Regeling vervallen per 08-08-2018

Anti-speculatiebeding

Geldend van 08-07-2003 t/m 07-08-2018

Intitulé

Anti-speculatiebeding

Hoofdstuk 1 Inleiding

Bij verkoop van de woning binnen een termijn van vijf jaar moet op basis van de huidige algemene verkoopvoorwaarden het college om toestemming gevraagd worden. In de algemene verkoopvoorwaarden wordt aangegeven dat het college daarbij voorwaarden kan stellen en dat een van die voorwaarden een anti-speculatiebeding kan zijn.Om meer duidelijkheid te geven in de richting van de kopers is het van belang dat dit artikel van de algemene verkoopvoorwaarden uitgewerkt wordt. Hierbij moet een onderscheid gemaakt worden naar een aantal mogelijke verkooptypen, namelijk:

  • 1.

    Verkoop van een kavel.

  • 2.

    Verkoop van een koopwoning.

  • 3.

    Verkoop van een huurwoning (voormalig woningbedrijf (1999/2000/2001)).

  • 4.

    Verkoop van een huurwoning (vóór 1999).

Over het algemeen hebben de mensen die om ontheffing vragen hier een goede reden voor. Slechts in een enkel geval zal sprake zijn van misbruik van de kavelverdeelregeling of deze regeling. Dit kan het geval zijn als iemand een kavel of woning gekocht heeft en deze direct weer doorverkoopt of wanneer een kavel gekocht wordt en deze niet bebouwd wordt. In de praktijk wordt altijd ontheffing verleend van het zelfbewoningsbeding en is bij het toestaan van verkoop binnen de zelfbewoningstermijn altijd gewerkt met een anti-speculatiebeding. Voor het niet verlenen van deze ontheffing bestaat dikwijls geen juridische grondslag. Het gebruik van een anti-speculatiebeding bij het verlenen van een ontheffing kan dan ook als beleidsuitgangspunt gezien worden.

Hoofdstuk 2 Standaard zelfbewoningstermijn van 5 jaar

Over de zelfbewoningstermijn is inmiddels besloten deze termijn in alle gevallen te stellen op 5 jaar. Een uitzondering wordt daarbij gemaakt voor de woningen die vóór 1999 met een behoorlijke korting verkocht zijn. Bij de huurwoningen die vóór 1999 verkocht zijn is tot nu toe altijd gekozen voor het strak hanteren van de voorwaarden en bedingen die in de koopakte staan.De 5-jaarstermijn geeft een handvat om met de overwinst op de woning om te gaan. Er vanuit gaande dat het gerechtvaardigd is (en praktisch ook wenselijk is) dat een deel van de overwinst behouden kan worden, wordt gekozen worden voor de afbouw van de afdracht van overwinst. Dit houdt in dat de af te dragen overwinst jaarlijks met 20% afneemt. Op deze manier wordt enerzijds tegemoet gekomen aan de wens om de kopers niet te ver te belemmeren in de mogelijkheid hun woning te verkopen en wordt anderzijds toch regulerend opgetreden. Daarnaast wordt voorkomen dat het voor de woningeigenaar niet interessant is de woning met overwinst te verkopen omdat deze in zijn geheel weer afgestaan moet worden. Dit uitgangspunt zal bij alle ontheffingaanvragen opgelegd worden.

Hoofdstuk 3 Berekening overwinst

De bepaling van de overwinst heeft in het verleden vaak tot onoverzichtelijke berekeningen geleid. Uiteindelijk is het gebruiken van een bepaling waarin de zelf aangebrachte voorzieningen door de kopers wordt aangetoond de meest handzame methode. Bij het bepalen van de overwinst kunnen de gemaakte kosten dan verrekend worden. Daarbij moet dan echter wel voorkomen worden dat er onredelijk veel “zelf aangebrachte voorzieningen” opgegeven worden. Om dit laatste te voorkomen is een limitatieve lijst met “zelf aangebrachte voorzieningen” opgesteld.Limitatieve lijst zelf aangebrachte voorzieningen:Bewijs: Alleen op naam van de koper(s) gestelde rekeningafschriften worden als bewijs geaccepteerd. Uit het rekeningafschrift moet blijken dat het gaat om een of meerdere van de volgende voorzieningen:

  • 1.

    Inrichting van de keuken.

  • 2.

    Inrichting badkamer.

  • 3.

    Verricht en niet in de koopprijs inbegrepen meerwerk bij de koop van de woning.

  • 4.

    Serre.

  • 5.

    Overige bouwkundige voorzieningen aan de woning.

  • 6.

    Schutting.

  • 7.

    Oprit/terras (voor zover herleidbaar).

  • 8.

    Notariële en kadastrale kosten.

In ieder geval worden niet meegenomen:

  • 1.

    Losse bouwmaterialen (waaronder bijvoorbeeld: losse stoeptegels, cement e.d.).

  • 2.

    Tuininrichting.

  • 3.

    Kosten voor de hypotheek.

Bij het gebruiken van een limitatieve opsomming van de te accepteren kosten voor meerwerk zullen niet alle door de koper gemaakte kosten in de bepaling van de overwaarde meegenomen worden. Hier staat echter het voordeel van het aflopen van het percentage af te dragen overwinst tegenover.Wat de huurwoningen van het voormalige woningbedrijf betreft zal de “korting” die de bewoners bij de aankoop van hun woning hebben gekregen zondermeer afgeroomd worden (dus zonder vermindering naar bewoningsjaar). Eventuele extra overwinst wordt vervolgens op de hierboven beschreven wijze berekend. Bij de verkoop van de huurwoningen wordt wel voorgesteld in eerste instantie de SVT in de gelegenheid te stellen aan te geven of zij interesse hebben in de woning (om deze als huurwoning te gaan gebruiken). Het is niet reëel de verkoop aan de SVT verplicht te stellen, wel kan het niet hanteren van het beding over de verrekening van de “korting” bij verkoop aan de SVT ertoe leiden dat kopers de woning eerst aan de SVT aanbieden. De woning kan op die manier weer toegevoegd worden aan de huurwoningvoorraad.Bij de huurwoningen die vóór 1999 verkocht zijn wordt per geval bekeken of een strengere hantering van het anti-speculatiebeding gebruikt moet worden. De reden hiervoor is gelegen in het feit dat het mogelijk is dat de verkopen van deze woningen op verschillende wijze tot stand zijn gekomen.

Hoofdstuk 4 Nieuwe akte

Tenslotte is het mogelijk dat op basis van oude algemene verkoopvoorwaarden het anti-speculatiebeding en zelfbewoningsbeding aan een opvolgende koper van een woning is opgelegd. De reden hiervoor is dat in de algemene verkoopvoorwaarden niet duidelijk stond dat de termijn zoals deze in de algemene verkoopvoorwaarden gehanteerd werd slechts liep vanaf het eerste moment van verkoop. Het is dan ook mogelijk dat op een woning die meer dan 10 jaar geleden is verkocht nog steeds een anti-speculatie en zelfbewoningsplicht rust. In deze gevallen zal geen gebruik meer gemaakt worden van het anti-speculatiebeding en zelfbewoningsbeding tenzij dit nadrukkelijk bij het verlenen van een ontheffing aan de verkoop is opgelegd.Bij verkoop binnen de genoemde vijf jaar zal de zelfbewoningsplicht voor de nieuwe koper voor de resterende periode gebruikt worden.

Hoofdstuk 5 Verkoop door aannemer/projectontwikkelaar

In sommige gevallen wordt ook bij de verkoop van een woning/kavel door een project-ontwikkelaar een anti-speculatiebeding opgelegd. Dit leidt tot een situatie waarin de gemeente een deel van de overwinst ontvangt van een woning die niet door de gemeente verkocht is. Het ligt voor de hand dat in dit soort gevallen bij verkoop op basis van de kavelverdeelregeling van de gemeente Buren een zelfbewoningsplicht wordt opgelegd. Bij verkoop tegen een prijs onder de marktwaarde ligt ook een anti-speculatiebeding voor de hand. Hoe dit in de uiteindelijke akte vormgegeven moet worden zal op dat moment met de verkopende partij overlegd moeten worden. Vooralsnog wordt voorgesteld met het anti-speculatiebeding ten opzichte van deze woningen op dezelfde manier om te gaan als met de huizen die door de gemeente verkocht worden.

Hoofdstuk 6 Tijdstip van betaling

Het is praktisch om de overwinst voorafgaand aan een notariële overdracht te bepalen. De afdracht van (een deel van) de overwinst kan dan bij de notariële overdracht direct verrekend worden. Op deze manier wordt voorkomen dat wij achteraf rekeningen uit moeten doen om een deel van de overwinst terug te vorderen.

Hoofdstuk 7 Samenvatting

Bij de aanvraag om ontheffing van de algemene verkoopvoorwaarden bij koopwoningen/kavels wordt standaard het volgende model gehanteerd:

  • 1.

    Ontheffing van het zelfbewoningsbeding uit de algemene verkoopvoorwaarden wordt zondermeer gegeven tenzij er een duidelijk vermoeden bestaat van misbruik van deze regeling of de kavelverdeelregeling.

  • 2.

    Er wordt uitgegaan van een termijn van vijf jaar vanaf het moment van juridische overdracht.

  • 3.

    Er wordt uitgegaan van een met 20% per jaar aflopen van de te betalen overwinst per volledig jaar na de juridische overdracht.

  • 4.

    De overwinst wordt bepaald door het verkoopbedrag te verminderen met het aankoopbedrag.

  • 5.

    In het bovengenoemde aankoopbedrag mogen de volgende kosten, mits duidelijk aantoonbaar op basis van een op naam gestelde rekening, meegenomen worden:

  • a.

    Inrichting van de keuken.

  • b.

    Inrichting badkamer.

  • c.

    Verricht en niet in de koopprijs inbegrepen meerwerk bij de koop van de woning.

  • d.

    Serre.

  • e.

    Overige bouwkundige voorzieningen aan de woning.

  • f.

    Schutting.

  • g.

    Oprit/terras (voor zover herleidbaar).

  • h.

    Notariële en kadastrale kosten.

Incidentele kosten die niet duidelijk herleidbaar zijn tot een van de bovengenoemde kosten worden niet in de bepaling van de overwinst betrokken.Bij de aanvraag om ontheffing van de algemene verkoopvoorwaarden bij voormalige huurwoningen van het gemeentelijk woningbedrijf die vanaf 2000 verkocht zijn wordt het volgende model gehanteerd:

  • 1.

    Ontheffing van het zelfbewoningsbeding uit de algemene verkoopvoorwaarden wordt zondermeer gegeven tenzij er een duidelijk vermoeden bestaat van misbruik van de kavelverdeelregeling.

  • 2.

    Indien de woning is verkocht tegen 90% van de getaxeerde waarde, moet in ieder geval de verstrekte “subsidie” terugbetaald worden aan de gemeente. Als de woning wordt verkocht aan de SVT en de SVT koopt deze woning met als doel hier een huurwoning van te maken wordt afgezien van de invordering van deze “subsidie”.

  • 3.

    De bovengenoemde “subsidie” wordt berekend door de verkoopprijs terug te rekenen naar 100% van de taxatiewaarde en hier de verkoopprijs van af te trekken.

  • 4.

    Er wordt uitgegaan van een termijn van vijf jaar vanaf het moment van juridische overdracht.

  • 5.

    Er wordt uitgegaan van een met 20% per jaar aflopen van de te betalen overwinst per volledig jaar na de juridische overdracht.

  • 6.

    De overwinst wordt bepaald door het verkoopbedrag te verminderen met het aankoopbedrag.

  • 7.

    In het bovengenoemde aankoopbedrag mogen de volgende kosten, mits duidelijk aantoonbaar op basis van een op naam gestelde rekening, meegenomen worden:

  • a.

    Inrichting van de keuken.

  • b.

    Inrichting badkamer.

  • c.

    Verricht en niet in de koopprijs inbegrepen meerwerk bij de koop van de woning.

  • d.

    Serre.

  • e.

    Overige bouwkundige voorzieningen aan de woning.

  • f.

    Schutting

  • g.

    Oprit/terras (voor zover herleidbaar)

Incidentele kosten die niet duidelijk herleidbaar zijn tot een van de bovengenoemde kosten en kosten voor losse bouwmaterialen worden niet in de bepaling van de overwinst betrokken. Ook kosten waarvan niet aan de hand van een op naam gesteld rekeningafschrift bewezen kan worden dat ze gemaakt zijn, worden niet geaccepteerd.8. Het aflopen van de afdracht van de overwinst is niet van toepassing op de subsidie zoals hierboven bedoeld onder “1”.In alle gevallen wordt pas ontheffing verleend als de overwaarde berekend is en via de notaris waar het transport plaats vindt het door de gemeente bepaalde deel van de overwinst aan de gemeente betaald wordt.Vastgesteld in de vergadering van het college van burgemeester en wethouders van 8 juli 2003.Burgemeester en wethouders van Buren,de secretaris, de burgemeester,H.E. Pelser drs. K.C. Tammes