Verordening sociale woningbouw Bloemendaal 2016

Ondertekening

Toelichting op Verordening sociale woningbouw Bloemendaal 2016

Artikel 1. Begripsbepalingen

De rekenhuur is de kale huurprijs inclusief een gelimiteerd aantal servicekosten. Bij de berekening van de rekenhuur mogen de volgende servicekosten meetellen voor maximaal € 12,- per post:

• •

  Kosten voor de lift en elektriciteit in gemeenschappelijke ruimten;

• •

  Schoonmaakkosten voor gemeenschappelijke ruimten;

• •

  Kosten voor een huismeester;

• •

  Kosten voor onderhoud van dienstruimten en gemeenschappelijke recreatieruimten.

Andere servicekosten mogen niet worden meegeteld in de rekenhuur en komen derhalve niet in aanmerking voor huurtoeslag.

Artikel 2. Toepassingsbereik

In de Bloemendaalse bestemmingsplannen worden doorgaans geen eisen gesteld aan de segmentering van woningbouwprogramma’s op nieuwbouwlocaties. Als planinitiatief voor de bouw van nieuwe woningen voldoet aan het bestemmingsplan, kan de gemeente niet eisen dat in dit plan ook sociale huurwoningen worden opgenomen.

Vaak voldoet een plan voor de bouw van nieuwe woningen echter niet aan het bestemmingsplan. Indien de gemeente een afwijking van het bestemmingsplan moet verlenen om de realisatie van (meer) woningen toe te staan, kan de gemeente wel als voorwaarde stellen dat de ontwikkelende partij een verplicht aandeel sociale huurwoningen bouwt. Vandaar dat het toepassingsbereik van deze verordening is beperkt tot planinitiatieven waarvoor een afwijking van het bestemmingsplan nodig is om nieuwe woningen te realiseren.

Als er geen afwijking nodig is om de realisatie van (meer) woningen toe te staan, maar er alleen afwijking nodig is om een grotere bouwmassa toe te staan, is de verordening niet van toepassing. De verordening is alleen van toepassing als het aantal woningen toeneemt ten opzichte van het aantal woningen dat het bestemmingsplan toelaat.

Artikel 3. Afbakening

Lid a: Een woning wordt als zorgwoning aangemerkt wanneer het verblijf in de woning niet los staat van de te leveren zorg aan de bewoner. De bewoner kan zonder de geboden hulp of zorg niet zelfstandig wonen. Kenmerken zijn dat er permanent (24 uur per dag) zorg of hulp aanwezig is in het gebouw waarin de woning is gelegen en dat de woning alleen wordt toegekend aan bewoners met een zorgindicatie die verplicht zorg of hulp afnemen van de instelling waar ze verblijven.

Een woning wordt als zelfstandige woning aangemerkt, indien het wonen en de geboden zorg los van elkaar staan. De bewoner kan zelfstandig wonen, maar krijgt zorg of hulp bij bepaalde bezigheden. Er is echter geen sprake van permanent aanwezige zorg of hulp in het gebouw waarin de woning is gelegen. De bewoner koopt zijn zorg zelfstandig in en is niet verplicht om zorg of hulp af te nemen van de instelling waarvan hij de woning huurt of koopt.

Soms is het onduidelijk of er nu sprake is van een zorgwoning of een zelfstandige woning. Er ontstaan de laatste jaren nieuwe mengvormen tussen wonen en zorg. Aan de hand van de websites www.wtzi.nl (overzicht van toegelaten zorginstellingen) en www.zorgregister.nl (overzicht van geregistreerde particuliere zorginstellingen) kan bij twijfel eventueel worden bepaald of er al dan niet sprake is van zorgwoningen.

Lid b: Hoewel het beleid om op elke nieuwbouwlocatie minimaal één derde sociale huurwoningen te bouwen al sinds 1999 bestaat, is dit beleid in het verleden niet altijd even consequent toegepast. Daarom is in het verleden niet in alle nieuwbouwprojecten ook daadwerkelijk sociale woningbouw gerealiseerd. Met het vaststellen van de Woonvisie Bloemendaal 2012-2016 is er duidelijkheid gekomen over het toepassen van de één derde regel. Bij planinitiatieven waarover het college voor 1 januari 2012 een principebesluit heeft genomen, of waarbij het woningbouwprogramma al in een bestemmingsplan is vastgelegd, blijven de betreffende afspraken over de bouw van sociale huurwoningen daarom van kracht. Wanneer er voor het betreffende project geen afspraken over de bouw van sociale huurwoningen zijn gemaakt, hoeft de betreffende ontwikkelaar dus ook geen sociale huurwoningen te bouwen.

Artikel 4. Verplicht aandeel sociale huurwoningen

In de regio Zuid-Kennemerland bestaat al jaren een tekort aan sociale huurwoningen. Zuid-Kennemerland is de regio met de hoogste gemiddelde wachttijd van Nederland en tevens ook de regio met de laagste gemiddelde slaagkans voor een sociale huurwoning. De gemeente Bloemendaal wil bijdragen aan het terugdringen van het regionale tekort aan sociale huurwoningen, maar de gemeente en corporaties hebben weinig bouwlocaties in eigendom waar sociale huurwoningen kunnen worden gebouwd. De meeste bouwgrond is in Bloemendaal in eigendom van private partijen. Om te bevorderen dat desondanks toch nieuwe sociale huurwoningen worden gebouwd, hanteert de gemeente Bloemendaal sinds het vaststellen van het volkshuisvestingsplan 1999 het beleid dat ontwikkelende partijen verplicht zijn om op elke nieuwbouwlocatie minimaal één derde sociale huurwoningen te bouwen.

Artikel 5. Berekening aandeel sociale huurwoningen

Bij de berekening van het aantal te bouwen sociale huurwoningen wordt de uitkomst afgekapt als het totaal aantal woningen ten hoogste 9 bedraagt. De uitkomst wordt afgerond als het totaal aantal woningen meer dan 9 bedraagt.

In de praktijk leidt toepassing van artikel 5 tot de onderstaande verdeelsleutel.

Onderbouwing afkappen en afronden

De gemeente heeft ervoor gekozen om bij kleinere woningenprojecten een iets soepelere berekeningswijze toe te passen dan bij grotere woningbouwprojecten. Bij woningbouwprojecten van 9 woningen en minder wordt het aandeel sociale huurwoningen daarom afgekapt in plaats van afgerond. Afronden zou in het geval van 2, 5 of 8 woningen tot een onevenredig hoog aandeel sociale huurwoningen leiden (50% resp. 40% resp. 38% sociaal) en leidt daarom tot een te grote financiële belasting voor het project. Bovendien heeft de ontwikkelaar van een klein woningbouwproject in de praktijk meestal geen andere keus dan het verplichte aandeel sociale woningbouw af te kopen. Hoe kleiner het project, hoe minder snel een corporatie geneigd is om in het project deel te nemen (zie toelichting artikel 10).

In grotere projecten zijn corporaties eerder bereid om het aandeel sociale huurwoningen te realiseren en daarbij een onrendabele top voor hun rekening te nemen. De ontwikkelaar en corporatie maken in onderling overleg afspraken over de prijs die de corporatie voor de grond of woningen betaalt om mee te mogen doen in het project. De ontwikkelaar heeft dus mogelijkheid om over de grond- of woningprijs te onderhandelen. De bouw van sociale huurwoningen is in grotere projecten voor de ontwikkelende partij dan ook vaak rendabeler dan de afkoop daarvan.

Artikel 6. Eigendom sociale huurwoningen

Huurwoningen kunnen zowel door corporaties als door marktpartijen worden verhuurd. Corporaties zijn echter verplicht om 90% van hun sociale huurwoningen te verhuren aan huishoudens met een laag inkomen. Bovendien maken de corporaties prestatieafspraken met de gemeente over welke woningen zij als sociale huurwoningen verhuren en voor welke termijn deze woningen beschikbaar dienen te blijven als sociale huurwoning. Commerciële partijen mogen zelf bepalen aan wie zij hun woningen verhuren en zijn, behoudens de beperkingen van het woningwaarderingsstelsel, vrij om zelf de huurprijs voor hun huurwoningen te bepalen.

Door de sociale huurwoningen door een corporatie te laten verhuren, bestaat de zekerheid dat deze toegankelijk zijn voor de doelgroep en ook daadwerkelijk worden verhuurd aan de doelgroep. Vandaar dat de gemeente als voorwaarde stelt dat de ontwikkelende partij de sociale huurwoningen door een corporatie laat bouwen of na oplevering overdraagt aan een corporatie.

Artikel 7. Overdragen sociale huurwoningen aan marktpartij

Algemeen: In het coalitieakkoord 2014-2018 is afgesproken dat afkoop mogelijk is indien de ontwikkelende partij niet binnen een redelijke termijn tot overeenstemming komt met een corporatie. In de verordening is al bepaald dat afkoop mogelijk is als het woningbouwplan minder dan 18 woningen bevat. De beslissing om af te kopen wordt in dat geval bij de ontwikkelende partij gelegd. Indien de ontwikkelende partij wel een aandeel sociale huurwoningen wil opnemen, maar hij kan geen overeenstemming krijgen met een in Bloemendaal toegelaten corporatie over deelname in het plan, ontstaat er een geheel andere situatie. De ontwikkelende partij wordt in dat geval verplicht om af te kopen, terwijl dat in grotere projecten vaak financieel ongunstiger is.

Daarom is in de uitgangspuntennotitie sociale woningbouw vastgelegd dat als de ontwikkelende partij niet binnen een redelijke termijn tot overeenstemming komt met een corporatie, het verplichte aandeel sociale huurwoningen door een marktpartij mag worden ontwikkeld, dan wel na oplevering aan een marktpartij mag worden overgedragen.

Met deze afwijkingsbepaling dient terughoudend te worden omgegaan. Vanaf 1 juli 2016 zijn alle corporaties die een bepaalde woningmarktregio als kerngebied hebben, automatisch toegelaten in alle gemeenten die onderdeel uitmaken van die woningmarktregio. Hoewel op dit moment nog niet duidelijk is van welke woningmarktregio Bloemendaal zal gaan uitmaken, zal Bloemendaal in ieder geval een woningmarktregio gaan vormen met alle gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond. In deze regio zijn 8 corporaties actief, waarvan 6 de regio ook als kerngebied hebben. Daarnaast zijn categorale corporaties zoals Woonzorg Nederland ook toegelaten in Bloemendaal.

Lid a: Om de ontwikkelende partij de tijd te geven om met meerdere toegelaten corporaties in gesprek te gaan en overeenstemming te bereiken is een termijn van 12 maanden vanaf de start van de onderhandelingen opgenomen.

Lid c en d: Omdat marktpartijen niet gebonden zijn aan de regels voor toegelaten instellingen, is er geen garantie dat de marktpartij de woningen vervolgens ook daadwerkelijk als sociale huurwoningen verhuurt. Daarom dient de marktpartij een overeenkomst met het college af te sluiten waarin wordt bepaald voor welke termijn de woningen minimaal in de sociale huursector worden verhuurd en op welke wijze de woningen worden aangeboden aan de doelgroep.

Omdat de marktpartij de sociale huurwoningen dient te ontwikkelen, dan over te nemen tegen dezelfde condities als waaronder het aanbod aan de corporaties is gedaan, worden de voorwaarden uit artikel 18 (verplicht 50 jaar als sociale huurwoning verhuren, dan wel subsidie na rato terugbetalen) opgenomen in deze overeenkomst. Er wordt een kettingbeding opgenomen om deze bepalingen door te leggen de marktpartij de woningen verkoopt aan een andere marktpartij.

Artikel 10. Afkoop verplicht aandeel sociale huurwoningen

De gemeente heeft de afkoop van het verplichte aandeel sociale huurwoningen in de Woonvisie Bloemendaal mogelijk gemaakt, omdat het voor corporaties onaantrekkelijk is om enkele losse woningen in een gemengd complex te verhuren. Versnipperd bezit leidt in de regel tot hogere exploitatiekosten en daarnaast is het beheer van sociale huurwoningen vaak wat soberder dan het beheer van woningen in de vrije sector.

Bovengenoemde bezwaren spelen niet bij grotere projecten, omdat het mogelijk is om koop- en sociale huurwoningen op gebouwniveau te scheiden. In Bloemendaal is het doorgaans goed mogelijk om vanaf 18 woningen de huur- en koopwoningen op gebouwniveau te scheiden. Vandaar dat een ontwikkelende partij de bouw van sociale huurwoningen alleen mag afkopen, indien in het plan minder dan 18 woningen worden gebouwd.

De achterliggende gedachte hierachter is dat deelname in een project voor een corporatie interessant wordt als de huurwoningen worden gebouwd in een bouwblok van 2 lagen plus kap of 3 lagen plat zonder lift met tenminste 6 woningen 1 . De woningen kunnen in dat geval in een vrijstaand bouwblok of geschakeld aan bouwblok met koopappartementen worden gebouwd. De huurders en kopers hebben dan een eigen entree en is het voor de corporatie niet nodig om onderdeel te zijn van de VvE van de koopappartementen.

De bouwkosten per sociale huurwoning worden aanmerkelijk hoger als een klein aantal woningen moet worden ontsloten met een lift. In dat geval zijn er vaak meer sociale huurwoningen nodig voordat een project interessant wordt voor een corporatie. De bouw van een lift is verplicht vanaf vier woonlagen of indien het appartementencomplex wordt gebouwd voor de doelgroep senioren. In zo’n situatie kan het college daarom de hardheidsclausule toepassen om afkoop mogelijk te maken bij meer dan 18 woningen.

Artikel 11. Hoogte van de afkoopsom

Lid a: De gemiddelde onrendabele top voor een sociale huurwoning bedraagt € 60.000,- 2 . Uitgaande van dit kengetal zal een ontwikkelende partij € 60.000,- moeten toeleggen op de ontwikkeling van een sociale huurwoning. De corporatie die als projectpartner optreedt ontvangt echter een bijdrage van maximaal € 30.000,- per sociale huurwoning (zie ook toelichting op artikel 15). Hierdoor bedraagt de gemiddelde onrendabele top € 30.000,- per sociale huurwoning. Bij een afkoopkom van € 30.000,- is de financiële consequentie van het wel of niet bouwen van sociale huurwoningen voor de ontwikkelende partij in theorie gelijk 3 (€ 30.000,- afkopen of € 30.000,- verlies nemen op de bouw van een sociale huurwoning).

Lid b: Bij de berekening van de afkoopsom wordt uitgegaan van het aantal sociale huurwoningen dat volgens de berekening in artikel 5 moet worden gebouwd. Dit leidt tot de onderstaande berekeningsmethodiek voor de afkoop van sociale huurwoningen.

Indien de ontwikkelende partij wel sociale huurwoningen bouwt, maar minder dan op grond van de verordening zou moeten, dan wordt de afkoopsom naar evenredigheid vastgesteld, bijvoorbeeld:

De ontwikkelaar bouwt 15 woningen, maar spreekt met de corporatie af om 3 sociale huurwoningen te bouwen. In dat geval is de afkoopsom: 5 – 3 = 2 * € 30.000,- = € 60.000,-

Artikel 14. Voorwaarden subsidieaanvraag

Lid a: Een corporatie mag alleen sociale huurwoningen in Bloemendaal verhuren, als zij op grond van het toelatingsbestel is toegelaten in de gemeente Bloemendaal. Vanaf 1 juli 2016 zijn alle corporaties die een bepaalde woningmarktregio als kerngebied hebben, automatisch toegelaten in alle gemeenten die onderdeel uitmaken van die woningmarktregio.

Lid b: Het doel van het vereveningsfonds sociale woningbouw is om te bevorderen dat de voorraad sociale huurwoningen in Bloemendaal toeneemt. De onrendabele top bij de bouw van sociale huurwoningen wordt doorgaans veroorzaakt door de aankoop van bouwgrond. Daarom is het vereveningsfonds sociale woningbouw alleen bedoeld voor grondaankopen voor de bouw van nieuwe sociale huurwoningen of grondaankopen voor de realisatie van nieuwe sociale huurwoningen in een bestaand gebouw. Het vereveningsfonds sociale woningbouw is niet dus bedoeld voor renovaties of sloop/nieuwbouw van bestaande sociale huurwoningen op eigen grond van een corporatie.

Subsidiering van renovaties zou in strijd zijn met het vereveningsprincipe. De ontwikkelaar betaalt een afkoopsom om geen sociale huurwoningen te hoeven bouwen. Het idee van de vereveningsregeling is dat de subsidie ertoe bijdraagt dat het afgekochte programma dan elders worden gebouwd. Ditzelfde gaat op voor sloop/nieuwbouw, indien het aantal woningen niet toeneemt. Indien het aantal woningen wel toeneemt, is de onrendabele top meestal lager dan bij nieuwbouw waarvoor gronden moeten worden aangekocht. Bij sloop/nieuwbouw hoeft immers geen grond te worden aangekocht.

Indien een ontwikkelende partij de sociale huurwoningen bouwt en turn-key levert aan de corporatie, kan de corporatie alleen in aanmerking komen voor een bijdrage indien in de koopovereenkomst een uitsplitsing is gemaakt tussen de grondprijs en de prijs voor de opstallen.

Artikel 15. Hoogte van de subsidie

De gemiddelde onrendabele top voor een sociale huurwoning bedroeg € 60.000,- 4 ten tijde van het vaststellen van de eerste versie van de verordening sociale woningbouw in 2013. Uitgangspunt bij de subsidiering is dat gemeente en corporatie allebei een evenredig deel van de onrendabele top voor hun rekening nemen. In de uitgangspuntennotitie sociale woningbouw heeft de gemeenteraad daarom bepaald dat de gemeente maximaal 50% van de grondprijs betaald tot een maximum van € 30.000,- per sociale huurwoning.

Artikel 18. Voorwaarden subsidieverlening

Omdat het beleid erop gericht is om de voorraad sociale huurwoningen uit te breiden, wil de gemeente het onttrekken van nieuwe sociale huurwoningen ontmoedigen. Daarom hanteert de gemeente het uitgangspunt dat sociale huurwoningen waarvoor een subsidie uit het vereveningsfonds sociale woningbouw is verleend minimaal 50 jaar als sociale huurwoning moeten worden verhuurd 5 .

De gemeente wil echter niet zo ver gaan om het onttrekken van sociale huurwoningen helemaal te verbieden. Dit is een te vergaande inmenging in de bedrijfsvoering van een corporatie. Daarom geldt als uitgangspunt dat als de corporatie sociale huurwoningen waarvoor subsidie is verleend binnen 50 jaar aan de sociale huurvoorraad onttrekt, de subsidie naar rato dient te worden terugbetaald.

Artikel 23. Indexering

Er bestaat geen officiële index voor het bepalen van de onrendabele top. Vandaar dat de afkoopsom wordt geïndexeerd aan de hand van de index ‘Nieuwbouwwoningen; inputprijsindex bouwkosten 2010 = 100’. Deze prijsindex van het CBS wordt namelijk wel officieel geregistreerd.

De indexering van de bedragen in deze verordening geldt vanaf 1 januari 2014, omdat de eerste versie van de verordening sociale woningbouw in 2013 is vastgesteld.