Notitie Anti-speculatiebeding

De gemeente Barendrecht wil woningzoekenden die het moeilijk hebben op de woning-markt in Barendrecht een kans geven om een betaalbare woning te kopen. Door gebruik te maken van bijvoorbeeld subsidies en lagere grondprijzen kan de gemeente ervoor zorgen dat woningen aantrekkelijker geprijsd worden.

De gemeente wil voorkomen dat deze betaalbare woningen worden gekocht om te speculeren. Dit doet zij door een anti-speculatiebeding in de koopovereenkomst te laten opnemen. Dit dient te gebeuren door de makelaar of notaris die bij de verkoop betrokken is.

Een anti-speculatiebeding is om te voorkomen dat woningen gekocht worden met de bedoeling ze (zo snel mogelijk) weer met winst te verkopen. Speculatie is ongewenst omdat het leidt tot stijgende prijzen en langere wachttijden voor een woning, ten nadele van degenen die het moeilijk hebben op de woningmarkt.

In een anti-speculatiebeding staat dat de verkoper verplicht is de woning zelf te bewonen, en bij verkoop van de woning onder voorwaarden een boete verschuldigd is aan de gemeente.

Artikel 2.1

Het onderstaande is opgenomen in de Algemene Verkoopvoorwaarden van de gemeente Barendrecht: “Koper van een woning met een koop-/aanneemsom van maximaal € 244.000,00 (prijspeil per 01-01-2008) mag het gekochte tot zeven of tien jaar na datum van transport van de akte waarbij hij de grond heeft gekocht zonder schriftelijke toestemming van burgemeester en wethouders van de gemeente Barendrecht niet vrijwillig vervreemden, verhuren of in gebruik geven, behoudens verkoop krachtens artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek; koper is verplicht binnen deze termijn aan de gemeente Barendrecht een bedrag te betalen dat gedurende het eerste jaar na het in eigendom verkrijgen van de woning gelijk is aan het verschil tussen:

• a.

  de opbrengst van de woning en

• b.

  een bedrag, gelijk aan:

  • -

    de som van de oorspronkelijke bouwkosten, waarbij die bouwkosten worden vermenigvuldigd met een breuk waarvan de teller aangeeft het indexcijfer voor de bouwkosten laatstelijk bekend op het tijdstip van eigendomsoverdracht van de woning en waarvan de noemer aangeeft het indexcijfer van de bouwkosten laatstelijk bekend op het tijdstip waarop de woning  voor bewoning gereed kwam;

  • -

    voor de volgende jaren moet aan de gemeente worden terugbetaald:

    • -

      in het tweede jaar vijfentachtig procent (85%) van bedoeld verschil;

    • -

      in het derde jaar zeventig procent (70%) van bedoeld verschil;

    • -

      in het vierde jaar vijfenvijftig procent (55%) van bedoeld verschil;

    • -

      in het vijfde jaar veertig procent (40%) van bedoeld verschil;

    • -

      in het zesde jaar vijfentwintig procent (25%) van bedoeld verschil;

    • -

      in het zevende jaar tien procent (10%) van bedoeld verschil;

Het college van burgermeester en wethouder heeft de bevoegdheid deze bedragen jaarlijks aan het actuele prijspeil aan te passen.”

Artikel 2.2

Indien de koper in de periode van notariële eigendomsoverdracht tot zeven jaar - en in veel gevallen tot tien jaar (afhankelijk van datum notariële eigendomsoverdracht: vóór 01-01-2002 tien jaar en vanaf 01-01-2002 zeven jaar) - na de datum van de notariële eigendomsoverdracht verkoopt danwel verhuurt voor een periode van langer dan één jaar, wordt een aan de gemeente verschuldigde boete berekend waarbij de bewoningsduur en de overwaarde van de woning bepalend zijn. De overwaarde wordt berekend op basis van het positieve verschil tussen de verkoopsom (en bij verhuur de vastgestelde WOZ-waarde) en de oorspronkelijke koopsom (op de overeenkomst) van de woning. Er wordt bij de berekening van de overwaarde rekening gehouden met bepaalde kosten genoemd onder hoofdstuk 3 d. Indien er sprake is van een tussentijdse aanpassing van de woning worden de kosten hiervan opgeteld bij de koopsom van de woning. De inning van de boete geschiedt via de notaris bij de eigendomsoverdracht van de woning.

Het percentage tot zeven jaar wordt als volgt berekend:

Verkoop in het         Percentage boete

1e jaar                    100%

2e jaar                    85%

3e jaar                    70%

4e jaar                    55%

5e jaar                    40%

6e jaar                    25%

7e jaar                    10%.

Het percentage tot tien jaar wordt als volgt berekend:

Verkoop in het         Percentage boete

1e jaar                    100%

2e jaar                    90%

3e jaar                    80%

4e jaar                    70%

5e jaar                    60%

6e jaar                    50%

7e jaar                    40%

8e jaar                    30%

9e jaar                    20%

10e jaar                  10%.

Artikel 2.3

Het bepaalde in lid 2.1. en 2.2. is niet van toepassing in geval van:

• -

  Verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 van het Burgerlijk Wetboek.

• -

  Executoriale verkoop door hypothecaire schuldeisers (artikel 3:268 van het Burgerlijk Wetboek).

Artikel 2.4

Het anti-speculatiebeding is alleen van toepassing op woningen.

Artikel 2.5

Bij verhuur gelden de volgende voorwaarden: de meest recente OZB-aanslag met de WOZ-waarde, alsmede een rechtsgeldige en door beide partijen ondertekende huurovereenkomst dienen bij de gemeente Barendrecht ingediend te worden. Tevens dient de huurder zich binnen 5 dagen na ingang huurovereenkomst in te schrijven in de gemeentelijke Basisadministratie. Indien bovenstaande niet wordt nageleefd, kan het college van burgemeester en wethouders de toestemming tot verhuur met onmiddellijke ingang intrekken. Na beëindiging van de huurovereenkomst zijn zowel de eigenaar van de woning als de huurder verplicht de huurder bij de gemeentelijk Basisadministratie uit te schrijven. Bij het niet nakomen van deze bepaling is de eigenaar aan de gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd, die wordt berekend op de wijze als vermeld in artikel 2.2.

Artikel 2.6

Het college van burgemeester en wethouders kan in bijzondere omstandigheden besluiten om af te zien van het opleggen van de boete.

Belangrijke begrippen, de boeteberekening, en de wijze waarop de gemeente omgaat met de toepassing van een anti-speculatiebeding staan in de volgende hoofdstukken uitgewerkt.

De gemeente zal naar billijkheid, redelijkheid en voor zover mogelijk deze beleidsregels toepassen op alle gevallen van een anti-speculatiebeding.

De gemeente beoordeelt of een anti-speculatiebeding van toepassing is. Als de verkoper op grond van de akte van levering een boete verschuldigd is aan de gemeente, gelden de volgende bepalingen.

• a.

  De oorspronkelijke aanneemsom en grondkosten tezamen is de aankoopprijs van de woning exclusief alle andere kosten als notariskosten, makelaarskosten en af- en oversluitkosten voor de hypotheek en inclusief meerwerk tijdens de bouw. De aankoopprijs blijkt bijvoorbeeld uit de akte van levering, quasi quo koop/aannemingsovereenkomst.

• b.

  De oorspronkelijke aankoopprijs met meerwerk tijdens de bouw wordt geïndexeerd met het “input-indexcijfer voor nieuwbouwwoningen” van het Centraal Bureau Statistiek. Het CBS past deze cijfers regelmatig aan. Het gaat hier om de indexcijfers van de datum akte van levering en de maand van verkoop.

• c.

  Waardeverhogingen of kosten voor aanpassingen aan de woning dienen door de verkoper met een gespecificeerde kostenoverzicht ondersteund en overlegd te worden aan de gemeente. Onder de waardeverhogingen of aanpassingen aan de woning worden verstaan: fysieke aanpassingen aan de woning(-structuur) en bijgebouwen, en werkzaamheden die hier direct en noodzakelijkerwijs mee samenhangen.

Hieronder vallen onder andere:

• -

  meerwerk na de oplevering,

• -

  het aanbrengen, vervangen of uitbreiden van een dakkapel,

• -

  uit-/aanbouw,

• -

  tuinhuis c.q. berging,

• -

  serre,

• -

  keuken,

• -

  badkamer,

• -

  tweede toilet,

• -

  meterkast – groepuitbreiding,

• -

  maatwandkasten*,

• -

  zonwering buitenzijde woning*,

• -

  tuinaanleg zoals tuinbestrating, erfafscheiding, beplanting, grondwerk e.d.*,

• -

  “harde” vloerbedekking zoals parket, laminaat, houten vloerdelen, plavuizen, kurk, natuursteen, grindvloer*.

* Bij een met een * gemarkeerde voorziening dient aan de hand van de ‘Lijst van (on)roerende zaken die onderdeel uitmaakt van de koopovereenkomst en de leveringsakte aangetoond te worden dat de voorziening achterblijft en dat er voor de voorzieningen geen overnamekosten zijn gevraagd.

Onder werkzaamheden die direct en noodzakelijkerwijs met deze aanpassing samenhangen wordt onder andere verstaan:

de primaire afwerking van de fysieke aanpassingen, zoals

• -

  het storten van vloeren,

• -

  plaatsen van tegelwerk en sanitair,

• -

  verwarming,

• -

  metselwerk,

• -

  standaard stuken van metselwerk / gipsbeplating etc.

Het gaat hierbij nadrukkelijk niet om onder andere:

• -

  tuinonderhoud e.d.,

• -

  woningonderhoud waaronder schilderwerkzaamheden en voegwerk,

• -

  muur/plafondbewerking ter verfraaiing zoals plafondbespanning, spachtelputz, schilderwerkzaamheden, behang etc.,

• -

  alle vloerbedekking zoals tapijt, tapijttegels, vinyl etc.,

• -

  alle zonwering binnenzijde woning,

• -

  raamhorren,

• -

  alle kosten voor inrichting van de woning waaronder meubilair, verlichting en accessoires etc.

• -

  alle arbeidsuren.

Van het desbetreffende meerwerk dienen op naam gestelde nota’s en bijbehorende betalingsbewijzen overlegd te worden. Alleen in uitzonderlijke situaties kunnen er ook niet op naam gestelde nota’s ter beoordeling aan de gemeente worden voorgelegd. Hierbij zal het meestal gaan om kassabonnen van bedrijven zoals de Praxis, Gamma, Karwei en dergelijke. Alleen in de volgende situaties kunnen niet op naam gestelde bonnen, voorzien van een korte toelichting, aan de gemeente ter beoordeling worden voorgelegd:

• a.

  De bonnen dienen betrekking te hebben op een voorziening waarvan de kosten minimaal € 100,00 bedragen;

• b.

  Op basis van de bonnen dient onomstotelijk vastgesteld te kunnen worden om welke aard- en nagelvaste bouwkundige voorziening het gaat.

• c.

  De verkoopsom blijkt bijvoorbeeld uit de koopovereenkomst en dient te worden aangetoond door de verkoper.

De boete wordt aan de hand van onderstaande tabel berekend.

Indien het registergoed binnen zeven of tien jaar (als voren bedoeld) aaneen van de mede-eigenaar wordt overgedragen in het kader van beëindiging samenwoning is het anti-speculatiebeding (nog) niet van toepassing, doch blijven de bepalingen met betrekking tot het anti-speculatiebeding opgenomen in de akte van (eerste) eigendomsverkrijging onveranderd van kracht en waarde.

Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om bij verkoop van het onroerend goed de boete niet of deels te innen, in door de verkoper aan te tonen zwaarwegende en bijzondere situaties.

Dit is afhankelijk van de voorwaarden in de akte van levering. Het college is niet verplicht om van een boete af te zien.

Een mogelijke uitzonderlijke situatie kan zijn:

de noodzaak tot gedwongen vervreemding/verhuizing als gevolg van:

• -

  de gezondheid van koper en/of zijn gezinsleden;

• -

  het overlijden van de koper, diens echtgeno(o)t(e), geregistreerde partner of degene met wie koper volgens een samenlevingscontract samenwoont;

• -

  financiële problemen (zie ook beleidsregels 2.3.).