Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons op regelgeving@overheid.nl!
Bunschoten

Beleidsregels DPO

Wetstechnische informatie

Gegevens van de regeling
OrganisatieBunschoten
OrganisatietypeGemeente
Officiële naam regelingBeleidsregels DPO
CiteertitelBeleidsregels DPO
Vastgesteld doorcollege van burgemeester en wethouders
Onderwerpruimtelijke ordening, verkeer en vervoer
Eigen onderwerp
Externe bijlagenFiguur 1 Winkelaanbod in de gemeente Bunschoten per winkelgebied (m2 wvo) Kaart 1 Bunschoten in de regio Figuur 2 Winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en centra van kernen van gelijke omvang (m2 wvo) Figuur 5 Bevolkingsprognose gemeente Bunschoten naar leeftijdscategorie Afbeelding Ontwikkelingslocaties in het centrum Figuur 6 Winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en in referentiecentra (m2 wvo) Figuur 7 Aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners in de gemeente Bunschoten, referentiegemeenten en gemiddeld in Nederland Kaart 4 Horeca-aanbod Figuur 8 Horecabestedingen naar sector naar leeftijd Kaart 5 Deelgebieden Centrum Kaart 2 Winkelaanbod Bunschoten-Spakenburg Kaart 3 Branchering Figuur 3 Winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en in de regio (m2 wvo) Figuur 4 Ontwikkeling van het aantal servicesupermarkten naar omvang

Opmerkingen met betrekking tot de regeling

Bron bekendmaking: Informatieavond 07-07-2006

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd

Wet Ruimtelijke Ordening 

Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving)

Geen

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen

Datum inwerkingtreding

Terugwerkende kracht tot en met

Datum uitwerkingtreding

Betreft

Datum ondertekening

Bron bekendmaking

Kenmerk voorstel

08-06-2006nieuwe regeling

30-05-2006

-

Onbekend.

Tekst van de regeling

Intitulé

Beleidsregels DPO

 

 

1 Inleiding

Aanleiding

De gemeente Bunschoten heeft behoefte aan een actueel distributieplanologisch onderzoek naar het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg. Aanleiding voor deze vraag is de ontwikkeling van het plan Spakenburg Centrum Oost. Dit plan voorziet in de bouw van woningen en winkels, onder andere een grote supermarkt, aan de oostzijde van het centrum.

Met de uitbreiding van het supermarktaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg wordt invulling gegeven aan een van de aanbevelingen die het IMK heeft gedaan in haar rapport 'Ontwikkeling integraal plan van aanpak voor versterking van de winkelvoorzieningen' (IMK. REA (1998), Bunschoten-Spakenburg, Ontwikkeling Integraal plan van aanpak voor versterking van de winkelvoorzieningen).

De belangrijkste conclusies uit dit rapport zijn:

  • versterk de positie van het Spuiplein door vestiging van een warenhuis;

  • wees terughoudend voor wat betreft uitbreiding van het supermarktaanbod buiten het centrum, omdat dit ten koste kan gaan van een van de kernfuncties (boodschappen doen) van het centrum.

De ontwikkeling van het plan Spakenburg Centrum Oost is voor de gemeente Bunschoten aanleiding om nader onderzoek te laten verrichten naar de actuele mogelijkheden voor het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg.

Doelstelling is om inzicht te geven in de gewenste omvang en gewenste branchering van het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg.

Vraagstelling

Aan Droogh Trommelen Broekhuis is gevraagd antwoord te geven op de volgende onderzoeksvragen:

  • Hoe ziet de huidige vraag- en aanbodstructuur van Bunschoten-Spakenburg eruit?

  • Wat zijn de belangrijkste ontwikkelingen in vraag- en aanbod?

  • Wat is de gewenste omvang en branchering van het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg, uitgaande van de ontwikkeling van Spakenburg Centrum Oost?

  • Hoe kan de gewenste situatie worden bereikt?

Aanvullend aan het onderzoek naar de actuele mogelijkheden voor het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg, heeft de gemeente Bunschoten ook behoefte aan inzicht in de gewenste omvang en ruimtelijke situering van het horeca-aanbod:

  • Hoe ziet het horeca-aanbod in Bunschoten-Spakenburg eruit?

  • Wat is de gewenste omvang, samenstelling en ruimtelijke situering van het horeca-aanbod in het centrum?

Werkwijze

Ten behoeve van het onderzoek naar de mogelijkheden voor het winkelaanbod en het horeca-aanbod is een begeleidingscommissie gevormd. Tijdens de totstandkoming van het rapport heeft enkele malen terugkopppeling plaatsgevonden met de begeleidingscommissie bestaande uit de volgende personen:

  • de heer L.C. Groen, Gemeente Bunschoten

  • de heer J. Koelewijn, Gemeente Bunschoten

  • de heer P. van Schaijk, Van Hoogevest Ontwikkeling

  • de heer T. Voortman, Kamer van Koophandel Gooi- en Eemland

  • de heer W. Schaap, namens de Christelijke Middenstandsvereniging (CMV)

In een werkconferentie is een discussie gevoerd over de hoofdlijnen van het onderzoek. Aan deze werkconferentie hebben naast de leden van de begeleidingscommissie de volgende personen deelgenomen:

  • de heer. B. van Eijden, Restaurant De Mandemaaker;

  • de heer. P. Hagemans, MKB-Midden-Nederland;

  • de heer. P. Koelewijn, Gemeente Bunschoten.

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 gaan we in op spreiding en omvang van het winkelaanbod in Bunschoten- Spakenburg en de regionale positie. De distributieve ruimte voor detailhandel en de gewenste omvang en samenstelling van het winkelaanbod in het centrum worden behandeld in hoofdstuk 3. Aanvullend wordt ingegaan op de gewenste omvang en samenstelling van het horeca-aanbod.

Hoofdstuk 4 bestaat uit een positionering van de verschillende deelgebieden in het centrum en een overzicht van de functioneel-ruimtelijke randvoorwaarden waaraan het centrum van Bunschoten-Spakenburg dient te voldoen.

2 Analyse huidige situatie

2.1 Ligging en kenmerken

Bunschoten-Spakenburg ligt in de gemeente Bunschoten en bestaat uit twee dorpen die inmiddels aaneengegroeid zijn tot één kern.

Met ± 18.500 inwoners is het de grootste kern van de gemeente (tabel 1). Het centrum van het vissersdorp Bunschoten-Spakenburg heeft door de attractieve uitstraling, de historische botterhaven en de inwoners in klederdracht een toeristisch-recreatieve functie voor de regio en daarbuiten.

Bunschoten-Spakenburg wordt omgeven door landelijk gebied. Aan de noordzijde grenst de kern aan het Randmeer tussen de provincies Flevoland en Utrecht. Aan de zuidzijde ligt de stad Amersfoort.

Tabel 1 Inwoneraantal per kern (1-1-2005)

Bunschoten-Spakenburg

18.518

Eemdijk

857

Zevenhuizen

112

Totaal

19.487

 

 

Bron: Gemeente Bunschoten, 2005

Kaart 1 Bunschoten in de regio

2.2 Spreiding winkelaanbod

Gemeente Bunschoten

Het winkelaanbod in de gemeente Bunschoten heeft een omvang van ± 19.900 m2 winkelvloeroppervlak (wvo), hiervan is ongeveer 45% gevestigd in het centrum van Bunschoten-Spakenburg (figuur 1). Overig aanbod ligt in meerderheid verspreid over de kern Bunschoten-Spakenburg. Het winkelaanbod in de kern Eemdijk is zeer beperkt (+ 200 m2 wvo). In bijlage 1 is een overzicht opgenomen met daarin een nadere onderverdeling van branches naar branchegroepen.

Bunschoten-Spakenburg

Het verspreid gelegen winkelaanbod in Bunschoten-Spakenburg bestaat onder andere uit drie solitaire supermarkten in het oosten van de kern (kaart 2). De meest zuidelijk gelegen supermarkt is een recent uitgebreide C1000 (+ 850 m2 wvo). Een tweede C1000 (± 800 m2 wvo) is gevestigd in het midden van de kern. Beide C1000-supermarkten liggen nabij de doorgaande route door de kern.

Figuur 1 Winkelaanbod in de gemeente Bunschoten per winkelgebied (m2 wvo)

Kaart 2 Winkelaanbod Bunschoten-Spakenburg

De derde solitaire supermarkt, Edah (± 900 m2 wvo), ligt midden in een woonwijk. Alledrie de supermarkten zijn met ± 800-900 mz winkelvloeroppervlak (wvo) relatief klein. Buiten het centrum van Bunschoten- Spakenburg is nog een relatief groot aanbod in de recreatieve branches. Dit aanbod bestaat onder andere uit enkele grotere winkels voor watersport en outdoor-artikelen (Van Halteren), fietsen en fietsaccessoires (Bike Totaal), bruin- en witgoed (Electro Vakman) en antiek (Heuvelings Antiek de Peters-Hove) die voornamelijk doelgericht worden bezocht.

Een groot deel van het verspreid gelegen winkelaanbod in Bunschoten-Spakenburg bestaat uit solitair gelegen doelgericht bezochte winkels in de branches doe-het-zelf en woninginrichting (Multimate, Trendy Design).

2.3 Centrum Bunschoten- Spakenburg

Kwantitatieve analyse

Het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg heeft een omvang van ± 9.300 m2 wvo (79 verkooppunten). Het aanbod is kleiner dan gemiddeld in kernen met eenzelfde aantal inwoners (figuur 2). De gemiddelde winkelomvang in het centrum is ± 117 m2 wvo. Dit is relatief klein, winkels in centra van kernen van vergelijkbare omvang zijn gemiddeld groter (± 174 m2 wvo).

Het supermarktaanbod in het centrum is beperkt en bestaat uit een (kleine) servicesupermarkt (Super de Boer, ± 730 m2 wvo) en een (kleine) discountsupermarkt (Aldi, ± 400 mz wvo). Het aanbod voedings- en genotmiddelen bestaat verder uit enkele versspeciaalzaken (viswinkel, slagerij). Het overige dagelijks winkelaanbod (frequent benodigde non-food) in het centrum van Bunschoten is nagenoeg gelijk aan het gemiddelde en bestaat uit lokale ondernemers (Bloemen en meer, Parfurmerie Ruelle) en enkele landelijke formules (Blokker, Etos).

Figuur 2 Winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en centra van kernen van gelijke omvang (m2 wvo)

Het recreatieve winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg is aanzienlijk kleiner dan gemiddeld in kernen van deze omvang. Een van de belangrijkste oorzaken is het ontbreken van een warenhuis. Het modische aanbod bestaat bijna volledig uit lokale winkeliers. Textielsuper Zeeman ligt buiten het centrum.

In Bunschoten-Spakenburg is het doelgerichte winkelaanbod (woninginrichting, doe-het-zelf) voor het grootste deel buiten het centrum gevestigd. Het aanbod in deze branches is in het centrum dan ook kleiner dan gemiddeld in centra van kernen van gelijke omvang. In het centrum is nog één grote woninginrichtingzaak gevestigd.

De warenmarkt wordt op zaterdag gehouden op het Spuiplein, de Spuistraat en Kerkstraat.

De markt met ± 50 kramen heeft een groot en divers aanbod en een bovenlokale trekkracht.

Kaart 3 Branchering

Kwalitatieve analyse

In het centrum van Bunschoten-Spakenburg is het winkelaanbod aan de Spuistraat een sterk cluster met aanbieders in de modische branches als Velten Mode en Heek Schoenen en aanbod van huishoudelijke artikelen bij Novy. Ook aan de overzijde van de straat is een sterk winkelaanbod met (sub)trekkers Aldi en Blokker. Het Spuiplein is het hart van het centrum van Bunschoten-Spakenburg. De bewinkeling op het Spuiplein is echter relatief zwak. Het plein heeft vooral uitstraling als horecaplein. Met name aan de oostzijde wordt de winkelwand regelmatig onderbroken en zijn de winkels kleinschalig.

Kleinschalig winkelaanbod vinden we ook in de Visserssteeg. De Visserssteeg functioneert matig als winkelstraat, als gevolg van de kleinschaligheid en het open einde de winkelsteeg. De Visserssteeg komt uit op de verbindingsweg tussen twee parkeerterreinen (Visrokersplem, P. Dorleijnplein) waardoor er weinig passanten zijn. Dit heeft tot gevolg dat aan het einde van de straat winkels zijn verdwenen en dienstverleners (Kelderman makelaardij, Zonnestudio Sun Maxx) zijn gevestigd.

Tabel 2 Kwalitatieve analyse

Branchering/aanbod

-

Incompleet winkelaanbod in de recreatieve branches (een warenhuis ontbreekt)

-

Kleinschalige winkelpanden

Trekkerbeeld

±

Twee kleine supermarkten in aanvullende marktsegmenten

Structuur

-

Langegerekte lineaire structuur met uitlopers in Sluisweg en Visserssteeg Spakenburgse gracht vormt barrière

Uitstraling

+

Historisch waardevol dorpsgezicht rond Botterhaven

-

Deels verouderde winkelpanden

Bereikbaarheid en parkeren

±

Decentraal gelegen centrum, maar goed bereikbaar vanuit de kern

-

Parkeercapaciteit is beperkt

-

Onaangename stegen tussen parkeerlocaties en winkelaanbod

2.4 Regionale positie

Uit recent onderzoek (Goudappel Coffeng (2004), Koopstromenonderzoek Randstad) is gebleken dat het centrum van Bunschoten-Spakenburg slechts 40% van de lokale koopkracht aan niet-dagelijkse artikelen (kleding, optiek, media etc.) weet te binden. Overige bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen vloeit af naar omliggende centra.

Op relatief korte afstand van Bunschoten- Spakenburg liggen enkele sterke centra met een gevarieerd recreatief winkelaanbod. Deze sterke centra hebben een regionale verzorgingsfunctie en trekken ook bezoekers uit de kern Bunschoten-Spakenburg. De binnenstad van Amersfoort (± 70.000 mz wvo) is voor inwoners van de gemeente Bunschoten een belangrijke aankoopplaats buiten de eigen gemeente voor niet-dagelijkse artikelen. In het centrum van Amersfoort zijn landelijke trekkers gevestigd (o.a Hema, C&A, V&D) en enkele sterke lokale en regionale winkels (o.a. Wim Jaquet, Van der Kam).

Figuur 3 Winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en in de regio (m2 wvo)

Nijkerk ligt op korte afstand van Bunschoten- Spakenburg. Het winkelaanbod in het centrum heeft een omvang van ± 19.500 m2 wvo.

Naast een uitgebreid supermarktaanbod is in het centrum van Nijkerk een sterk recreatief winkelaanbod gevestigd met o.a. Hema en Scapino. Hierdoor weet Nijkerk veel koopkracht te binden vanuit Bunschoten- Spakenburg.

In het dagelijkse winkelaanbod bedraagt de koopkrachtbinding van de inwoners van de gemeente Bunschoten aan het winkelaanbod in het centrum ± 55%. Overige bestedingen aan dagelijkse artikelen komen terecht in de verspreid gelegen supermarkten: C1000 (2x) en Edah. Daarnaast vloeit ook een deel van de bestedingen af naar omliggende centra. Uit koopstromen onderzoek blijkt dat het centrum van Baarn voor inwoners van de gemeente Bunschoten een belangrijke aankoopplaats is voor dagelijkse artikelen (Goudappel Coffen, 2004). Het winkelaanbod in het centrum van Baarn (± 19.000 m2 wvo) is vooral gevestigd aan de karakteristieke Laanstraat en bestaat uit een sterk supermarktaanbod aangevuld met een divers recreatief winkelaanbod (o.a. Hema).

Op korte afstand van Bunschoten-Spakenburg wordt de nieuwbouwwijk Vathorst (Amersfoort) gerealiseerd. De nieuwbouwwijk biedt ruimte aan ± 25.000 inwoners. In de wijk wordt een winkelgebied gerealiseerd met een omvang van ± 20.000 m2 bvo (± 15.000 m2 wvo). Het aanbod bestaat naar verwachting uit een compleet dagelijks aanbod met sterke supermarkten en aanvullend recreatief winkelaanbod.

Het dagelijkse en niet-dagelijkse winkelaanbod in het centrum van Bunschoten- Spakenburg kan, met name vanwege het historische karakter van het centrum en de zaterdagmarkt, enige toevloeiing van koopkracht realiseren. Uit onderzoek (Droogh Trommelen Broekhuis (2000), Winkelkompas Eemland) is gebleken dat de bezoekers aan het centrum voor ruim 20% vanuit de regio en daarbuiten komen. In de zomermaanden juli en augustus wordt zelfs + 50% van de bestedingen in het centrum van Bunschoten-Spakenburg gedaan door bezoekers van buiten de regio (IMK REA, 1998).

3 Uitbreidingsmogelijkheden

3.1 Trends in de detailhandel

Bij winkelbezoek hangt het gedrag van de consument vooral samen met het bezoekmotief. Globaal kunnen we een onderscheid maken tussen boodschappen doen, recreatief winkelen en het doen van gerichte aankopen. De drie typen kennen elk hun ruimtelijk patroon.

Boodschappen doen

Bij boodschappen doen staat de aankoop van voedings- en genotmiddelen en frequent benodigde non-food (o.a. drogist, bloemen) centraal. Verkrijgbaarheid (compleet assortiment), gemak (reistijd, comfort, openingstijden) en bereikbaarheid spelen een belangrijke rol. Dit type winkelgedrag vindt frequent plaats, overwegend in de omgeving van de woning (buurt- en dorpscentra). De kwaliteit en omvang van de supermarkt (meer dan 70% marktaandeel) zijn sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum.

Recreatief winkelen

Bij recreatief winkelen is de actie zelf (rondkijken, ontspannen) vaak belangrijker dan de aankoop. De attractiviteit van een recreatief winkelgebied wordt primair bepaald door de omvang van het modische aanbod en de aanwezigheid van landelijk bekende trekkers (V&D, Hema, H&M, etc). De attractiviteit wordt verder vergroot door speciaalzaken, een aantrekkelijk verblijfsklimaat (ambiance, inrichting openbare ruimte) en andere voorzieningen, zoals (dag)horeca.

Gerichte aankopen

Bij gerichte aankopen gaat het enerzijds om (dure) artikelen waar men gericht naar op zoek gaat, zoals meubelen en auto's. Voor dit type aankopen prefereert de consument een clustering van meerdere aanbieders (bijvoorbeeld woonboulevard).

Anderzijds zijn er de gerichte aankopen die niet keuzegevoelig zijn (doe-het-zelf, tuinartikelen). Combinatiebezoek met andere winkels vindt nauwelijks plaats. Belangrijker zijn een goede vindbaarheid, zichtbaarheid en bereikbaarheid.

Voorzieningenstructuur

De Nederlandse voorzieningenstructuur is relatief fijnmazig. In beginsel is de consument gericht op het meest nabij gelegen winkelgebied dat in zijn behoefte voorziet.

Door de toenemende mobiliteit speelt afstand echter steeds minder een rol bij de keuze van een winkelcentrum. De belangrijkste factor bij de keuze voor een centrum is de kwaliteit en kwantiteit van het aanbod. In de afweging tussen vergelijkbare centra met voldoende aanbod gaan ook andere factoren zoals bereikbaarheid, parkeren, inrichting van de openbare ruimte en sfeer een doorslaggevende rol spelen.

Schaalvergroting in de structuur

Voor kleinschalige voorzieningen is het steeds moeilijker om aan de toenemende eisen van de consument te voldoen. Die verwacht een compleet aanbod en keuze, of het nu gaat om levensmiddelen, mode of meubelen. De noodzakelijke massa (aantal m2 wvo) voor een winkelgebied neemt dan ook toe, evenals het benodigde aantal consumenten. Zo vindt geleidelijk schaalvergroting plaats in de voorzieningenstructuur. Het gevolg is dat winkels in kleine kernen en buurtcentra verdwijnen en binnensteden en grote wijkcentra opkomen.

Schaalvergroting op winkelniveau

Ook op het niveau van de winkel vindt schaalvergroting plaats: enkele jaren geleden was een supermarkt van 600 a 800 m2 groot genoeg, tegenwoordig heeft een volwaardige supermarkt al gauw het dubbele oppervlak nodig. Voor de komende jaren wordt een verdere afname verwacht van kleinschalige servicesupermarkten (< 900 m2 wvo). Het aantal servicesupermarkten groter dan 900 m2 wvo zal groeien. Per saldo neemt het aantal supermarkten af (figuur 4).

Figuur 4 Ontwikkeling van het aantal servicesupermarkten naar omvang

Verdringingsmarkt

De schaalvergroting van supermarkten leidt tot een afnemend aantal vestigingen. In deze verdringingsmarkt is sinds eind 2003 een 'prijzenoorlog' gestart. Onder invloed van discountformules als Aldi en Lidl en de landelijke expansie van formules als Jumbo en Dirk van den Broek, zijn gevestigde supermarktorganisaties gedwongen hun prijzen substantieel te verlagen. Met overwegend even hoge kosten als voorheen resulteert dit in beduidend lagere bedrijfsresultaten. Niet alleen individuele supermarkten, maar ook hele organisaties staan hierdoor onder druk. Onze verwachting is dat de komende jaren veel (vooral kleinere) supermarktvestigingen zullen sluiten.

Megasupermarkten

Sinds enige jaren proberen grootschalige formules (> 3.000 mz) een positie te verwerven in de structuur van (grotere) gemeenten in Nederland. Het aantal grootschalige supermarkten is nog beperkt (figuur 1). In veel gevallen betreft het reeds lang geleden gevestigde winkels (o.a. Miro, Maxis) of vergrote supermarkten in wijk- en stadsdeelcentra. Veel gemeenten zijn terughoudend bij initiatieven voor nieuwe grootschalige supermarkten, vanwege effecten op de bestaande winkelstructuur.

Speciaalzaken

De kwaliteit en omvang van de supermarkt zijn sterk bepalend voor de trekkracht van een boodschappencentrum. Het aandeel van de supermarkt in de totale bestedingen neemt, ten koste van versspeciaalzaken, nog steeds toe. Zo heeft de groentewinkel nog slechts een marktaandeel van ± 15%, terwijl bakkers en slagers 25 à 30% scoren. Schaalvergroting en meer aandacht voor vers (relatief hoge marges) bij supermarkten leidt naar verwachting tot verdere sanering van (vers)speciaalzaken.

3.2 Ontwikkelingen in Bunschoten-Spakenburg

Toekomstvisie 2015

De gemeente Bunschoten heeft een toekomstvisie opgesteld waarmee zij richting geeft aan ontwikkelingen op het gebied van o.a. wonen, werken en leefbaarheid. In de Toekomstvisie 2015 gaat de gemeente Bunschoten uit van een forse toename van het aantal woningen wat resulteert in groei van de bevolking. In 2015 heeft de gemeente Bunschoten naar verwachting ± 23.000 inwoners (SGBO (2000), Bunschoten in 2015, Bevolkings- en woningbehoefteprognose). Dit wordt inzichtelijk gemaakt in figuur 5 waarin de bevolkingsgroei naar leeftijdscategorie is weergegeven.

Figuur 5 Bevolkingsprognose gemeente Bunschoten naar leeftijdscategorie

De groei van de bevolking in de gemeente Bunschoten wordt vooral gerealiseerd na 2008 met name door woningbouw aan de oostzijde van de kern Bunschoten-Spakenburg. Hierdoor neemt het inwonertal van Bunschoten-Spakenburg naar verwachting toe tot ± 22.000 in 2015 De gemeente Bunschoten acht bevolkingsgroei noodzakelijk om ook op langere termijn een vitale en leefbare woonomgeving te kunnen bieden aan de inwoners en te zorgen voor voldoende draagvlak voor voorzieningen. De gemeente Bunschoten wil met name jongeren aan zich binden.

Spakenburg Centrumplan Oost

Ten oosten van het bestaande centrum van Bunschoten-Spakenburg, tussen Kerkstraat en Oostsingel wordt het plan Spakenburg Centrumplan Oost ontwikkeld. Het plan voorziet in de bouw van woningen en winkels.

Het winkelprogramma bestaat in totaliteit uit 3.900 m2 bedrijfsvloeroppervlak (circa 3.200 m2 wvo), hier wordt in ieder geval een grote supermarkt gerealiseerd. Onderdeel van het plan is verder de aanleg van een ondergrondse parkeergarage met een entree aan de oostelijke ontsluitingsweg van Bunschoten-Spakenburg, de Oostsingel.

Zeilmakersplein

De gemeente Bunschoten streeft naar een optimale koppeling tussen het nieuwe winkelgebied Spakenburg Centrumplan

Ontwikkelingslocaties in het centrum

Oost en het bestaande winkelaanbod aan het Spuiplein en directe omgeving. Door herontwikkeling van het voormalige winkelpand van Loef Meubelen kan een nieuw plein worden gerealiseerd tussen Zeilmakerssteeg en Sluisweg. Rond dit plein is een totaal winkeloppervlak van ± 1.600 m2 wvo voorzien.

Kerkstraat

In het verlengde van het plan Spakenburg Centrumplan Oost wordt een ontwikkeling verwacht van het woonhuis aan Kerkstraat nr. 22. Door herontwikkeling van deze locatie kan circa 1.500 m2 wvo worden gerealiseerd.

Totale omvang plannen

De plannen voor Spakenburg Centrumplan Oost, Zeilmakerssteeg en Kerkstraat hebben in totaliteit een omvang van circa 6.300 m2 wvo.

Afbeelding Ontwikkelingslocaties in het centrum

3.3 Haalbaar winkelaanbod

Distributieve analyse

Bij de berekening voor het haalbare toekomstige winkeloppervlak in het centrum houden we rekening met de omvang en kwaliteit van het huidige winkelaanbod (zie paragraaf 2.3). Daarnaast is de ligging in de regio van belang. Bunschoten-Spakenburg wordt omringd door sterke centra met een uitgebreid recreatief aanbod (Amersfoort, Hilversum) en dagelijks winkelaanbod (Nijkerk, Baarn, toekomstig wijkwinkelcentrum Vathorst). De regiofunctie van Bunschoten- Spakenburg is beperkt. Wel is sprake van een behoorlijke groei van het aantal inwoners.

Daarnaast kan het winkelaanbod profiteren van toeristische bestedingen.

Het potentieel haalbare winkelaanbod in Bunschoten-Spakenburg in 2015 kan indicatief worden berekend op basis van het toekomstig aantal inwoners, bestedingscijfers, koopkrachtbinding- en toevloeiingcijfers. Voor de berekening van het haalbare winkelaanbod maken we gebruik van koopstromenonderzoek (Goudappel Coffeng, 2004), klantherkomstonderzoek (Droogh Trommelen Broekhuis, 2000) en landelijke kengetallen.

De indicatieve berekening van het toekomstig haalbare winkelaanbod in Bunschoten- Spakenburg is gericht op de gehele kern.

Vervolgens kunnen we uit de berekening conclusies trekken ten aanzien van de uitbreidingsruimte in het centrum, het belangrijkste winkelgebied in Bunschoten- Spakenburg.

In bijlage 2 staat een nadere uitleg van de gebruikte variabelen. Voor de leesbaarheid van het rapport beperken we ons hier tot de belangrijkste conclusies.

In de indicatieve berekening van het haalbare winkelaanbod in Bunschoten-Spakenburg maken we onderscheid tussen vraag en aanbod van voedings- en genotmiddelen (VGM) en duurzame en overige goederen (DOG). De sector voedings- en genotmiddelen bestaat uit supermarkten en versspeciaalzaken. De sector duurzame en overige goederen is opgebouwd uit artikelen in de branchegroepen frequent benodigde non-food (o.a. drogisterij, huishoudelijke artikelen), modisch recreatief (o.a. kleding, lederwaren), overig recreatief (o.a. boeken, juwelier, warenhuis) en overige detailhandel (o.a. tweedehands). In de berekening van het haalbare winkelaanbod in Bunschoten- Spakenburg laten we de bestedingen aan volumineuze artikelen buiten beschouwing.

Volumineus aanbod (wonen, doe-het-zelf) is meestal op perifere locaties gevestigd.

Voedings- en genotmiddelen

Het inwoneraantal van de kern Bunschoten- Spakenburg groeit tot 2015 tot ± 22.000 inwoners. Gemiddeld kan het winkelaanbod in een kern als Bunschoten-Spakenburg 92% van de bestedingen aan voedings- en genotmiddelen aan het eigen winkelapparaat binden (E J. Bolt (2003), Winkelvoorzieningen op waarde geschat). Wij gaan ervan uit dat het winkelaanbod in de branche voedings- en genotmiddelen in een toekomstige situatie 90 - 95% van de koopkracht kan binden.

Op basis van onderzoek, ervaringscijfers, de lokale situatie en toeristische bestedingen, achten wij een koopkrachttoevloeing van 10 -15% in de voedings- en genotmiddelen reëel. Hierbij is rekening gehouden met het sterke aanbod in de regio en het gebrek aan achterland. Toevloeiing van koopkracht wordt vooral gerealiseerd door de (dag)toeristen die de winkels bezoeken. Uit onderzoek (C. van Woerden (2003), Beleef het in Bunschoten-Spakenburg?!) blijkt dat met name dagtoeristen uit de regio een bezoek brengen aan Bunschoten-Spakenburg vanwege het winkelaanbod en de markt. De toeristenbestedingen zijn sterk seizoensgebonden.

Met name in de zomermaanden juli en augustus is het aandeel vreemde koopkracht hoog.

Op voorwaarde dat het supermarktaanbod wordt versterkt en Bunschoten-Spakenburg haar toeristisch-recreatieve functie behoud kan een indicatieve uitbreidingsruimte worden berekend van ± 1.100 -1.800 m2 wvo. Deze uitbreidingsruimte kan bijna helemaal worden benut voor versterking van de supermarkten.

Tabel 3 Indicatie haalbaar aanbod VGM 2015 kern Bunschoten-Spakenburg

inwoners Bunschoten-Spakenburg

22.000

toonbankbesteding

€ 1.933

koopkrachtbinding

90 - 95%

gebonden omzet

€ 38,3-40,4 min

aandeel vreemde omzet

10-15%

totale omzet

€ 42,5 - 47,5 min

normomzet per m2

€ 7.400

haalbaar aanbod m2 wvo

5.700- 6.400

aanwezig winkelaanbod

± 4.600 m2 wvo

indicatie uitbreidingsruimte

±1.100-1.800 m2 wvo

 

 

Duurzame en overige goederen

Voor duurzame en overige goederen maken we een berekening van de uitbreidingspotentie in het centrum. Centra van kernen met circa 20.000 inwoners en in de nabijheid van een groter centrum, weten gemiddeld ± 48% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen te binden (Bolt, 2003). Uit het regionaal koopstromenonderzoek (Gouda el Coffeng, 2004) blijkt dat het centrum van Bunschoten-S akenburg 40% van de bestedingen aan niet-dagelijkse artikelen weet te binden. Na versterking van de aanbodstructuur achten wij in de toekomstige situatie een koopkrachtbinding van 45 - 50% reëel in de sector duurzame en overige artikelen.

Ook voor de sector duurzame en overige goederen geldt dat we, op basis van onderzoeksgegevens, kengetallen en de lokale situatie, een inschatting maken van het aandeel vreemde koopkracht. Wij gaan ervan uit dat in het centrum gemiddeld (over het hele jaar berekend) een koopkrachttoevloeiïng van 20 - 25% in de duurzame en overige goederen haalbaar is. Toevloeiing van koopkracht wordt vooral gerealiseerd in de zomermaanden door de dagtoeristen die de winkels bezoeken.

Op voorwaarde dat de aanbodstructuur wordt versterkt kan op basis van bovenstaande variabelen een indicatieve uitbreidingsruimte worden berekend van maximaal 1.200 m2 wvo in de sector duurzame en overige goederen.

Tabel 4 Indicatie haalbaar winkelaanbod DOG 2015

inwoners Bunschoten

22.000

toonbankbesteding

€1.865

koopkrachtbinding

45 - 50%

gebonden omzet

€18,5-20,5 min

aandeel vreemde omzet

20 - 25%

totale omzet

€ 23,1 - 27,4 min

normomzet per m2

€ 2.700

haalbaar aanbod m2 wvo

8.500-10.100

aanwezig winkelaanbod

± 8.900 m2 wvo

indicatie uitbreidingsruimte

± 400-1.200 m2 wvo

 

 

Uitbreidingsmogelijkheden centrum

Indien alle uitbreidingsruimte in de voedingsen genotmiddelen (maximaal 1.800 m2 wvo) en duurzame en overige goederen (maximaal 1.200 m2 wvo) naar het centrum wordt toegerekend, beschikt het centrum van Bunschoten-Spakenburg over een totale uitbreidingsruimte van circa 3.000 m2 wvo.

De omvang van de plannen voor winkelruimte in het centrum bedragen circa 6.300 m2 wvo (zie 3.2). Dit is ruim twee keer zo veel als de berekende distributieve ruimte. Door een netto toevoeging van 6.300 m2 wvo aan het centrum komt het functioneren van het bestaande en het nieuwe aanbod flink onder druk te staan. De extra winkelruimte dient derhalve zoveel mogelijk te worden ingevuld door verplaatsing van bedrijven naar het centrum.

3.4 Branchering en omvang

Referentiecentra

Om inzicht te krijgen in de toekomstig gewenste omvang en branchering van het centrum van Bunschoten-Spakenburg vergelijken we het winkelaanbod in Bunschoten-Spakenburg met het aanbod in enkele referentiecentra.

De referentiecentra zijn in de eerste plaats gekozen op basis van het aantal inwoners van de kern (vergelijkbaar met het aantal inwoners van Bunschoten-Spakenburg) en in de tweede plaats vanwege de ligging nabij centra van hogere orde. De referentiecentra in figuur 6 kunnen worden getypeerd als kleine hoofdwinkelcentra. Dergelijke centra combineren een boodschappen-functie met een recreatieve winkelfunctie. Het functioneren van kleine hoofdcentra berust maar in zeer beperkte mate op vergelijkend winkelen. In de non-foodsector vinden vooral aankopen plaats van redelijk- en hoogfrequent aan te schaffen artikelen. Het belang van boodschappen doen in de totale omzet van het centrum is hoog. Een goed en gevarieerd supermarktaanbod in of aan de rand van het centrum is essentieel voor het totale functioneren van het kleine hoofdwinkelcentrum.

Een sterk supermarktaanbod zorgt gedurende de hele week voor hoge bezoekersaantallen in het centrum. Van deze passantenstromen kunnen de overige winkels, waaronder modewinkels en overige recreatieve winkels, profiteren.

Figuur 6 Winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en in referentiecentra (m2 wvo)

Samenvattend kunnen de volgende functionele randvoorwaarden worden gesteld aan een succesvol klein hoofdwinkelcentrum:

  • een sterk aanbod voedings- en genotmiddelen bestaande uit eigentijdse supermarkten in elkaar aanvullende marktsegmenten en daarnaast een aantal versspeciaalzaken;

  • een aanvullend dagelijks aanbod bestaande uit drogisterij-artikelen, bloemen en planten, huishoudelijke artikelen etc;

  • een divers aanbod van een moderne omvang in de recreatieve branches.

In bijlage 3 is een overzicht opgenomen van het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en het gemiddelde winkelaanbod in centra van kernen met eenzelfde aantal inwoners. Dit overzicht geeft indicatief aan in welke branches uitbreidingsruimte aanwezig is. Uit het overzicht blijkt dat uitbreidingsruimte in eerste instantie met name in de voedings- en genotmiddelen gezocht moet worden. In de recreatieve branches is mogelijk ruimte voor vestiging van een warenhuis. Uit de vergelijking komt verder naar voren dat er ook in de modische branches uitbreidingsruimte is. Het winkelaanbod in de branches auto- en fietsaccessoires en bruin- en witgoed in het centrum is kleiner dan gemiddeld. De winkels in deze branches zijn op dit moment nog verspreid over de kern gevestigd.

Voedings- en genotmiddelen

De referentiecentra in figuur 6 hebben een aanbod voedings- en genotmiddelen van ruim 3.000 m2 wvo. Dit aanbod bestaat voor een belangrijk deel (± 70-80%) uit supermarkten waardoor ze een stevige basis onder het totale winkelaanbod hebben. In paragraaf 3.3 hebben we voor de sector voedings- en genotmiddelen maximaal 1.800 m2 wvo uitbreidingsruimte berekend. Deze uitbreidingsruimte dient te worden gebruikt voor versterking van het bestaande supermarktaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg tot een eigentijdse schaal. Het supermarktaanbod in het centrum bestaat bij voorkeur uit twee servicesupermarkten (1.200 à 1.500 m2 wvo) en een moderne discountsupermarkt (750 -1.000 m2 wvo). Een sterk supermarktaanbod (aangevuld met enkele versspeciaalzaken) legt een stevige basis onder het winkelaanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg.

Op dit moment bestaat het supermarktaanbod in het centrum uit één servicesupermarkt en één discountsupermarkt. Om ook in de toekomst voldoende trekkracht en daarmee consumentenstromen te kunnen realiseren in het centrum is vestiging van een tweede sterke servicesupermarkt in het centrum, gewenst. Gelet op de omvang van de uitbreidingsruimte in Bunschoten-Spakenburg is dit een te verplaatsen verspreid gelegen servicesupermarkt (C1000 of Edah).

Recreatief winkelaanbod

In de recreatieve branches is vestiging van een sterke trekker in de non-food van groot belang. Een sterke trekker in de non-food (bijvoorbeeld warenhuis Hema, ± 600 -1.000 m2 wvo) zorgt voor een hogere koopkrachtbinding aan het eigen winkelapparaat. Overige winkels in de recreatieve branches die gevestigd zijn in de nabijheid van de trekker kunnen meeprofiteren van de bezoekersstroom. In de recreatieve branches kan vervolgens het recreatieve aanbod verder worden uitgebreid met lokale aanbieders of landelijke kledingwinkels, met name in het middensegment van de markt.

3.5 Horeca

Horeca is het bedrijfsmatig aanbieden van dranken, spijzen, maaltijden en/of logies voor verbruik ter plaatse De aanwezigheid van (dag) horeca kan de attractiviteit van een centrumgebied vergroten Voor het centrum van Bunschoten-Spakenburg zijn de horecacategorieën drankverstrekkers, spijsverstrekkers en maaltijdverstrekkers van belang (bijlage 4).

Kwantitatief

In de gemeente Bunschoten zijn ongeveer 30 horecabedrijven gevestigd (Horeca in cijfers, 2005) waarvan ongeveer 70% in het centrum van Bunschoten-Spakenburg. In figuur 7 wordt het horeca-aanbod in de gemeente Bunschoten per 10 000 inwoners vergeleken met het aanbod in referentiegemeenten en met het gemiddelde aanbod als geheel in Nederland. De referentiegemeenten zijn gekozen op basis van de ligging aan het Randmeer en de toeristisch-recreatieve functie. Uit figuur 7 blijkt dat het horecaaanbod in Bunschoten relatief klein is, vooral als gevolg van een klein aanbod maaltijdverstrekkers.

Figuur 7 Aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners in de gemeente Bunschoten, referentiegemeenten en gemiddeld in Nederland

In bijlage 5 is een overzicht opgenomen van het absolute aantal horecabedrijven in de gemeente Bunschoten. Dit aanbod wordt vergeleken met het horeca-aanbod dat gemiddeld in gemeenten met eenzelfde aantal inwoners aanwezig is. Ook uit dit overzicht blijkt dat het aantal maaltijdverstrekkers in Bunschoten-Spakenburg ver onder het gemiddelde ligt. Vooral het aanbod Nederlands-Franse restaurants in het hogere marktsegment is klein. In de drankverstrekkende sector is het aanbod in Bunschoten-Spakenburg vrij gemiddeld.

Uitgesplitst naar deelsector is het relatief grote aantal horecabedrijven bij een sportaccommodatie opvallend. In de sector van de spijsverstrekkers overheersen de snackbars.

Dit is een vrij algemeen beeld. Overig horecaaanbod in de sector spijsverstrekkers bestaat uit enkele lunchrooms en shoarmazaken.

Spreiding horeca

Het horeca-aanbod in Bunschoten-Spakenburg ligt in meerderheid verspreid aan het Spuiplein en aan de Hoekstraat (kaart 4).

Aan het Spuiplein zijn zowel aan de oost- als westzijde en de noord- als zuidzijde horecabedrijven verspreid gevestigd. We vinden hier zowel restaurants, snackbars als (eet)cafés. De kwaliteit is wisselend. De meeste horecabedrijven aan het Spuiplein hebben een terras en zijn tevens ondersteunend voor de winkelfunctie. In de Hoekstraat is vooral sprake van avond- en nachthoreca. Hier is ook de discotheek gevestigd. Het centrum van Bunschoten-Spakenburg heeft met de botterhaven een unieke attractie. Opvallend is dat maar weinig bedrijven rondom deze locatie gevestigd zijn.

Uitbreidingsmogelijkheden

In Bunschoten-Spakenburg zijn op dit moment ±11 horecabedrijven per 10.000 inwoners. De groei van de bevolking biedt rekenkundig gezien ruimte voor ± 4 extra bedrijven. Dit is echter slechts een indicatie. Van groter belang voor de omvang van het toekomstige horecaaanbod is de vraag of de kwaliteit van het horeca-aanbod aansluit bij de potentiële horecavraag. Het bestedingspatroon in de Nederlandse horeca laat een duidelijke verdeling zien naar leeftijd en horecasector. Uit figuur 8 blijkt dat ruim 50% van de bestedingen in de drankensector afkomstig is van jonge consumenten in de leeftijd van 16 tot 34 jaar. Bestedingen in de sector

Kaart 4 Horeca-aanbod

Figuur 8 Horecabestedingen naar sector naar leeftijd

Maaltijdverstrekkers maaltijdverstrekkers zijn voor het grootste gedeelte (bijna 50%) afkomstig van oudere consumenten (> 50 jaar). De toekomstige bevolkingsontwikkeling van de gemeente Bunschoten laat zien dat het aantal jonge inwoners (<35 jaar) ongeveer gelijk blijft (zie 3.2). Het aandeel ouderen in de bevolking van Bunschoten-Spakenburg neemt toe. Het bestedingspotentieel voor restaurants neemt daardoor in de toekomst naar verwachting toe.

In Bunschoten-Spakenburg wordt een deel van de horecabestedingen gedaan door dagtoeristen. Horecabezoek door toeristen biedt in Bunschoten-Spakenburg groeimogelijkheden die op dit moment nog weinig worden benut.

Een van de groeimogelijkheden voor het horeca-aanbod in het centrum van Bunschoten-Spakenburg ligt naar verwachting in de opkomst van het grandcafé.

Grandcafés richten zich op een breed publiek dat gedurende verschillende dagdelen sterk uiteenloopt, overdag bieden de grandcafés een winkelondersteunende functie (koffie, gebak, lunch, diner), terwijl ze 's avonds een belangrijke uitgaansfunctie (café, danszaal) hebben. De opkomst van het grandcafé heeft tot gevolg dat het verschil tussen dag- en avondhorecabedrijven kleiner wordt. Tevens neemt de scheiding tussen de horecasectoren af. Door de brede functie van grandcafés kunnen deze horecabedrijven voorzien in de horecavraag van zowel het jonge publiek (café) als het oudere publiek (restaurant).

In het centrum van Bunschoten-Spakenburg lijken mogelijkheden aanwezig voor uitbreiding van het horeca-aanbod met één of enkele 'betere' restaurants. In hoofdstuk 4 gaan we in op de gewenste ruimtelijke spreiding.

4 Functionele structuur

4.1 Positionering deelgebieden

In het centrum van Bunschoten-Spakenburg dient te worden ingezet op een heldere en overzichtelijke structuur met deelgebieden die complementair aan elkaar zijn. Daarbij is het van groot belang dat er tussen de verschillende deelgebieden goede verbindingen worden gelegd. Een succesvol klein hoofdwinkelcentrum met een aantrekkelijk aanbod voor de eigen inwoners dient aan de volgende ruimtelijke randvoorwaarden te voldoen:

  • een overzichtelijke, compacte opzet met minimale loopafstanden en barrières tussen winkels onderling en tussen winkels en parkeren;

  • goede bereikbaarheid en voldoende parkeergelegenheid nabij de winkels;

  • een verzorgde en eigentijdse uitstraling van het winkelgebied en individuele winkels.

Toekomstige centrumontwikkelingen in Bunschoten-Spakenburg moeten gericht zijn op versterking van de totale kwaliteit en aantrekkingskracht van het centrum.

Daarnaast is het van belang dat deze projecten gericht worden op de versterking van het Spuiplein als hét recreatieve winkelplein van het dorp. Voor een succesvol Spuiplein is het noodzakelijk dat zowel aan de oost- als aan de westzijde van het plein sterke bronpunten worden ontwikkeld. Deze bronpunten bestaan uit eigentijdse supermarkten in combinatie met ruime parkeergelegenheid. Vanuit de bronpunten worden bezoekers op een kwalitatief goede en snelle wijze naar het Spuiplein geleid. Een hogere koopkrachtbinding aan het eigen winkelapparaat in het centrum kan alleen dan worden gerealiseerd wanneer het Spuiplein hét concentratiegebied voor de nonfoodsector is.

In deze paragraaf gaan we per deelgebied in op de toekomstige positionering van het deelgebied in het totale centrum.

Spuiplein zuid en directe omgeving

Het Spuiplein is centraal gelegen in het hart van het centrum, in dit deel van het centrum dient het modische en overig recreatieve aanbod geconcentreerd te worden. Om dagelijks voldoende bezoekers in dit deel van het centrum te krijgen, is de aanwezigheid van frequent benodigd winkelaanbod (drogisterij, huishoudelijke artikelen, bloemen/planten) van belang, alsmede een publiekstrekker in de non-food (bijv. warenhuis Hema). Verdere uitbreiding van het horeca-aanbod is hier ongewenst.

In het gebied tussen Spuistraat, Kuyperstraat en Broerswetering is een sterk winkelcluster gevestigd. Indien het winkelaanbod aan de Kerkstraat (tegenover deze concentratie) wordt uitgebreid, is het van belang de relatie tussen Spuistraat en Kerkstraat te verbeteren.

Een brug over de Spakenburgse gracht is hiervoor naar verwachting voldoende.

Spuiplein noord

Het noordelijke deel van het Spuiplein, nabij de Botterhaven, is een aantrekkelijk en levendig verblijfsgebied. Deze locatie heeft een uniek karakter en is een belangrijke toeristische attractie voor Bunschoten- Spakenburg. Dit deel van het Spuiplein leent zich uitstekend voor een mix van horeca en detailhandel. Door een (beperkte) toename van horecabedrijven en terrassen rond de botterhaven ontstaat een herkenbaar horecagebied voor zowel (dag)toeristen als winkelend publiek. Het is van belang dat de zichtbaarheid van de haven verder wordt vergroot om het vestigingsmilieu te bevorderen. De uitloper naar de Hoekstraat biedt ruimte aan nachthoreca. Uitbreiding van het horeca-aanbod is hier ongewenst.

Visrokersplein

De combinatie van servicesupermarkt en parkeerterrein heeft ervoor gezorgd dat het Visrokersplein al lange tijd functioneert als bronpunt voor het centrum van Bunschoten- Spakenburg. Voor het toekomstig functioneren van dit bronpunt is versterking noodzakelijk.

Hiervoor is uitbreiding van de servicesupermarkt tot een moderne omvang (maximaal ± 1.500 m2 wvo) en uitbreiding van de parkeergelegenheid gewenst. Om de bezoekersstroom naar het centrum verder te stimuleren dient de verbinding tussen het parkeerterrein en het Spuiplein kwalitatief te worden verbeterd.

Kaart 5 Deelgebieden Centrum

Spakenburg Centrum Oost

Ten oosten van het centrum wordt een nieuw boodschappencluster gerealiseerd met o.a. een sterke servicesupermarkt. Dit boodschappencluster vormt samen met een ondergrondse parkeervoorziening een belangrijk nieuw bronpunt voor het centrum.

Het is van groot belang dat het aanbod in dit deelgebied beperkt blijft tot enkele (grotere) boodschappenwinkels.

Tussen het boodschappencluster en het Spuiplein dient een aantrekkelijke verbinding te worden gerealiseerd zodat bezoekers makkelijk en snel naar het Spuiplein kunnen lopen. Voorkomen moet worden dat tussen Spakenburg Centrumplan Oost en Zeilmakersteeg een nieuw verblijfsplein ontstaat met kleinschalige winkels. Een dergelijke ontwikkeling zal de doorstroming van het publiek richting Spuiplein frustreren.

De ontwikkeling aan de Zeilmakersteeg dient zoveel mogelijk gericht te zijn op het Spuiplein.

Een voorwaarde voor een succesvol centrum is evenwicht in de bezoekersstromen en daarmee in de trekkracht van de bronpunten.

De servicesupermarkt aan de oostzijde van het centrum is bij voorkeur net zo groot als de servicesupermarkt aan de westzijde van het centrum (maximaal ± 1.500 m2 wvo). In het plan Spakenburg Centrum Oost wordt op dit moment uitgegaan van vestiging van servicesupermarkt van ± 1.600 -1.800 m2 bvo (±1.300-1.500 m2 wvo).

4.2 Actielijst

Om de hiervoor beschreven positionering van de winkelgebieden vorm te geven zijn de volgende acties noodzakelijk:

  • Behoud en versterking servicesupermarkt Visrokersplein in combinatie met ruime parkeergelegenheid;

  • Realisatie van een nieuw bronpunt (supermarkt en parkeren) in Centrum Oost;

  • Verplaatsing en vergroting van één van de wijksupermarkten naar het centrum;

  • Toevoegen van een warenhuis aan het Spuiplein (pand Loef). Ook subtrekkers zoals zaken in huishoudelijke artikelen en drogisterij-artikelen, behouden voor het Spuiplein;

  • Nieuwe winkelontwikkelingen zoveel mogelijk oriënteren naar het Spuiplein;

  • Goede verbindingen maken tussen de bronpunten aan de west- en oostzijde op het Spuiplein;

  • Nieuwe horecabedrijven alleen mogelijk maken in de omgeving van de Botterhaven (Spuiplein noord);

  • Aan het zuiden van het Spuiplein nieuwe horecavestigingen voorkomen (bestemmingsplan). Dit is vooral het gebied voor concentratie van winkelbedrijven;

  • Zorgen voor een goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid van de bronpunten.

De uitvoering van bovenstaande acties leidt in onze ogen tot een attractief centrum voor Bunschoten-Spakenburg. Het is belangrijk om de verschillende maatregelen in onderlinge samenhang uit te voeren. Een te grote oriëntatie op het gebied aan de oostzijde van het centrum kan leiden tot verzwakking van de westzijde. Dit gaat ten koste van de potenties van het Spuiplein.

Bijlage 1 Indeling branches naar branchegroepen

Branchegroepen

Branches

Voedings- en genotmiddelen

Voedings- en genotmiddelen

Frequent benodigde non-food

Persoonlijke verzorging Huishoudelijke artikelen Dierbenodigdheden, bloemen, planten

Modisch recreatief

Kleding en mode-accessoires Schoenen en lederwaren

Overig recreatief

Optiek, juwelier, antiek en kunst Sport en spel Hobby-artikelen Boeken, cd's, kantoorartikelen Warenhuis Bruin- en witgoed Fietsen- en autoaccessoires

Gerichte non-food

Woninginrichting (o.a. meubelen, keukens, sanitair, vloerbedekking) Doe-het-zelfartikelen Tuincentra en tuinartikelen

Overige detailhandel

Tweedehandsartikelen, wereldwinkel, medische artikelen, religie etc.

Bijlage 2 Haalbaar winkelaanbod

In vroegere distributie planologische onderzoeken (dpo's) werd het haalbare winkelaanbod vaak nauwkeurig berekend. Door grote onderlinge verschillen in typen winkelgebieden, branches en winkelformules moeten dergelijke berekeningen echter genuanceerd worden beoordeeld. De haalbaarheid van winkels wordt veel meer bepaald door de potentiële functie en kwaliteitvan het winkelgebied. Niettemin kan een kwantitatieve analyse van vraag en aanbod een indicatie geven van het toekomstig haalbare winkelaanbod.

Bij deze kwantitatieve analyse gaat het om de verhouding tussen vraag en aanbod. De vraagzijde wordt bepaald door de bestedingen in winkels per hoofd van de bevolking (toonbankbesteding per jaar), de omvang van het verzorgingsgebied (het aantal inwoners), de mate waarin de inwoners hun aankopen doen in het betreffende winkelgebied (de koopkrachtbinding) en de mate waarin omzet van elders toevloeit (koopkrachttoevloeiïng).

Aan de aanbodzijde spelen de huidige omvang (m2 wvo) en de benodigde omzet per m2 wvo (vloerproductiviteit) een rol.

Toonbankbesteding

In Nederland bedragen de gemiddelde toonbankbestedingen per hoofd van de bevolking € 4.455,- per jaar. Hiervan wordt € 1.978,- besteed in winkels voor voedings- en genotmiddelen en € 1.903,- in winkels voor duurzame en overige goederen (exclusief doe-het-zelf en woninginrichting) (HBD (2004), Bestedingen en vloerproductiviteiten). Het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner van de gemeente Bunschoten is ± 9% lager dan het Nederlands gemiddelde (SBS Statline (2003), Kerncijfers wijken en buurten).

Het is daarom gewenst de landelijke bestedingscijfers aan te passen.

Voor Bunschoten-Spakenburg gaan wij uit van een toonbankbesteding van € 1.933 (€ 1.978 - (VA x 9% x € 1.978)) voor winkels in voedings- en genotmiddelen en € 1.865 (€ 1.953 - (Yz x 9% x € 1.953)) voor winkels in duurzame en overige goederen.

Verzorgingsgebied

Het primaire verzorgingsgebied van het winkelaanbod in Bunschoten- Spakenburg bestaat uit de eigen inwoners. In 2015 heeft Bunschoten-Spakenburg ± 22.000 inwoners.

Koopkrachtbinding

Niet alle bestedingen van de inwoners van Bunschoten-Spakenburg komen terecht in het eigen winkelapparaat. Het aandeel (%) van de totale bestedingen van inwoners dat wordt gedaan in het eigen winkelapparaat noemen we de koopkrachtbinding.

Koopkrachttoevloeiing

Naast de inkomsten uit het eigen verzorgingsgebied, komt een deel van de omzet van buiten het verzorgingsgebied. Dit aandeel binnen de totale omzet noemen we het aandeel vreemde koopkracht.

Vloerproductiviteit

De gemiddelde omzet per m2 wvo kan als maat worden gezien voor het economisch functioneren. De noodzakelijke omzet per m2 wvo varieert per type winkelgebied, branche en winkelformule. In Nederland ligt de gemiddelde omzet per m2 wvo in winkels in voedings- en genotmiddelen rond de € 7.400,- en in winkels in duurzame en overige goederen rond de € 2.700,-. Voor Bunschoten-Spakenburg gaan we uit van deze gemiddelden.

Haalbaar winkelaanbod

In onderstaande tabellen 5 en 6 is op basis van variabelen een indicatieve berekening gemaakt van het haalbaar winkelaanbod. In het algemeen kunnen we constateren dat er in Bunschoten-Spakenburg uitbreidingsruimte is voor winkels in voedings- en genotmiddelen en voor winkels in duurzame en overige goederen.

Tabel 5 Incatie haalbaar winkelaanbod VGM 2015

inwoners Bunschoten

22.000

toonbankbesteding per hoofd

€1.933

koopkrachtbinding

90 - 95%

gebonden omzet

38,2-40,4 min

aandeel omzet van elders

10-15%

totale omzet

42,5 - 47,5 min

normomzet per m2

€7.400

indicatie haalbaar winkelaanbod

5.700 - 6.400 m2 wvo

aanwezig winkelaanbod

± 4.600 m2 wvo

indicatie uitbreidingsruimte

1.100-1.800 m2 wvo

 

 

Tabel 6 Indicatie haalbaar winkelaanbod DOG 2015

inwoners Bunschoten

22.000

toonbankbesteding per hoofd

€1.865

koopkrachtbinding

45 -50%

gebonden omzet

18,5-20,5 min

aandeel omzet van elders totale omzet

20 - 25% 23,1 - 27,4 min

normomzet per m2

€2.700

indicatie haalbaar winkelaanbod

8.500-10.100 m2 wvo

aanwezig winkelaanbod

± 8.900 mz wvo

indicatie uitbreidingsruimte

-400-1.200 m2 wvo

 

 

Bijlage 3 Huidig winkelaanbod

Overzicht detailhandelsaanbod (m2 wvo) in het centrum van Bunschoten-Spakenburg en in centra van kernen van gelijke omvang.

 

Bunschoten-Spakenburg centrum

centra van kernen van gelijke omvang

Voedings- en genotmiddelen

1.635

3.722

Freq. benodigde non-food, waarvan:

2.173

2.028

persoonlijke verzorging

608

800

huishoudelijke artikelen

993

707

dierbenodigdheden, bloemen, planten

572

521

Modisch recreatief, waarvan:

2.488

3.834

kleding en mode-accessoires

2.040

2.940

schoenen en lederwaren

448

893

Overig recreatief, waarvan:

1.389

3.368

optiek, juwelier, antiek en kunst

170

428

sport en spel

430

651

hobby-artikelen

303

261

boeken, cd's, kantoorartikelen

325

484

warenhuis

0

596

bruin- en witgoed

161

633

fietsen en auto-accessoires

0

316

Gerichte non-food, waarvan:

1.515

2.196

woninginrichting

960

1.656

doe-het-zelfartikelen

555

465

tuincentra en tuinartikelen

0

74

Overige detailhandel

90

335

TOTAAL

9.290

15.484

Bron: Locatus juni 2005

Bijlage 4 Sectorindeling horeca

Drankverstrekkers

Café/bar Discotheek Koffiebar/coffeeshop Kiosk Horeca bij recreatiebedrijf Horeca bij sportaccommodatie Strandbedrijf Ontmoetingscentrum Zalen-partycentrum

Spijsverstrekkers

IJssalon Snackbar Fastfoodrestaurant Shoarmazaak Lunchroom Crêperie Restauratie Spijsverstrekker niet-eerder-genoemd

Maaltijdverstrekkers

Bistro Restaurant Café-restaurant Wegrestaurant Hotel-restaurant Hotel-café-restaurant • naar nationaliteit van de keuken: Nederlands-Frans, Zuideuropees, Chinees-Indisch, Overig Aziatisch, Overig buitenlands

 

 

Bijlage 5 Huidig horeca-aanbod

Aantal horecabedrijven in de gemeente Bunschoten en gemiddeld in Nederland in gemeenten met ± 19.500 inwoners (Horeca in cijfers, 2005)

 

Bunschoten

gemeenten van gelijke omvang

Drankverstrekkers, waarvan:

18

22

Café/bar

10

13

Discotheek

0

0

Koffiebar/coffeeshop

0

2

Kiosk

0

0

Horeca bij recreatiebedrijf

1

1

Horeca bij sportaccommodatie

5

3

Strandbedrijf

0

0

Ontmoetingscentrum

1

1

Zalen-partycentrum

1

1

Spijsverstrekkers, waarvan:

8

12

IJssalon

0

0

Snackbar

5

6

Fastfoodrestaurant

0

0

Shoarmazaak

1

2

Lunchroom

1

2

Crêperie

0

0

Restauratie

0

0

Spijsverstrekker niet-eerder-genoemd

1

0

Maaltijdverstrekkers, waarvan:

4

15

Nederlands-Frans

2

7

Zuideuropees

0

2

Chinees-Indisch

1

3

Overig Aziatisch

0

1

Overig buitenlands

1

2