Dorpenplan gemeente Bladel

Opgave

De opgave behelst vervaardigen van het ruimtelijk-functionele kader om op een zinvolle manier om te kunnen gaan met het credo ‘inbreiden vóór uitbreiden’, teneinde bij te dragen aan een optimale afstemming van het programma (de vraag) op het aanbod (de locaties). In feite gaat het immers om een optimalisatieslag, waarbij enerzijds een zorgvuldig ruimtegebruik wordt nagestreefd en anderzijds een kwaliteitsverbetering, ook in de maatschappelijke structuur, wordt beoogd. De vragen ‘Wat hebben we?’ en ‘Wat willen we bereiken?’ staan centraal. Het antwoord op deze vragen wordt op basis van de huidige situatie gegeven. Te voorzien is dat zich ontwikkelings- of transformatielocaties aandienen, die niet in dit dorpenplan beschreven zijn. Voor deze locaties zal, gebruikmakend van de richtlijnen en streefbeelden in voorliggend dorpenplan, van geval tot geval bezien worden wat de mogelijkheden zijn. Per kern dient, op basis van onderzoek, een ruimtelijk- functionele visie te worden opgesteld.

Samen met de programmatische analyse en prognose wordt vervolgens aangegeven op welke locatie welke functie denkbaar is, en onder welke ruimtelijke en stedenbouwkundige hoofdlijnen. Dit moet per kern uitmonden in een matrix die per locatie de transformeerbaarheid, en de bandbreedte van functies, weergeeft.

Het zo opgestelde Dorpenplan wordt later ingepast in de Structuurvisie Plus, en is vooral meteen bruikbaar bij de beoordeling van zich aandienende initiatieven.

Het Dorpenplan stuurt ook eventuele verdere uitwerkingen in flankerend beleidsplan aan en vormt een belangrijke bouwsteen voor de te actualiseren bestemmingsplannen voor de kommen en voor eventueel te vervaardigen beeldkwaliteitplannen.

Doel

In grote lijnen gaat het bij die dorpenplannen om:

• -

  samenhangende korte en langetermijnvisie op inbreidingsmogelijkheden;

• -

  versterking groen- en waterstructuur (in samenhang met omgeving);

• -

  vergroten aantrekkelijkheid en compleetheid ‘centrumgebieden’ (voorzieningen én verblijven), onder meer ook op basis van een te formuleren ‘kernenprofilering of -hiërarchie’;

• -

  vastleggen van specifieke ‘kerneigen’ bebouwingskarakteristieken (bijv. hoe om te gaan met de randen);

• -

  verduidelijken verkeersstructuur.

Historie

In het begin van de 10de eeuw zou het dorp Bladel onder de naam Pladella bekend zijn, later als Bladele en Bladeella. De naam Bladel komt reeds in een handschrift van 1280 voor.

De oorspronkelijke nederzettingsvorm van Bladel is die van een domeinakkerdorp. Van een groep hoeves op een zandplateau was er één de hoofdhoeve. Daaromheen vormde zich een krans van randhoeven. Vanaf de twaalfde eeuw werd het dankzij nieuwe landbouwtechnieken mogelijk de vochtige, lagere delen rond de zandruggen te ontginnen. De nederzetting verplaatste zich in westelijke richting waarbij de kerk eenzaam op de akkers achterbleef.

In de negentiende eeuw was Bladel nog steeds een landelijk dorp met een geïsoleerde ligging, omringd door bossen en heidevelden. Er was weinig welvaart. Burgemeester J. Snieders zorgde voor een grote stimulans van het economisch leven in Bladel. Dit gebeurde onder andere door nieuwe bosaanleg en de ontginning van het moerasgebied De Pals. Daarnaast werd de handel gestimuleerd door contacten met nieuwe markten. Ontsluiting van het gebied vond plaats middels de stoomtram en de Provincialeweg. De vervoersmogelijkheden van personen en goederen werden daardoor verbeterd. De modernisering zette aan het begin van de twintigste eeuw door. Er vestigde zich geleidelijk aan meer industrie en nijverheid in de gemeente waarbij het zwaartepunt op de voedings- en genotmiddelenindustrie kwam te liggen.

Tot circa 1930 overheersten de landbouw en de sigarenindustrie, later gevolgd door metaal -, glas - en confectie -industrie. In 1959 werd de gemeente door de provincie aangewezen als ontwikkelingskern.

Nu is er van déze nijverheid weinig over. Ten zuiden van Bladel is rond de voormalige stoomzuivelfabriek in de tweede helft van de twintigste eeuw een nieuw bedrijventerrein ontstaan.

Bladel kent een verleden waarin industrie en nijverheid, meer dan in de andere kernen, belangrijk zijn en van grote invloed op de huidige structuur en uitstraling van het dorp.

Sinds de herindeling van 1 januari 1997 is Bladel de hoofdkern van de gemeente Bladel, waar ook Hapert, Hoogeloon, Netersel en Casteren deel van uitmaken.

Ligging in omgeving

Bladel ligt tussen het beekdal van de Groote Beerze in het oosten en het beekdal van de Raamsloop in het westen. Ten zuidenwesten van het dorp aan de overzijde van de Rondweg ligt het bedrijventerrein De Sleutel. Aan de oostzijde van dit bedrijventerrein grenst een bosgebied met enige woonbebouwing. Ten oosten van dit woongebied bestaat vanaf de Rondweg en de zuidelijke dorpsrand een vrij zicht op oude open akkercomplexen. Open akkercomplexen komen ook aan de westzijde van het dorp voor ten noorden van de Beemdstraat. De cultuurhistorische en landschappelijke waarde is hoog.

Behoud van de open akkercomplexen is derhalve van belang.

Verkeersstructuur

Het dorp Bladel is vanaf de snelweg A67 te bereiken via N284, die ter hoogte van het dorp Rondweg heet. De hoofdweg liep oorspronkelijk door het dorp en is duidelijk te herkennen in de oude bebouwingslinten van de Sniederslaan en de Bleijenhoek. Door aanleg van de Rondweg als onderdeel van de N284 wordt het doorgaande verkeer nu buiten het dorp omgeleid. Ten zuiden van de Sniederslaan liep vroeger het Heeleind in zuidwestelijke richting het dorp uit.

Tussen deze beide oude bebouwingslinten verbinden een aantal noordzuidlopende wegen het centrum met het zuiden van Bladel. Hier ligt een aanknopingspunt voor verdere ontwikkelingen ten zuiden van het centrum.

De Europalaan, de P.G. Ballingslaan, de Lange Trekken en een deel van de Rondweg vormen een dorpstangent voor Bladel. Vanaf deze dorpsring is het dorp via een aantal wijkontsluitingswegen ontsloten. Op deze dorpsring sluiten de wegen aan naar de dorpen Netersel en Casteren en de gehuchten Franse Hoef en Het Bosch ten noorden van Bladel. De dorpsring bestaat uit straten, die ieder hun eigen karakter hebben. Dit past bij het te behouden dorpse karakter van Bladel, en daarom hoeft de ring als geheel niet overal een eenduidige profielopbouw te hebben. Zij zou daardoor de schaal van het dorp ontstijgen. Voor de afzonderlijke straten van de ring is het wel bevorderlijk om eenduidigheid in het profiel (materiaal, opbouw, soort groenbegeleiding) zoveel mogelijk te versterken. Dit draagt bij aan de herkenbaarheid en daarmee aan een goede oriëntatie.

Functionele structuur

Buiten het dorpscentrum kent Bladel vooral een woonfunctie met incidenteel maatschappelijke voorzieningen en detailhandel. Het merendeel van de voorzieningen bevindt in het dorpscentrum, dat zich uitstrekt langs het westelijk deel van de Sniederslaan, het midden van de Europalaan en de kruising van deze oude bebouwingslinten, waar de Markt ligt. Hier zijn, naast woningen, belangrijke maatschappelijk voorzieningen (zoals het gemeentehuis, de Rooms-Katholieke en Protestantse kerk), detailhandel en kleinschalige bedrijvigheid aanwezig.

De woongebieden die in het noorden en zuiden direct aan het centrum grenzen sluiten niet echt aan op de centrumfuncties.

Ten zuidwesten van het dorp ligt het bedrijventerrein De Sleutel, gescheiden van het dorp door de N284. Aan de noordrand van dit bedrijventerrein staat een aantal oude fabrieksgebouwen waarvan sommige opgenomen zijn op de monumentenlijst. De oude weg naar Bladel, die vanuit het zuidwesten aansloot op de Bleijenhoek is verdwenen, maar het beloop van de weg is uit de situering van de oude bebouwing nog afleesbaar. Eventuele toekomstige bedrijfsontwikkelingen dienen binnen de huidige grenzen van het bedrijventerrein plaats te vinden, zonder de historische kwaliteiten aan de noordgrens aan te tasten.

Aan de zuidzijde van het dorp ligt ook het Kempisch Verpleegtehuis.

Voor dit tehuis en het omliggende terrein bestaan plannen voor vernieuwing van de huidige bebouwing, intensivering van de maatschappelijke functies en bouw van nieuwe woningen.

Bebouwingsstructuur

Het merendeel van de bebouwing in Bladel bestaan uit één of twee lagen met kap. Ook hogere bebouwing komt voor, wat in de overige dorpen in de gemeente (afgezien van de kerk) niet of nauwelijks het geval is. Het gaat hierbij om maatschappelijke voorzieningen zoals het gemeentehuis, en het Kempisch Verpleegtehuis, maar ook bijvoorbeeld om winkelvoorzieningen met bovenwoningen langs de Sniederslaan. Aan de Antoon Coolenlaan staat een aantal appartementengebouwen van vier lagen. Deze wijken in schaal af van de omliggende bebouwing en vormen hierdoor een afzonderlijk cluster binnen de wijk. De woningen zijn relatief klein en verkeren in relatief slechte bouwtechnische staat.

Bladel is dichter bebouwd dan de omringende dorpen, Vooral de naoorlogse dorpsuitbreidingen ten noorden van het centrum kennen een relatief hoge bebouwingsdichtheid. De noordelijke uitbreidingen worden begrensd door de P.G. Ballingslaan, die onderdeel uitmaakt van de dorpsring. De enige uitbreiding, die buiten de begrenzing van de P.C. Ballingslaan treedt, is de wijk Veilig Oord. Deze bosachtige wijk vervult een belangrijke rol in de ruimtelijke overgang tussen het dorp en het buitengebied. Het bosachtige karakter van Veilig Oord dient te worden behouden en zal de toon moeten zetten voor eventuele ontwikkelingen, aangrenzend aan deze wijk.

In de ruimtelijke opbouw langs de Rondweg is de situering van het bedrijventerrein De Sleutel tamelijk misleidend. De bebouwing van het bedrijventerrein manifesteert zich veel duidelijker aan deze weg, dan de bebouwing van het dorp. Deze bebouwing ligt vooral met de achterzijde naar de Rondweg en wordt vaak door groen aan het oog onttrokken. Hierdoor heeft men het idee dat men in Bladel is als men ter hoogte van het bedrijventerrein is.

Groenstructuur

De planmatige uitbreidingen ten noorden van het dorpscentrum kennen een relatief hoge bebouwingsdichtheid enerzijds en een duidelijke plaats voor groene verblijfsruimte anderzijds. In de oudere uitbreidingen aan de zuidzijde van het dorpscentrum is de bebouwingsdichtheid minder groot en de ruimte voor groen minder nadrukkelijk aanwezig. De diverse plantsoenen, speelplaatsen en groene bermen ten noorden van het dorpscentrum kennen geen duidelijke samenhang. Zij vormen echter een goede basis om een samenhangende groenstructuur te maken die meer met de wijk verweven is en die routes vanuit het dorp naar buiten begeleidt.

Zoals aangegeven neemt de wijk Veilig Oord aan de noordzijde van Bladel een bijzondere plaats in vanwege zijn bosachtige karakter.

De hoofdwegen worden bijna allemaal begeleid door bomen aan een zijde of aan weerszijden.

Waar dit niet het geval is, kan continuïteit in de boombegeleiding (ook naar soort) een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit betekenen.

3.2.2 Streefbeeld

De oude bebouwingslinten Sniederslaan, Europalaan, Bleijenhoek en Heeleind en het dorpscentrum en het centrum vormen de basis voor de verdere versterking van de structuur van Bladel. Zoals in voorgaande paragraaf is aangegeven, is het gebied dat in het noorden en zuiden direct aan het centrum grenst een woongebied dat niet echt aansluit op de centrumfuncties.

Goed voorstelbaar is, dat dit gebied meer het karakter van overgangsgebied naar het centrum krijgt. In deze centrumperiferie kan worden gedacht aan woningen voor doelgroepen, waarvoor een korte afstand tot het centrum gewenst is. Dit zijn met name ouderen en starters. Ook functies die de centrumfunctie ondersteunen, zoals ambachtelijke bedrijvigheid (mits inpasbaar in de woonomgeving) kunnen hier gesitueerd worden. Binnen het gebied, waar ingevolge het bestemmingsplan ‘Centrum 1997’ een concentratiebeleid voor detailhandel wordt voorgestaan, is tevens detailhandel mogelijk.

Aan de zuidkant van het centrum zijn, rond de nieuwe Victor de Bucklaan reeds dergelijke ontwikkelingen in gang gezet.

Voor transformatie van woongebied naar centrumperiferie is versterking van de ruimtelijke dwarsverbanden met het dorpscentrum uiteraard van belang. Kansen hiervoor zijn zowel bij de bebouwing als in het openbaar gebied aanwezig. Zo kan zowel bij bestaan de als nieuwe bebouwing naar mogelijkheden gezocht worden voor tweezijdige oriëntatie. De hoofdoriëntatie blijft weliswaar op de Sniederslaan als belangrijkste weg, maar bebouwing kan daarnaast ook op zijstraten oriënteren.

Ook in de openbare ruimte kunnen de kansen te baat genomen worden om de bestaande dwarsverbindingen te versterken en op die manier betere ruimtelijke verbindingen tussen het dorpscentrum en de woongebieden te verkrijgen. In voorgaande paragraaf is reeds aangegeven dat de bestaande groen structuur hiervoor ten noorden van het dorpscentrum mogelijkheden biedt door de groenstructuur langs de noord -zuidverbindingen te versterken en meer continu te maken. Ten zuiden van het dorpscentrum zijn eenduidigheid en continuïteit in de straatprofielen het aangewezen middel. Door een opbouw langs deze profielen (van groen naar stenig, toenemende bebouwingsintensiteit) wordt bijgedragen aan een gradiëntsgewijze opbouw in de richting van het dorpscentrum.

Zoals aangegeven, is van Bladel vooral het bedrijventerrein De Sleutel zichtbaar aan de Rondweg. Om het dorp meer manifest te maken aan deze doorgaansroute is het gewenst om op een betekenisvolle plaats meer gezicht te maken naar de Rondweg. Meest logische plaats is de plaats waar het dorp zijn grootste intensiteit kent. Dit is ter hoogte van het dorpscentrum. Gezien de excentrische ligging van het dorpscentrum (ligt aan de westzijde van het feitelijke dorp) ligt het voor de hand om ten westen van de Europalaan, in aanvulling op de vigerende uitbreidingscapaciteit in de Biezen, nadrukkelijk te zoeken naar inbreidings - en transformatiemogelijkheden. Concreet gaat het hier om het kernrandgebied tussen het bedrijventerrein Beemdstraat en het dorpscentrum, het Kempisch Verpleegtehuis en de bedrijvigheid ten west en van het Verpleegtehuis rond de Polakkers. Net als ter hoogte van het dorpscentrum bieden ook de locaties van het Kempisch Verpleegtehuis en de bedrijfslocatie rond de Polakkers mogelijkheden om Bladel meer gezicht te laten maken naar de Rondweg.

3.2.3 Inbreidingslocaties

A Beemdstraat

Tussen de Bleijenhoek en de Beemdstraat ligt het bedrijventerrein Beemdstraat. Ten oosten van dit bedrijventerrein ligt op zeer korte afstand van het dorpscentrum een kernrandgebied met grote potenties als inbreidingslocatie, niet alleen voor reguliere woningbouw, maar ook voor woningen voor doelgroepen, die in de nabijheid van het centrum willen wonen (starters, ouderen). Belangrijke randvoorwaarde bij de benutting van deze locatie vormt het respect voor de Beemdstraat zelf.

Deze onverharde weg is een fraai element aan de zuidzijde van een cultuurhistorisch waardevol open akkercomplex. Behoud van de onverharde weg met zijn laanbeplanting is van belang. Ontsluiting van de inbreidingslocatie op de Beemdstraat en bebouwing tot aan de Beemdstraat zijn daarom niet aan de orde.

Ook bebouwing van het open akkergebied tussen de Zwartakkers en de Beemdstraat is niet aan de orde.

Dit gebied is in de structuurvisie voor de gemeente Bladel aangewezen als ‘groene long’. Het visueel contact met de open akkers kan een belangrijke bijdrage vormen aan de woonkwaliteit en aan de oriëntatiemogelijkheden in het gebied. Gezien de ligging aan de dorpsrand wordt aan woningbouw in een bescheiden hoogte (1 laag met kap) gedacht.

B Terrein Verpleegtehuis

Het Kempisch Verpleegtehuis maakt plannen om de bebouwing aan te passen aan de eisen, die een veranderend zorgbeleid met zich meebrengt. Geconstateerd kan worden dat het terrein eigenlijk geen goede ruimtelijke verbindingen met het dorp kent. Het richt zich primair op de Rondweg. De verbinding met het dorpscentrum is onduidelijk. Om de band met het dorp te versterken wordt gedacht aan korte verbindingen voor het langzame verkeer, maar ook aan woningbouw in een dichtheid, die past bij het groene karakter van het terrein en die aansluit op de typologie van de aan het terrein grenzende woonpercelen. Ook is in dit gebied een strook bedrijvigheid opgenomen, met matige kwaliteit, die onderzoek naar herinvulling waard is. Hoogte grondgebonden woningen aan dorpszijde max. 2 bouwlagen met kap. Hoogte bebouwing aan zijde Rondweg max. 3 bouwlagen.

C Antoon Coolenlaan

Aan de Antoon Coolenlaan staat een aantal verouderde appartementencomplexen, met woningen die niet goed aansluiten op de woonbehoefte van nu (weinig differentiatie, weinig woonkwaliteit).

Deze locatie is daarom in beeld als inbreidingslocatie, waarbij aan transformatie gedacht kan worden naar een woongebied dat qua inrichting (bebouwingshoogte, bebouwingstypologie) meer aansluit op de omgeving (2 lagen met kap of terugliggende 3 e bouwlaag). Sloop-nieuwbouw is hierbij niet ondenkbeeldig.

Ook kunnen kansen te baat worden genomen om tot een versterking van de openbare ruimte te komen, waarbij versterking van de verbindingen naar het dorpscentrum met groen een aandachtspunt is.

D ASHI- terrein aan Beatrixlaan

Deze locatie bevindt zich in de centrumperiferie in de nabijheid van de Markt. Op deze locatie bevond zich bebouwing, die in maat en schaal vergelijkbaar was met de bebouwing rond de Markt. Gezien de ligging in de nabijheid van het centrum kan hier gedacht worden aan woningbouw in een hogere dichtheid, vergelijkbaar met de bebouwing die hier voordien aanwezig was. Algemene hoogte maximaal 3 bouwlagen. Incidenteel zijn 4 bouwlagen denkbaar, waar dit in stedenbouwkundig/architectonisch opzicht van belang wordt geacht. Doelgroepen zijn met name starters en ouderen.

E Torendreef – Hofdreef

Ten noorden van het centrum, binnen de hiervoor beschreven centrumperiferie ligt een strook met diverse maatschappelijke voorzieningen. De zone is gesitueerd tussen twee groene noord-zuid verbindingen, zoals deze in het streefbeeld zijn aangegeven.

Door herstructurering en verdichting van deze zone kan plek worden gevonden voor centrumgerelateerde woningbouw, in hogere dichtheid. Omdat het, zoals in het streefbeeld is aangegeven, een intermediaire zone tussen twee noord-zuid lopende groenstructuren betreft wordt hier geen hoge bebouwing voorgestaan. Gezien de hoogten van de bestaande bebouwing op de locatie wordt eerder gedacht aan bebouwing in 2 bouwlagen (met dakopbouw of kap). Om het intermediaire karakter van de strook te benadrukken is groene ruimte om en tussen de bebouwing van belang (losse clusters in het groen). Er kan van de bestaande ontsluiting gebruik gemaakt worden.

F Centrumplan-zuid

Ten zuiden van het centrum ligt een locatie rond de Victor de Bucklaan die reeds in ontwikkeling is. Hier wordt in de centrumperiferie woningbouw gerealiseerd in hogere dichtheid (maximaal 3 lagen). De westelijke helft van de locatie wordt goeddeels in beslag genomen door het centrumpark van Bladel. Dit park blijft behouden. Aandachtspunt zijn de kansen die de centrumontwikkeling biedt voor de ruimtelijke versterking van het park.

G Project de Kraai

Deze locatie is aan de Sniederslaan in het dorpscentrum gelegen. Boven café de Kraai is een mogelijkheid voor ontwikkeling van appartementen (3 lagen of 2 lagen met kap). In het centrum is menging van functies goed mogelijk. Dit project is daar een voorbeeld van.

H Molenstraat

De aanwezigheid van diepe achtertuinen biedt op deze locatie de mogelijkheid tot verdichting. Belangrijk bij invulling is het gegeven dat de Molenstraat deel uitmaakt van het structureel raamwerk van noord-zuid lopende straten, zoals dat in het streefbeeld is weergegeven. Deze straten moeten derhalve primair de ontsluiting van eventuele woonverdichting vormen. Het is niet de bedoeling dat achter de straten een concurrerend systeem van ontsluitingen ontstaat. Door projectmatige invulling wordt het structureel raamwerk beter ondersteund dan door stapsgewijze inbreiding op individueel initiatief. Gedacht wordt aan 2 lagen met kap.

I Provincialeweg – Heeleind

Tussen de Sniederslaan, Heeleind en de Rondweg is een aantal ‘rode’ verbindingen voorgesteld, hierlangs is verdichting van het stedelijk weefsel mogelijk. Aan de Rondweg kan, door op deze locatie de dorpsrand gezicht naar de weg te laten maken, kenbaar worden gemaakt dat men zich ter hoogte van het dorpscentrum bevindt (zie par. 3.2.2). Qua bebouwing wordt gedacht aan ‘losse’ bebouwing in het groen (bijv. urban villa’s). Uiteraard zal nadere studie moeten uitwijzen wat de daadwerkelijke mogelijkheden zijn. Qua maat wordt gedacht aan 3 lagen of 2 lagen met terugliggende 3e laag. Geluidbelasting vanwege de Provincialeweg vraagt mogelijk om creatieve oplossingen. Oplossingen voor geluidsproblematiek mogen niet resulteren in een verstoring van de visuele relatie tussen de onderhavige locatie en de Provincialeweg. Dan wordt het doel van ‘gezicht naar de Provincialeweg maken’ voorbij geschoten.

J Rondweg – Lange Trekken – Sniederslaan

Bij de entree van het dorp aan de oostzijde is inbreiding met woningbouw en kleinschalige bedrijvigheid mogelijk. Hierdoor kan de entree aan deze zijde een betere uitstraling krijgen. Derhalve moet gezicht gemaakt worden naar buiten. Door bebouwing met maximaal 2 lagen met kap, dus lager dan de school die westelijk van de locatie ligt, kan een overgang van binnen naar buiten gemaakt worden. Uiteraard is aandacht voor een goede landschappelijke inpassing naar het aangrenzende buitengebied gewenst (groen). Een extra ontsluiting aan de westzijde van de locatie is goed mogelijk.

K Regionaal opleidingscentrum (ROC)

Ten zuiden van het centrum ligt op de hoek van het Heeleind en De Kuipertjes het ROC. Het gebouw verkeert in een matige staat van onderhoud. Op deze locatie is inbreiding met woningbouw mogelijk. Gezien de massa van de huidige bebouwing, de ligging aan een groene ruimte aan de Kuipertjes en de ligging in de nabijheid van het dorpscentrum is bebouwing in een grotere dichtheid (aaneengebouwd, 2 lagen met kap, of gestapeld, op de hoeken maximaal 3 lagen) dan langs het Heeleind voor de hand liggend. Versterking van de groene ruimte aan de Kuipertjes door reorganisatie van het parkeren is een randvoorwaarde voor deze locatie.

L De Toren

Hier zijn reeds concrete plannen voor de bouw van 21 appartementen met ruimte voor commerciële doeleinden op de begane grond. Door de ligging in de centrumperiferie is deze functiemenging goed mogelijk. Het gaat om max. 3 bouwlagen met kap.

M Tussen Hofstad en Schalieven

Ten noorden van de Hofstad, nabij de hier gevestigde horecagelegenheid is een locatie aanwezig, die voor wooninbreiding aangewend kan worden. Rekening moet worden gehouden met de Hofstad. Dit oude bebouwingslint moet zich ruimtelijk blijven onderscheiden van eventuele ontwikkelingen achter het lint. Woonbebouwing op de achterpercelen van de Hofstad moet daarom niet manifest aanwezig zijn. Daarom moet met de bebouwingsdichtheid en –hoogte terughoudend (1 laag met kap, vrijstaand) worden omgesprongen in dit gebied. Ontsluiting van het gebied moet in ieder geval op de Hofstad plaatsvinden. Een verbinding tussen Hofstad en Schalieven is goed mogelijk voor ontsluiting van de locatie.

N Hoek Hofstad – Dr. A. Zijlmansstraat

Deze locatie toont een stukje van het oorspronkelijke Bladel. Behoud van deze situatie dient nagestreefd te worden. Mocht de agrarische functie onverhoopt ontvallen aan deze locatie, dan ligt een andere functie dan een woonfunctie (bijv. maatschappelijk-cultureel) meer voor de hand. Bij invulling met een dergelijke functie zijn hergebruik van de bestaande bebouwing en handhaving van groen met karakteristieke groenopstanden, zoals de fruitbomen op het terrein, nadrukkelijk punt van aandacht. Indien in laatste instantie aan woonbebouwing gedacht moet worden, dan is voor het behoud van het huidige open karakter van de plek vrijstaande bebouwing op ruime percelen (bijv. in kader van Ruimte-voor-Ruimte) in combinatie met openbaar groen hier meer voor de hand liggend dan de normaliter bij een inbreidingslocatie passende grotere bebouwingsdichtheid, die tegemoet komt aan de uitgangspunten voor intensief ruimtegebruik. Max. 1 bouwlaag met kap.

O Locatie Tuinstraat

Kwaliteit van dit gebied is dat het laaggelegen is. Aan de overzijde van de Tuinstraat is te zien hoe het laaggelegen gebied zich voortzet. Deze zijde van de Tuinstraat is wel bebouwd. Het is een van de weinige plaatsen in Bladel waar het water aanwezig is als duidelijke toevoeging voor de woonkwaliteit. Andere kwaliteit van het gebied is het aanwezige groen. Nadeel van de locatie is de geringe toegankelijkheid en het ontbreken van echte schakels zowel de dorpse als de landschappelijke omgeving. Bebouwing in een landgoedachtige typologie sluit wellicht het beste aan op de geïsoleerde ligging en de natuurlijke kwaliteiten van de locatie. Voorwaarde bij woningbouw is dat de bestaande natte kwaliteit niet wordt uitgepoetst door ophoging van het gehele terrein. Waardevolle groenopstanden of groenclusters moeten behouden blijven. Bezien zal nog moeten worden in hoeverre het naastgelegen Pius XI College planologische beperkingen stelt aan woningbouw in het gebied.

Gezien de bebouwing op de aangrenzende percelen wordt niet zozeer aan traditionele woningbouw gedacht, maar eerder aan eigentijdse architectuur, waarbij ecologie en duurzaamheid belangrijke thema’s kunnen zijn.

P Molenweg

Deze locatie is gelegen aan de noordzijde van woongebied Veilig Oord. Het betreft een perceel met agrarisch gebruik. De locatie is door de provincie geaccordeerd als Ruimte voor Ruimte locatie. Er is concrete planvorming voor een woongebied dat qua typologie overeenkomt met het woongebied Veilig Oord: vrijstaande woningen in een bosachtige omgeving aan nietdoorlopende straten.

3.3.1 Structuur Historie

Het oorspronkelijk middeleeuwse kerkdorp Hapert heeft zich ontwikkeld op de smalle dekzandrug tussen de dalen van de Groote Beerze en het Wagenbroeks Loopje. De Provincialeweg en de Castersedijk-Ganzestraat zijn in Hapert de belangrijkste wegen waarlangs jongere lintbebouwing is ontstaan. De kern van Hapert bevond zich in het midden van de vorige eeuw om het Kerkepad en de Oude Provincialeweg, met naar het zuiden toe een uitlopen langs de Kerkstraat en de Ganzestraat.

In 1895 had zich als eerste bedrijf een sigarenfabriek te Hapert gevestigd. De oude structuur van Hapert is door aanleg van de Provincialeweg aan de noordrand sterk aangetast.

Ligging in omgeving

Het dorp kent aan de noordzijde een duidelijke grens die gevormd wordt door de N284. De bebouwing aan de noordzijde staat veelal met de achterzijde naar deze weg gekeerd. Alleen de bebouwing langs de Tongerlolaan oriënteert zich op afstand op de N284. De bebouwing wordt vaak afgeschermd door groen. Hierdoor ontbreekt, wanneer men op de N284 rijdt een duidelijke notie dat men Hapert passeert.

De zuidgrens kent veel geleidelijker overgangen naar het buitengebied doordat hier meer groene openbare ruimtes zijn en op sommige plaatsen de bebouwing op het buitengebied georiënteerd is. De molen aan de zuidwestgrens is een opvallende landmark in de dorpsrand.

Ten westen van Hapert loopt het beekdal van de Groote Beerze en het Dalemstroompje, waar natuurontwikkeling voorzien is. Hier ligt de definitieve contour van het dorp Hapert vast. De zachte dorpsrand met overwegend achterkanten in het groen zorgt voor een mooie overgang naar het beekdal. Ten zuiden van het dorp liggen oude akkercomplexen, die aan waarde ingeboet hebben, doordat zij hun oorspronkelijke kleinschaligheid verloren hebben. Ook de kenmerkende bolling, ontstaan door eeuwenlange bemesting, is hier verdwenen.

Aan de zuidoostkant van het dorp liggen de uitbreidingen eveneens met de achterkant naar het buitengebied en vormen een zachte dorpsrand. In het gebied ten zuiden van dit deel van Hapert vindt de planvorming voor het Kempisch Bedrijventerrein plaats.

Verkeersstructuur

Net als in Bladel liep ook in Hapert de hoofdweg oorspronkelijk door het dorp. Deze hoofdroute, die gevormd wordt door de Wijer en de Oude Provincialeweg, speelt nog steeds een centrale functie in de ontsluiting van het dorp. Alle wegen in het dorp komen uiteindelijk op de hoofdroute uit. De overige wegen in het dorp kennen een veel beperktere verkeersfunctie. Ten noorden van het dorp lopen de verbindingswegen naar Casteren en Hoogeloon.

Dit zijn historische verbindingen die in het verleden doorsneden zijn door de Provincialeweg waardoor zij aan herkenbaarheid hebben ingeboet. Goede entreegebieden aan de noordkant van het dorp, waar middels bebouwing meteen duidelijk wordt gemaakt dat hier het dorp begint, ontbreken.

Functionele structuur

Net als Bladel is Hapert vooral een woonkern. Langs de Oude Provinciale weg, de oude hoofdweg door het dorp, is sprake van een zekere functiemenging.

De meeste voorzieningen zijn gesitueerd in het dorpscentrum (Kerkstraat en Markt). Het oude gemeentehuis van de voormalige gemeente Hoogeloon ligt ten oosten van het dorpscentrum in een park ten zuiden van de Burg. Van Woenseldreef.

Op een aantal plaatsen is bedrijvigheid in de oude bebouwingslinten aanwezig. Plaatselijk, zoals tussen de Wijer en de Melkweg is de bedrijfsbebouwing de schaal van het dorp ontgroeid. Hier moet gezocht worden naar mogelijkheden om de bedrijvigheid te verplaatsen en de locatie te herbenutten voor functies die meer zijn toegesneden op het dorp.

Aan de overzijde van de Provincialeweg is langs de Castersedijk en Lemel sprake van enige lintbebouwing met een overwegende woonfunctie. Ten oosten van de Loonseweg en ten zuidoosten van Lemel ligt, gescheiden van het dorp, het bedrijventerrein Hapert. Hier is plek voor bedrijven in het dorp, die de kleinschalige woonomgeving ontgroeid zijn.

Bebouwingsstructuur

De diverse oude bebouwingslinten in Hapert zijn nog duidelijk herkenbaar. De bebouwingshoogte is hier overwegend 1 of 2 bouwlagen met kap. Op sommige plaatsen is het tot vernieuwing van de bebouwing gekomen. Van deze bebouwing kan geconstateerd worden dat deze goed past binnen de oude dorpsstructuur. Voorbeelden zijn de apotheek bij de westelijke dorpsentree en de bebouwing rond de Markt. Door het dorp loopt van oost naar west de hoofdroute, gevormd door Oude Provincialeweg en Wijer. Naar het zuiden, in de richting van Dalem, voert de Kerkstraat die overgaat in de Ganzestraat. Naar het noorden, in de richting van Hoogeloon voert de Kuil. Dit oude lint is als doorgaande route vervallen, maar in de bebouwing nog deels herkenbaar.

Hapert kent, voornamelijk in het westen, een gesloten bebouwingstypologie. Rond het oude lint en langs de randen is er sprake van een meer open bebouwingstypologie. In het aanzicht van het dorp vallen de kerken op, deze markeren tevens het centrum.

Aan de zuidoostgrens is de bebouwing intern gericht en is er weinig visueel contact met het buitengebied. In het westen is dit contact meer aanwezig en is er een prachtig zicht op het beekdal van de Beerze. Deze kwaliteit dient in de toekomst gewaarborgd te blijven.

Groenstructuur

In Hapert is veel aandacht aan de inrichting van de openbare ruimte besteed. Het straatbeeld is overwegend groen door de aanwezigheid van bermen, bomen en hagen, die de straten begeleiden.

De hoofdwegen worden begeleid door beplanting. Typerend zijn de gesnoeide platanen en beukenhagen op een aantal plaatsen langs de wegen. Over het algemeen is veel aandacht besteed aan de inrichting van de straat. Langs de Provincialeweg ligt een brede berm met dichte beplanting waardoor de bebouwing nauwelijks zichtbaar is. In het midden van het dorp, in het verlengde van de Burg. Van Woenseldreef, vormt een reeks van groene ruimtes een schakel tussen het parkgebied rond het voormalige gemeentehuis en het buitengebied. De Burg. Van Woenseldreef is aangelegd als dé weg, die de afstand naar het voormalige gemeentehuis in Hapert voor Casteren en Hoogeloon min of meer gelijk zou maken. De oversteek over de Provincialeweg en het soms dichte groen maken dat dit een onduidelijke toegang tot het dorp is. Een wijk die zich onderscheidt door zijn groene karakter is De Vliegert aan de westzijde van het dorp.

Aansluitend aan de wijk langs de westzijde van Hapert ligt het glooiende beekdal van de Grote Beerze en Dalemstroompje. Ter hoogte van Hapert is de Grote Beerze het centrale element van een natuurpark dat hier tot ontwikkeling is gebracht.

Ter hoogte van de Vliegert heeft de dorpsrand een mooie inpassing gekregen met achtertuinen, die worden afgeschermd door een lange haag.

Ter hoogte van de straat Beerzedal ligt de dorpsbebouwing verder van het beekdal af. De lage bebouwing (1 laag met kap) oriënteert zich hier op het buitengebied.

Deze karakteristiek van het beekdal, de schaal van de dorpsrand (kleine ruimtelijke eenheden) en de manier waarop de overgang tussen dorp en beekdal wordt gemaakt, zijn het behouden waard en zetten de toon voor eventuele ontwikkelingen in de toekomst.

3.3.2 Streefbeeld

De opbouw van Hapert is kenmerkend. Aan de noordzijde ligt het dorp met de rug naar de Provincialeweg, die een harde grens vormt. Alleen bij de drie dorpsentrees keert het dorp zich in tweede lijn naar de Provincialeweg. In eerste lijn wordt het gezicht van de entrees vooral bepaald door groen. Denkbaar is dat de entrees meer expliciet gemaakt worden door bebouwingsmogelijkheden in de richting van de Provincialeweg te verkennen. Aan de zuid- en westzijde zijn de overgangen naar het buitengebied meer geleidelijk en bestaat meer visueel contact tussen het dorp en zijn omgeving.

De oude bebouwingslinten zijn dragers van de dorpsstructuur. Hun karakteristiek, die bepaald wordt door harmonische variatie in functie en bebouwingsmassa, dient behouden of versterkt te worden. Bij inbreidingen moet hiermee rekening worden gehouden. Grote bedrijven zijn door hun maat en verkeersaantrekkende werking niet gewenst langs de bebouwingslinten.

Het gebied direct rond het dorpscentrum kan, wanneer zich kansen aandienen, verder verdicht worden door bebouwing in een hogere dichtheid voor starters en ouderen.

Langs de straten die in visueel contact met het buitengebied staan, kan waar nodig de groenstructuur versterkt worden.

3.3.3 Inbreidingslocaties

A Parkgebied: Locatie voormalige gemeentehuis

Middenin het park ten zuiden van de Burg. Van Woenseldreef staat het oude gemeentehuis. Voor het gebouw, dat met zijn open gevel naar het park een soort venster op het groen vormt, of voor de locatie moet een nieuwe bestemming worden gevonden.

Bij herbenutting van het oude gemeentehuis is primair een woonfunctie in beeld, waarbij starters en senioren de doelgroepen zijn waaraan in eerste instantie gedacht wordt.

Als benutting voor wonen niet mogelijk is, kan ook aan benutting als, bijv. kantoorgebouw of een combinatie van wonen en werken worden gedacht. Ingeval van vervangende nieuwbouw dient deze ten behoeve van wonen voor senioren of ouderen plaats te vinden binnen de huidige grenzen van het afgesplitste kadastrale perceel.

Gedacht kan worden aan:

• -

  ofwel een compact appartementengebouw in maximaal 3 lagen, de 3e bij voorkeur terugliggend;

• -

  ofwel een appartementengebouw met binnenterrein in maximaal 4 bouwlagen, waarbij de volgende voorwaarden van toepassing zijn:

  -->locatie B gaat onderdeel uitmaken van het parkdecor, dat bestaat uit grondgebonden woningen;

  -->een goede landschappelijke inpassing in het parkgebied, onder meer door vormgeving van de bebouwing (richtingen en hoogteopbouw);

  -->voldoende transparantie van het gebouw, waarbij visuele relaties vanaf de Arnold van Rodelaan en Julianalaan met het parkgebied, zowel langs als door het gebouw heen, van belang zijn;

  -->continuïteit van de boombegeleiding van de Arnold van Rodelaan en Julianalaan.

De locatie leent zich voor een architectuur, die net als de architectuur van het voormalige gemeentehuis, niet traditioneel is, maar wel goed past in een groene omgeving.

Voor de locatie is ten behoeve van de huidige bebouwing (voormalig gemeentehuis) bouwvergunning verleend, die voor gedeelten van de locatie bouwhoogten tot 14,5 m gerekend vanaf maaiveld mogelijk maakt, wat overeenkomt met ruim 4 bouwlagen.

B Parkgebied: Locatie v.m. kasteel Hapert:

Naast de locatie van het voormalige gemeentehuis is de plek waar vroeger het kasteel stond nog in beeld. Invulling van deze locatie is mede afhankelijk van de ontwikkeling op locatie A.

Indien op locatie A gekozen wordt voor een compact appartementengebouw, biedt locatie B mogelijkheden om ook hier bebouwing op te richten in de vorm van een woning of woningen met een landgoedachtige verschijning of in de vorm van een klein appartementengebouw in maximaal 3 bouwlagen, waarbij de 3e laag terugliggend is. Op deze wijze kan bebouwing terug worden gebracht die refereert aan het kasteel, dat vroeger op deze plek heeft gestaan.

Indien op locatie A gedacht wordt aan een grotere ontwikkeling (appartementen rond binnenterrein), is dit ruimtelijk alleen aanvaardbaar als de bebouwing langs de Julianalaan en Arnold van Rodelaan een achtergronddecor voor het park vormt. Bij een dergelijke ontwikkeling op locatie A, wordt op onderhavige locatie dan ook gedacht aan (grondgebonden) woningen, die zich net als de overige woningen aan de Arnold van Rodelaan en Julianalaan oriënteren op het park en de Kasteellaan.

C Parkgebied: Inbreidingslocatie verlengde Arnold van Rodelaan/Kasteellaan

In de huidige situatie grenzen de diepe achtertuinen van de woningen aan de Nieuwstraat aan de Kasteellaan, die langs het park rond het voormalige gemeentehuis voert. Alleen aan het einde van de Arnold van Rodelaan orienteren zich twee woningen op het park. Deze woningen worden vanaf de Arnold van Rodelaan ontsloten.

Door woningbouw aan de Kasteellaan toe te staan kan de huidige achterzijde aan het park getransformeerd worden tot voorzijde. Hierbij is het de vraag of ontsluiting van de woningen voor autoverkeer via de Kasteellaan moet geschieden. Indien dit betekent dat bomen langs het pad moeten wijken (omdat een bredere maatvoering of andere wijze van verharden noodzakelijk is), moet gezocht worden naar andere manieren, zoals gecombineerde inritten vanaf de Nieuwstraat naar achteren, of parkeerclusters tussen de woningen, die vanaf de Nieuwstraat ontsloten worden. Indien ontsluiting van de woningen vanaf de voorzijde te combineren is met handhaving van de bomen langs de Kasteellaan, dient eerder aan een berijdbaar pad, dan aan een woonstraat gedacht te worden. Omdat de rand van het park haar huidige groene karakter moet behouden en, indien al verkeer in het park wordt toegelaten, de verkeersbelasting minimaal dient te zijn, moet worden gedacht aan woningbouw in een lage dichtheid: vrijstaande woningen in maximaal 2 bouwlagen + kap. Voorts zou de Kasteellaan in dat geval niet voor al het gemotoriseerd verkeer toegankelijk moeten zijn, maar alleen voor belanghebbenden.

D Wijer - de Kuil

Dit restgebied is ontstaan na de aanleg van de Provincialeweg. Wooninbreiding ligt hier voor de hand, zij het dat geluidhinder haar grenzen stelt en een beroep doet op inventieve oplossingen. Met de bebouwing kan worden aangesloten op de oude lintbebouwde structuur naar Hoogeloon (2 lagen met kap). Binnen de inbreidingslocatie kan een nieuwe ontsluiting gemaakt worden die aansluit op de bestaande structuren. Zowel naar de Provincialeweg N284 als naar de dorpsentree van Hapert via De Wijer dient rekening te worden gehouden met een groene inpassing van eventuele nieuwe bebouwing en met behoud van bestaande waardevolle bomen en boomgroepen.

E Terrein ten zuiden van de Wijer

Ten zuiden van de Wijer staat bedrijfsbebouwing, die qua schaal niet goed in de dorpsomgeving past. In aansluiting op de hiervoor besproken inbreidingslocatie biedt ook deze locatie mogelijkheden voor woningbouw. In hoogte en dichtheid moet woningbouw aansluiten op de omgeving (maximaal 2 lagen met kap). Gezien de ligging op enige afstand van het dorpscentrum is er geen aanleiding voor intensieve bebouwing.

Binnen de inbreidingslocatie kan een nieuwe ontsluiting gemaakt worden die aansluit op de bestaande structuren en op locatie D.

F Provincialeweg, oostpunt van Hapert

Hier bepalen grootschalige stallen met gesloten gevelvlakken het beeld van de oostelijke hoofdentree van Hapert. Bij een eventuele ontwikkeling van het Kempisch Bedrijventerrein, zou de bebouwing ook de entree tot dit bedrijventerrein bepalen.

Vervanging van de stallen door woningbouw kan tot een verbetering van de dorpsentree leiden. Gezien de ligging aan de uiterste rand van het dorp kan aan traditionele woningbouw (halfvrijstaand of vrijstaand, 1 laag met kap) worden gedacht, maar een architectonisch ‘pareltje’, dat qua massa en hoogte bij de belendende bebouwing past, is wellicht een veel geschikter middel om de dorpsentree extra betekenis te geven. Aan de locatie kan zowel middels Ruimte-voor-Ruimte-woningbouw als middels ‘reguliere’ woningbouw invulling worden gegeven.

G Zuidentree Hapert, oostzijde Ganzestraat

De stallen bij het agrarisch bedrijf dat hier gevestigd is bepalen het beeld van de zuidentree tot Hapert. De locatie maakt deel uit van een oud bebouwingslint. Gezien de situering tegen de dorpskern is enige verdichting met woonbebouwing denkbaar. Gezien het rurale karakter van de directe omgeving moet gedacht worden aan traditionele woningbouw, bij voorkeur in 1 laag met kap.

H Locatie Interfood, Oude Provincialeweg

Deze locatie betreft een voormalig kantoorgebouw aan de Oude Provincialeweg. Zowel herontwikkeling van het bestaande kantoorgebouw tot woonbebouwing als vervangende nieuwbouw is denkbaar. Belangrijk is, dat het huidige perceel weliswaar nagenoeg geheel bebouwd is, maar dat het hoofdgebouw zich in zijn eenvoud duidelijk onderscheid van de aanbouwen en past het in de opbouw langs de Oude Provincialeweg. Primaire oriëntatie dient op de Oude Provincialeweg gericht te zijn. De omringende bebouwing is 2 bouwlagen + kap. In tegenstelling tot de Kerkstraat die naar het dorpscentrum voert of de Julianastraat, die naar het park voert, zijn er bij de Bernhardstraat geen bijzondere aanleidingen om te markeren middels bebouwing. Daarom wordt voor woningbouw op deze plek 2 bouwlagen (al dan niet met kap) voorgestaan.

Op het binnenterrein kan de bebouwing 3 lagen zijn, mits deze vanaf de straat aan het oog onttrokken wordt door voorliggende bebouwing en mits de privacy en beschaduwing van aangrenzende percelen aanvaardbaar blijven.

Er zijn haaks parkeerplaatsen ten dienste van het huidige kantoorgebouw aanwezig aan de Oude Provincialeweg. Deze parkeercapaciteit kan benut worden voor de woningen op deze plek, maar stelt beperkingen aan het

aantal woningen dat gerealiseerd kan worden.

I Oude Provincialeweg 48

Deze locatie betreft een landhuis op een ruim perceel. Het achterperceel biedt goede mogelijkheden voor herontwikkeling ten behoeve van wonen in een parkachtige omgeving.

Nadrukkelijke eis is, dat zorgvuldig wordt omgegaan met aanwezige boombeplanting, die voor de wijde omgeving beeldbepalend is. Behoud van de parkachtige omgeving is uitgangspunt. Om het park voor iedereen beleefbaar te maken, moet het toegankelijk gemaakt worden via paden vanuit de omgeving.

Het achtergebied kan via de westzijde worden ontsloten. Mogelijkheden om aangrenzende westelijke percelen in de ontwikkeling te betrekken worden hiermee opengelaten en kunnen verder worden bekeken.

Uitgangspunt voor de locatie is dat het bewonersparkeren ondergronds wordt gebracht om de belasting op de groene omgeving beperkt te houden. Het bezoekersparkeren kan worden geïntegreerd in het groene karakter van de plek. Maatvoering van straten kan beperkt zijn (berijdbare paden met half- of onverharde bermen) en de materiaalkeuze parkachtig (klein gebakken materiaal o.i.d).

Nabij de Oude Provincialeweg moet het gebied worden ingeleid door bijv. een gebouw zo dicht mogelijk bij de weg in een oriëntatie op die weg.

In het parkgebied kan de bouwhoogte, mits de bouwmassa's goed zijn geleed en zijn afgestemd op de omgeving qua breedte, dakhelling en vorm, naar twee verdiepingen met een onbewoonde kap oplopen. Daarbij is het van belang dat bebouwing naast de bestaande woning een zo open mogelijk karakter heeft. Daardoor blijft de betekenis en de positie van de bestaande woning zo herkenbaar en onaangetast als mogelijk en ontstaat er nabij de Oude Provincialeweg een plek die ook herkenbaar is als eigen aan die weg. Aan het achterliggende groene pleintje is bebouwing voorstelbaar die zich richt op een pleintje en zich zoveel mogelijk presenteert als losse bouwmassa's. De bebouwing kan gestapeld zijn (2 lagen) maar moet de verschijningsvorm van individuele gebouwen krijgen.

Bedoeling is, dat men op het achterliggende groene pleintje niet op dicht groen of een gesloten terreinafscheiding van het landhuis uitkijkt. Dit kan door zorg te dragen voor een transparante terreinafscheiding, waardoorheen men het landhuis tussen de bomen ziet liggen.

Qua doelgroep is de nieuwe bebouwing gericht op de huisvesting van ouderen, zowel in de vorm van grondgebonden woningen (naast bestaande woning) als appartementen (aan pleintje op achterterrein).

J Stokekkers Zuid

Stokekkers Zuid betreft een door de provincie geaccordeerde locatie aan de zuidzijde van Hapert, die mogelijkheden biedt voor woningbouw in het kader van de Ruimte voor Ruimteregeling. De locatie kan ruimte bieden aan vrijstaande woningen op grote percelen (max. 2 bouwlagen + kap) in een groene omgeving, waardoor een groene afronding van de zuidelijke dorpsrand van Hapert mogelijk is.

Tussen de woonuitbreiding Stokekkers en onderhavige woonlocatie zijn goede mogelijkheden aanwezig voor een centrale voor de opvang van schoon water dat een ruimtelijke relatie legt tussen beide woongebieden en het aangrenzend buitengebied. Belemmeringen voor verdere ontwikkeling van de locatie liggen vooralsnog in stankhinder vanwege agrarische bedrijvigheid in de omgeving.

Centrumgebied

Functiemenging mogelijk, commerciële doeleinden op begane grond. Transformatie van niet-woonfuncties naar wonen mag geen belemmeringen opleveren voor bestaande functies en kan alleen als de te transformeren niet-woonfunctie overbodig is geworden. Hoge bebouwingsdichtheid mogelijk. Bebouwing maximaal 4 lagen met kap. Stenige en stedelijk uitstraling architectuur en straatbeeld. Formeel groen in openbare ruimte.

Zowel projectmatige als individuele bouwplannen mogelijk.

4.2.1. Structuur Historie

Van Hoogeloon is voor het eerst melding gedaan in 1186. De oudste bebouwing van het middeleeuwse kerkdorp bevond zich op de westoever van het dal van de Kleine Beerze, waarbij geen bebouwing direct om de ‘eenzame kerk’ stond. Omstreeks 1850 telde Hoogeloon circa 65 woningen. Rond 1900 bestond Hoogeloon uit losse bebouwing langs de wegen, voornamelijk in de noord- zuid richting. Deze bebouwing is vervolgens verdicht. In 1840 was er een uitgebreid akkergebied in de buurt van de Dijkstraat. Bij de groei van de kern is de lintbebouwing van Landrop in zuidelijke richting voortgezet. Industrialisatie kwam later tot ontwikkeling dan in Hapert. Een van de belangrijkste ontwikkelingen was de oprichting van de melkfabriek in 1916. Daarnaast hebben zich kleinschalige sigarenfabriekjes in het dorp gevestigd (nu alle gesloten). Na de Tweede Wereldoorlog is tot de jaren zestig de omvang van het dorp niet beduidend toegenomen. In de laatste decennia hebben nieuwe woonbuurten de ruimte tussen de oudere lintbebouwingen aan weerszijden van het centrum gevuld.

Ligging in omgeving

Deze kleine, langwerpige kern in het agrarische landschap is een typisch lintdorp, ontstaan aan de verbindingsweg van Vessem naar Hapert. Het dorp heeft een groene uitstraling aangezien de bebouwingsrand voor het grootste deel schuil gaat achter bomen en struiken. Omdat Hoogeloon een kleine kern is, is op veel plekken het buitengebied zichtbaar, zeker bij lintbebouwing ten noorden en ten zuiden van het centrum.

In het noorden grenst Hoogeloon aan het beekdal van de Kleine Beerze en een kenmerkend half gesloten boslandschap met agrarische waarden,dat aansluit op de Landschotse Heide en dat onderdeel vormt van een regionaal natuur- landschappelijke eenheid (RNLE), zoals aangegeven in het streekplan ‘Brabant in Balans’. Het bosgebied dient door toekomstige ontwikkelingen niet in vorm of functioneren aangetast te worden.

Verkeersstructuur

De Vessemseweg, de Hoofdstraat en de Breestraat vormen de doorgaande route van Hapert naar Vessem en tevens de belangrijkste ontsluitingsroute van Hoogeloon. De profilering van de route benadrukt dit nog eens. Deze is eenduidig in inrichting (rijbaan die zoveel mogelijk parallel aan de bebouwing loopt, fietssuggestiestroken en boombegeleiding) en materiaal (baksteen). zijn voorts het Dominépad dat vanaf de Breestraat in zuid.

Het centrum van het dorp is onderdeel van de lintbebouwing langs deze doorgaande weg. In het westen loopt de Casterseweg van de Hoofdstraat naar Casteren. In het zuidoosten loopt de Heuvelseweg richting Knegsel. Vermeldenswaardig zijn voorts het Dominépad dat in oostelijke richting naar Duizel loopt en de weg Landrop, die door het gelijknamige lint ten zuiden van Hoogeloon naar Hapert loopt.

Rond het dorpscentrum van Hoogeloon ligt een aantal uitbreidingswijken. Deze worden ontsloten door zijwegen van de Hoofdstraat waardoor alle

plekken binnen Hoogeloon goed bereikbaar zijn.

Functionele structuur

Doordat de groei van Hoogeloon zich voornamelijk rond de Hoofdstraat concentreert zijn hier ook de meeste maatschappelijke voorzieningen en detailhandel te vinden. De lintbebouwing is opgebouwd uit gemengde bebouwing, zowel in verschijningsvorm als in functie. Langs het lint hebben zich op een aantal plaatsen industriële bedrijven gevestigd zoals de houtzagerij in het zuiden van het dorp en het mengvoederbedrijf. De schaal van deze functies past echter niet binnen het dorpse karakter van Hoogeloon.

Bebouwingsstructuur

Hoogeloon bestaat voornamelijk uit bebouwing van één of twee lagen met kap. De meeste woningen zijn (voormalige) boerderijen en eengezinswoningen. De kerk en de silo van het mengvoederbedrijf aan de Hoofdstraat vallen hierdoor extra op in het beeld van het dorp, evenals de oude toren, waar de Torenstraat haar naam aan ontleent.

In het centrumgebied is de bebouwingstypologie half gesloten, de randen en linten hebben een open tot zeer open typologie. Hierdoor is het contact met het buitengebied aan de randen en in de linten vrij sterk terwijl in het centrum geen of weinig contact met het buitengebied is. Rond het centrum hebben zich vanaf de jaren ’60 drie uitbreidingen rond het centrale bebouwingslint ontwikkeld.

Groenstructuur

De openbare ruimte in Hoogeloon is over het algemeen zorgvuldig ingericht en heeft een groene uitstraling door de aanwezigheid van hagen, bermen en bomen die de wegen begeleiden. Aan de oostkant van het dorp is een aantal waardevolle groene openbare ruimtes te vinden.

Het oude lint is de ruggengraat van Hoogeloon. Langs het lint is een opbouw van buiten naar binnen waarneembaar, die ondersteund wordt door de bebouwingsintensiteit, maar ook door het groen. Binnen het dorp zijn enkel een aantal boomgroepen en oude solitairen in het profiel opgenomen terwijl buiten het dorp de weg begeleid wordt door bomenrijen aan weerszijden. Binnen de mogelijkheden die het profiel biedt, kan gezocht worden naar mogelijkheden om de opbouw van de groenstructuur verder te versterken. Er zijn veel groene openbare ruimtes, maar deze liggen verspreid over het dorp en vormen geen echte groenstructuur. Door versterking van de groenstructuur krijgen de verschillende plekken meer betekenis binnen het dorp. Het privé-groen, maar ook de beplanting direct buiten het dorp een grote rol in de beleving van de openbare ruimte binnen het dorp en aan de randen.

4.2.2 Streefbeeld

Het oude bebouwingslint (Vessemseweg, Hoofdstraat, Breestraat) is de ruggengraat van Hoogeloon. Vanaf het lint lopen, tussen de uitbreidingswijken door, zijwegen naar buiten. Langs deze verbindingen is in meer of mindere mate groen aanwezig. Door, waar nodig, dit groen structureel te versterken wordt zorggedragen voor een goede relatie tussen het centrale lint en het buitengebied. Op deze manier wordt het buitengebied in Hoogeloon duidelijker beleefbaar. Waar geen uitbreiding achter het lint heeft plaatsgevonden middels directe zichtrelaties en waar wel uitbreidingen hebben plaatsgevonden via de groenstructuur langs de zijstraten.

De zijstraten scheiden de verschillende uitbreidingswijken van elkaar. Door versterking van het structureel groen langs deze straten wordt de opbouw van het dorp derhalve verduidelijkt.

Behalve groene versterking van de zijstraten, is het van belang dat de groene doorzichten behouden blijven op die plaatsen waar Hoogeloon enkel uit lintbebouwing bestaat (Vessemseweg, Breestraat en Hoofdstraat ten zuiden van Heuvelseweg).

De houtzagerij aan de Breestraat domineert de zuidentree tot het dorp. Dit bedrijf is de schaal van het dorp geheel ontgroeid. Indien zich mogelijkheden voor verplaatsing aandienen is dit een uitgelezen plaats voor een wooninbreiding.

4.2.3 Inbreidingslocaties

A Houthandel Gooskens

Dit grootschalige bedrijf bevindt zich in het zuiden van Hoogeloon en is gevestigd aan twee zijden van de Breestraat. Behalve dat het bedrijf de schaal van het dorp is ontstegen, brengt het veel overlast (verkeer/ geluid) met zich mee.

Inbreiding met woningbouw is hier goed mogelijk. Gezien de situering aan de zuidkant van een kleine kern, moet gedacht worden aan grondgebonden woningbouw in een of twee lagen met kap. Afhankelijk van de omvang is extra ontsluiting wel of niet noodzakelijk.

Bij herontwikkeling dient het beeld van de nieuwe dorpsrand, die ontstaat overwegend groen te zijn. De bomen aan de Breestraat dienen bij herontwikkeling behouden te blijven.

B Voormalig aannemersbedrijf aan de Hoef

Een voormalig aannemersbedrijf aan de Hoef ligt direct achter de bebouwing van de Hoofdstaat en is gevestigd in grote loodsen op een binnenterrein. De buitenopslag veroorzaakt een rommelige uitstraling naar de directe omgeving. Ook hier is wooninbreiding met traditionele woningbouw een mogelijk vooruitzicht (1 of 2 lagen met kap).

C Mengvoederbedrijf Coppens

Van oudsher is dit bedrijf gevestigd aan de Hoofdstraat, in het centrum van Hoogeloon. Het bedrijf past qua functie en uitstraling niet meer in het huidige dorpscentrum. De 25 m hoge silo is een landmark voor Hoogeloon. Sloop van de silo is voorzien in 2003.

Bij transformatieprocessen zou dit landmark in een andere vorm terug kunnen komen. De groene verbinding tussen Hoofdstraat en De Brouwerstraat dient zoveel mogelijk behouden te blijven.

Bij ontwikkeling van dit gebied kan worden gedacht aan een inbreiding met woningbouw voor starters en/of ouderen in de directe nabijheid van het dorpscentrum. Gestapelde bebouwing in een verschijningvorm, die past binnen het dorp is hier niet uitgesloten (3 lagen, 3e terugliggend).

D Dijkstraat

Het beeld aan de Dijkstraat wordt in belangrijke mate bepaald door de stallen van het bedrijf op deze locatie. Aan de noordzijde liggen de stallen bovendien dicht bij de Dijkstraat. Vervanging van de stallen door woningbouw betekent een verbetering van deze dorpsentree. De bestaande open groene ruimte tussen de bebouwing dient bij eventuele ontwikkeling behouden te blijven, evenals de bomen langs de Dijkstraat. Gedacht moet worden aan traditionele woningbouw in 1 laag met kap.

E Omgeving kerk

Deze locatie kent ten zuiden van de kerk beperkte mogelijkheden voor verdichting met bebouwing in het dorpslint. Hierbij dient rekening te worden gehouden met de woonkwaliteit voor het achterliggende woonzorgcomplex D’n Bogert en met handhaving van groen dat als waardevol wordt aangemerkt. Gedacht kan worden aan bebouwing in een semi-openbare groene omgeving, voor bewoning door ouderen, danwel bebouwing die ten dienste van deze doelgroep staat.

De kerk dient duidelijk als belangrijk gebouw in het lint herkenbaar te blijven. Eventuele nieuwe bebouwing kent maximaal 2 bouwlagen + kap.

Ter plaatse van de Rabobank kan hergebruik van de bestaande bebouwing of vervangende nieuwbouw plaatsvinden. Voor deze plek kan aan wonen of

een andere functie, die binnen het dorpscentrum past, gedacht worden.

De locatie tussen de kerk en De Bongerd was vroeger de plaats van de pastorie, die dichter bij de Hoofdstraat stond dan de kerk en die zich oriënteerde op De Bongerd. Deze eigenwijze positie van een gebouw binnen de dorp sstructuur kon alleen voorbehouden zijn aan een bijzonder gebouw als de pastorie dat een directe relatie met de kerk had. In de huidige situatie is de plek onderdeel van een belangrijke groenstructuur, met waardevolle bomen, die maat geeft aan de entree tot het achterliggend woongebied. Bebouwing van dit groen zou een onevenredige inlevering van kwaliteit voor het dorp betekenen.

4.3.1 Structuur Historie

De eerste melding van Casteren was in 1173. Tot op heden heeft het dorp een agrarisch karakter.

De vorm van het middeleeuwse Casteren is sinds de eerste helft van de negentiende eeuw betrekkelijk weinig veranderd. De mogelijkheden voor bebouwing en akkers waren beperkt vanwege de nattigheid van de beekdalen. Casteren is dan ook niet omgeven door kleine gehuchten zoals Hoogeloon en Hapert. De bebouwing bevond zich voornamelijk langs Kerkeneind, Dorpsstraat en Hoogeind. Deze concentratie is tegenwoordig nog goed te zien. Het Kerkeind heeft tegenwoordig een driehoekige vorm die erop wijst dat zich hier waarschijnlijk een verzamelplaats voor vee bevond. In 1900 bestond Casteren uit vrij losse lintbebouwing. Nieuwe bebouwing is na de Tweede Wereldoorlog beperkt gebleven.

Ligging in omgeving

Aan de west- en zuidwestzijde van Casteren liggen de beekdalen, van de Groote Beerze en het Wagenbroeks Loopje. De externe ontsluitingsweg De Gagelvelden vormt een harde westgrens voor het dorp. De noord- en oostzijde grenzen aan open akkercomplexen, die wisselend van kwaliteit zijn. Ten noorden van Casteren liggen op korte afstand de natuurgebieden Grijze Steen en Landschotse Heide.

De noord- en oostgrens van het dorp worden gevormd door oude lintbebouwing met diverse doorzichten naar de overwegend fraaie open akkercomplexen met de natuurgebieden op de achtergrond.

Bij inbreidingen die grenzen aan beekdalen en open akkercomplexen dient rekening te worden gehouden met cultuurhistorische en natuurwaarden.

Verkeersstructuur

Het dorp ligt op aan de doorgaande route van Westelbeers naar Hapert (de Westelbeersedijk/de Gagelvelden). Hierop sluiten de wegen naar Netersel (De Hoeve) en naar Hoogeloon (de Dorpsstraat) aan. Direct vanaf deze wegen worden de verschillende delen van het dorp ontsloten. De verschillende wegen hebben allen een andere groene begeleiding waardoor de hiërarchie van de wegen enigszins duidelijk wordt.

De doorgaande hoofdweg heeft een dichte beplanting met bomen en struiken aan de oostkant terwijl de dorpsontsluitingswegen begeleid worden door een laanbeplanting. Zeker de laanbeplanting kan worden versterkt om het ruimtelijk onderscheid verder te versterken.

Functionele structuur

Het dorp bestaat vooral uit woningen. Andere dan woonfuncties (horeca, maatschappelijke voorzieningen) zijn met name gesitueerd rond het plein waar de oude bebouwingslinten van de Kerkstraat en de Zandstraat bij elkaar komen.

Aan de oostrand liggen enkele bedrijven die binnen de dorpscontext relatief grootschalig zijn. Hierdoor ontbeert deze rand de nodige kwaliteit. Direct buiten het dorp vallen enkele grootschalige bedrijven ten noorden en zuiden van Casteren op sommige plaatsen erg op bij de dorpsrand.

Bebouwingsstructuur

In Casteren staat voornamelijk bebouwing in één of twee lagen met kap. Uitzondering is de kerk aan de oostrand. Deze fungeert als landmark. Twee bouwblokken in het noorden en twee in het zuiden bestaan uit tweeonder-één- kap woningen, dit is een half gesloten bebouwingstypologie.

De randen van het dorp hebben een open tot zeer open typologie. Hier is het buitengebied goed zichtbaar vanuit het dorp. Vooral de oostgrens krijgt hierdoor een bijzondere kwaliteit met aan de westkant van de weg de bouwmassa’s van het dorp en aan de oostkant de vele doorzichten naar het buitengebied.

In het zuiden van het dorp ligt een oude driehoekig plein op de kruising van Zandstraat en Kerkstraat, waar de oude bebouwingsstructuur behouden is gebleven. Dit vormt een aparte structuur binnen het dorp.

Groenstructuur

De belangrijkste groenstructuur van Casteren ligt aan de westrand van het dorp. Zij vormt een afscherming tussen het dorp en de Westelbeersedijk en de Gagelvelden. De toegankelijkheid van deze groenzone is beperkt. Betere toegankelijkheid kan een meerwaarde voor de bewoners van Casteren betekenen.

De aanwezige groene openbare ruimte is vaak gekoppeld aan een functie zoals de kerk. De uitvalswegen ten oosten van het dorp worden begeleid door een enkele bomenrij.

4.3.2 Streefbeeld

De structuur en opbouw van Casteren worden vooral bepaald door de bebouwingslinten van de Kranenberg, de Kerkstraat en de Hemelrijken en Dorpsstraat.

Aan de westkant van de Kerkstraat ligt de dorpskern. Aan de oostkant van de Kerkstraat is op diverse plaatsen het contact met het buitengebied aanwezig. Hetzelfde geldt voor de Kranenberg. Deze karakteristieke openingen dienen behouden te blijven. Bochten in het lint bevatten locaties aan het einde van langere zichtlijnen door het dorp. Zij zijn bepalend voor het dorpsbeeld. In enkele van deze bochten bevinden zich open plekken tussen de bebouwing. Hier zijn mogelijkheden aanwezig, of plannen in de maak, voor nieuwe bebouwing, die kan leiden tot een verbetering van deze bijzondere locaties in het dorp.

Binnen het dorp zijn diverse pleinvormige ruimten aanwezig: het driehoekige plein aan de Zandstraat en Kerkstraat, het Nieveld, en het pleintje aan het Kerkeneind zijn hier voorbeelden van. Dit thema kan een rol spelen bij de inrichting van in- en uitbeidingslocaties.

4.3.3 Inbreidingslocaties

A Locatie aan de Kranenberg

Aan de zuidzijde van de Kranenberg bevindt zich een open plek in de bebouwing, die geen speciale kwaliteiten heeft. De plek bevindt zich aan de dorpszijde van het bebouwingslint. Van doorzichten naar buiten is hier geen sprake.

Daarom is inbreiding met woningbouw goed mogelijk op deze locatie. Omdat de karakteristiek van het bebouwingslint niet mag worden aangetast, moet verdichting zoveel mogelijk worden vermeden. Daarom wordt op deze plek traditionele woningbouw in 1 laag met kap voorgestaan.

B Locatie westzijde De Bucht

Deze locatie ligt aan de noordelijke dorpsentree. De locatie behoort tot een oude akkercomplex, dat door een agrarisch complex aan De Bucht min of meer is afgesneden van de aangrenzende akkers. De dichtbebouwde onafgeschermde dorpsrand van Casteren vormt aan de zuidzijde van de locatie een weinig fraaie entree tot het dorp.

Woonbebouwing (1 laag met kap) eventueel gecombineerd met lichte bedrijvigheid, die qua schaal en hinder past binnen een woonomgeving, kan op deze plek tot een verbetering van de dorpsentree leiden.

C Westzijde Wagenbroeken

Ten zuiden van het Kerkeneind en aan de westzijde van de Wagenbroeken liggen een agrarisch bedrijf en een timmerbedrijf, waarvan de bebouwing door haar schaal een negatieve invloed heeft op de kwaliteit van de dorpsrand.

Door verplaatsing van deze bedrijven kan een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit bereikt worden.

Gezien de ligging van de locatie in de dorpsrand en het huidige gebruik kan gedacht worden aan woningbouw in een open bebouwingstypologie (accent op vrijstaande woningen, bebouwingshoogte is in principe 1 bouwlaag met kap), maar ook aan lichte bedrijvigheid, die zowel ruimtelijk (geen grootschalige bebouwing, zoals de huidige bedrijfsbebouwing, groene inpassing) als vanuit het oogpunt van milieuhinder past binnen een rustige woonomgeving.

D Oostzijde Wagenbroeken

Herinrichting van deze locatie kan tot een ruimtelijke verbetering van de dorpsrand leiden. Gezien de ligging van de locatie in de dorpsrand en het huidige gebruik moet gedacht worden aan woningbouw in een open bebouwingstypologie (accent op vrijstaande woningen, bebouwingshoogte is in principe 1 bouwlaag met kap). De onverharde weg aan de noordzijde van het perceel dient als zodanig intact te blijven.

E Zandstraat

Tussen de Zandstraat en de regionale verbindingsweg de Gagelvelden ligt een locatie die reeds in ontwikkeling is. Hier wordt woningbouw rond een centraal hofje gerealiseerd van maximaal 2 lagen met kap.

F Locatie bedrijf Teurlings

Verplaatsing van het mengvoederhandelsbedrijf biedt mogelijkheden tot herontwikkeling van deze locatie.

Gezien de ligging in de directe nabijheid van het dorpscentrum is de locatie zeer geschikt voor woningbouw voor ouderen. Ook ontstaan mogelijkheden om tot uitbreiding en betere bereikbaarheid van het dorpshuis te komen, dat aan de noordzijde van de locatie ligt.

Hier kunnen vervolgens woonzorgfuncties ondergebracht worden, die een toegevoegde waarde hebben wanneer de locatie voor ouderenhuisvesting wordt benut.

Vanuit stedenbouwkundig -ruimtelijk en functioneel oogpunt verdient het verreweg de voorkeur om ook de huidige woningen voor ouderen op de hoek Kerkstraat/Dorpsstraat in de planvorming te betrekken. Hiermee worden de kansen aanmerkelijk vergroot om tot een ontwikkeling te komen, die qua oriëntatie van de bebouwing, oplossingen voor het parkeren en ontsluiting integraal onderdeel uitmaakt van Casteren.

Nieuwe parkeercapaciteit in het gebied kan zowel ten dienste van de woningen als het dorpshuis staan. Voor woonstraten in het gebied zijn ‘rust en veiligheid’ de aangewezen kwaliteiten. Parkeren dat niet ten dienste van de woningen staat dient derhalve zoveel mogelijk apart ontsloten te worden.

G Casteren Oost

Deze locatie ligt binnen de begrenzing van het komplan voor Casteren. Het gebied is op enkele plaatsen bereikbaar te maken vanaf de Kerkstraat. Het betreft een gebied dat grenst aan een historisch lint. Respect voor dit lint is belangrijk om het oude dorp ook in de toekomst herkenbaar te houden. Bij eventuele ontwikkeling van deze locatie moet bij de inrichting ervan rekening worden gehouden met het in stand houden van visuele contacten tussen de Kerkstraat en het buitengebied. Wellicht bieden de ontsluitingen vanaf de Kerkstraat naar de inbreidingslocatie hiervoor mogelijkheden. Respect voor het lint betekent ook dat de bestaande achtertuindieptes van de percelen langs de Kerkstraat gehandhaafd blijven. De locatie moet de uitstraling van kernrand houden: een lage woningdichtheid, afgewisseld met veel groen.

4.4.1 Structuur Historie

Netersel is onderdeel van de Acht Zaligheden. In 1219 wordt voor het eerst melding gedaan van het dorp, toen nog Netrusel genaamd. Archeologische vondsten wijzen echter op eerdere bewoning van het gebied. Het behoorde tot het vrije eigengoed (alodium) van de familie Volkaart. In 1295 werd het overgedaan aan hertog Jan III die het in 1340 verkocht aan de abdij van Postel.

De oorsprong van Netersel gaat terug op een pachthoeve van de abdij van Postel. Deze eerste hoeve was de Kapelhoeve, een stenen huis nabij het kasteeltje. Er omheen ontwikkelde zich een domeinakkerdorp waarvan de structuur nog zichtbaar is.

Het dorp blijft eeuwenlang een agrarische nederzetting met een weinig veranderende structuur. Sinds 1811 behoort Netersel tot de gemeente Bladel, de gemeentelijke herindeling op 1 januari 1997 bracht hier geen verandering in.

In vier richtingen lopen historische bebouwingslinten waarlangs Netersel is gegroeid. Op het kruispunt van deze linten ligt het centrum. Aan het eind van de twintigste eeuw zijn aan de oost- en westkant van het centrum kleine uitbreidingswijken ontstaan.

Ligging in omgeving

Tussen Casteren en Netersel loopt het beekdal van de Groote Beerze. In de directe omgeving van het dorp ligt een aantal historische bospercelen en open akkercomplexen. Deze elementen stellen allen hun beperkingen aan de ontwikkelingsmogelijkheden van Netersel. De karakteristiek van de historische linten, waaruit Netersel in hoofdzaak bestaat dient behouden te blijven. Waar de linten bij elkaar komen is een clustering van bebouwing ontstaan waarbij open plekken in het lint geen doorzichten biedt, in tegenstelling tot de meer naar buiten gelegen linten. Daarom kunnen in de dorpskern ‘gaten’ in de lintbebouwing meestal wel worden benut, in tegenstelling tot die daarbuiten.

Verkeersstructuur

In Netersel komen vier wegen samen, de De Lei naar Lage Mierde, de Fons van der Heijdenstraat naar Westelbeers, De Hoeve naar Casteren en de Muilen naar Bladel. Het betreft oude bebouwingslinten. Vanaf deze wegen wordt de rest van dorp ontsloten. In het zuidwesten loopt een historische weg naar Hulsel waaraan ook lintbebouwing te vinden is.

De hiërarchie van voornoemde bebouwingslinten wordt duidelijk doordat zij een breder profiel hebben dan de overige woonstraten in het dorp en doordat zij aan een zijde of weerszijden begeleid worden door een bomenrij. Behoud en zonodig versterking van dit onderscheid is wenselijk. Bij inbreiding dient rekening te worden gehouden met de karakteristiek van de oude linten (bebouwingstypologie, eventuele visuele relatie met het buitengebied).

Functionele structuur

Langs de linten is er sprake van gemengde bebouwing met de nadruk op woningbouw. De weinige maatschappelijke voorzieningen, horeca en detailhandel zijn geconcentreerd in het dorpscentrum rond het Carolus Simplexplein.

Bebouwingsstructuur

Netersel bestaat hoofdzakelijk uit woningbouw van één of twee lagen met kap. Tussen de historische linten en de latere uitbreidingen is een groot verschil in bebouwingstypologie te zien. De linten zijn architectonisch en functioneel zeer divers en hebben een open karakter door de vele doorzichten naar het buitengebied. De uitbreidingen hebben een planmatig karakter met een half open bebouwingsstructuur. Ook hier is op een aantal plaatsen contact met het buitengebied, al is dit minder dan in de linten. Het centrumgebied kent een half gesloten bebouwingstypologie. Over het algemeen zijn de gebouwen in goede staat. Middenin het dorp ligt een braakliggend terrein van een voormalige graanmaalderij. Doordat het gebied aan twee kanten grenst aan de openbare ruimte ligt hier een kans voor opwaardering van zowel de functionele structuur als de uitstraling van het centrum.

Groenstructuur

Het belangrijkste groen in Netersel betreft de twee driehoekige ruimtes van het Carolus Simplexplein in het centrum van het dorp. Op het zuidelijke plein zijn de bomen uitgegroeid. Op het noordelijke plein zijn de bomen nog jong. Het verschil in leeftijd, maakt dat de pleinen in uitstraling verschillen, wat de oriëntatie en herkenbaarheid ten goede komt. Het dorp heeft een groene uitstraling door de groen ingerichte voortuinen en de laanbeplanting langs de wegen.

Netersel is een kleine kern en heeft een zeer open bebouwingsstructuur wat maakt dat het buitengebied van grote invloed is op de beleving van de openbare ruimte. Deze openheid en het contact met de omgeving moet voor de toekomst gewaarborgd blijven door hiermee rekening te houden bij inbreiding.

4.4.2 Streefbeeld

Het feit dat de kern nagenoeg alleen uit historische bebouwingslinten bestaan en de aanwezigheid van een soort tweelingplein (de twee groene driehoeken van het Carolus Simplexplein) maken van Netersel een bijzonder dorp.

Omringende akkers hebben tevens een hoge belevingswaarde en bestaan voor een groot gedeelte uit open akkercomplexen. Door de typische opbouw van de kern dringen de akkercomplexen diep het dorp in waardoor het contact met het open buitengebied nagenoeg overal in het dorp aanwezig is. De doorzichten en de open bebouwing van de linten zijn karakteristiek voor Netersel.

Hierdoor blijft weinig ruimte voor uitbreidingen, deze zouden het karakter van Netersel teniet doen. Er zal voornamelijk worden gezocht naar inbreidingslocaties binnen de huidige bebouwingsgrens.

Inbreidingslocaties

A De Blikken

Middenin het centrum ligt het terrein van de voormalige graanmaalderij Verhees. Het betreft een goeddeels braakliggend terrein. Een klein deel is in gebruik als weiland. Gezien de ligging in het hart van het dorp, is dit een zeer voor de hand liggende locatie voor verdichting middels wooninbreiding. De locatie maakt de plek bij uitstek geschikt voor starters en ouderen (dicht bij de voorzieningen). In de omringende bebouwingslinten, dient aangesloten te worden op de typologie van het lint (vrijstaande of halfvrijstaande bebouwing in 1 of 2 bouwlagen met kap). Centraal in het plan kan middels nieuwbouw gememoreerd worden aan de graanmaalderij. Hier is gestapeld wonen, in een maat die past bij het dorp (2 lagen met een terugliggende derde bouwlaag als maximum), een mogelijkheid.

B De Lei

Op de kruising van De Lei, de Fons van der Heijdenstraat en De Hoeve is een betere beëindiging van de noordzijde van het Carolus Simplexplein mogelijk door woningbouw in het lint.

In aansluitend op de lintverkaveling is hier inbreiding met woningen mogelijk, teneinde meer structuur te geven aan de rommelige dorpsrand ter plaatse. Aangesloten dient te worden op de typologie van het bebouwingslint (vrijstaande of halfvrijstaande bebouwing in 1 of 2 bouwlagen met kap). Doorzicht naar het buitengebied dient hierbij behouden te blijven (evt. combineren met ontsluiting voor bijv. langzaamverkeer). Landschappelijke inpassing is gewenst: een groene dorpsrand moet worden nagestreefd.

C De Hoeve

Op de kruising van de Hoeve en de Fons van der Heijdenstraat is naast het dorpshuis inbreiding in het lint mogelijk. Begeleiding van een visueelruimtelijke relatie met het buitengebied (de oksel van de linten), gekoppeld aan een langzaamverkeersroute, vormen hier een basis voor verdere ontwikkelingen. Aangesloten dient te worden op de typologie van het bebouwingslint. (vrijstaande of halfvrijstaande bebouwing in 1 of 2 bouwlagen met kap).

D Zuidwestzijde Het Beemke

De woonuitbreiding Het Beemke wordt vanaf de westzijde niet duidelijk aangekondigd. Het woongebied ligt verstopt achter bedrijfsbebouwing aan de Neerakkers, die weer op afstand ligt van De Muilen, die de zuidelijke dorpsentree tot Netersel vormt. In die zin leent deze locatie zich voor woningbouw.

Omdat de huidige bedrijvigheid haar beperkingen stelt aan reguliere woningbouw en omdat behoefte bestaat aan ruimte voor bedrijven in Netersel, is, in ieder geval vanuit ruimtelijk oogpunt, het situeren van nieuwe lichte bedrijvigheid ten zuiden van de Neerakkers en ten oosten van De Muilen denkbaar. In aansluiting op de huidige bedrijvigheid aan de Neerakkers bestaan bij de dorpsentree via de Muilen mogelijkheden om nieuwe lichte bedrijvigheid te situeren. Dit dient, zeker voor zover ontwikkelingen aan de Neerakkers plaatsvinden, bij voorkeur in combinatie met bedrijfswoningen te gebeuren om een duidelijker aankondiging van het achtergelegen woongebied te verkrijgen.

5.2.1 Bestaande woningvoorraad

Alvorens wordt gekeken naar de gevolgen van de demografische ontwikkelingen voor de woningvoorraad is het eerst van belang de huidige situatie in beeld te brengen. De woningvoorraad van de gemeente Bladel bestaat uit bijna 7.000 woningen, waarvan 16% bestaat uit huurwoningen en 84% uit koopwoningen. Meer dan 90% van de woningen betreft een ééngezinswoning, de rest zijn meergezinswoningen.

5.2.2 Woningmarktenquête-Bladel 2001

Uit een eerste analyse van de ‘Woningmarktenquête-Bladel 2001’ komt naar voren dat er voorlopig nog sprake zal zijn van een restvraag (in feite een kwalitatief tekort) van ca. 190 woningen op dit moment, die terug zal lopen via ca. 130 woningen in 2005 naar ca. 100 woningen in 2010. De verhouding naar huur-koop zal mede afhangen van ontwikkelingen in het aanbod. Zo zal het omzetten van huurwoningen naar koopwoningen invloed hebben op de restvraag.

Het lijkt er vooralsnog op dat de restvraag in absolute zin ongeveer gelijk is in de huur- en de koopsector.

Over de verdeling van de vraag naar soorten woningen zijn op basis van dit onderzoek thans nog geen conclusies te trekken.

5.2.3 De vraag in grote lijnen

Wel bleek uit een eerder woningmarktonderzoek (eind 2000) in de kleine kernen van Bladel, een groot tekort aan starters- en seniorenwoningen. Dat is niet verwonderlijk gezien de prijsontwikkeling op de woningmarkt en de vergrijzing van de bevolking.

De enorme prijsstijgingen op de woningmarkt zijn er debet aan dat woonruimte voor veel starters moeilijk bereikbaar is. Er is een grote groep jonge starters vanaf de leeftijd van 18 jaar (vooral de alleenstaanden), waarvoor zelfs ‘goedkopere’ starterswoningen en/of een huurwoning onbetaalbaar zijn geworden. De aandacht gaat dan ook uit naar woningtypen die aantrekkelijk zijn voor starters op de woningmarkt.

Naast jongeren behoeven senioren eveneens steeds meer aandacht bij het plannen van het woningbouwprogramma. Indien dat niet gebeurt zal de sterke vergrijzing in de toekomst leiden tot grote problemen op de woningmarkt. De vraag van senioren op de woningmarkt zal vrij divers kunnen zijn, zowel naar eigendomsverhouding en prijsklasse als naar woningtype. Gezien de relatief grote zorgbehoefte van (oudere) senioren is de combinatie met zorgaanbod daarbij van essentieel belang.

Opgaven op het gebied van wonen:

• ·

  De basis blijft de huisvesting van de doelgroepen starters en senioren.

• ·

  Knelpunten op het terrein van de volkshuisvesting dienen in eerste instantie opgelost te worden binnen de bestaande woningvoorraad en de bouw op inbreidingslocaties.

• ·

  Het beschikbare bouwvolume zal zodanig worden ingezet dat enerzijds voldoende woonzorgfaciliteiten kunnen worden gerealiseerd en anderzijds de nieuwbouwmogelijkheden vooral ten goede komen aan de doelgroepen senioren en starters. Dit uitgangspunt zal, zoveel als mogelijk, de basis vormen bij de (wijziging) van bestemmingsplannen en bij onderhandelingen met corporaties, aannemers, projectontwikkelaars en initiatiefnemers voor bepaalde projecten.

5.3.1 Inleiding

In de gemeente Bladel wordt de aandacht op het vlak van wonen sterk gericht op de starters en op de senioren en ouderen. De reden hiervoor is dat voor deze groepen (te) weinig specifiek geschikt aanbod in de bestaande woningvoorraad aanwezig lijkt te zijn. Als strategische reden kan genoemd worden dat de gemeente Bladel het behoud van de sociaal-culturele identiteit van de kernen van groot belang vindt, en dat het bieden van adequate woonmogelijkheden een middel is om (gedwongen) vertrek te voorkomen.

In dit onderdeel wordt een poging gedaan de genoemde doelgroepen nader te omschrijven, specifieker te onderscheiden en uit te drukken in woonstijlen en –vormen en corresponderende woningsoorten.

Daarbij wordt zo mogelijk onderscheid gemaakt naar het soort kern. Het is zeer denkbaar dat in de ‘wooncultuur’ van een bepaalde doelgroep de (soort van) kern een onderscheidende factor is. Anderzijds vormen de meer ‘dorpse’ of meer ‘stedelijke’ karakteristieken en kwaliteiten ook een inspiratiebron daarvoor.

Ook is het onderscheid tussen ‘huur’ en ‘koop’ en tussen ‘projectmatig’ (of ‘in samenhang’) en ‘individueel’ van belang. In de tabellen is dit aangeduid met H en K, respectievelijk P en I.

Op deze wijze kan een staalkaart ontstaan van de voor de gemeente Bladel, onderscheiden naar (type) kern, meest geëigende woontypen. Het betreft thans derhalve een kwalitatieve insteek, waarbij nog niet in aantallen gedacht wordt.

Deze staalkaart speelt een belangrijke rol bij het ‘invullen’ van de matrix, die de benutbaarheid van bepaalde (inbreidings- of transformatie-) locaties in beeld brengt. In principe houdt deze staalkaart ook rekening met het beleidsuitgangspunt dat er vooralsnog niet uitgebreid wordt, ingevolge het convenant bij ‘Bouwen binnen strakke contouren’.

5.3.2 De doelgroepen en de woningtypen

Zoals gezegd zijn de twee belangrijkste doelgroepen in het beleid de starters en de senioren/ouderen.

Deze beide groepen zijn nogal globaal en ze worden hier eerst verder onderscheiden naar huishoudenomvang (één- of tweepersoonshuishouden) leeftijd en speciale woon-zorgvragen.

Voor beide groepen is het ook van de belang dat er huisvestingsmogelijkheden zijn in de eigen omgeving, ‘bouwen voor de buurt’ dus. In de tabellen betekent een grote X dat dit een waarschijnlijker combinatie van vraag en aanbod is dan een kleine x.

Starters

Als starters worden gezien personen die thans niet zelfstandig wonen, dus thuis-/inwonend of kamerbewoner, maar wel zelfstandig willen gaan wonen.

In onderstaande tabel is bij benadering aangegeven wat voor soort woning geschikt lijkt voor de verschillende ‘sub’groepen.

Bij de kleinere ééngezinswoning kan vooral aan een tussenwoning en een twee-onder-1-kap-woning gedacht worden, en incidenteel ook aan een vrijstaande woning.

Over het algemeen zal het bij de appartementen doorgaans om ‘huur’ gaan in een projectmatig ontwikkeld wooncomplex. Toch is het wellicht ook denkbaar door splitsing van daartoe geschikte bestaande woningen tot betaalbaar aanbod te komen.

Senioren en ouderen

Deze groep omvat de leeftijd van 55 jaar en ouder. Het betreft niet alleen een grote en in de toekomst sterk groeiende groep, maar binnen de groep is er ook veel differentiatie in subgroepen.

Over het algemeen betreft het ook hier 1- en 2-persoonshuishoudens, waarbij voor de 1-persoonshuishoudens het accent meer op de appartementen zal liggen.

Naarmate de leeftijd toeneemt, wordt de kans op lichamelijke en geestelijke ongemakken groter. Dit zal in een aantal gevallen vragen om aanpassingen aan de woning of om een geheel andere (aangepaste) woning. Vanaf 65 jaar neemt het aantal woningen toe dat aan speciale eisen moet voldoen, terwijl vanaf 75 jaar ook de zorgcomponent van structureel belang wordt om het zelfstandig wonen zo lang mogelijk voort te kunnen zetten.

Op dit moment woont een groot deel van de groep van 55 –74 jr zelfstandig in een ‘gewone’, vaak te grote, woning.

Voor deze groep, en met name voor de jongere groep (55 – 70 jr) ontbreken alternatieve woningsoorten in de markt.

Zeker gaat het daarbij om de wens van ruimwonende ‘senioren’ om wat kleiner en gelijkvloers te gaan wonen, maar wel met een grote woonkamer, een buitenruimte en voldoende logeerruimte. (Dit concept wordt o.a. ontwikkeld door SIR-55) Ook zijn geschakelde vormen met wellicht deels gemeenschappelijke voorzieningen denkbaar.

De vraag naar een appartement kan wellicht deels ook worden vervuld door splitsing van geschikte grotere woningen.

Naarmate er meer eisen aan de woning en de zorgvraag worden gesteld, des te eerder zal een projectmatige en/of samenhangende aanpak nodig zijn.

Daarbij moeten eventuele mogelijkheden voor tussenvormen van woon - zorgcombinaties, zoals ‘aanleun’woningen voor ouders, alsmede vormen van inwoning, nader worden onderzocht.

5.3.3 Verschillen in woonstijlen tussen de kernen

Uit de verkregen informatie komt ook naar voren dat de vraag naar een bepaalde woningsoort, afhankelijk van de karakteristiek van de kern, een andere vorm kan aannemen.

Gekoppeld aan de wens die in het gemeentelijk beleid geformuleerd is om de sociale structuur van met name de kleinere kernen in stand te houden, betekent deze constatering dat gezocht zal moeten worden naar die sferen van wonen die bij het dorp ‘horen’. Enerzijds houdt dat in dat er vanuit ruimtelijk-stedenbouwkundige en functionele optiek zowel inspiratie ontstaat voor, als eisen moeten worden gesteld aan initiatieven, en anderzijds garandeert een afstemming op een dorpse woonstijl ook eerder dat de beoogde doelgroep zich herkent in het woningaanbod. Het lijkt daarbij praktisch onderscheid te maken tussen het wonen in de wat meer verstedelijkte kernen, dus Bladel en (in iets mindere mate) Hapert en de kleinere, dorpsere kernen Casteren, Hoogeloon en Netersel.

Bladel en Hapert

In Bladel en ook in Hapert zal in het algemeen meer vraag zijn naar en ook acceptatie van niet-grondgebonden woningen. Dit geldt zowel voor de starters als voor de senioren/ouderen.

Desalniettemin ligt er daar zeer waarschijnlijk ook een, vrij nieuwe, behoefte aan het beschreven ontbrekende type grondgebonden seniorenwoning, alsmede een behoefte aan betaalbare grondgebonden woningen voor starters.

Voor starters moeten, zoals eerder opgemerkt, met name mogelijkheden worden geboden in de huursector en de goedkope koopsector.

Toch moet hierbij ook nog aangegeven worden dat er, als aanloop tot het zelfstandige wonen (=eigen voordeur), wellicht kansen liggen in tussenvormen, zoals kamerbewonersprojecten (analoog aan studentenhuisvesting). In de grotere kernen Bladel en Hapert is hiervoor wellicht belangstelling en dan kan dit tot een vermindering van de druk op starterswoningen leiden. Op een aantal plekken zal in deze kernen ruimte kunnen zijn voor appartementen, onder meer voor starters, waarbij het accent op de huursector zal liggen. Daarbij zijn gestapelde vormen, waarbij de volumes afhankelijk zijn van de locatie, zeker mogelijk.

Gezien de mobiliteit van deze groep is een locatie dichtbij de voorzieningen niet noodzakelijk, en hoeven er ook geen specifieke eisen gesteld te worden aan comfort en toegankelijkheid. Startersappartementen hoeven niet per sé benutbaar te zijn door ouderen, maar ouderenappartementen zijn wel benutbaar als (luxere) startersappartementen. Het kan strategisch wel handig zijn aan alle appartementen minimumeisen te stellen (breedte deuren, geen drempels, lift) waardoor die de woning eenvoudig geschikt te maken is voor bewoning door mensen met een handicap. Vanwege de hoge koopprijzen zijn eengezinswoningen uit de bestaande voorraad voor starters meestal onbereikbaar. In de kernen Bladel en Hapert zullen eengezinswoningen in het huur- en lagere koopsegment doorgaans projectmatig als aaneengebouwde woningen worden gebouwd. Bij koopwoningen is het denkbaar de drempel verder te verlagen door aanpasbaar bouwen als uitgangspunt te nemen. Op deze wijze kunnen starters met een sobere en eenvoudige basiswoning beginnen en deze eventueel gaandeweg groter en/of luxer maken. Het perceel moet daarvoor wel voldoende mogelijkheden bieden. Opgemerkt moet worden dat daaraan het gevaar kleeft dat de potentiële doorstroming naar andere woningen verminderd wordt, waardoor latere starters minder kansen krijgen.

Ook niet -traditionele verkavelingsvormen kunnen bijdragen aan een goedkopere woning. Een bepaalde spreiding binnen de kernen is aan te bevelen vanwege de gewenste different iatie in woonomgeving, maar ook in verband met ‘bouwen voor de buurt’.

Voor senioren en ouderen liggen er in deze beide kernen zeker kansen voor appartementen.

Daarbij moet toch een onderscheid gemaakt worden naar de (wat jongere) groep van senioren en de overigen.

Voor de senioren lijken er maar in beperkte mate en alleen op heel goede locaties mogelijkheden voor ruimere appartementen te zijn. Wellicht dat de vraag naar dit soort woningen vergroot kan worden door het aanbieden van eigen parkeerplaatsen en extra faciliteiten (zoals gemeenschappelijke atelierruimte, werkplaats of zelfs logeerruimte), die het gemis van de ruimte in en om de (huidige) woning kunnen verminderen of compenseren. Goede locaties liggen in de centrumgebieden en mogelijk ook op nabijgelegen rustige plekken dicht daarbij.

Voor de oudere bevolking is het vaak meer een noodzaak dan een wens om kleiner en gelijkvloers te gaan wonen.

Appartementen voor deze groep zullen daarom zeker ook aan bepaalde kwaliteiten moeten voldoen om langer z elfstandig te kunnen worden bewoond. Ook de beschikbaarheid en soms nabijheid van voorzieningen en zorg speelt dan een rol.

Dit leidt tot een wenselijke situering in de nabijheid van de centrumgebieden, waarbij koppeling met zorg gerealiseerd kan worden. Hoewel projecten met huur - én koop -woningen niet zo vaak voorkomen, kan de combinatie betekenen dat bij een eventuele vermindering van de fysieke mogelijkheden van de bewoners de mogelijkheid om binnen het gebouw te kunnen verhuizen een aantrekkelijke opt ie wordt.

Met name voor senioren lijkt er een gat in de markt te kunnen liggen voor de reeds eerder omschreven speciale ééngezinswoning, met relatief veel woonruimte op de begane grond op een beperkte perceelsmaat.

Omdat dit type in staat is wat doorstroming op gang te brengen heeft

realisatie ervan ook een zeker strategisch belang.

In kernen als Bladel en Hapert zal zo’n woning als een geschakelde patiowoning vorm kunnen krijgen, waarbij verschillende ‘dichtheden’ denkbaar zijn. Een dergelijke projectmatige benutting van inbreidingslocaties kan in principe verspreid binnen het dorp plaatsvinden, hoewel de nabijheid van voorzieningen een meerwaarde geeft. Analoog aan hetgeen hiervoor, bij de appartementen, is opgemerkt, kan ook bij dit soort projecten gedacht worden aan gemeenschappelijke extra’s, die de overstap naar wat minder ruimte verzachten.

Casteren, Hoogeloon en Netersel

In deze dorpen gaat het van oudsher om grondgebonden woningen, over het algemeen op vrij ruime kavels. De huidige voorraad bestaat vooral uit koopwoningen.

Voor starters moeten ook hier de mogelijkheden worden geboden in de huursector en de goedkope koopsector.

Vanwege de hoge koopprijzen zijn woningen uit de bestaande voorraad voor starters meestal onbereikbaar.

In deze dorpen zal dit betekenen dat het bij grondgebonden woningen gaat om geschakelde of anderszins aaneengebouwde woningen, in kleine hoeveelheden.

Bij koopwoningen is het ook hier zeker denkbaar de drempel verder te verlagen door aanpasbaar bouwen als uitgangspunt te nemen.

Op deze wijze kunnen starters met een sobere en eenvoudige basiswoning beginnen en deze eventueel gaandeweg groter en/of luxer maken. Het perceel moet daarvoor wel voldoende mogelijkheden bieden.

Met op bepaalde wijze geschakelde vormen is het wellicht mogelijk om de vaak wat diepere percelen in de bestaande dorpsstructuur te benutten. Dit

uiteraard binnen de stedenbouwkundige randvoorwaarden die uit de karakteristiek van de kern voortkomen. Projectmatige ontwikkeling is daarbij een voorwaarde.

Op een beperkt aantal plekken zal in de dorpen ook ruimte kunnen zijn voor appartementen voor starters, meest in de huursector, waarbij via vormen van gemeenschappelijk gebruik van (buiten)ruimten (tuin, fietsenstalling, overdekte knutselplek) de dorpse woon - en ontmoetingscultuur gestalte kan krijgen. Dit vraagt om een semi -openbare ruimte.

Ook voor senioren en ouderen kan het dorp specifieke woonvormen bieden. Natuurlijk zou ook hier het eerder aangehaalde type van seniorenwoning een plaats kunnen krijgen, mits in een op het dorp afgestemde verschijningsvorm.

Belangrijke mogelijkheden voor zelfstandig blijven wonen op de vertrouwde plek kunnen ook gevonden worden in eventuele splitsing van te grote woningen, of het bouwen van een kleiner huis op een te splits en kavel. Daarbij kan inspiratie worden gevonden in dorpse karakteristieken, zoals ontsluiting via de padenstructuur en elementen als ‘overtuin’ en dergelijke.

De op latere leeftijd wellicht noodzakelijke combinatie met zorg kan gedifferentieerd worden aan geboden. Op dit moment wordt er gewerkt aan concrete plannen hiervoor.