Notitie Bed-and-Breakfast binnen de gemeente Bunschoten

1. Aanleiding

Aanleiding voor het opstellen van deze notitie vormen twee verzoeken die zijn ingediend om binnen de bebouwde kom van Bunschoten een Bed and Breakfast-voorziening te mogen starten. Hierop heeft het college gesteld dat allereerst een beleidskader dient te worden opgesteld waaraan dergelijk verzoeken dienen te worden getoetst.

Met het opstellen van deze notitie wordt getracht hier een aanzet toe te geven.

Deze notitie gaat alleen in op de ruimtelijke aspecten van het "Bed and Breakfast-gebeuren". Vanuit andere regelgeving, zoals het Bouwbesluit, de Bouwverordening, het Gebruiksbesluit, de APV (toezicht op inrichtingen tot het verschaffen van nachtverblijf) en de milieuwetgeving kunnen er andere belemmeringen zijn om een Bed and breakfast-voorziening te beginnen. Daar wordt in het kader van deze notitie niet op ingegaan, zij worden alleen terloops genoemd.

2. Wat is Bed and Breakfast

Voor de term Bed and breakfast zijn verschillende omschrijvingen in omloop, die allen tot op zekere hoogte juist zijn, afhankelijk van de lokale situatie. Een goede en min of meer volledige omschrijving is:

"Bed & Breakfast is een kleinschalige vorm van verblijfsrecreatie en richt zich met name op de trekkende toeristen, die voor één of enkele nachten een onderkomen zoeken. Typerend voor Bed & Breakfast is:

• •

  De kleinschaligheid en de eenvoudige uitvoering;

• •

  Bed and breakfast is gekoppeld aan de woonfunctie, dat betekent dat mede gebruik wordt gemaakt van keuken en sanitair van de woning;

• •

  Bed and breakfast dient zo veel mogelijk binnen de bestaande woning gerealiseerd te worden;

• •

  Een maximum aantal bestemde bedden".

Om deze begripsomschrijving in Bunschoten te kunnen hanteren zal een onderscheid gemaakt moeten worden voor een dergelijke voorziening binnen of buiten de bebouwde kom.

Allereerst is het goed om een onderscheid te maken tussen een Bed and breakfast-voorziening als nevenactiviteit in een woning en een hotel/pension, waar een overnachting en een ontbijt als hoofdactiviteit worden aangeboden. Een Bed and breakfast-voorziening kan dus niet 1 op 1 als een horecafunctie gezien worden.

Waarom er Bed and breakfast-voorzieningen gerealiseerd worden (o.a. in het buitengebied), heeft te maken met het feit dat het een mogelijkheid is die geboden wordt in het kader van een bredere interesse en beleving van het landschap. Een bijkomstigheid is dat een en ander een welkome aanvulling kan betekenen op het inkomen van de aanbieder (o.a. de agrariër) van de voorziening.

Tevens wordt met deze activiteit ingespeeld op de veranderende wensen van de consument en kan een bijdrage worden verleend aan de imagoverbetering van de gemeente in het algemeen of een specifieke bedrijfstak. Hierbij dient wel vermeld te worden dat het Bed and breakfastgebeuren op de boerderij nog geen brede ingang heeft gevonden. Wel zijn een aantal agrariërs zich op dit moment aan het oriënteren op de mogelijkheden.

De hoofdfunctie (bestemming) van het pand of perceel blijft behouden. Zo dient de woning waarin Bed and breakfast wordt aangeboden door de hoofdbewoner bewoond te blijven.

3. Nut Bed and Breakfast in/voor Bunschoten

Bunschoten heeft op dit moment weinig ovemachtingsmogelijkheden voor toeristen c.a. in de vorm van een hotel. Er is één hotel aanwezig in de Dorpsstraat. Dit verklaart dat er verspreid over de gemeente een aantal Bed and breakfastadressen (4) zijn, blijkende uit het overzicht van de VW Spakenburg (zie bijlage).

Daarnaast wordt er verwezen naar het zeilschip de Linquenda dat een ligplaats heeft in de Oude Haven. Op dit schip worden eveneens bed and breakfastovernachtingen aangeboden. Om het dorp levendig te houden en verzekerd te zijn van een constante stroom van toeristen die hier ook enige tijd verblijven, kan het hebben van Bed and breakfastadressen en een zekere, gecontroleerde, groei hierin van belang zijn voor de recreatieve potentie van de gemeente.

4. Huidig beleid

Op dit moment is er in beleidsnotities van de gemeente Bunschoten niets opgenomen over het realiseren van bed and breakfast-voorzieningen in de gemeente. Alleen het in mei vorig jaar door de gemeenteraad vastgestelde bestemmingsplan Buitengebied 2006 staat op een agrarisch bouwperceel de realisatie van maximaal 5 bed-and-breakfast-appartementen toe met een inhoud van elk maximaal 200 m3.

Tot op heden is er van de in het bestemmingsplan Buitengebied 2006 opgenomen mogelijkheid geen gebruik gemaakt. Wel begint een aantal agrariërs voorzichtig over de mogelijkheid na te denken, maar dat heeft nog niet tot concrete aanvragen geleid.

Ten aanzien van de huidige adressen heeft de gemeente Bunschoten geen RO-beleid ontwikkeld, omdat er eigenlijk geen weet was van het bestaan van deze adressen. Onlangs is er één reactie binnengekomen op de aanwezigheid van een van de bed and breakfastadressen. Omwonenden voelen zich hierdoor in hun privacy aangetast. Van verdere klachten is er niets bekend en vooralsnog is er geen handhavingsbeleid op geweest.

5. Hoe gaan we nieuw beleid vormgeven

Nu het nut in onze gemeente van Bed and breakfastfaciliteiten aanwezig is, kan de vraag gesteld worden hoe wij dit concreet willen vormgeven in Bunschoten. In deze paragraaf zal een aantal aspecten aan de orde komen, die een onlosmakelijk onderdeel zullen moeten gaan uitmaken van het nieuwe beleid.

Hiertoe zal een aantal vragen moeten worden gesteld en beantwoord:

• 1.

  Binnen welke bestemming kan een dergelijke voorziening worden gerealiseerd;

• 2.

  Is er onderscheid aan te brengen tussen een dergelijke voorziening binnen of buiten de bebouwde kom.

Beoordeeld moet worden of een gebruik ten behoeve van Bed and Breakfast valt binnen een woonbestemming dan wel dat dit gezien moet worden als een vorm van het aanbieden van logies. In geval van de laatste optie zou er voor gekozen kunnen worden om de voorziening onder de bestemming Horeca (verblijfsrecreatie) te laten vallen.

Deze keuze is ingegeven door het feit dat de logees geen deel uitmaken van het huishouden en dat een woning is bedoeld voor het huisvesten van één huishouden. Voor het aanbieden van bed and breakfast is er dus sprake van een andere vorm van gebruik, namelijk voornamelijk als slaapplaats, van de woning. Het kiezen van een andere bestemming ligt dan ook voor de hand.

Een vergelijking die min of meer te trekken is, betreft de volgende uitspraak van de rechtbank 's- Hertogenbosch. Deze heeft in 2006 uitgesproken dat het tijdelijk huisvesten van een groep buitenlandse werknemers in een woning niet past in de gebruiksfunctie van de woning en niet gelijk te stellen is met het feit dat een woning is bestemd voor het huisvesten van één huishouden.

Een logiesfunctie kan dus, gelet op de uitspraak van de rechtbank, niet onder de woonbestemming geschaard worden.

De overeenkomsten die uit deze uitspraak van de rechtbank te halen zijn, zijn dat:

• •

  De woning hoofdzakelijk als slaapplaats gebruikt zal worden;

• •

  Het hoofdverblijf van de gebruikers (gasten) elders is.

Conclusie over bed and breakfast is dat:

• •

  dit niet zonder meer binnen de woonbestemming past;

• •

  het geven van een Horecabestemming (A of B) te ver gaat, omdat daarmee ook andere zaken toegestaan worden, zoals winkelondersteunende horeca, café en restaurant;

• •

  het gebruik binnen de actuele milieuwetgeving dient te vallen;

• •

  middels een ontheffing ex artikel 3.23 Wro juncto artikel 4.1.1, lid 1, onder i Bro [1] hiervoor medewerking te verlenen is, mits vaststaat dat geen onevenredige overlast voor de omgeving wordt veroorzaakt;

• •

  in nog vast te stellen bestemmingsplannen kan voor specifieke percelen een aanduiding op de plankaart opgenomen worden.

5.a. Binnen de bebouwde kom

Voor het bepalen waar een voorziening als Bed and Breakfast binnen de gemeentegrenzen toegestaan is, zullen we de beoordeling moeten splitsen in het gebied binnen de bebouwde kom en het gebied buiten de bebouwde kom.

Voor de beoordeling waar een bed and breakfast-voorziening in de bebouwde kom gewenst is, is het noodzakelijk de bebouwde kom te beschouwen aan de hand van verschillende deelgebieden, nl:

• 1.

  het centrum van Spakenburg;

• 2.

  het centrum van Bunschoten;

• 3.

  de buitenwijken (omliggende wijken);

• 4.

  de bedrijfsterreinen;

• 5.

  Eemdijk.

Deze keuze is gemaakt omdat deze gebieden elk toch een verschillend karakter hebben, waar mogelijk een verschillende beoordeling bij past. De grenzen van deze 5 deelgebieden zijn globaal genomen gebaseerd op de grenzen van de geldende bestemmingsplannen. Een kaartje is als bijlage (1) bij de notitie gevoegd.

Algemeen kan gesteld worden dat met een bed and breakfast-voorziening toch een beetje de levendigheid van een kern wordt opgezocht. Zij zijn in de situatie in Bunschoten een verrijking van het aanbod van verblijfsrecreatie in het centrum. Het dicht bij andere voorzieningen "zitten" is dan belangrijker dan dat men in een heel stille omgeving kan overnachten. Echter er kan ook door sommige toeristen bewust gekozen worden voor het overnachten in een rustige omgeving. Gelet op het feit dat alles binnen de bebouwde kom op fiets- of loopafstand ligt, is daar zeer waarschijnlijk ook wel vraag naar. Gelet op de ligging van de huidige adressen zijn alle opties in beeld.

5.b. Buiten de bebouwde kom

In dit gebied geldt voor het grootste gedeelte het bestemmingsplan Buitengebied 2006 dat eind april 2008 in werking is getreden.

In dit plan is ten behoeve van de ontwikkeling van "agro-toerisme" de mogelijkheid opgenomen dat op alle agrarische bedrijven (bouwpercelen), waar sprake is van een agrarische bedrijvigheid als hoofdactiviteit, voor het gebruik van bestaande agrarische bedrijfsgebouwen een vrijstelling kan worden verleend voor o.a. ten hoogste 5 bed and breakfast-appartementen.

Hier zijn enkele (bouw)voorwaarden aangekoppeld, die als volgt luiden:

• •

  de appartementen dienen te zijn gesitueerd in één bestaand gebouw;

• •

  de appartementen mogen elk een inhoud van maximaal 200 m3 hebben;

• •

  er mag een bijbehorende gemeenschappelijke ruimte van maximaal 30 m2 gerealiseerd worden.

Aan deze vrijstelling zijn een aantal voorwaarden gekoppeld, welke waarborgen dat het buitengebied (landelijk gebied) niet onevenredig belast/aangetast wordt als gevolg van aan de agrarische functie (hoofdfunctie) ondergeschikte nevenactiviteiten. Gedacht moet hierbij worden aan functionele voorwaarden, maar ook aan de voorwaarden, die de beleving van het landschap kunnen schaden.

Voor de volledigheid van deze notitie volgt hier een opsomming van deze voorwaarden:

• •

  als gevolg van het gebruik waarvoor vrijstelling wordt verleend, mag de gezamenlijke oppervlakte van de bedrijfsbebouwing niet toenemen;

• •

  de agrarische functie van aangrenzende, niet bij het bedrijf behorende gronden en bebouwing mag niet onevenredig worden belemmerd;

• •

  in vergelijking tot het agrarisch gebruik mag geen onevenredig grotere verkeersbelasting op aangrenzende wegen en paden plaatsvinden;

• •

  het bij het andere gebruik behorende parkeren dient, binnen het bouwperceel, op eigen terrein plaats te vinden;

• •

  het andere gebruik mag door visuele aspecten, zoals reclame-uitingen en technische installaties, het landelijk karakter van de omgeving niet onevenredig aantasten;

• •

  de landschapswaarden van het gebied mogen niet onevenredig worden aangetast.

Los van het bovenstaande zal een Bed and breakfast-voorziening moeten voldoen aan de bepalingen van het Bouwbesluit en de APV.

Specifiek gericht op deze voorziening in het buitengebied kan het aanbieden van bed and breakfast op een agrarisch bedrijf gezien worden als een wezenlijk onderdeel van de plattelandsvernieuwing of -verbreding. De sociaal-economische basis van de agrarische sector wordt hiermee versterkt. Bij woningen in het buitengebied kan op een andere manier als bij de agrarische bedrijven en als bij de woningen binnen de bebouwde kom ook aan het aanbieden van een vorm van bed and breakfast worden gedacht.

Hier is sprake van een sympathieke gedacht die ook gelet op de omgeving niet of nauwelijks op ruimtelijk relevante bezwaren zal stuiten.

Echter de wetgever biedt hiervoor geen mogelijkheden om voor deze gebruiksvorm ontheffing te verlenen. Wanneer hier een verzoek voor wordt ingediend zal dit door middel van een planherziening mogelijk gemaakt moeten worden. Hierbij kunnen dezelfde voorwaarden als bij het verlenen van een ontheffing worden gehanteerd.

6. Overgangsrecht

Met betrekking tot de al bestaande Bed and breakfast-voorzieningen kan de volgende lijn aangehouden worden.

Daar waar het plaatsvindt in gebieden die op basis van deze notitie worden/zijn aangewezen als geschikt voor het vestigen van Bed and breakfast-voorzieningen kan het gebruik worden voortgezet en kan de procedure tot het verlenen van een ontheffing ex artikel 3.23 Wro in gang worden gezet. Daar waar het gebruik plaatsvindt in gebieden (woning in het buitengebied) waarvoor geadviseerd wordt af te zien van het vestigen van een Bed and breakfast-voorziening luidt het advies de bestaande vestiging:

• a.

  Indien deze korter dan 2 jaar aanwezig is aan te schrijven de activiteiten binnen een redelijke termijn te beëindigen;

• b.

  Indien deze langer aanwezig is, deze op basis van een uitsterfbeleid te gedogen.

7. Conclusies

Uit deze notitie kunnen de volgende conclusies worden getrokken:

• 1.

  Middels een ontheffing ex artikel 3.23 Wro, juncto artikel 4.1.1 Bro, Bed and breakfast mogelijk maken in specifieke woongebieden binnen de bebouwde kom en wel onder de volgende voorwaarden:

  • a.

    er mogen maximaal 2 kamers (= 4 slaapplaatsen) van de woning worden gebruikt, tot een maximum van 30% van de vloeroppervlakte van de woning;

  • b.

    het parkeren van auto's van gasten dient op eigen erf te geschieden;

  • c.

    de activiteit mag door visuele aspecten, zoals reclame-uitingen en technische installaties, niet leiden tot een karakterverandering van het perceel dan wel de woning.

• 2.

  In het buitengebied Bed and breakfast toestaan volgens de vrijstellingsbepalingen van het bestemmingsplan Buitengebied 2006.

De aanvraag voor een ontheffing dient vergezeld te gaan van een duidelijke tekening van de inrichting van de woning, waarop aangegeven staat op welke kamers de Bed and breakfastvoorziening van toepassing.