Verordening VROM Starterslening

Ondertekening

Bijlage 1 Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening

Algemeen

In deze uitvoeringsregels worden beschreven:

- Kenmerken van de VROM Starterslening

- Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening

- Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets VROM Startersleningen

- Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets VROM Startersleningen

- Inhoud van de draagkrachthertoets VROM Starterslenin

Kenmerken van de VROM Starterslening

De ingangsdatum van de VROM Starterslening is 1 juli 2008. De lening is van toepassing zolang het saldo van de VROM Startersrekening bij SVn positief en toereikend is.

De VROM Starterslening is een financieringsproduct, waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente Borne bij SVn aangehouden revolverend fonds (Gemeenterekening VROM Starterslening) en uit een door VROM bij SVn aangehouden VROM Startersrekening. SVn verstrekt VROM Startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde SVn productspecificaties VROM Starterslening, de gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn zijn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant VROM Starterslening en de door de gemeente vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.

De gemeente bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn. De algemene voorwaarden betreffen:

- de doelgroep van de starters,

- het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen,

- de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld,

- de maximale hoogte van de VROM Starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning, zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG,

- de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de VROM Starterslening in relatie tot de Nationale Hypotheek garantie,

- de onverenigbaarheid van toekenning van een VROM Starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+ voor een individueel startershuishouden.

De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele VROM Startersleningen.

● De VROM Starterslening wordt verstrekt door SVn.

● Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is er geen aflossing verschuldigd.

● Ingaande het vierde jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op […] (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.

● Voorafgaande aan het vierde, zevende, elfde en zestiende jaar kan de aanvrager een draagkrachthertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten van hertoetsing. Indien uit deze draagkrachthertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de gemeentelijke uitvoeringsregels.

● Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.

● Indien na vijftien jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door de gemeente vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.

● De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.

● De VROM Starterslening en de eerste hypotheek worden uitsluitend onder Nationale hypotheek Garantie afgesloten.

Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening

● De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de VROM Starterslening onder tweede hypotheek, waarbij het volgende van toepassing is:

● Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de VROM Starterslening, de VROM Starterslening in een te openen bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de VROM Starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de VROM Starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme hypothecaire lening.

● Indien de hoofdsom van de VROM Starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.

● De bank meldt de eigen lening onder Nationale Hypotheek Garantie aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.

● De VROM Starterslening wordt verstrekt onder hypotheek, waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een tweede hypotheek.

● De rentevastheidperiode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste tien jaar bedragen.

● De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het in eigendom verkrijgen van de woning volgens de normen van de nationale hypotheek Garantie, minus de hoogte van de VROM Starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de VROM Starterslening als “contante waarde subsidie” ingevoerd.

● De hypothecaire inschrijving voor de eerste bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie.

● De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane VROM Starterslening niet volledig is afgelost.

● De bank meldt de eigen financiering onder Nationale Hypotheekgarantie aan bij het WEW, waarbij de VROM Starterslening als “contante waarde subsidie” is opgenomen.

● De bank draagt de borgtochtprovisie voor de Nationale Hypotheek Garantie af voor de eerste hypotheek. SVn doet dit voor de VROM Starterslening.

● De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek (Starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en de zelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren, kan de Starterslening geen doorgang vinden.

Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets

Bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkrachthertoets wordt gebruik gemaakt van de volgende definities:

1. Ontvangstdatum: Datum waarop de aanvraag door SVn is ontvangen.

2. Aanvrager: De aanstaande eigenaar die de aanvraag voor de VROM Star-

terslening doet. Bij twee of meer aanstaande eigenaren gelden

deze gezamenlijk als ‘aanvrager’.

3. Huishouden: Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk

persoon en zij/haar niet duurzaam gescheiden levende echtge-

no(o)t(e) of geregistreerd partner, of degene die met hem/haar

op de ontvangstdatum een gezamenlijke huishouding voert of

zal gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen

of pleegkinderen.

Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefini-

eerde huishouden behoren.

4. Individueel toetsinkomen: Voor ieder lid van het huishouden wordt afzonderlijk het toets-

inkomen vastgesteld conform de op dat moment geldende

NHG-normen.

5. Partner 1: Het lid van het huishouden met het hoogste individueel toetsin-

komen op de ontvangstdatum.

6. Partner 2: Indien het huishouden twee personen telt: degene die niet het

hoogste individueel toetsinkomen heeft op de ontvangstdatum.

Indien partner 1 feitelijk met meer dan één andere persoon een

gezamenlijke huishouding voert, wordt als partner 2 aange-

merkt degene, naast partner 1, met het hoogste individueel

toetsinkomen.

7. Toetsinkomen huishouden: 95% van het individueel toetsinkomen van partner 1 en, indien van toepassing, 95% van het individueel toetsinkomen van partner 2.

8. Toetsrente: Rentepercentage van SVn bij vijftien jaar rentevast, zoals geldt op de ontvangstdatum van de aanvraag.

9. Het financieringslastpercentage conform de ontvangstdatum geldende NHG-normen, dat behoort bij het individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend met de toetsrente.

Volgens de NHG-norm wordt bij het bereiken van de 65-jarige

leeftijd de ‘financieringslasttabel vanaf 65 jaar’ van de NHG-

voorwaarden en -normen gehanteerd.

10. Peiljaar: Indien de ontvangstdatum in de eerste helft van het kalender

jaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar vooraf gaat aan het jaar

waarin de ontvangstdatum ligt.

Indien de ontvangstdatum in de tweede helft van het kalender

jaar ligt: het kalenderjaar dat vooraf gaat aan het jaar waarin de

ontvangstdatum ligt.

11. Beschikbaar eigen geld: 25x het b

in het peiljaar van beide partners tezamen (op de aanslag in-

komstenbelasting staat vermeld het belastbaar inkomen; dit is

4% van het belaste vermogen, het vermogen dus na aftrek van

vrijstelling).

12. Verwervingskosten: Kosten voor in eigendom van de woning zoals

omschreven in de NHG-normen.

13. Genormeerde last De genormeerde bruto last van de marktconforme lening aan marktconforme lening: het begin van iedere periode, ingaande in periode 2, berekend

op basis van jaarannuïteiten, de toetsrente, het restant van de

oorspronkelijke looptijd van 30 jaar en de restanthoofdsom aan

het begin van de betreffende periode.

In beginsel is deze last voor de resterende jaren steeds gelijk.

Indien echter één of meer van de aanvragers 56 jaar of ouder

zijn, maar nog geen 65, wordt de genormeerde last zodanig

naar beneden bijgesteld dat deze past bij het alsdan geldende

inkomen (uitgaande van een aanname dat het inkomen dan

daalt tot 70%).

14. Looptijd: De loopti-jd van de VROM Starterslening bedraagt 30 jaar, ver

deeld over 5 perioden.

In aanvulling op de voorgaande definities, worden bij de draagkrachthertoets de volgende begrippen en definities gehanteerd:

15. Ingangsdatum lening: Periode 1 gaat in-

gangsdatum van de lening is de eerste dag van de maand vol-

gend op de dag waarop de hypotheekakte wordt gepasseerd.

16. Periode: Een aaneengesloten tijdvak, waarin de maandelijkse som van

rente en aflossing constant blijft. De VROM Starterslening kent

vijf perioden:

Periode 1: jaar 1 t/m jaar 3

Periode 2: jaar 4 t/m jaar 6

Periode 3: jaar 7 t/m jaar10

Periode 4: jaar 11 t/m jaar 15

Periode 5: jaar 16 t/m jaar 30

17. Herzieningsdatum: De eerste dag van een periode, met ingang van periode 2.

18. Peildatum: De dag die drie kalendermaanden vooraf gaat aan de herzie

ningsdatum.

19. Huishouden (t.b.v. Het huishouden van de aanvrager, bestaande uit een natuurlijk

draagkrachthertoets): persoon en zijn/haar niet duurzaam gescheiden levende echt-

geno(o)t(e) of geregistreerd partner, of degene die met

hem/haar voorafgaand aan de peildatum draagkrachthertoets

tenminste zes maanden een gezamenlijke huishouding voert,

niet zijnde kinderen of pleegkinderen.

Er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefini-

eerde huishouden behoren.

20. Hertoetsrente: In de draagkrachthertoets voor de perioden 2,3 en 4: de toets-

rente draagkrachtaanvangstoets, zoals vastgelegd in de offerte.

In de draagkrachthertoets voor de periode 5: het rentepercen-

tage van SVn bij 15 jaar rentevast zoals geldt op de peildatum

draagkrachthertoets periode 5.

21. Financieringslastpercen- Het financieringslastpercentage conform de op de peildatum tage draagkrachthertoets: draagkrachthertoets geldende NHG-normen dat behoort bij het

individueel toetsinkomen van partner 1 en rekening houdend

met de hertoetsrente.

22. Peiljaar draagkrachther- Indien de peildatum draagkrachthertoets in de eerste helft van

toets: het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat twee jaar vooraf gaat

aan het jaar waarin de peildatum draagkrachthertoets ligt.

Indien de peildatum draagkrachthertoets in de tweede helft van

het kalenderjaar ligt: het kalenderjaar dat vooraf gaat aan het

jaar waarin de peildatum draagkrachthertoets ligt.

23. Restantlooptijd: De resterende looptijd op de herzieningsdatum, zijnde 30 jaar

minus het aantal op de herzieningsdatum verstreken jaren van

de looptijd, met de volgende uitzonderingen:

- tien jaar bij een hoofdsom tussen de € 5.000,-- en € 10.000,-

- 5 jaar bij een hoofdsom lager dan € 5.000,--

24. Marktconforme annuïteit De jaarannuïteit van de VROM Starterslening over de restant-

VROM Starterslening: looptijd en restanthoofdsom, bij een gegeven hertoetsrente.

Inhoud van de aanvangsdraagkrachttoets Startersleningen

voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing,

waarin bepaald wordt of voor een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een

bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn.

Uitzonderingen op de NHG-toetsingsregels:

• 1.

  Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen.

• 2.

  Het toetsinkomen dat in de aanvangsdraagkrachttoets wordt meegeteld bedtaagt 95% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.

• 3.

  Persoonlijke verplichtingen worden voor de aanvangsdraagkrachttoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten. de persoonlijke verplichtingen worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening.

Hoogte VROM Starterslening

De geadviseerde hoogte van de VROM Starterslening wordt door het Bemiddelend Orgaan (BO) berekend zoals onderstaand aangegeven. De gemeente bepaald de uiteindelijke hoogte van de VROM Starterslening.

Hoogte VROM Starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/- genormeerde

marktconforme lening

De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van

de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.

Indien geen van de partners op de ontvangstdatum 56 jaar of ouder is, verloopt de berekening

van de marktconforme lening als volgt:

Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x fianancieringslastpercentage

Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de

geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets

 Toets bij 56 jaar of ouder

Indien per peildatum van de aanvangsdraagkrachttoets één of meer van de partners 56 jaar of

ouder is, maar nog geen 65 jaar, gelden de volgende aanvullende regels:

- Vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt rekening gehouden met een inkomen van 70% van het actuele toetsinkomen. Hierbij wordt gerekend in hele jaren vanaf de peildatum aanvangsdraagkrachttoets. Het toetsinkomen huishouden wordt vanaf het begin van dat jaar overeenkomstig verlaagd.

- De financieringslast moet vanaf het begin van een jaar waarin een partner 65 jaar wordt passen bij het dan geldende toetsinkomen huishouden. Hiertoe wordt er in de berekening van uitgegaan dat er gedurende de eerste periode extra wordt afgelost op de eerste bancaire hypotheek.

- In de berekening van de nieuwe normfinancieringslast vanaf het begin van het jaar waarin een partner 65 jaar wordt, wordt steeds uitgegaan van het financieringslastpercentage van partner 1.

 Normlast marktconforme lening

Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde

last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden.

Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.

Toets vermogen

Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstel-

ling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.

Inhoud van de draagkrachthertoets Startersleningen

Belangrijk:

● Persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkrachthertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.

● Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkrachthertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor € 144,--, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt:

index september voorafgaand jaar x € 144,--

index september 2006

● De kosten van de draagkrachthertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.

● SVn brengt de kosten niet bij de aanvrager in rekening wanneer de gemeente in het genoemde besluit bepaalt dat de gemeente de kosten voor haar rekening neemt. In dat geval worden de kosten geboekt ten laste van de Gemeenterekening.

Toetsinkomen

Voor de draagkrachthertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin

bepaald wordt of voor een lening Nationale Hypotheek Garantie mogelijk is met een bepaald

inkomen. De kosten van de draagkrachthertoets zijn voor rekening van de aanvrager. Uitzonde-

ring op de NHG-toepassingsregels:

● Persoonlijke verplichtingen worden voor de draagkrachthertoets van de VROM Starterslening buiten beschouwing gelaten.

Herziening rente en aflossing

De normfinancieringslast op de peildatum draagkrachthertoets is de basis voor de herziening

van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.

Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets

Beschikbare financieringsruimte = Normfinancieringlast -/- financieringslast van de eerste bancaire lening bij aanvang van deze lening

Marktconforme annuïteit VROM starterslening = de jaar annuïteit van de VROM Starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente

Vervolgens worden de rente en de looptijd als volgt vastgesteld:

• 1.

  Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast tot en met het einde van periode vier. daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode vijf.

• 2.

  Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit VROM Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de VROM Starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode vijf is, dan is de financieringslast voor de VROM Starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte.

Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:

Beschikbare financieringsruimte x 100%

Hoogte VROM Starterslening

Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op ééntiende procent.

Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkrachthertoetsen meer plaats.

Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkrachthertoets aangeboden.