Omzettingsbeleid, beleidsregels voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten

Geldend van 28-02-2013 t/m heden

Intitulé

Omzettingsbeleid, beleidsregels voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten

Vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Bunnik op 05-02-2013

Inhoudsopgave

  • 1.

    Inleiding 3

1.1 Aanleiding 3

1.2 Leeswijzer 3

  • 2.

    Wat is omzetten? 4

  • 3.

    Omzettingen in Bunnik 5

  • 4.

    Regelgeving rond omzettingen 5

4.1 Landelijk: Huisvestingswet 5

4.2 Lokaal: Regionale huisvestingsverordening BRU (versie 1 juli 2012) 5

4.3 Situaties die buiten de regelgeving vallen 5

4.4 Beleid andere gemeenten 6

  • 5.

    Volkshuisvestelijke aspecten 6

5.1 Studenten 6

5.2 Starters 6

5.3 Arbeidsmigranten 7

  • 6.

    Leefbaarheidsaspecten 7

  • 7.

    Relatie met bestemmingsplannen 7

  • 8.

    Beleidsuitgangspunten 8

8.1 Belang van de aanvrager 8

8.2 Volkshuisvestelijke belangen 8

8.3 Leefbaarheid 9

8.4 Ouder-kindconstructie 10

  • 9.

    Handhaving 10

9.1 Passieve handhaving 10

9.2 Actieve handhaving 11

  • 10.

    Evaluatie 11

Bijlage: stroomschema toetsing aanvraag omzettingsvergunning

1. Inleiding

In het algemeen biedt een woning onderdak aan een huishouden dat bestaat uit één of meerdere personen. Omzetting van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten, ook wel ‘verkamering’ genoemd, houdt in dat meerdere op zichzelf staande huishoudens in één woning gaan wonen. Dergelijke situaties kunnen voor woningzoekenden wenselijk zijn, maar er kunnen ook negatieve effecten zijn, bijvoorbeeld voor de leefbaarheid van de buurt of voor de volkshuisvesting. Daarnaast zijn de landelijke en regionale regelgeving van belang alsmede de gemeentelijke bestemmingsplannen. In deze beleidsnotitie komen al deze aspecten aan bod die uiteindelijk leiden tot het voorgestelde beleid voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten.

1.1 Aanleiding

Op 14 februari 2012 heeft het college van burgemeester en wethouders besloten om omzettingsbeleid op te stellen. De aanleiding hiervoor was enerzijds de in voorbereiding zijnde algehele herziening van de bestemmingsplannen voor de drie kernen en anderzijds de aanvraag voor een omzettingsvergunning van de eigenaar van de Deken Heinenstraat 52 in Bunnik. Hierbij spelen klachten van omwonenden een rol.

Het college heeft het volgende besloten:

  • 1.

    beleid op te stellen voor het omzetten van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimten (kamerbewoning), waarin onder andere toetsingscriteria worden opgenomen op het gebied van volkshuisvesting en leefbaarheid;

  • 2.

    een compensatie op te leggen voor de omzetting van woningen met een WOZ-waarde tot maximaal € 260.000,-;

  • 3.

    het omzettingsbeleid en toekomstige bestemmingsplannen (o.a. voor de drie kernen) op elkaar af te stemmen.

Inmiddels is de genoemde prijsgrens van € 260.000,- per 1 juli 2012 op genomen in de regionale huisvestingsverordening.

1.2 L eeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt aangegeven wat onder omzetten wordt verstaan. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op recente omzettingen in de gemeente Bunnik. In hoofdstuk 4 komt de bestaande regelgeving rond omzettingen aan bod. In de hoofdstukken 5 en 6 wordt ingegaan op respectievelijk de volkshuisvestelijke aspecten en de leefbaarheidsaspecten die aan de orde zijn bij het omzetten van woningen. In hoofdstuk 7 wordt de relatie tussen het omzettingsbeleid en de geldende bestemmingsplannen in de gemeente Bunnik beschreven. De kern van deze notitie, het voorgestelde beleid voor het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten, komt aan bod in hoofdstuk 8. Vervolgens wordt in hoofdstuk 9 kort ingegaan op de handhaving van het beleid. Het sluitstuk van deze notitie wordt gevormd door hoofdstuk 10, de evaluatie.

2. Wat is omzetten?

In deze notitie ligt de focus op het omzetten van zelfstandige woningen in onzelfstandige woonruimten. Om vooraf duidelijkheid te verschaffen over het speelveld wordt hieronder het verschil aangegeven tussen zelfstandige en onzelfstandige woonruimte.

  • -

    voor één huishouden - voor meerdere huishoudens

  • -

    eigen voorzieningen - voorzieningen delen

  • -

    eigen toegang - verhuurde kamers

  • -

    eigen huisnummer - geen huisnummer per woonruimte

  • -

    er is meestal geen hoofdbewoner, d.w.z. de bewoners betalen huur aan een eigenaar die over het algemeen niet in het pand woont

Voor de gehanteerde begrippen wordt aangehaakt bij de begripsbepalingen uit artikel 1.1 van de regionale huisvestingsverordening BRU, versie 1 juli 2012.

E igen toegang (art. 1.1 sub 12)

Elke deur die direct toegang geeft tot de woning, bereikbaar via de straatzijde dan wel vanuit een gemeenschappelijke verkeersruimte en die voorzien is van een van gemeentewege verleend huisnummer.

Huishouden (art. 1.1 sub 14)

Een alleenstaande, of twee of meer personen die een duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren of willen gaan voeren.

Kamer ( art. 1.1 sub 21)

Elke afzonderlijke ruimte in een woning geschikt voor woon- en slaapruimte met een oppervlakte van tenminste 5 m2.

W ezenlijke voorzieningen ( art. 1.1 sub 38)

Onder wezenlijke voorzieningen worden verstaan douche- en/of badruimte, toilet en keuken.

Woonruimte ( art. 1.1 sub 42)

Besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden

Z elfstandige woo n ruimte (art. 1.1 sub 44)

Woonruimte met een eigen toegang die door een huishouden kan worden bewoond zonder dat het huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

3. Omzettingen in Bunnik

Op 10 september 2011 heeft de eigenaar van de Deken Heinenstraat 52 in Bunnik een aanvraag voor een omzettingsvergunning ingediend. Op 1 november 2011 heeft het college van B&W hierover het volgende besloten:

  • -

    de omzettingsvergunning verlenen

  • -

    een financiële compensatie opleggen van € 223,- per m2 dat wordt onttrokken aan de woonruimtevoorraad

  • -

    aanvullend omzettingsbeleid opstellen

De aanvrager heeft vervolgens een bezwaar ingediend tegen de opgelegde compensatie. Een omwonende heeft bezwaar ingediend tegen het verlenen van de omzettingsvergunning. Op 16 februari 2012 heeft een hoorzitting plaatsgevonden. Het college van burgemeester en wethouders heeft op 18 april 2012 de bezwaren van zowel de aanvrager als de omwonende ongegrond verklaard.

Bij de behandeling van deze aanvraag om een omzettingsvergunning kwam naar voren dat er nog meer woningen in de gemeente zijn omgezet zonder dat daar een vergunning voor is aangevraagd.

4. Regelgeving rond omzettingen

4.1 Landelijk: Huisvestingswet

Op grond van artikel 30 lid 1 sub c van de Huisvestingswet is het verboden zonder vergunning van burgemeester en wethouders zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Onder zelfstandige woonruimte wordt een woonruimte verstaan welke een eigen toegang heeft en welke door een huishouden kan worden bewoond zonder dat dit huishouden daarbij afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte.

In de artikelen 31 en 32 is daarnaast het volgende opgenomen:

Artikel 31: Een vergunning als bedoeld in artikel 30, eerste lid, wordt verleend, tenzij het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met het onttrekken aan de bestemming tot bewoning gediende belang en het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad niet door het stellen van voorwaarden en voorschriften voldoende kan worden gediend.

Artikel 32: De gemeenteraad bepaalt in de huisvestingsverordening ten minste de voorwaarden en voorschriften die burgemeester en wethouders in het belang van de voorziening in de behoefte aan woonruimte aan de vergunning, bedoeld in artikel 30, eerste lid, kunnen verbinden.

4.2 Lokaal: Regionale huisvestingsverordening BRU (versie 1 juli 2012)

Op grond van artikel 3.1.2 van de Regionale huisvestingsverordening BRU is het verboden om zonder vergunning een woonruimte van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte om te zetten. In artikel 3.1.4 is het volgende bepaald:

  • 1.

    Burgemeester en wethouders verlenen de vergunning, indien naar hun oordeel het met omzetting gediende belang groter is dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad.

  • 2.

    Indien burgemeester en wethouders hebben vastgesteld, dat het met de omzetting gediende belang minder zwaar weegt dan het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad, wordt de vergunning verleend indien aanvrager gebleken bereid heeft getoond in de vorm van een financiële waarborgstelling voor het aanbieden van compensatie als bedoeld in artikel 3.1.5 en wordt voldaan aan de door burgemeester en wethouders hiermee verband houdende voorwaarden en voorschriften.

  • 3.

    Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de vergunning zou leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de woonruimte dan wel de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft. Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning eveneens weigeren indien de aanvrager niet heeft voldaan aan de onder lid 2 vermelde financiële waarborgstelling.

4.3 Situaties die buiten de regelgeving vallen

In de Regionale huisvestingsverordening is bepaald dat een hospes/hospitasituatie en een woongroep bijzondere vormen van zelfstandige woonruimten zijn. Hiervoor hoeft dus geen omzettingsvergunning te worden aangevraagd.

Bij een hospes/hospitasituatie is sprake van één hoofdhuurder of eigenaar/bewoner (voor meer dan 50% eigenaar) die maximaal 2 kamers aan in totaal maximaal 2 personen verhuurt. Tevens geldt hierbij de eis dat de hoofdhuurder of eigenaar/bewoner het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte van de woning.

Een woongroep worden gedefinieerd als een groep van twee of meer meerderjarige personen die de bedoeling hebben om bestendig, voor onbepaalde tijd, een met een gezinsverband vergelijkbaar samenlevingsverband met elkaar aan te gaan. Ieder lid is ingeschreven als woningzoekende en draagt daarbij in het gebruik van voorzieningen als keuken en sanitair. De woongroep staat tenminste 1 jaar als groep geregistreerd op de lijst van woningzoekenden of heeft langer dan 1 jaar op hetzelfde adres gewoond. Een woongroep is georganiseerd in een rechtspersoon en beschikt over een gezamenlijke rekening waarvan de vaste lasten en dagelijkse uitgaven worden betaald, zoals de huur.

4.4 Beleid andere gemeenten

Ook omliggende gemeenten hebben te maken met omzettingen. Met name in Utrecht komt het vaak voor, omdat daar veel studenten wonen. Het aantal onzelfstandige woonruimten is weliswaar de laatste jaren toegenomen, maar afgestudeerden kunnen moeilijk doorstromen naar een zelfstandige huur- of koopwoning en houden daardoor langer onzelfstandige woningen bezet. Ook voor andere starters op de woningmarkt zijn er weinig mogelijkheden. Daarnaast kwamen er steeds meer signalen over ongewenste situaties in buurten. Om deze redenen heeft Utrecht omzettingsbeleid opgesteld. Dit beleid is in 2009 vastgesteld. Samengevat komt er erop neer dat voor woningen onder de € 360.000,- compensatie wordt opgelegd. In wijken waar de leefbaarheid al onder druk staat, de zogenaamde aandachtsgebieden, worden aanvragen voor een omzettingsvergunning geweigerd. Dit beleid is inmiddels geëvalueerd en er is een notitie geschreven voor aanpassingen van het omzettingsbeleid. Hierin wordt onder andere voorgesteld om de prijsgrens te verlagen naar € 280.000,-. Dit is met de wijziging van de regionale huisvestingsverordening op 1 juli 2012 inmiddels doorgevoerd.

De gemeente Houten heeft eind 2011 omzettingsbeleid vastgesteld. Deze gemeente hanteert een prijsgrens van € 275.000,-. Ook dit is op 1 juli 2012 opgenomen in de regionale huisvestingsverordening.

De gemeente Wijk bij Duurstede heeft geen omzettingsbeleid. Er wordt in principe altijd compensatie opgelegd bij omzettingen.

Naast een prijsgrens zijn er nog andere regels mogelijk. Zo wordt in het centrum van Amsterdam naast een maximale koopprijsgrens ook gewerkt met een maximale huurprijsgrens. In Zwolle wordt in bepaalde wijken onderscheid gemaakt naar woningtype. Er wordt daar geen omzettingsvergunning verleend voor het omzetten van grondgebonden woningen. Voor gestapelde bouw is in een aantal buurten een quotum ingesteld van maximaal 10% omgezette woningen per complex. Ook in Groningen wordt met een quotum gewerkt. Daar mag maximaal 25% van de woningen in een straat worden omgezet in onzelfstandige woonruimten.

5. Volkshuisvestelijke aspecten

5.1 Studenten

Bunnik heeft geen middelbare/hoge scholen of universiteiten, maar vanwege de ligging nabij de Uithof wonen er toch studenten in deze gemeente. Aan de Vletweide in het noorden van de kern Bunnik, op 10 minuten fietsen van de uithof, heeft de Stichting Studenten Huisvesting (SSH) een complex met 98 studentenwoningen. Deze woningen zijn overigens ook bedoeld voor afgestudeerden. Daarnaast hebben diverse particulieren (een deel van) hun woning omgebouwd tot studentenkamers. In sommige gevallen overigens zonder omzettingsvergunning.

5.2 Starters

Niet alleen voor studenten maar ook voor werkende jongeren kan kamerbewoning aantrekkelijk zijn. Enerzijds vanwege de lage huurprijs en anderzijds vanwege het feit dat de huisvestingsverordening niet van toepassing is op kamerverhuur. Jongeren die nog niet lang genoeg staan ingeschreven bij woningnet om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning, maken zo toch kans op woonruimte. Bovendien is economische of maatschappelijke binding met de provincie Utrecht niet vereist, dus voor starters van buiten de provincie zou dit een van de weinige mogelijkheden op woonruimte kunnen zijn.

Het is voor starters erg moeilijk om een woning te vinden in de gemeente Bunnik. Er is weinig aanbod van goedkope koopwoningen, terwijl starters hierop doorgaans zijn aangewezen vanwege hun beperktere financieringsmogelijkheden.

Het alternatief, instromen in een sociale huurwoning, is vanwege het geringe aantal sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik ook erg lastig. Aspirant-huurders hebben een jarenlange wachttijd voor de boeg. Veel starters verlaten hierdoor de gemeente en gaan in buurgemeenten wonen, zoals Utrecht en Zeist.

Vanwege het schaarse aanbod in relatie tot de vraag van woningzoekenden streeft de gemeente Bunnik in het algemeen in haar beleid naar het toevoegen en het zo veel mogelijk behouden van de voorraad zelfstandige woningen. Dit neemt niet weg dat er ook oog moet zijn voor de moeilijke positie van jongeren/starters op de Bunnikse woningmarkt. Het College van B&W hanteert daarom als uitgangspunt dat een veranderende samenstelling van de bestaande woningvoorraad als gevolg van omzetting/verkamering in het algemeen acceptabel is. Na woningomzetting blijven immers nagenoeg evenveel vierkante meters woonruimte beschikbaar, deze worden echter passend voor een andere doelgroep woningzoekenden. Woningomzetting kan echter wel de doorstroming op de woningmarkt belemmeren, omdat woningen bij omzetting voor de oorspronkelijke doelgroep ‘verloren’ gaan. Daarom heeft het college besloten dat omzetting van woningen met een WOZ-waarde van minder dan € 260.000,- ongewenst is. Deze categorie koopwoningen moeten behouden blijven voor de doorstroming vanuit sociale huurwoningen en sociale koopwoningen.

5.3 Arbeidsmigranten

Bunnik is een agrarische gemeente met relatief veel fruitteelt. Tijdens het plukseizoen zijn er arbeidsmigranten werkzaam in onze gemeente. Deze arbeidmigranten moeten gehuisvest worden. Nu gebeurt dit soms op de bedrijven zelf, overigens niet altijd legaal. De brandveiligheid is hierbij een belangrijk issue. Arbeidsmigranten zouden ook gehuisvest kunnen worden in omgezette woningen, maar als het om seizoensarbeiders gaat, is dit lastig, aangezien de kamers dan het grootste deel van het jaar leeg zouden staan. Als het niet om seizoensarbeid gaat is huisvesting van arbeidsmigranten in omgezette woningen wel een geschikte oplossing.

6. Leefbaarheidsaspecten

In de gemeente Utrecht hebben buurtbewoners steeds vaker bezwaar tegen omzettingen. Daar zijn buurten waar relatief veel panden zijn omgezet. Ook bij de omzetting van de woning aan de Deken Heinenstraat in Bunnik is bezwaar ingediend tegen de omzettingsvergunning. Om problemen in de toekomst te voorkomen is het goed om bij de afweging de leefbaarheid van de buurt mee te nemen.

De signalen van buurtbewoners over omzettingen zijn vooral gericht op de negatieve randverschijnselen van de omzetting. De panden worden intensiever bewoond dan waarvoor ze oorspronkelijk gebouwd zijn en de omgeving is daarop niet berekend, bijvoorbeeld qua parkeren. De intensieve bewoning is van invloed op de uitstraling van een pand en daarmee op de leefbaarheid in een buurt. Buurtbewoners zijn ook bezorgd over de (brand)veiligheid. Zij weten soms niet wie er in een pand woont.

7. Relatie met bestemmingsplannen

Naast de regionale huisvestingsverordening is voor het omzetten van een zelfstandige woning in onzelfstandige woonruimten het bestemmingsplan van belang. Als op grond van het bestemmingsplan meerdere onzelfstandige woonruimten in een woning niet zijn toegestaan, is omzetting niet mogelijk zonder bestemmingsplanwijziging, ook al voldoet de omzetting verder aan de criteria die gelden voor de omzettingsvergunning.

In het bestemmingsplan Buitengebied Bunnik 2011 is opgenomen dat een woning is bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. Er zijn geen afwijkingen opgenomen waarmee omzettingen gerealiseerd kunnen worden. In het buitengebied zijn hierdoor geen omzettingen mogelijk.

In de geldende bestemmingsplannen dorpen Bunnik/Odijk/Werkhoven herziening 2006 is kamerbewoning binnen de bestemming wonen, centrumdoeleinden en gemengde doeleinden toegestaan, aangezien geen onderscheid wordt gemaakt tussen bewoning door één of meer huishoudens. In de drie kernen is omzetting van zelfstandige woningen naar onzelfstandige wooneenheden momenteel dus mogelijk, mits wordt voldaan aan de voorwaarden uit de regionale huisvestingsverordening.

Op dit moment zijn drie nieuwe bestemmingsplannen voor de drie kernen in voorbereiding. In de voorontwerpbestemmingplannen Dorp Bunnik 2012 en Dorp Odijk 2012 is bepaald dat een woning is bestemd voor de huisvesting van niet meer dan één huishouden. In de algemene afwijkingsregels (artikel 34) van het plan is echter de volgende regeling voor omzettingen opgenomen.

Het bevoegd gezag kan door middel van het verlenen van een omg e vingsvergunning afwijken van het bepaalde in deze regels of de aanwi j zingen op de verbeelding voor het omzetten van een zelfstandige woo n ruimte naar onzelfstandige woonruimte (kamerbewoning), mits:

  • 1.

    De omzetting niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu;

  • 2.

    de omzetting geen onevenredige negatieve invloed heeft op de ve r keersintensiteit en –afwikkeling en op de parkeerbalans in de omg e ving.

Met een dergelijke afwijking kan, als de nieuwe bestemmingsplannen van kracht zijn (ongeveer over een jaar), medewerking worden verleend aan een omzetting als wordt voldaan aan de voorwaarden die zijn opgenomen in het bestemmingsplan en aan de voorwaarden die gelden op grond van de regionale huisvestingsverordening. Voor een omzetting is namelijk zowel een omzettingsvergunning als een omgevingsvergunning vereist. Voor de duidelijkheid en rechtszekerheid naar burgers is het gewenst dat beide regelingen op elkaar zijn afgestemd. De regels die in de toekomstige bestemmingsplannen worden opgenomen zullen inhoudelijk moeten aansluiten op de criteria die nu in dit omzettingsbeleid worden geformuleerd.

8. Beleidsuitgangspunten

Aan de hand van het voorgaande wordt duidelijk dat de problematiek divers is. Bij het formuleren van de beleidsuitgangspunten is rekening gehouden met het behoud van mogelijkheden voor studenten en (koop)startes op de Bunnikse woningmarkt en met het beschermen van de leefbaarheid in buurten.

De Huisvestingsverordening schrijft voor dat het aanvragerbelang en het volkshuisvestelijke belang gewogen worden. Deze afweging bepaalt of de omzettingsvergunning wordt verleend. Jurisprudentie geeft aan dat sprake moet zijn van een individuele belangenafweging. Dit is nodig omdat de omstandigheden per pand kunnen verschillen. Wanneer de belangenafweging uitvalt in het voordeel van de aanvrager, wordt de omzettingsvergunning verleend. Wanneer de belangenafweging uitvalt in het nadeel van de aanvrager, wordt de vergunning ofwel geweigerd ofwel verleend mits compensatie wordt geboden conform de dan geldende huisvestingsverordening.

Per vergunningaanvraag wordt gemotiveerd waarom wordt overgegaan tot verlening, verlening met compensatie of weigering. Daarbij worden de volgende aspecten betrokken: het belang van de aanvrager, volkshuisvestelijke belangen en de leefbaarheid van de buurt. Daarnaast wordt ingegaan op een uitzonderingssituatie, namelijk de zogenoemde ouder-kindconstructie.

8.1 Belang van de aanvrager

Het belang van de aanvrager blijkt uit het aanvraagformulier. Over het algemeen zal het om een commercieel belang gaan.

8.2 Volkshuisvestelijke belangen

Het is voor starters erg moeilijk om een woning te vinden in de gemeente Bunnik. Er is weinig aanbod van goedkope koopwoningen, terwijl starters hierop doorgaans zijn aangewezen vanwege hun beperktere financieringsmogelijkheden. Het alternatief, instromen in een sociale huurwoning, is vanwege het geringe aantal sociale huurwoningen in de gemeente Bunnik ook erg lastig. Aspirant-huurders hebben een jarenlange wachttijd voor de boeg. Veel starters verlaten hierdoor de gemeente en gaan in buurgemeenten wonen, zoals Utrecht en Zeist.

De verwachting is dat dit probleem zich ook in de toekomst zal blijven voordoen. Op rijksniveau wordt verwacht dat het aantal eenpersoonshuishoudens nog aanzienlijk zal stijgen. Er wordt verwacht dat tot 2030 het aantal huishoudens nog met zo’n 1 miljoen (op een huidig aantal van ongeveer 8 miljoen) zal stijgen. Dit zou voornamelijk gaan om eenpersoonshuishoudens. Aangenomen kan worden dat deze maatschappelijke trend aan Bunnik niet voorbij zal gaan.

Woningomzetting kan de doorstroming op de woningmarkt belemmeren, omdat woningen bij omzetting voor de oorspronkelijke doelgroep ‘verloren’ gaan. Beleidsmatig is van belang dat verkamering van koopwoningen in de goedkopere prijsklassen op dit moment ongewenst is. Vooral de goedkopere koopwoningen moeten behouden blijven voor de doorstroming. Als de aanvraag betrekking heeft op een betaalbare woning (maximaal € 260.000,-), dan wil het college die behouden. Een starter kan hier immers direct zijn voordeel mee doen, ofwel een jong gezin waarbij mogelijk een verhuisketen op gang wordt gebracht waarmee ook weer een starter zijn voordeel kan doen.

8.3 Leefbaarheid

Bij een aanvraag voor een omzettingsvergunning annex omgevingsvergunning voor een afwijking van het bestemmingsplan worden criteria gehanteerd die, in samenhang, het effect op het woon- en leefmilieu weergeven (volgens artikel 3.1.4, lid 3 van de Huisvestingsverordening).

De gemeente heeft de intentie om medewerking te verlenen aan het omzetten van woningen van meer dan €260.000,-, maar dit betekent niet dat het de bedoeling is dat op grootschalige wijze woningomzetting plaatsvindt. Vandaar: “ja, mits”. De onderbouwing voor het “mits” is gelegen in de volgende criteria: leefbaarheid en sociale cohesie, verkeer en parkeren en de bergingsmogelijkheden.

l eefbaarheid en sociale cohesie

In de praktijk zal het moeilijk zijn om te bepalen of de leefbaarheid in een buurt verstoord wordt door woningomzetting. In een uitspraak van de afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (gemeente Leeuwarden vs. appellant, 22 november 2006) wordt geconcludeerd dat verlening van een omzettingsvergunning ten behoeve van kamerverhuur kan leiden tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu. Een dergelijke inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu wordt volgens de Raad van State in ieder geval aanwezig geacht indien meer dan 10% van de tot bewoning bestemde gebouwen in de betreffende straat met dezelfde postcode worden gebruikt voor kamersgewijze verhuur.

In gemengde gebieden (met wonen, werken, detailhandel etc.) wordt de leefbaarheid anders ervaren dan in een woonwijk. In de centrumgebieden/gemengde gebieden is woningomzetting met het oog op leefbaarheid en sociale cohesie in principe geen probleem. In woonwijken binnen de kernen is kamerverhuur in beginsel ook mogelijk, maar zullen de overige factoren die van invloed zijn op de leefbaarheid en sociale cohesie strenger worden beoordeeld dan in de centrumgebieden. In het buitengebied is omzetting alleen mogelijk ten behoeve van seizoenswerknemers van agrarische bedrijven (vanwege het bedrijfseconomische belang van met name fruittelers).

Bewoning door huishoudens met een andere levensstijl kan een negatieve invloed hebben op de leefbaarheid en de sociale cohesie in de betreffende buurt, vooral als daar van origine sprake is van bewoning door gezinnen. Kamerverhuur gaat gepaard met een hogere mutatiesnelheid. De sociale banden en betrokkenheid met de buurt en elkaar zullen minder sterk zijn. Met mogelijk verrommeling, (geluids)overlast of verwaarlozing van onroerend goed en tuinen tot gevolg. Dus het onderhoudsniveau en het straatbeeld ter plaatse is van belang.

Ook kan bij de beoordeling van het criterium leefbaarheid en sociale cohesie informatie worden gebruikt die naar voren komt bij klachten, meldingen en bezwaren. Door aanvragen om een omzettingsvergunning te publiceren kunnen omwonenden reageren. Daarnaast kan er een klachtenpatroon uit het verleden zijn. Ook kunnen zienswijzen worden ingediend als het voornemen om een omzettingsvergunning te verlenen wordt gepubliceerd. Deze reacties worden betrokken bij de afweging en het definitieve besluit. Een mogelijkheid is om de reacties voor te leggen aan de aanvrager van de omzettingsvergunning. Wellicht kunnen in overleg bezwaren worden weggenomen.

Samengevat worden voor het criterium leefbaarheid en sociale cohesie de volgende factoren getoetst:

  • ·

    10%-norm

  • ·

    gebiedstype (centrum/gemengd, woonwijk, buitengebied)

  • ·

    informatie over onderhoudsniveau/straatbeeld ter plaatse, optioneel: buurtonderzoek

  • ·

    klachtpatroon, meldingen van omwonenden, bezwaren

Met een dergelijke benadering kan de beoordeling van het abstracte begrip ‘leefbaarheid en sociale cohesie’ worden geobjectiveerd.

v erkeer en parkeren

De woningomzetting mag geen onevenredig grote negatieve invloed hebben op de verkeersintensiteit en -afwikkeling en op de parkeerbalans in de omgeving van de betreffende woning. Een verkeersdeskundige van de gemeente kan, indien nodig, toetsen of hieraan wordt voldaan. Woningomzetting kan leiden tot meer verkeersbewegingen. Beoordeeld moet worden of de verkeerssituatie en het straatprofiel dit toelaten. Ook dienen er voldoende parkeerplaatsen te zijn. Parkeren dient bij voorkeur plaats te vinden op eigen erf, conform het staande beleid van de gemeente Bunnik. Samengebruik van openbare parkeerplaatsen is slechts mogelijk indien dit uit een parkeerbalans blijkt, waarin een differentiatie naar tijd en bestemming is gemaakt. De parkeernorm bij kamerverhuur is gebaseerd op de nota Parkeernormen Gemeente Bunnik 2008. Een parkeernorm van 0,5 parkeerplaats per kamer is hierbij van toepassing.

b ergingsmogelijkheden

Ieder huishouden heeft behoefte aan eigen bergruimte. Om een negatief effect van de woningomzetting op de woonomgeving zoveel mogelijk te beperken is voor iedere kamer een separate berging voor bijvoorbeeld fietsen een voorwaarde. Deze berging dient op eigen erf en bij voorkeur inpandig te geschieden. Het gaat erom dat spullen niemand in de weg staan en uit het zicht worden opgeborgen. Ten behoeve van de berging van fietsen dient volgens het Bouwbesluit gerekend te worden met 1,5 m2 per wooneenheid, met een minimum van 5 m2. Bij kamerverhuur wordt er van uitgegaan dat geen extra kliko’s worden gebruikt, maar dat kamerbewoners gebruik maken van de kliko’s van de kamerverhuurder.

8.4 O uder-kindconstructie

Van een ouder-kindconstructie is sprake als een ouder of verzorger een woning koopt en die verhuurt aan een zoon of dochter plus één of meer medestudenten. Aanvragen die betrekking hebben op een ouder-kindconstructie vormen een uitzondering.

De uitgangspunten voor een dergelijke constructie zijn als volgt:

  • -

    conform de regionale huisvestingsverordening moet een omzettingsvergunning worden aangevraagd. Zo blijft de situatie inzichtelijk.

  • -

    De aanvrager komt in aanmerking voor een tijdelijke vergunning voor een periode van maximaal 5 jaar. Vijf jaar is ongeveer de duur van een studie. Op deze manier wil het college faciliteren dat ouders hun kinderen en een aantal medestudenten gedurende de studietijd kunnen huisvesten zonder extra financiële lasten.

  • -

    Bij de vergunningaanvraag vindt een belangenafweging plaats. Daarbij wordt het belang van de aanvrager bij het tijdelijk omzetten van de woning in onzelfstandige woonruimte afgezet tegen het belang dat de gemeente heeft bij het behoud van zelfstandige woonruimten. Gezien het feit dat de woning tijdelijk wordt omgezet, is het college van mening dat het belang van de aanvrager in beginsel zwaarder kan wegen dan het belang van het behoud van de zelfstandige voorraad. Anders dan bij menig ander kamerverhuurpand wordt de woning na 5 jaar immers weer als zelfstandige woonruimte teruggebracht. Dit biedt dan weer mogelijkheden voor (koop)starters. Tevens is het college van mening dat tijdelijk omzetten in het algemeen niet leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op het woon- en leefmilieu van de omgeving van de woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.

  • -

    Aansluitend op het voorgaande hoeft in beginsel geen compensatie te worden geboden wanneer sprake is van een ouder-kindconstructie.

  • -

    Voorkomen moet worden dat er uiteindelijk onevenredig veel goedkope woningen d.m.v. ouder-kindconstructie worden omgezet. Deze constructie moet daarom na verloop van tijd worden geëvalueerd (zie hoofdstuk 10).

9. Handhaving

Op dit moment vindt handhaving van illegale omzetting plaats op basis van meldingen/klachten. Als er beleid wordt vastgesteld en compensatie wordt opgelegd moet vooraf duidelijk zijn hoe wordt omgegaan met handhaving. Met name de keuze tussen passieve en actieve handhaving is van belang.

9.1 Passieve handhaving

Door kamerbewoning niet actief te reguleren en alleen te handelen als er klachten komen blijven de werkzaamheden en publiciteit beperkt. In dat geval wordt niet actief toegezien op omzettingsvergunningsplicht en niet actief opgetreden op grond van het bestemmingsplan. Bij klachten kan alsnog om omzettingsvergunning en omgevingsvergunning voor afwijking van het bestemmingsplan worden verzocht. Dit heeft het risico dat een beroep op het gelijkheidsbeginsel in procedures slaagt. In het geval van de situatie aan de Deken Heinenstraat is al gewezen op gelijke situaties.

9.2 Actieve handhaving

De strategienota ‘Integraal Handhavingsbeleid’ van de gemeente Bunnik is op 24 januari 2012 vastgesteld door het college. Hierin is aangegeven dat illegale woonruimten, woningsplitsing en kamerbewoning een hoge prioriteit heeft. Bij een hoge prioriteit zal actief worden gehandhaafd. Tegelijk met het vaststellen van het handhavingsbeleid heeft het college in principe ingestemd met circa 500 uur capaciteitsuitbreiding per 1-1-2013 voor toezichtstaken, maar niet voor handhaving. Er is daardoor op dit moment niet voldoende capaciteit voor actieve handhaving op illegale omzettingen. Ieder jaar wordt in het kader van het handhavingsbeleid een uitvoeringsprogramma opgesteld voor toezicht en handhaving in het kader van ruimtelijke ordening en bouwen. Bij het eerstvolgende uitvoeringsprogramma zal ook aandacht moeten worden besteed aan handhaving in het kader van de regionale huisvestingsverordening.

Het vaststellen van kamerbewoning kan gebeuren aan de hand van administratief vooronderzoek (GBA-inschrijvingen en opvragen huurovereenkomsten) en feitelijke constateringen (controlebezoeken), waarbij bewijslast moeilijk is en niet altijd wordt meegewerkt. Het voeren van een actief omzettingenbeleid met compensatieplicht zorgt voor toename van juridische discussies. Het gaat om bezwaar- en beroepsprocedures tegen verlenen vergunning (omwonenden), opleggen compensatieplicht (aanvrager), nakomen van compensatieplicht (aanvrager) en toezicht/handhavingsprocedure bij geweigerde vergunningen of hospitaconstructies (administratief onderzoek en feitelijke constateringen). Het actief oppakken van het omzettingsbeleid gaat derhalve gepaard met veel tijd, moeite en kosten.

Bovendien blijkt uit ervaringen bij de gemeente Utrecht dat financiële compensatie vaak niet (meteen) wordt betaald. Dit betekent veel financieel-administratieve (aanmaningen, invordering) en juridische handhavingsprocedures. In een recente uitspraak heeft de rechtbank bepaald dat met het niet betalen van compensatie sprake is van het niet voldoen aan een vergunningsvoorwaarde wat gelijk staat aan het niet hebben van een vergunning. Hiermee kun je de overtreder apart aanschrijven wegens het zonder vergunning uitvoeren van kamerbewoning. Daarnaast kun je een bestuurlijke boete opleggen. Daarbij is de huisvestingsverordening op 1 juli 2012 gewijzigd om dit probleem aan de te pakken. Op voorhand kan de gemeente een financiële waarborgstelling voor de compensatie eisen en indien de aanvrager hier niet aan voldoet kan de omzettingsvergunning worden geweigerd.

10. Evaluatie

Twee jaar na vaststelling wordt deze regeling geëvalueerd. In elk geval wordt dan gekeken naar:

  • ·

    het effect op de leefbaarheid en sociale cohesie

  • ·

    het effect op de volkshuisvesting

  • ·

    de stand van zaken wat betreft de handhaving van illegale situaties van woningomzetting

  • ·

    het tijdsbeslag voor de afdeling dienstverlening in relatie tot de vastgestelde leges

Bijlage

Stroomschema toetsing aanvraag omzettingsvergunning

afbeelding binnen de regeling * Criteria beoordeling effect op woon- en leefmilieu:

  • ·

    toetsing aan de 10%-norm

  • ·

    gebiedstype (centrum/gemengd, woonwijk, buitengebied)

  • ·

    toetsing aan informatie over onderhoudsniveau/straatbeeld ter plaatse, optioneel: buurtonderzoek

  • ·

    toetsing aan klachtpatroon, meldingen van omwonenden, bezwaren

  • ·

    geen onevenredige negatieve invloed op verkeersintensiteit en –afwikkeling

  • ·

    voldoende parkeerplaatsen, bij voorkeur op eigen erf

  • ·

    voor iedere kamer een separate berging op eigen erf

  • ·

    geen extra kliko’s