Regeling vervallen per 01-01-2018

Anti-speculatiebeding aanvulling

Geldend van 16-09-2003 t/m 31-12-2017

Intitulé

Anti-speculatiebeding aanvulling

Hoofdstuk 1 Anti-speculatiebeding aanvulling

Bij verzoeken tot ontheffing van het terugkoopbeding en het antispeculatiebeding het volgende gebruiken:

  • 1.

    De woning wordt niet teruggekocht tenzij hiermee een ruimtelijk probleem opgelost kan worden.

  • 2.

    Als de woning voor een bedrag is verkocht dat lager is dan de taxatiewaarde van de woning moet de koper bij doorverkoop binnen een termijn van 10 jaar een deel van de overwinst afstaan aan de gemeente.

  • 3.

    De af te dragen overwinst wordt berekend door de korting op de koopprijs te verminderen met 10% van deze korting per volledig jaar na de juridische overdracht.

  • 4.

    Als de woning wordt doorverkocht aan een in de gemeente werkzame corporatie en deze gaat de woning als huurwoning gebruiken hoeft geen overwinst betaald te worden.

  • 5.

    De eventuele af te dragen overwinst moet bij de juridische overdracht aan de gemeente betaald worden.

  • 6.

    Het anti-speculatiebeding en het terugkoopbeding is slechts tien jaar vanaf de oorspronkelijke juridische overdracht uit de akte van toepassing.

  • 7.

    Bij duidelijke afwijking van het terugkoopbeding en het anti-speculatiebeding in de oorspronkelijke akte van overdracht, zal het college een afzonderlijk voorstel worden voorgelegd.

Gebruikelijk anti-speculatiebeding en terugkoopbeding 1

Koper verbindt zich het bij deze akte aan hem in eigendom geleverde binnen een termijn van tien jaar na heden:

  • a.

    noch geheel, noch gedeeltelijk te verhuren of onder welke andere titel dan ook in gebruik af te staan aan andere personen, aangezien het pand gedurende die tijd door koper en/of diens gezin moet worden bewoond; en

  • b.

    noch geheel, noch gedeeltelijk te vervreemden, met uitzondering van verkoop aan de gemeente.

  • a.

    Indien koper zich binnen tien jaren na heden van voormeld registergoed wenst te ontdoen, dient hij dit eerst aan de gemeente aan te bieden. In opdracht van de gemeente wordt alsdan de waarde van het registergoed geschat, waarbij de terugkoopsom vijf en tachtig procent (85%) bedraagt van de getaxeerde waarde in onbewoonde staat.Heeft de gemeente binnen drie maanden na ontvangst van dat bod niets van zich laten horen, dan wel binnen die termijn laten weten van het aanbod geen gebruik te willen maken, dan staat het koper vrij het pand te vervreemden.

  • b.

    Bij verkoop binnen tien jaren aan een ander dan de gemeente, ook ingeval de gemeente een onder a. genoemd bod niet heeft geaccepteerd danwel daar niet op heeft gereageerd, dient koper de eventuele overwinst, dan wel een deel daarvan, af te dragen aan de gemeente overeenkomstig de tot één januari negtienhonderd één en negentig gegolden hebbende rijksregeling MG 88 – 37.

Toelichting 1 op anti-speculatiebeding aanvulling

Bij de vaststelling van het nieuw te gebruiken anti-speculatiebeding is aangegeven dat dit beding niet voor de huurwoningen die in 1998 of daarvoor verkocht zijn gold. De reden hiervoor was onder andere dat deze woningen (mogelijk) met “subsidie” (% van de taxatiewaarde) verkocht zouden zijn. Alhoewel er geen totaal overzicht bestaat van de verkoopprocedures zoals die in het verleden hebben plaats gevonden, lijkt het erop dat de woningen uit de periode verkocht zijn voor 85% van de getaxeerde waarde in onbewoonde staat. Ook staat in de bepaling die indertijd gebruikt werden dat de gemeente de woning voor 85% van de getaxeerde waarde terug zou mogen kopen.Om ook voor deze woningen een duidelijke beleidslijn te krijgen is het van belang het huidige anti-speculatiebeding aan te vullen. De bepaling over het anti-speculatiebeding en het terugkoopbeding moet daarbij in goede verhouding staan tot de bepaling die in de overige gevallen toegepast worden.TerugkoopbedingBij de laatste huurwoningen die door het gemeentelijk woningbedrijf zijn verkocht is het standpunt ingenomen dat terugkoop van een woning alleen interessant is als de corporatie de woning weer als huurwoning zou willen gebruiken. Daarbij is ook besloten dat het aan de huurders zelf overgelaten moet worden of zij hun woning wel of niet aan de corporatie. Zij krijgen daarbij wel een korting op de te betalen overwinst. Een zelfde bepaling kan ook voor de overige huurwoningen gebruikt worden. Wel is het mogelijk dat met de terugkoop een ruimtelijk probleem opgelost zou kunnen worden. Als de terugkoop van een woning een ruimtelijk ligt het voor de hand het terugkopen van de woning wel te overwegen. Dit zal op dat moment aan uw college worden voorgelegd.Bij de huidige huurwoningen wordt gedurende de eerste vijf jaar het totale bedrag teruggevorderd. Omdat het hier gaat om een grotere korting is het reëel om een langere termijn waarbinnen afdracht nodig is te hanteren. Daarbij is het niet terecht om ook nog na 10 jaar het totale bedrag terug te vorderen. Gelet op het bovenstaande wordt het voorgesteld de bestaande uitwerking van het anti-speculatiebeding als volgt uit te werken:Bij de huurwoningen die in 1998 of daarvoor verkocht zijn wordt als volgt met het terugkoopbeding en het anti-speculatiebeding omgegaan:

  • 1.

    De woning wordt niet teruggekocht tenzij hiermee een ruimtelijk probleem opgelost kan worden.

  • 2.

    Als de woning voor een bedrag is verkocht dat lager is dan de taxatiewaarde van de woning moet de koper bij doorverkoop binnen een termijn van 10 jaar een deel van de overwinst afstaan aan de gemeente.

  • 3.

    De af te dragen overwinst wordt berekend door de korting op de koopprijs te verminderen met 10% van deze korting per volledig jaar na de juridische overdracht.

  • 4.

    Als de woning wordt doorverkocht aan een in de gemeente werkzame corporatie en deze gata de woning als huurwoning gebruiken hoeft geen overwinst betaald te worden.

  • 5.

    De eventuele af te dragen overwinst moet bij de juridische overdracht aan de gemeente betaald worden.

  • 6.

    Het anti-speculatiebeding en het terugkoopbeding is slechts tien jaar vanaf de oorspronkelijke juridische overdracht uit de akte van toepassing.

  • 7.

    Bij duidelijke afwijking van het terugkoopbeding en het anti-speculatiebeding in de oorspronkelijke akte van overdracht, zal het college een afzonderlijk voorstel worden voorgelegd.