Verordening voor kamerverhuurpanden 2009 (versie 4/3e wijziging)

De verordening voor kamerverhuurpanden is voor een groot deel gebaseerd op de model Huisvestingsverordening van de VNG. Ook is gebruik gemaakt van soortgelijke verordeningen zoals die gelden in de gemeenten Groningen, Leeuwarden, Zwolle, Deventer en Rotterdam. De Verordening voor kamerverhuurpanden vindt haar oorsprong in de Huisvestingswet.

Deze toelichting is bedoeld om de kenbaarheid van de verordening te vergroten.

Hoofdstuk 2 (omzettingsvergunning) beoogt de concentratie van het aantal kamerverhuurpanden te reguleren. Doel van de regeling is te zorgen voor een spreiding van de kamerverhuurpanden, zodat door een redelijke geografische spreiding van de kamerverhuurpanden niet te veel druk op de leefbaarheid van bepaalde wijken, buurten en straten ontstaat.

Als leidend criterium is gekozen voor de wijk- en buurtindeling zoals die ook wordt toegepast in de systematiek van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Door te kiezen voor regeling en registratie voor kamerverhuurpanden op buurtniveau wordt vooruitgelopen op de nieuwe verplichte basisregistratie Wet Basisregistraties Adressen en Gebouwen (BAG) die naar verwachting medio 2009 in werking zal treden.

De regel dat niet meer dan 1% van de tot bewoning bestemde gebouwen (in de buurten ‘Binnenstad’ en ‘De Haven’ niet meer dan 5%) in een buurt in aanmerking komt voor een omzettingsvergunning en een afstand van minimaal vijftig/honderd meter tot een ander geregistreerd kamerverhuurpand moet worden aangehouden, voorkomt een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt.

In hoofdstuk 4 staan de overgangs- en slotbepalingen. De overgangsbepaling (artikel 4.1) beschermt de rechten van bestaande kamerverhuurpanden. Dit zijn voor het grootste deel kamerverhuurpanden die al aanwezig waren ( op 1 januari 2008 ) voordat de verordening op 22 mei 2009 in werking trad.

Het overige deel zijn kamerverhuurpanden waarvoor in eerste instantie de verordening niet van toepassing was op grond van artikel 1.2 (werkingsgebied). Deze kamerverhuurpanden lagen in een gebied waarvoor in een bestemmingsplan een specifieke regeling voor kamerverhuur is opgenomen. Wanneer deze specifieke regeling in een nieuw bestemmingsplan vervalt, is de verordening vanaf dat moment van toepassing. Voor de al legaal aanwezige kamerverhuurpanden in zo’n gebied is in artikel 4.1 ook een overgangsregeling opgenomen.

Voor deze bestaande kamerverhuurpanden geldt ook een vergunningplicht op grond van de verordening. Hoofdstuk 2 “De Omzettingsvergunning” is op deze aanvragen - inclusief aanvragen tot verlenging - van overeenkomstige toepassing.

Omdat niet alle bestaande panden voldoen aan de afwegingscriteria met betrekking tot afstand en percentage zijn deze criteria (artikel 2.3, lid 1 onder a en b) niet van toepassing.

Dit biedt echter geen vrijbrief om eventueel door de bewoners van dit soort panden veroorzaakte overlast bij omwonenden te continueren. Om die reden zal (ook in dit soort situaties) een vergunning voor een periode van maximaal 5 jaar worden verleend. Door het vormen van een dossier kan, ingeval van overlast door de bewoners van een kamerverhuurpand, worden opgetreden tegen de eigenaar/exploitant van een kamerverhuurbedrijf.

Kamerverhuurpanden komen in vele soorten en maten voor. Daarom gelden er voor kamer-verhuurpanden extra eisen. Het gaat daarbij om panden bestaande uit drie of meer kamers, niet vallende onder het begrip logiesgebouw en/of logiesverblijf als bedoeld in het Bouwbesluit. Deze kamerverhuurpanden worden of kunnen als hoofdverblijf apart bewoond worden. De bewoners leven dus niet in gezinsverband. Voor elke bewoner of groep van bewoners is sprake van een apart huurcontract, een onderhuur situatie of een andere civielrechtelijke overeenkomst dan wel onderlinge verhouding op grond waarvan de bewoner het exclusieve gebruiksrecht heeft van één of meerdere ruimten die het privé-domein zijn van één bewoner. De kamer is daardoor vergelijkbaar met een kleine woning. Bij het beoordelen van wat het privé-domein van een bewoner is, is met name de aard van het gebruik en de inrichting van de ruimten maatgevend. Meestal is sprake van een zit-slaap-situatie en meestal zullen de ruimten afsluitbaar zijn.

Voor een situatie waarin ouders een woning kopen voor hun studerende kinderen en hierin tevens kamers worden verhuurd aan derden, zal een vergunning volgens deze verordening moeten worden aangevraagd.

De wijk- en buurtindeling van het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) is een historisch verklaarbare indeling waarbij is uitgegaan van de per wijk uiteenlopende economische of sociale structuur en het aantal woonkernen of buurtschappen. De wijken in Apeldoorn zijn per wijk onderverdeeld in buurten. Deze indeling, die regelmatig wordt geactualiseerd (laatstelijk bij raadsbesluit van 29 november 2001), geeft inzicht in de geografische verspreiding van de bevolking en is topografisch gericht. De buurtindeling is opvraagbaar bij gemeente Apeldoorn en raadpleegbaar via de gemeentelijk internetsite.

Het CBS zal in de toekomst voor haar statistische werkzaamheden basisgegevens putten uit de te vormen Basisregistratie Adressen en Gebouwen. De hiervoor inmiddels door het parlement vastgestelde Wet Basis Registraties Adressen en Gebouwen zal naar verwachting medio 2009 in werking treden.

Hiermee wordt bedoeld een samengesteld geheel van tenminste drie woningen. Gedacht moet hierbij worden aan een gebouw waar meerdere kamers kunnen worden verhuurd. Hierbij valt te denken aan een flatgebouw of een oud, groot fabrieks- of kantoorcomplex, dat uitstekend geschikt te maken is voor studentenhuisvesting. Deze speciale bepaling is opgenomen omdat vanwege de concentratie van kamerverhuurpanden in een dergelijk gebouw niet voldaan zou kunnen worden aan de gestelde afstandscriteria, terwijl het pand zich uitstekend leent voor bijvoorbeeld studentenhuisvesting.

Het college kan hiermee in afwijking van het bepaalde in artikel 2.3 van de verordening een omzettingsvergunning verlenen als de aanvraag een woningcomplex betreft. Wanneer het college van mening is, dat er geen ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt ontstaat, kan de omzettingsvergunning afgegeven worden.

Uitgangspunt bij het maken van deze verordening is geweest om hem van toepassing te laten zijn in de gehele gemeente Apeldoorn. Hierbij is ervan uitgegaan dat de bestemming ‘woondoeleinden’ in ieder nieuw te maken bestemmingsplan wordt gebruikt. Binnen de bestemming ‘woondoeleinden’ is de vestiging van een kamerverhuurpand in principe mogelijk.

Bij het maken van het bestemmingsplan ‘De Parken’ is rekening gehouden met het bijzondere karakter van het gebied. Ter bescherming van dat bijzondere karakter is dit bestemmingsplan vastgesteld. Met de bescherming van dit bestemmingsplan is destijds vooruit gelopen op een toekomstige aanwijzing van dit gebied als rijksbeschermd stadsgezicht op grond van de Monumentenwet 1988. Deze aanwijzing heeft inmiddels plaatsgevonden.

In het bestemmingsplan ‘De Parken’ is een specifieke aanduiding op de plankaart opgenomen voor kamerverhuurbedrijven. Alleen op die locaties waar deze aanduiding staat aangegeven, mag een kamerverhuurbedrijf zich vestigen. Op andere locaties dan de daartoe specifiek aangeduide plaatsen is volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan vestiging van een kamerverhuur-bedrijf niet mogelijk. Een aparte regeling in de vorm van een verordening voor kamerverhuur-panden is voor dit gebied niet nodig. De bestaande regeling voorziet hier al in.

In dit artikel staat dat zelfstandige woonruimte niet mag worden omgezet in drie of meer onzelfstandige woonruimten of in een kamerverhuurpand (vanaf drie zelfstandige woonruimten), zonder dat daarvoor een vergunning als bedoeld in deze verordening is verleend.

Een zelfstandige woonruimte is een volledige woonvoorziening, terwijl er bij onzelfstandige woonruimte gemeenschappelijk gebruik van basisvoorzieningen zoals douche, toilet en/of keuken plaatsvindt. Kenmerkend voor onzelfstandige woonruimte is, dat het doorgaans niet over een eigen toegang beschikt. In een kamerverhuurpand zijn drie of meer kamers verhuurd. Deze kamers kunnen een zelfstandig karakter alsmede een onzelfstandig karakter hebben.

Hier staan voornamelijk indieningsvereisten en procedurebepalingen met betrekking tot een aanvraag om een omzettingsvergunning.

Gezien de belangen van bewoners van kamerverhuurpanden alsmede gelet op de belangen van omwonenden is in het zevende lid bepaald, dat een omzettingsvergunning wordt verleend voor een periode van maximaal vijf jaar. Hierdoor kan voldoende toezicht worden gehouden op een goede naleving van de geldende voorschriften zowel met betrekking tot de (brand)veiligheid, als met betrekking tot eventuele overlast veroorzaakt door de bewoners van een kamerverhuurpand en kunnen zonodig tijdig maatregelen worden getroffen.

Dit is een vangnetbepaling. Uitgangspunt is een goed woon- en leefmilieu. Wat onder ‘de omgeving van een gebouw’ moet worden verstaan is arbitrair, een besluit moet natuurlijk gedragen worden door zijn motivering.

In artikel 2.3 staan de afwegingscriteria waaraan een aanvraag om een omzettingsvergunning wordt getoetst. Als een aanvraag niet aan deze afwegingscriteria voldoet, zal dit leiden tot het nemen van een weigeringsbesluit op de aanvraag om een omzettingsvergunning.

Een omzettingsvergunning kan altijd worden geweigerd als dat leidt tot ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu en bovendien automatisch als sprake is wat onder a of b wordt omschreven. M.a.w. er is sprake van twee zelfstandige afwegingscriteria.

In dit hoofdstuk staan de gebruikelijke bepalingen om een gemeentelijke verordening te handhaven. Ook is de datum van het in werking treden van deze verordening bepaald.

Artikel 3.1 is een vangnetbepaling. Met behulp van deze bepaling kan de gemeente wellicht een oplossing bieden in toekomstige probleemsituaties waarin deze regeling wellicht niet voorziet).

In de eerste twee leden van artikel 4.1 staat wanneer het gebruik van een bestaand kamerverhuurpand mag worden voortgezet .

Op grond van het eerste lid mag dit als kan worden aangetoond dat dit pand op 1 januari 2008 al als kamerverhuurpand in gebruik was en hiervoor binnen 3 maanden na inwerkingtreding van de verordening op 22 mei 2009 een aanvraag is ingediend tot het moment dat op deze aanvraag is beslist.

Op grond van het tweede lid mag dit als het om een kamerverhuurpand gaat waarvoor in eerste instantie de verordening niet van toepassing was op grond van artikel 1.2., maar waar door het vervallen van een specifieke regeling in het bestemmingsplan de verordening gaat gelden. Het gebruik van kamerverhuurpanden waarvan kan worden aangetoond dat ze legaal aanwezig waren ten tijde van inwerkingtreding van een dergelijk bestemmingsplan mogen worden voortgezet als binnen 3 maanden na inwerkingtreding een aanvraag wordt ingediend tot het moment dat op deze aanvraag is beslist. Met legaal aanwezig wordt bedoeld in overeenstemming met het bestemmingsplan, inclusief het overgangsrecht van dat plan, waarin nog een specifieke regeling voor kamerverhuur was opgenomen.

Het derde lid zorgt ervoor dat tussen het moment van inwerkingtreding van de verordening (eerste lid) dan wel het bestemmingsplan waarin niet langer een specifieke regeling voor kamerverhuur is opgenomen (tweede lid) en de beslissing op de aanvraag geen overtreding plaatsvindt van het verbod om zonder vergunning voor kamerverhuur een kamerverhuurpand te exploiteren (in artikel 2.1).

In het vierde en vijfde lid staat dat voor aanvragen en verlengingsaanvragen op grond van de overgangsbepaling de verordening van overeenkomstige toepassing is met uitzondering van de afwegingscriteria met betrekking tot afstand en het percentage genoemd in artikel 2.3, lid 1 onder a en b . Wel wordt een aanvraag op grond van de overgangsbepaling dus getoetst aan het criterium “ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu”. Wanneer aantoonbaar sprake is van overlast kan een vergunning om grond hiervan worden geweigerd. Ook wordt een vergunning op grond van de overgangsbepaling voor maximaal 5 jaar verleend.

Deze kamerverhuurpanden moeten tevens voldoen aan de geldende (brand)veiligheidseisen zoals die zijn vastgelegd in het Bouwbesluit 2012.