Beleidsnota bovenwijkse kosten gemeente Cromstrijen

Inleiding

E.D. Zeegers

Oktober 2015

RenC/RO/15119070

© gemeente Cromstrijen

Inhoudsopgave

• 1.

  Inleiding 4

• 1.1.

  Algemeen 4

• 1.2.

  Leeswijzer 5

• 1.3.

  Status beleidsnota bovenwijkse kosten 5

• 2.

  Maatschappelijke context 6

• 2.1.

  Inleiding 6

• 2.2.

  Historie 6

• 2.3.

  Wro 7

• 3.

  Juridisch kader 8

• 3.1.

  Grondexploitatiewet 8

3.1.1 Privaatrechtelijk 8

3.1.2 Publiekrechtelijk 10

• 4.

  Huidige situatie gemeente Cromstrijen 12

• 4.1.

  Inleiding 12

• 4.2.

  Cromstrijen 12

• 4.3.

  Randvoorwaarden 12

• 4.3.1.

  Structuurvisie 13

• 4.3.2.

  Beschikbaarstelling middelen 13

• 5.

  Kostenverhaal 14

• 5.1.

  Inleiding 14

• 5.2.

  Verhaalbare kosten 14

• 5.2.1.

  Privaatrechtelijk 14

• 5.2.2.

  Publiekrechtelijk 15

• 5.3.

  Toetsingscriteria 15

• 5.4.

  Bovenwijkse investeringen 17

• 5.4.1.

  Bovenwijkse voorzieningen 17

• 5.4.2.

  Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen 18

• 5.4.3.

  Bovenplanse verevening / kosten 19

• 5.5.

  Toerekening en omslagmethodiek 19

• 5.5.1.

  Publiekrechtelijk 20

• 5.5.2.

  Privaatrechtelijk 21

• 5.6.

  Eindafrekening 21

Bijlagen 22

Bijlage 1: Literatuurlijst 22

Bijlage 2: Begrippenlijst 23

Bijlage 3: Kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening 25

Bijlage 4: Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening 27

Bijlage 5: Artikel 6.2.10 Besluit ruimtelijke ordening 28

Bijlage 6: Artikel 6.13 Wet ruimtelijke ordening 29

Bijlage 7: Voorzieningen Besluit ruimtelijke ordening 31

Bijlage 8: Artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening 32

Bijlage 9: Artikel 6.20 Wet ruimtelijke ordening 33

Bijlage 10: Tijdspad overeenkomsten 34

Algemeen

Voor u ligt de beleidsnota bovenwijkse kosten van de gemeente Cromstrijen. Sinds de inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) op 1 juli 2008 is de Grondexploitatiewet van kracht. Door middel van de Grondexploitatiewet kan een gemeente de ruimtelijke ontwikkeling sturen en zo streven naar een zo hoog mogelijk (haalbare) ruimtelijke kwaliteit en een zo’n eerlijk mogelijke verdeling van kosten en baten. De mogelijkheden van kostenverhaal bij particuliere grondexploitaties zijn aanmerkelijk verbeterd. Om de kans op een succesvol kostenverhaal van bovenwijkse zaken zo optimaal mogelijk te benutten is de aanwezigheid van een nota bovenwijkse kosten voor gemeenten noodzakelijk.

Op 2 november 2010 stelde de gemeenteraad de Beleidsnota bovenwijkse kosten vast. In die beleidsnota is vastgelegd dat deze iedere vijf jaar moet worden geactualiseerd. Dit is de aanleiding het beleid inzake bovenwijkse kosten te herzien.

Daarnaast is de juridische en maatschappelijke context veranderd. De algemene

interpretatie van de Wro is anders dan bij introductie van de wet in 2008. Er is

jurisprudentie en er zijn artikelen die erop wijzen dat een gemeente niet volledig vrij

is in het kostenverhaal naar derden.

In de nieuwe Omgevingswet (vanaf 2018) wordt het kostenverhaal t.a.v. Bovenwijkse voorzieningen/ ruimtelijke ontwikkelingen naar verwachting ingeperkt. Tevens is de aard van gebiedsontwikkeling veranderd. Grootschalige uitleglocaties door projectontwikkelaars zijn bijna niet meer aan de orde. In deze gevallen was een afdracht aan Bovenwijkse voorzieningen algemeen geaccepteerd. Tegenwoordig ligt de nadruk op steeds meer kleinschalige ontwikkelingen in de bestaande dorpen, zoals particulier opdrachtgeverschap en initiatieven van kleine particuliere investeerders. Vaak zijn deze initiatieven financieel moeilijk haalbaar. Een vast tarief per m2 uitgeefbaar geeft in de praktijk geen reëel beeld meer van kostenverhaal per ontwikkeling.

Het doel van deze beleidsnota is meerledig. Ten eerste biedt het een concrete handleiding met betrekking tot de kosten welke wij als gemeente bij particuliere eigenaren in rekening kunnen brengen. Tevens biedt het inzicht in de voorwaarden en regels die gelden om als gemeente een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen en bovenwijkse voorzieningen te mogen vragen bij particuliere ontwikkelingen. Het derde aspect heeft betrekking op het uitvoeringsprogramma waarin de bijdragen in ruimtelijke ontwikkelingen en bovenwijkse voorzieningen worden verantwoord. Dit uitvoeringsprogramma wordt jaarlijks herzien.

Leeswijzer

Deze beleidsnota is onderverdeeld in vijf hoofdstukken die het kostenverhaal uiteenzetten. Als eerste wordt de maatschappelijke context in hoofdstuk 2 geschetst waarbinnen het kostenverhaal zich afspeelt. Vervolgens gaat hoofdstuk 3 in op het juridische kader namelijk de Grondexploitatiewet. Na het vaststellen van het maatschappelijke en juridische kader wordt er ingezoomd op de huidige situatie binnen de gemeente Cromstrijen (hoofdstuk 4). Hoofdstuk 5 gaat specifiek in op het kostenverhaal. In dit hoofdstuk komen de uitgangspunten, de toetsingscriteria en de verschillende typen financiële bijdragen aan de orde.

Deel 2 van deze beleidsnota: het jaarlijks te actualiseren uitvoeringsprogramma wordt geacht onderdeel uit te maken van dit beleidsstuk gekoppeld. In het uitvoeringsprogramma wordt ingegaan op de toepassing van het kostenverhaal in de praktijk en welke investeringen wij de aankomende jaren willen gaan doen en welke kosten in rekening gebracht kunnen worden bij de ontwikkelende partijen.

Status beleidsnota bovenwijkse kosten

Behandeld in de commissie Ruimtelijke en Beheerszaken van dinsdag 24 november 2015. Vastgesteld door de gemeenteraad op dinsdag 15 december 2015.

Maatschappelijke context

Inleiding

Dit hoofdstuk gaat in op de context waarbinnen de grondexploitatiewet en het daarbij behorende kostenverhaal zich ontwikkeld heeft. Dit hoofdstuk begint met een paragraaf (2.2) over het ontstaan van de ruimtelijke ordening. Vervolgens wordt er in paragraaf 2.3 ingegaan op de Wro, de huidige wetgeving met betrekking tot de ruimtelijke ordening.

Historie

Ruimtelijke ordening kan gedefinieerd worden als “het zoeken naar en het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving”.

De ruimtelijke ordening heeft zich in Nederland ontwikkeld van een beleid met betrekking tot de bestemming van gronden tot een beleid dat zich richt op de kwaliteit van de woon- en leefomgeving. Ruimtelijke ordening is het beleid dat de overheid voert om richting te geven aan de ruimtelijke aspecten van het maatschappelijke proces. De mate waarin de overheid verantwoordelijk is voor het bevorderen van de meest gewenste ontwikkeling, hangt af van de mate waarin de maatschappelijke krachten zelf in staat zijn de gewenste ontwikkeling te realiseren. Het ruimtelijk beleid is dus de wijze waarop de overheid de ruimtelijke ontwikkeling beïnvloedt en geleidt door een gemotiveerde keuze uit verschillende ontwikkelingsmogelijkheden. Ruimtelijke ordening is het leiding geven bij de ruimtelijke ontwikkeling van een gebied om het ontstaan van een voor de gemeenschap zo gunstig mogelijk geheel te bevorderen. De samenleving ontwikkelt zich constant in een spanningsveld tussen een groeiende vraag naar ruimte voor allerlei maatschappelijke behoeften enerzijds en behoud of verbetering van de belevingswaarde en duurzaamheid van het ruimtegebruik anderzijds. Een goede ruimtelijke ontwikkeling streeft naar het bevorderen van een duurzame ruimtelijke kwaliteit in een dynamische omgeving.

In het begin van de twintigste eeuw nam de ruimtelijke ordening een zeer bescheiden plaats in. Zij is ontstaan uit de volkshuisvesting die in de Woningwet van 1901 was vastgelegd. De Woningwet is twee keer herzien, in 1921 en in 1931. De tweede herziening (1931) gaf een eerste aanzet voor het loskoppelen van de ruimtelijke ordening van de volkshuisvesting. De commissie Van den Bergh heeft in 1956 twee wetsontwerpen aangeboden die leidden tot de Woningwet van 12 juli 1962 en de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) van 5 juli 1962. Beide wetten zijn op 1 augustus 1965 in werking getreden. De WRO is tot 2000 op verschillende vlakken veranderd. Een van de meest ingrijpende wetswijzigingen was de introductie van de “zelfstandige projectprocedure” ook bekend als de artikel 19, lid 1 op 3 april 2000. Tot 1 juli 2008 is de WRO van kracht geweest waarna deze is opgevolgd door de Wet ruimtelijke ordening.

Wro

Zoals hierboven net al even genoemd is, is de Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008 in werking getreden. Via de Invoeringswet Wro zijn alle wijzigingen in formele wetten doorgevoerd (onder meer de Woningwet, Wet voorkeursrecht gemeenten, Onteigeningswet). Het bieden van fysieke ruimte en het realiseren van een duurzame ruimtelijke kwaliteit zijn onlosmakelijk met elkaar verbonden. Een goede ruimtelijke ordening brengt mee dat alle belangen met een ruimtelijke dimensie en soms tegengestelde ruimteclaims worden meegewogen. Dit vraagt om een duidelijke visie en een beschrijving van de meest wenselijke ruimtelijke ontwikkelingen. Dit geldt met name voor het ontwikkelingen van nieuwe gebieden. Deze kunnen door overheden zelf of door particuliere ontwikkelaars ontwikkeld worden.

Binnen de Wro is de ontwikkelingsplanologie zowel gebiedsgericht als integraal. De overheid moet haar beleid actief uitdragen en zo externe partijen inbreng geven bij eventuele ontwikkelingen. Overheden leggen de contouren vast waarbinnen bepaalde ontwikkelingen mogen plaatsvinden.

De Wro benadrukt dat het van groot belang is dat gemeenten de ruimtelijke ontwikkelingen in de vorm van beleid vastleggen wat vervolgens als kader dient voor de uitvoering. Dit geldt ook voor het grondbeleid en de daaraan gekoppelde beleidsnota’s zoals een Beleidsnota bovenwijkse kosten. Binnen de Wro is een hoofdstuk grondexploitatie opgenomen namelijk de Grondexploitatiewet. De Grondexploitatiewet biedt het juridische kader voor kostenverhaal. Hier wordt in hoofdstuk 3 nader op ingegaan.

Juridisch kader

Grondexploitatiewet

Het wettelijke kader van kostenverhaal vindt haar oorsprong in de Wet ruimtelijke ordening (Wro), afdeling 6.4. In de praktijk wordt dit hoofdstuk ook wel ‘de Grondexploitatiewet’ genoemd. Op grond van deze wet heeft de gemeente de verplichting om kosten te verhalen.

De Grondexploitatiewet biedt de gemeenten de keus om bij particuliere ontwikkelingen of via privaatrechtelijke overeenkomsten het kostenverhaal, verevening en locatie-eisen vast te stellen (privaatrechtelijk) of om deze zaken via het publiekrechtelijke instrumentarium zeker te stellen (publiekrechtelijk). Hieronder worden beide trajecten kort uiteengezet.

3.1.1 Privaatrechtelijk

Slechts als het kostenverhaal van alle eigendommen is verzekerd en het stellen van locatie-eisen niet nodig is, dan kan de gemeenteraad - bij besluit - afzien van het publiekrechtelijk instrumentarium.

Het privaatrechtelijke spoor is gestaafd op een vrijwillige samenwerking tussen gemeenten en particuliere eigenaren. De Grondexploitatiewet legt wel een stevige juridische basis voor privaatrechtelijke overeenkomsten over grondexploitaties neer. De Wro kent twee typen overeenkomsten met betrekking tot grondexploitaties, namelijk:

1. anterieure overeenkomsten De anterieure overeenkomst wordt gesloten in de beginfase van een project. Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhandelingsruimte en zijn ze niet (rechtstreeks) gebonden aan de publiekrechtelijke kostensoortenlijst uit de Bro (zie bijlage 3). In een anterieure overeenkomst mogen afspraken worden gemaakt over een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling.

2. posterieure overeenkomsten De posterieure overeenkomst wordt gesloten nadat eventueel een exploitatieplan is vastgesteld. Bij deze overeenkomst is de onderhandelingsruimte beperkt tot de mogelijkheden binnen de Wro en de bepalingen van het exploitatieplan. De bewegingsruimte is kleiner omdat het exploitatieplan gebonden is aan de kostensoortenlijst. De posterieure overeenkomsten mogen niet afwijken van het vastgestelde exploitatieplan.

De gemeente heeft de plicht om de aangewezen kosten te verhalen bij een aangewezen planologisch besluit waarin aangewezen bouwplannen zijn opgenomen. Als stok achter de deur geldt het exploitatieplan en een financiële voorwaarde bij omgevingsvergunning.

Aangewezen kosten (kostensoortenlijst)

Kosten die verhaald kunnen worden zijn bijvoorbeeld:

• ·

  kosten voor onderzoeken (bijvoorbeeld archeologie, akoestiek e.d.);

• ·

  kosten voor bodemsanering;

• ·

  compensatie van natuurwaarden;

• ·

  kosten opstellen ruimtelijke plannen;

• ·

  planschade;

• ·

  voorzieningen binnen en buiten het exploitatiegebied.

De limitatieve kostensoortenlijst is opgenomen in het Bro (art. 6.2.3 ev). Voor kosten die voor meerdere exploitaties nut hebben, geldt dat de kosten naar evenredigheid worden verdeeld. Hiervoor zijn drie cumulatieve toetsingscriteria van toepassing. De criteria worden op locatieniveau beoordeeld, niet op perceelsniveau.

1. Profijt Elke locatie moet nut ondervinden van de te treffen werken, maatregelen of voorzieningen.

2. Toerekenbaarheid Er bestaat een causaal verband tussen het bouwplan en de voorziening. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het bouwplan.

3. Proportionaliteit Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naar mate een locatie er meer profijt van heeft, draagt het meer bij aan de kosten. Onder die meerdere locaties worden ook bestaande wijken verstaan.

Aangewezen planologische besluiten

De planologische besluiten waarbij kostenverhaal aan de orde is, zijn:

• ·

  bestemmingsplan, al dan niet met uitwerkingsplicht;

• ·

  wijzigingsplan;

• ·

  omgevingsvergunning voor bouwen waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan;

• ·

  projectuitvoeringsbesluit (Crisis- en herstelwet).

Aangewezen bouwplannen

De Nota Bovenwijks heeft consequenties voor in principe alle ontwikkelingslocaties in de gemeente. Het maakt daarbij niet uit of het een particuliere of een gemeentelijke ontwikkeling betreft. Alle bij wet aangewezen bouwplannen dragen bij aan de bekostiging van de in deze nota benoemde kosten. Het gaat kort gezegd om de volgende bouwplannen:

• ·

  de bouw van één of meer woningen;

• ·

  de bouw van één of meerdere hoofdgebouwen;

• ·

  uitbreiding van een gebouw met 1.000 m2 bvo of met een of meer woningen;

• ·

  de bouw van ten minste 1.000 m2 bvo kassen;

• ·

  de verbouwing van een of meerdere gebouwen waarbij ten minste 10 woningen worden gerealiseerd of 500 m2 bvo aan nieuwe functies wordt gerealiseerd.

Soorten investeringen

Met betrekking tot de toerekening van de kosten naar een exploitatiegebied zijn er een viertal categorieën te onderscheiden. Deze categorieën zijn in onderstaande tabel uiteengezet. Onderscheid maken tussen deze categorieën is van belang, aangezien het kostenverhaal per categorie verschillend is. Categorie 3 zijn de zogenoemde bovenwijkse voorzieningen.

3.1.2 Publiekrechtelijk

Als een gemeente er niet in slaagt met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie (dus privaatrechtelijk, zie paragraaf 3.1.1), moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is. Is het kostenverhaal al van alle eigendommen verzekerd en is het stellen van locatie-eisen niet nodig, dan kan de gemeenteraad afzien van het publiekrechtelijke instrumentarium. Door deze constructie zal het publiekrechtelijke instrument voor kostenverhaal en locatie-eisen in de praktijk aanvullend werken en voornamelijk als stok achter de deur als er niet met alle partijen anterieur overeenstemming bereikt wordt.

In sommige gevallen is een gemeente verplicht tot het volgen van een publiekrechtelijke regeling als de onderhandelende partijen er privaatrechtelijk niet uitkomen. Als een project voldoet aan de twee hieronder geformuleerde voorwaarden mag de gemeenteraad niet afzien van het opstellen van een exploitatieplan.

Deze twee voorwaarden luidden:

1.In de eerste plaats is een ruimtelijk besluit op grond van de Wro nodig.

Het publiekrechtelijk instrumentarium is alleen van toepassing bij de vaststelling van een bestemmingsplan, wijziging van een bestemmingsplan, een projectbesluit of een projectafwijkingsbesluit (besluit tot afwijking van de beheersverordening).

De tweede voorwaarde is dat het ruimtelijk besluit voorziet in nieuwbouw of in belangrijke en omvangrijke verbouwplannen met functiewijzigingen.

De bouwplannen waar het om gaat zijn in het Besluit ruimtelijke ordening (zie bijlage 4) aangewezen. Als een project aan beide voorwaarden voldoet, moet de gemeente het publiekrechtelijke instrumentarium toepassen.

Het exploitatieplan

Het exploitatieplan is een publiekrechtelijk instrument en kan naast financiële, ook ruimtelijke, technische en andere elementen bevatten. Hoofdzakelijk biedt het exploitatieplan de grondslag voor publiekrechtelijk kostenverhaal en het kan gebruikt worden voor het stellen van locatie-eisen. De locatie-eisen mogen betrekking hebben op de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken.

Locatie-eisen moeten gekoppeld zijn aan de specifieke locatie, maar hoeven niet alle gronden in het exploitatiegebied te betreffen. Voorbeeld: “zo zullen eisen voor een geluidsscherm alleen gekoppeld worden aan de gronden in het exploitatiegebied die vallen binnen de geluidshindercontour”.

Het is van belang om alle eigenaren binnen een gebied aan dezelfde eisen te laten voldoen met betrekking tot het bouwrijp maken van de bouwkavels en het openbare gebied. De gemeente kan ook eisen stellen aan de nutsvoorzieningen, te denken aan situering en leidingen.

Zoals net al even kort is aangegeven kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering en termijnen van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen van de bouw binnen een project.

In een exploitatieplan mogen ook regels worden opgenomen met betrekking tot drie woningbouwcategorieën (op kavelniveau), namelijk: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) (zie bijlage 5). Een exploitatieplan mag de woningbouwcategorieën echter alleen regelen als in de planologische maatregel een percentage gerelateerd aan het plangebied is opgenomen. Dit percentage kan vervolgens in het exploitatieplan nader worden gedetailleerd op kavelniveau.

Afwijkingen aan de fasering, koppeling of de locatie-eisen in een exploitatieplan kunnen mogelijk gemaakt worden via een ontheffing van het vastgestelde exploitatieplan.

Alle percelen binnen een exploitatieplan waarop een exploitatiebijdrage rust moeten worden ingeschreven in het gemeentelijk register van publiekrechtelijke beperkingen op grond van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen (Wkpb). Tevens moeten exploitatieplannen jaarlijks worden herzien totdat het project is afgerond. Deze herziening kan los van het bestemmingsplan plaatsvinden. De wet bevat geen sanctie als de gemeente niet (tijdig) een jaarlijkse herziening van het exploitatieplan vaststelt. Dit is ook niet nodig omdat de risico’s van een verouderd exploitatieplan volledig op de gemeente drukken. Bij het niet (tijdig) herzien van het exploitatieplan vindt namelijk geen indexering van de opgenomen bedragen plaats. Tegenvallers die niet zijn verwerkt, kunnen niet worden verhaald via het verouderde exploitatieplan en meevallers moeten worden terugbetaald.

De Grondexploitatiewet maakt het mogelijk om voor gemeentegrensoverschrijdende bouwlocaties een intergemeentelijk exploitatieplan vast te stellen.

De begrenzing van een exploitatiegebied moet zijn gelegen binnen de begrenzing van het bestemmingsplangebied en mag deze niet te buiten gaan. Uitgangspunt is dat er planologisch en functioneel een duidelijke samenhang is tussen de delen. Tevens mag de gemeente een exploitatieplan niet opknippen in deelgebieden.

Het exploitatieplan bestaat uit een verplicht en een facultatief deel. Het verplichte gedeelte bevat een kaart van het exploitatiegebied, de omschrijving van de werken en de werkzaamheden voor het bouwrijp maken, de aanleg van nutsvoorzieningen en een exploitatieopzet. In het facultatieve gedeelte kan de gemeente bijvoorbeeld kwalitatieve eisen opnemen met betrekking tot de uitvoering van de voorzieningen op een locatie. In hoofdstuk 5 wordt nader ingegaan op de exploitatieopzet en uit welke onderdelen die bestaat.

Huidige situatie gemeente Cromstrijen

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de huidige situatie van de gemeente Cromstrijen geanalyseerd en in beeld gebracht (paragraaf 4.2). Vervolgens wordt er in paragraaf 4.3 ingegaan op de randvoorwaarden waaraan voldaan moet worden om deze beleidsnota rechtsgeldigheid te geven.

Cromstrijen

De gemeente Cromstrijen voert al langere tijd een faciliterend (passief) grondbeleid. Dit houdt in dat de gemeente zich beperkt tot de regulering van activiteiten van de private sector. De gemeente ontwikkelt niet als een marktpartij locaties, maar laat dit over aan private partijen.

Dit faciliterend grondbeleid heeft zowel voordelen als nadelen ten opzichte van actief grondbeleid. Een nadeel van faciliterend grondbeleid is dat publieke doelen (kostenverhaal, bevordering van concurrentie en particulier opdrachtgeverschap) relatief moeilijker te realiseren zijn dan bij actief grondbeleid. Een voordeel van faciliterend grondbeleid ten opzichte van actief grondbeleid is dat er minder vanuit winstoogmerk en meer vanuit beleidsinhoudelijke doelstellingen wordt gehandeld.

Particuliere ontwikkelingen bieden gemeenten kansen maar ook risico’s. Het heeft prioriteit om deze risico’s zoveel mogelijk te beperken en om het kostenverhaal bij particuliere ontwikkelingen zo helder mogelijk te regelen zodat particuliere partijen vooraf weten wat er van hen verwacht wordt en welke kosten er bij hen in rekening worden gebracht. De gemeente Cromstrijen geeft de voorkeur aan een vrijwillige samenwerking tussen gemeente en particuliere eigenaren. Tot op dit moment heeft de gemeente alleen ontwikkelingen laten uitvoeren die voortvloeiden uit privaatrechtelijke overeenkomsten (anterieure overeenkomsten).

De provincie gaat voor de Hoeksche Waard uit van migratiesaldo nul en hieruit komt voort dat het aantal te realiseren woningen beperkt is. Dit heeft effect op het aantal nieuwbouw ontwikkelingen binnen de gemeenten. Relatief gezien wordt er weinig ontwikkeld binnen de Hoeksche Waard. De gemeente Cromstrijen heeft zodoende niet frequent met grondexploitaties te maken. Echter is het wel noodzakelijk als gemeente om grondbeleid inclusief een beleidsnota bovenwijkse kosten te hebben. De werkwijze wordt daardoor gestructureerder en uniformer naar marktpartijen toe. De Grondexploitatiewet biedt een scala aan instrumenten om ontwikkelingen te begeleiden en om het kostenverhaal goed te regelen. De verplichting die hieraan gekoppeld is, is dat gemeenten hun beleid wel goed op orde hebben. Want inzichtelijkheid en transparantie zijn hierbij een vereiste.

Randvoorwaarden

Voordat het kostenverhaal van aan te wijzen bovenwijkse zaken daadwerkelijk kan worden toegepast moet er aan een aantal randvoorwaarden worden voldaan.

Structuurvisie

Een structuurvisie is verplicht om als gemeente in het kader van de grondexploitatie bovenwijkse kosten te verhalen. De gemeenteraad is verplicht om één of meer (gebiedsdekkende) structuurvisies vast te stellen. Hoewel de vaststelling van één of meerdere structuurvisies verplicht is, zijn er geen termijnen voor vaststelling of voorwaarden aan de inhoud genoemd. Ook bevat de Wro geen sanctie als de gemeente geen structuurvisie vaststelt. De structuurvisie is een beleidsdocument, wat betekent dat er geen mogelijkheid van bezwaar en beroep tegen een vastgestelde structuurvisie mogelijk is.

Voor het afspreken van een financiële bijdrage van een rode ontwikkeling aan een andere ruimtelijke ontwikkeling, geldt wettelijk alleen de eis dat de ruimtelijke ontwikkeling waarvoor de bijdrage wordt gevraagd, in een structuurvisie is vastgelegd. De Wro schrijft niet voor hoe de basis in de structuurvisie er uit moet zien. Deskundigen gaan er vanuit dat volstaan kan worden met een vermelding van locaties en projecten uit de structuurvisie die bijdragen aan eveneens vermelde andere locaties en projecten met een tekort.

Concreet gelden de volgende voorwaarden:

• 1.

  zonder een structuurvisie waarin de ruimtelijke bijdrage is opgenomen, mag de gemeente geen bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling in rekening brengen bij een ontwikkelaar;

• 2.

  zonder een structuurvisie die aanwijzingen geeft over de bestedingen mag de gemeente geen bovenplanse kosten opnemen in de exploitatieopzet;

• 3.

  in de structuurvisie moeten de te verevenen locaties worden benoemd.

  • De gemeente Cromstrijen heeft in juli 2009 de Structuurvisie Hoeksche Waard vastgesteld. Deze regionale structuurvisie is tevens de structuurvisie voor de vijf afzonderlijke gemeenten binnen de Hoeksche Waard. De structuurvisie bevat een uitvoeringsprogramma dat jaarlijks wordt herzien. De projecten uit het uitvoeringsprogramma van dit beleidsstuk moeten gekoppeld worden aan de Structuurvisie Hoeksche Waard. De beleidsnota bovenwijkse kosten (inclusief het uitvoeringsprogramma) gekoppeld aan de structuurvisie biedt dan het wettelijke kader om bovenwijkse kosten in rekening te mogen brengen.

Beschikbaarstelling middelen

De opname van investeringen in de nota bovenwijkse kosten brengt verplichtingen met zich mee. Indien een gemeente contracteert met een ontwikkelaar zal in veel gevallen sprake zijn van een door de gemeente te aanvaarden verplichting die bovenwijkse voorzieningen op enig moment aan te leggen. Dit betekent dat op dat moment ook voorzien moet zijn in gemeentelijke financiële middelen uit de algemene dienst voor dat investeringsgedeelte, dat niet ten laste van de grondexploitatie kan worden gebracht, vermeerderd met het aandeel dat aan andere grondexploitaties kan worden toegerekend maar die nog niet zijn gestart.

Niet alle investeringen kunnen door nieuwbouwplannen worden gedekt. Dit betekent een inspanningsverplichting voor de algemene dienst om de ontbrekende middelen beschikbaar te stellen.

Kostenverhaal

Inleiding

Dit hoofdstuk richt zich op het kostenverhaal bij particuliere grondexploitaties. Allereerst zal er worden ingegaan op de verhaalbare kosten via het privaatrechtelijke en het publiekrechtelijke spoor. Vervolgens worden in paragraaf 5.3 de toetsingscriteria uiteengezet waaraan de kosten moeten voldoen om ze rechtsgeldig te kunnen opnemen in een exploitatieplan (publiekrechtelijk). Paragraaf 5.4 behandelt kort de drie typen financiële bijdragen die eventueel aan particuliere ontwikkelaars in rekening gebracht kunnen worden. Gezien het feit dat de scheidslijn tussen de drie financiële bijdragen niet heel duidelijk is moet er altijd per project nader bekeken onder welke categorie een financiële bijdrage geschaard kan worden. De toerekening en omslagmethodiek worden uiteengezet in paragraaf 5.5 en als laatste richt paragraaf 5.6 zich op de eindafrekening.

Verhaalbare kosten

Privaatrechtelijk

In hoofdstuk 3 paragraaf 4 is het privaatrechtelijke spoor uiteengezet, hierin kwam naar voren dat het privaatrechtelijke spoor de voorkeur heeft ten opzichte van het publiekrechtelijke spoor. Privaatrechtelijk is gestaafd op een vrijwillige samenwerking tussen particuliere ontwikkelaars en gemeenten. Door middel van een onderhandelingstraject wordt er een anterieure overeenkomst tussen de particuliere ontwikkelaar en de gemeente gesloten. Bij een anterieure overeenkomst is er voor beide partijen onderhandelingsruimte over de af te spreken kosten die aan de ontwikkelaar doorberekend worden (maatwerkafspraken). Hetgeen niet aan de orde is als er voor een exploitatieplan gekozen wordt.

Voor anterieure overeenkomsten geldt dat deze niet gebonden zijn aan de kostensoortenlijst (zie bijlage 3) en aan de toetsingscriteria (zie paragraaf 5.3) welke wel gelden voor het exploitatieplan. Gemeenten en particuliere eigenaren mogen bijvoorbeeld een hogere bijdrage afspreken (als gevolg van risico-inschatting) voor kosten die op de kostensoortenlijst staan dan dat werkelijk uit een exploitatieplan zou blijken. Ook kunnen er afspraken gemaakt worden voor bijdragen aan kostensoorten die met de grondexploitatie samenhangen maar die niet op de kostensoortenlijst vermeld staan. Als er een anterieure overeenkomst met een ontwikkelaar is getekend kan de ontwikkelaar zich in een later stadium niet tot een rechter wenden met het bezwaar dat de overeenkomst niet conform de kostensoortenlijst is, maar uiteraard dient wel sprake te zijn van redelijkheid en billijkheid.

Het enige vereiste wat de Grondexploitatiewet oplegt is dat de in rekening te brengen kosten wel moeten passen binnen het wettelijke kader van het Burgerlijk Wetboek en de Algemene wet bestuursrecht.

Publiekrechtelijk

Als particuliere eigenaren en gemeenten er privaatrechtelijk niet uitkomen of als gemeenten niet privaatrechtelijk tot overeenstemming willen komen wordt het publiekrechtelijke pad bewandeld. In hoofdstuk 3 is ook aansluitend op het privaatrechtelijke spoor het publiekrechtelijke spoor behandeld (zie hoofdstuk 3 paragraaf 5). In die paragraaf is ook het exploitatieplan aan de orde gekomen (3.5.1). Hierin kwam naar voren dat een exploitatieplan verplicht een exploitatieopzet moet bevatten. Een exploitatieopzet bestaat uit de volgende onderdelen:

• 1.

  raming inbrengwaarden (getaxeerde waarde);

• 2.

  raming van andere kosten in verband met de exploitatie (waaronder planschade);

• 3.

  raming opbrengsten;

• 4.

  peildatum ramingen;

• 5.

  tijdvlak exploitatie;

• 6.

  fasering werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen;

• 7.

  koppeling tussen uitvoering van werken;

• 8.

  wijze van toerekening (van alle kosten).

(zie bijlage 6)

Ten aanzien van het opstellen van de exploitatieopzet gaat de wet uit van de fictie dat de gemeente als enige exploitant optreedt. Bij de exploitatieopzet wordt uitgegaan van objectief vastgestelde marktconforme prijzen, zowel bij de kosten als de opbrengsten, waaronder de uitgifteprijzen. Voor de grondexploitatie maakt het niet uit wie de kosten maakt, of dat de gemeente is of een particuliere eigenaar of een andere overheid. Alle verhaalbare kosten worden meegeteld. Ook moeten in het exploitatieplan regels staan voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën van de uit te geven gronden. Aan de gronden die objectief gezien de hoogste grondopbrengst kennen, zullen ook de hoogste kosten worden toebedeeld.

De kosten van maatschappelijke voorzieningen zijn uitgesloten van publiekrechtelijk kostenverhaal, voor zover het gaat over de bouwkosten en de exploitatiekosten van de voorzieningen. De grondprijs van deze voorzieningen doet wel mee in het exploitatieplan, mits het gaat om openbare en niet om commerciële voorzieningen.

Ook kosten, gemaakt door andere overheidsorganen (zoals het waterschap) die bij de gemeente in rekening worden gebracht, kunnen worden verhaald.

Als een exploitatieplan niet nodig is, moet de gemeenteraad bij het vaststellen van het ruimtelijk besluit wel expliciet het besluit nemen om geen exploitatieplan vast te stellen (artikel 6.12, tweede lid Wro).

De gemeenteraad kan de vaststelling van een exploitatieplan (afdeling 6.4 Wro) en het besluit tot het al dan niet vaststellen hiervan delegeren aan het college van burgemeester en wethouders (artikel 6.12, lid 3 Wro).

Toetsingscriteria

De Grondexploitatiewet neemt verevening van kosten en opbrengsten als uitgangspunt. Om kosten in een exploitatieplan te kunnen opnemen moeten deze voldoen aan een aantal toetsingscriteria. Bij een locatieontwikkeling kunnen alle kosten die op de kostensoortenlijst staan verhaald worden, mits ze voldoen aan een drietal toetsen:

• 1.

  maximalisering sommige kostensoorten. In een ministeriële regeling worden sommige kosten gemaximaliseerd (bijvoorbeeld de gemeentelijke apparaatskosten). De maximalisering is afhankelijk van het type locatie en de aard en omvang van een project (kan in percentages of bedragen).

• 2.

  kostensoorten moeten voldoen aan drie toetsingscriteria: profijt: de grondexploitatie moet nut ondervinden van de te treffen voorzieningen en maatregelen. Veelal betreft het fysiek nut voor het exploitatiegebied. Bij maatregelen zoals het opheffen van stankcirkels en bij compensatie van natuur buiten het gebied schuilt het profijt in het feit dat dankzij deze ingrepen een groter gebied ontwikkeld kan worden. Aangetoond moet worden of bijvoorbeeld een wijk substantieel voordeel ondervindt van de aan te leggen voorzieningen; toerekenbaarheid: er bestaat een causaal verband (de kosten zouden niet gemaakt worden zonder het plan), of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Is een te realiseren investering noodzakelijk voor de ontwikkeling van het nieuwe exploitatiegebied? Kunnen de kosten worden toegerekend aan de exploitatie. Met andere woorden: was de voorziening ook aangelegd als de wijk er niet was gekomen? Hier zitten twee kanten aan. Gekeken moet worden of de kosten mede met het oog op de grondexploitatie gemaakt worden. Indien de vernieuwing van de riolering in een bepaalde straat al gepland is, kunnen die kosten niet opeens toegerekend worden aan een grondexploitatie voor de bouw van enkele woningen in die straat. Aan de andere kant zijn de kosten niet toerekenbaar, indien het gebruikelijk is ze op een andere manier te financieren. Ook kosten die op een andere grondslag gefinancierd worden, bijvoorbeeld via gebruikstarieven, zijn niet toerekenbaar. Dergelijke kosten doen zich onder andere voor bij nutsvoorzieningen voor gas, water en elektra en bij gebouwde parkeervoorzieningen; proportionaliteit: als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten. Als bijvoorbeeld bestaande wijken profiteren van een voorziening zoals een rondweg, moet daar rekening mee gehouden worden. Ook bestaande wijken moeten worden belast. De kosten die aan de bestaande wijken worden toegerekend, kunnen echter niet worden verhaald omdat daar niets in exploitatie wordt gebracht. De kosten moeten dan door de gemeente op een andere manier worden gefinancierd.

• 3.

  kan de locatie de kosten dragen? Als de totale opbrengsten hoger zijn dan de totale kosten, kunnen de totale kosten verhaald worden, maar geen hoger bedrag dan die kosten. De grondexploitatiewinst die een plan oplevert valt toe aan de betreffende eigenaren. De gemeente mag die winst bij particuliere exploitatie niet afromen. Als de totale kosten hoger zijn dan de opbrengsten, is er een tekortlocatie. Dan mag ten hoogste het totaalbedrag van de opbrengsten worden verhaald. Dat vormt een belangrijke rem op het kostenverhaal. Eigenaren kunnen daardoor niet geconfronteerd worden met een plan dat financieel-economisch niet uitvoerbaar is. De gemeente kan in zo’n geval kiezen om of via anterieure contracten of via bijpassen uit de eigen reserves een onrendabel plan alsnog sluitend te maken of het plan zodanig aan te passen dat weer een sluitende grondexploitatie ontstaat.

Bovenwijkse investeringen

De Grondexploitatiewet onderscheidt het kostenverhaal buiten het plan zelf voor drie groepen investeringen.

Te weten:

bovenwijkse voorzieningen;

bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling;

bovenplanse verevening / kosten.

• De regels en eisen over de verhaalbaarheid van de kosten zijn voor alle drie de groepen investeringen wisselend. Dit is mede afhankelijk van de manier waarop het kostenverhaal is verzekerd (via het privaatrechtelijk spoor of het publiekrechtelijk spoor). Als er sprake is van kostenverhaal via het privaatrechtelijke spoor biedt dat de gemeente meer mogelijkheden dan kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor. Kostenverhaal via het publiekrechtelijke spoor is altijd gebonden aan de toetsingscriteria uit paragraaf 5.3.

• Bovenwijkse voorzieningen

  In de kostensoortenlijst (zie bijlage 3) wordt de basis gelegd voor het verhaal van kosten van voorzieningen die binnen en buiten het exploitatiegebied zijn gelegen. Artikel 6.2.4 lid c en lid e gaan in op de bovenwijkse voorzieningen. Om in te kunnen gaan op bovenwijkse voorzieningen moet eerst het begrip voorzieningen nader uitgewerkt worden.

  In artikel 6.2.5 van het Bro (zie bijlage 7) wordt ingegaan op wat tot voorzieningen gerekend wordt. Hieronder vallen zoal het bouw- en woonrijp maken, de nutsvoorzieningen, rioleringen, wegen, onbebouwde openbare parkeergelegenheden, openbare verlichting en straatmeubilair. Staat een investering niet op deze lijst, dan is er géén sprake van een voorziening en daarmee ook niet van een bovenwijkse voorziening.

  Wat een bovenwijkse voorziening is, is in feite duidelijk gedefinieerd. Een maatschappelijke voorziening, zoals een onderwijsgebouw, valt er niet onder. Een sportvoorziening is in de definitieve lijst in artikel 6.2.5 Bro onder e, toegevoegd, maar de reikwijdte is wel verder beperkt. Voorwaarde is dat het gaat om een openbare en niet-commerciële sportvoorziening. Bedoeld worden voorzieningen als openbare trapvelden en andere openbare sportvelden (vrij toegankelijk en niet uitsluitend in gebruik bij een vereniging maar openbaar toegankelijk voor bewoners), openbare voetbalkooien, openbare basketbalvelden en skatebanen.

  Een bovenwijkse voorziening is dus een voorziening ten behoeve van meerdere locaties. Hieronder kan ook bestaand bebouwd gebied vallen. Een bovenwijkse voorziening ligt meestal buiten het exploitatiegebied, maar kan ook (gedeeltelijk) daarbinnen liggen. Een bekend voorbeeld van een dergelijke bovenwijkse voorziening is een weg die meerdere wijken, zowel bestaande als nieuwe wijken waaronder het exploitatiegebied, ontsluit.

  Via het privaatrechtelijk spoor (anterieur) heeft de gemeente de mogelijkheid om, ook buiten de kostensoortenlijst te treden. Omwille van transparantie, duidelijkheid en rechtsgelijkheid (bestaat nog veel onduidelijkheid en weinig jurisprudentie) wordt er geadviseerd om niet buiten de kostensoortenlijst te treden.

  Wel kan in voorkomende gevallen gekozen worden voor een andere wijze van toerekening aan locaties omdat de kostensoorten via het privaatrechtelijke spoor niet gebonden zijn aan de toetsingscriteria (zie paragraaf 5.3). Voor zover kosten vallen onder het begrip bovenwijkse voorzieningen, vallen ze niet onder het begrip bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling.

  Via het publiekrechtelijke spoor (exploitatieplan) moet de gemeente zich houden aan de kostensoortenlijst (waar bovenwijkse voorzieningen op genoemd staan) en de toetsingscriteria. Voorwaarden voor het in rekening brengen van een bijdrage voor bovenwijkse voorzieningen zijn:

  • -

    de bestedingen moeten zijn vastgelegd in een structuurvisie (uitvoeringsprogramma);

  • -

    de bijdrage moet worden opgenomen als een fondsbijdrage en de bestedingen komen ten laste van het fonds (zie bijlage 4 lid 7).

  Via het publiekrechtelijk spoor kan er géén bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling worden gerekend, hierop wordt nader ingegaan in de volgende paragraaf.

  Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen

  Uit de tekst van artikel 6.24 Wro, eerste lid, onder a (zie bijlage 8), volgt dat een bijdrage in de ruimtelijke ontwikkeling niet wordt gezien als een kostenpost van de grondexploitatie. Om die reden is de verhaalbaarheid ervan expliciet benoemd. Dit zou niet nodig zijn geweest indien dergelijke bijdragen in ieder geval al tot de grondexploitatie zouden kunnen worden gerekend.

  Voorwaarde is dat een structuurvisie is vastgesteld waaruit blijkt om welke ruimtelijke ontwikkelingen het gaat. Dit veronderstelt dat in alle gevallen sprake is van een ruimtelijke en functionele samenhang voor de toepassing van bijdragen ruimtelijke ontwikkeling. Dat wil in ieder geval zeggen dat geen bijdrage afgesproken kan worden voor een ontwikkeling die niet in een structuurvisie is opgenomen.

  Een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen is een bijdrage aan maatschappelijk belangrijke functies in een ander gebied. Dit andere gebied hoeft niet in de directe omgeving van het exploitatiegebied te liggen. Enkele voorbeelden zijn:

  rood voor groenarrangementen;

  ruimte voor ruimte;

  natuur, recreatie, waterberging en infrastructuur in een ander gebied;

  volkshuisvestelijke compensatie tussen gemeenten/locaties;

  saneren of opknappen van oude bedrijventerreinen (bovenplans verevenen mits ruimtelijke en functionele samenhang);

  parkeerfonds

  Vaak zal de te ontwikkelen locatie geen direct profijt hebben van de functie waaraan bijgedragen wordt. De bijdrage moet wel redelijk zijn. Daarbij speelt of er een verband is tussen de locatie en de functie, waarvoor de bijdrage bedoeld is. De redelijkheid heeft uiteraard ook betrekking op de hoogte van de bijdrage. Geen sprake mag zijn van een open ruimteheffing, waarbij eenzijdig willekeurige financiële afdrachten opgelegd worden.

  Een grens wordt overschreden als de gemeente de vraag of zij bereid is een bestemmingswijziging toe te passen afhankelijk stelt van de bereidheid van de wederpartij in een contract aan bepaalde privaatrechtelijke vereisten te voldoen (betaalplanologie). De planologische medewerking mag alleen op grond van planologische overwegingen geweigerd worden.

  Een financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen kan een gemeente alleen in een anterieure overeenkomst vast leggen. Dit is omdat een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling niet op de kostensoortenlijst staat. Tevens gaat het bij een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling niet om kosten of bovenwijkse kosten voor voorzieningen die noodzakelijk zijn voor het exploitatiegebied. Het gaat bij een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling om een bijdrage aan de gemeente om ergens anders binnen of buiten de gemeente iets te kunnen realiseren, zoals regionaal groen.

  In het exploitatieplan mag de gemeente een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling niet opnemen en kan de gemeente het verhaal van een dergelijke bijdrage dus niet publiekrechtelijk afdwingen. De gemeente mag de bijdrage ook niet meer overeenkomen nadat er een exploitatieplan is vastgesteld.

  Bovenplanse verevening / kosten

  Aanvankelijk behoorde de zogenaamde bovenplanse verevening niet tot de afdwingbaar te verhalen kosten. Van een bovenplanse verevening is sprake, indien een winstgevende locatie bijdraagt aan de onrendabele top van een ontwikkeling in een ander gebied van de gemeente of regio waartoe die gemeente behoort. Voorwaarde is ook dat een structuurvisie verplicht is en daarin de te verevenen locaties worden benoemd.

  Een verschil met de bovenwijkse voorzieningen is dat deze kosten niet direct betrekking hebben op het gebied. De gemeente zal de ruimtelijke en functionele samenhang via de structuurvisie moeten aantonen.

  Bovenplanse verevening via het privaatrechtelijke spoor kan, gelet op de wetsgeschiedenis, worden gezien als een bijdrage aan een ruimtelijke ontwikkeling. De criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit gelden niet voor de financiële bijdrage aan ruimtelijke ontwikkelingen.

  Bovenplanse verevening via het publiekrechtelijke spoor kan maar moet in de vorm van een fondsbijdrage en hierbij gelden de toetsingscriteria.

Toerekening en omslagmethodiek

Bij de berekening van de omslagmethodiek gaat het om twee basisuitgangspunten:

• 1.

  welke bedragen aan bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening / kosten kunnen in de exploitatie opzet/-plan van een locatie worden opgenomen;

• 2.

  op welke wijze worden de investeringen toegerekend.

In deze paragraaf gaat het hoofdzakelijk over de bovenwijkse voorzieningen en bovenplanse verevening / kosten. Dit omdat een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling niet mogelijk is via het publiekrechtelijke spoor en zodoende niet hoeft te voldoen aan de toetsingscriteria uit paragraaf 5.3. Als er via een anterieure overeenkomst afspraken worden gemaakt over de toerekening is de gemeente niet gebonden aan een omslagmethodiek die binnen de bandbreedte van de toetsingscriteria (en dan met name de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) valt.

Publiekrechtelijk

Om te bepalen welke bedragen er in de exploitatie opzet/-plan opgenomen kunnen worden, moet er eerst getoetst worden aan de toetsingscriteria en dan met name aan de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. De toetsingscriteria zijn in de wet opgenomen als rem op een al te soepele toerekening door gemeenten aan de grondexploitatie.

Profijt

Allereerst wordt getoetst of een deel of het geheel van het exploitatiegebied profijt heeft van een bepaalde investering. Aangetoond moet worden of het exploitatiegebied (of een deel ervan) substantieel voordeel ondervindt van de aan te leggen voorzieningen.

Toerekenbaarheid

De tweede stap die gezet wordt, is bepalen of een investering noodzakelijk is voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied. Hier moeten twee kanttekeningen bij geplaatst worden:

• 1.

  onderzocht moet worden of de kosten mede met het oog op de grondexploitatie gemaakt worden. Indien de vernieuwing van bijvoorbeeld de riolering in een bepaalde straat al gepland is, kunnen die kosten niet “opeens” toegerekend worden aan de grondexploitatie van het nieuw te ontwikkelen gebied;

• 2.

  kosten zijn niet toerekenbaar indien het gebruikelijk is ze op een andere manier te financieren. De kosten van aanleg van gas- en waterleidingen en kabels worden uit de gebruikerstarieven gefinancierd en behoren niet te drukken op de grondexploitatie, tenzij sprake is van een onrendabele top (zie bijlage 6 lid a).

Proportionaliteit

Als derde stap wordt bepaald welke locaties het meeste profijt van een voorziening hebben. Als meerdere locaties profijt hebben van een voorziening, worden de kosten naar rato verdeeld; naarmate de locatie er meer profijt van heeft, draagt deze meer bij aan de kosten.

De invulling van de drie hierboven beschreven criteria (profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) zal per investering moeten worden bepaald. Want de omslagfactor kan per investering anders zijn.

Om deze criteria objectiveerbaar te maken kan bijvoorbeeld een relatie gezocht worden met de bestaande woningvoorraad en de te realiseren woningen en andere functies (bedrijven en winkels) in het exploitatiegebied. Het is dan nodig om basiseenheden te definiëren. Een ander optie is een verdeling naar rato van bijvoorbeeld de verkeersbewegingen vanuit het exploitatiegebied en de omliggende gebieden. Is er niet alleen sprake van nieuwe ontwikkelingen, maar ook van bestaande bebouwing, dan moet de gemeente er rekening mee houden dat zij deels andere financieringsbronnen moet aanwenden (zie paragraaf 5.3 onder nummer 3).

Privaatrechtelijk

Zoals in de inleiding van deze paragraaf al kort werd aangemerkt is de gemeente niet gebonden aan een omslagmethodiek die binnen de bandbreedte van de toetsingscriteria (en dan met name de criteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit) valt bij het sluiten van een anterieure overeenkomst. Het staat de gemeente in beginsel vrij om te kiezen voor een afwijkende omslag. Echter ook ten aanzien van het aangaan van anterieure overeenkomsten zijn de hierboven beschreven criteria handig als leidraad bij de omslagmethodiek van investeringen. Vereiste binnen de Grondexploitatiewet is dat de toerekening en omslagmethodiek moet passen binnen het wettelijke kader van het Burgerlijk Wetboek en de algemene beginselen van behoorlijk bestuur (Awb).

Eindafrekening

De eindafrekening naar aanleiding van een grondexploitatie kan via drie wegen plaats vinden:

• 1.

  via de anterieure overeenkomst;

• 2.

  via de posterieure overeenkomst;

• 3.

  via de bouwvergunning (exploitatieplan).

• Artikel 6.20 Wro (zie bijlage 9) stelt dat binnen drie maanden na de uitvoering van de voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen er door B&W een afrekening van het exploitatieplan moet worden vastgesteld. Dit om de ramingen te kunnen vergelijken met de gemaakte kosten. De afrekening wordt gezien als een uitvoeringshandeling zodat niet de raad, maar B&W het bevoegd gezag is.

• Meevallers boven een drempel van 5% moeten binnen een maand na vaststelling van de afrekening naar rato worden gerestitueerd, indien het langs publiekrechtelijke weg geheven bijdragen betreft. Is sprake van een overeenkomst, dan is restitutie alleen aan de orde als dit is overeengekomen. Bij verlening van een bouwvergunning kunnen B&W geen enkele vorm van naheffing meer opleggen aan de particuliere eigenaar. Het risico dat de contractueel afgesproken exploitatiebijdrage achteraf te laag blijkt te zijn geweest, komt dus voor rekening van de gemeente.

• Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het exploitatiegebied. De herberekening geldt voor degenen die op grond van het exploitatieplan hebben betaald. Dit betekent dat posterieure overeenkomsten onder de herberekeningplicht vallen.

• Is de herberekende bijdrage meer dan 5% lager dan de betaalde bijdrage, dan betaalt de gemeente het verschil, voor zover meer dan 5%, naar evenredigheid terug aan de houder van de bouwvergunning. Restitutie vindt plaats aan de houder van de bouwvergunning of diens rechtsopvolger, dus niet aan de rechtsopvolger van de eigenaar en ook niet de eindafnemer van de oorspronkelijke vergunning.

De looptijd van de grondexploitaties en de termijn van de realisatie van de bovenwijkse voorzieningen loopt in veel gevallen niet parallel. Een grondexploitatie is op enig moment gerealiseerd terwijl de bovenwijkse voorziening nog niet of gedeeltelijk is gerealiseerd. De andere situatie kan zich ook voordoen. Een bovenwijkse voorziening wordt al gerealiseerd, terwijl een of meer van de exploitatiegebieden die hiervan profijt hebben nog ontwikkeld moeten worden. Dit tijdsaspect is vastgelegd in de artikelen 6.2.4 f en 6.2.7 c van het Bro. Daaruit blijkt dat omslag voor toekomstige ontwikkelingen mogelijk is.

Bijlagen

• Bijlage 1: Literatuurlijst

• ·

  Klaassen, A.W. (2008) Handboek Ruimtelijke Ordening en Bouw. Berghauser Pont Publishing, Amsterdam. Derde herziene druk.

• ·

  Ministerie van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (ea.) (2009) Reiswijzer Gebiedsontwikkeling 2009.

• ·

  Van de Brand, J.A.M. (ea.) (2008) Handreiking grondexploitatiewet. Sdu Uitgevers bv, Den Haag. Eerste druk.

• ·

  Robbe, J. (2009) Wetteksten Ruimtelijk Bestuursrecht. Berghauser Pont Publishing, Amsterdam.

• Bijlage 2: Begrippenlijst

Anterieure overeenkomst overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten vóór de vaststelling van de planologische maatregel.

Bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling Financiële vergoeding aan de gemeente voor in een vastgestelde structuurvisie vastgelegde ruimtelijke ontwikkelingen, als bedoeld in artikel 6.24, lid 1, sub a Wro.

Binnenplanse verevening De op grond van een exploitatieplan toe te passen omslagmethode van kostenverhaal, waarbij rekening wordt gehouden met tussen bouwpercelen bestaande verschillen in uitgifteprijzen en inbrengwaarden.

Bovenplanse verevening Het, naast de kosten, bijdragen vanuit winstgevende exploitatiegebieden ter (gedeeltelijke) dekking van een tekort in de grondexploitatie in een ander exploitatiegebied.

Bovenwijkse voorziening Voorziening die (indirect) van nut is voor het exploitatiegebied en voor één of meer andere gebieden, zoals een ringweg in de buurt waardoor het exploitatiegebied ontsloten wordt.

BBV Besluit, begroting en verantwoording provincies en gemeenten.

Exploitatiebijdrage de door een particuliere eigenaar op grond van een anterieure of posterieure overeenkomst, dan wel via de bouwvergunning aan de gemeente verschuldigde vergoeding in de kosten van de grondexploitatie.

Exploitatiegebied als zodanig aangewezen gebied in het exploitatieplan.

Exploitatieplan Een gemeentelijk exploitatieplan bevat een exploitatie opzet en regels voor het omslaan van de kosten over de verschillende uitgiftecategorieën.

Daarnaast kan het exploitatieplan gemeentelijke locatie-eisen bevatten voor de inrichting van de openbare ruimte, de nutsvoorzieningen en het bouwrijp maken. Verder kunnen in het exploitatieplan bepalingen worden opgenomen over de fasering van de uitvoering en de koppeling van bepaalde onderdelen. Ook mogen regels over de uitvoerbaarheid van bestemmingen (woningbouwcategorieën) erin worden opgenomen. (plan als bedoeld in artikel 6.12 Wro)

Free-riders private partijen die wel profiteren van algemene voorzieningen die de gemeente aanlegt, maar hieraan niet meebetalen.

Inbrengwaarde Bij het bepalen van de inbrengwaarde wordt uitgegaan van de werkelijke waarde in het economisch verkeer op het moment van inbreng. Bepaling conform de artikelen 40b tot 40f van de onteigeningswet.

Macro-aftopping de toepassing van de in artikel 6.16 Wro opgenomen regels omtrent de maximering van de totale verhaalbare kosten. Niet alle kosten kunnen worden verhaald maar tot maximaal de opbrengsten.

Micro-aftopping de toepassing van de nog vast te stellen ministeriële regeling, zoals bedoeld in artikel 6.2.6 Bro, omtrent de maximering van de verhaalbaarheid van de in artikel 6.2.4, sub g tot en met j Bro genoemde kostensoorten (zoals de gemeentelijke apparaatskosten).

Planologisch besluit besluit betreffende de vaststelling van een bestemmingsplan, wijzigingsplan, projectbesluit of projectafwijkingsbesluit.

Posterieure overeenkomst overeenkomst tussen gemeente en particuliere eigenaar over grondexploitatie, gesloten na de vaststelling van een exploitatieplan.

Ruimtelijke ordening is het zoeken naar en het tot stand brengen van de best denkbare wederkerige aanpassing van ruimte en samenleving, zulks ter wille van die samenleving.

Bijlage 3: Kostensoortenlijst Besluit ruimtelijke ordening

Artikel 6.2.3

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:

• a.

  de waarde van de gronden in het exploitatiegebied;

• b.

  de waarde van de opstallen die in verband met de exploitatie van de gronden moeten worden gesloopt;

• c.

  de kosten van het vrijmaken van de gronden in het exploitatiegebied van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht en zakelijke lasten;

• d.

  de kosten van sloop, verwijdering en verplaatsing van opstallen, obstakels, funderingen, kabels en leidingen in het exploitatiegebied.

Artikel 6.2.4

Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van:

• a.

  de kosten van het verrichten van onderzoek, waaronder in ieder geval begrepen grondmechanisch en milieukundig bodemonderzoek, akoestisch onderzoek, ander milieukundig onderzoek, archeologisch en cultuurhistorisch onderzoek;

• b.

  de kosten van bodemsanering, het dempen van oppervlaktewateren, het verrichten van grondwerken, met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

• c.

  de kosten van de aanleg van voorzieningen in een exploitatiegebied;

• d.

  de kosten van maatregelen, plannen, besluiten en rechtshandelingen met betrekking tot gronden, opstallen, activiteiten en rechten in het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen het beperken van milieuhygiënische contouren en externe veiligheidscontouren;

• e.

  de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d en g tot en met n bedoelde kosten met betrekking tot gronden buiten het exploitatiegebied, waaronder mede begrepen de kosten van de noodzakelijke compensatie van in het exploitatiegebied verloren gegane natuurwaarden, groenvoorzieningen en watervoorzieningen;

• f.

  de in artikel 6.2.3 en de onder a tot en met d bedoelde kosten, voor zover deze noodzakelijk zijn in verband met het in exploitatie brengen van gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen;

• g.

  de kosten van voorbereiding en toezicht op de uitvoering, verband houdende met de aanleg van de voorzieningen en werken, bedoeld onder a tot en met f, en in artikel 6.2.3, onder c en d;

• h.

  de kosten van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen ten behoeve van het exploitatiegebied;

• i.

  de kosten van het opzetten en begeleiden van gemeentelijke ontwerpcompetities en prijsvragen voor het stedenbouwkundig ontwerp van de locatie, en de kosten van vergoedingen voor deelname aan de prijsvraag;

• j.

  de kosten van andere door het gemeentelijk apparaat of in opdracht van de gemeente te verrichten werkzaamheden, voor zover deze werkzaamheden rechtstreeks verband houden met de in dit besluit bedoelde voorzieningen, werken, maatregelen en werkzaamheden;

• k.

  de kosten van tijdelijk beheer van de door of vanwege de gemeente verworven gronden, verminderd met de uit het tijdelijk beheer te verwachten opbrengsten;

• l.

  de kosten van tegemoetkoming van schade, bedoeld in artikel 6.1 van de wet;

• m.

  niet-terugvorderbare BTW, niet-gecompenseerde compensabele BTW, of andere niet-terugvorderbare belastingen, over de kostenelementen, genoemd onder a tot en met l;

• n.

  rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten.

Artikel 6.2.6

Met betrekking tot de kostensoorten, bedoeld in artikel 6.2.4, onder a en g tot en met j, kunnen bij ministeriële regeling regels worden gesteld met betrekking tot de hoogte en de begrenzing van de via het exploitatieplan verhaalbare kosten. Bij deze regels kan een onderscheid worden gemaakt naar type locatie en de aard en omvang van een project.

Bijlage 4: Artikel 6.2.1 Besluit ruimtelijke ordening

Als bouwplan als bedoeld in artikel 6.12, eerste lid, van de wet, wordt aangewezen een bouwplan voor:

de bouw van een of meer woningen;

de bouw van een of meer andere hoofdgebouwen;

de uitbreiding van een gebouw met ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte of met een of meer woningen;

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor woondoeleinden, mits ten minste 10 woningen worden gerealiseerd;

de verbouwing van een of meer aaneengesloten gebouwen die voor andere doeleinden in gebruik of ingericht waren, voor detailhandel, dienstverlening, kantoor of horecadoeleinden, mits de cumulatieve oppervlakte van de nieuwe functies ten minste 1500 m² bruto-vloeroppervlakte bedraagt;

de bouw van kassen met een oppervlakte van ten minste 1000 m² bruto-vloeroppervlakte.

Bijlage 5: Artikel 6.2.10 Besluit ruimtelijke ordening

De in artikel 6.13, tweede lid, onder d, van de wet bedoelde regels kunnen mede betrekking hebben op:

a.het aantal en de situering van sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en percelen voor particulier opdrachtgeverschap;

de categorieën woningzoekenden, die voor een kavel voor particulier opdrachtgeverschap in aanmerking komen;

de methode van toewijzing van kavels voor particulier opdrachtgeverschap;

de prijsvorming van kavels voor particulier opdrachtgeverschap, waarbij voor kavels in de vrije sector wordt uitgegaan van een door een onafhankelijke taxateur vastgestelde prijs die is aanvaard door de gemeente en de verkoper, of van een veiling onder toezicht van een notaris;

het sluiten van een overeenkomst tot vervreemding van een kavel voor particulier opdrachtgeverschap en de overdracht van de voor de kavel verstrekte bouwvergunning, tot aan het moment van voltooiing van de bouw van de woning;

regels betreffende het tegengaan van speculatie met betrekking tot sociale huur- en koopwoningen.

Bijlage 6: Artikel 6.13 Wet ruimtelijke ordening

Artikel 6.13

• 1.

  Een exploitatieplan bevat:

• a.

  een kaart van het exploitatiegebied;

• b.

  een omschrijving van de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;

• c.

  een exploitatieopzet, bestaande uit:

1°. voor zover nodig een raming van de inbrengwaarden van de gronden, welke inbrengwaarden voor de toepassing van deze afdeling worden beschouwd als kosten in verband met de exploitatie van die gronden;

2°. een raming van de andere kosten in verband met de exploitatie, waaronder een raming van de schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen;

3°. een raming van de opbrengsten van de exploitatie, alsmede de peildatum van de onder 1° tot en met 3° bedoelde ramingen;

4°. een tijdvak waarbinnen de exploitatie van de gronden zal plaatsvinden;

5°. voor zover nodig een fasering van de uitvoering van werken, werkzaamheden, maatregelen en bouwplannen, en zo nodig koppelingen hiertussen;

6°. de wijze van toerekening van de te verhalen kosten aan de uit te geven gronden.

• 2.

  Een exploitatieplan kan bevatten:

• a.

  een kaart waarop het voorgenomen grondgebruik is aangegeven en de gronden welke de gemeente beoogt te verwerven;

• b.

  eisen voor de werken en werkzaamheden voor het bouwrijp maken van het exploitatiegebied, de aanleg van nutsvoorzieningen, en het inrichten van de openbare ruimte in het exploitatiegebied;

• c.

  regels omtrent het uitvoeren van de onder b bedoelde werken en werkzaamheden;

• d.

  een uitwerking van de in artikel 3.1, eerste lid, en artikel 2.22, zesde lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid;

• e.

  regels met inachtneming waarvan bij een omgevingsvergunning kan worden afgeweken van bij het exploitatieplan aan te geven regels.

• 3.

  Voor gronden, waarvoor nog een uitwerking als bedoeld in artikel 3.6, eerste lid, onder b, moet worden vastgesteld, of waarvoor ingevolge de fasering geen omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, kan worden verleend, kunnen de onderdelen van een exploitatieplan, bedoeld in het eerste en tweede lid, een globale inhoud hebben.

• 4.

  Voor de berekening van de kosten en opbrengsten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel in exploitatie zal worden gebracht.

• 5.

  Indien geen sprake is van onteigening wordt de inbrengwaarde van gronden vastgesteld met overeenkomstige toepassing van de artikelen 40b tot en met 40f van de onteigeningswet. Voor gronden welke onteigend zijn of waarvoor een onteigeningsbesluit is genomen, of welke op onteigeningsbasis zijn of worden verworven, is de inbrengwaarde gelijk aan de schadeloosstelling ingevolge de onteigeningswet.

• 6.

  Kosten in verband met werken, werkzaamheden en maatregelen waarvan het exploitatiegebied of een gedeelte daarvan profijt heeft, en welke toerekenbaar zijn aan het exploitatieplan worden naar evenredigheid opgenomen in de exploitatieopzet.

• 7.

  Bovenplanse kosten kunnen voor meerdere locaties of gedeeltes daarvan in de exploitatieopzet worden opgenomen in de vorm van een fondsbijdrage, indien er voor deze locaties of gedeeltes daarvan een structuurvisie is vastgesteld welke aanwijzingen geeft over de bestedingen die ten laste van het fonds kunnen komen.

• 8.

  Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur worden nadere regels gesteld over de exploitatieopzet en de daarin op te nemen opbrengsten, en de verhaalbare kostensoorten.

• 9.

  Bij of krachtens algemene maatregel van bestuur kunnen regels worden gesteld omtrent de beschikbaarstelling van het exploitatieplan en nadere regels worden gesteld over:

• a.

  de kaarten, eisen en regels, bedoeld in het eerste en tweede lid;

• b.

  de manier van opstellen en de berekeningsmethode van de exploitatieopzet, en

• c.

  kosten, welke deel uitmaken van de exploitatieopzet.

• 10.

  De voordracht voor een krachtens het achtste lid vast te stellen algemene maatregel van bestuur wordt niet gedaan dan nadat het ontwerp is overgelegd aan beide kamers der Staten-Generaal, in de Staatscourant en langs elektronische weg is bekendgemaakt en aan een ieder de gelegenheid is geboden om binnen een bij die bekendmaking te stellen termijn van ten minste vier weken schriftelijk opmerkingen over het ontwerp ter kennis van Onze Minister te brengen.

Bijlage 7: Voorzieningen Besluit ruimtelijke ordening

Artikel 6.2.5

Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend:

• a.

  nutsvoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de verbruikstarieven kunnen worden gedekt;

• b.

  riolering met inbegrip van bijbehorende werken en bouwwerken;

• c.

  wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;

• d.

  infrastructuur voor openbaar vervoervoorzieningen met bijbehorende werken en bouwwerken, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

• e.

  groenvoorzieningen, waaronder begrepen openbare parken, plantsoenen, speelplaatsen, trapvelden en speelweiden, natuurvoorzieningen en openbare niet-commerciële sportvoorzieningen;

• f.

  openbare verlichting en brandkranen met aansluitingen;

• g.

  straatmeubilair, speeltoestellen, sierende elementen, kunstobjecten en afrasteringen in de openbare ruimte;

• h.

  gebouwde parkeervoorzieningen, voor zover deze leiden tot optimalisering van het grondgebruik en verbetering van de kwaliteit van de openbare ruimte, openbaar toegankelijk zijn en voornamelijk worden gebruikt door bewoners en gebruikers van het exploitatiegebied, voor zover de aanlegkosten bij of door de gemeente in rekening worden gebracht en niet via de gebruikstarieven kunnen worden gedekt;

• i.

  uit een oogpunt van milieuhygiëne, archeologie of volksgezondheid noodzakelijke voorzieningen.

Bijlage 8: Artikel 6.24 Wet ruimtelijke ordening

Artikel 6.24

• 1.

  Bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie kunnen burgemeester en wethouders in de overeenkomst bepalingen opnemen inzake:

• a.

  financiële bijdragen aan de grondexploitatie alsmede op basis van een vastgestelde structuurvisie, aan ruimtelijke ontwikkelingen;

• b.

  verrekening van schade die op grond van artikel 6.1 voor vergoeding in aanmerking zou komen.

• 2.

  Na vaststelling van een exploitatieplan nemen burgemeester en wethouders bij het aangaan van een overeenkomst over grondexploitatie het exploitatieplan in acht, met dien verstande dat de overeenkomst bepalingen kan bevatten over de uitwerking van onderwerpen uit het exploitatieplan, maar geen bepalingen kan bevatten over onderwerpen welke deel kunnen uitmaken van een exploitatieplan, maar daarin niet zijn opgenomen.

• 3.

  Van de overeenkomst wordt binnen twee weken na het sluiten daarvan door burgemeester en wethouders kennis gegeven in een van gemeentewege uitgegeven blad of een dag-, nieuws- of huis-aan-huisblad.

• 4.

  Artikel 6.4a, tweede lid, is van overeenkomstige toepassing ten aanzien van degene die een overeenkomst heeft gesloten over grondexploitatie waarin een regeling van verhaal van planschade is opgenomen.

• Bijlage 9: Artikel 6.20 Wet ruimtelijke ordening

  Artikel 6.20

• 1.

  Binnen drie maanden na uitvoering van de in een exploitatieplan voorziene werken, werkzaamheden en maatregelen stellen burgemeester en wethouders een afrekening van dat exploitatieplan vast.

• 2.

  Bij de afrekening worden de betaalde exploitatiebijdragen, bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, herberekend op grond van de totale kosten en het totale aantal gewogen eenheden in het exploitatiegebied. De basiseenheden en gewichtsfactoren, bedoeld in artikel 6.18, tweede en derde lid, die zijn toegepast bij de berekening van een betaalde exploitatiebijdrage, worden ook toegepast bij de herberekening.

• 3.

  Indien een herberekende exploitatiebijdrage meer dan vijf procent lager is dan een betaalde exploitatiebijdrage, betaalt de gemeente binnen een maand na vaststelling van de afrekening het verschil, voor zover het groter is dan vijf procent, naar evenredigheid terug met rente aan degene die ten tijde van de betaling van de bijdrage, of een gedeelte daarvan, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger.

• 4.

  Indien ten minste negentig procent van de in het exploitatieplan begrote kosten is gerealiseerd, wordt op verzoek van degene die ten tijde van betaling van een exploitatiebijdrage als bedoeld in artikel 6.17, eerste lid, houder was van de desbetreffende omgevingsvergunning, of diens rechtsopvolger, met betrekking tot de desbetreffende exploitatiebijdrage een afrekening opgesteld en gevolg gegeven aan het derde lid.

• 5.

  Tegen een besluit omtrent de afrekening en de herberekende exploitatiebijdrage kan beroep worden ingesteld.

Bijlage 10: Tijdspad overeenkomsten