Woonvisie Bloemendaal 2012 – 2016

Uitgangspunten woonvisie

Het college heeft getracht om op basis van een match tussen de woningbehoefte, de kenmerken van de bestaande voorraad en de fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering, kansen voor het woonbeleid te formuleren. Daarnaast heeft het college onderzocht hoe het woonbeleid kan worden ingezet om algemene beleidsdoelstellingen, zoals verwoord in bijvoorbeeld de structuurvisie, te verwezenlijken.

Aan het opstellen van deze woonvisie hebben de volgende uitgangspunten ten grondslag gelegen:

• 1.

  het streven naar een gemêleerde bevolkingssamenstelling (collegeprogramma);

• 2.

  voldoende beschikbaarheid van woningen voor gezinnen met kinderen, teneinde vergrijzing en bevolkingskrimp tegen te gaan (structuurvisie).

De beperkte beschikbaarheid van nieuwbouwlocaties leidt ertoe dat er maar in beperkte mate tegemoet kan worden gekomen aan de woningbehoefte in Bloemendaal. Vandaar dat in deze woonvisie tevens wordt onderzocht hoe binnen de bestaande voorraad woningen zo veel mogelijk beschikbaar kunnen komen voor de juiste doelgroepen.

Regionale context

De woningmarkt van de gemeente Bloemendaal maakt onlosmakelijk onderdeel uit van de regio Zuid-Kennemerland. Binnen deze regionale woningmarkt vervult Bloemendaal de functie van woonmilieu voor de captains of industry. Vanuit de metropoolregio Amsterdam en de structuurvisie Randstad 2040 wordt dan ook ingezet op het van het exclusieve woonklimaat in Bloemendaal.

De regio Zuid-Kennemerland kent een gespannen woningmarkt, hetgeen zich uit in hoge woningprijzen en lange wachtlijsten voor sociale woningbouw. Het percentage scheefwoners is hoog. Dit komt vooral omdat er weinig mogelijkheden zijn om van een sociale huurwoning door te stromen naar een vrije sector huurwoning of een koopwoning. De regionale woningbouwopgave (10.000 woningen tot 2020) moet vrijwel geheel in bestaand stedelijk gebied worden ingevuld, omdat er geen grootschalige uitbreidingslocaties zijn. Bouwen binnen bestaand stedelijk gebied is over het algemeen duur. Hierdoor is het lastig om de knelpunten in de regionale woningmarkt op te lossen.

Het functioneren van de regionale woningmarkt is gebaat bij goede onderlinge afspraken over woningbouwprogramma’s. De gemeenten in de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond stellen daarom onder regie van de provincie een Regionaal Actieprogramma Woningbouw (RAP) op, waarin afspraken worden vastgelegd over het aantal en het soort woningen dat iedere gemeente bouwt. Met deze woonvisie levert Bloemendaal haar input voor het opstellen van het RAP. Het eerste RAP zal in het voorjaar van 2012 gereed zijn en loopt tot 2015. Het tweede RAP loopt tot 2020.

Relatie met structuurvisie

De structuurvisie vormt een belangrijk gemeentelijk beleidskader voor deze woonvisie. De ruimtelijke kaders uit de structuurvisie bepalen namelijk waar in de toekomst woningbouw kan plaatsvinden. In de structuurvisie zijn acht zoeklocaties voor woningbouw aangewezen. Daarnaast wordt onderzocht of er binnen de dorpenzone locaties zijn die mogelijk voor herontwikkeling of verdichting in aanmerking komen.

In de structuurvisie is geconstateerd dat de gemeente Bloemendaal bij ongewijzigd beleid te maken blijft houden met bevolkingskrimp en vergrijzing. Dit kan een negatief effect hebben op het voorzieningenniveau, met name op voorzieningen zoals scholen en sportclubs. De aantrekkingskracht van Bloemendaal wordt mede bepaald door het goede voorzieningenniveau en dat wil de gemeente graag zo houden. Wanneer er meer gezinnen met kinderen in Bloemendaal komen wonen zal het voorzieningenniveau beter op peil blijven. Om meer gezinnen met kinderen aan te trekken is het noodzakelijk om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen en doorstroming te blijven bevorderen.

Woningmarktanalyse

De woningmarktanalyse bevestigt dat de bevolking vergrijst en het aantal gezinnen in Bloemendaal afneemt. Uit het woonwensenonderzoek komt naar voren dat vanuit de eigen bevolking veel vraag is naar appartementen. De vraag naar eengezinswoningen in het middeldure segment komt juist voor een groot deel van jonge middenklasse gezinnen uit Haarlem en (in iets mindere mate) uit Amsterdam, terwijl de vraag naar eengezinswoningen in het exclusieve segment vooral komt van Bloemendaalse huishoudens die willen doorstromen.

Door de bouw van woningen die geschikt zijn voor senioren kan aan de vraag van alle drie de doelgroepen worden voldaan. Senioren kunnen doorstromen naar een nultredenwoning. Hierdoor komen er dure en exclusieve eengezinswoningen vrij voor doorstromende huishoudens en komen er middeldure eengezinswoningen vrij voor jonge middenklasse gezinnen.

Wanneer het aantal lagere inkomens in Bloemendaal wordt afgezet tegen de voorraad sociale huurwoningen blijkt er een tekort van circa 800 sociale huurwoningen in Bloemendaal te bestaan. Het werkelijke tekort is een stuk hoger, omdat een groot deel van de voorraad wordt bewoond door huishoudens die qua inkomen niet tot de doelgroep behoren. De lage mutatiegraad en het hoge aandeel scheefwoners duiden op een gebrekkige doorstroming vanuit sociale huurwoningen naar de vrije sectormarkt. Dit komt omdat het aandeel middeldure woningen zowel in de huur (€ 650,- tot € 900,-) als in de koopsector (€ 180.000,- tot € 350.000,-) ondervertegenwoordigd is.

Sinds 1 januari 2011 moeten woningcorporaties minimaal 90 % van hun woningen onder de huursubsidiegrens verhuren aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal € 33.614,- (modaal). De regio Zuid-Kennemerland heeft een gespannen woningmarkt. Huishoudens met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal hebben nauwelijks mogelijkheden om in de vrije sector een woning te huren of te kopen. Door de nieuwe regels dreigt een deel van de inwoners geen toegang meer te krijgen tot de regionale woningmarkt.

Kernpunten woonbeleid

De maatregelen die in deze woonvisie worden voorgesteld zijn voor een groot deel gericht op het bevorderen van de doorstroming en het vergroten van het aanbod in het middeldure segment. De volgende drie kerndoelen moeten bijdragen aan een zo goed mogelijk functionerende woningmarkt die bijdraagt het vitaal houden van Bloemendaal en haar voorzieningenniveau:

• 1.

  Het bevorderen van de bouw van woningen die voldoen aan de wensen van senioren in alle segmenten (sociaal, middelduur en duur/ exclusief) van de woningmarkt. Hiermee wil de gemeente de doorstroming vergroten, waardoor zowel in de sociale sector als in de vrije sector meer eengezinswoningen beschikbaar komen voor gezinnen.

• 2.

  De gemeente wil dat corporaties scheefwonen door middel van huurverhogingen ontmoedigt. Tegelijkertijd moeten er meer vrije sector huurwoningen in het segment tot € 900,- worden verhuurd, zodat er een aanbod wordt gecreëerd voor startende en doorstromende huishoudens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen of willen kopen.

• 3.

  Het bevorderen van de bouw en verkoop van eengezinswoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructie, teneinde meer aanbod in het middeldure koopsegment te creëren en beschikbaar te houden voor middeninkomens en doorstroming vanuit sociale huurwoningen te bevorderen. Door de MGE constructie in combinatie met een antispeculatie beding blijven deze woningen beschikbaar voor het middensegment wanneer bewoners doorstromen.

De gemeente wil het uitgangspunt dat op elke nieuwbouwlocatie één derde van het woningprogramma als sociale huurwoningen wordt gebouwd handhaven. Ontwikkelende partijen krijgen echter de mogelijkheid om minder dan één derde sociale woningbouw te realiseren, maar dan dienen zij de sociale huurwoningen elders te bouwen, of een financiële bijdrage te storten in de reserve sociale woningbouw, die wordt omgevormd tot het ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’. De hoogte van afkoopsom worden in de nog op te stellen verordening ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’ vastgelegd. Hierin wordt ook een verdeelsleutel voor het bepalen van de hoogte van de subsidie voor de bouw van sociale woningbouw vastgelegd.

De gemeente wil graag haar (boven)regionale functie als exclusief woonmilieu voor de captains of industry handhaven, onder meer door initiatieven voor exclusieve seniorenwoningen te faciliteren. Aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap moet tegemoet worden gekomen door bouwgrond die in bezit van de gemeente is bij voorkeur te verkopen aan mensen die zelfstandig of in een collectief hun eigen woning willen bouwen. Particulieren kopen grond rechtstreeks van de gemeente of met tussenkomst van een marktpartij. De gekozen vorm hangt mede af van de risico’s die de gemeente daarbij loopt. Ook wil de gemeente een duurzame, energiezuinige woningvoorraad bevorderen door afspraken te maken met de corporaties over het verbeteren van de energiezuinigheid van bestaande huurwoningen en voor de particuliere voorraad subsidies of renteloze leningen verstrekken voor investeringen in de energiezuinigheid.

Uitvoering

De gemeente wil het beleid uit de woonvisie in ieder geval voor de volgende doeleinden inzetten:

• 1.

  Voor het maken van prestatieafspraken met corporaties over de uitvoering van het woningbouwprogramma voor wat betreft de sociale sector en het middeldure segment.

• 2.

  Voor het maken van woningbouwafspraken met buurgemeenten in het kader van het regionale actieprogramma (RAP).

• 3.

  Voor het leveren van input voor het herzien van de regionale huisvestingsverordening.

• 4.

  Voor het opstellen van de nieuwe verordening ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’, waarin de bouw, afkoop en subsidiering van sociale woningbouw wordt geregeld.

• 5.

  Voor het toetsen van woningbouwinitiatieven van marktpartijen. De woonvisie is daarbij niet leidend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan wordt getoetst wanneer de gemeente onderzoekt of zij al dan niet medewerking wil verlenen aan een woningbouwinitiatief.

• 6.

  Als input voor haalbaarheidsonderzoeken naar zoeklocaties voor woningbouw uit de structuurvisie en het vaststellen van een woningbouwprogramma wanneer is besloten om een zoeklocatie te gaan ontwikkelen.

  • Inhoudsopgave

1 Inleiding 3

• 1.

  1 Aanleiding 3

• 1.

  2 Wonen in Bloemendaal 3

• 1.

  3 Totstandkoming 3

• 1.

  4 Leeswijzer 5

2 Projectbeschrijving 7

• 2.

  1 Collegeprogramma 7

• 2.

  2 Wat is een woonvisie 7

• 2.

  3 Doelstelling 8

• 2.

  4 Gewenst resultaat 9

• 2.

  5 Afbakening 9

• 2.

  6 Schema woonvisie 10

3 Beleidskaders 13

• 3.

  1 Wettelijke kaders 13

• 3.

  2 Rijksbeleid wonen 14

• 3.

  3 Provinciaal woonbeleid 16

• 3.

  4 Regionaal woonbeleid 17

• 3.

  5 Gemeentelijk woonbeleid 19

4 Woningmarktanalyse 23

• 4.

  1 Woningmarktonderzoek 23

• 4.

  2 Woonwensenonderzoek 28

• 4.

  3 Conclusies woningmarktanalyse 32

5 Beleidsuitgangspunten 35

• 5.

  1 De sociale woningmarkt 35

• 5.

  2 Het middeldure segment 40

• 5.

  3 Het dure en exclusieve segment 42

• 5.

  4 Bijzondere doelgroepen 43

• 5.

  5 Overige beleidsuitgangspunten 45

• 5.

  6 Kernpunten woonvisie samengevat 48

6 Uitvoering woonbeleid 51

• 6.

  1 Uitvoeren woonbeleid op lokaal niveau 51

• 6.

  2 Regionaal niveau 53

• 6.

  3 Plancapaciteit woningbouw 54

Bijlagen

• 1.

  Memo thema’s woonvisie, 1 september 2010 (gemeente Bloemendaal)

• 2.

  Plan van aanpak regionaal actieprogramma, 2 december 2010 (Provincie Noord Holland)

• 3.

  Onderzoek Woningmarkt Bloemendaal, 10 januari 2010 (Ecorys)

• 4.

  Wonen in Zuid-Kennemerland rapportage WoON 2009, juni 2010 (Explica)

• 5.

  Analyse WoON2009 respondenten Bloemendaal, 23 juni 2010 (Ecorys)

• 6.

  Plancapaciteit Gemeente Bloemendaal, 2010 (afdeling Bouwen en Wonen)

• 7.

  Resultaten consultatie, april 2011 (afdeling Bouwen en Wonen)

• 8.

  Twee kolommen stuk, oktober 2011 (afdeling Bouwen en Wonen)

Inleiding

1.1Aanleiding

Het volkshuisvestingsbeleid van de gemeente Bloemendaal stamt uit 1999 en is aan een herziening toe. Er wordt al een aantal jaren nagedacht over een nieuwe woonvisie en zijn reeds twee concept woonvisies opgesteld. In 2007 is er een concept woonvisie voor Bennebroek opgesteld en in 2008 is er een concept woonvisie voor Bloemendaal opgesteld. Beide visies zijn echter nooit vastgesteld.

Na de fusie van de gemeenten Bennebroek en Bloemendaal heeft het college besloten dat er een nieuwe woonvisie moet worden opgesteld. Het opstellen van een woonvisie is een van de speerpunten uit het collegeprogramma 2009 – 2014.

Met de nieuwe woonvisie wil de gemeente Bloemendaal voor de jaren 2012 – 2016 duidelijk maken waar zij in de uitwerking van haar beleid op het gebied van wonen aan werkt. Het beleid voor het wonen komt tot stand in samenspraak met woningcorporaties, buurgemeenten, marktpartijen en andere partijen die betrokken zijn bij het wonen in Bloemendaal.

Wonen in Bloemendaal

Bloemendaal is een gemeente aan de rand van Haarlem. De gemeente bestaat uit de kernen Aerdenhout, Bennebroek, Bloemendaal, Overveen en Vogelenzang. Op 1 januari 2010 telde Bloemendaal ruim 22.000 inwoners in ongeveer 9.500 huishoudens en een aantal van iets meer dan 9.050 woningen. Een groot deel van het Bloemendaalse grondgebied bestaat uit natuurgebieden, landgoederen en open landschappen.

Met hun groene en veelal rijke woonmilieus met kleinschalige voorzieningen bieden de verschillende kernen van Bloemendaal nabij de stad een geliefde en rustige woonplaats, een oase van rust en kwaliteit. De dorpskernen liggen aan de rand van Haarlem en vormen een onderdeel van de metropoolregio Amsterdam. Deze regionale positionering vormt een meerwaarde op het gebied van cultureel aanbod, hoogwaardige werkgelegenheid, infrastructuur en vrije tijdsmogelijkheden die de aantrekkelijkheid van het wonen in Bloemendaal vergroot.

Met goed beheer, goede nieuwbouw en oog voor duurzaamheid wil de gemeente Bloemendaal het wonen in de toekomst aantrekkelijk houden. De gemeente wil binnen de fysieke mogelijkheden die er zijn, haar aandeel bijdragen aan het functioneren van de lokale en regionale woningmarkt.

Totstandkoming

Het college heeft twee jaar aan deze woonvisie gewerkt. Vanaf het najaar van 2009 heeft de gemeente onderzoek laten doen naar de kenmerken van de woningvoorraad, de demografische ontwikkelingen die bepalend zijn voor de woningbehoefte van nu en straks en naar de woonwensen van de Bloemendaalse inwoners. Deze onderzoeken zijn uitgevoerd door de Rotterdamse adviesbureaus Ecorys en Explica. Op 17 november 2009 heeft Ecorys haar onderzoeksresultaten gepresenteerd tijdens een bijeenkomst voor gemeenteraadsleden.

In verband met het vertrek van de oorspronkelijke projectleider is in het voorjaar van 2010 een nieuwe projectleider aangesteld. Na de afronding van de onderzoeksfase heeft de nieuwe projectleider een tussenrapportage opgesteld, waarin een aantal specifieke kansen en opgaven voor de Bloemendaalse woningmarkt worden benoemd die een plaats in de woonvisie zouden moeten krijgen. Daarnaast wordt beschreven op welke wijze stakeholders en bewoners worden betrokken bij de totstandkoming van de woonvisie. Dit was een van de wensen die raadsleden tijdens de informatie bijeenkomst op 17 november 2009 hebben geuit. Raadsleden hebben tevens gevraagd om meer aandacht te besteden aan de aanbodzijde van de Bloemendaalse woningmarkt. Hier wordt in de tussenrapportage ook aandacht aan besteed. De tussenrapportage is op 29 april 2010 door het college vastgesteld en ter informatie naar de raad gestuurd.

In de periode augustus tot en met oktober 2010 hebben de projectleider en wethouder Schep samen met wethouder Kokke nagedacht over de specifieke kansen en opgaven van de Bloemendaalse woningmarkt. Dit heeft geleid tot het opstellen van een memo waarin de belangrijkste thema’s voor de woonvisie zijn verwoord. Deze memo is als bijlage opgenomen. De thema’s zijn vervolgens uitgewerkt in een aantal beleidsuitgangspunten voor de verschillende segmenten van de woningmarkt en een aantal algemene beleidsuitgangspunten. Deze staan beschreven in hoofdstuk 5 van de woonvisie. Vervolgens heeft de projectleider in november en december 2010 de ontwerp woonvisie opgesteld.

Nadat de gemeenteraad de ontwerp woonvisie op 3 maart 2011 heeft vastgesteld, heeft deze 6 weken ter visie gelegen en konden inwoners, bedrijven en maatschappelijke organisaties een zienswijze indienen. Er zijn twee zienswijzen ingediend. Deze zijn als bijlage bijgevoegd.

De gemeente heeft de volgende stakeholders actief geconsulteerd:

• ·

  De gemeente heeft drie ronde tafelgesprekken gehouden waarbij vertegenwoordigers van het maatschappelijk middenveld en geïnteresseerde burgers op basis van een aantal stellingen hun visie op de beleidsvoornemens van de gemeente konden geven.

• ·

  De gemeente heeft een ronde tafelgesprek met lokale makelaars gehouden, waarbij de woonwensen van starters, gezinnen met kinderen en senioren werden besproken.

• ·

  De gemeente heeft een ronde tafelgesprek met lokale projectontwikkelaars gehouden over het consumentgericht bouwen, experimentele koopconstructies en het vereveningsbeleid ten aanzien van sociale woningbouw.

De verslagen van deze ronde tafelgesprekken zijn ook als bijlage bijgevoegd.

De gemeente heeft in het kader van het Regionaal Actieprogramma de beleidsvoornemens met de buurgemeenten uit de regio Zuid-Kennemerland en IJmond besproken. In hoofdstuk 3.2 wordt het RAP verder toegelicht.

De gemeente heeft de vaste gesprekspartners van de gemeente, Brederode Wonen en Pre Wonen, reeds betrokken bij het opstellen van de ontwerp woonvisie. De gemeente heeft in de zomer en het najaar van 2011 in het kader van de prestatieafspraken een aantal overleggen met de corporaties gevoerd. Naast de vaste gesprekspartners heeft Woonzorg Nederland, die in Bloemendaal circa 300 seniorenwoningen verhuurt, ook deelgenomen aan deze overleggen.

Leeswijzer

Deze woonvisie start met een projectbeschrijving. Hierin wordt toegelicht wat een woonvisie is, welke resultaten de gemeente Bloemendaal voor ogen heeft met het opstellen van de woonvisie en wordt tevens de scope van de woonvisie afgebakend.

In hoofdstuk drie worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Achtereenvolgens worden het wettelijk kader, het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid omtrent het wonen kort toegelicht. Er wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste beleidsuitgangspunten van het volkshuisvestingsplan 1999. Ten slotte wordt beschreven welke kaders uit de structuurvisie mede bepalend zijn voor het woonbeleid van Bloemendaal.

In hoofdstuk vier worden de belangrijkste kenmerken van de Bloemendaalse woningmarkt beschreven. Er wordt hier ingegaan op de demografische ontwikkelingen en er wordt beschreven tot welke woningbehoefte deze leiden. Tevens worden de belangrijkste bevindingen uit het woonwensenonderzoek hier uiteengezet.

Hoofdstuk vijf vormt het belangrijkste hoofdstuk van deze woonvisie. Hier wordt het toekomstige woonbeleid van de gemeente Bloemendaal uiteengezet. In de woonvisie worden kwalitatieve keuzen gemaakt; er wordt beschreven welke woningtypen gebouwd moeten worden en welke maatregelen genomen moeten worden om het functioneren van de Bloemendaalse woningmarkt te verbeteren. In deze woonvisie worden geen programmatische keuzen gemaakt voor de zoekgebieden voor woningbouw uit de structuurvisie. Het maken van programmatische keuzen is onderdeel van een haalbaarheidsstudie naar een woningbouwlocatie. Deze woonvisie levert alleen de beleidsmatige uitgangspunten.

In hoofdstuk zes wordt beschreven op welke manier de gemeente de beleidsuitgangspunten wil uitvoeren en welke partners zij daarvoor wil inschakelen. Er wordt beschreven welke prestaties de gemeente van de woningcorporaties verwacht en hoe deze kunnen worden gerealiseerd. Daarnaast wordt ingegaan op de regionale woningbouwafspraken die met de regio’s Zuid-Kennemerland en IJmond worden gemaakt in het kader van het RAP. Er wordt beschreven op welke wijze Bloemendaal een bijdrage denkt te kunnen leveren aan het realiseren van het regionale woningbouwprogramma en waar buurgemeenten kunnen helpen om de knelpunten in de Bloemendaalse woningmarkt op te lossen. Ten slotte wordt inzicht gegeven in de potentiële plancapaciteit die ontstaat door het aanwijzen van zoekgebieden in de structuurvisie.

Projectbeschrijving

In dit hoofdstuk wordt het project Woonvisie beschreven. Eerst wordt uiteengezet welke doelstellingen in het collegeprogramma voor het beleidsterrein wonen zijn geformuleerd. Vervolgens wordt toegelicht wat een woonvisie is en waarom gemeenten een woonvisie opstellen. Daarna wordt toegelicht welke doelen en resultaten Bloemendaal voor ogen heeft met het opstellen van de woonvisie en wordt de scope van de woonvisie afgebakend. Ten slotte wordt de context waarin de woonvisie tot stand is gekomen schematisch weergegeven.

Collegeprogramma

De gemeente Bloemendaal heeft bij het opstellen van het woonbeleid te maken met diverse wettelijke bepalingen, beleiduitgangspunten en regionale afspraken. Binnen dit raamwerk is echter voldoende ruimte voor een op maat gesneden woonbeleid, dat een antwoord biedt op de lokale kansen en opgaven en rekening houdt met de lokale beperkingen en gevoeligheden.

In het collegeprogramma 2009-2014 heeft het college voor het thema wonen de volgende missie geformuleerd:

“Behoud van natuur- en cultuurhistorische waarden hebben in de gemeente Bloeme n daal prioriteit. Wij beogen een gemêleerde bevolkingssamenstelling. Deze uitgangspunten zijn leidend bij het o p stellen van de Woonvisie.

Voor het opstellen van de Woonvisie verkennen wij de behoefte aan woningbouw. A f hankelijk van de uitkomsten hiervan zullen wij de realiseringsmogelijkheden verder ve r kennen. Bij het opstellen van de woonvisie onderzoeken wij in hoeverre de vaste ve r houding van 1/3 sociale woningbouw bij elk nieuw- of verbouwproject wenselijk is.”

In de structuurvisie heeft al een afweging plaatsgevonden welke locaties in de toekomst mogelijk nog voor woningbouw in aanmerking komen en welke gebieden en kwaliteiten Bloemendaal wil beschermen. Vandaar dat de potentiële woningbouwlocaties hier als een gegeven worden beschouwd.

Het streven naar een gemêleerde bevolkingssamenstelling is juist wel een van de uitgangspunten bij het opstellen van deze woonvisie geweest. De grootste knelpunten in de Bloemendaalse woningmarkt doen zich voor in het middeldure segment, waardoor gezinnen uit de middenklasse maar zeer beperkt toegang hebben tot de Bloemendaalse woningmarkt. Veel van de voorgestelde beleidsuitgangspunten zich richten dan ook op het middeldure segment van de woningmarkt.

Wat is een woonvisie

Tot halverwege de jaren ’90 van de vorige eeuw voerde de rijksoverheid een strakke regie over de woningbouwproductie. Op basis van demografisch onderzoek werd bepaald welke woningbehoefte er was. De overheid had veel bouwgrond in handen en er waren van rijkswege omvangrijke subsidies beschikbaar voor het bouwen van zowel huur- als koopwoningen.

In de jaren ’90 van de vorige eeuw verscheen de Nota Volkshuisvesting. Hierin werd de verantwoordelijkheid voor het lokale woonbeleid meer bij de gemeenten neergelegd en werden de woningcorporaties financieel verzelfstandigd. Hoewel de verantwoordelijkheden voor het woonbeleid gedecentraliseerd werden, kregen de gemeenten niet de bijbehorende bevoegdheden en instrumenten om de woningbouw te sturen. Omdat steeds meer bouwgrond in handen was van ontwikkelaars en woningcorporaties op afstand van de overheid waren gezet, werd het sturen van de woningproductie juist veel moeilijker. Het is bovendien heel lastig geworden om de woningbehoefte in een gemeente op langere termijn te voorspellen, omdat mensen niet meer hun leven lang op één plaats wonen en het beginsel van vrije vestiging inmiddels wettelijk is vastgelegd (Huisvestingswet, 1993).

De hierboven geschetste ontwikkelingen op het gebied van het wonen hebben geleid tot andersoortige verhoudingen tussen overheid en marktpartijen. Gemeenten kunnen het woonbeleid niet meer eenzijdig aansturen, maar moeten afspraken maken met partijen die het woonbeleid uitvoeren. De woonvisie is een instrument waarbinnen die afspraken tot stand kunnen komen. Via een woonvisie kan een gemeente vastleggen op welke wijze zij haar volkshuisvestingstaak wil uitvoeren. Een woonvisie is geen wettelijk verplicht instrument, maar is in de praktijk wel een veelgebruikt instrument om het gemeentelijk woonbeleid vorm te geven. Een woonvisie wordt vormgegeven vanuit de gedachte dat gemeente regie voert over het woonbeleid door in goed overleg met corporaties, marktpartijen en maatschappelijk middenveld tot beleidskeuzen te komen en vervolgens met deze partners afspraken te maken over de uitvoering van dit beleid.

Op basis van de woonvisie maakt de gemeente vervolgens prestatie afspraken met corporaties. Dit houdt in dat corporaties een bod moeten uitbrengen op wat de gemeente aan prestaties vraagt in haar woonvisie. Het liefst concreet in een plan met gekwantificeerde investeringen en activiteiten voor vier of vijf jaar, waarbij de investeringen voor deze periode vastliggen. Dit moet leiden tot concrete (meerjarige) prestatiecontracten tussen gemeenten en corporaties, op grond van de eigen afwegingen van partijen.

Doelstelling

Het hoofddoel van de Bloemendaalse woonvisie is om op basis van een match tussen de woningbehoefte, de kenmerken van de bestaande voorraad en de fysieke mogelijkheden voor nieuwbouw, transformatie en herstructurering, kansen voor het woonbeleid te formuleren. Hierbij wordt onderzoek gedaan naar zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve woningbehoefte.

Een nevendoel is om te onderzoeken op welke wijze het woonbeleid kan worden ingezet om algemene beleidsdoelstellingen, zoals bijvoorbeeld verwoord in de structuurvisie, te verwezenlijken. In het woonbeleid kunnen bijvoorbeeld keuzes worden geformuleerd die een evenwichtige bevolkingsopbouw bevorderen of de identiteit van Bloemendaal als exclusief woongebied versterken.

De gemeente heeft zowel een verantwoordelijkheid voor het functioneren van de woningmarkt als geheel als voor de huisvesting van de aandachtsgroep. De woonvisie dient daarom een afgewogen mix van beleidskaders en maatregelen te zijn waarmee het functioneren van zowel de particuliere als de sociale sector wordt bevorderd. Vandaar dat in deze woonvisie zowel beleidsmaatregelen voor de sociale huurmarkt als voor de particuliere woningmarkt worden beschreven.

De Bloemendaalse woningmarkt is geen autonome markt, maar is onlosmakelijk verbonden met de regio Zuid-Kennemerland. De sociale huurwoningen worden in regionaal verband toegewezen en aspirant kopers richten zich doorgaans niet op één gemeente, maar zoeken in een bepaalde regio. Veel jonge middenklasse huishouders uit Haarlem en Amsterdam richten zich op Bloemendaal wanneer zij een volgende stap (eengezinswoning) in hun wooncarrière willen maken. Deze gezinnen zorgen voor een groene aanwas in Bloemendaal die ervoor zorgt dat de kernen vitaal blijven en het voorzieningenniveau op peil blijft. Vandaar dat veel maatregelen in deze woonvisie zich richten op het vergroten van de beschikbaarheid van middeldure woningen voor deze doelgroepen.

Bloemendaal vervult daarnaast een functie voor de metropoolregio als woonmilieu voor de captains of industry. De villawijken van Bloemendaal hebben een duidelijke meerwaarde in het regionale woningaanbod en zijn de onderscheidende kracht van Bloemendaal. In de structuurvisie is bepaald dat het groene, lommerrijke karakter van de villawijken behouden moet blijven en dat verdichting in de villawijken ongewenst is. Bij het uitvoeren van het woonbeleid, bijvoorbeeld bij het maken van regionale woningbouwafspraken, zal met deze uitgangspunten rekening worden gehouden.

Gewenst resultaat

Voorafgaand aan het opstellen van deze woonvisie heeft het college geformuleerd welk resultaat het voor ogen heeft. Het college heeft geformuleerd welke informatie in de woonvisie komt te staan en welke doeleinden het beleid uit de woonvisie moet dienen. Dit wordt hieronder opgesomd.

In de woonvisie moeten de volgende vragen worden beantwoord:

• ·

  Wat is de lokale en regionale woningbehoefte, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin?

• ·

  Welke mogelijkheden zijn er in Bloemendaal om aan deze behoefte tegemoet te komen?

• ·

  Welke kansen zijn er om via het woonbeleid meer algemene beleidsdoelstellingen te verwezenlijken (zoals bijvoorbeeld een meer evenwichtige bevolkingssamenstelling)?

• ·

  Wat zijn de belangrijkste doelstellingen van het woonbeleid in de komende 5 jaar?

• ·

  Welke instrumenten worden ingezet om deze doelstellingen te verwezenlijken?

De gemeente wil het beleid uit de woonvisie in ieder geval voor de volgende doeleinden inzetten:

• ·

  Voor het maken van prestatieafspraken met corporaties over de uitvoering van het woningbouwprogramma voor wat betreft de sociale sector en het lagere middensegment.

• ·

  Voor het maken van woningbouwafspraken met buurgemeenten in het kader van het regionale actieprogramma (RAP).

• ·

  Voor het toetsen van woningbouwinitiatieven van derden. De woonvisie is daarbij niet leidend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan wordt getoetst wanneer de gemeente onderzoekt of zij al dan niet medewerking wil verlenen aan een woningbouwinitiatief.

• ·

  Als input voor haalbaarheidsonderzoeken naar zoeklocaties voor woningbouw uit de structuurvisie en het vaststellen van een woningbouwprogramma wanneer wordt besloten om een zoeklocatie te gaan ontwikkelen.

Afbakening

In de voorgaande paragrafen is geformuleerd welk doel de gemeente dient met het opstellen van een woonvisie en voor welke doeleinden de woonvisie gebruikt kan worden. In deze paragraaf wordt uiteengezet welke vraagstukken geen onderwerp in de woonvisie zijn en hoe de woonvisie zich tot aanverwante beleidsstukken en instrumenten verhoudt.

In de woonvisie wordt niet onderzocht op welke locaties in de toekomst woningbouw kan plaatsvinden. Het aanwijzen van mogelijke woningbouwlocaties is een ruimtelijke afweging. Deze afweging heeft reeds plaatsgevonden bij het vaststellen van de structuurvisie.

De woonvisie vormt geen kader voor het actualiseren van de bestemmingsplannen. De bestemmingsplannen voor de kernen en het landelijk gebied zijn namelijk conserverend van aard. Ze leggen de huidige situatie vast. Indien nieuwe woningbouwlocaties worden ontwikkeld, worden hiervoor aparte ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen opgesteld. De woonvisie vormt wel één van de beleidskaders voor het opstellen van deze ontwikkelingsgerichte bestemmingsplannen.

De woonvisie is niet bedoeld om vast te stellen welk woningbouwprogramma op een bepaalde locatie wordt gerealiseerd. In de woonvisie wordt onderzocht welke kwantitatieve en kwalitatieve woningbehoefte er in Bloemendaal is. Het maken van programmatische keuzen vindt plaats bij een haalbaarheidsstudie naar een woningbouwlocatie. De beleidsmatige uitgangspunten uit deze woonvisie kunnen wel mede bepalend zijn voor het vaststellen van een woningbouwprogramma voor een woningbouwlocatie.

De woonvisie kan wel een aanleiding zijn om een haalbaarheidsonderzoek voor een bepaalde locatie te starten. In de structuurvisie is onderzocht op welke plekken het ruimtelijk gezien mogelijk is om woningbouw te ontwikkelen. In de woonvisie is onderzocht welke woningbehoefte er is en op welke wijze woningbouw kan bijdragen aan het bereiken van meer algemene beleidsdoelstellingen. Vanuit de woonvisie kunnen nut en noodzaak om een potentiële woningbouwlocatie te ontwikkelen worden onderbouwd.

Schema woonvisie

In deze projectbeschrijving is geformuleerd wat het doel van de woonvisie is, welk resultaat de gemeente voor ogen heeft en hoe de woonvisie zich verhoudt tot aanverwant beleid. Op de volgende pagina wordt dit schematisch weergegeven.

Schematische weergave woonvisie in de context

Beleidskaders

In dit hoofdstuk worden de beleidskaders voor het wonen beschreven. Eerst worden de wettelijke kaders beschreven waarin het speelveld rond het woonbeleid is vastgelegd. Vervolgens worden het rijksbeleid, provinciaal beleid en regionaal beleid omtrent het wonen toegelicht. Er wordt een toelichting gegeven op de belangrijkste beleidsuitgangspunten van het volkshuisvestingsplan 1999. Ten slotte wordt beschreven welke kaders uit de structuurvisie mede bepalend zijn voor het woonbeleid van Bloemendaal.

Wettelijke kaders

In artikel 22 van de Grondwet is vastgelegd dat het bevorderen van goede woonvoorzieningen een overheidstaak is. De overheid bouwt echter doorgaans zelf geen woningen. Van oudsher is deze taak daarom zoveel mogelijk ingevuld door het ontwikkelen van kaders en het scheppen van voorwaarden, waarbinnen particulier initiatief zich kan ontplooien.

De verantwoordelijkheid van de overheid voor het wonen valt uiteen in twee onderdelen. Enerzijds is de overheid verantwoordelijk voor het functioneren van de woningmarkt als geheel. Zij heeft hiervoor onder meer wetgevende, financiële, fiscale en planologische instrumenten tot haar beschikking. Anderzijds is de overheid verantwoordelijk voor het bevorderen van goede huisvesting voor diegenen die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien (de aandachtsgroep). In deze paragraaf wordt ingegaan op de belangrijkste wet- en regelgeving die de gemeente tot haar beschikking heeft om het functioneren van de woningmarkt te beïnvloeden.

De woningwet en het BBSH

Het bevorderen van goede woonvoorzieningen door de overheid vindt zijn oorsprong in de woningwet, die in 1901 het eerste samenhangende wettelijke kader vormde voor de ruimtelijke ordening en de volkshuisvesting. In de woningwet was onder meer bepaald dat gemeenten uitbreidingsplannen opstellen voor de bouw van nieuwe woningen. Woningbouwlocaties worden tegenwoordig op basis van structuurvisies en bestemmingsplannen vastgelegd.

In de woningwet is bepaald dat de overheid subsidie kan verlenen aan instellingen die werkzaam zijn in het belang van de volkshuisvesting (woningcorporaties). Woningcorporaties zijn private stichtingen of verenigingen die zorg dragen voor de huisvesting van die huishoudens die niet op eigen kracht kunnen voorzien in hun huisvesting. In de Woningwet is aangegeven welke partijen als toegelaten instellingen zijn aan te merken en onder welke condities en voorwaarden de overheid haar steun verleend en haar toezicht op deze instellingen vorm en inhoud geeft.

Het centraal Fonds voor de Volkshuisvesting houdt toezicht op de woningcorporaties en kan subsidies verlenen aan corporaties die bijvoorbeeld voor een grote herstructureringsopgave staan. In het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) staat welke prestaties corporaties moeten leveren en hoe het toezicht op de corporaties is geregeld. In het BBSH is bepaald dat corporaties naast het verhuren van woningen ook taken hebben op het gebied van wonen en zorg en de leefbaarheid van wijken.

Veel gemeenten verlenen op indirecte wijze staatsteun aan corporaties door bijvoorbeeld bouwgrond ter beschikking te stellen, vrijstelling van leges te verlenen of garantstellingen voor leningen af te geven. Er zijn echter ook veel gemeenten die de bouw van sociale huurwoningen op directe wijze subsidiëren, al dan niet via binnenplanse of bovenplanse vereveningsinstrumenten.

Huisvestingswet

Gemeenten zijn op grond van de huisvestingswet verplicht om aandacht te besteden aan de huisvesting van huishoudens die door hun inkomenspositie of andere omstandigheden (ouderen, gehandicapten, jongeren) niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Gemeente zijn verplicht om verblijfsgerechtigden te huisvesten op grond van een door de provincie opgelegde taakstelling. Over de uitvoering van deze taken maken gemeenten prestatieafspraken met corporaties.

Op grond van de huisvestingswet kunnen gemeenten daarnaast de verdeling van goedkope huurwoningen en wijzigingen in de samenstelling van de woningvoorraad reguleren en leegstaande woonruimte vorderen indien er sprake is van schaarste op (delen van) de woningmarkt. In beginsel geldt op de Nederlandse woningmarkt het principe van vrije vestiging. Bij schaarste kunnen gemeenten echter bindingseisen aan toekomstige bewoners stellen en regels opnemen over het splitsen of samenvoegen van woningen en het onttrekken van woningen aan de woningvoorraad.

Investeringsfonds Stedelijke vernieuwing

Sinds de jaren ’70 van de vorige eeuw is er ook steeds meer aandacht gekomen voor het vitaliseren van bestaande, verouderde woonwijken. De rijksoverheid stelt ten behoeve van de vitalisering van verouderde woongebieden omvangrijke subsidies aan gemeente beschikbaar, sinds 2000 vanuit het Investeringsfonds Stedelijke Vernieuwing (ISV). Veel gemeenten gebruiken deze subsidies om de bouw van sociale huurwoningen te financieren, maar de subsidies uit het ISV kunnen ook ingezet worden voor de bouw van vrije sectorwoningen of voor fysieke investeringen in de leefbaarheid van wijken.

De woonvisie

Gemeenten en woningcorporaties hebben, in de ogen van de wetgever, een volstrekt gelijkwaardige positie en moeten samen op lokaal niveau zorg dragen voor het bevorderen van huisvesting van de aandachtsgroep. Het is gebruikelijk dat gemeenten hun woonbeleid, woningbouwplannen en woonruimte verdelingsinstrumenten onderbouwen in een Woonvisie. Over de uitvoering van deze voornemens maakt de gemeente prestatieafspraken met woningcorporaties en in sommige gevallen ook met marktpartijen. De woonvisie en bijbehorende prestatieafspraken zijn echter geen wettelijk verplichte instrumenten.

Rijksbeleid wonen

Het Rijksbeleid is bepaald in wetten en beleidsnota’s en geeft een gewenst toekomstbeleid aan. In deze paragraaf wordt kort ingegaan op het huidige Rijksbeleid omtrent wonen en worden de plannen van de regering voor het wonen in de toekomst samengevat.

Nota Wonen (Mensen, Wensen, Wonen), 2000

Het woonbeleid van de afgelopen tien jaar richtte zich op vijf kernopgaven, die opgenomen dienden te worden in gemeentelijk beleid:

• 1.

  Vergroten van de zeggenschap over de woning en de woonomgeving. De woningmarkt werkt zodanig dat veel mensen hun woonwensen onvoldoende kunnen honoreren. Om dit te verbeteren, moet de zeggenschap van zowel kopers als huurders worden vergroot.

• 2.

  Kansen scheppen voor mensen in kwetsbare posities. Bepaalde groepen in de samenleving dreigden de aansluiting te verliezen met de grote groepen die het voor de wind gaat. Het Rijk wil via het woonbeleid deze aansluiting behouden en verbeteren.

• 3.

  Bevorderen van wonen en zorg op maat. Het aantal mensen dat zorg nodig heeft, neemt fors toe. Het Rijk wil de ontwikkeling bevorderen van op maat gesneden woon- en zorgarrangementen, die nauw aansluiten bij de behoeftes en wensen van de zorgbehoevenden.

• 4.

  Verbeteren van de stedelijke woonkwaliteit. De kwaliteit van het wonen in de steden blijft achter bij die elders in het land. Met het grotestedenbeleid en het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) moet de stedelijke woonkwaliteit worden verbeterd.

• 5.

  Tegemoet komen aan de groene woonwensen. Er is bij de burgers een grote belangstelling om ruim en groen te wonen. Het woonbeleid richt zich op het faciliteren van deze woonwensen zonder dat daarbij natuurwaarden en ruimtelijke kwaliteiten worden geschaad.

In de nota is vastgesteld dat gemeenten als eerste verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van het woonbeleid. Vanuit een regionaal perspectief wordt van gemeenten verwacht dat ze een integrale Woonvisie formuleren en investeren in samenwerking met woningcorporaties, marktpartijen en andere maatschappelijke organisaties.

Regeringsplannen kabinet Rutte

De belangrijkste punten uit het regeerakkoord in 2010 ten aanzien van het wonen zijn:

• 1.

  De hypotheekrenteaftrek blijft intact.

• 2.

  Huurders van een gereguleerde woning met een huishoudinkomen tot 43.000 euro krijgen een huurverhoging van maximaal de inflatie. Boven 43.000 euro bedraagt die huurverhoging de inflatie plus vijf procent. Huren in dure woongebieden mogen harder stijgen. De toewijzing van sociale huurwoningen wordt stapsgewijs beperkt tot lagere inkomensgroepen.

• 3.

  Voor woningbouwcorporaties verdwijnt de zogeheten Vogelaarheffing (waarmee ze allemaal meebetalen aan probleemwijken).

• 4.

  Op de huurtoeslag worden bezuinigingen voorgesteld. De kosten zijn sinds 2009 met € 100 miljoen gestegen, dit is een stijging van 4% in twee jaar. De regering streeft naar een bezuiniging van € 52 miljoen in 2012, oplopend tot € 175 miljoen in 2015.

• 5.

  Er komt een nieuwe heffing om de huurtoeslag te bekostigen. Verhuurders met meer dan 10 woningen worden geconfronteerd met een jaarlijkse heffing met een totale jaaropbrengst van 760 miljoen in 2015.

• 6.

  Voor huurtoeslag, regulering van de woonruimteverdeling en ondersteuning van het eigenwoningbezit onder starters is in 2011 € 2,2 miljard beschikbaar.

• 7.

  Er komen voorstellen om het functioneren van corporaties als ondernemingen met een maatschappelijke taak te verbeteren en het externe toezicht door een woonautoriteit te verzekeren.

• 8.

  Huurders krijgen het recht hun woning te kopen. Elke bewoner van een corporatiewoning mag zijn huis voor een redelijke prijs kopen.

• 9.

  Er komt meer ruimte voor ‘wonen op maat’: meegroeiwoningen, mantelzorgwoningen en meergeneratie woningen.

• 10.

  Samenwerking tussen woningcorporaties, thuiszorg en andere maatschappelijke organisaties wordt bevorderd door belemmerende regelgeving weg te nemen.

• 11.

  Bevordering van (collectief) particulier opdrachtgeverschap.

• 12.

  De budgetten voor stedelijke vernieuwing verdwijnen. Het Investeringsbudget Stedelijke Vernieuwing (ISV) en het Besluit Locatiegebonden Subsidies (BLS) worden vanaf 2015 stopgezet.

De volgende maatregelen uit het regeerakkoord zijn inmiddels ingevoerd:

• 1.

  Corporaties zijn sinds 1 januari 2011 verplicht om minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal € 33.614,-. Hierdoor wordt de toewijzing van sociale huurwoningen beperkt tot de lagere inkomensgroepen.

• 2.

  Het woningwaarderingsstelsel is in 2011 tweemaal herzien. Sinds 1 juli 2011 is het energielabel mede bepalend voor de hoogte van de huurprijs. Daarnaast mogen verhuurders sinds 1 oktober 2011 in tien schaarstegebieden, waarvan de regio Zuid-Kennemerland er één is, zogenaamde schaarstepunten in rekening brengen. Hierdoor kunnen in dure woongebieden hogere worden huren worden gevraagd dan in goedkope woongebieden.

De maatregel dat huishoudens met een belastbaar jaarinkomen vanaf € 43.000,- een extra huurverhoging van maximaal 5 procent kunnen krijgen, treedt op 1 juli 2012 in werking. De overige plannen uit het regeerakkoord zijn nog niet tot concrete maatregelen uitgewerkt. In hoofdstuk vijf wordt verder ingegaan op wat de regeringsplannen voor Bloemendaal kunnen betekenen.

Provinciaal woonbeleid

Het Rijk maakt afspraken met provincies over woningbouwprogramma’s. Deze programma’s vormen de kaders waarbinnen afspraken op een lager schaalniveau kunnen worden gemaakt. Wanneer de ontwikkelingen op de woningmarkt aanleiding geven tot het substantieel bijstellen van deze prognoses dan vervult de provincie hierin een regisserende rol.

De provincie schetst de kaders voor het provinciaal woonbeleid in een woonvisie. De Provincie Noord Holland heeft op 27 september 2010 een nieuwe provinciale woonvisie voor de periode 2010 – 2020 vastgesteld. De inhoud van deze woonvisie wordt hieronder kort toegelicht. De provincie wil de beleidsvoornemens uit de woonvisie uitvoeren door hierover bindende afspraken te maken met regio’s. Deze afspraken worden vastgelegd in zogenaamde regionale actieprogramma’s (RAP’s).

Provinciale Woonvisie 2010-2020

In de provinciale Woonvisie 2010-2020 is als doelstelling opgenomen:

“In 2020 beschikken de inwoners van Noord-Holland over voldoende woningen met een passende kwaliteit en een aantrekk e lijk woonmilieu”.

De provinciale Woonvisie pleit voor een verschuiving in het wonen van kwantiteit naar kwaliteit en wil daarmee aansluiten op de ontwikkelingen in de woningmarkt zoals die beïnvloed worden door de huidige economische crisis en demografische ontwikkelingen, zoals vergrijzing en de trek naar stedelijke gebieden. Er wordt gepleit voor regionale samenwerking in het afstemmen van woningbouwplannen ten opzichte van elkaar. Samen met de regio’s wil de provincie deze visie uitwerken tot concrete afspraken op maat, zodat er over 10 jaar voldoende woningen van de juiste kwaliteit zijn voor iedereen in Noord-Holland. Dit moet leiden tot een duurzaam en kwalitatief hoogwaardig woningaanbod dat beter aansluit op de wensen van de woonconsument. De speerpunten waar hierbij op wordt ingezet zijn:

• 1.

  Verbeteren van de afstemming tussen vraag en aanbod voor alle consumenten en specifiek voor doelgroepen die minder kansen hebben op het vinden van een geschikte woning.

• 2.

  Verbeteren van de mate waarin voorzieningen in de woonomgeving aansluiten bij de vraag van bewoners.

• 3.

  Verbeteren van de duurzaamheid van het woningaanbod en de woonomgeving.

Regionale Actieprogramma’s (RAP’s)

De provincie heeft bij vorige woonvisies geconstateerd dat het uitvoeren van beleidsvoornemens wordt belemmerd door onvoldoende onderlinge afstemming tussen gemeenten en regio’s. De woningmarkt is een regionaal functionerende markt. Afstemming tussen gemeenten is nodig om tot een aanbod aan woningen en woonmilieus te komen dat voldoende is afgestemd op de regionale vraag. Er wordt bovendien voorkomen dat er ongewenste concurrentie tussen gemeenten ontstaat, die tot een overaanbod in bepaalde segmenten leidt.

De provincie wil de beleidsvoornemens uit deze woonvisie uitvoeren door hierover bindende afspraken te maken met regio’s. Deze afspraken worden vastgelegd in zogenoemde regionale actieprogramma’s (RAP’s). Het streven is om door middel van de RAP’s toe te werken naar een regionale woningbouwprogrammering, als onderdeel van verdere regionalisering van het woonbeleid. Een regionale programmering biedt een robuust kader voor lokale differentiatie in woonproducten, doelgroepen en locatietypen. Als je van elkaar weet wat de plannen zijn en daar afspraken over maakt, kunnen unieke lokale kansen en kenmerken beter benut worden, zonder dat er concurrentie ontstaat tussen en binnen de regio’s. Door het opstellen van RAP’s kan het woningbouwprogramma dus beter worden afgestemd op de totale regionale vraag en ontstaat meer differentiatie.

In het RAP worden afspraken gemaakt over zowel kwantitatieve als kwalitatieve aspecten van het woonbeleid. Er wordt vastgelegd hoeveel woningen er waar en wanneer worden gebouwd. Ook wordt beschreven welke woningtypes en woonmilieus worden nagestreefd. De RAP’s worden door elke deelnemende gemeente bestuurlijk vastgesteld. De RAP’s bevatten bindende afspraken tussen de provincie en de gemeenten uit de betreffende gemeenten. De corporaties worden betrokken bij de totstandkoming van de RAP’s, maar zijn formeel geen partij bij de afspraken.

De provincie heeft op 2 december 2010 een plan van aanpak voor het opstellen van de RAP’s vastgesteld. Dit plan van aanpak is als bijlage bij deze woonvisie gevoegd. Het plan van aanpak is ambtelijk en bestuurlijk voorbesproken met alle gemeenten in Noord-Holland. De provincie heeft zes woonregio’s gedefinieerd. Bloemendaal is onderdeel van de woonregio Zuid-Kennemerland/ IJmond. Het is de bedoeling dat in 2012 een RAP wordt vastgesteld voor de periode 2012-2015, daarna zal een volgende RAP voor de periode 2016-2020 worden opgesteld.

Regionaal woonbeleid

De provincie Noord-Holland heeft voor de regio Zuid-Kennemerland een bouwopgave vastgesteld van 10.000 nieuwe woningen tot 2020. Omdat er in de regio Zuid-Kennemerland nauwelijks uitbreidingslocaties zijn, zal de woningbouwopgave grotendeels binnen het bestaand bebouwd gebied moeten worden ingevuld.

In de regio Zuid-Kennemerland bestaan momenteel geen regionale woningbouwafspraken. De RAP's zullen hier verandering in brengen. Wel zijn er afspraken gemaakt over de woonruimteverdeling. Hieronder gaan we aan de hand van de regionale visie op het wonen in Zuid-Kennemerland tot 2010 kort in op het regionale beleidskader in de afgelopen jaren.

Regionale Woonvisie Zuid-Kennemerland 2004)

De voornaamste functie van een regionale Woonvisie is het afstemmen van het beleid tussen verschillende gemeenten in de regio. De ligging van de regio Zuid-Kennemerland schept zijn beperkingen wat betreft de woningmarkt. De belangrijkste knelpunten en opgaven in het werkgebied worden hieronder kort besproken.

De regio kent een gespannen woningmarkt, waardoor koopwoningen duur zijn en de wachttijden voor een sociale huurwoning lang. Het ontbreken van goedkope koopwoningen is voor starters een probleem, een koopwoning is voor veel starters zo goed als onbereikbaar. Mensen die in een goedkope huurwoning wonen, blijven ondanks een eventuele inkomensgroei in hun woning wonen en stromen niet door naar een duurdere (grotere) koopwoning.

Het gebrek aan uitbreidingslocaties betekent een beperking in de mogelijkheid om door grootschalige nieuwbouw te kunnen inspelen op de toenemende vraag naar woningen. Woningbouw kan alleen binnen het bestaand bebouwd gebied plaatsvinden. In de regionale woonvisie wordt er dan ook vanuit gegaan dat de woningbouwopgave voor 100 % in het bestaand stedelijk gebied wordt ingevuld.

Verhuisstromen laten zien dat het feitelijke woningmarktgebied bestaat uit de gemeente Velsen, de regio Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer. Dit heeft er toe geleid dat tussen Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer afspraken zijn gemaakt om een samenwerkingsverband aan te gaan, waarbij de woningmarkt wederzijds wordt opengesteld voor ingezetenen van Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer.

In de woonvisie zijn de volgende beleidsuitgangspunten voor de regionale woningmarkt benoemd:

• ·

  Vanwege de gespannen woningmarkt en beperkte uitbreidingsmogelijkheden, streeft Zuid-Kennemerland ernaar om met de omliggende regio’s een complete woningmarkt te vormen. De woningmarkt van Zuid-Kennemerland is complementair aan die van de omliggende regio’s.

• ·

  Het aantal woningen in de kernvoorraad is voldoende. Zuid-Kennemerland heeft als uitgangspunt dat de kernvoorraad over alle regiogemeenten binnen de regio (blijvend) verspreid moet worden. Dit voorkomt concentraties van lage inkomens.

• ·

  De regio wil voor de woonconsument de overstap van de huur- naar de koopsector vergemakkelijken, o.a. door een toename van middeldure huurwoningen. De overstap van een goedkope (huur)woning naar een duurdere (koop)woning is nu vaak te groot.

• ·

  In de regio worden vijf typen woonmilieus onderscheiden (centrum stedelijk, buiten centrum; centrum dorps, groen stedelijk/dorps; landelijk wonen). Het uitgangspunt is dat de groene woonmilieus groen blijven en dat in de andere woonmilieus verdichting mag plaatsvinden. In Bloemendaal zijn alle woonmilieus aanwezig, met uitzondering van ‘centrum stedelijk’. Het uitgangspunt dat verdichting alleen in het centrum stedelijk, buiten centrum en centrum dorpse woonmilieu mag plaatsvinden, sluit goed aan bij het Bloemendaalse uitgangspunt dat ruimtelijke ontwikkelingen worden opgevangen in de dorpenzone.

• ·

  Er wordt gestreefd naar differentiatie van woningen binnen woonmilieugebieden. Een complete wooncarrière hoeft echter niet altijd mogelijk te zijn binnen elk woonmilieugebied, maar moet wel mogelijk zijn op het niveau van een stadsdeel of woonkern. Wel moet er in elk woonmilieu voldoende huisvesting voor ouderen aanwezig zijn, zodat ouderen kunnen doorstromen binnen hun eigen woonmilieugebied.

Regionaal convenant Woonruimteverdeling

In de regio Zuid-Kennemerland wordt door gemeenten en corporaties één systeem voor de toewijzing van sociale huurwoningen gevolgd. Afgesproken is dat de huurwoningen in de gemeente toegankelijk zijn voor de inwoners uit de regio Zuid-Kennemerland en de gemeente Haarlemmermeer en omgekeerd. Sinds 2009 loopt er een pilot met de gemeente Velsen. Hierbij kunnen inwoners uit Velsen een woning huren in de regio Zuid-Kennemerland en vica versa. Door de woningmarkten voor elkaar open te stellen, worden de wachtlijsten voor inwoners uit Zuid-Kennemerland lager en ontstaat er een toestroom van jonge huishoudens in Velsen.

Woonservice (voorheen Woningwinkel) is in opdracht van de woningcorporaties en de gemeenten in de regio belast met het toewijzen van sociale huurwoningen. Per 1 januari 2007 mogen de corporaties 30% van de sociale huurwoningen zelf verhuren op basis door de corporaties opgestelde criteria, die tot doel hebben de lokale doorstroming te bevorderen. De corporaties in de regio Zuid-Kennemerland hebben samen met de gemeenten een convenant afgesloten. Hierin staan afspraken over de huur- en inkomensverhoudingen, grootte van de huishoudens en bindingseisen bij de verdeling van de woningen. Deze afspraken zijn mede door de gemeente Bloemendaal gemaakt. Alle regiogemeenten hebben de afspraken uit het convenant verwerkt in de huisvestingsverordening.

Naast de taak van het verdelen van de huurwoningen verstrekt de Woonservice namens de gemeente de urgentieverklaringen. Aanleunwoningen zijn nu nog niet in het regionale systeem opgenomen, maar in regionaal verband wordt regelmatig gepleit voor het toewijzen van aanleunwoningen via Woonservice.

Gemeentelijk woonbeleid

Gemeenten dragen in algemene zin verantwoordelijkheid voor het formuleren van een gewenst lokaal woonbeleid. Dit beleid wordt over het algemeen vormgegeven in een Woonvisie of Woonbeleidsplan.

Volkshuisvestingsplan 1999

De uitgangspunten van Volkshuisvestingsplan uit 1999 worden in deze subparagraaf toegelicht. Hoewel het Volkshuisvestingsplan al weer 12 jaar oud is, is dit het meest recente document waarin, na een woningmarktanalyse, wordt ingegaan op het woningmarktprofiel in Bloemendaal en gemeentelijke doelstellingen en beleidslijnen voor de verschillende aspecten van het beleidsveld volkshuisvesting.

Richtinggevende volkshuisvestelijke doelstellingen zijn gericht op handhaving en versterking van het hoogwaardige woonmilieu en de eigen karakteristiek van de kernen en het leveren van een eigen gemeentespecifieke bijdrage aan de woningbehoefte in de regio.

Voor de bestaande voorraad wil de gemeente deze doelstellingen bereiken door:

• ·

  het behoud van voldoende betaalbare huurwoningen voor de doelgroep, waarbij is bepaald dat er geen sociale huurwoningen mogen worden verkocht;

• ·

  behoud van de kwaliteit van het woningbestand; dit wordt gezien als de primaire verantwoordelijkheid van eigenaren en woningbeheerders;

• ·

  waar nodig aanpassen van het woningbestand aan andere doelgroepen (jongeren, ouderen, groepswonen);

• ·

  bevorderen rechtvaardige, doelmatige en regionaal gecoördineerde woonruimteverdeling; de gemeente wil daarbij de taakstelling voor het huisvesten van statushouders graag in regionaal verband herverdelen;

Bij nieuwbouw streeft de gemeente naar een strategische invulling van de nieuwbouwlocaties, zodat ingespeeld wordt op de woningbehoefte van de verschillende doelgroepen; de belangrijkste uitgangspunten voor nieuwbouwlocaties zijn:

• ·

  bij de invulling van woningbouwlocaties moet minimaal een derde van de woningen als sociale woningbouw worden gerealiseerd;

• ·

  voorrang aan ouderenhuisvesting op locaties die gunstig liggen t.o.v. voorzieningen;

• ·

  flexibel en aanpasbaar bouwen, zodat woningen bewoonbaar zijn (te maken) voor meerdere typen huishoudens, dit is een voorwaarde bij sociale woningbouw en een aanbeveling bij vrije sector woningen;

• ·

  het bevorderen van duurzaam bouwen conform het gemeentelijk plan van aanpak duurzaam bouwen;

• ·

  bevorderen van het omzetten van vrijkomende niet woongebouwen naar woningen;

Tenslotte is bepaald dat het gemeentelijk fonds sociale woningbouw voor de volgende doeleinden moet worden ingezet:

• ·

  verlaging stichtingskosten nieuwbouw;

• ·

  verbouw van panden ten behoeve van jongerenhuisvesting;

• ·

  opplussen van woningen ten behoeve van seniorenhuisvesting;

• ·

  grondverwerving.

Het gemeentelijk fonds sociale woningbouw is in 2005 omgezet naar de reserve sociale woningbouw. In 2006 is besloten dat de reserve zowel kan worden ingezet voor het realiseren en in stand houden van sociale huurwoningen als voor investeringen in de woonomgeving.

Bijzondere doelgroepen

Zoals in paragraaf 3.1 al uiteen werd gezet, is de overheid verantwoordelijk voor de huisvesting van huishoudens die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Binnen deze algemene taakstelling heeft de gemeente ook een verantwoordelijkheid in het huisvesten van mensen in een kwetsbare positie, de zogenaamde bijzondere doelgroepen. Hieronder vallen onder meer statushouders, zorgbehoevende senioren, mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking en mensen met een psychische stoornis.

Bijzondere doelgroepen kunnen vaak niet via de reguliere weg zelfstandig aan woonruimte komen. De gemeente heeft een verantwoordelijkheid in de plaatsing van deze categorie woningzoekenden en maakt daarover in regionaal verband afspraken maken met de woningcorporaties. Deze afspraken zijn vastgelegd in het regionaal convenant woonruimteverdeling. Mensen met een beperking of geestelijke stoornis vallen onder de categorie urgente woningzoekenden wanneer zij vanuit een instelling naar een zelfstandig woning doorstromen. Indien nodig worden zij gehuisvest in een begeleid wonen traject.

Het beleid ten aanzien van de huisvesting van zorgbehoevende senioren is vastgelegd in het ouderenbeleid Bloemendaal 2005-2010. Hierin wordt onder meer geconstateerd dat er in Bloemendaal onvoldoende voor ouderen geschikte woningen zijn en wordt geadviseerd om op nieuwbouwlocaties zowel mogelijk nultreden woningen te bouwen.

Voor de huisvesting van statushouders geldt dat gemeenten een taakstelling krijgen opgelegd en dat de corporaties zorgen voor de huisvesting van statushouders binnen de betreffende gemeente. Deze verplichte taakstelling is geregeld in de huisvestingswet. Over de huisvesting van statushouders zijn geen regionale afspraken gemaakt.

Structuurvisie Bloemendaal (2011)

De gemeenteraad van Bloemendaal heeft in januari 2011 de structuurvisie Bloemendaal vastgesteld. De structuurvisie geeft op hoofdlijnen de gewenste ruimtelijke ontwikkelingsrichting binnen de gemeente aan. In de structuurvisie staat beschreven welke ruimtelijke kwaliteiten behouden moeten blijven en welke ontwikkelingen de gemeente wil faciliteren.

De structuurvisie is een zelfbindend document. Dit betekent dat de gemeente zich moet houden aan het in de structuurvisie vastgestelde beleid. Tegelijk biedt het een basis voor discussie met regionale partners over de ruimtelijke visie en gewenste ontwikkelingen in de regio. Bloemendaal maakt een integraal onderdeel uit van de regio Zuid-Kennemerland. Inwoners van Bloemendaal maken gebruik van stedelijke voorzieningen in Haarlem en Bloemendaal biedt een keur aan recreatiemogelijkheden voor inwoners uit de gehele regio. De woningmarkt is een regionaal functionerende markt, waarbij het woningaanbod in de verschillende gemeenten elkaar aanvult.

De structuurvisie is ook het kader waaraan de gemeente initiatieven van ontwikkelende partijen kan toetsen. In deze paragraaf wordt toegelicht welke beleidsuitgangspunten ten aanzien van wonen en woningbouwontwikkeling in de structuurvisie staan.

In de structuurvisie is het grondgebied van Bloemendaal opgedeeld in drie zones, te weten de kust- en duinzone, de landgoederenzone en de dorpenzone. Het beleid is erop gericht om ruimtelijke ontwikkelingen zo veel mogelijk op te vangen binnen de dorpenzone, zodat de landgoederenzone en de kust- en duinzone groen en open kunnen blijven. Dit betekent dat nieuwe woningbouw in de toekomst dus voornamelijk zal plaatsvinden in de dorpenzone.

In de structuurvisie zijn acht zoeklocaties voor woningbouw aangewezen. Hiervan liggen er zes in de dorpenzone en twee in de landgoederenzone. Waar mogelijk wordt onderzocht of binnen de dorpenzone nog andere locaties bestaan die geschikt zijn voor herontwikkeling of verdichting. Rond de stations is een intensiveringzone aangeduid. Rijks- en provinciaal beleid schrijven voor dat hier in hogere dichtheden dient te worden gebouwd, teneinde het gebruik van openbaar vervoer te bevorderen.

De villawijken maken onderdeel uit van de landgoederenzone. De gemeente wil het groene karakter en de bijzondere architectuur in deze gebieden graag behouden. Behoud van de bestaande kwaliteiten staat hier voorop. Vandaar dat er zeer beperkte mogelijkheden zijn om hier nieuwe woningen toe te voegen. Wel is in de structuurvisie bepaald dat het splitsen van grote villa’s onder voorwaarden mogelijk blijft.

De villawijken hebben een duidelijke meerwaarde voor het regionale woningaanbod. Vanuit de metropoolregio Amsterdam en de structuurvisie Randstad 2040 wordt ingezet op het behoud en het versterken van het exclusieve woonklimaat in Bloemendaal. Met haar aantrekkelijke woonfaciliteiten levert Bloemendaal een bijdrage aan een Europees concurrerend vestigingsklimaat voor topfuncties in het bedrijfsleven.

In de structuurvisie wordt geconstateerd dat het aandeel ouderen in Bloemendaal hoog is in vergelijking met het Nederlandse gemiddelde. De verwachting is dat de vergrijzing de komende jaren verder toeneemt en dat er dus meer behoefte zal zijn aan seniorenwoningen. In de structuurvisie is verder geconstateerd dat wanneer er geen nieuwe woningen worden bijgebouwd, de bevolking zal krimpen. Het niet bouwen van nieuwe woningen werkt bovendien de vergrijzing extra in de hand, omdat senioren in eengezinswoningen blijven wonen, waardoor er minder woningen voor gezinnen met kinderen beschikbaar zullen komen.

Beide ontwikkelingen (bevolkingskrimp en vergrijzing) hebben een negatief effect op het voorzieningenniveau in Bloemendaal. Bevolkingskrimp leidt tot minder draagvlak voor voorzieningen in het algemeen. Vergrijzing leidt tot minder draagvlak voor onder meer scholen en sportclubs. De aantrekkingskracht van Bloemendaal wordt mede bepaald door het kwalitatief hoge voorzieningenniveau. De gemeente wil dit voorzieningenniveau graag op peil houden. Dit betekent dat Bloemendaal aantrekkelijker moet worden voor jongvolwassenen en jonge gezinnen. Vandaar dat het noodzakelijk is om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen. In de woonvisie zijn daarom een aantal zoekgebieden voor woningbouw aangewezen en is bepaald dat in de dorpenzone wordt onderzocht welke locaties geschikt zijn voor herontwikkeling of verdichting. In de woonvisie moet nader worden onderzocht welk type woningen het best kan worden toegevoegd om krimp tegen te gaan en voldoende gezinnen met kinderen aan te trekken.

Duurzaamheid

Duurzaamheid is één van de speerpunten uit het coalitieakkoord. In het coalitieakkoord staat dat zowel in nieuwe bouwprojecten als in de bestaande bouw maatregelen moeten worden genomen om de duurzaamheid van gebouwen te vergroten. Bij nieuw- en verbouw dient het gebruik van duurzame en milieuvriendelijke materialen te worden gestimuleerd.

In 2010 heeft de gemeenteraad de duurzaamheidsvisie 2030 vastgesteld. Hierin zijn zes thema’s benoemd waaraan tot 2030 gewerkt gaat worden. De thema's klimaat & energie en duurzame (ver)bouw hebben een vooral een relatie met het woonbeleid.

Eén van de doelstellingen van het thema klimaat en energie is om in 2030 15 % van de energiebehoefte via duurzame energiebronnen te realiseren. Eén van de doelstellingen ven het thema duu r zame (ver)bouw is: maximale verduurzaming van alle bestaande gebouwen tot tenminste energielabel B.

De korte termijndoelstellingen uit de duurzaamheidsvisie worden per jaar uitgewerkt in een duurzaamheids/ milieuprogramma. Het duurzaamheids/ milieuprogramma 2011 bevat een actiepunten over goede voorlichting over duurzaamheid (milieumarkt, website gemeente en bespaardaar.nl, duurzaamheidskrant, folders), stimulering (subsidiemogelijkheden voor bestaande woningbouw en non-profitorganisaties). Verder wordt er een duurzaam bouwen beleid opgesteld wat naar verwachting begin 2012 gereed is. Het voorstel is dat bij nieuwbouw minimaal een GPR-score van 7 voor energieprestatie moet worden gehaald en gemiddeld minimaal een 7 voor de thema’smilieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde.

Het milieuprogramma 2012 wordt naar verwachting eind 2011 aan de gemeenteraad voorgelegd.

Woningmarktanalyse

Voorafgaand aan het opstellen van de beleidsuitgangspunten heeft de gemeente een aantal onderzoeken laten uitvoeren naar het functioneren van de woningmarkt en de woonwensen van de inwoners van Bloemendaal. De resultaten van deze onderzoeken worden in deze paragraaf toegelicht. De onderzoeken zelf zijn als bijlagen opgenomen.

In paragraaf één worden de belangrijkste kenmerken van de woningmarkt uiteengezet. Deze informatie komt uit het woningmarktonderzoek van Ecorys en de WoON2009 rapportage van Explica. In paragraaf twee wordt nader ingegaan op de woonwensen van de inwoners van Bloemendaal. Deze informatie is afkomstig uit de WoON2009 rapportage van Explica en de nadere analyse van de WoON2009 gegevens door Ecorys. In paragraaf drie wordt uiteengezet wat de belangrijkste knelpunten zijn en welke opgaven hieruit voor de Bloemendaalse woningmarkt naar voren komen.

Woningmarktonderzoek

Om een uitspraak te kunnen doen over de opgaven in de lokale woningmarkt voor de komende jaren, is het van belang inzicht te krijgen in bestaande verhoudingen op de woningmarkt van Bloemendaal. De uitkomsten zijn met elkaar geconfronteerd, zodat enig inzicht ontstaat in de knelpunten en opgaven voor de Bloemendaalse woningmarkt.

Bevolkingsgroei is er uit, samenstelling verandert

In de afgelopen tien jaar is het inwoneraantal in de gemeente Bloemendaal ongeveer gelijk gebleven. Wel verandert de bevolkingssamenstelling langzaam. In de afgelopen 10 jaar heeft de sterkste bevolkingsafname plaatsgevonden in de leeftijdscategorie 30 – 40 jaar. De sterkste toename heeft plaatsgevonden in de leeftijdscategorie 60 - 64 jaar. Er heeft een afname plaatsgevonden van het aantal gezinnen met kinderen, terwijl het aandeel alleenstaanden en eenoudergezinnen sterk is toegenomen. Wanneer Bloemendaal wordt vergeleken met Nederland valt op dat het percentage mensen van middelbare leeftijd en ouderen veel hoger ligt en het percentage jonge mensen juist veel lager ligt.

Bevolkingsprognoses tonen aan dat de bevolking naar alle waarschijnlijkheid niet meer groeit, maar het aantal huishoudens nog wel zal toenemen. De grootste groeigroepen zijn alleenstaanden in de leeftijdscategorie tussen 55 en 84 jaar en paren zonder kinderen tussen de 65 en 74 jaar. De grootste krimpgroep is daarentegen paren met kinderen tussen 35 en 54 jaar.

Woningvoorraad en woningproductie

De woningvoorraad van de gemeente Bloemendaal bestaat uit ruim 9.000 woningen. Het grootste deel van de Bloemendaalse woningvoorraad (86 %) bestaat uit eengezinswoningen. De koopsector is met 71 % het sterkst vertegenwoordigd. 17 % van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen, 12 % bestaat uit vrije sector huurwoningen.

In de periode 2000 – 2007 zijn er in de gemeente Bloemendaal gemiddeld 42 woningen per jaar gerealiseerd. De woningcorporaties hebben in die periode gemiddeld 15 woningen per jaar gebouwd. Projectontwikkelaars en particuliere opdrachtgevers hebben gemiddeld respectievelijk 21 en 5 woningen per jaar gebouwd. In totaal ging het jaarlijks om gemiddeld 11 eengezins huurwoningen, 4 huurappartementen, 15 eengezins koopwoningen en 12 koopappartementen.

Woningvoorraad Bloemendaal (Ecorys, woningmarkt Bloemendaal, blz. 14)

Dynamiek in de woningvoorraad

Jaarlijks wisselden in de periode 1999 - 2008 gemiddeld ca. 220 eengezinswoningen en 60 appartementen binnen de gemeente Bloemendaal van eigenaar. Dit is jaarlijks circa 4 % van de koopvoorraad. De gemiddelde transactieprijs voor eengezinswoningen liep in die periode op van circa € 460.000,- in 1999 tot ruim € 900.000,- in 2008. Dit is fors hoger dan de gemiddelde transactieprijs in de regio, die voor eengezinswoningen in 2008 circa € 390.000,- bedroeg.

De hoge gemiddelde transactieprijs voor eengezinswoningen kan enerzijds worden verklaard omdat woningen in Bloemendaal gemiddeld genomen groter zijn, anderzijds is de vierkante meterprijs in Bloemendaal hoger dan in andere delen van de regio. In de onderstaande afbeelding zijn de vraagprijzen per vierkante meter voor woningen in de verschillende wijken en kernen van Zuid-Kennemerland weergegeven. Hoewel de gemiddelde vraagprijs meestal verschilt van de gemiddelde transactieprijs, geeft dit schema wel een goede indicatie van de marktprijzen in de regio.

Vierkante meterprijzen regio Zuid-Kennemerland (Rigo, 2010)

In het onderstaande schema wordt het woonoppervlak van Bloemendaal afgezet tegen het woonoppervlak van de regio. Hieruit blijkt duidelijk dat in Bloemendaal in vergelijking met de regio veel grote woningen heeft en juist weinig kleine woningen.

Bewoonde woningen naar woonoppervlak (Explica, Wonen in Zuid-Kennemerland, blz. 25)

In het onderstaande schema wordt de verdeling van transacties per prijssegment voor het jaar 2008 weergegeven. Hierin is te zien dat de hoge gemiddelde woningprijs het gevolg is van het grote aantal transacties boven de miljoen euro. Een groot deel van deze transacties betreffen villa’s. Met circa 14 % (30 transacties) was in 2008 het aandeel transacties van eengezinswoningen in het segment tot € 400.000,- laag in Bloemendaal.

Transacties per prijssegment 2008 (Ecorys, woningmarkt Bloemendaal, blz. 21)

De markt voor appartementen (meergezinswoningen) kent een geheel andere dynamiek. De gemiddelde transactieprijs voor appartementen was in 2008 met € 295.000,- circa 30 % hoger dan het regiogemiddelde van € 206.000,-. Zoals in het bovenstaande schema is te zien vinden de meeste transacties plaats in het segment tot € 500.000,-. Tussen 2003 en 2009 zijn er slechts 18 appartementen voor meer dan € 500.000,- zijn verkocht, dit is slechts 5 % van het totaal aantal verkochte appartementen. Daarvan is de helft verkocht in het segment tot € 600.000,-. Een korte blik op Funda leert dat alleen in het appartementencomplex Kareol in Aerdenhout appartementen van meer dan € 1.000.000,- te koop staan.

Per jaar wisselt ongeveer 3 % van de sociale huurwoningen in Bloemendaal van bewoner. Dit is iets lager dan het regionale gemiddelde van 4 %. In de regio Zuid-Kennemerland staan woningzoekenden gemiddeld tussen de 4 en 5 jaar ingeschreven voordat zij een sociale huurwoning kunnen betrekken. In de gemeente Bloemendaal ligt de gemiddelde zoekduur hoger. De lage mutatiegraad en lange zoekduur duiden op krapte in de sociale huursector. In de subparagraaf ‘tekorten in de sociale huursector’ wordt dit nader toegelicht.

Migratiestromen

In de periode 2006-2008 vestigden zich jaarlijks gemiddeld 1.102 mensen in de gemeente Bloemendaal, terwijl er gemiddeld 1.243 mensen vertrokken. In de leeftijdscategorie 18-24 jaar is het hoogste vertrekoverschot te zien (171 per jaar), terwijl in de leeftijdscategorieën tot 18 jaar en 25-44 jaar het hoogste vestigingsoverschot laten zien (76 resp. 32 per jaar). Veel jongeren verlaten rond hun 20e levensjaar de gemeente om bijvoorbeeld te gaan studeren. Aan de andere kant vestigen veel gezinnen met kinderen van buiten de gemeente zich in Bloemendaal.

Het bovenstaande wordt bevestigd door de analyse van de migratiestromen in de koopsector. Het aandeel kopers uit Haarlem is hoger dan het aandeel kopers uit Bloemendaal. In de periode 2003 – 2009 vestigden zich 458 huishoudens vanuit Haarlem in Bloemendaal, tegenover 398 Bloemendaalse huishoudens die opnieuw een woning in Bloemendaal kochten. Ook vestigen zich veel huishoudens uit Amsterdam (220) in Bloemendaal.

Opvallend is dat in het segment tot € 700.000,- veel meer eengezinswoningen door Haarlemse huishoudens worden gekocht dan door Bloemendaalse huishoudens. Er worden in dit segment bijna evenveel eengezinswoningen aan Amsterdamse als aan Bloemendaalse huishoudens verkocht. In het exclusieve segment (meer dan € 700.000,-) worden de meeste woningen door Bloemendaalse huishoudens gekocht. Dit duidt erop dat veel inwoners hun wooncarrière starten vanuit een andere gemeente, maar wanneer men stijgt op de maatschappelijke ladder in Bloemendaal doorstroomt naar een duurdere woning.

Wat verder opvalt, is dat er veel huishoudens uit Bloemendaal een goedkope of middeldure koopwoning (tot € 300.000,-) in Haarlem of in de Haarlemmermeer kopen. Het betreft hier veelal starters die geen woning kunnen huren of kopen in Bloemendaal of bewust kiezen voor een meer stedelijke woonomgeving.

Tekorten in de sociale huursector

In Bloemendaal wonen circa 2.600 huishoudens met een belastbaar jaarinkomen beneden de € 33.614,- (de doelgroep waarvoor sociale huurwoningen zijn bedoeld). Van deze groep wonen circa 240 huishoudens al in een koopwoning, zij vormen daarmee geen doelgroep meer voor de sociale woningbouw. Ecorys heeft berekend dat wanneer de omvang van de doelgroep wordt afgezet tegen de voorraad sociale huurwoningen er een tekort van ongeveer 800 sociale huurwoningen bestaat. De huishoudens uit de doelgroep die nu geen sociale huurwoning huren, wonen nu bijvoorbeeld op kamers, wonen nog bij ouders in of in particuliere huurwoningen die gezien hun inkomen te duur zijn. Het onderzoek van Explica bevestigt dit beeld: circa 4 % van de inwoners van Bloemendaal woont niet in een zelfstandige woning, dit zijn circa 900 inwoners.

Doelgroep afgezet tegen voorraad sociale huurwoningen

In het WoON2009 is onderzocht in hoeverre sociale huurwoningen daadwerkelijk worden bewoond door huishoudens die tot de doelgroep van de sociale woningbouw behoren. Deze cijfers zijn tot stand gekomen op basis van een steekproef en zijn dus indicatief. Desalniettemin geven de cijfers wel een goed beeld van het aandeel scheefwoners in Bloemendaal.

Opvallend is dat in Bloemendaal maar 45 % van de woningen met een huur van minder dan € 400,- per maand door de doelgroep wordt bewoond en dat slechts 30 % van de woningen met een huurprijs tussen € 400,- en € 647,- per maand door de doelgroep wordt bewoond. In de regio is de 52 % resp. 36%. De regio Zuid-Kennemerland kent dus een hoog percentage scheefwoners, Bloemendaal kent naar verhouding nog meer scheefwoners dan de regio Zuid-Kennemerland.

De slaagkans voor een woningzoekende binnen de volkshuisvestingsdoelgroep is in Bloemendaal daarom relatief klein. Om die reden doen lagere inkomens uit Bloemendaal dus een relatief groot beroep op de ruimte in de sociale sector binnen de gehele regio. Regionaal gezien is de omvang van de sociale huurvoorraad ongeveer gelijk aan de omvang van de doelgroep. De vraag van woningzoekenden uit Bloemendaal kan dus in theorie regionaal worden opgelost.

Een groot deel van de voorraad wordt echter bewoond door huishoudens die niet tot de doelgroep behoren. Hierdoor is het werkelijke tekort in de sociale huursector veel groter dan 800 woningen. Dit uit zich dan ook in lange wachtlijsten voor sociale huurwoningen en een uitstroom van lagere inkomens naar omliggende gemeenten, zoals Haarlemmermeer (zowel in de huur als koopsector).

Wanneer rekening wordt gehouden met de demografische ontwikkeling in Bloemendaal, waarin een toename wordt verwacht van vooral alleenstaande oudere huishoudens, zal ook het beroep dat deze groep doet op de sociale huursector toenemen. Dat betekent dat, bij ongewijzigd beleid, het tekort in de sociale huursector in 2020 gaat oplopen tot circa 900 woningen. Ook regionaal gezien neemt de omvang van de doelgroep toe. Bij ongewijzigd beleid zal het tekort in de regionale voorraad oplopen tot circa 1.400 woningen in 2020. Het werkelijke tekort zal dan echter hoger zijn, omdat er rekening mee moet worden gehouden dat ook in 2020 een aanzienlijk deel van de sociale huurvoorraad wordt bewoond door mensen die qua inkomen niet meer tot de doelgroep behoren.

Vraag en aanbod in de koopsector

Er is niet berekend hoeveel tekorten er in Bloemendaal in de koopsector zijn. De vraag in de koopsector wordt voor een groot deel bepaald door woningprijzen. Er vindt een natuurlijke selectie plaats, waarbij hogere inkomens duurdere woningen kopen en lagere inkomens goedkopere woningen. Een verlaging van de koopprijzen verhoogt automatisch de vraag en daarmee raakt het marktmechanisme dus weer in evenwicht. Dit mechanisme geld ook voor de vrije sector huur.

Daarbij komt nog dat bij koopwoningen doorgaans geen bindingseisen worden gesteld, waardoor huishoudens die een koopwoning zoeken niet regionaal gebonden zijn. Bij sociale huurwoningen gelden vaak wel lokale of regionale bindingseisen. Hierdoor kunnen huishoudens op een gespannen woningmarkt niet uitwijken naar een andere woningmarkt en moeten gemeenten en corporaties dus maatregelen nemen om meer sociale huurwoningen beschikbaar te krijgen voor de doelgroep. Huishoudens die een koopwoning of vrije sector huurwoning zoeken hebben wel de mogelijkheid om bij een gespannen woningmarkt uit te wijken naar een andere regio met lagere prijzen.

In paragraaf 4.2 wordt wel uiteengezet vanuit welke categorie huishoudens de vraag naar koopwoningen in de verschillende marktsegmenten komt. Dit is echter geen kwantitatieve, maar kwalitatieve analyse. De analyse is niet bedoeld om te bepalen hoeveel koopwoningen er gebouwd moeten worden, maar om inzicht te krijgen in welk type vrije sectorwoningen gebouwd moeten worden om de lokale woningmarkt beter te laten functioneren.

Woonlasten

De gemiddelde woonlasten van huurders en kopers in Bloemendaal zijn in het onderstaande schema opgenomen. Hierbij wordt tevens een vergelijking gemaakt met de woonlasten van huurders en kopers in de regio.

Bron: WoON2009 rapportage, blz. 34 en 68

Het valt op dat de woonquote van huurders veel hoger is dan die van kopers, zowel in Bloemendaal als in de regio. Dit komt onder andere omdat huren elk jaar stijgen, terwijl hypotheeklasten gelijk blijven of minder worden indien de eigenaar zijn hypotheek aflost. Veel eigenaren hebben hun woning gekocht in een tijd dat woningprijzen veel lager waren en zijn in de loop van de tijd meer gaan verdienen, waardoor zij nu lage woonlasten hebben.

Wat verder opvalt is dat de energielasten een groot percentage van de woonlasten vormen. Uit het WoON2009 onderzoek blijkt dat de energielasten tussen 2002 en 2009 voor zowel huurders als kopers verdubbeld zijn.

Woonwensenonderzoek

Al ruim 40 jaar laat de Rijksoverheid onderzoek verrichten naar woonkwaliteit en woonbehoefte, ter ondersteuning van het regeringsbeleid op het gebied van wonen, het zogenaamde WoON onderzoek. Voor het WoON2009 onderzoek zijn circa 78.000 mensen ondervraagd over hun woonsituatie en woonwensen. De regiogemeenten van Zuid-Kennemerland hebben het woonwensenonderzoek (financieel) ondersteund om een lokaal representatieve steekproef (regionale oversampling) te laten trekken. In de regio Zuid-Kennemerland hebben bijna 6.000 inwoners deelgenomen aan het WoON2009 onderzoek. Hierdoor is het mogelijk om op regio en gemeenteniveau significante uitspraken te doen over de kenmerken van de woningmarkt en de lokale woonwensen.

De regiogemeenten hebben samen met de corporaties een analyse van deze regionale oversampling laten uitvoeren door adviesbureau Explica uit Rotterdam. Om nader inzicht te verkrijgen in de woonwensen van de inwoners van Bloemendaal en de belangrijkste thema’s die hier spelen, heeft Ecorys in opdracht van de gemeente Bloemendaal een aanvullende analyse uitgevoerd over de informatie die alle respondenten uit de gemeente Bloemendaal in het kader van WoON2009 hebben gegeven. De belangrijkste conclusies uit beide onderzoeken worden hier uiteengezet. De rapporten van Explica en Ecorys zijn als bijlage bij deze woonvisie gevoegd.

Woonwensen eigen bevolking

De verhuisgeneigdheid is in Bloemendaal met circa 29 % lager dan het regiogemiddelde (36%), maar gelijk aan het landelijk gemiddelde. Dit is deels te verklaren omdat de verhuisgeneigdheid afneemt naar mate men ouder wordt en de gemiddelde leeftijd in Bloemendaal hoger ligt dan het regiogemiddelde. Ook is het deels te verklaren omdat de verhuisgeneigdheid afneemt naar mate het huishouden draagkrachtiger is.

In deze subparagraaf worden de woonwensen van de verhuisgeneigde huishoudens uiteengezet. Van de mensen die willen verhuizen geeft 55% aan binnen de eigen kern te willen verhuizen. Wanneer geen woning beschikbaar komt overweegt 26% van hen naar een andere woonplaats in de regio te verhuizen. Er is dus sprake van een redelijk sterke binding met de eigen woonkern.

Uit het woonwensenonderzoek kan de woningvraag vanuit de eigen bevolking worden bepaald. De woningvraag wordt bepaald door het aantal verhuisgeneigde huishoudens. In de onderstaande tabellen is de totale regionale woningvraag en de woningvraag in de gemeente Bloemendaal weergegeven. De kolom ‘vraag’ geeft de woningen weer die verhuisgeneigde huishoudens zoeken, de kolom ‘aanbod’ geeft de woningen weer die de verhuisgeneigde huishoudens nu bewonen. Het verschil tussen ‘vraag’ en ‘aanbod’ (saldo) is tevens afgezet tegen de totale voorraad per categorie.

Vraag en aanbod vanuit eigen bevolking Zuid Kennemerland (Explica, Wonen in Zuid-Kennemerland, blz. 46)

Vraag en aanbod vanuit eigen bevolking Bloemendaal (Explica, Wonen in Zuid-Kennemerland, blz. 46)

Regionaal gezien is in alle categorieën de vraag groter dan het aanbod, maar het grootste vraagoverschot is te zien bij eengezinshuurwoningen. Er zijn maar 3.500 verhuisgeneigde huishoudens die een eengezinswoning achterlaten, terwijl er 6.220 verhuisgeneigde huishoudens zijn die een eengezinshuurwoning zoeken. Voor huurappartementen is het saldo bijna in evenwicht.

In Bloemendaal zijn vanuit de eigen bevolking meer verhuisgeneigde huishoudens die nu een eengezins koopwoning bewonen dan dat er verhuisgeneigde huishoudens zijn die een eengezins koopwoning in Bloemendaal zoeken. Dit kan worden verklaard omdat de vraag naar eengezins koopwoningen voor een groot deel van buiten de gemeente komt, terwijl veel senioren in de gemeente zelf vanuit een eengezinswoning willen doorstromen naar een appartement. Vandaar dat er ten opzichte van de totale voorraad ook een groot vraagoverschot bij koopappartementen is. Daarnaast zoekt een deel van verhuisgeneigde huishoudens uit Bloemendaal een eengezinswoning buiten de gemeente, omdat de huizenprijzen in Bloemendaal te hoog zijn.

Woonwensen per segment

In het woononderzoek is tevens onderzocht in welke segmenten de vraag van en het aanbod voor de verhuisgeneigde huishoudens valt. In de onderstaande tabel is dit weergegeven.

Vraag en aanbod vanuit eigen bevolking Zuid Kennemerland (Explica, Wonen in Zuid-Kennemerland, blz. 49)

Vraag en aanbod vanuit eigen bevolking Bloemendaal (Explica, Wonen in Zuid-Kennemerland, blz. 49)

Zowel in de regio als in Bloemendaal is er veel vraag naar woningen met een huur tussen de € 400,- en € 652,-, terwijl er een aanbodoverschot bestaat bij woningen met een huur tot € 400,-. Een verklaring hiervoor kan zijn dat mensen vanuit een goedkope huurwoning willen doorstromen naar een duurdere huurwoning, maar dat er niet zoveel mensen zijn die vanuit een sociale huurwoning naar vrije sector huur of koopwoning willen doorstromen. De overstap naar vrije sector huur of koop is in deze regio namelijk in de meeste gevallen alleen interessant als je bereid bent om veel meer te betalen of genoegen te nemen met minder woonkwaliteit.

Regionaal bestaat er een klein aanbodoverschot aan goedkope koopwoningen, maar in Bloemendaal is er juist een groot vraagoverschot. Dit komt omdat veel huishoudens, met name starters, een goedkopere koopwoning zoeken, maar het aanbod in Bloemendaal zeer beperkt is. Verder valt op dat zowel vraag van als aanbod aan verhuisgeneigde huishoudens zich in Bloemendaal meer dan in de regio concentreert in het koopsegment boven de € 285.000,-. Dit is ook niet meer dan logisch gezien het hoge gemiddelde huishoudinkomen en de dure woningen in Bloemendaal.

Omdat vraag en aanbod in de Bloemendaalse koopmarkt zich concentreren in het segment boven € 285.000,-, heeft Ecorys op basis van de WoON2009 gegevens een nadere analyse van de woonwensen gemaakt die meer aansluit bij de Bloemendaalse context.

De woonwensen in de huursector Bloemendaal komen redelijk overeen met de regio. Er is vooral vraag naar huurwoningen in de sociale sector, maar er is naar verhouding wel iets meer vraag aan vrije sectorwoningen. De vraag naar vrije sectorwoningen richt zich daarbij grotendeels op het segment tot circa € 1.000,-. De koopmarkt kent een hele andere dynamiek. Vanuit Bloemendaalse huishoudens is er vooral veel vraag naar woningen in het dure en exclusieve segment. Geconcludeerd kan dus worden dat de vraag in het dure en exclusieve segment zich vooral toespits op koopwoningen en dat dure huur binnen de vrije sectormarkt slechts een nichemarkt is.

In de onderstaande tabel is de woonwens van verhuisgeneigde huishoudens uit Bloemendaal uiteengezet in segmenten die beter aansluiten bij de Bloemendaalse koopmarkt.

Woningvraag naar koopsegmenten in Bloemendaalse context (Ecorys, Analyse WoON2009 gegevens)

Woonwensen senioren

Van de verhuisgeneigden wenst circa 10% een woning geschikt die geschikt is voor ouderen. Dat laatste is een vrij laag percentage gezien het hoge aandeel 65 plussers in de gemeente Bloemendaal. Wanneer nader wordt ingezoomd op de groep 65 plussers valt het volgende op. Hoewel het aandeel 65 plussers in Bloemendaal hoger is dan in de regio (33 % tegen 26 %) is het aandeel nultredenwoningen juist lager (15 % in Bloemendaal tegen 18 % in Zuid-Kennemerland). Het aandeel 65 plussers dat in een nultredenwoning woont is in Bloemendaal ook lager dan in de regio (24 % tegen 31 %). Opvallend is dat in Bloemendaal de verhuisgeneigdheid onder 75 plussers met 7 % veel lager is dan het regiogemiddelde (13 %). Ook valt op dat het aandeel huishoudens van 75 jaar en ouder dat in een eengezinswoning woont in Bloemendaal veel groter dan het landelijk gemiddelde. Het is niet bekend of de verhuisgeneigdheid zo laag is vanwege het lage aandeel nultreden woningen of dat dit een andere oorzaak heeft.

Kopen van de eigen huurwoning

In Bloemendaal wil 14 % (350 huishoudens) van de huurders graag de eigen huurwoning kopen en 15 % (370 huishoudens) wil de woning eventueel kopen, afhankelijk van de marktwaarde. Dit percentage is hoger dan in Haarlem, waar 11 % van de huurders de woning wil koper en 8 % afhankelijk van de marktwaarde. Het percentage is echter vergelijkbaar met de andere regiogemeenten. De hogere interesse zou enerzijds verklaard kunnen worden door de gewildheid van woningen in Bloemendaal, anderzijds vanuit het feit dat in Bloemendaal meer scheefwoners wonen, die dus eerder over de financiële middelen kunnen beschikken om hun huurwoning te kopen. Het feit dat de vierkante meterprijzen in Bloemendaal veel hoger zijn dan in omliggende gemeenten drukt de wens om de eigen huurwoning te kopen echter weer.

Opvallend is dat in Bloemendaal slechts 11 % van de bewoners van huurappartementen (eventueel) de eigen huurwoning wil kopen, terwijl 36 % van de huurders van eengezinswoningen (eventueel) de eigen huurwoning wil kopen. Regionaal gezien is dat verschil kleiner (18 % van de huurder van appartementen tegenover 26 % van de huurders van eengezinswoningen).

Particulier opdrachtgeverschap

Circa 16 % van de inwoners heeft belangstelling voor het bouwen van een woning in particulier opdrachtgeverschap, 12 % van de inwoners heeft eventueel belangstelling voor bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Afgezet tegen het percentage verhuisgeneigde huishoudens (29 %) is dit een behoorlijk hoog percentage. Het is echter niet bekend of de interesse voor particulier opdrachtgeverschap met name van verhuisgeneigde huishoudens komt, of dat ook veel niet verhuisgeneigde huishoudens hier interesse in hebben.

Driekwart van de belangstellenden hebben ook nog belangstelling voor particulier opdrachtgeverschap indien de bouwtijd een jaar langer zou duren, de helft van de belangstellenden hebben ook nog belangstelling indien de bouwkosten 20 % hoger zouden uitvallen. Opvallend is dat de meeste belangstellenden de voorkeur geven aan een woning op een eigen bouwkavel boven het bouwen in collectief particulier opdrachtgeverschap

Conclusies woningmarktanalyse

In deze paragraaf wordt op basis van de informatie uit het woningmarktonderzoek en het woonwensenonderzoek uiteengezet wat de belangrijkste knelpunten en opgaven voor de Bloemendaalse woningmarkt zijn.

Omdat de bevolking van Bloemendaal vergrijst en het aandeel gezinnen zal afnemen, zal de woningbouwopgave hierop moeten worden afgestemd. Uit het woonwensen onderzoek komt naar voren dat vanuit de eigen bevolking vooral veel vraag is naar appartementen. Het ligt dan ook voor de hand om hier op in te spelen door meer appartementen te bouwen die geschikt zijn voor senioren. Hiermee kunnen twee doelen bereikt worden:

• 1.

  er ontstaat meer geschikte woonruimte voor senioren, waardoor deze groep beter gefaciliteerd wordt;

• 2.

  senioren zullen sneller doorstromen vanuit hun eengezinswoningen. Hierdoor komen er meer eengezinswoningen vrij voor gezinnen en kan de ontgroening worden tegen gegaan.

De vraag naar eengezinskoopwoningen in Bloemendaal komt met name in het middensegment (€ 180.000,– tot € 350.000,-) voor een groot deel van jonge middenklasse gezinnen uit Haarlem, maar ook uit Amsterdam. Nu moeten veel huishoudens uit deze groep uitwijken naar buurgemeenten waar meer aanbod in het middensegment is. Wanneer senioren doorstromen naar seniorenwoningen komt er dus meer aanbod voor deze groepen beschikbaar en hoeven zij minder vaak uit te wijken naar bijvoorbeeld Haarlem of Haarlemmermeer. Hierdoor kan worden bijgedragen aan de doelstelling uit de structuurvisie om meer gezinnen met kinderen aan te trekken.

De vraag naar woningen in het exclusieve segment komt vooral vanuit Bloemendaalse huishoudens die doorstromen op de woningmarkt. Ook deze groep heeft profijt van een betere doorstroming van senioren. Veel senioren bewonen een woning in het exclusieve segment. Het bouwen van luxe seniorenwoningen kan een carrousel van verhuisbewegingen op gang brengen. Wanneer vermogende senioren verhuizen naar luxe appartementen komen er eengezinswoningen in het exclusieve (vanaf € 700.000,-) en dure (€ 350.000,- tot € 700.000,-) segment vrij voor vermogende gezinnen. Wanneer deze gezinnen een woning in het middeldure segment (€ 180.000,- tot € 350.000,-) achterlaten, komen er in dit segment voor woningen vrij voor middenklasse gezinnen.

Wanneer de omvang van de doelgroep wordt afgezet tegen de voorraad sociale huurwoningen blijkt dat er een tekort van circa 800 sociale huurwoning in Bloemendaal is. Daarbij dient opgemerkt te worden dat het grootste deel van de voorraad wordt bewoond door huishoudens die een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 33.614,- hebben. Het werkelijke tekort aan sociale huurwoningen is dan ook veel groter dan 800 woningen.

De lage mutatiegraad en het hoge percentage scheefwoners duidt op een gebrekkige doorstroming vanuit de sociale huurvoorraad. Dit komt omdat er een groot gat zit tussen de sociale sector (waarin de huurprijzen op basis van een landelijk geldend systeem tot stand komen) en de vrije sector woningen (waar de huur- en koopprijzen op basis van marktwerking tot stand komen). Voor de meeste mensen is de overstap van een sociale huurwoning naar een koopwoning of vrije sector huurwoning niet interessant, tenzij men bereid is om fors meer te betalen, of genoegen te nemen met minder woonruimte of minder woonkwaliteit. In Bloemendaal is het gat tussen sociale huur- en koop nog groter dan in de rest van de regio, omdat de vierkante meterprijzen hier regionaal gezien het hoogst zijn.

Regionaal gezien is de omvang van de sociale huurvoorraad ongeveer gelijk aan de omvang van de doelgroep. De vraag van woningzoekenden uit Bloemendaal kan dus regionaal worden opgelost. Ook in de regio is het aandeel scheefwoners echter hoog. In de praktijk bestaat er dus ook op regionaal niveau een tekort aan sociale huurwoningen, hetgeen zich uit in lange wachtlijsten.

Er ligt in regionaal verband dan ook een opgave in het bevorderen van de doorstroming in de sociale huursector. Die doorstroming kan op twee manieren worden bereikt:

• 1.

  Door meer voor senioren geschikte woningen te bouwen, worden senioren verleid om door te stromen en komen er meer eengezinshuurwoningen vrij voor gezinnen met kinderen.

• 2.

  Door meer aanbod te creëren in het onderste segment van de vrije sector huurmarkt en het middeldure koopsegment, zullen scheefwoners sneller verleid worden om door te stromen naar de vrije sectormarkt, waardoor er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor huishoudens die tot de aandachtsgroep behoren.

Ouderen willen graag in de eigen omgeving blijven wonen. Als de gemeente doorstroming binnen de eigen voorraad wil bevorderen is het belangrijk dat in de eigen gemeente woningen worden gebouwd die geschikt zijn voor senioren. Voor het creëren van aanbod in het middeldure segment is het niet strikt noodzakelijk dat dit binnen de eigen gemeente plaatsvindt, omdat het zoekgebied van jongere huishoudens zich vaak niet beperkt tot de eigen gemeente. Het creëren van aanbod in het middeldure segment draagt echter wel bij aan de doelstelling uit de structuurvisie om Bloemendaal aantrekkelijk en bereikbaar te houden voor gezinnen met kinderen en is dus beleidsmatig gezien goed te verantwoorden.

In Bloemendaal is er veel belangstelling voor bouwen in particulier opdrachtgeverschap. De meeste belangstellenden geven echter de voorkeur aan het bouwen van een huis op een eigen kavel boven het bouwen in een collectief.

Zowel vanuit het oogpunt van duurzaamheid als vanuit de betaalbaarheid van het wonen ligt het bovendien voor de hand om veel aandacht te besteden aan de energetische kwaliteit van de woningen. De meeste winst valt daarbij te behalen in de bestaande woningvoorraad. De energielasten vormen een behoorlijk groot deel van de totale woonlasten en zijn in de afgelopen 7 jaar verdubbeld. Het wordt daardoor steeds aantrekkelijker om te investeren in de energiezuinigheid van woningen.

Beleidsuitgangspunten

In dit hoofdstuk wordt uiteengezet en toegelicht welke maatregelen de gemeente wil nemen om de Bloemendaalse woningmarkt beter te laten functioneren. In de eerste paragraaf wordt een aantal voorstellen met betrekking tot de sociale woningmarkt uiteengezet. De tweede paragraaf behandelt mogelijke beleidsuitgangspunten voor de middeldure sector, de derde paragraaf gaat nader in op het dure en exclusieve segment en in de vierde paragraaf wordt het beleid voor bijzondere doelgroepen beschreven. Daarna worden algemene beleidsuitgangspunten en maatregelen beschreven die kunnen worden ingezet voor alle segmenten van de woningmarkt. Tenslotte wordt de kern van het nieuwe woonbeleid kort samengevat. Deze samenvatting geeft aan wat vanuit de gemeente de focus van het woonbeleid zal zijn.

Elke paragraaf kent een standaard opbouw. Eerst wordt het betreffende huur- en koopprijssegment gedefinieerd. Daarna wordt het huidige beleid zoals vastgesteld in het Volkshuisvestingsplan 1999 beschreven. Vervolgens worden kort de belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen in het betreffende woningmarktsegment beschreven. Tenslotte worden de beleidsuitgangspunten beschreven die in deze Woonvisie in ieder geval aandacht moeten krijgen.

De sociale woningmarkt

Onder sociale of goedkope woningen wordt in deze woonvisie verstaan:

• ·

  huurwoningen met een kale huurprijs tot € 652,52 per maand (prijspeil 2011);

• ·

  koopwoningen met een koopsom tot € 180.000,- k.k. of V.O.N.

Huidig beleid

In het Volkshuisvestingsplan 1999 is ten aanzien van het sociale segment het volgende bepaald:

• 1.

  de omvang van de betaalbare kernvoorraad dient minimaal 70 % van de totale voorraad sociale huurwoningen uit te maken;

• 2.

  geen verkoop van sociale huurwoningen;

• 3.

  in elke nieuwbouwlocatie minimaal een derde sociale huurwoningen;

• 4.

  inzet fonds sociale woningbouw voor nieuwbouw, transformatie, grondverwerving en opplussen woningen t.b.v. ouderenhuisvesting;

Daarnaast is de gemeente Bloemendaal gehouden aan de afspraken uit het convenant regionale woonruimteverdeling. In dit convenant zijn de afspraken tussen de gemeenten en corporaties uit de regio Zuid-Kennemerland omtrent woonruimteverdeling vastgelegd. De regels uit het convenant zijn vertaald in de Bloemendaalse huisvestingsverordening. Eventuele nieuwe inzichten uit de woonvisie kunnen inzet van onderhandelingen worden als het convenant en de verordening in 2012 worden herzien.

Belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen

Uit de woningmarktanalyse en ervaringen met het huidige beleid komen de volgende aandachtspunten naar voren:

• 1.

  Bloemendaalse doelgroep is groter dan de voorraad sociale huurwoningen en er wonen bovendien veel huishoudens in sociale huurwoningen die een bovenmodaal inkomen hebben. Hierdoor zijn er in Bloemendaal lange wachtlijsten en moeten veel lage inkomens uitwijken naar buurgemeenten om een sociale huurwoningen te kunnen bewonen.

• 2.

  Omdat er een groot gat zit tussen de sociale huursector en de particuliere sector kunnen veel huurders met een bovenmodaal inkomen niet doorstromen naar een vrije sector huurwoning of koopwoning. Hierdoor is de mutatiegraad laag en is er sprake van gebrekkige doorstroming. Er ontstaan lange wachtlijsten, waardoor jongeren lang moeten wachten op een sociale huurwoning.

• 3.

  Omdat er te weinig huurappartementen zijn die geschikt zijn voor senioren, blijven veel senioren in een eengezinswoning wonen. Hierdoor komen er te weinig eengezinswoningen voor gezinnen beschikbaar. Het gebrek aan seniorenwoningen houdt daarom verjonging van de Bloemendaalse bevolking tegen.

• 4.

  De beleidsregels voor het verlenen van een bijdrage uit de reserve sociale woningbouw zijn onduidelijk gedefinieerd. Dit leidt ertoe dat de gemeente weinig mogelijkheden heeft om een bijdrage te verlenen die passend is bij het tekort op het project.

• 5.

  De ontwikkeling van sociale woningbouw op A-locaties (Park Brederode) leidt tot een hoge onrendabele top, die de corporaties niet zelfstandig kunnen dragen.

Sinds het aantreden van het kabinet Rutte zijn op rijksniveau diverse regels ingevoerd en aangepast, die consequenties voor het speelveld voor de corporaties hebben:

• 1.

  Een belangrijke ontwikkeling is de Europese beschikking ten aanzien van staatssteun aan woningcorporaties. Hierdoor zijn corporaties verplicht om minimaal 90% van de vrijgekomen sociale huurwoningen toe te wijzen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van maximaal € 33.614,-.

• 2.

  Daarnaast is het woningwaarderingsstelsel in 2011 tweemaal herzien. Sinds 1 juli 2011 is het energielabel mede bepalend voor de hoogte van de huurprijs. Daarnaast mogen verhuurders sinds 1 oktober 2011 in tien schaarstegebieden, waarvan de regio Zuid-Kennemerland er één is, zogenaamde schaarstepunten in rekening brengen. Beide maatregelen hebben ervoor gezorgd dat corporaties voor energiezuinige woningen in gewilde woonregio’s een meer marktconforme huur kunnen vragen.

• 3.

  De maatregel dat huishoudens met een belastbaar jaarinkomen vanaf € 43.000,- een extra huurverhoging van maximaal 5 procent kunnen krijgen, treedt op 1 juli 2012 in werking.

Door de eerste maatregel zijn de middeninkomens (huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 48.750,-) voortaan aangewezen op de vrije sectormarkt. Deze groep heeft echter maar zeer beperkte keuzemogelijkheden, omdat zij vaak te weinig verdienen om een koopwoning te kopen die aansluit op hun woonwensen (lees: een eengezinswoning). Er ligt daarom een opgave om in samenspraak met de woningcorporaties en buurgemeenten te zoeken naar maatregelen die de mogelijkheden voor deze categorie huishoudens op de woningmarkt vergroten.

Door de tweede maatregel krijgen corporaties de mogelijkheid om een deel van hun bezit over te hevelen naar het middeldure segment. Door het overhevelen van woningen naar het middeldure segment worden de keuzemogelijkheden van de middeninkomens weer vergroot.

Door de derde maatregel kunnen scheefwoners gestimuleerd worden om door te stromen, waardoor er meer sociale huurwoningen vrijkomen voor lagere inkomensgroepen.

Daarnaast zijn er nog een aantal andere ontwikkelingen die het speelveld van de corporaties beïnvloeden:

• 1.

  De regering wil de ISV en BLS subsidies afschaffen. Indien hier geen nieuwe subsidies voor in de plaats komen, kan sociale woningbouw in de toekomst alleen nog vanuit de reserve sociale woningbouw worden gesubsidieerd.

• 2.

  De regering wil dat huurders het recht krijgen om hun woning tegen een redelijke prijs te kopen. Dit betekent dat het beleid uit het Volkshuisvestingsplan 1999 dat voorschrijft dat er geen sociale huurwoningen mogen worden verkocht, niet langer in stand kan worden gehouden.

• 3.

  De regering wil het voor corporaties mogelijk maken om de huren van huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.000,- jaarlijks met 5 % boven de inflatie te laten stijgen. Hierdoor worden scheefwoners gestimuleerd om door te stromen naar een vrije sector woning. Omdat in Bloemendaal veel sociale huurwoningen worden bewoond door deze groep, kan deze maatregel dus veel invloed hebben op het bevorderen van de doorstroming.

• 4.

  De regering wil dat corporaties voortaan gaan meebetalen aan de financiering van de huurtoeslag. Hierdoor wordt de investeringscapaciteit van corporaties beperkt.

• 5.

  Daarnaast zal in 2012 de nieuwe Huisvestingswet in werking treden. De mogelijkheid om regionale bindingseisen te stellen wordt naar alle waarschijnlijkheid beperkt. Hierdoor is het onzeker of corporaties in de toekomst de 30% vrije ruimte kunnen blijven gebruiken om lokaal maatwerk te bieden.

• 6.

  Ten slotte wordt al geruime tijd gesproken over het scheiden van wonen en zorg. De regering wil wonen en zorg ook van elkaar scheiden. Omdat nog niet bekend is op welke wijze de scheiding van wonen en zorg wordt doorgevoerd, is in de woonvisie geen aandacht besteed aan dit thema. Zodra het rijksbeleid op dit punt is aangepast, moet worden onderzocht welke consequenties dit voor het gemeentelijk woonbeleid heeft en moet indien nodig het beleid hierop worden aangepast.

Beleidsuitgangspunten

De gemeente stelt voor om ten aanzien van de sociale woningmarkt de volgende beleidsuitgangspunten te hanteren:

• 1.

  Meer sociale huurwoningen voor senioren bouwen, zodat senioren vanuit eengezinswoningen kunnen doorstromen naar seniorenwoningen en er meer woningen beschikbaar komen voor gezinnen en jongeren. Het bevorderen van doorstroming via de bouw van seniorenwoningen heeft voorkeur boven uitbreiding van het aantal eengezinswoningen.

• 2.

  Het uitgangspunt dat op elke nieuwbouwlocatie minimaal één derde sociale huurwoningen moet worden gebouwd, dient te worden gehandhaafd, maar het moet mogelijk worden om meer maatwerk te leveren bij het bepalen van het woningbouwprogramma voor een locatie. Ontwikkelende partijen krijgen daarom de mogelijkheid om minder dan één derde van het programma als sociale woningbouw te realiseren, maar daar staat dan tegenover dat er een financiële afdracht dient plaats te vinden in een gemeentelijk reservefonds. Deze aanvullingen op het beleid worden verderop toegelicht.

• 3.

  Er moet regels worden vastgesteld om de hoogte van de bijdrage uit reserve sociale woningbouw te bepalen, zodat er maatwerk kan worden geleverd. Deze regels moeten worden vastgelegd in een verordening. In die regels moet tevens worden vastgelegd welke categorieën ingrepen voor een bijdrage uit de reserve in aanmerking komen en onder welke voorwaarden de gemeente deze bijdrage verleent. Het vaststellen van regels leidt tot meer zekerheid en transparantie voor corporaties.

• 4.

  De gemeente wil dat corporaties de verkoop van sociale huurwoningen aan bewoners mogelijk maken, maar dan via een MGE (maatschappelijk gebonden eigendom) constructie, zodat woningen in de toekomst behouden blijven voor huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal. Maatschappelijk gebonden eigendom betekent dat een corporatie woningen tegen een bepaald percentage van de marktwaarde (vaak 75 %) verkoopt aan mensen met een wat lager inkomen. Daartegenover staat dat de koper zijn huis bij verkoop verplicht moet terugverkopen aan de corporatie en met haar de waardeontwikkeling van de woning (winst of verlies) moet delen. Hierbij geldt hoe meer korting, hoe meer winstdeling. De corporatie kan de woning dan vervolgens weer opnieuw in MGE constructie verkopen. Op die manier blijven de koopwoningen voor de doelgroep behouden.

• 5.

  De gemeente wil niet dat de corporaties sociale huurwoningen vrij op de markt verkopen, omdat veel woningen dan niet meer toegankelijk zijn voor lagere en middeninkomens. Er kan een uitzondering worden gemaakt voor woningen die bij verkoop voor 75 % van de marktwaarde al niet meer toegankelijk zijn voor middeninkomens. In dat geval weegt het belang van het genereren van liquide middelen zwaarder dan het belang van het huisvesten van lagere en middeninkomens.

• 6.

  De gemeente wil dat de corporaties de herziening van het woning waarderingstelsel gebruiken om meer huurwoningen in de vrije sector toe te wijzen voor huishoudens met een inkomen tussen modaal en anderhalf keer modaal (dit wordt in paragraaf 5.2 toegelicht).

• 7.

  De gemeente wil dat de corporaties de door de regering aangekondigde huurverhoging gebruiken om de huren van huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.000,- jaarlijks met 5 % te verhogen, zodat scheefwoners gestimuleerd worden om door te stromen naar een vrije sectorwoning. De huurverhoging dient gecombineerd te worden met het creëren van meer aanbod in de vrije sector, zodat scheefwoners ook daadwerkelijk meer keuze krijgen in het segment dat passend is bij hun inkomen.

• 8.

  De gemeente wil dat corporaties de 30 % vrije bemiddeling blijven gebruiken om de doorstroming te bevorderen (voor zover de huisvestingswet deze mogelijkheid in de toekomst ook blijft bieden), eventueel aangevuld door andere maatregelen. Hierbij kan worden gedacht aan een financiële ondersteuning in de vorm van een verhuiskostenregeling en participatie van toekomstige bewoners in het ontwerpen van nieuwbouwwoningen.

Maatwerk sociale woningbouw

De gemeente wil het mogelijk maken om af te wijken van de verplichting om één derde sociale huurwoningen op nieuwbouwlocaties te bouwen, door het sociale woningbouwprogramma op een alternatieve locatie te bouwen, of door het storten van een financiële bijdrage in een gemeentelijk reservefonds. De grond is op een aantal locaties in de gemeente erg duur, waardoor de onrendabele top bij de ontwikkeling van sociale woningbouw relatief hoog is. De behoefte aan sociale woningbouw verschilt per dorpskern. Daarnaast is het bij kleine projecten onwenselijk om op blok-niveau sociale huur en dure koop te mengen. Corporaties hebben geen belang bij een versnipperd bezit en de belevingswereld van sociale huurders en kopers in het dure segment verschilt vaak sterk, waardoor de kans op woongerelateerde conflicten sterk toeneemt. De gemeente streeft daarom naar meer maatwerk bij het vaststellen van een woningbouwprogramma voor nieuwbouwlocaties. Het moet mogelijk worden om op de ene locatie geen sociale woningbouw te bouwen, maar op een andere locatie juist wat meer sociale woningbouw te bouwen.

Maatwerkbeleid zorgt echter voor financiële ongelijkheid tussen projecten. Op de bouw van vrije sectorwoningen kan winst worden gemaakt, terwijl ontwikkelende partijen bij de bouw van sociale huurwoningen vaak te maken hebben met een onrendabele top. De ontwikkelende partij die geen of minder dan 33 % sociale woningbouw bouwt, maakt meer winst. De ontwikkelende partij die meer dan 33 % sociale woningbouw bouwt, maakt minder winst of zelfs verlies. Er dient dus financiële vereffening plaats te vinden tussen locaties met weinig of geen sociale woningbouw en veel sociale woningbouw. Hiermee wordt oneerlijke concurrentie voorkomen en kan de ontwikkeling van locaties met sociale woningbouw financieel haalbaar worden gemaakt.

Via het maatwerkbeleid wordt een extra keuzecomponent toegevoegd bij het bepalen van het woningbouwprogramma toegevoegd. De ontwikkelende partij kan bij het bepalen van het woningbouwprogramma kiezen wat financieel en beheertechnisch interessanter is: het bouwen van sociale woningen op de ontwikkellocatie, het bouwen van sociale woningen op een alternatieve locatie of een afdracht in een gemeentelijk fonds. Bij dure gronden zal de ontwikkelende partij eerder kiezen voor een alternatieve locatie of afdracht, op minder dure locaties zal hij eerder kiezen voor de bouw van sociale woningbouw. Bij kleine projecten zal het voor de ontwikkelende partij uit het oogpunt van beheer vaak interessanter zijn om de sociale woningbouwplicht af te kopen. Omdat de gemeente via het reservefonds financieel kan bijdragen aan de bouw van sociale woningen, kan het voor een ontwikkelende partij echter ook financieel interessant zijn om meer dan één derde sociale woningbouw te bouwen.

Vereveningsfonds sociale woningbouw

Wanneer een ontwikkelende partij ervoor kiest om minder dan één derde sociale woningbouw te ontwikkelen, dient deze bijdrage in de reserve sociale woningbouw te worden gestort. Vanuit dit fonds wordt nu immers ook al de bouw van sociale huurwoningen gefinancierd. Naast de voeding vanuit de verkoop van het gemeentelijk woningbezit, zal het fonds in de toekomst dus ook door ontwikkelende partijen worden gevoed, die de verplichting om een derde sociale woningbouw te bouwen afkopen. Vanwege de verbrede financieringsmogelijkheden stelt het college daarom voor om de naam van de reserve te wijzigen in ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’.

De gemeente heeft nog niet bepaald hoe hoog de afkoopsom per sociale huurwoning wordt. In de consultatieronde heeft marktpartijen geconsulteerd over de vraag hoe de afkoop tot stand moet komen. De gemeente is voornemens om in samenspraak met corporaties vast te leggen welke verdeelsleutel wordt toegepast voor het verlenen van een bijdrage voor sociale woningbouw en hoe hoog de afkoopsom voor niet te bouwen sociale huurwoningen moet zijn. Deze verdeelsleutel en afkoopsom worden vervolgens in een nieuwe verordening voor het vereveningsfonds vastgelegd.

Consequenties maatwerkbeleid en vereveningsfonds

Wanneer de gemeente ervoor kiest om bij de ontwikkeling van sociale woningbouw voortaan maatwerk te hanteren, dienen de volgende consequenties in acht te worden genomen:

• 1.

  Er moet een verordening worden vastgesteld waarin regels ten aanzien van de voeding van en bijdragen vanuit het reservefonds worden vastgelegd. Het is nog niet duidelijk hoeveel ambtelijke capaciteit nodig is om het fonds te beheren en de verordening uit te voeren. Dit hangt onder meer samen met hoe vaak ontwikkelende partijen de sociale woningbouwplicht gaan afkopen en hoe vaak corporaties een beroep op dit fonds gaan doen.

• 2.

  Ontwikkelaars hebben de gemeente in het ronde tafelgesprek gewaarschuwd voor het risico dat alle ontwikkelende partijen hun sociale woningbouwverplichting voortaan gaan afkopen. Hierdoor wordt het vereveningsfonds wel gevuld, maar als de corporaties geen mogelijkheid hebben om sociale huurwoningen te bouwen, wordt het tekort aan sociale huurwoningen niet verminderd, terwijl het tekort aan sociale huurwoningen juist één van de redenen is om de verplichte categorisering op te leggen. De gemeente kan dit voorkomen door de gelden uit het fonds in te zetten voor de bouw van sociale huurwoningen op haar eigen bouwlocaties (Haringbuys en Park Tetrode). Daarnaast kan de gemeente met de corporaties afspreken welke locaties zij zullen gaan ontwikkelen. Tenslotte kan worden overwogen om afspraken met buurgemeenten te maken over de bouw van extra sociale huurwoningen in een buurgemeente. De gemeente Bloemendaal zou daar dan vanuit het fonds een financiële bijdrage aan kunnen leveren.

Het middeldure segment

Onder middeldure woningen wordt in deze woonvisie verstaan:

• ·

  huurwoningen met een kale huurprijs tussen € 652,52 (prijspeil 2011) en € 900,- per maand;

• ·

  koopwoningen met een koopsom tussen € 180.000,- en € 350.000,- k.k. of V.O.N.

De bovengrens van middeldure huurwoningen is op € 900,- per maand gelegd, omdat dit het segment is waarbinnen de gemeente met de corporaties afspraken wil maken over gereguleerde toewijzing aan huishoudens met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal.

Huidig beleid

In het Volkshuisvestingsplan 1999 is over het middeldure segment het volgende bepaald:

• 1.

  de verdeling tussen het middeldure en dure segment wordt per nieuwbouwlocatie nader bezien;

• 2.

  binnen het segment middelduur wordt ingezet op drie-/vierkamer appartementen voor jongere een- en tweepersoonshuishoudens, senioren en herstarters en eengezinswoningen voor jonge gezinnen.

In de Huisvestingsverordening zijn de bepalingen ten aanzien van woningonttrekking relevant voor het middeldure segment. In beginsel wordt geen medewerking verleend aan het samenvoegen van middeldure koopwoningen, omdat het aanbod in dit segment hierdoor verder onder druk komt te staan.

Belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen

Uit de woningmarktanalyse en ervaringen met het huidige beleid komen de volgende aandachtspunten naar voren:

• 1.

  Het aanbod aan woningen in het middeldure segment is zowel in de huur- als de koopsector beperkt, vooral eengezinswoningen zijn in dit segment schaars. De jonge, vaak hoogopgeleide gezinnen die een woning in dit segment zoeken, wijken daarom vaak uit naar buurgemeenten, zoals Haarlem en Haarlemmermeer.

• 2.

  Omdat er te weinig woningen zijn die voldoen aan de wensen van senioren, blijven senioren in eengezinswoningen wonen, waardoor er minder eengezinswoningen vrij komen voor gezinnen. Aangenomen mag worden dat het beperkte aanbod aan eengezinswoningen in het middensegment leidt tot een opwaartse prijsdruk.

• 3.

  In de structuurvisie is geconstateerd dat de gebrekkige doorstroming bijdraagt aan de krimp en vergrijzing van Bloemendaal. Dit kan een negatieve invloed hebben op het voorzieningenniveau van de kernen. Vanuit de structuurvisie geredeneerd is het dus wenselijk om meer woningaanbod te creëren voor jonge gezinnen.

• 4.

  Omdat er een groot gat zit tussen de sociale huursector en de particuliere sector kunnen veel huurders met een bovenmodaal inkomen niet doorstromen naar een vrije sector huurwoning of koopwoning. Het creëren van meer aanbod in het middeldure segment draagt bij aan de doorstroming vanuit de sociale huursector, waardoor er meer sociale huurwoningen beschikbaar komen voor de doelgroep.

Sinds 1 januari 2011 wordt 90 % van de huurwoningen onder de huursubsidiegrens toegewezen aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 33.614,-. De corporaties en gemeenten hebben de EU-regels over staatsteun aan corporaties verwerkt in het convenant woonruimteverdeling. Daarbij is echter bepaald dat huishoudens met belastbaar jaarinkomen tussen de € 33.614,- en € 40.000,- nog wel in aanmerking kunnen komen een sociale huurwoning. De 10 % overige sociale huurwoningen zal namelijk aan deze groep worden toegewezen.

Door de bovengenoemde regeling dreigen huishoudens met een inkomen tot anderhalf keer modaal (€ 48.750,-) echter de aansluiting met de woningmarkt in de regio Zuid-Kennemerland te verliezen. Voor deze inkomensgroep is het aanbod op de koopmarkt zeer beperkt, een eengezinswoning in de koopsector is zo goed als onbereikbaar. Op de vrije sector huurmarkt worden bijna geen huurwoningen met een huur tot € 900,- aangeboden.

De herzieningen van het woning waarderingstelsel geven corporaties echter de mogelijkheid om een deel van hun bezit over te hevelen naar de vrije sector. Deze maatregel biedt de mogelijkheid om een deel het corporatiebezit te bestemmen voor de groep middeninkomens. Gemeente en corporaties zijn daarom voornemens vrije sector woningen tot circa € 900,- per maand bij voorkeur toe te wijzen huishoudens tot anderhalf keer modaal die niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Omdat de schaarste in het middensegment zich in Bloemendaal sterker laat voelen dan in de andere regiogemeenten en er bovendien meer wordt scheefgewoond, zal het creëren van een aanbod voor het middensegment een centrale rol krijgen in deze woonvisie.

Beleidsuitgangspunten

De gemeente stelt voor om ten aanzien van het middeldure segment de volgende beleidsuitgangspunten te hanteren:

• 1.

  De gemeente wil dat de corporaties de herziening van het woningwaarderingsstelsel gebruiken om een deel van hun bestaande bezit over te hevelen naar het prijssegment van € 650,- tot € 900,-. Hierdoor wordt aanbod gecreëerd voor huishoudens die als gevolg van de EU regels omtrent staatsteun geen toegang meer hebben tot de sociale huurmarkt en kan doorstroming van middeninkomens vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd. In de prestatieafspraken worden onderbouwd welk percentage van het bezit zou kunnen worden overgeheveld naar de vrije sector. Daarvoor moet onder meer worden onderzocht hoe groot de groep huishoudens met inkomens tot anderhalf keer modaal is.

• 2.

  De gemeente wil de bouw en/of verkoop van middeldure woningen in maatschappelijk gebonden eigendom (MGE) bevorderen. Hierdoor komen er meer woningen binnen het bereik van jonge, vaak hoog opgeleide middenklasse gezinnen die van buiten instromen in Bloemendaal en wordt een aantrekkelijk alternatief geboden voor Bloemendaalse middeninkomens die vanuit een sociale huurwoning doorstromen. Omdat de woningen in MGE constructie worden verkocht, blijven deze in de toekomst beschikbaar voor het middensegment wanneer bewoners weer doorstromen (zie ook uitleg MGE constructie op pagina 37).

• 3.

  Met het creëren van meer seniorenhuisvesting in het middeldure segment, wil de gemeente doorstroming vanuit middeldure eengezinswoningen bevorderen. Hierdoor komen in de bestaande voorraad meer gezinswoningen beschikbaar voor gezinnen met kinderen.

Het dure en exclusieve segment

Onder dure woningen wordt in deze woonvisie verstaan:

• ·

  huurwoningen met een huurprijs vanaf € 900,- per maand;

• ·

  koopwoningen met een koopsom tussen € 350.000,- en € 700.000,- k.k. of V.O.N.

Onder exclusieve woningen wordt in deze woonvisie verstaan:

·koopwoningen met een koopsom vanaf € 700.000,- k.k. of V.O.N.

Bij huurwoningen is geen onderscheid gemaakt tussen het dure en exclusieve segment. Uit het woonwensen onderzoek blijkt dat de vraag naar vrije sector huurwoningen zich in Bloemendaal concentreert op het segment tot circa € 1.000,- per maand. Dure huur is dus een nichemarkt, waardoor het vanuit beleidsoogpunt niet zinvol is om hier nog een extra knip in te maken.

Huidig beleid

In het volkshuisvestingsplan 1999 is over het dure/ exclusieve segment het volgende bepaald:

• 1.

  de verdeling tussen het middeldure en dure segment wordt per nieuwbouwlocatie nader bezien;

• 2.

  binnen het dure segment wordt ingezet op vier-/vijfkamer appartementen voor senioren en eengezinswoningen in het luxe segment voor doorstromers.

De bepalingen ten aanzien van woningonttrekking zijn ook relevant voor het exclusieve segment. Daarnaast kent Bloemendaal een planologisch splitsingsbeleid voor grote vrijstaande villa’s. Wanneer de inhoud van een vrijstaande woning tenminste 1.400 m3 is, kan het college vrijstelling verlenen om de woning te splitsen in twee halfvrijstaande woningen met een inhoud van tenminste 500 m3. Het is niet mogelijk om villa’s op te delen in appartementen.

Belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen

Het grootste deel van de Bloemendaalse koopmarkt bestaat uit woningen in het dure en exclusieve segment. Met haar grote voorraad dure en exclusieve woningen onderscheid de Bloemendaalse woningmarkt zich duidelijk andere gemeenten. In dit segment vervult Bloemendaal een (boven)regionale functie als woonmilieu voor de captains of industry.

De vraag in het dure en exclusieve segment komt vooral van meer vermogende huishoudens die doorstromen. Volkshuisvestelijk gezien is er in dit segment geen sprake van knelpunten. Het betreft meestal huishoudens die al in een (ruime) koopwoning bezitten, maar graag willen doorstromen naar een meer exclusieve woning en woonmilieu.

Voor het functioneren van de Bloemendaalse woningmarkt als geheel liggen er wel kansen in het dure en exclusieve segment. Doorstroming kan in dit segment worden bevorderd wanneer meer senioren vanuit hun eengezinswoning verhuizen naar een seniorenwoning. Hierdoor kunnen meer huishoudens vanuit het middeldure segment doorstromen naar het dure en exclusieve segment, en komen meer eengezinswoningen vrij voor middenklasse gezinnen. Hierdoor wordt bijgedragen aan de beleidsdoelstellingen voor het middeldure segment.

Uit het woningmarkt onderzoek blijkt dat de meeste vraag in het dure segment van Haarlemse huishoudens komt die doorstromen op de woningmarkt. Er is ongeveer evenveel vraag vanuit Bloemendaalse als Amsterdamse huishoudens in dit segment. In het exclusieve segment komt de meeste vraag vanuit Bloemendaalse huishoudens die doorstromen.

Het aanbod in het dure en exclusieve segment bestaat vooral eengezinswoningen. Tussen 2003 en 2009 werd slechts 5 % van het totaal aantal verkochte appartementen verkocht voor meer dan € 500.000,- k.k., slechts 2,5 % werd verkocht voor meer dan € 600.000,- k.k..

Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat de verhuisgeneigdheid onder 65 plussers relatief laag is en veel senioren in een eengezinswoning blijven wonen. Veel huishoudens uit deze leeftijdscategorie bewonen een villa in het exclusieve segment. Het gebrek aan aanbod van voor senioren geschikte appartementen in het exclusieve segment zou een oorzaak kunnen zijn van de gebrekkige doorstroming onder 65 plussers in het koopsegment. Uit de consultatie van marktpartijen moet blijken of er marktruimte is voor exclusieve appartementen voor deze groep.

Vanuit de Metropoolregio Amsterdam wordt de aanwezigheid van een aantal zeer exclusieve villawijken als belangrijke meerwaarde voor de regionale woningmarkt gezien. De metropoolregio wil graag een kwalitatieve bouwopgave voor de villagebieden om de exclusiviteit van deze woonmilieus ook in de toekomst te waarborgen. Het behoud van het exclusieve woonklimaat van villadorpen ook één van de uitgangspunten in de Structuurvisie Randstad 2040.

Vanuit de structuurvisie Bloemendaal wordt ingezet op het behoud van ruime en groene villapercelen. Het toevoegen van nieuwe bebouwing wordt in beginsel als ongewenst beschouwd. Grootschalige nieuwbouw zal niet plaatsvinden in het villagebied, maar op perceelsniveau kan wel bebouwing worden vervangen. De deelnemers aan de ronde tafelgesprekken vinden dat villa’s ook in appartementen moeten kunnen worden gesplitst of dat villa’s vervangen moeten kunnen worden door kleinschalige appartementencomplexen, teneinde aan de vraag naar seniorenwoningen tegemoet te kunnen komen. Er is ook veel vraag naar exclusieve woningen met een zorgcomponent voor senioren van 75 jaar en ouder. De reeds bestaande kleinschalige luxe zorgcomplexen hebben lange wachtlijsten. Door het toevoeging van luxe appartementen, eventueel met een zorgcomponent, kan de doorstroming vanuit villa’s wordt bevorderd en kan er een carrousel van verhuisbewegingen op gang worden gebracht.

Beleidsuitgangspunten

De gemeente stelt voor om ten aanzien van het dure en exclusieve segment de volgende beleidsuitgangspunten te hanteren:

• 1.

  De gemeente zal binnen de ruimtelijke beleidskaders initiatieven voor (kleinschalige) seniorencomplexen in het dure en exclusieve segment, eventueel met een zorgcomponent, zo veel mogelijk faciliteren, teneinde de doorstroming in het dure en exclusieve segment te bevorderen.

• 2.

  Het moet mogelijk worden om op basis van volkshuisvestelijke afwegingen grote vrijstaande villa’s te splitsen in appartementen. De voorwaarden waaronder dit mogelijk kan worden gemaakt, worden nader onderzocht in het kader van de nog op te stellen nota landgoederenzone.

Bijzondere doelgroepen

Bijzondere doelgroepen kunnen worden opgedeeld in drie subgroepen:

• 1.

  zorgbehoevende senioren, dat wil zeggen bewoners van verpleeg- en verzorgingstehuizen, bewoners van aanleunwoningen en senioren die afhankelijk zijn van thuiszorg;

• 2.

  mensen met een lichamelijke of verstandelijke beperking of een psychische stoornis; deze mensen verblijven vaak in een instelling, maar in een deel van de gevallen is behandeling gericht op terugkeer naar een zelfstandig bestaan;

• 3.

  statushouders (asielzoekers met een verblijfsvergunning).

Huidig beleid

Ten aanzien van bijzondere doelgroepen is in het volkshuisvestingsplan het volgende opgenomen:

• 1.

  bij de woonruimteverdeling worden voor ouderen geschikte woningen gelabeld;

• 2.

  in regionaal verband een herverdeling bepleiten van de toegewezen taak voor de huisvesting van statushouders.

• 3.

  bij nieuwbouwlocaties rekening houden met woonzorg complexen;

• 4.

  voorrang aan ouderenhuisvesting op locaties die gunstig liggen t.o.v. voorzieningen;

• 5.

  levensloopbestendig bouwen is een voorwaarde bij sociale huur en een aanbeveling bij vrije sectorwoningen;

• 6.

  corporaties maken woningen bij renovaties tevens geschikt voor bewoning door ouderen.

Het beleid ten aanzien van de huisvesting van zorgbehoevende senioren is tevens vastgelegd in het ouderenbeleid Bloemendaal 2005-2010. Hierin wordt onder meer geconstateerd dat er in Bloemendaal onvoldoende voor ouderen geschikte woningen zijn en wordt geadviseerd om op nieuwbouwlocaties zowel mogelijk nultreden woningen te bouwen.

Een uitvloeisel van het ouderenbeleid is het WonenPlus programma. WonenPlus houdt in dat vanuit een centrale locatie voor inwoners van Bloemendaal wordt bemiddeld voor lokaal georganiseerde, niet-geïndiceerde gemaksdiensten aan huis. WonenPlus Bloemendaal  bestaat sinds 2000 en inmiddels hebben bijna 1.000 inwoners van Bloemendaal zich geabonneerd op WonenPlus.

Huisvesting van mensen met een beperking of geestelijke stoornis die vanuit een instelling terugkeren in de maatschappij is geregeld in het regionaal urgentiebeleid en in de contingentafspraken van de gemeenten in Zuid-Kennemerland. Vanwege de hoge druk op de woningmarkt is de urgentieregeling van Zuid-Kennemerland streng. Voor bewoners met een lichamelijke beperking die aangewezen zijn op een aangepaste woning wordt direct bemiddeld.

Voor de huisvesting van statushouders geldt dat gemeenten een taakstelling krijgen opgelegd en dat de corporaties zorgen voor de huisvesting van statushouders binnen de betreffende gemeente. Deze verplichte taakstelling is geregeld in de huisvestingswet. Over de huisvesting van statushouders zijn geen regionale afspraken gemaakt.

Belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen

In de gemeente Bloemendaal zal als gevolg van de vergrijzing de komende jaren een toenemende behoefte aan seniorenwoningen en moderne mengvormen tussen wonen en zorg ontstaan. De verwachting is dat de toekomstige generatie senioren (huidige 55 plussers) hogere eisen stelt aan de kwaliteit van wonen en zorg. Enerzijds zal vanuit zorginstellingen en ontwikkelende partijen worden ingespeeld op deze behoefte. Anderzijds is de verwachting dat senioren in de toekomst vaker in eigen beheer een woonzorg voorziening zullen ontwikkelen. Ook zullen ouderen steeds langer zelfstandig blijven wonen. Als senioren doorstromen, geeft een deel van hen er bovendien voorkeur aan om in een complex te wonen waar ook starters en/of gezinnen wonen. Er ligt voor de gemeente en de corporaties een opgave om te bevorderen dat er voldoende mogelijkheden zijn om nieuwe vormen van wonen en zorg te ontwikkelen en dergelijke initiatieven te ondersteunen.

Er is sprake van een mismatch in het aanbod van huurwoningen en de te huisvesten statushouders. Veel statushouders zijn alleenstaand, terwijl in Bloemendaal 85 % van de sociale huurwoningen eengezinswoningen zijn. Hierdoor is het lastig om voldoende passende huisvesting (lees kleine appartementen) voor de te huisvesten statushouders beschikbaar te krijgen.

Beleidsuitgangspunten

De gemeente stelt voor om voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen de volgende beleidsuitgangspunten te hanteren.

• 1.

  Bevorderen van nieuwe vormen van wonen en zorg voor senioren en faciliteren van initiatieven om dergelijke voorzieningen te realiseren.

• 2.

  Bevorderen van kleinschalige woonvoorzieningen (met begeleiding op maat) om overgang van een opvanginstelling naar zelfstandig wonen mogelijk te maken en faciliteren van initiatieven om dergelijke voorzieningen te realiseren. Omdat de huisvesting van bijzondere doelgroepen in regionaal verband is georganiseerd, streeft de gemeente ernaar hierover afspraken maken met de regiogemeenten en corporaties.

• 3.

  Aanvullend op de eerste twee beleidsuitgangspunten wil de gemeente het aanbod van WonenPlus (praktische dienstverlening op maat aan huis) uitbreiden van ouderen naar meerdere groepen ‘sociaal kwetsbaren’ om zelfstandig wonen voor deze groepen te bevorderen.

• 4.

  De huisvesting van statushouders wil Bloemendaal regionaal verband organiseren, zodat gemeenten die meer sociale huurappartementen hebben vooral alleenstaande statushouders huisvesten en gemeenten die meer eengezinswoningen hebben vooral statushouders met gezinnen huisvesten.

Overige beleidsuitgangspunten

Huidig beleid

In het Volkshuisvestingsplan 1999 zijn de volgende uitgangspunten opgenomen:

• 1.

  jongerenhuisvesting: verouderde te kleine bejaardenwoningen aanpassen voor en toewijzen aan jongeren;

• 2.

  groepswonen: bij nieuwbouwlocaties rekening houden met groepswonen; gemeente vervult een ondersteunende en bemiddelende rol m.b.t. woongroepinitiatieven; bij projecten in de huursector worden corporaties uitgenodigd een rol te vervullen;

• 3.

  bevorderen woonfunctie voor vrijkomende niet woongebouwen;

• 4.

  bevorderen duurzaam bouwen.

Bloemendaal verstrekt via het Stimuleringsfonds Nederlandse volkshuisvesting (SVn) startersleningen voor woningen tot € 265.000,-. De interesse van Bloemendaalse starters in dit instrument blijkt echter beperkt. Sinds de invoering van de starterslening in 2008 hebben slechts enkele koopstarters een starterslening aangevraagd. Wellicht komt dit omdat er vanuit de gemeente weinig publiciteit aan de starterslening wordt gegeven. Medio 2010 is het Rijk gestopt met het verstrekken van de helft van de starterslening, omdat de reservering voor deze subsidie op is. Hierdoor is het onduidelijk of de starterslening in de toekomst kan blijven voortbestaan en zo ja, in welke vorm.

Belangrijkste kenmerken en ontwikkelingen

Starters vormen een doelgroep die op dit moment moeilijk aan een woning kunnen komen. Banken stellen tegenwoordig strenge eisen aan de financiering en starters hebben meestal geen eigen vermogen of overwaarde waarmee zij een woning kunnen financieren. Door de hoge koopprijzen in Zuid-Kennemerland kan een toenemend aantal starters geen woning meer kopen. Veel starters kunnen niet terecht in de sociale huursector, omdat ze over te weinig wachttijd beschikken. Tegen de tijd dat ze wel voldoende wachttijd hebben opgebouwd, zullen met name veel hoogopgeleide starters te veel verdienen om in aanmerking te kunnen komen voor een sociale huurwoning.

Een belangrijke trend van de afgelopen tien jaar is het bouwen in (collectief) particulier opdrachtgeverschap. In de nota Mensen Wensen Wonen (2000) is het vergroten van zeggenschap over woning en woonomgeving al als een van de kernopgaven voor het wonen benoemd. Het bevorderen van particulier opdrachtgeverschap is sinds 2005 rijksbeleid en past in de trend dat burgers steeds meer zeggenschap over woning en woonomgeving wensen en krijgen. Ook de huidige regering wil het bouwen in particulier opdrachtgeverschap graag bevorderen.

Bouwen in particulier opdrachtgeverschap past binnen de Bloemendaalse bouwtraditie. In de Bloemendaalse villawijken zijn bijna alle woningen in particulier opdrachtgeverschap gebouwd. Deze bouwtraditie heeft voor een belangrijk deel de ruimtelijke kwaliteit van Bloemendaal bepaald. Uit het woonwensenonderzoek blijkt dat onder inwoners van Bloemendaal veel belangstelling is voor het bouwen in particulier opdrachtgeverschap.

Particulier opdrachtgeverschap kan op traditionele wijze worden ingevuld, d.w.z. door de uitgifte van vrije kavels en via collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO), waarbij een groep mensen gezamenlijk in eigen beheer een woningbouwproject ontwikkelt. Waar de bouw van vrije kavels traditioneel is voorbehouden aan hogere inkomens (de gouden randjes), biedt CPO middeninkomens ook de mogelijkheid om eigenbouw te realiseren. Hier ligt dus een kans om het middensegment in Bloemendaal een impuls te geven.

In Bloemendaal worden zowel door de gemeente als door projectontwikkelaars en particulieren kavels uitgegeven voor particulier opdrachtgeverschap. In Park Brederode verkoopt de projectontwikkelaar tientallen kavels voor vrijstaande woningen en twee kavels voor collectieven. Langs de Bekslaan in Vogelenzang worden door twee particulieren in totaal zes vrije kavels aangeboden voor particulier opdrachtgeverschap. Het feit dat de meeste bouwgrond in Bloemendaal in handen is van projectontwikkelaars en particulieren, vormt dus geen belemmering om kavels voor particulier opdrachtgeverschap te creëren.

In de meeste bestemmingsplannen is een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om vrijkomende niet woongebouwen te herbestemmen ten behoeve van het wonen. Dit beleid zal ook bij de actualisering van de bestemmingsplannen worden gecontinueerd.

Ten slotte heeft het college duurzaamheid in het collegeprogramma als één van de vier speerpunten gedefinieerd. Het college wil onder meer dat in nieuwbouwprojecten en in de bestaande voorraad maatregelen worden genomen om de duurzaamheid van gebouwen te vergroten. Het bevorderen van duurzaamheid in nieuwbouw is relatief eenvoudig, omdat vanuit het Bouwbesluit al strenge eisen aan de energieprestatie van gebouwen worden gesteld. Het overgrote deel van de woningvoorraad bestaat echter uit vooroorlogse woningen die een lage energieprestatie hebben.

Vanuit het duurzaam bouwen beleid is de ambitie geformuleerd dat bij nieuwbouw minimaal een GPR-score van 7 voor energieprestatie moet worden gehaald. De gemeente kan dit echter niet afdwingen, omdat bij het verlenen van een vergunning de energieprestatie alleen mag worden getoetst aan de eisen uit het bouwbesluit.

Duurzaamheid is echter meer dan alleen het thema energieprestatie. Duurzaamheid is ook gezondheid, gebruikerskwaliteit, toekomstwaarde. Deze thema’s worden niet in het bouwbesluit gereguleerd en een verscherping van EPC heeft dan ook geen betrekking op duurzaamheid in brede zin. De gemeente streeft bij nieuwbouw naar een GPR-score van gemiddeld minimaal een 7 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde (zie ook pagina 18).

Beleidsuitgangspunten

De gemeente stelt voor om los van de verschillende segmenten van de woningmarkt de volgende algemene beleidsuitgangspunten te hanteren:

• 1.

  De gemeente Bloemendaal wil aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap tegemoetkomen door eigen bouwgrond bij voorkeur aan particulieren of collectieven te verkopen. Particulieren en collectieven kopen grond rechtstreeks van de gemeente of met tussenkomst van een marktpartij. De gekozen vorm hangt mede af van de risico’s die de gemeente daarbij loopt en de belasting die dit oplevert voor het ambtelijk apparaat (deze consequenties worden verderop toegelicht). De gemeente Bloemendaal kan provinciale subsidies voor eigenbouw inzetten om particulier opdrachtgeverschap te stimuleren.

• 2.

  De gemeente Bloemendaal beschikt over een subsidieregeling voor het toepassen van energiebesparende maatregelen voor bestaande woningen. De gemeente zal deze regeling vooralsnog handhaven, maar onderzoekt of de subsidieregeling in de toekomst kan worden vervangen door de duurzaamheidslening via het SVn (deze constructie is vergelijkbaar met de starterslening). De gemeente wil met de corporaties afspraken maken over het verbeteren van de energieprestatie van bestaande woningen bij mutaties.

• 3.

  De gemeente wil stimuleren dat bij nieuwbouwwoningen minimaal een GPR-score van 7 voor energieprestatie moet worden gehaald en gemiddeld minimaal een 7 voor de thema’s milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. De gemeente kan dit echter niet afdwingen, omdat bij het verlenen van een vergunning de energieprestatie alleen mag worden getoetst aan de eisen uit het bouwbesluit. De gemeente zal daarom inzetten op bewustwording van de voordelen van een hoge energieprestatie, door ontwikkelende partijen te vragen om de GPR in te vullen bij elk nieuwbouwproject.

• 4.

  De gemeente wil in samenspraak met de regiogemeenten onderzoeken of het instrument SVn starterslening kan worden gehandhaafd, al dan niet in aangepaste vorm. Ook moet worden onderzocht of de maximale koopprijsgrens gelijk kan worden getrokken met omliggende gemeenten. Betere voorlichting moet leiden tot meer bekendheid van starterslening.

• 5.

  Het beleid om de woonfunctie voor vrijkomende niet-woongebouwen te bevorderen zal de gemeente continueren. In een aantal bestemmingsplannen heeft de gemeente een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor bedrijven in woongebieden en voormalige boerderijen die geen agrarische functie meer hebben. Met deze wijzigingsbevoegdheid kunnen deze gebouwen worden omgezet naar woningen. Bij de actualisering van bestemmingsplannen zullen deze wijzigingsbevoegdheden gehandhaafd blijven c.q. geïmplementeerd worden.

Consequenties stimuleren particulier opdrachtgeverschap

Wanneer de gemeente kiest voor het bevorderen van gronduitgifte aan particulieren heeft dat in ieder geval op de volgende terreinen consequenties:

• 1.

  De gemeente loopt een financieel risico bij het ontwikkelen van bouwrijpe gronden en het verkopen van kavels. De gemeente moet per project goed afwegen of deze risico’s opwegen tegen de voordelen van de uitgifte van particuliere bouwkavels. Een minder risicovol alternatief is om gronden aan een projectontwikkelaar te verkopen en privaatrechtelijke afspraken te maken over de uitgifte van bouwkavels. Hierbij worden de beleidsdoelen gediend zonder dat de gemeente het ontwikkel- en verkooprisico op zich neemt.

• 2.

  De gemeentelijke organisatie dient te worden afgestemd op het bouwen in particulier opdrachtgeverschap. Nieuwe rollen die de gemeente op zich neemt zijn onder andere die van projectontwikkelaar en die van makelaar. Het ambtelijk apparaat dient hierop te worden toegerust, hetzij door inhuur van externe kennis ofwel het creëren van formatieruimte. Ook de informatievoorziening naar aspirant bouwers dient te worden afgestemd op het bouwen in particulier opdrachtgeverschap.

• 3.

  Het bestemmingsplan dient te worden afgestemd op particulier opdrachtgeverschap. Bouwkavels dienen enigszins flexibel te worden bestemd, omdat er nog geen woningontwerp is. Wanneer bouwkavels strak worden bestemd, loopt de gemeente het risico dat kavels niet verkocht worden, omdat de aspirant koper zijn woonwensen niet binnen het bouwvlak kan realiseren. Flexibel bestemmen betekent echter ook minder rechtszekerheid en wijkt af van de wijze waarop bouwvlakken normaal gesproken in Bloemendaal worden bestemd.

• 4.

  In het beeldkwaliteitsbeeld dient juist weer een goed evenwicht tussen de individuele ontwerpvrijheid en een samenhangend straatbeeld te worden gevonden. Voorkomen moet worden dat particulier opdrachtgeverschap tot een rommelig straatbeeld leidt met bouwstijlen die niet goed samen gaan.

Kernpunten woonvisie samengevat

In deze paragraaf worden de kernpunten van het woonbeleid kort samengevat. In deze woonvisie is geconstateerd dat er met name in het sociale en middensegment knelpunten bestaan. Deze knelpunten bevorderen de vergrijzing en bevolkingskrimp in de gemeente Bloemendaal. Omdat veel senioren in een eengezinswoning blijven wonen, komen er zowel in het sociale als middeldure segment te weinig eengezinswoningen vrij voor gezinnen met kinderen. Ook is de afstand tussen de sociale huurmarkt en de vrije sectormarkt te groot, waardoor middeninkomens in sociale huurwoningen blijven wonen. Door de nieuwe toewijzingsregels voor sociale woningbouw dreigt een deel van de huishoudens de aansluiting te verliezen op de regionale woningmarkt.

De maatregelen die in deze woonvisie worden voorgesteld zijn daarom voor een groot deel gericht op het bevorderen van de doorstroming en het vergroten van het aanbod in het middeldure segment. Daarnaast wil de gemeente particulier opdrachtgeverschap en een duurzame woningvoorraad stimuleren en wil de gemeente meer ruimte bieden voor maatwerk bij het bepalen van het aandeel sociale woningbouw in woningbouwlocaties. De volgende kernpunten moeten bijdragen aan een zo goed mogelijk functionerende Bloemendaalse woningmarkt:

• 1.

  Het handhaven van het uitgangspunt dat op elke nieuwbouwlocatie één derde van het woningprogramma als sociale huurwoningen wordt gebouwd. Ontwikkelende partijen krijgen echter de mogelijkheid om minder dan één derde sociale woningbouw te realiseren, maar dan dienen die sociale huurwoningen op een alternatieve locatie te realiseren, of een financiële bijdrage te storten in de reserve sociale woningbouw, die zal worden omgevormd tot het vereveningsfonds sociale woningbouw. De hoogte van afkoopsom worden in de nog op te stellen verordening ‘vereveningsfonds sociale woningbouw’ vastgelegd. Hierin wordt ook een verdeelsleutel voor het bepalen van de hoogte van de bijdrage voor de bouw van sociale woningbouw vastgelegd.

• 2.

  Het bevorderen van de bouw van appartementen die voldoen aan de wensen van senioren in alle segmenten (sociaal, middelduur en duur/ exclusief) van de woningmarkt. In het dure en exclusieve segment liggen hierbij ook kansen voor kleinschalige seniorencomplexen met een zorgcomponent. Hiermee wil de gemeente de doorstroming vergroten, waardoor zowel in de sociale sector als in de vrije sector meer woningen beschikbaar komen voor gezinnen en jongeren. Ook wil de gemeente ook de ontwikkeling van nieuwe vormen van wonen en zorg bevorderen, zowel voor zorgbehoevende senioren en gehandicapten als mensen met een psychische stoornis.

• 3.

  De gemeente wil dat de corporaties de door de regering aangekondigde mogelijkheid tot inkomensafhankelijke huurverhoging gebruiken om de huur van huishoudens met een belastbaar jaarinkomen van meer dan € 43.000,- jaarlijks met 5 % extra te verhogen, zodat scheefwoners gestimuleerd worden om door te stromen naar een vrije sectorwoning.

• 4.

  De gemeente wil dat de corporaties de herziening van het woning waarderingstelsel gebruiken om meer vrije sector huurwoningen in het segment tot € 900,- per maand te verhuren, zodat een aanbod wordt gecreëerd voor huishoudens die teveel verdienen voor een sociale huurwoning, maar (nog) niet kunnen of willen kopen. Met deze maatregel kan ook doorstroming vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd.

• 5.

  Het bevorderen van de bouw en verkoop van eengezinswoningen in Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructie, teneinde meer aanbod in het middeldure koopsegment te creëren voor huishoudens met een inkomen tot circa anderhalf keer modaal. Ook met deze maatregel kan doorstroming vanuit sociale huurwoningen worden bevorderd. Door de MGE constructie en het bijbehorende antispeculatie beding blijven deze woningen beschikbaar voor het middensegment wanneer de bewoners doorstromen.

• 6.

  De gemeente wil graag haar (boven)regionale functie als exclusief woonmilieu voor de captains of industry handhaven, onder meer door initiatieven vanuit de markt en vanuit collectieven voor exclusieve seniorenwoningen te faciliteren.

• 7.

  De gemeente wil aan de vraag naar particulier opdrachtgeverschap tegemoet komen door bouwgrond die in bezit van de gemeente is te verkopen aan mensen die zelfstandig of in een collectief hun eigen woning willen bouwen. Particulieren kopen grond rechtstreeks van de gemeente of met tussenkomst van een marktpartij. De gekozen vorm hangt mede af van de risico’s die de gemeente daarbij loopt.

• 8.

  De gemeente wil een duurzame, energiezuinige woningvoorraad bevorderen door afspraken met de corporaties te maken over het verbeteren van de energieprestatie in de bestaande voorraad. De gemeente wil de subsidieregeling voor het toepassen van energiebesparende maatregelen vooralsnog handhaven, maar onderzoekt of de subsidieregeling in de toekomst kan worden vervangen door de duurzaamheidslening van het SVn (deze constructie is vergelijkbaar met de starterslening).

Uitvoering woonbeleid

In dit hoofdstuk wordt beschreven hoe het college van Bloemendaal de beleidsuitgangspunten wil gaan realiseren. Eerst wordt beschreven hoe de gemeente het woonbeleid op lokaal niveau wil gaan vormgeven. Daarna wordt beschreven hoe de gemeente zich op regionaal niveau wil gaan inspannen voor een beter functionerende woningmarkt. Tenslotte wordt beschreven hoeveel woningen er in de periode van deze woonvisie ongeveer gebouwd kunnen worden en hoe de gemeente wil voorsorteren op de eventuele woningbouwopgave na 2016.

Uitvoeren woonbeleid op lokaal niveau

Er zijn drie groepen actoren te onderscheiden die op lokaal niveau direct te maken hebben met het woonbeleid van de gemeente:

• 1.

  woningcorporaties zorgen voor de huisvesting van lagere inkomens en moeten zich houden aan de regels voor de woonruimteverdeling die door de gemeente worden vastgesteld. Ze maken prestatieafspraken over de uitvoering van het beleid voor wat betreft de sociale huursector en het lagere middensegment.

• 2.

  projectontwikkelaars bouwen woningen voor de vrije sectormarkt en dragen ook bij aan het realiseren van sociale huurwoningen, omdat op elke nieuwbouwlocatie een derde sociale woningbouw moet worden gerealiseerd.

• 3.

  particuliere huiseigenaren hebben met het woonbeleid te maken op het moment dat zij woningen willen onttrekken, splitsen of samenvoegen en in sommige gevallen ook wanneer zij investeringen willen doen in hun woning.

In deze paragraaf worden per groep de belangrijkste instrumenten voor het uitvoeren van het woonbeleid beschreven.

Woningcorporaties

De regels omtrent de toewijzing van sociale huurwoningen worden in regionaal verband vastgesteld en zijn vastgelegd in de huisvestingsverordening. In paragraaf 6.2 wordt uiteengezet welke beleidsuitgangspunten de gemeente ten aanzien van de woonruimteverdeling graag in de huisvestingsverordening zou willen opnemen.

De gemeente en de woningcorporaties hebben afgesproken dat zij over de volgende onderwerpen prestatieafspraken willen maken:

• 1.

  De bouw van nieuwe sociale huurwoningen tot en met 2015 (locaties, aantallen en woningtypen/ doelgroepen).

• 2.

  Het overhevelen van bestaande sociale huurwoningen naar het middeldure segment (hoeveel woningen, welke complexen).

• 3.

  De verkoop van bestaande sociale huurwoningen (hoeveel woningen, welke complexen, vrije verkoop of in MGE constructie).

• 4.

  De inzet van instrumenten om de doorstroming te bevorderen (huurverhoging scheefwoners, creëren alternatief aanbod voor scheefwoners, inzet 30 % vrije ruimte) en woonfraude te bestrijden (koppeling van GBA met huurdersbestand).

• 5.

  De huisvesting van bijzondere doelgroepen (zorgbehoevende ouderen, gehandicapten en statushouders).

• 6.

  Investeringen in de bestaande voorraad (aanpassen woningen, investeringen in duurzaamheid).

• 7.

  De regels en berekeningswijze voor het verlenen van een bijdrage uit de reserve sociale woningbouw.

Een werkgroep met afgevaardigden van de gemeente, Brederode Wonen, Pre Wonen en Woonzorg Nederland heeft in de periode augustus tot en met oktober 2011 een voorstel voor de prestatieafspraken gemaakt. Omdat over een aantal onderdelen nog geen overeenstemming is, heeft de gemeente besloten om eerst de woonvisie vast te stellen en daarna de prestatieafspraken verder af te ronden. Op die manier leidt vertraging in het proces van de prestatieafspraken niet tot verdere vertraging bij het vaststellen van de woonvisie.

Projectontwikkelaars

De gemeente heeft ervoor gekozen om geen prestatieafspraken te maken met projectontwikkelaars over de uitvoering van het woningbouwbeleid. De woonvisie zal als toetsingskader fungeren voor het beoordelen van woningbouwinitiatieven van ontwikkelende partijen die niet in het bestemmingsplan passen. De woonvisie is daarbij niet leidend, maar vormt naast de structuurvisie en ander sectoraal beleid één van de kaders waaraan wordt getoetst wanneer de gemeente een woningbouw initiatief van een ontwikkelaar beoordeelt.

De gemeente zal het uitgangspunt dat in elk woningbouwproject één derde van het programma als sociale woningbouw wordt gebouwd handhaven. Wanneer een ontwikkelende partij een verzoek om herziening van het bestemmingsplan indient voor een woningbouwproject, zal de gemeente bij een positief principebesluit pas een planologische procedure opstarten nadat in een privaatrechtelijke overeenkomst tussen gemeente en de ontwikkelaar is vastgelegd dat de ontwikkelende partij één derde sociale woningbouw bouwt op de ontwikkellocatie of een eventuele alternatieve locatie. De verplichting om minimaal één derde van het programma als sociale woningbouw te bouwen geldt uiteraard ook voor woningbouwlocaties die onder gemeentelijke regie worden ontwikkeld.

Wanneer een projectontwikkelaar ervoor kiest om de verplichte sociale woningbouw af te kopen, zal de gemeente pas een planologische procedure opstarten nadat de ontwikkelaar zijn afkoopsom in het vereveningsfonds sociale woningbouw heeft gestort.

Indien een projectontwikkelaar weigert om privaatrechtelijke afspraken te maken over de bouw van sociale huurwoningen of deze verplichting af te kopen, heeft de gemeente de mogelijkheid om in het bestemmingsplan een verplicht aandeel sociale huurwoningen op te nemen. Hierdoor wordt de ontwikkelende op publiekrechtelijke grond verplicht om sociale huurwoningen te bouwen.

De verplichting om in elk woningbouwproject één derde van het programma als sociale woningbouw te bouwen, dan wel deze verplichting af te kopen, zal actief worden uitgevoerd bij alle woningbouwprojecten waarover het college van B & W na 1 januari 2012 een principebesluit heeft genomen. De hoogte van het afkoopbedrag zal worden vastgelegd in een verordening vereveningsfonds sociale woningbouw.

Hoewel de verplichte categorisering al sinds 1999 bestaat, is dit beleid in het verleden niet altijd even consequent toegepast. Daarom is niet in alle nieuwbouwprojecten ook daadwerkelijk sociale woningbouw gerealiseerd. In de ontwerp woonvisie gold bovendien nog het uitgangspunt dat ontwikkelaars pas bij meer dan 9 woningen sociale huurwoningen moesten bouwen. Bij projecten waarover het college voor 1 januari 2012 een principebesluit heeft genomen, of waarbij het woningbouwprogramma al in een bestemmingsplan is vastgelegd, blijven de betreffende afspraken over de bouw van sociale huurwoningen daarom van kracht. Wanneer er voor het betreffende project geen afspraken over de bouw van sociale huurwoningen zijn gemaakt, hoeft de betreffende ontwikkelaar dus ook geen sociale huurwoningen te bouwen.

Particuliere huiseigenaren

Vanuit de woonvisie zullen de volgende beleidsuitgangspunten voor particuliere huiseigenaren en aspirant kopers van belang zijn:

• 1.

  De gemeente Bloemendaal beschikt over een subsidieregeling het toepassen van energiebesparende maatregelen voor bestaande woningen. De gemeente zal deze regeling vooralsnog handhaven, maar onderzoek of de subsidieregeling in de toekomst kan worden vervangen door de duurzaamheidslening. Daarnaast speelt voorlichting een belangrijke rol bij het uitvoeren van het duurzaamheidsbeleid. Via de milieumarkt en het digitale energieloket worden inwoners geïnformeerd over energiebesparende maatregelen en alle (ook provinciale en landelijke) subsidieregelingen die hiervoor beschikbaar zijn.

• 2.

  Vanwege de hoge druk op de woningmarkt blijft de gemeente ook in de toekomst terughoudend met het verlenen van toestemming om woningen te onttrekken aan de woningvoorraad. De gemeente streeft er echter naar om bij de herziening van de huisvestingsverordening in 2012 de regels ten aanzien van het splitsen, samenvoegen, omzetten en onttrekken van woningen duidelijker te definiëren, zodat er minder ruimte is voor interpretatieverschillen.

• 3.

  De gemeente wil de starterslening handhaven, maar onderzoekt of de regels omtrent de starterslening moeten worden aangepast, omdat er strengere financieringseisen voor starters zijn en het Rijk bovendien niet meer bijdraagt aan de starterslening.

Regionaal niveau

De woningmarkt is een regionaal functionerende markt. Woningzoekenden beperken zich niet tot de gemeentegrens op het moment dat zij een woning zoeken. De gemeente Bloemendaal streeft daarom naar regionale samenwerking op het gebied van wonen. De regionale samenwerking wordt vastgelegd in het Regionaal Actieprogramma en in de huisvestingsverordening. Hieronder worden beide instrumenten besproken.

Regionaal Actieprogramma Woningbouw

De gemeenten in de regio’s IJmond en Zuid-Kennemerland stellen een Regionaal Actieprogramma Woningbouw op. Hierin worden afspraken vastgelegd over het aantal en het soort woningen dat iedere gemeente bouwt. Dit is nodig in een tijd dat de groep senioren groeit, de groep jongeren afneemt en de laatste groep bovendien steeds meer de stad als woonomgeving opzoekt. Daarmee verandert de vraag naar typen woningen en woonmilieus. Het is belangrijk om het bouwprogramma zo goed mogelijk af te stemmen op de regionale vraag en door middel van afspraken ongewenste concurrentie tussen gemeenten te voorkomen. Het risico dat er voor ‘leegstand’ wordt gebouwd en dat bepaalde groepen juist niet aan bod komen, wordt op die manier beperkt tot een minimum.

In het RAP worden in ieder geval over de volgende onderwerpen afspraken gemaakt:

• 1.

  Een regionaal kwantitatief woningbouwprogramma met hierin opgenomen hoeveel woningen per gemeente gebouwd kunnen worden.

• 2.

  Aandeel betaalbare woningen per gemeente.

• 3.

  Aandeel nultreden woningen per gemeente.

• 4.

  Voorzieningen in de woonomgeving.

• 5.

  Duurzaamheid.

Er kan een subsidies vanuit het Provinciaal Woonfonds beschikbaar worden gesteld voor woningbouwprojecten uit het RAP. Het RAP vormt tevens het toetsingskader om nut en noodzaak op het gebied van wonen te beoordelen wanneer gemeenten buiten bebouwd gebied willen bouwen.

Huisvestingsverordening

De regels omtrent de toewijzing van sociale huurwoningen, het verlenen van urgentieverklaringen en het splitsen, samenvoegen en onttrekken van woningen aan de woningvoorraad staan in de huisvestingsverordening. De huisvestingsverordening is in regionaal verband opgesteld en zal in 2012 worden herzien. De gemeente Bloemendaal wil graag de volgende beleidsuitgangspunten uit deze woonvisie opnemen in de huisvestingsverordening:

• 1.

  De mogelijkheid om senioren woningen toe te wijzen vanaf 55 jaar. De gemeente wil hiermee de doorstroming in de sociale huursector bevorderen

• 2.

  Regionale toewijzing van woningen aan statushouders, zodat er een betere match kan worden gemaakt tussen het woningaanbod in de gemeenten en de huishoudsamenstelling van statushouders.

• 3.

  Het duidelijker definiëren van de regels ten aanzien van het splitsen, samenvoegen, omzetten en onttrekken van woningen, zodat er minder ruimte is voor interpretatieverschillen.

Plancapaciteit woningbouw

Om de beleidsvoornemens uit deze woonvisie te kunnen uitvoeren is plancapaciteit voor woningbouw nodig. Deels ontstaat deze plancapaciteit door sloop/nieuwbouw in de bestaande woningvoorraad en transformatie van niet-woonfuncties naar wonen. Anderzijds ontstaat plancapaciteit doordat gronden die nu nog onbebouwd zijn te voorzien van een woonbestemming.

In deze paragraaf wordt geprobeerd enig inzicht te geven in de plancapaciteit die beschikbaar is of komt in de looptijd van deze woonvisie. Ook wordt uiteengezet in hoeverre het nodig is om in deze periode al maatregelen te treffen voor de eventuele woningbouwopgave na 2016.

Het is belangrijk om in het kader van deze woonvisie enig inzicht te krijgen in de bandbreedte van de plancapaciteit, omdat hierdoor duidelijk wordt hoeveel speelruimte er is om de beleidsvoornemens uit de woonvisie daadwerkelijk uit te voeren. Deze bandbreedte is echter indicatief en kan dus veranderen nadat de woonvisie is vastgesteld. Discussie over de bandbreedte van de plancapaciteit dient dan ook niet in het kader van deze woonvisie te worden gevoerd, maar bij de besluitvorming over de betreffende zoekgebieden voor woningbouw.

Uitgangspunten berekening plancapaciteit

Voor het berekenen van de plancapaciteit zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd:

• ·

  Omdat de woonvisie tot en met 2016 loopt, zijn alleen plannen opgenomen waarbij de verwachte start bouw uiterlijk in 2016 plaatsvindt.

• ·

  Er wordt onderscheid gemaakt tussen harde en zachte plancapaciteit. De harde plancapaciteit is reeds opgenomen in een vastgesteld bestemmingsplan zijn opgenomen. De zachte plancapaciteit betreft locaties waarvan al is besloten dat er woningbouw zal plaatsvinden, maar waarbij nog geen woningbouwprogramma is vastgelegd in een bestemmingsplan.

• ·

  Woningen waarvoor al een bouwvergunning is verleend, zijn buiten het overzicht gehouden. De gemeente kan immers niet meer sturen op het woningbouwprogramma wanneer er een bouwvergunning is verleend.

• ·

  Er zijn geen sloopplannen opgenomen, omdat er bij de gemeente geen sloopplannen voor woningen bekend zijn. De corporaties zijn in ieder geval niet voornemens om in de periode tot en met 2016 woningen te slopen.

• ·

  Er is een onderscheid tussen de minimale en maximale plancapaciteit opgenomen, omdat in de bestemmingsplannen soms een bandbreedte is vastgelegd en omdat voor een aantal ‘zachte’ projecten het aantal woningen nog niet definitief bekend is.

• ·

  Het aandeel sociale huur en particulier opdrachtgeverschap is opgenomen, omdat de gemeente via instrumenten zoals gronduitgifte, het vereveningsfonds en de prestatieafsprakenactief stuurt op het aantal woningen in deze segmenten. In de andere segmenten laat de gemeente ontwikkelende partijen, behoudens de prestatieafspraken over middeldure huur en MGE koop, vrij in bepalen van het woningbouwprogramma per locatie.

Bandbreedte plancapaciteit

In het onderstaande schema is de minimale en maximale plancapaciteit opgenomen uit alle projecten waar de verwachte start bouw uiterlijk in 2016 plaatsvindt. In bijlage 6 is een berekening van de plancapaciteit per project opgenomen.

Plancapaciteit gemeente Bloemendaal

Toelichting plancapaciteit

Bij deze tabel moeten de volgende kanttekeningen worden geplaatst:

• ·

  De plancapaciteit is een stuk lager dan de plancapaciteit die in de ontwerp woonvisie was opgenomen. Dit komt omdat in de ontwerp woonvisie alle reeds bekende woningbouwplannen in het overzicht waren opgenomen. In de definitieve woonvisie zijn alleen de plannen opgenomen waarvan de gemeente verwacht dat de bouw uiterlijk 2016 start. In bijlage 6 staat beschreven welke plannen uit het overzicht zijn gehaald en met welke reden.

• ·

  De gemeente schrijft voor dat op elke locatie minimaal één derde sociale huurwoningen moet worden gebouwd. Het aandeel sociale huurwoningen is in deze tabel echter maar 18 % (uitgaande van de maximale plancapaciteit). Dit komt omdat de 91 sociale huurwoningen op Park Brederode niet in de tabel verwerkt, omdat deze reeds in aanbouw of opgeleverd zijn. Het grootste deel van de vrije sectorwoningen op Park Brederode (189 woningen) moet nog worden gebouwd en is dus wel in de tabel verwerkt.

• ·

  Het aantal woningen dat tot en met 2016 daadwerkelijk wordt gebouwd ligt waarschijnlijk lager dan 415. Ten eerste wordt een aantal projecten gefaseerd ontwikkeld, waardoor een deel van de plancapaciteit na 2016 wordt gerealiseerd. Daarnaast moet op basis van ervaringscijfers rekening worden gehouden met een planuitval van 30 %. Zo kan een bestemmingsplan door de Raad van State worden vernietigd of kan de bouw van een project worden uitgesteld. De gemeente gaat er daarom vanuit dat in de periode tot en met 2016 circa 250 woningen zullen worden gebouwd

Plancapaciteit na 2016

In de structuurvisie zijn 8 zoekgebieden gedefinieerd waar in de toekomst mogelijk woningbouw kan plaatsvinden. Het aanwijzen van deze zoekgebieden is een ruimtelijke afweging geweest. Aan de hand van gemeentelijke en provinciale beleidskaders en sectorale wet- en regelgeving is onderzocht op welke locaties woningbouw mogelijk zou kunnen zijn. De noodzaak om op deze locaties te bouwen is in de structuurvisie niet onderzocht. De noodzaak om al dan niet nieuwe woningen te bouwen is in de woonvisie onderzocht.

Uit de analyse van de Bloemendaalse woningmarkt blijkt dat er een groot tekort aan sociale huurwoningen en woningen in het middeldure segment bestaat. Bovendien zijn er te weinig seniorenwoningen, waardoor senioren in een eengezinswoning blijven wonen. Wanneer er ouderen langer in eengezinswoningen blijven wonen en er minder woonruimte voor jongeren en gezinnen beschikbaar komt, zullen de kernen bovendien te maken krijgen bevolkingskrimp en vergrijzing en komt het voorzieningenniveau onder druk te staan.

In deze woonvisie is aangetoond dat het wenselijk is om in de toekomst nieuwe woningen te blijven bouwen. Via nieuwbouw kan de doorstroming worden bevorderd en kunnen woningen beschikbaar komen voor lagere en middeninkomens die in de huidige woningmarkt weinig kansen hebben om een geschikte woning te vinden. Als er meer woningen voor gezinnen beschikbaar komen, blijft er draagvlak om het voorzieningenniveau in de kernen te handhaven.

Er zijn op dit moment reeds een aantal plannen in voorbereiding, die in de periode tot en met 2016 van start zullen gaan. Het is echter onzeker of het uitvoeren van deze plannen voldoende is om de knelpunten op de woningmarkt op de langere termijn op te lossen. Ook is het onzeker welk deel van de regionale woningbouwopgave de gemeente na 2016 voor haar rekening zal moeten nemen. Vandaar dat het wenselijk is om gedurende de looptijd van deze woonvisie te onderzoeken welke andere zoeklocaties uit de woonvisie na 2016 eventueel in ontwikkeling kunnen worden gebracht. Wanneer er voor wordt gekozen om nog andere locaties voor woningbouw te bestemmen, kunnen deze locaties na 2016 daadwerkelijk tot ontwikkeling worden gebracht.

Procedureoverzicht

Aldus vastgesteld door de gemeenteraad van Bloemendaal op 2 februari 2012.

Gepubliceerd in het Weekblad Kennemerland Zuid d.d. 9 februari 2012.

In werking: 17 februari 2012.

Opdrachtgever

College van B & W

Opdrachtnemer

Team ruimtelijke ordening

Onderzoeken

Ecorys Nederland B.V., 2009/ 2010

Explica Analyse & advies, 2010

Auteur

Jeroen Rozema

Communicatieadvies

Margo van Staveren

Colofon

Projectgroep

Jeroen Rozema

Michiel Schipper

Ricsi van Beek

Jackelien Glorie

Maaike Eisenberger

Stuurgroep

Annemieke Schep

Tames Kokke

Victor Portanger

Jeroen Rozema

datum

15 november 2011