet van toepassing indien de gemeente (OGA of stadsdeel) voor de oude kavel verwervings- en eventueel ontruimingskosten in een grondexploitatie heeft opgenomen.

Paragraaf 5 Uitwerking

Paragraaf 6 Komende projecten

De herbouw van het Pieter Nieuwland College (Oost-Watergraafsmeer) met boven de school een hotel staat geplan voor zomer 2007. Ook start in de nabije toekomst de herbouw van de school aan de Rode Kruisstraat (Noord) met erop woningen. Beide projecten zijn van het ISA. DMO verwacht dat ten minste nog een viertal projecten in aanmerking komen.

Met betrekking tot het project Nozemanstraat (Slotervaart) heeft de gemeente, vanwege de bodemvervuiling, om juridische redenen afgezien van de ruil met de Jan van Breemenstraat. Het ISA heeft de Nozemanstraat inmiddels van ROC/ASA gekocht en de sloop van de opstal is in gang gezet. Op de nieuwe school komen ca. 90 woningen.