Beleidsregels woningonttrekking 2007

BELEIDSREGELS WONINGONTTREKKING 2007

1. Inleiding

Artikel 30 van de Huisvestingswet geeft de mogelijkheid het onttrekken van woonruimte te binden aan een vergunning. Zonder deze vergunning is het verboden woonruimte voor andere dan woondoeleinden te gebruiken. Daarbij kan men denken aan het gebruik als opslag- of bedrijfsruimte, als hotel, kantoor, artsenpraktijk of als speculatieobject.

Van oudsher is het motief voor dit instrument (voorheen geregeld in artikel 56 van de Woningwet) geweest te voorkomen dat gemeenten, die te kampen hebben met woningtekorten, deze tekorten nog verder zagen oplopen door ongewenste onttrekking van de woonruimte, zonder dat zij, in het belang van de volkshuisvesting, hieraan voorwaarden konden verbinden. Sinds de inwerkingtreding van de Huisvestingswet op 1 juli 1993, is hieraan een motief toegevoegd: ook ten behoeve van de instandhouding van de leefbaarheid van wijken en buurten is het binden van het onttrekken van woonruimte aan een vergunning mogelijk.

De gemeente Arnhem voert al vele jaren beleid op dit terrein. Met ingang van september 1999 is het beleid versoepeld: vanaf dat moment wordt bij het samenvoegen van twee woningen met behoud van de woonfunctie geen financiële compensatie meer verlangd. Samenvoeging van woningen bevordert de woningdifferentiatie in eenzijdig samengestelde woonwijken. Ook is dan veelal sprake van verbetering van de kwaliteit van de woningen, waarmee eveneens het belang van de volkshuisvesting wordt gediend.

Een verdere versoepeling van het beleid is in werking getreden in oktober 2002: vanaf dat moment is alleen nog het gebied waarvoor destijds het Bestemmingsplan Binnenstad en Singels in voorbereiding was, aangewezen als gebied waarin de vergunningplicht voor woningonttrekking geldt.

Aan deze beleidswijziging hebben de volgende overwegingen ten grondslag gelegen:

• ·

  ongewenste ontwikkelingen waarbij de woonfunctie verloren dreigt te gaan, kunnen via het bestemmingsplan worden tegengehouden;

• ·

  sinds jaar en dag wordt actief beleid gevoerd om het wonen boven winkels in de binnenstad te bevorderen. Consequentie van dit beleid is dat de vergunningplicht voor woningonttrekking voor dit deel van de stad niet wordt afgeschaft.

Vanaf 1 april 2007 is van kracht de door de KAN-raad van de Stadsregio Arnhem-Nijmegen vastgestelde "Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007”. Op grond van artikel 1 van de appendix behorende bij deze regionale verordening geldt de vergunningplicht voor woningonttrekking in door burgemeester en wethouders aan te wijzen gebieden. Omdat in deze verordening geen overgangsbepaling is opgenomen ten aanzien van het gebied dat wij in oktober 2002 onder de “Regionale Huisvestingsverordening Knooppunt Arnhem-Nijmegen 2002” hebben aangewezen als gebied waarin de vergunningsplicht voor woningonttrekking geldt, hebben wij dit gebied hernieuwd aangewezen, en tevens de Beleidsregels woningonttrekking aangepast voor wat betreft de verwijzing naar de van toepassing zijnde verordening.

De beleidsregels vinden hun basis in artikel 2 van de appendix bij de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007.

2. Wanneer is een onttrekkingsvergunning vereist

Het staat in de appendix bij de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem-Nijmegen 2007.

De Raad van het Regionaal Openbaar Lichaam Arnhem-Nijmegen heeft in artikel 1 van de appendix bij de Regionale Huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2007 het vergunningvereiste uitgewerkt.

Het gaat om alle woonruimte in door Burgemeester en Wethouders aan te wijzen gebieden

Het betreft derhalve alle woonruimte, gelegen in het gebied waarvoor vigerend is het Bestemmingsplan Binnenstad en Singels (in werking getreden 27 oktober 2005), ongeacht de huur- of koopprijs. De afbakening van dit gebied is als volgt:

• ·

  de noordgrens ligt in het hart van de noordelijke rijbaan van het Willemsplein en van de spoorlijn;

• ·

  de oostgrens ligt in het hart van de Apeldoornsestraat, van de noordelijke rijbaan van het Velperplein, van de Velperbuitensingel en van de Eusebiusbuitensingel tot aan het Airborneplein;

• ·

  de zuidgrens ligt in het hart van het Airborneplein, van de Walburgstraat, van de Turfstraat, van het Kleine Oord en van de Oude Oeverstraat;

• ·

  de westgrens ligt in het hart van de westelijke rijbaan van het Nieuwe Plein.

Dit betekent onder meer dat vooraf een onttrekkingsvergunning moet zijn verleend voor elk van "normale" gezinsbewoning afwijkend gebruik van een woning. Voorbeelden daarvan zijn: het geheel of gedeeltelijk gebruik als bedrijfs-, winkel- of kantoorruimte, sloop, samenvoeging met een andere woning, kamer- of etagegewijze verhuur, gebruik als tweede woning, als gezinsvervangend tehuis, etc.

Vergunning is niet altijd nodig*

De verordening bepaalt ook dat geen vergunning is vereist als het deel van de woning dat onttrokken wordt, beperkt is. Wie een deel van zijn woning wil gebruiken voor kantoor- of praktijkruimte of voor de uitoefening van een vrij beroep kan zonder vergunning zijn gang gaan als aan twee voorwaarden wordt voldaan:

• 1.

  men moet zelf de woning blijven bewonen;

• 2.

  het te onttrekken gedeelte mag niet groter zijn dan 1/3 deel van de woning met een maximum van 45 m2.

Ook bij samenvoeging heeft men een vergunning nodig*

Wie twee woningen samenvoegt tot één woning, heeft ook een vergunning nodig. Er hoeft dan weliswaar geen sprake te zijn van gebruiksverandering, maar de woningvoorraad neemt per saldo wel met één woning af.

En bij kamer- en etagegewijze verhuur*

Het omzetten van een woning in meerdere kamer- of etagegewijs te verhuren woningen valt ook onder de vergunningsplicht. Daarvoor zijn twee redenen aan te geven. Ten eerste verdwijnt hierdoor een zelfstandige woning uit de voorraad. Ten tweede kan de leefbaarheid in het geding zijn; vergeleken met gezinsbewoning is kamer- en etagebewoning doorgaans een veel intensievere vorm van bewoning.

Het vakantiehuis of de tweede woning*

Ook voor het gebruik als vakantiehuis of als tweede woning is een vergunning vereist. Hoewel in deze situaties het gebruik eigenlijk niet verandert, is een vergunning toch vereist. Dit omdat er geen sprake meer is van gebruik voor permanente hoofdbewoning.

3. Wanneer wordt een onttrekkingsvergunning verleend?

* De regionale huisvestingsverordening zegt het zo:

"Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad groter is dan het met het onttrekken gediende belang en het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend."

Met andere woorden: de belangen die de aanvrager bij zijn aanvraag heeft aangevoerd, moeten worden afgezet tegen het gemeentelijke belang bij handhaving van de concrete woonruimte. De gemeente beschermt daarbij het belang van de volkshuisvesting; belangen van overige personen (buren, derdebelanghebbenden) spelen normaliter geen rol. Hun belangen worden door andere wetten dan de Huisvestingswet gediend (Burgerlijk Wetboek, Wet op de Ruimtelijke Ordening, Woningwet, Huurprijzenwet Woonruimte, etc.). Belangen van huurders kunnen echter wel een rol spelen als een eigenaar van een huurwoning die woning aan de woningvoorraad wil onttrekken (zie bijvoorbeeld AB 2005, 265).

Het belang van de volkshuisvesting weegt zwaar*

Bij de toetsing van een aanvraag om een onttrekkingsvergunning dient het volkshuisvestelijke belang nadrukkelijk te prevaleren. Dit kan tot de conclusie leiden dat niet kan worden overgegaan tot het verlenen van een vergunning, omdat het belang gediend bij onttrekking moet wijken voor het belang van de volkshuisvesting. Het eminente volkshuisvestelijke belang dat wordt gehecht aan het wonen boven winkels in het centrum, brengt met zich mee dat het onttrekken van woonruimte boven winkels in beginsel zal worden geweigerd.

Toch kan een vergunning verleend worden*

Vaak echter zal een vergunning toch verleend kunnen worden, omdat door het verbinden van voorwaarden aan de vergunning het volkshuisvestelijke belang voldoende kan worden gediend. Dan kan alsnog een vergunning worden verleend, zij het dat het verlies van de woning gecompenseerd zal moeten worden, hetzij door reële compensatie (het toevoegen van een woning in natura), hetzij door financiële compensatie.

In beginsel dient het verlies van de woning altijd te worden gecompenseerd*

Het is redelijk dat een gemeente compensatie vraagt aan iemand die een woning wil onttrekken. De gemeente heeft decennia lang beleid gevoerd teneinde het wonen boven winkels te bevorderen. Dankzij inspanningen van de gemeente en anderen is of wordt een behoorlijk aantal woningen in de binnenstad toegevoegd. Het is ondoelmatig om dan al te lichtzinnig toestemming voor onttrekking te verlenen.

Er zal dan ook zeer zelden sprake kunnen zijn van een situatie waarin het belang dat gediend wordt met de onttrekking zo zwaar weegt dat het verlangen van compensatie in redelijkheid achterwege dient te blijven. Immers, primair wordt het belang van de aanvrager gediend door toe te staan de woonruimte te onttrekken. Voor het daar bovenop nog eens extra honoreren van de belangen van de aanvrager, door af te zien van het opleggen van de voorwaarde tot compensatie, is in principe geen plaats.

4. Bijzondere situaties

Kamerverhuur en leefbaarheid*

In principe hebben wij geen enkel bezwaar tegen het onttrekken van woonruimte ten behoeve van de kamer- of etagegewijze verhuur. Integendeel, kamerverhuur heeft een belangrijke functie binnen de volkshuisvesting; de toename ervan vermindert de druk op de woningmarkt die uitgaat van de vraag naar zelfstandige woningen door jongeren. Dat is ook de reden waarom bij het verlenen van een onttrekkingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur wordt afgezien van het opleggen van een compensatievoorwaarde.

Situaties waarbij er weliswaar sprake is van kamerverhuur, maar waarbij de bewoning qua intensiteit niet of nauwelijks afwijkt van bewoning door een "normaal" huishouden, baren ons geen zorgen en willen wij vrij van vergunning laten. De grens leggen wij hierbij op bewoning door maximaal vier personen. Deze grens sluit aan bij de grens die wordt gehanteerd ter bepaling of al dan niet een gebruiksvergunning vereist is.

Samenvattend gelden ten aanzien van woningonttrekking ten behoeve van kamerverhuur de volgende regels:

• 1.

  onttrekkingen ten behoeve van kamerverhuur aan maximaal vier personen zijn vergunningvrij;

• 2.

  bij de vergunningverlening wordt er geen verplichting tot compensatie opgelegd.

matige activiteitenKleinschalige beroeps- en of bedrijfs*

Met het in ruimere mate toestaan en zelfs stimuleren van beroepsuitoefening in woningen wordt ingespeeld op diverse maatschappelijke ontwikkelingen. Onmiskenbaar zijn de gunstige werkgelegenheidseffecten die hieruit kunnen voortvloeien. Voorzover deze kleinschalige activiteiten niet meer dan 1/3 deel (met een maximum van 45m2) van de gebruiksoppervlakte van de woonruimte bestrijken en degene die onttrekt hoofdbewoner blijft, is deze activiteit vergunningvrij.

5. Compensatie

Reële compensatie heeft de voorkeur*

Indien toestemming voor onttrekking wordt verleend, dient bij voorkeur reëel te worden gecompenseerd: vervanging van de te onttrekken woonruimte door toevoeging aan de voorraad van vergelijkbare woonruimte elders, buiten de reeds vastgestelde nieuwbouwplannen om. Van reële compensatie is sprake indien een bedrijfsruimte wordt omgezet in woonruimte of nieuwe woonruimte wordt gecreëerd, die naar aard, ligging, kwaliteit en prijsniveau minimaal gelijkwaardig wordt geacht aan de onttrokken woonruimte.

Een vereiste daarbij is dat nieuwe woonruimte is of wordt gecreëerd met het oog op de onttrekking. De onttrekking wordt eerst toegestaan nadat de nieuwe woonruimte aan de voorraad is toegevoegd, tenzij door de aanvrager een waarborgsom of bankgarantie wordt verstrekt ter grootte van het bedrag, dat had moeten worden betaald indien sprake was van financiële compensatie. In geval van reële compensatie dient door of namens de aanvrager binnen 4 weken na datum van verzending van het besluit waarbij vergunning is verleend een waarborgsom te worden betaald, dan wel een bankgarantie te worden verstrekt ter hoogte van het bedrag, dat had moeten worden betaald indien sprake was van financiële compensatie. De waarborgsom vervalt aan de gemeente wanneer niet binnen een jaar na de dag van verzending van het besluit waarbij de vergunning is verleend compenserende bouw is gepleegd. Zonodig kan de termijn worden verlengd tot maximaal vier jaar na de dag van verzending van het besluit.

Als de aanvrager zijn verplichtingen ten aanzien van reëel compenseren binnen de gestelde termijn nakomt, wordt de waarborgsom terugbetaald of kan de bankgarantie worden ingetrokken. In het andere geval vervalt het bedrag aan het volkshuisvestingsfonds. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.

Maar financiële compensatie mag ook*

Als reële compensatie niet mogelijk is, kan ook financiële compensatie worden aangeboden. Degene die de vergunning aanvraagt, stort hiervoor een vergoeding in een fonds dat door de gemeente wordt beheerd. De gemeente zal dit geld aanwenden ten behoeve van handhaving of uitbreiding van de woonruimtevoorraad. Door of namens de aanvrager moet het vastgestelde compensatiegeld zijn voldaan binnen 4 weken na datum van verzending van het besluit waarbij vergunning is verleend.

Bij financiële compensatie worden verschillende bedragen gehanteerd, afhankelijk van het soort woonruimte dat wordt onttrokken en het doel van de onttrekking. Bij samenvoeging van twee woningen met behoud van de woonfunctie is geen financiële compensatie vereist.

Per vierkante meter gebruiksoppervlakte (vast te stellen cf. NEN 2580) gelden de volgende compensatiebedragen:

• 1.

  bij onttrekking aan de woonbestemming van zelfstandige woonruimte: € 325,-- per m²;

• 2.

  bij onttrekking aan de woonbestemming van onzelfstandige woonruimte: € 235,-- per m².

Bij samenvoeging van twee woningen met behoud van de woonfunctie is zoals gezegd geen financiële compensatie vereist.

Kan men ook vrijstelling van compensatie krijgen?*

Indien het belang van een specifieke te onttrekken woonruimte in volkshuisvestelijke zin aantoonbaar minder is dan onder normale omstandigheden, kan geheel of gedeeltelijk vrijstelling van compensatie worden verleend.

Omstandigheden waaraan men in deze gevallen moet denken zijn: een geïsoleerde ligging, een gebrekkige constructie van de woonruimte of vergelijkbare factoren die het gemeentelijk volkshuisvestingsbelang bij handhaving van de betreffende woonruimte geringer doen zijn.

De aanwezigheid van dergelijke factoren moet met objectieve argumenten worden gestaafd en op het aanvraagformulier worden toegelicht. Een verzoek voor volledige vrijstelling van compensatie moet uiteraard zwaarder worden gemotiveerd dan een verzoek om gedeeltelijke vrijstelling.

Gehele of gedeeltelijke vrijstelling van de verplichting tot compensatie kan in de navolgende omstandigheden worden verleend:

• 1.

  als de onttrekking van woonruimte geschiedt door de gemeente of een andere overheidsinstelling en hiermee het volkshuisvestingsbelang is gediend;

• 2.

  indien de onttrekking plaatsvindt door een toegelaten instelling als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet en geschiedt in het belang van de volkshuisvesting;

• 3.

  als aantoonbaar is dat bij de onttrekking van woonruimte het volkshuisvestingsbelang anderszins is gediend;

• 4.

  als de uiterlijke omstandigheden rondom de woonruimte daar aanleiding toe geven. Er wordt daarbij geen rekening gehouden met eventueel achterstallig onderhoud van de woonruimte of van het gebouw, waarin zich de woonruimte bevindt;

• 5.

  indien de woonruimte is gelegen op een industrieterrein, en de bereikbaarheid van de woonruimte daardoor sterk nadelig wordt beïnvloed;

• 6.

  indien de te onttrekken woonruimte een dienst- of bedrijfswoning is, die uitsluitend bereikbaar is via een besloten ruimte, welke mede wordt gebruikt ten behoeve van de bedrijfsuitoefening.

6. Tijdelijke onttrekking

Bij uitzondering is tijdelijke onttrekking denkbaar. Hierbij moet de aanvrager aannemelijk maken dat de onttrekking voorziet in een tijdelijke behoefte van maximaal vijf jaar en dat een andere oplossing redelijkerwijs niet mogelijk is.

In geval van tijdelijke onttrekking dient de aanvrager een waarborgsom te betalen, gelijk aan de financiële compensatie die verschuldigd zou zijn indien voor onbepaalde termijn zou worden onttrokken. Voor elk jaar of deel van het jaar, waarin de woonruimte onttrokken is geweest, vervalt 10% van de oorspronkelijke waarborgsom aan de gemeente. Over de waarborgsom wordt geen rente vergoed.

De woonruimte moet binnen 12 weken na afloop van de termijn waarvoor de vergunning is verleend, weer toegevoegd zijn aan de woonruimtevoorraad, ten minste in de staat waarin de woonruimte verkeerde ten tijde van de indiening van de aanvraag om tijdelijk onttrekking. Indien de woonruimte binnen de in de vergunning vermelde termijn weer in een goede staat aan de woonruimtevoorraad is toegevoegd, wordt het restant van de waarborgsom terugbetaald.

7. Jurisprudentie

Op het stuk van de woningonttrekking is inmiddels veel jurisprudentie ontstaan. Een deel hiervan wordt op deze plaats gememoreerd, omdat wij nadrukkelijk aan willen geven dat deze jurisprudentie door ons wordt onderschreven en dus onderdeel vormt van onze opvattingen over de woningonttrekking. Overigens houden wij in onze beleidsuitvoering vanzelfsprekend rekening met alle overige bestaande jurisprudentie op dit terrein. Het motief om hier een aantal aspecten expliciet te vermelden, is omdat deze nogal eens in de Arnhemse praktijk van de woningonttrekking aan de orde zijn.

Wanneer is een gebouw tot woning bestemd?

Als een woning niet als woning wordt gebruikt, betekent dat nog niet dat die woning zijn bestemming tot woning heeft verloren. Beslissend is of het gebruik als woning, nadat de woning de kenmerken van een andere gebruiksfunctie heeft verkregen zonder ingrijpende voorzieningen, achterstallig onderhoud daaronder niet begrepen, kan worden hervat.

Met betrekking tot het hebben van een andere gebruiksfunctie dan bewoning geldt dat wanneer een woning is verbouwd zonder dat daartoe de vereiste bouwvergunning is afgegeven, mag worden uitgegaan van de toestand van de woning zoals die was en zoals die weer kan worden, wanneer de illegale verbouwing ongedaan wordt gemaakt.

Ook indien men - ook als geen vergunning vereist is - is overgegaan tot de inwendige sloop van een woning en bijvoorbeeld keuken en badkamer heeft verwijderd, kan niet worden aanvaard dat de woning zijn bestemming tot woning heeft verloren. Het andere gebruik moet ook dan als woningonttrekking worden beschouwd.

Het feit dat een woongedeelte van bijvoorbeeld een winkel/woonhuis slechts toegankelijk is via de winkelruimte en in zoverre niet een zelfstandig onderdeel van het gebouw is, laat de bestemming tot woning evenmin onverlet. Hierbij is er sprake van een verminderd doch niet afwezig belang bij het behoud van een dergelijke woonruimte voor de woningvoorraad. Dat verminderde belang wordt tot uitdrukking gebracht in de opgelegde plicht tot compenseren.

8. Samenloop en coördinatie met andere regelgeving

Bij kamerverhuur*

De begrippen in de diverse regelgeving sluiten niet altijd op elkaar aan. Met name op het terrein van de kamerverhuur kan worden vastgesteld dat er sprake is van twee sporen. Enerzijds de betekenis van dit begrip in de wetgeving op het terrein van de volkshuisvesting, anderzijds de betekenis in het kader van de Woningwet, het Bouwbesluit en de Bouwverordening.

Een voorbeeld

Een pand bestaat uit drie woonlagen. De eigenaar is voornemens om per etage te verhuren. Als hij drie zelfstandige woonruimten realiseert, is er voor de volkshuisvester sprake van woonruimtesplitsing. Realiseert hij drie onzelfstandige etages dan zal de volkshuisvester concluderen dat er sprake is van omzetting (lees: kamerverhuur).

De bouwinspecteur kent het begrip (on)zelfstandige woonruimte niet. Dus wat er ook gerealiseerd wordt, voor de bouwinspecteur is er sprake van etagegewijze verhuur van een woning en zodra dat aan meer dan 4 personen gebeurt, dan is er sprake van kamerverhuur en een gebruiksvergunning vereist.

Om deze regelgeving beter met elkaar te laten sporen, wordt een onttrekking ten behoeve van maximaal vier personen als vergunningvrij beschouwd. Hiermee wordt bereikt dat alle kamerverhuur aan maximaal vier personen onttrekkings- en gebruiksvergunningvrij is.

Als het gaat om kleinschalige vormen van beroepsuitoefening*

In de Arnhemse bestemmingsplannen passen kleinschalige vormen van beroepsuitoefening binnen de woonbestemming als de beroepsuitoefening beperkt blijft tot maximaal 1/3 deel van het vloeroppervlak van de woning met een maximum van 45 m² en het beroep door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend. Conform de regionale huisvestingsverordening is kleinschalige beroepsuitoefening vergunningvrij zolang het gebruik beperkt blijft tot 1/3 deel van de gebruiksoppervlakte van de woning met een maximum van 45 m² en het beroep door de bewoner van de woning wordt uitgeoefend.

Voor wie ook vrijstelling van het bestemmingplan nodig heeft*

Aan dit geheel kan nog worden toegevoegd de complicatie die het bestaan van bestemmingsplannen opwerpt. Een onttrekkingsvergunning kan niet worden geweigerd op grond van strijd met het bestemmingsplan. De situatie zou zich dus kunnen voordoen dat de vergunning wordt verleend, maar dat de vergunninghouder er geen gebruik van kan maken, omdat het bestemmingsplan dit niet toestaat.

Om hierin enige coördinatie te brengen, is in de Huisvestingswet bepaald dat, ingeval van een onttrekkingsvergunning slechts gebruik kan worden gemaakt na verlening van vrijstelling van een bestemmingsplan, de aanvraag om onttrekking tevens wordt aangemerkt als een verzoek om vrijstelling van het bestemmingsplan.

Om tot coördinatie te komen tussen de regelgeving op deze terreinen zullen wij als volgt handelen:

• 1.

  indien een onttrekkingsvergunning wordt aangevraagd voor een gebruik dat in strijd is met het bestemmingsplan, dan zullen wij beoordelen of er vrijstelling van het bestemmingsplan kan worden verleend. Als dat mogelijk is, handelen wij eveneens de onttrekkingsvergunning af;

• 2.

  blijkt het verlenen van vrijstelling niet mogelijk te zijn, dan zullen wij de aanvraag in beginsel niet verder in behandeling nemen: het dient geen enkel doel om de aanvraag om onttrekking af te handelen;

• 3.

  mocht de aanvrager een eventuele procedure tegen het niet verlenen van vrijstelling van het bestemmingsplan winnen, dan zullen wij het verzoek om een onttrekkingsvergunning alsnog afhandelen.

9. Volkshuisvestingsfonds

De vastgestelde financiële compensatie wordt gestort in het volkshuisvestingsfonds. De gelden uit dit fonds worden ingezet in het belang van de volkshuisvesting.