Nota Uitgifteprijsbeleid 2008-2009

Hoofdstuk 1 Inleiding

De gemeenteraad van Buren heeft op 27 mei 2008 de Nota Grondbeleid gemeente Buren vastgesteld. De Nota Grondbeleid gemeente Buren is een paraplu nota waarin onder andere globale richtlijnen worden gegeven voor de vast te stellen uitgifteprijs. Bij de vaststelling van de Nota Grondbeleid gemeente Buren heeft de gemeenteraad gevraagd om een uitwerking van deze richtlijnen voor uitgifteprijzen in een notitie richtprijzen gronduitgifte oftewel een nota uitgifteprijsbeleid.Het vaststellen van een nota uitgifteprijsbeleid dient de volgende belangen:

• 1.

  uniformiteit en objectiviteit: gelijksoortige zaken worden gelijk behandeld;

• 2.

  transparantie: zowel naar marktpartijen, burgers als bestuur wordt inzicht geboden in de rekenmethodieken die de gemeente hanteert met betrekking tot het uitgifteprijsbeleid;

• 3.

  draagvlak: openheid, uniformiteit en objectiviteit verhogen de aanvaardbaarheid van de gehanteerde prijzen;

• 4.

  verdienend vermogen: de nota uitgifteprijzen ondersteunt de financiële doelstellingen van de gemeente.

In hoofdstuk 6 van de Nota Grondbeleid gemeente Buren is het algemeen kader voor het uitgifteprijsbeleid bepaald. Het daarin opgenomen uitgangspunt is dat de gemeente Buren bij uitgifte van grond marktconforme uitgifteprijzen hanteert. Met andere woorden, de waarde van de uit te geven grond wordt afhankelijk gesteld van de economische draagkracht van de te realiseren functie, bestemming of activiteit. In deze nota uitgifteprijsbeleid worden de uitgifteprijzen per bestemming en marktsegment op hoofdlijnen en de wijze waarop deze uitgifteprijzen worden bepaald aangegeven. 1.1. Status van de notaDeze nota uitgifteprijsbeleid biedt het kader waarbinnen het college haar bevoegdheid om grond uit te geven kan uitoefenen. De nota kan worden beschouwd als een nadere uitwerking van de gemeentelijke Nota Grondbeleid gemeente Buren (vastgesteld op 27 mei 2008). Bij tegenstrijdigheden tussen de Nota Grondbeleid gemeente Buren en deze nota uitgifteprijsbeleid prevaleert deze nota uitgifteprijsbeleid.De bevoegdheid van het college van Burgemeester en Wethouders is geregeld in artikel 160 lid e van de Gemeentewet. De in deze nota genoemde uitgifteprijzen zijn indicatief. Bij concrete gronduitgiftes kunnen door derden geen rechten worden ontleend aan de in deze nota genoemde prijzen. De prijzen moeten worden gezien als richtprijzen onder gemiddelde omstandigheden.Op basis van de richtprijzen voert de gemeente onderhandelingen met particulieren en marktpartijen over de uitgifte van de grond. Bekend is dat de functie en locatie van de grond een dominante factor is voor de marktprijs. Afhankelijk van de locatie en de exacte omstandigheden kunnen de richtprijzen in op- of neerwaartse zin worden bijgesteld bij de onderhandelingen.1.2. Inwerkingtreding / herzieningDe in deze Nota uitgifteprijsbeleid genoemde richtprijzen worden gehanteerd zodra de nota is vastgesteld, ook indien aanvragen zijn ingediend voordat deze nota is vastgesteld, met uitzondering van de volgende gevallen:

• 1.

  voor snippergroen wordt al een marktconforme prijs gehanteerd, e.e.a. conform de vastgestelde paragraaf 7 – grondbeleid behorend bij de programmabegroting 2008;

• 2.

  indien met een bepaalde marktpartij over een bepaald perceel grond al prijsafspraken zijn gemaakt, dan gelden deze prijsafspraken.

Alle in deze Nota uitgifteprijsbeleid genoemde bedragen zijn exclusief BTW en/of overdrachtsbelasting en exclusief alle overige overdrachtskosten tenzij anders aangegeven.De genoemde prijzen in de voorliggende nota zijn geldig voor het jaar 2008 en 2009. Het is van belang om de richtprijzen te toetsen aan de in de markt geëffectueerde transacties. De voor deze objecten in de regio gehanteerde prijzen moeten bij voortduring worden gevolgd. Daartoe wordt het hulpmiddel ingesteld van de jaarlijks door het college te presenteren grondprijzenbrief die deze nota uitgifteprijsbeleid als onderlegger heeft. In deze grondprijzenbrief worden de te hanteren vaste bedragen per soort bestemming en locatie expliciet vastgelegd een en ander conform het bepaalde in de onderhavige nota. Deze grondprijzenbrief wordt jaarlijks door het college vastgesteld en ter kennisname gebracht van de gemeenteraad. Hiermee wordt de wettelijke bevoegdheid zoals opgenomen in artikel 160 van de Gemeentewet gewaarborgd. De beleidsnota Uitgifteprijsbeleid zal periodiek eens in de vier jaar worden herzien tenzij eerdere aanpassing gewenst is.Aan het opstellen van de uitgifteprijsbrief gaat onderzoek vooraf. In ieder geval is het wenselijk om van alle nieuwbouwprojecten in de diverse kernen van de gemeente Buren zowel de gerealiseerde VON-opbrengsten als de werkelijke bouwkosten te registreren. Met de jaarlijkse behandeling van de (herziening) grondexploitaties zal de gemeenteraad van Buren hierop invloed kunnen uitoefenen. De door het college vastgestelde uitgifteprijsbrief zal daarom als onderlegger van de gemeentelijke grondexploitaties samen met de (herziening) van de jaarlijkse grondexploitaties aan de raad worden aangeboden.1.3. Begripsbepalingen en afkortingen Voor alle in deze nota genoemde prijsniveaus wordt uitgegaan van de veronderstellingen dat:

• 1.

  de grond in normale bouwrijpe staat wordt geleverd; hieronder wordt verstaan de staat waarbij de onroerende zaak is opgeruimd, de grotere grondwerken, de aanleg van drainage, rioleringssystemen, open water, kunstwerken en bouwstraten zijn gerealiseerd;

• 2.

  de grond geschikt is voor de beoogde bestemming qua bodemkwaliteit; en

• 3.

  de grond geen bijzondere belemmeringen kent die het gebruiksrecht beperken.

Bij het bepalen van de uitgifteprijzen zoals opgenomen in deze nota en de daarop volgende uitgifteprijsbrieven gelden de volgende definities:

• a.

  B.A.R.: Bruto Aanvangs Rendement: Het B.A.R is geen rendementscriterium maar een hulpmiddel om snel de marktwaarde van een commercieel onroerend goed vast te stellen. Het wordt dan ook gebruikt als benchmark. Het B.A.R wordt uitgedrukt als percentage van de bruto huuropbrengst bij volledige verhuur tegen markthuurniveau, ten opzichte van de totale verwervingskosten van het vastgoedobject. Het verdient echter aanbeveling om de contante waarde van een vastgoed te berekenen en het B.A.R. dat hieruit kan worden afgeleid te toetsen aan de markt .

• b.

  bruto bouwsom: Met de bruto bouwsom worden bedoeld de bouwkosten, exclusief meerwerk, maar inclusief BTW en rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico), overdrachtskosten en dergelijke.

• c.

  b.v.o.: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.

• d.

  f.s.i.: floor space index: De floor space index is de verhouding tussen het aantal m2 bruto vloeroppervlak (b.v.o.) van het gebouwde en het aantal m2 uitgeefbaar terrein van het perceel.

• e.

  NEN 2580: Het Nederlands Normalisatie-Instituut bewerkstelligt het opstellen van (internationale) normen voor allerlei vakgebieden, waaronder ook de bouw. Dit worden de NENnormen genoemd. De NEN 2580 behandelt de oppervlakten en inhouden van gebouwen in termen van definities en bepalingsmethoden.

• f.

  g.v.o.: gebruiksvloeroppervlakte. De gebruiksvloeroppervlakte (g.v.o.) wordt vastgesteld conform de NEN 2580. Het is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden.

• g.

  N.A.R.: netto aanvangsrendement: Het netto aanvangsrendement wordt berekend door de jaarhuur te verminderen met de exploitatiekosten en de uitkomst hiervan te delen door de aankoopprijs van een vastgoedobject plus bijkomende kosten zoals notaris- en kadasterkosten.

• h.

  v.o.n.: vrij op naam. Vrij op naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten.

• i.

  v.o.n.-prijs van een woning: Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning.

• j.

  v.v.o.: verhuurbaar vloeroppervlak. Het verhuurbaar vloeroppervlak is de oppervlakte van een ruimte gemeten op vloerniveau langs de binnenomtrek van de opgaande scheidingswanden minus de oppervlaktes van parkeerruimtes, verticale verkeersoppervlaktes en gebouwinstallaties.

• k.

  residuele grondwaarde: bij de waardebepaling wordt een directe relatie gelegd tussen de commerciële waarde van een vastgoedobject, de bouwkosten, de bijkomende kosten en de grondwaarde. Door de commerciële waarde te verminderen met de bouw- en bijkomende kosten, resteert de waarde van de grond.

• l.

  CBS: Centraal Bureau voor de Statistiek.

• m.

  CPI: Consumenten Prijs Index.

• n.

  NEPROM: Vereniging van Nederlandse Projectontwikkeling Maatschappijen.

• o.

  NVB: Nederlandse Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers.

• p.

  VNG: Vereniging van Nederlandse Gemeenten.

• q.

  VROM: Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieu.

1.4. Opbouw van de notitie In deze Nota Uitgifteprijsbeleid, zullen binnen de aangegeven kaders zoals opgenomen in de Nota Grondbeleid gemeente Buren, de richtprijzen van de verschillende uitgiftecategorieën nader worden uitgewerkt. In de voorliggende nota zal daarom eerst aandacht worden besteed aan:

• 1.

  het uitgifteprijsbeleid en de methoden in het algemeen (hoofdstuk 2)

• 2.

  de uitgifteprijsmethodiek per soort uitgiftecategorie (hoofdstuk 3)

• 3.

  de uitgifteprijzen 2008-2009 – tevens gelijk samenvatting (hoofdstuk 4)

Het valt overigens niet te voorkomen dat in onderhavige Nota Uitgifteprijsbeleid wordt verwezen naar de Nota Grondbeleid gemeente Buren dan wel dat er ter verduidelijking passages uit de Nota Grondbeleid gemeente Buren worden aangehaald.

Hoofdstuk 2 Uitgifteprijsbeleid

2.1. Algemeen en methodenDe positie van een gemeente op de grondmarkt wordt mede bepaald door de omvang van het gemeentelijke bezit en de wens en de (financiële) mogelijkheid om gronden te verwerven. Dit vloeit voort uit de keuze voor het regisserend grondbeleid zoals nader omschreven in de Nota Grondbeleid gemeente Buren. Bij het voeren van een regisserend grondbeleid hoort ook het voeren van uitgifteprijsbeleid.De gemeente Buren hanteert bij de uitgifte van grond in beginsel marktconforme prijzen. Daarbij maakt de gemeente Buren in haar uitgifteprijzen niet alleen onderscheid naar functie/bestemming van de grond (functioneel), maar onderkent zij ook prijsverschillen in de grondmarkt tussen de 14 kernen onderling en in breder verband tussen de gemeente Buren en overige regiogemeenten.Kortom: Buren hanteert een functioneel en marktconform uitgifteprijsbeleid. In dit uitgifteprijsbeleid wordt rekening gehouden met de economische draagkracht van de bestemming, activiteiten of functie en de locatie. Een bestemming als "vrijstaande woning" heeft bijvoorbeeld meer economische draagkracht dan een sociale huurwoning, met als logisch gevolg dat de uitgifteprijs voor vrijstaande woningen veel hoger ligt dan onder sociale huurwoningen. Ook keuzes die worden gemaakt om bijvoorbeeld de kwaliteit te verhogen kunnen tot gevolg hebben dat er een lagere uitgifteprijs wordt behaald.In hoofdstuk 6 van de Nota Grondbeleid gemeente Buren is ingegaan op een tweetal uitgifteprijsmethodieken namelijk de (1) comperatieve methode en (2) de residuele methode. In deze nota zullen deze methoden worden aangevuld met (3) de kostprijsmethode, (4) de methoden van grondquote en (5) de methode van inschrijving/tender.Het hoofduitgangspunt bij het bepalen van de uitgifteprijs is dat de gemeente een marktconforme prijs voor haar gronden ontvangt. Deze marktconforme prijs wordt waar mogelijk en praktisch bepaald op basis van de residuele grondwaardemethode (bijvoorbeeld in globale en definitieve grondexploitatie). Deze methode wordt in het Convenant Gemeentelijk Uitgifteprijsbeleid beschreven. Dit convenant is overeengekomen door de VNG, Neprom, NVB en VROM. De conclusie van het Convenant luidt dat prijsstelling door middel van een rigide grondquote negatieve gevolgen kan hebben voor de kwaliteit van woningen en woonomgeving. De methode van grondquote is echter wel een goed controlesysteem en zal daarom hieronder nog wel nader worden toegelicht.Het convenant spreekt zich uit voor een uitgifteprijsbeleid dat meer ten dienste staat van maatschappelijke doelstellingen. In de Nota Grondbeleid gemeente Buren is aangesloten bij deze methode. De gronduitgifteprijzen in globale en definitieve grondexploitaties zullen residueel worden berekend. (Bij haalbaarheidsberekeningen zonder status wordt de comparatieve grondwaarde methode toegepast; zie de beschrijving hieronder). De residuele waardemethode is een topdown of afpelmethode. Bij deze methode wordt de redelijke vrij op naam prijs (VON), niet zijnde de catalogusprijs, van een woning verminderd met de BTW, de bouwkosten (exclusief BTW) en de bijkomende kosten (exclusief BTW). Het bedrag wat dan overblijft, is de residuele uitgifteprijswaarde (exclusief BTW). De residuele grondwaarde geeft de maximale waarde aan die volgens de markt betaald zou worden voor bouwrijpe grond (de marktconforme prijs).Het voordeel van de residuele grondwaardemethode is dat de berekening de meeste zekerheid biedt en de markt het meest benaderd. Tevens is er een nauwkeurige relatie is tussen de uitgifteprijs en de kwaliteit van het gebouwde. Dit kan echter ook een valkuil zijn namelijk als de ontwikkelaar hogere kwalitatieve bouwkundige eisen stelt dan de markt. In dat geval worden de bouwkosten hoger en blijft er dus minder over voor de uitgifteprijs. De gemeente betaalt daarmee de hogere kwaliteit. In de afgelopen jaren 2006-2007 blijkt dat de bouwkosten extreem zijn gestegen. Deze stijging liep niet gelijk op met de stijging van de vrij op naam prijzen van de woningen. Dit betekent dat de gemeente als deze trend doorzet rekening moet houden met een lagere uitgifteprijs. Nadeel van de residuele grondwaardemethode is dat de berekening in verhouding tot de comparatieve methode relatief complex is en daardoor ook tijdsintensief. Niet alleen het bovengenoemde convenant maar ook de regels en jurisprudentie van staatssteun en het feit dat met deze methode de marktconforme prijs het meest wordt benaderd geven echter aanleiding om vast te houden aan de residuele grondwaardeberekening.Naast bovenstaande methode kunnen bij de uitgifte van grond ook andere methoden worden gehanteerd:Bij de comparatieve methode wordt de uit te geven grond vergeleken met transacties in de vastgoedmarkt. Daarbij wordt gekeken naar de gehanteerde uitgifteprijzen voor de desbetreffende functie (sector) in zijn concurrentiegebied en/of een vergelijkbaar marktgebied (bijvoorbeeld andere buurtgemeenten). Voorts worden specifieke eigenschappen van de locatie en het project in de beschouwing betrokken. Dit is dus een kwestie van het volgen van de markt en vergt dus een grote marktkennis, met inbegrip van alle voor- en nadelen van de relevante locaties. In de Nota Grondbeleid gemeente Buren is opgenomen dat bijvoorbeeld bij haalbaarheidsberekeningen zonder status de comperatieve methode wordt toegepast.Bij de kostprijsmethode worden de kosten berekend die zijn gemaakt voor verwerving, sloop, milieuvoorzieningen, hoofdinfrastructurele voorzieningen, bouwrijp maken, planvoorbereiding en planontwikkeling en een bijdrage aan fondsen. Alle kosten worden vervolgens doorberekend in de uitgifteprijs.Bij de grondquote wordt een bepaald vast te stellen percentage van de V.O.N. - prijs (excl. BTW) van de te realiseren opstallen voor de grond in rekening gebracht. Nadeel van deze methode is dat kwaliteitsverbeteringen die meestal wel de bouwkosten verhogen maar in mindere mate de VON-opbrengst volledig moeten worden opgebracht door de ontwikkelaar; deze wordt immers in deze methode afgerekend op basis van de VON-opbrengst. De ontwikkelaar wordt dus niet gestimuleerd om kwaliteitsverbeteringen tot stand te brengen. De gemeente Buren zal deze methode in de praktijk niet toepassen anders dan als controle middel bij de andere prijsbepalingsmethodieken.Via een inschrijving/tender kunnen meerdere partijen worden uitgenodigd om in concurrentie een bod te doen op grond. De grond gaat naar de hoogste bieder. De gemeente kan daarbij al dan niet een bodemprijs vaststellen (mede afhankelijk van het soort uit te geven vastgoed bijvoorbeeld bepaald door de comparatieve of residuele methode). Vaak wordt de inschrijving/tender gecombineerd met een ontwerpcompetitie met een programma van eisen (stedenbouwkundige randvoorwaarden) als basis.

Hoofdstuk 3 Grondmethodiek per soort uitgiftecategorie

3.1. HuurwoningenIn de Nota Uitgifteprijsbeleid is opgenomen dat over de grondwaardebepaling voor huurwoningen nog een aparte notitie zal volgen. Om alles overzichtelijk in één document te houden is er voor gekozen de grondwaardebepaling voor huurwoningen in deze nota uitgifteprijsbeleid mee te nemen.Voor huurwoningen is het van belang een onderscheid in huurwoning te maken naar prijsklasse. In de Wet op de huurtoeslag worden verschillende prijsklassen genoemd op basis waarvan huurders al dan niet huurtoeslag kunnen krijgen. Deze prijsklassen worden ook gebruikt voor de opdeling van huurwoningen in de categorieën goedkoop, bereikbaar/betaalbaar, middelduur en duur. In onderstaande tabel staan de verschillende prijsklassen opgesomd.Prijsklassen huurwoningen voor de periode juli 2008 tot en met 30 juni 2009

Daar waar in de gemeente gesproken wordt over de categorieën goedkoop, middelduur en duur vallen de goedkope en bereikbare woningen onder de categorie goedkoop. Deze woningen zijn daarmee van belang voor de primaire doelgroep van de corporaties. Middeldure woningen kunnen van belang zijn voor extra keuzemogelijkheden van de wat meer vermogende huurders. Bij middeldure en dure huurwoningen gaan we er van uit dat deze woningen uit commercieel belang gebouwd worden.Gelet op het volkshuisvestelijke belang voor de gemeente en de corporaties om daadwerkelijk huurwoningen te kunnen bouwen in de gemeente, is het van belang met de corporaties overeenstemming te bereiken over de randvoorwaarden op basis waarvan de uitgifteprijs wordt bepaald. Daarbij is de kwaliteit van de huurwoningen mede van belang. Voor zover sprake is van een combinatie van functies (bijvoorbeeld wonen en zorg) is de uitgifteprijs sterk afhankelijk van het type woning en de aard van de andere functies. In dat geval kan geen sprake zijn van een vastgestelde uitgifteprijs maar is maatwerk op zijn plaats. Voor goedkope huur en bereikbare/betaalbare huur is een residuele grondwaardeberekening niet de aangewezen methode. Zo kunnen woningcorporaties bijvoorbeeld voor bepaalde woningbouwlocaties, waar goedkope huur en/of bereikbare/betaalbare huur wordt gerealiseerd, vanuit het rijk een bijdrage ontvangen voor de bouw en instandhouding van woningen dan wel staat het Waarborgfonds Sociale Woningbouw voor corporaties garant waardoor de corporaties tegen een lagere rente geld kunnen lenen. De comparatieve methode is hier op zijn plaats. Daarbij zal wel rekening moeten worden gehouden met de discussie die op dit moment landelijk wordt gevoerd ten aanzien van de onrendabele top bij sociale woningen. Deze onrendabele top zou door woningbouwverenigingen uit de exploitatie moeten worden gefinancierd, waardoor een lagere grondprijs noodzakelijk is. Het lijkt er echter op dat deze onrendabele top niet bestaat waardoor er geen reden aanwezig is om een extra korting op de grondprijs te geven. Wel dient de woningbouwvereniging in het kader van haar volkshuisvestelijke taak in de gelegenheid worden gesteld om de sociale woningen te realiseren. Het is niet nodig een eventuele onrendabele top te financieren, maar de grondprijs voor sociale woningbouw zal altijd lager liggen dan de grondprijs voor bijvoorbeeld koopwoningen. De uitgifteprijs voor goedkope en bereikbare/betaalbare huurwoningen kan daarom in de komende jaren jaarlijks worden verhoogd naar een marktconforme uitgifteprijs voor deze categorie sociale woningen. Voor zover het appartementen betreft zal de uitgifteprijs bepaald worden aan de hand van de bruto vloeroppervlak (b.v.o).Daar waar er in een gemeentelijke programma van eisen van een specifiek project extra eisen (waaronder kwaliteit woningen, te huisvesten doelgroepen, prijsvorming of leefbaarheid) worden gesteld die uitstijgen boven de wettelijke en gebruikelijke eisen en die consequenties zouden kunnen hebben voor de grondprijs zal er een heroverweging van de grondprijs kunnen plaatsvinden. 3.2. Goedkope koopwoningen Goedkope koopwoningen zijn woningen met een maximale VON-prijs van € 170.000,-- (prijspeil 2008). Het kunnen woningen is zijn in allerlei categorieën. Over het algemeen zal het echter gaan om rijwoningen en appartementen die bedoeld zijn om starters op de koopwoningmarkt de gelegenheid te geven een woning te kopen. Ook voor deze categorie woningen is het van belang een minimale kwaliteit te bepalen. Het is niet uitgesloten dat er in de toekomst voor deze categorie woningen constructies met de corporaties worden afgesproken om de maandlasten van die woningen terug te brengen naar een woning met een prijs van € 170.000,-- (prijspeil 2008). Op het moment dat dat gebeurt zal daarvan een afzonderlijk voorstel aan de gemeenteraad worden gepresenteerd.Ook voor goedkope koopwoningen zal de uitgifteprijs door middel van de comparatieve grondwaardemethode moeten worden vastgesteld. Daarbij kan de prijs van de goedkope huurwoningen met een opslag als uitgangspunt gelden. Het is bij deze woningen wel van belang dat er een antispeculatiebeding dan wel een nabetalingsregeling overeen wordt gekomen.3.3. Vrije sector woningenVoor de ontwikkeling van vrije sector woningen worden marktpartijen geselecteerd. In hoofdstuk 7.8 van de Nota Grondbeleid gemeente Buren wordt daar kort op ingegaan. Voorop staat dat de selectie van ontwikkelaars plaatsvindt binnen de kaders van het gemeentelijke aanbestedingsbeleid. Corporaties kunnen onder dezelfde condities meedingen. In de Nota Grondbeleid gemeente Buren is hierover geschreven dat “Naast de bouw van woningen voor de doelgroep willen de corporaties ook afspraken maken over de bouw van overige woningen. Het gaat daarbij om woningen met een huurprijs boven de huursubsidiegrens en om de bouw van koopwoningen. Hoewel het hierbij ook kan gaan om de bouw van woningen voor een doelgroep (zoals senioren en koopstarters), worden de corporaties in dit laatste geval gezien als (sociale) marktpartij. Een sociale marktpartij is daarbij een partij die zich opstelt als ontwikkelaar, maar wel baat heeft bij een evenwichtige opbouw van de woningvoorraad in de gemeente.”De uitgifteprijzen van de vrije sector woning zijn gekoppeld aan de door een onafhankelijke deskundige getaxeerde v.o.n. prijzen van de woningen. Basis voor de berekening voor de uitgifteprijs vormt de residuele waardemethodiek (zie paragraaf 6.4 van de Nota Grondbeleid Gemeente Buren). Wonen: particulier opdrachtgeverschap (individueel en collectief)Bij de verkoop van kavels voor individuele en collectieve bouwplannen (ook wel particulier respectievelijk collectief opdrachtgeverschap genoemd oftewel p.o. of c.p.o.) wordt een vaste kavelprijs vastgesteld. Deze wordt bepaald aan de hand van de residuele grondwaardemethodiek. De comparatieve methode wordt hier als controlesysteem gebruikt.In geval er sprake is van een zeer specifieke bouwkavel die een exclusief karakter heeft zal de uitgifteprijs worden bepaald via verkoop bij inschrijving. De gemeente bepaalt slechts een minimale uitgifteprijs en behoudt de gunning voor.In de Nota Grondbeleid Gemeente Buren wordt in paragraaf 7.8.4 dieper ingegaan op het particulier opdrachtgeverschap.3.4 BedrijfsterreinenDe stichtingskosten en de waarde van bedrijfsgebouwen zijn vaak heel specifiek, vooral gebonden aan het gebouw en dat is vaak weer afgestemd op het gebruik. Dat maakt dat de residuele grondwaardeberekening zijn beperkingen heeft om toch uitgifteprijzen te hanteren in een pril stadium waarin nog niets bekend is over gegadigden. Voor de bepaling van de uitgifteprijs wordt daarom gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Daarbij is het denkbaar om het bereiken van bepaalde beleidsdoelstellingen (intensief ruimtegebruik, herontwikkeling, parkmanagement) te stimuleren met behulp van een variabele uitgifteprijs.3.5 KantorenOnder kantoorruimte wordt verstaan een ruimte die geheel of grotendeels bestemd is om gebruikt te worden als ruimte voor bureaugebonden werkzaamheden en ondersteunende activiteiten ten behoeve van management, administratie en/of zakelijke dienstverlening. De marktprijzen voor grond in de kantorenmarkt staan in nauwe relatie met de huurprijzen en het door de beleggers verlangde rendement. De huurprijzen zijn voor nieuwe contracten redelijk gevoelig voor de markt. Het bruto aanvangsrendement dat door de beleggers gevraagd wordt, is sterk bepalend en hangt samen met risico’s en overige economische omstandigheden van enig moment. De uitgifteprijzen worden daarom comparatief bepaald.3.6. Detailhandel, horeca en leisure Onder deze noemer vallen naast de detailhandel (ook baliefuncties), leisure en horecavoorzieningen.Uitgifte door de gemeente voor deze categorie is sporadisch. Hier wordt de comparatieve grondwaardemethode gehanteerd. 3.7 Maatschappelijke voorzieningen (grondcomponent)Bij maatschappelijke voorzieningen moet een onderscheid worden gemaakt in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Onder de eerste categorie vallen onder meer voorzieningen op het gebied overheidsgebouwen; onderwijsvoorzieningen (basisschool en middelbare school); sociaal culturele voorzieningen (welzijnsvoorzieningen en religieuze voorzieningen, niet commerciële culturele voorzieningen); niet commerciële recreatieve voorzieningen (kinderboerderij; sport- en recreatieve voorzieningen met uitzondering van de commercieel geëxploiteerde onderdelen (bijvoorbeeld kantines bij een sportclub). Vaak wordt voor dit soort voorzieningen bij ontwikkeling door de gemeente uit beleidsmatige overwegingen voor de grond een niet-marktconforme prijs gehanteerd. Dat is - naast de wens om specifieke beleidsdoelstellingen te bereiken - ook verdedigbaar in verband met de vaak beperkte bestemmingsplanmogelijkheden. Van oudsher wordt bij het bepalen van de grondwaarde uitgegaan van de kostprijs. Hierbij wordt ervan uitgegaan dat deze grond bij het verliezen van de maatschappelijke functie ook weer tegen dezelfde maar geactualiseerde prijs terugkomt naar de gemeente.Als sprake is van een combinatie van niet commerciële maatschappelijke voorzieningen met commercieel geexploiteerde onderdelen (zoals bijvoorbeeld kantines bij een sportclub) zal ook bij de uitgifteprijsbepaling gezocht worden naar een combinatie van methoden.Bij maatschappelijke voorzieningen die met winstoogmerk worden gerealiseerd (zoals bijvoorbeeld voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven; medische en paramedische functies (artsen, tandartsen, fysiotherapeuten, apotheken) zal de residuele methode worden gehanteerd. Daarbij wordt de kanttekening geplaatst dat de gemeente zich hierbij het recht voorbehoud om af te kunnen wijken van de residuele methode ingeval een maatschappelijke voorziening met winstoogmerk van een dusdanig algemeen c.q. publiekrechtelijk belang is dat de realisatie van deze maatschappelijke voorziening uit bestuurlijk oogpunt gewenst is. Afwijking van de residuele methode zal beargumenteerd plaatsvinden.3.8 Verhuur maatschappelijke voorzieningenOok bij verhuur van maatschappelijke voorzieningen moet een onderscheid worden gemaakt in maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk en maatschappelijke voorzieningen met winstoogmerk. Waar sprake is van verhuur van een een maatschappelijke voorziening zonder winstoogmerkt wordt de kostprijsdekkende huur bepaald. Dit bedrag moet beschouwd worden als bodemprijs. Waar uit een oogpunt van specifieke beleidsdoelstellingen een huurprijs onder het niveau van kostprijsdekkende huur gewenst is, zal dit via aanvullende subsidiering expliciet transparant moeten zijn. Dit is een breuk met de traditie dat de huurpijs voor maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk rond de € 1,= per jaar ligt. Voor nieuw verhuursituaties van gemeentelijke objecten is de kostprijsdekkende methode, de beste methode. Ook hier geldt dat als er sprake is van een combinatie van niet commerciële maatschappelijke voorzieningen met commercieel geexploiteerde onderdelen (zoals bijvoorbeeld kantines bij een sportclub) er ook bij de huurprijsbepaling gezocht zal worden naar een combinatie van methoden.3.9 ParkeervoorzieningenBij de ontwikkeling van een bouwplan dient te allen tijde te worden voldaan aan de door de gemeente gestelde parkeernorm. Uitgangspunt is dat het parkeren op eigen terrein wordt opgelost. In die gevallen waarbij de aanvrager van een bouwvergunning op eigen terrein minder parkeergelegenheid kan aanleggen dan normatief vereist is, dient extra grond te worden aangekocht. Stemt de ontwikkelende partij hier niet mee in, dan betekent dit in feite dat niet wordt voldaan aan de gestelde parkeernorm en dat daarmee het ingediende plan geen doorgang kan hebben.In principe dient de uitgifte van grond voor parkeerplaatsen te geschieden op basis van de uitgifteprijzen van de betrokken hoofdfunctie. Parkeren in dichtbebouwde gebieden vraagt, onder andere vanwege beperkte grondgebruiksmogelijkheden, vaak om oplossingen die de stichtingskosten aanzienlijk verhogen (een niet-overdekte parkeerplaats op maaiveld is goedkoper dan een parkeerplaats in een parkeerkelder).In deze nota uitgifteprijsbeleid wordt er van uitgegaan dat parkeervoorzieningen minimaal kostenneutraal kunnen worden gerealiseerd en geen gevolgen hebben voor de gronduitgifteprijs. Een overzicht van kosten en opbrengsten moet per project inzichtelijk maken in hoeverre dit uitgangspunt zich in de praktijk ontwikkelt. In geval er geen sprake is van een kostenneutrale parkeervoorziening (bijvoorbeeld bij een gebouwde parkeervoorziening) dienen partijen in overleg te treden.3.10 Overige objectenIn bestaand (al ontwikkeld) gebied verkoopt de gemeente snippers grond aan particulieren (snippergroen) ter uitbreiding van hun tuin. Hiervoor worden marktconforme prijzen gehanteerd.Ook gebeurt het regelmatig dat de gemeente aan andere overheidsorganen (provincie, waterschap) snippers grond verkoopt. Dat gebeurt dan in veel gevallen om infrastructurele voorzieningen (weg, water) te realiseren. Hierbij wordt een vast bedrag per m2 gehanteerd. Overheadkosten worden niet in rekening gebracht.Tenslotte verkoopt de gemeente incidenteel gemeentelijke gebouwen. Daarbij wordt de meest geëigende methode gebruikt. Bij een brede bestemmings-en herontwikkelingsmogelijkheid van het object ligt het voor de hand een residuele benadering te hanteren. Ook kan een methode van inschrijving met een bod gehanteerd worden (eventueel in combinatie met een beoordeling van het ontwerp). In alle gevallen geldt de actuele boekwaarde als bodemprijs. Waar nodig wordt het object extern getaxeerd.

Hoofdstuk 4 De grondprijzenbrief 2008-2009

Algemene uitgangspunten uitgifte woningbouw 2008-2009 inclusief samenvatting methodiek waardebepaling en woningcategorieën:

In deze nota uitgifteprijsbeleid wordt er van uitgegaan dat parkeervoorzieningen minimaal kostenneutraal kunnen worden gerealiseerd en geen gevolgen hebben voor de gronduitgifteprijs. Een overzicht van kosten en opbrengsten moet per project inzichtelijk maken in hoeverre dit uitgangspunt zich in de praktijk ontwikkelt. In geval er geen sprake is van een kostenneutrale parkeervoorziening (bijvoorbeeld bij een gebouwde parkeervoorziening) dienen partijen in overleg te treden.Voor zover het appartementen betreft zal de uitgifteprijs bepaald worden aan de hand van de bruto vloeroppervlak (b.v.o).Uitwerking algemene uitgangspunten uitgifte woningbouw 2008-2009 naar gespecificeerde projecten nog uit te geven in 2008-2009: In onderstaande twee tabellen zijn richtprijzen per vierkante meter (exclusief BTW), per type en voor zover mogelijk per locatie weergegeven.

Overige

De verkoopprijzen van overige gronden en gebouwen welke niet in deze Nota Uitgifteprijsbeleid zijn ge¬noemd worden door het college vastgesteld. De afdelingen Ruimtelijke Ontwikkeling (cluster grondzaken en planeconomie) adviseert in alle gevallen over aan- en verkoopprijzen. RenteIndien er in een overeenkomst met de gemeente wordt gesproken over rente wordt bedoeld de wettelijke rente (ex art. 6:119 BW) tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk een andere rente wordt omschreven.