Huisvestingsverordening 2018 - 2021 van de gemeente Bunschoten

Ondertekening

TOELICHTING HUISVESTINGSVERORDENING

Algemeen

Op 1 januari 2014 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten instrumenten om te sturen in de woonruimteverdeling en in wijzigingen in samenstelling van de woningvoorraad. Een huisvestingsverordening kan bestaan uit drie onderdelen: woonruimteverdeelregels, urgentieregels en regels voor wijzigingen in samenstelling van de voorraad. In deze verordening van de gemeente Bunschoten worden alleen woonruimteverdeelregels en urgentieregels vastgesteld.

De belangrijkste punten uit de nieuwe wet zijn:

• -

  Het uitgangspunt van de nieuwe wet is vrijheid van vestiging. Bemoeienis van de overheid bij de woonruimteverdeling is onder de nieuwe wet dus niet meer vanzelfsprekend.

• -

  De overheid mag alleen nog sturen in de woonruimteverdeling door middel van een huisvestingsverordening, in convenanten tussen gemeenten en corporaties mogen geen woonruimteverdeelregels meer zijn opgenomen. Gemeenten mogen geen ‘nadere regels’ (beleidsregels) meer opstellen bij een huisvestingsverordening. De beleidsregels zijn daarom nu geïntegreerd in de huisvestingsverordening.

• -

  Het stellen van regels in een verordening kan voor maximaal 4 jaar en moet onderdeel zijn van een bredere aanpak om schaarste te verminderen.

• -

  De bindingseisen vervallen. Met een verordening kan voor een deel van de vrijkomende voorraad wel voorrang worden gegeven aan mensen met een regionale of lokale binding. De wet maakt het mogelijk dat maximaal 50% van de vergunningplichtige woonruimte met voorrang kan worden aangeboden aan huishoudens met binding aan de regio en maximaal de helft daarvan met voorrang aan huishoudens met binding aan de gemeente.

• -

  Een urgentieregeling kan ook worden opgesteld als er geen sprake is van schaarste. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen, maar áls de gemeente een urgentieregeling hanteert, dan zijn drie urgentiecategorieën verplicht: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld, woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen.

Schaarste in Bunschoten

In de gemeente Bunschoten is sprake van schaarste aan huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens. Dit onderbouwen wij als volgt.

TOELICHTING ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1. Begripsbepalingen

Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening. Voor de duidelijkheid zijn een aantal belangrijke wettelijke definities in dit artikel weergegeven.

TOELICHTING DE VERGUNNINGSPLICHTIGE VOORRAAD

Artikel 2. Vergunningplicht

Deze bepalingen zijn een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de verordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend.

TOELICHTING WOONRUIMTEVERDELING

Gelet op vorenstaande concluderen wij dat er in Bunschoten gesproken kan worden van schaarste op de sociale woningmarkt. Dit maakt het mogelijk om woonruimteverdeelregels te hanteren. In de woonruimteverdeelregels is lokaal maatwerk opgenomen.

Artikelsgewijs

In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.

Artikel 3.1 Aanbod van woonruimte

De verordening heeft betrekking op alle zelfstandige huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens. Koopwoningen mogen niet meer onder een verordening vallen. Met de huisvestingsvergunning (zie artikel 2) wordt geregeld dat huurwoningen onder de huurtoeslaggrens terecht komen bij doelgroepen met een inkomen onder de voor woningcorporaties geldende inkomensgrens van € 36.165 (prijspeil 2017). Verder moeten woningzoekenden Nederlander zijn of beschikken over een geldige verblijfstitel.

Artikel 3.2 Bekendmaking aanbod van woonruimte

De corporaties zijn verantwoordelijk voor het inschrijfsysteem. Iedereen kan zich inschrijven. De corporaties leggen bepaalde gegevens vast en verstrekken een inschrijfbewijs. Verder is bepaald dat het woningaanbod kosteloos digitaal moeten worden bekendgemaakt en aangeboden door middel van het aanbod model. In bijzondere gevallen kan worden toegewezen door middel van directe toewijzing. Deze gevallen zijn specifiek in de verordening benoemd.

Artikel 3.3 Labeling woningen voor bepaalde doelgroepen

Bepaalde woningen zijn meer geschikt voor bepaalde doelgroepen dan andere.

Artikel 3.4 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding

De schaarste en de maatregelen die daartegen worden genomen vanuit de aangepaste woonvisie, maken het mogelijk om voor ten hoogste 50% van het woningaanbod voorrang te geven aan woningzoekenden met een economisch of maatschappelijk binding aan de woningmarktregio.

Dit gebied omvat de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest en Woudenberg. Bij ten hoogste de helft van dit woningaanbod kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijk binding aan Bunschoten. De bindingseisen zijn geen toelatingscriterium meer voor de huisvestingsvergunning maar een rangordecriterium.

Artikel 3.5 Voorrang van een bepaalde aard, grootte of prijs

Dit artikel maakt het mogelijk om bepaalde categoriën woningen aan te wijzen, waarvoor het college een specifieke manier van toewijzing geregeld wil hebben. In dit geval zijn nieuwbouwwoningen die voor het eerst worden toegewezen benoemd. De insteek is om hierover in overleg met de woningcorporaties nadere toewijzingsregels vast te stellen om o.a de doorstroming te bevorderen.

Artikel 3.6 Rangorde woningzoekenden

Dit artikel beschrijft de rangorde van toewijzing waarbij o.a. urgenten altijd nog voorrang hebben op andere woningzoekenden. De rangorde binnen urgenten is beschreven in artikel 4.1.4.

Artikel 3.7 Vruchteloze aanbieding

Dit bevat de vruchteloze aanbiedingsprocedure, waarbij na twee keer vruchteloos adverteren de woning kan worden toegewezen waarbij van de doelgroepbepaling en van de rangordebepalingen kan worden afgeweken.

Artikel 3.8 Experimenten

In de verordening is het experimenten artikel opgenomen. Dit geeft de mogelijkheid tijdelijk af te wijken van de verordening. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een experiment om doorstroming te bevorderen.

TOELICHTING URGENTIE

Geconstateerd wordt dat er categorieën woningzoekenden zijn die zodanig urgent zijn dat zij bij voorrang moeten worden geholpen. Op grond van de wet is een urgentieverordening of huisvestingsverordening met urgentiecriteria hiervoor het instrument. Daarom is in deze verordening geregeld dat het college aan in de gemeente Bunschoten ingeschreven woningzoekenden een urgentie kan toekennen. De verordening regelt de procedure voor het indienen van een aanvraag, de behandeling van een aanvraag en de uiteindelijke beslissing.

Algemene uitgangspunten en randvoorwaarden

De eigen verantwoordelijkheid van de woningzoekende staat voorop. Deze bepaalt zelf of hij/zij al dan niet wil verhuizen en naar welke woonruimte/woonbuurt/gemeente door te reageren op aanbiedingen op WoningnetEemvallei

Om aan de grote vraag te kunnen voldoen moeten zoveel mogelijk woningen in het nieuwe woningsysteem beschikbaar te komen voor alle woningzoekenden. Dit systeem werkt goed en rechtvaardig als er zo weinig mogelijk uitzonderingen worden gemaakt. De wetgever heeft bepaald dat als een gemeente in een verordening urgentie regelt dit in ieder geval geldt voor de categorieën mantelzorgers en personen die vanwege huiselijk geweld de gezamenlijke woning hebben moeten verlaten. Nu de wettelijke urgentie voor vergunninghouders (statushouders) komt te vervallen, wordt deze categorie door de raad geschaard onder automatische urgentie op basis van dwingend beleidsmatige redenen. Ze behouden daarmee dezelfde status als voorheen wettelijk was geregeld.

Daarnaast wordt een beperkt aantal woningzoekenden voorrang gegeven door hem/haar urgent te verklaren.

Voor het toekennen van urgentie is een aantal criteria vastgelegd in deze verordening. Het hoofduitgangspunt is dat een urgentieverklaring alleen wordt toegekend indien sprake is van een noodsituatie op het gebied van het wonen, die het noodzakelijk maakt dat direct dan wel op korte termijn (binnen zes maanden), maar uiterlijk binnen 12 maanden een (andere) woonruimte beschikbaar komt.

Verder worden de volgende algemene uitgangspunten en randvoorwaarden gehanteerd:

• 1.

  Er wordt alleen een urgentie verleend, indien er sprake is van een woonnoodsituatie of duidelijk aantoonbaar is dat deze op korte termijn dreigt te ontstaan (acuut);

• 2.

  De individuele situatie van de aanvrager is uitgangspunt voor de beoordeling van de urgentie-aanvraag;

• 3.

  De eigen verantwoordelijkheid van de aanvrager voor het oplossen van de woningnoodsituatie staat voorop.

Ter verduidelijking wordt in bijlage 1 de ‘procedure aanvragen medische en sociale urgentie’ toegelicht en wordt in bijlage 2 de uitwerking van een aantal criteria voor toekenning van een sociale indicatie uiteengezet. In bijlage 3 tenslotte wordt uitleg gegeven aan het financiële criterium, de vermogenstoets.

ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING

Artikel 4 Aanwijzing categorie woningen waarvoor urgentie geldt

Hiermee wordt de groep woningen aangemerkt waarvoor urgentie van toepassing kan worden verklaard. Het betreffen de sociale huurwoningen met een huurprijs beneden de huurtoeslaggrens.

Artikel 4.1 Toekenning urgentie

Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard, grootte of prijs. Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de verordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 2 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.

De wet biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen, ook wanneer geen sprake is van schaarste aan goedkope woonruimte (artikel 12 van de wet). Ook zonder schaarste kan er immers behoefte bestaan om sommige woningzoekenden met voorrang te kunnen huisvesten. In de urgentieverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de wet bepaald worden dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte -welke niet dezelfde hoeven te zijn als aangewezen in artikel 3 van de verordening- bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte noodzakelijk is.

De bepalingen in dit artikel zijn een uitwerking van artikel 13 van de wet, waarin is bepaald dat burgemeester en wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de urgentie-categorieën. Hierbij is expliciet bepaald dat burgemeester en wethouders van deze bevoegdheid mandaat kunnen verlenen (artikel 13 lid 1 van de wet)

In het vierde lid van dit artikel is, in aansluiting op de urgentieregels van deze verordening, een rangorde voor toewijzing van woonruimte gegeven voor de gevallen waarin er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woonruimte.

Urgentie is uitsluitend bedoeld voor ingezetenen (met uitzondering van de in artikel 12 van de wet aangewezen woningzoekenden). Om deze reden is lid 5 van dit artikel opgenomen.

In het achtste lid van dit artikel is bepaald dat, als de urgentiekandidaat zich actief en breed heeft opgesteld conform artikel 4.4 en dit niet geleid heeft tot woningtoewijzing binnen de urgentietermijn, het college kan besluiten de urgentieverklaring te verlengen tot de eerstvolgende passende en geschikte woonruimte. Het college zal dat alleen kunnen doen als er geen aantoonbare passende of geschikte woonruimte binnen de urgentietermijn voorhanden is geweest. Passend wil daarbij zeggen dat een woning past bij de grootte en het inkomen van het huishouden.

Artikel 4.2 Aanvragen van een urgentieverklaring

Bij aanvragen op zowel sociale als medische gronden kan het college nader advies opvragen bij derden. Om de woningzoekende te activeren eerst zelf woonruimte te zoeken, moet deze bovendien minimaal één maand als woningzoekende ingeschreven staan (derde lid).

De woningzoekende heeft in principe een eigen verantwoordelijkheid als het gaat om het vinden van andere woonruimte. In veel gevallen kan er binnen een redelijke termijn worden voorzien in de woningbehoefte, maar het is aan de woningzoekende zelf om te reageren op het woningaanbod. In de praktijk komt het nogal eens voor dat een woningzoekende denkt in aanmerking te komen voor een voorrangsverklaring, maar nog niet eens heeft gereageerd op geadverteerde woningen. Zelfs staat de betreffende persoon in een aantal gevallen nog niet eens ingeschreven als woningzoekende. Het is in de laatstbedoelde gevallen geen uitzondering dat zo iemand zich laat registreren als woningzoekende en dezelfde avond bij de Woonruimtecommissie ter vergadering verschijnt om voorrang aan te vragen.

Er zijn altijd gevallen denkbaar dat het hanteren van deze minimale inschrijvingsduur onredelijk zou zijn. Op grond van artikel 5.1 (hardheidsclausule) kan dan ook in voorkomende gevallen van dit derde lid worden afgeweken.

Temslotte kan er niet meerdere malen op dezelfde gronden urgentie worden aangevraagd.

Artikel 4.3 Criteria voor urgentieverlening

In dit artikel zijn de criteria vastgelegd volgens welke de urgent woningzoekenden worden ingedeeld in urgentiecategorieën. Personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven en woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen, behoren in ieder geval tot de urgente woningzoekenden (artikel 12, derde lid, van de wet). Deze groepen kunnen dus niet van indeling in een urgentiecategorie worden uitgesloten. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën in elke gemeente met urgentie moet worden behandeld. Bij mantelzorgers is er voor gekozen aanvullende voorwaarden ten aanzien van de mantelzorg te stellen, aangezien niet iedere mantelzorgverlener of -ontvanger onder urgent behoeft te vallen. Vergunninghouders krijgen vanwege dwingend beleidsmatige redenen in de gemeente Bunschoten dezelfde status als urgente woningzoekende.

Voorts is bepaald dat de gemeenteraad in de verordening stelt op welke gronden urgentie kan worden aangevraagd. Voor een advies als bedoeld in het tweede lid, kunnen burgemeester en wethouders bij een verzoek om een medische indicatie een medisch adviseur aanwijzen die de Woonruimtecommissie adviseert, met inachtneming van de vermogenstoets in bijlage 3 bij deze verordening. De Woonruimtecommissie kan ook bij aanvragen op sociale gronden, bedoeld in lid 3 nader advies inwinnen bij een onafhankelijk orgaan. De procedure van de aanvragen conform het tweede en derde lid is beschreven in bijlage 1, behorend bij deze verordening.

Urgentie wordt in principe pas verleend na een positieve indicatie en na een vermogenstoets. Uitgangspunt is dat eerst eigen middelen worden ingezet, alvorens urgentie wordt verstrekt. Dat kan zijn door het huren op de particuliere woningmarkt of het kopen van een andere woning, hetzij het aanpassen van de bestaande woning. Op deze wijze wordt de druk op de huurwoningmarkt verlicht.

Voor het verkrijgen van een urgentie op sociale gronden ex artikel 4.3 lid 3B (onaanvaardbare situaties) van deze verordening worden de criteria toegepast volgens bijlage 2 en 3, behorend bij deze verordening.

Bijlagen 1, 2 en 3 van deze verordening zijn niet van toepassing op de doelgroepen op grond van wetgeving of dwingend beleidsmatige redenen volgens het eerste lid van dit artikel

Artikel 4.4 Actieve en brede opstelling urgentiekandidaten

Om hun urgentiestatus te behouden dienen urgenten zich breed en actief op te stellen.

Woningzoekenden met een urgentieverklaring die zelf reageren op vrijkomende woningen krijgen voorrang op de overige woningzoekenden en komen zo versneld aan de beurt. Zij moeten zich hierbij actief en flexibel ofwel breed opstellen. De vraag is echter: wat is een actieve opstelling en wat is een brede opstelling?

Een brede opstelling wil zeggen dat de urgentiekandidaat reageert op alle woningen die voldoen aan de gestelde criteria in de urgentieverklaring ten aanzien van het woningtype, het aantal personen en de huurprijs. In principe speelt locatievoorkeur daarbij geen rol. Het gaat immers om de versnelde oplossing van een woonprobleem en dus niet om bevordering van de wooncarrière. Er zijn echter situaties denkbaar dat het vanuit sociaal oogpunt niet redelijk is van de urgentiekandidaat te verlangen dat deze reageert op een bepaalde, in principe passende, woning die echter op een voor hem ongewenste locatie is gesitueerd. Denkbaar is bijvoorbeeld de situatie voor ouderen dat zij niet naar een woning in een complex of buurt verhuizen waar alleen jongeren wonen. De Woonruimte-commissie dient dergelijke, mogelijk relevante informatie over een passende woning binnen een passende woonomgeving (wijk of complex) mee te wegen in de advisering aan het college. De urgentieverklaring kan, indien van toepassing, dan aangeven welke wijken of complexen in ieder geval als passend worden beschouwd.

Ten aanzien van de actieve opstelling: dit ligt in het verlengde van een brede opstelling. Men moet altijd actief reageren op passend woningaanbod.

Artikel 4.5 Intrekking en het vervallen

Lid 1 van dit artikel onder e sluit aan bij artikel 4.4: bij het achterwege blijven van een brede en actieve opstelling kunnen burgemeester en wethouders de urgentieverklaring intrekken.

Artikel 5.2 Mandatering

Conform artikel 13, lid 1, van de wet, zijn burgemeester en wethouders bevoegd de uitvoering van de bevoegdheden, zoals aangegeven in de hoofdstukken 3 en 4 van deze verordening, i.e. het verstrekken van huisvestingsvergunningen en urgentieverklaringen, te mandateren aan de partijen die met de uitvoering van de woonruimteverdeling belast zijn.

Artikel 6.5 Wijziging bijlagen

De drie bijlagen bij de verordening: de procedure voor het aanvragen van een medische of sociale indicatie (bijlage 1), de uitwerking van de criteria voor het toekennen van een sociale indicatie (bijlage 2) en de vermogenstoets (bijlage 3) zijn uitvoeringsgericht. Dit is de reden waarom burgemeester en wethouders de bevoegdheid moeten hebben om deze te wijzigen op grond van praktijkervaringen.

Bijlage 1: Procedure aanvragen medische en sociale indicatie

Algemeen

De “Regeling commissies van advies aan het college 2011” omvat ook de regels op hoofdlijnen met betrekking tot de Woonruimtecommissie. In de praktijk adviseert de Woonruimtecommissie het college van burgemeester en wethouders over aanvragen om urgentie op medische of sociale gronden of een combinatie daarvan (artikel 4.3, lid 2 en 3 van de verordening). De Woonruimtecommissie vergadert maandelijks in het gemeentehuis en houdt daar ook spreekuur. Onderstaande richtlijnen beogen de aanvragen om urgentie van de meest voorkomende urgenties te stroomlijnen, zodat er een voor alle betrokken partijen eenduidige procedure (inclusief termijnen van orde) ontstaat.

Medische indicatie (art. 4.3, lid 2)

Woningzoekenden kunnen een aanvraag voor een medische indicatie tot verhuizing indienen bij het Zorgloket. Het Zorgloket stuurt de aanvraag door naar het gecontracteerde onafhankelijk medisch adviesorgaan. In 2015 is dat Trompetter en Van Eeden, Huis ter Heide. De procedure:

• a.

  De woningzoekende meldt zich bij het Zorgloket van de gemeente. Hierbij moet de gemeente op voorhand inschatten dat de reden van de aanvraag waarschijnlijk is terug te voeren op ergonomische beperkingen;

• b.

  Na indiening krijgt de aanvrager een oproep voor het geneeskundig onderzoek;

• c.

  Het onderzoek vindt plaats;

• d.

  Na het onderzoek krijgt de gemeente de resultaten van het onderzoek. Een kopie hiervan gaat naar de secretaris van de Woonruimtecommissie, i.c. de medewerker volkshuisvesting. De stappen a. tot en met d. duren maximaal 6 weken;

• e.

  In de periode waarin de stappen a. tot en met d. worden doorlopen overlegt de aanvrager aan de secretaris van de Woonruimtecommissie diens financiële gegevens voor de vermogenstoets (zie bijlage 3);

• f.

  De aanvrager dient de aanvraag te komen toelichten in de eerstvolgende vergadering van de Woonruimtecommissie. De Woonruimtecommissie heeft op deze wijze de gelegenheid om rekening te houden met eventuele persoonlijke omstandigheden bij het bepalen van wat een ‘passende of geschikte’ woning is voor de aanvrager;

• g.

  De Woonruimtecommissie formuleert een advies aan het college van burgemeester en wethouders omtrent de aanvraag;

• h.

  Binnen 2 weken na de vergadering van de Woonruimtecommissie beslist het college van burgemeester en wethouders over de aanvraag;

• i.

  Binnen 2 weken na zijn besluit stuurt het college van burgemeester en wethouders de aanvrager de beschikking op grond van de artikelen 4.1, 4.2 en 4.3 van de verordening. Dit is de in de verordening genoemde urgentieverklaring, ofwel de afwijzing van de aanvraag;

• j.

  De beschikking is een beschikking in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De aanvrager kan hiertegen binnen 6 weken na de dag van verzending van de beschikking een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders;

• k.

  Voor een aanvraag tot urgentie op medische gronden die betrekking heeft op de Wet maatschappelijke ondersteuning, zijn geen legeskosten verschuldigd.

Sociale indicatie (art. 4.3, lid 3)

• a.

  De aanvrager of diens vertegenwoordiger verschijnt ter vergadering van de Woonruimtecommissie tijdens het maandelijkse spreekuur en licht de sociale problematiek toe aan de commissieleden;

• b.

  Afhankelijk van de geschetste problematiek:

  • 1.

    adviseert de voorzitter van de Woonruimtecommissie de aanvrager tijdens het spreekuur om de aanvraag voor een urgentie niet voort te zetten wanneer op voorhand duidelijk is dat de aanvraag tot een afwijzing zou leiden;

  • 2.

    dient de aanvrager de aanvraag in bij de Woonruimtecommissie;

  • 3.

    wordt de aanvrager gevraagd diens financiële gegevens te overleggen aan de secretaris van de Woonruimtecommissie;

• c.

  In principe vormt de Woonruimtecommissie zich een oordeel over de geschetste problematiek tijdens dezelfde vergadering dat de aanvrager de aanvraag heeft ingediend;

• d.

  Indien de Woonruimtecommissie behoefte heeft aan meer informatie wacht zij met het opstellen van een advies. Zij kan hiertoe aanvullende informatie opvragen bij derden (zie artikel 4.2, lid 2) of aanvullende schriftelijke verklaringen of bewijzen verlangen van de aanvrager;

• e.

  In de periode waarin de stappen a. tot en met d. worden doorlopen overlegt de aanvrager aan de secretaris van de Woonruimtecommissie diens financiële gegevens voor de vermogenstoets (zie bijlage 3);

• f.

  Afhankelijk van de behoefte aan aanvullende informatie:

  • 1.

    formuleert de Woonruimtecommissie zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen 8 weken nadat de aanvrager de aanvraag voor een urgentie heeft ingediend, haar advies aan het college van burgemeester en wethouders (wel aanvullende informatie noodzakelijk voor opstellen advies).

  • 2.

    formuleert de Woonruimtecommissie zo spoedig mogelijk, maar uiterlijk binnen 2 weken nadat de aanvrager de aanvraag heeft ingediend, haar advies aan het college van burgemeester en wethouders (geen aanvullende informatie noodzakelijk voor opstellen advies);

• g.

  Binnen 2 weken na het opstellen van het advies door de Woonruimtecommissie beslist het college van burgemeester en wethouders over de aanvraag;

• h.

  Binnen 2 weken na zijn besluit stuurt het college van burgemeester en wethouders de aanvrager de beschikking op grond van de artikelen 4.1, 4.2 en 4.3 van de verordening. Dit is de in de verordening genoemde urgentieverklaring, ofwel de afwijzing van de aanvraag;

• i.

  De beschikking is een beschikking in de zin van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De aanvrager kan hiertegen binnen 6 weken na de dag van verzending van de beschikking een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij het college van burgemeester en wethouders;

• j.

  Voor een aanvraag tot urgentie op sociale gronden zijn legeskosten verschuldigd.

Bijlage 2: Uitwerking criteria voor toekenning voorrang op sociale gronden

Ter verduidelijking wordt hieronder een aantal voorbeelden gegeven van omstandigheden, waarbij de aanvrager in het algemeen NIET in aanmerking komt voor een urgentie.

• 1.

  Als de woonnoodsituatie geheel of ten dele te wijten is aan de aanvrager zelf;

• 2.

  Na verbreking van een samenlevingsvorm, zoals echtscheiding of samenleving, zonder dat er zorg is voor minderjarige kinderen;

• 3.

  Inwoning. Bijvoorbeeld het inwonen, ook als gezin, bij ouders, op kamers of een niet zelfstandige etage;

• 4.

  Bij hinder van de buren (bijv. aantoonbare geluidsoverlast);

• 5.

  Bij burenruzie;

• 6.

  Bij moeilijke thuissituaties, of generatieconflicten (ouders-kinderen);

• 7.

  Bij gezinsvorming (zwangerschap);

• 8.

  Bij gezinshereniging;

• 9.

  Bij het werken in onregelmatige diensten en het wonen in een luidruchtige omgeving, waardoor het slapen wordt bemoeilijkt;

• 10.

  Bij vrijwillige verkoop van de eigen woning, of in geval van kind, bij vrijwillige verkoop door ouders;

• 11.

  De aanvrager het huis te groot (of te klein) vindt of de tuin te bewerkelijk vindt;

• 12.

  De aanvrager in een andere wijk wil wonen vanwege familiehulp, niet zijnde mantelzorg;

• 13.

  De aanvrager dichter bij winkels, bus, ziekenhuis o.i.d. wil wonen;

• 14.

  De aanvrager problemen heeft in algemene zin met flatbewoning;

• 15.

  Bij terugkeer vanuit het buitenland;

• 16.

  De aanvrager reeds gedurende een lange periode op andere woonruimte wacht;

• 17.

  De aanvrager heimwee heeft;

• 18.

  Wanneer men wil gaan samenwonen of trouwen.

Algemeen

De verordening omschrijft in artikel 4.3 lid 3 wanneer sprake is van sociale indicatie: "indien is vastgesteld dat, in afwijking van de reguliere methode, een snellere oplossing van het huisvestingsprobleem vanuit sociaal oogpunt noodzakelijk is". Deze omschrijving is zodanig breed en voor velerlei uitleg vatbaar gebleken in de praktijk dat het wenselijk is om hier enige uitwerking aan te geven. De voorwaarden voor het verkrijgen van urgentie wegens echtscheiding/beëindiging samenleving (ook een sociale indicatie) worden hier niet nogmaals vermeld, deze staan beschreven in de verordening (artikel 4.3 lid 3A).

Onderstaande opsomming van criteria is niet limitatief. Maatwerk blijft in voorkomende gevallen mogelijk. Daarnaast is bijlage 3 van toepassing.

Basisvoorwaarden

Hiervoor wordt allereerst verwezen naar de artikelen 4.4 (actieve en brede opstelling urgentiekandidaten en 4.5 (intrekking en het vervallen) van de verordening met de bijbehorende toelichting. Verder is een indicatie niet bedoeld om ‘wooncarrière’ te maken.

Toets vooraf (door de Woonruimtecommissie i.o.m. Het Gooi)

1. Eigen mogelijkheden op de woningmarkt

Het is van belang om het woonruimteverdeling systeem niet onnodig te verstoren door het gemakkelijk verstrekken van urgentieverklaringen. Immers, het hebben van voldoende vrijkomende woningen is een hiervan onafhankelijke factor, maar tegelijk wel een belangrijke voorwaarde om het urgentiesysteem te kunnen uitvoeren. Er moet dus zeer zorgvuldig met het afgeven van urgentie worden omgesprongen. In elk geval is uitgangspunt dat de aanvrager niet kan worden geacht binnen de gewenste korte termijn zelfstandig in zijn woningbehoefte te voorzien.

2. Huidige woonsituatie

Van belang bij de beoordeling van de noodsituatie zijn de omstandigheden waarin de aanvrager verkeert. Waar woont hij/zij nu? Is de huidige woonsituatie al dan niet voldoende om de woonproblemen op te vangen?

3. Omgevingsfactoren

Dit kunnen allerlei aspecten zijn, zoals contacten met buren, sociaal werk, woonomgeving en veiligheid van de woonsituatie.

4. Hulpverleningsverwijzing

Er zijn situaties denkbaar dat het raadzaam is om de deskundigheid van hulpverlenende instanties in te roepen. Zij hebben soms een jarenlange ervaring met de aanvrager. Bij dit aspect gaat het ook om de weerbaarheid van de persoon. Uitdrukkelijk is het niet de bedoeling om zonder meer mee te gaan met het hulpverlenersadvies. Zeker in geval de aanvrager al bekend was bij de hulpverleningsinstantie is het sociaal rapport niet 100% objectief. Expliciet geldt hierbij dat de indicatie-beoordeling gericht moet zijn op woon-problemen en aangeeft dat andere, zelfstandige woonruimte een voorwaarde is om problemen (helpen) op te lossen.

5. Is de situatie zelf gecreëerd?

Indien de woonsituatie waarin de aanvrager zich bevindt geheel of ten dele het gevolg is van door de aanvrager gemaakte keuzen, waarbij deze had kunnen voorzien dat daardoor een problematische situatie zou kunnen ontstaan, zal in principe geen urgentieverklaring worden verstrekt. Is de situatie zelf gecreëerd met het doel een urgentieverklaring te verkrijgen, dan wordt deze in geen geval verstrekt.

Uitwerking criteria

Hieronder wordt voor een aantal situaties aangegeven in hoeverre het college van burgemeester en wethouders (op advies van de Woonruimtecommissie) een sociale indicatie zal vaststellen, resulterend in een urgentieverklaring. De opsomming is bedoeld als handreiking bij de beoordeling, en dus niet uitputtend. Het college behoudt zich het recht voor om in zeer bijzondere situaties af te wijken van deze criteria.

Dakloosheid

Indien door brand, instorting, ontploffing etc. de woning onbewoonbaar is geworden, wordt een hoge sociale indicatie toegekend (< 6 maanden). Dakloosheid ten gevolge van situaties welke aan het begin van deze bijlage worden genoemd (voorbeelden 1 tot en met 18) leiden niet tot een urgentieverklaring.

Mishandeling

Indien er sprake is van ontwrichting van het huishouden door mishandeling door de (ex-)partner van de andere (ex-)partner of van (een) inwonend kind(eren) vanaf 18 jaar en er duidelijk geen mogelijkheden zijn tot opvang elders, wordt een hoge sociale indicatie toegekend. Voorwaarde is dat er een verklaring van een medicus is vereist en er schriftelijke aangifte bij de politie is gedaan, waarvan bewijzen kunnen worden overlegd.

Huuropzegging van de woning door de verhuurder wegens dringend eigen gebruik

Belangrijk is in dit geval of men als huurder onder de Wet op de Huurbescherming valt. Deze Wet beschermt huurders van zelfstandige woonruimte. Een huuropzegging is dan slechts geldig wanneer deze bekrachtigd is door de kantonrechter of wanneer de huurder aangeeft met de huuropzegging akkoord te gaan.

Als een woning wordt gehuurd door meer dan één persoon, dan mag één van de huurders niet zo maar instemmen met het akkoord van het opzeggen van de huur door een andere huurder. Als men urgentie aanvraagt bij de gemeente voor een sociale huurwoning, dan moet dus blijken uit relevante stukken dat men (juridische) stappen heeft ondernomen om ontbinding van een huurcontract te voorkomen, ook al is een medehuurder hiermee akkoord gegaan. Urgentie is pas mogelijk als er een rechtelijke uitspraak Ïs (vonnis tot ontbinding huurcontract). Er geldt dan een hoge sociale indicatie.

Anders ligt dit voor huurders van een zgn. dienstwoning. Hiervoor geldt geen huurbescherming.

Of er al dan niet sprake is van een dienstwoning blijkt uit het huurcontract of anders bij inspectie uit het feit dat de woning geen eigen opgang heeft en men dus alleen via het bedrijf de woning kan betreden.

In dit geval wordt in principe bij (aangetoonde) gedwongen beëindiging van het dienstverband een hoge sociale indicatie vastgesteld, als het dienstverband door de rechter ontbonden is en er geen verwijtbaar gedrag aan ten grondslag ligt.

Ook bij de huur van een recreatiewoning e.d. geldt de Wet op de Huurbescherming niet. Dergelijke bewoning is in principe als tijdelijk bedoeld. Van de huurder wordt verondersteld dat men wist waar men in dat opzicht aan begon en er zal dan ook geen voorrang toegekend worden wanneer men de woning moet verlaten.

Bij tijdelijke verhuur in het kader van de Leegstandwet geldt de Wet op de Huurbescherming ook niet. Aanvrager is immers bekend met het tijdelijk karakter van het huurcontract en er zal dan ook geen voorrang toegekend worden wanneer men de woning moet verlaten.

Verkoop van de woning door de verhuurder

(Ver)koop breekt geen huur. Het huurcontract moet dan ook door de nieuwe eigenaar voortgezet worden. E.e.a. levert geen voorrang voor de zittende huurder op.

Ontwrichting in financiële zin

Wanneer er sprake is van ontwrichting van het huishouden in financiële zin, de aanvrager in principe geen schuld treft, er geen andere oplossingen op financieel gebied zijn èn de aanvrager de woonlasten niet meer kan opbrengen, wordt een hoge sociale indicatie vastgesteld. De aanvrager moet deze situatie zelf aantonen met bewijsstukken bij de secretaris van de Woonruimtecommissie. Over het algemeen betreft het gevallen van onvoorziene, niet verwijtbare inkomensterugval (veelal arbeidsongeschiktheidsverklaring of faillissement door teruggang in de bedrijfstak). Echtscheidingen vallen hier niet onder; hiervoor biedt de regeling in artikel 4.3, lid 3A de mogelijkheid van urgentieverlening.

Te klein behuisd zijn

Indien men reeds zelfstandig woont, wordt geen voorrang toegekend bij een kamertekort. Men heeft hierin een eigen verantwoordelijkheid. Over het algemeen is er voldoende woningaanbod, waarop men kan reageren om zo binnen een redelijke termijn andere woonruimte te vinden.

Bij verhuizing van de ouders naar een kleinere woning, wordt er vanuit gegaan dat de ouders de verantwoordelijkheid nemen voor onderdak van de inwonende kinderen en wordt er geen voorrang toegekend, tenzij men bijvoorbeeld aantoonbaar uit medische noodzaak naar een kleinere woning diende te verhuizen. Afhankelijk van de tijdsdruk wordt dan een beperkte (< 12 maanden) of hoge (< 6 maanden) sociale indicatie bepaald.

Burenoverlast

Het ervaren van overlast leidt in principe niet tot een urgentie. Ten eerste zou met het verhuizen van de gehinderde het overlastprobleem blijven bestaan en bovendien staan voor het oplossen van dit probleem andere mogelijkheden open. De verhuurder is bereid te bemiddelen wanneer het een huurwoning betreft. Desnoods kan de politie of uiteindelijk zelfs de rechter ingeschakeld worden.

Mochten dergelijke interventies echter niet baten en tegelijkertijd duidelijk zijn dat het probleem niet op korte termijn opgelost kan worden, terwijl dit voor de (psychische) gezondheid van aanvrager wel noodzakelijk is, dan kan in zeer incidentele gevallen tot het toekennen van een sociale urgentie worden overgegaan. E.e.a. afhankelijk van de tijdsdruk. Daarbij moet ook duidelijk zijn dat er van de gehinderde geen inspanningen meer verwacht kunnen worden om het overlastprobleem aan te pakken. Tevens is dan een rapport vereist van een professionele maatschappelijke hulpverlener (niet de huisarts) waaruit de noodzaak tot verhuizing blijkt.

Verzoek zelfstandige woonruimte vanuit inwoningsituatie

Alleen in uitzonderlijke omstandigheden kan urgentie worden toegekend. Deze omstandigheden moeten blijken uit sociaal onderzoek waarvan rapportage door een professionele maatschappelijke hulpverlener (niet de huisarts) een belangrijk deel uit maakt. Uit dit sociaal onderzoek moet blijken dat wat in eerste instantie meestal een relatie-/gezins-/of opvoedingsprobleem is, verworden is tot een huisvestingsprobleem, nadat alle andere mogelijkheden tot een oplossing aantoonbaar onderzocht zijn (o.a. de kamermarkt) en er van aanvrager geen verdere inspanningen meer verwacht kunnen en mogen worden en de situatie voor aanvrager en/of huisgenoten onhoudbaar is geworden. Afhankelijk van de ernst van de situatie en daarmee de tijdsdruk kan dan een sociale indicatie worden toegekend.

Over het algemeen gaat het hier om ernstig en langdurig verstoorde gezinsrelaties in combinatie met bepaalde psychische of psychosomatische problematiek bij een van de betrokkenen.

In geval van mishandeling, incest of dergelijke dat middels rapportage van de hulpverlener aannemelijk kan worden gemaakt, wordt een hoge sociale indicatie vastgesteld.

Bij noodgedwongen vertrek uit een complex voor begeleid zelfstandig wonen in verband met het bereiken van de meerderjarigheid wordt er vanuit gegaan dat aanvrager niet terug kan naar de ouder(s) en wordt afhankelijk van de tijdsdruk, die uit rapportage van de begeleidende instantie moet blijken, een sociale indicatie vastgesteld. Uiteraard moet aanvrager dan wel als zelfredzaam kunnen worden beschouwd.

Negatieve ervaringen in en associaties met de huidige woning

Met name wanneer er sprake is van pathologische rouw, waarbij de woning en/of woonomgeving aanvrager voortdurend confronteert met het verlies en dit blijkens rapportage van de hulpverlener (niet de huisarts)belemmerend werkt voor een goede rouwverwerking, kan overgegaan worden tot afgeven van een beperkte sociale urgentie.

Ontslag uit detentie

Op basis van de rapportage van de Reclassering kan hier eventueel een sociale indicatie vastgesteld worden. In feite moet hierin duidelijk gemaakt worden dat betrokkene al de nodige inspanningen voor resocialisatie verricht heeft en het verkrijgen van zelfstandige woonruimte een voorwaarde is voor een positieve afronding. Verwacht wordt dat betrokkene zich reeds bij aanvang van de detentie in heeft laten schrijven als woningzoekende. Inplaatsing kan bijzondere aandacht vereisen. De hoogte van de sociale indicatie is afhankelijk van de tijdsdruk.

Ontslag uit alcohol- of drugverslaving kliniek

Ook hier dient uit rapportage van de kliniek te blijken dat betrokkene de nodige inspanningen heeft verricht om tot een positief eindresultaat van de behandeling te komen en zelfstandige huisvesting de nog ontbrekende voorwaarde voor een nieuwe start is. Extra aandacht voor de inplaatsing is veelal wenselijk. Als voorwaarde kan gesteld worden dat er een (woon)begeleidingscontract wordt afgesloten met het CAD. De hoogte van de sociale indicatie is afhankelijk van de tijdsdruk.

Ontslag uit een psychiatrische kliniek of instelling voor beschermd wonen.

Rapportage van de instelling waarin zelfstandig wonen geïndiceerd wordt is ook hier een vereiste voor een sociale indicatie. Door de aanvrager gepleegde inspanningen t.b.v. een goed behandelingsresultaat hebben hier in principe minder de nadruk dan bij ontslag uit detentie. Inplaatsing is ook hier een belangrijk aandachtspunt. De hoogte van de sociale indicatie is afhankelijk van de tijdsdruk.

Bijlage 3: Vermogenstoets

Bij de beoordeling door de Woonruimtecommissie of een woningzoekende voldoende eigen mogelijkheden op de woningmarkt heeft, worden, naast de mogelijkheden in de huursector, ook de mogelijkheden in de koopsector betrokken in de beoordeling. Hierbij worden o.a. het vermogen, de waarde van een eigen huis, inkomen uit arbeid of uit andere bron, bijvoorbeeld alimentatie, alsmede de mogelijkheden tot hypotheekverstrekking betrokken. Ook worden in relatie tot de financiële middelen de mogelijkheden tot woningaanpassing betrokken. Indien het vermogen op € 100.000,= of meer wordt of kan worden geschat, wordt de aanvrager in elk geval geacht zelfstandig in zijn woningbehoefte te kunnen voorzien. Deze toetsing wordt door de secretaris van de Woonruimtecommissie uitgevoerd.

De aanvrager dient dergelijke gegevens eveneens schriftelijk te (kunnen) overleggen aan de Stichting Woningcorporaties Het Gooi en Omstreken op het moment dat een woning wordt toegewezen. Mocht dan blijken dat de eerder aan de gemeente verstrekte gegevens onjuist of onvolledig waren en op grond daarvan voorrang is verstrekt, dan kunnen deze aanleiding zijn tot het intrekken van de urgentieverklaring door de gemeente. Intrekking volgt in ieder geval bij overschrijding van de vermogensgrens.

De toets is van toepassing op alle vormen van urgenties genoemd in artikel 4.3, lid 2 en lid 3 van de verordening. Hantering van de vermogenstoets laat onverlet de mogelijkheid om artikel 5.1 van de verordening toe te passen (hardheidsclausule).