Beleidsnota grondprijzen gemeente Cromstrijen

Inleiding

E.Zeegers

1 september 2016

RenC/RO/16123383

© gemeente Cromstrijen

Inhoudsopgave

• 1.

  Inleiding 3

• 1.1.

  Algemeen 3

• 1.2.

  Leeswijzer 3

• 1.3.

  Status beleidsnota grondprijzen 3

• 2.

  Context 4

• 3.

  Actualisering grondprijzen 5

• 3.1.

  Residuele grondwaarde methode 5

• 3.2.

  Residueel bepaalde grondquote 5

• 3.3.

  Vaste grondprijs 5

• 4.

  Grondprijzen gemeente Cromstrijen 6

• 4.1.

  Agrarische grond 6

• 4.2.

  Grond voor woningbouw 6

• 4.2.1.

  Sociale woningbouw 6

• 4.3.

  Grond voor bedrijventerreinen 6

• 4.4.

  Grond voor kantoren 7

• 4.5.

  Grond voor horeca- en detailhandel 7

• 4.6.

  Grond voor recreatievoorzieningen 7

• 4.7.

  Openbaar groen 7

• 4.7.1.

  Verkoop van openbaar groen 7

• 4.7.1.1.

  Bestemming van het perceel groen 8

• 4.7.1.2.

  Zakelijke rechten en leidingen 8

• 4.7.2.

  Procedure 9

• 4.7.2.1.

  Besluit in behandeling nemen 9

• 4.7.2.2.

  Uitgifte 9

• 4.7.2.3.

  Besluit B&W 11

• 4.7.3.

  Koop- en verhuurovereenkomst 11

• 4.7.3.1.

  Uitgifte snippergroen 11

• 4.7.3.2.

  Verkoop en verhuur 11

• 4.7.4.

  Bezwaar en beroep 12

• 4.7.5.

  Hardheidsclausule 13

• 4.7.6.

  Overgangsrecht 13

• 4.7.7.

  Citeertitel 13

• 4.7.8.

  Inwerkingtreding 13

• 4.7.9.

  Intrekking 13

• 5.

  Beleidsaanbevelingen en conclusies 14

Bijlage 1: De toetsingscriteria 16

Bijlage 2: Verkoop- en verhuurprijzen snippergroen per 2016 17

Bijlage 3: Methodieken 18

Algemeen

Voor u ligt de beleidsnota grondprijzen van de gemeente Cromstrijen. In deze beleidsnota wordt er ingegaan op de verschillende typen gronden en op de vraag welke rekenmethodiek het meest geschikt is voor de berekening van de diverse grondprijzen.

Op 27 september 2011 stelde de gemeenteraad de Beleidsnota grondprijzen vast. In de beleidsnota is vastgelegd dat deze iedere vijf jaar wordt geactualiseerd. Dit is de aanleiding het beleid inzake grondprijzen in de nu voorliggende nota te herzien.

Leeswijzer

Deze beleidsnota is onderverdeeld in vijf hoofdstukken die samen het grondprijzenbeleid vormen. Allereerst schetsen wij de context waarbinnen deze beleidsnota moet worden geplaatst. Vervolgens wordt in hoofdstuk drie ingegaan op de mogelijke methoden van actualisatie van grondprijzen. In hoofdstuk vier wordt ingezoomd op de gemeente Cromstrijen. De beleidsnota wordt afgesloten met beleidsaanbevelingen. Dit hoofdstuk vormt op deze manier direct de werkwijze die wij binnen de gemeente Cromstrijen hanteren met betrekking tot de grondprijzen.

Status beleidsnota grondprijzen

Behandeld in de vergadering van de commissie Ruimtelijke en Beheerszaken van 11 oktober 2016. Vastgesteld door de gemeenteraad op 8 november 2016.

Eénmaal in de vijf jaar moet de beleidsnota in zijn totaliteit worden herzien om niet aan de marktontwikkelingen voorbij te gaan. Deze herziening moet door de gemeenteraad worden vastgesteld.

Context

Cromstrijen voert al langere tijd een faciliterend (passief) grondbeleid. Dit betekent dat wij ons beperken tot regulering van activiteiten vanuit de private sector. Wij ontwikkelen dus niet zelf als marktpartij locaties, maar laten dit over aan de private partijen. Op hoofdlijnen betekent dit dat Cromstrijen niet overgaat tot het aankopen van zogeheten strategische gronden. Voor eventuele verkoop van gemeentelijke gronden is het wel van belang om te weten wat reële grondprijzen zijn voor verschillende typen gronden. Er moet inzicht zijn in de prijzen en in de rekenmethoden om te komen tot grondprijzen.

Actualisering grondprijzen

Het actueel houden van de grondprijzen is een belangrijk onderdeel. Hierdoor weet men dat de grondprijzen marktconform blijven. Mede door het marktconform houden van de grondprijzen bereikt men een grotere transparantie in het grondprijzenbeleid. De actualisering van de grondprijzen kan op diverse manieren plaatsvinden. Landelijk gezien passen gemeenten een aantal verschillende manieren toe om de grondprijzen aan te passen aan de huidige marktsituatie. Deze methoden worden hieronder kort beschreven.

Residuele grondwaarde methode

Wanneer gemeenten een zuiver residueel grondprijsbeleid voeren, is een apart beleid voor aanpassing van de grondprijzen niet aan de orde. In de desbetreffende gemeenten zal de grondprijs vanzelf mee dalen of stijgen conform de marktontwikkelingen. In bijlage 3 bij dit document wordt verder inhoudelijk ingegaan op deze rekenmethodiek. Gemeenten kunnen ook een residueel beleid voeren op basis van referenties uit het verleden, mits deze in een zodanig afzienbare tijd hebben plaatsgevonden, dat deze nog actueel te noemen zijn. De prijscorrectie van de grond zal bij deze toepassing vanzelfsprekend iets achterlopen op de huidige markt.

Residueel bepaalde grondquote

Een andere manier van prijs bepalen is de residueel bepaalde grondquote. Als gevolg van het feit dat veel gemeenten de grondquote in het verleden te strikt gebruikten is er in 2001 een convenant opgesteld tussen het Rijk, de gemeenten (VGN) en de NEPROM om bij het bepalen van de grondprijs voor woningbouw te werken met de residuele grondwaardemethode. Om tegemoet te komen aan het convenant is de residueel bepaalde grondquote als combinatiemethode tussen de residuele grondwaardemethode en de grondquote tot stand gekomen. In bijlage 3 bij dit document wordt verder inhoudelijk ingegaan op deze rekenmethodiek.

Vaste grondprijs

Een eenvoudige manier om jaarlijks de grondprijzen te actualiseren is door het hanteren van vaste grondprijzen. Deze vaste grondprijzen worden vervolgens jaarlijks geïndexeerd. Gemeenten kiezen er dan voor de grondprijzen te laten stijgen ondanks dat de markt zich anders kan ontwikkelen. De indexatie is vaak gebaseerd op de consumentprijsindex (CPI) van het CBS.

Enkele gemeenten kiezen er voor af te wijken van de jaarlijkse indexatie. Er wordt dan gekozen voor bevriezing van de grondprijzen of zelfs voor verlaging van de prijzen.

In bijlage 3 bij dit document wordt specifiek ingegaan op de diverse mogelijke rekenmethoden.

Grondprijzen gemeente Cromstrijen

In bijlage 3 bij dit document zijn de diverse mogelijke rekenmethoden toegelicht. Dit hoofdstuk gaat expliciet in op de diverse typen gronden. Per type grond wordt bepaald wat de meest effectieve rekenmethode en aanpak is bij grondtransacties.

Agrarische grond

Uit onderzoek is gebleken dat de kwaliteit van agrarische grond zeer bepalend is voor de waarde. Gemiddeld ligt de prijs op € 5,50 per m² (gebaseerd op meerdere gegevens zoals gemiddelden uit onderzoeken van de NVM). Voor kleine perceeltjes agrarische grond kan dit gemiddelde als richtprijs gehanteerd worden. Voor grotere percelen is het wenselijk om de grond te laten taxeren door een rentmeester. Met kleine perceeltjes grond worden de percelen bedoeld waarvan de te maken kosten voor een taxatie hoger zijn dan de opbrengst berekend aan de hand van de gemiddelde agrarische grondprijs (van € 5,50 per m²). Wij gaan dan uit van percelen grond <100 m².

Grond voor woningbouw

Grond voor woningbouw kan worden uitgegeven aan particulieren, woningbouwcorporaties of projectontwikkelaars. Wanneer grond voor deze doeleinden wordt uitgegeven is het van belang om inzicht te hebben in de kosten en opbrengsten van de ontwikkeling. Dit doen wij door het opzetten van een (concept) exploitatieopzet. De ontwikkelende partij doet dit door middel van een grondexploitatie. Door de hogere waarde van gronden met een woningbouw bestemming en het hiermee samenhangende risico wordt er geadviseerd om grond voor woningbouw uit te geven door middel van de residuele grondwaarde methode, tenzij er onderbouwde argumenten zijn hiervan af te wijken.

Sociale woningbouw

Met betrekking tot de sociale woningbouw maken gemeenten afspraken met de (plaatselijke) woningcorporatie(s) over de te hanteren tarieven voor gronden met de bestemming sociale woningbouw. Wij hebben samen met de andere gemeenten in de Hoeksche Waard prestatieafspraken met de corporatie die in onze gemeente het sociale bezit exploiteert, gemaakt. Hierin zijn afspraken gemaakt over de realisering van woningbouw in de sociale sector, waarbij is vastgelegd dat o.a. grondprijzen worden overeengekomen in anterieure overeenkomsten die de gemeente met de corporatie sluit.

Grond voor bedrijventerreinen

Cromstrijen telt vier bestaande bedrijventerreinen en één bedrijventerrein in ontwikkeling , namelijk:

• ·

  Bedrijventerrein Industrieweg Klaaswaal;

• ·

  Bedrijventerrein Middelsluis;

• ·

  Bedrijventerrein Pêêmeet;

• ·

  Bedrijventerrein Cromstrijense Poort;

• ·

  Bedrijventerrein De Proeftuin.

Het bedrijventerrein De Proeftuin betreft een particulier bedrijventerrein en is nog in ontwikkeling. De m² prijzen voor dit bedrijventerrein worden bepaald door Ontwikkelingsmaatschappij Proeftuin B.V.

Mochten wij in de toekomst ons actief mengen in de ontwikkeling van bedrijventerreinen dan is het aan te raden de grondprijs bij start van het project residueel te bepalen. Jaarlijks kan deze prijs op basis van de residuele rekenmethode worden herzien.

Grond voor kantoren

Cromstrijen kent geen aparte kantorenlocaties. Kantoren worden hoofdzakelijk gevestigd op de aanwezige bedrijventerreinen. De m² prijs voor kantorenlocaties ligt veelal net iets hoger dan de m² prijs voor bedrijventerreinen en wordt vooral bepaald door de ligging. Numansdorp heeft het voordeel van een gunstige ligging ten opzichte van de A29. In afwijking van de andere typen gronden wordt de prijs van een m² grond voor een kantoorlocatie berekend en uitgegeven per m² BVO.

Grond voor horeca- en detailhandel

Deze categorie grond (horeca- en detailhandel) wordt nauwelijks tot niet uitgegeven. Uit onderzoek is gebleken dat de grondprijs moeilijk te bepalen is en dit grotendeels afhangt van de locatie. Daarom wordt geadviseerd grond voor een functie als deze te laten taxeren.

Grond voor recreatievoorzieningen

Door de diversiteit van de voorzieningen die op dit type grond worden gerealiseerd, zijn betrouwbare prijsinschattingen lastig te maken. Het is door het unieke karakter gewenst om voor deze functie altijd een taxatie te laten uitvoeren.

Openbaar groen

Verkoop van openbaar groen

Uitgifte van percelen openbaar groen is geen doel op zich. Wanneer er percelen openbare ruimte worden uitgegeven, betreft het voornamelijk de ruimtes die geen duidelijke openbare functie meer vervullen. In de “Beleidsnotitie verkoop openbaar groen 2004” formuleerde de gemeenteraad enkele toetsingscriteria om vast te kunnen stellen of een perceel openbaar groen in aanmerking komt voor verkoop. De betreffende toetsingscriteria zijn toentertijd opgesteld om de speelruimte die bij de toetsingscriteria van eerdere notities aanwezig waren, te verminderen. In de Beleidsnota grondprijzen 2011 zijn de betreffende toetsingscriteria aangepast aan de praktijkomstandigheden.

Snippergroen is alle grond die:

• -

  Eigendom is van de gemeente

• -

  Direct grenst aan het perceel van de woning

• -

  Feitelijk is ingericht als een perceel openbaar groen.

Tot snippergroen wordt dus niet gerekend:

• -

  Percelen openbaar groen die niet grenzen aan het perceel van een woonhuis, maar aan een bedrijf of kantoor.

• -

  Percelen openbaar groen die niet grenzen aan een bebouwde kavel, zoals een op zichzelf staand plantsoen.

• -

  Percelen grond die niet als openbaar groen zijn ingericht, maar zijn verhard ten behoeve van een verkeersfunctie (trottoir, wegdek).

• -

  Percelen grond met een andere (potentiële) bestemming dan openbaar groen (bijvoorbeeld bedrijfsdoeleinden of agrarisch).

• -

  Watergangen, singels en vijvers.

De redenen om percelen snippergroen te verkopen of verhuren kunnen zijn:

• -

  Tegemoet komen aan de wensen van burgers.

• -

  Voorkomen van (te) arbeidsintensief onderhoud van openbaar groen.

  • 4.7.1.1.Bestemming van het perceel groen

Als een perceel snippergroen verkocht of verhuurd wordt, wordt het betreffende perceel snippergroen meestal bijgetrokken bij het perceel van de kopende partij. Dit heeft tot gevolg dat dit perceel groter wordt. Het is op basis van het bestemmingsplan alleen toegestaan om de aangekochte of gehuurde grond als tuin te gebruiken, als dit stuk grond de bestemming ‘wonen’ of ‘tuin’ heeft. Meestal zal de grond echter een andere bestemming hebben, zoals ‘groen’. In dat geval is het gebruiken van de grond als tuin op basis van het bestemmingsplan niet toegestaan en kan dit op basis van de huidige wetgeving alleen mogelijk worden gemaakt door het volgen van een planologische procedure. Omdat wij dit qua kosten en doorlooptijd niet in verhouding vinden staan tot het beoogde resultaat, houden wij als beleidslijn aan dat de aangekochte of gehuurde grond bij het woonperceel mag worden betrokken en worden gebruikt als tuin, zonder dat hiervoor een omgevingsvergunning nodig is dan wel een planologische procedure moet worden gevolgd. Als voorwaarden geldt dat kopende of hurende partij de gebruikers/eigenaren van het aangrenzende perceel over de intentie tot aankoop of huur van het perceel snippergroen zal informeren.

Als de aangekochte of gehuurde grond niet de bestemming ‘wonen’ of ‘tuin’ heeft, is het niet mogelijk om zonder omgevingsvergunning bouwwerken en bouwwerken, geen gebouwen zijnde (erfafscheiding, berging, uitbreiding van de woning, enzovoort) te plaatsen. Hiervoor is altijd een omgevingsvergunning nodig en zal een planologische procedure moeten worden doorlopen. Per aanvraag zal het college afwegen of het (ruimtelijk) gewenst is die procedure op te starten. Voor het aanvragen van een omgevingsvergunning en het doorlopen van een planologische procedure zijn leges verschuldigd.

4.7.1.2.Zakelijke rechten en leidingen

Mochten er beperkte zakelijke rechten op een perceel groen gevestigd zijn of moeten worden opgelegd (bijvoorbeeld een erfdienstbaarheid) dan wordt dit vermeld in de koopakte. Hierbij kan bijvoorbeeld sprake zijn bij de aanwezigheid van kabels en leidingen van nutsbedrijven (bijvoorbeeld KPN). De gemeente neemt in de verkoopovereenkomsten op dat nieuwe eigenaren dienen mee te werken aan de toegang tot de kabels en leidingen van de nutsbedrijven. De algemene voorwaarden van het betreffende nutsbedrijf zullen van toepassing worden verklaard. Zie hierover ook paragraaf 4.7.2.2.

Procedure

4.7.2.1.Besluit in behandeling nemen

De verkoop of verhuur van grond is een privaatrechtelijke handeling. De Algemene wet bestuursrecht (Awb) is hierop niet direct van toepassing. Echter de schakelbepaling artikel 3.14 Burgerlijk Wetboek (BW), bepaalt dat overheidsinstanties zich bij het gebruikmaken van privaatrechtelijke rechtsnormen hebben te houden aan de normen van de ongeschreven beginselen van behoorlijk bestuur.

Dit betekent dat de burger mag verwachten dat de gemeente binnen de redelijke termijn van acht weken een besluit neemt of de aanvrager in kennis stelt van wanneer een besluit verwacht kan worden. Indien een aanvraag hetzelfde is als een voorgaand verzoek, waarbij geen nieuw gebleken feiten of veranderde omstandigheden worden gemeld, kan de gemeente de aanvraag afwijzen onder verwijzing naar zijn eerdere afwijzende beschikking.

4.7.2.2.Uitgifte

Om een duidelijk en transparant beleid betreffende de uitgifte van snippergroen te kunnen waarborgen dient elk verzoek te worden getoetst aan toetsingscriteria die we hieronder zullen behandelen.

a.Nutsvoorzieningen (kabels en leidingen)

Hoewel er juridisch voorwaarden te stellen zijn aan de toegankelijkheid van nutsvoorzieningen en straatmeubilair, die voldoende garantie geven met betrekking tot de bereikbaarheid bij uitgifte van een perceel snippergroen, blijkt de praktijk anders. Het is voor de gemeente/nutsbedrijven toch vaak moeilijk om in de praktijk toegang te krijgen tot deze percelen c.q. locaties.

Ook komt het voor dat er zich bouwkundige elementen op de kabels en leidingen bevinden en daardoor in geval van onderhoudswerkzaamheden of calamiteiten schade aan die bouwwerken wordt toegebracht en de gemeente/nutsbedrijven met schadeclaims wordt geconfronteerd.

Om inzicht te krijgen in de ligging van kabels en/of leidingen wordt er door de Gemeente Cromstrijen voor een eventuele overdracht een KLIC (Kabels en Leidingen Informatie Centrum) melding gedaan bij het Kadaster. De kosten die het Kadaster hiervoor bij de gemeente Cromstrijen in rekening brengt, worden doorberekend aan de aanvrager.

Op grond van bovenstaande belemmeringen verkopen of verhuren wij snippergroen waarin zich nutsvoorzieningen en straatmeubilair (kabels, leidingen of andere voorzieningen) bevinden in principe niet.

Om uitgifte van percelen snippergroen waarin zich kabels en leidingen bevinden, toch mogelijk te maken zonder dat de gemeente/nutsbedrijven met genoemde problemen worden geconfronteerd, kan medewerking worden verleend als:

• ·

  er met het desbetreffende nutsbedrijf (of de gemeente in geval het riolering betreft) overeenstemming is verkregen over het verleggen van de kabels en leidingen in de betreffende locatie;

• ·

  de aanvrager/koper de kosten die verband houden met het eventueel verleggen voor zijn rekening neemt;

• ·

  er een zakelijk recht gevestigd kan worden voor de kabels en leidingen. De kosten hiervan zijn voor rekening van de koper. In geval van huur wordt dit opgenomen in de huurovereenkomst.

b.Groenstructuur

Bij ruimtelijke planvorming dient de groenstructuurkaart als toetsingskader.

De groenstructuur is opgebouwd uit Hoofdstructuur en Wijkstructuur (begeleidings-, afschermingsgroen).

Het groen in de groenstructuur heeft een hogere status dan het overige groen en wordt extra beschermd. Waar mogelijk wordt het juist versterkt en ontwikkeld.

Het afstoten van dit groen, of het omvormen naar een andere functie is niet mogelijk.

Groen dat niet is aangeduid als groenstructuur wordt aangeduid als witte vlakken.

Op de groenstructuurkaart staan de verschillende groenstructuren aangegeven. Dit geeft weer welke groenstructuren waar te vinden zijn en dus niet uitgeefbaar zijn. Het groen in de witte vlakken, dat van belang is op straat- en buurtniveau, komt in principe wel in aanmerking voor verkoop of verhuur, mits het voldoet aan onze andere toetsingscriteria, die terug te vinden zijn in bijlage 1.

c.Voorkomen van arbeidsintensieve locaties

Als bij de toetsing de beoordelingscriteria voor de hoofdstructuur en functionele aspecten positief zijn, dient ook gekeken te worden of er eventueel delen snippergroen resteren. De maatvoering van het resterende percelen snippergroen is hierbij van belang. Wordt door verkoop of verhuur van percelen snippergroen het resterende gedeelte van het perceel te klein om goed te kunnen onderhouden (kosten) dan wordt er niet verkocht of verhuurd.

d.Voorkomen van sociaal onveilige situaties

Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Vooral in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Tevens is het belangrijk dat bijvoorbeeld de bereikbaarheid van brandkranen door uitgifte van snippergroen niet wordt belemmerd.

Onoverzichtelijke en ongewenste situaties kunnen ontstaan door:

• ·

  donkere plekken die ontstaan doordat hoog groen rondom de lichtmast groeit en lichttoetreding belemmert. Een optimale lichtcirkel rond lantaarnpalen ligt tussen de 50 en 200 centimeter.

• ·

  slechte bereikbaarheid van brandkranen.

Bij uitgifte van snippergroen moeten dergelijke problemen voorkomen worden. Als deze door verkoop of verhuur van gemeentegrond aan een particulier wel ontstaan, zal de grond niet verkocht of verhuurd worden.

e.Voorkomen belemmeringen van toekomstige ontwikkelingen.

Een niet onbelangrijk aspect is een eventuele toekomstige ontwikkeling. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe (inbreidings-) locaties, langzaam verkeersontsluitingen tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijk met bestaande wijk. Ook kan het gaan om een voetpad dat in de toekomst nog aangelegd kan worden. Uitgifte van grond kan problemen geven op het moment dat door de gemeente de voorzieningen, zoals een voetpad, fietspad of doortrekken van een rijweg, aangebracht moeten worden. Om dergelijke problemen te voorkomen zullen we in die gevallen niet tot uitgifte overgaan.

4.7.2.3.Besluit B&W

Indien het college van B&W besluit niet over te gaan tot verkoop of verhuur dan zal de aanvrager altijd schriftelijk (per brief of per mail) worden geïnformeerd over het niet doorgaan van de koop of huur van een perceel snippergroen.

Tegen dit besluit kan geen bezwaar ingediend worden. De Algemene wet bestuursrecht is hierop niet van toepassing.

Koop- en verhuurovereenkomst

4.7.3.1.Uitgifte snippergroen

Naast de “niet uitgeefbare groenstructuurkaart” is ook de verbeelding van het bestemmingsplan van het adres maatgevend voor uitgifte van snippergroen. Als het perceel in het bestemmingsplan een andere bestemming dan ‘wonen’, ‘tuin’, ‘groen’ of ‘verkeer’ heeft en ook niet door een planologische procedure kan worden gebruikt als tuin dan wordt het perceel niet uitgegeven.

Nieuwe wijken zijn ingericht volgens een stedenbouwkundig en beeldkwaliteitsplan, in principe worden hier de eerste 5 jaar na oplevering van de openbare ruimte geen percelen snippergroen uitgegeven.

4.7.3.2.Verkoop en verhuur

De verkoop- en verhuurprijzen indexeren we jaarlijks per 1 januari op basis het in de kadernota vastgestelde percentage voor inkomsten (ook huur en pacht). Tevens wordt per nieuw contract bij verkoop en bij verhuur éénmalig administratiekosten in rekening gebracht.

Verkoop

Bij verkoop van percelen snippergroen zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

• 1.

  Het perceel snippergroen kan pas in gebruik worden genomen nadat de definitieve akte van levering is gepasseerd bij de notaris.

• 2.

  Voordat het perceel snippergroen in gebruik wordt genomen dient de koper contact op te nemen met de gemeente Cromstrijen voor het gezamenlijk uitzetten van het perceel met de medewerker van de gemeente Cromstrijen, die hiertoe bevoegd is.

• 3.

  Het perceel snippergroen wordt geleverd in de onderhoudsstaat waarin het zich ten tijde van het sluiten van de voorlopige koopovereenkomst bevindt.

• 4.

  De gemeente Cromstrijen zorgt niet voor aanplant van nieuwe beplanting op gemeentegrond van het aangrenzende perceel.

• 5.

  De verkoopprijzen gelden per m² en worden jaarlijks per 1 januari aangepast op basis van het in de kadernota vastgestelde percentage voor inkomsten (ook huur en pacht).

• 6.

  Bij verkoop van percelen snippergroen tot 75 m² hanteren we een standaard tarief, zie bijlage 2.

• 7.

  Bij uitgifte van percelen groen boven de 75 m² wordt de taxatiewaarde van het perceel gehanteerd.

• 8.

  De prijzen zijn exclusief de bijkomende kosten, zoals taxatiekosten, overdrachtsbelasting, kadastraal recht, notariskosten, kosten klic melding, administratiekosten, verleggen van kabels en/of leidingen, vestigen van zakelijk recht en dergelijke, en voor rekening van de koper van het perceel.

• 9.

  In bovenstaande prijzen zijn alle risico’s ten aanzien van de verkoop van de grond voor rekening en risico van de koper. De gemeente geeft bij verkoop geen kwaliteitsgarantie.

• 10.

  In bijzondere gevallen kan via een collegebesluit van de vastgestelde bedragen worden afgeweken, mits onderbouwd.

Algemene opmerking

Indien de koper zelf beplanting plaatst op het gekochte perceel wordt gevraagd een afstand voor heesters of hagen, ten opzichte van de erfgrenzen, van minimaal 50 centimeter aan te houden. Deze afstand wordt gerekend vanaf het hart van de haag op de grond.

Verhuur

Het beleid is er op gericht om alleen nog percelen snippergroen te verkopen en niet meer te verhuren. Alleen aan de hand van een gemotiveerd verzoek kan tot verhuur overgegaan worden. Voldoet het te verhuren perceel niet aan de toetsingscriteria dan wordt er niet verhuurd.

Verandert een huur- of koopwoning van gebruiker, dan kan de bestaande huurovereenkomst onder dezelfde condities worden voortgezet met de nieuwe huurder. Er zal in eerste instantie – waar mogelijk – worden aangestuurd op verkoop van het gehuurde perceel. Wordt daar niet op ingegaan of is verkoop sowieso niet mogelijk, dan wordt de bestaande huurovereenkomst overgeschreven op naam van de nieuwe gebruiker en voorgezet.

Bij verhuur van percelen snippergroen zijn de volgende voorwaarden van toepassing:

• 1.

  Voordat het perceel snippergroen in gebruik wordt genomen dient de huurder contact op te nemen met de gemeente Cromstrijen voor het gezamenlijk uitzetten van het perceel met de medewerker van de gemeente Cromstrijen die hiertoe bevoegd is.

• 2.

  Het perceel snippergroen wordt in principe verhuurd in de staat waarin het zich bevindt ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst. De gemeente geeft hierbij geen kwaliteitsgarantie.

• 3.

  De gemeente Cromstrijen zorgt niet voor aanplant van nieuwe beplanting op gemeentegrond van het aangrenzende perceel.

• 4.

  Bij verhuur van percelen snippergroen gelden de tarieven zoals vastgesteld op 27 september 2011 excl. indexering, voor het eerst op 16 september 2014.

• 5.

  Bij uitgifte van percelen groen tot 75 m², hanteren we standaardhuurtarieven, zie bijlage 2.

• 6.

  Bij uitgifte van percelen groen boven de 75 m² wordt de taxatiewaarde van het perceel gehanteerd.

• 7.

  De m² prijzen van bijlage 2 worden jaarlijks per 1 januari aangepast op basis van het in de kadernota vastgestelde percentage voor inkomsten (ook huur en pacht).

• 8.

  De huurprijzen zijn exclusief de bijkomende kosten, zoals administratie- kosten, taxatiekosten, klic melding en dergelijke, per perceel.

• 9.

  In de huurprijzen zijn alle risico’s ten aanzien van het gebruik van de grond voor rekening en risico van de huurder.

• 10.

  In bijzondere gevallen kan via het collegeadvies van de vastgestelde bedragen worden afgeweken, mits onderbouwd en op basis van een taxatierapport.

Algemene opmerking

Indien de huurder zelf beplanting plaatst op het gehuurde perceel wordt de huurder geadviseerd een afstand voor heesters of hagen, ten opzichte van de erfgrenzen, van minimaal 50 centimeter aan te houden. Deze afstand wordt gerekend vanaf het hart van de haag op de grond.

Bezwaar en beroep

Het sluiten van een verkoop- of huurovereenkomst met de gemeente is een privaatrechtelijke aangelegenheid, waartegen geen beroep of bezwaar openstaat.

Hardheidsclausule

In bijzondere situaties kan gemotiveerd, in afwijking van dit beleid, grond wel of niet worden verkocht of verhuurd.

Overgangsrecht

Lopende huurovereenkomsten op het moment van inwerkingtreding van deze beleidsnota worden voortgezet onder gelijkblijvende condities.

Citeertitel

Deze beleidsregels worden aangehaald als: “Beleidsnota grondprijzen”.

Inwerkingtreding

Deze beleidsregels treden in werking op de dag na publicatie.

Intrekking

De “Beleidsnota grondprijzen” als vastgesteld door onze gemeenteraad bij besluit van 27 september 2011, wordt ingetrokken met ingang van de in 4.7.8. genoemde datum.

Beleidsaanbevelingen en conclusies

Doordat er uitgebreid aandacht is besteed aan de mogelijke methodieken die gevolgd kunnen worden en de wijzen waarop de grondprijzen actueel gehouden kunnen worden is getracht deze beleidsnota zo volledig mogelijk te maken. Uit de analyse destilleerden wij voor iedere grondfunctie individueel de meest effectieve methodiek voor gronduitgiften en grondaankopen. Dit resulteert in de onderstaande werkwijze.

Aan de hand van het onderzoek zijn de onderstaande beleidsuitgangspunten geformuleerd:

• 1.

  agrarische gronden laten wij taxeren door een rentmeester met uitzondering van kleine percelen (<100 m²) waarvan de kosten van het laten taxeren niet opwegen tegen de grondopbrengst. Voor die kleine percelen hanteren wij de gemiddelde m² voor agrarische grond van € 5,50 m²;

• 2.

  gronden voor woningbouw bepalen wij residueel. Uitzondering zijn de gronden bestemd voor sociale woningbouw, deze prijzen leggen wij vast in prestatieafspraken met de woningcorporatie;

• 3.

  gronden voor bedrijventerreinen bepalen wij residueel;

• 4.

  gronden voor kantoren bepalen wij residueel (let op: gronden voor kantoren worden

uitgegeven per m² BVO);

• 5.

  gronden voor horeca & detailhandel laten wij taxeren;

• 6.

  gronden voor recreatie laten wij taxeren;

• 7.

  de gemeente is niet verplicht percelen snippergroen te verkopen of verhuren. Aangezien verkoop of verhuur een privaatrechtelijke handeling is kan tegen een besluit om niet te verkopen of verhuren geen bezwaar worden gemaakt;

• 8.

  de gemeente ziet het als een duidelijke taak voor de uitgifte van percelen snippergroen een eenduidig beleid en duidelijke toetsingscriteria vast te stellen. Hierdoor wordt transparantheid en conformiteit in de wijze van behandelen van soortgelijke situaties gewaarborgd;

• 9.

  de belangrijkste reden van de gemeente om percelen snippergroen te verkopen of verhuren is: tegemoet komen aan de wensen van burgers;

• 10.

  om een duidelijk en transparant beleid betreffende de uitgifte van snippergroen te kunnen waarborgen dient elk verzoek te worden getoetst aan vooraf vastgestelde toetsingscriteria;

• 11.

  snippergroen waarin zich nutsvoorzieningen en straatmeubilair (kabels, leidingen of andere voorzieningen) bevinden worden in principe niet verkocht of verhuurd;

• 12.

  de groenstructuurkaart dient als toetsingskader;

• 13.

  bij de uitgifte van percelen snippergroen dienen arbeidsintensieve percelen/locaties voorkomen te worden;

• 14.

  bij uitgifte van percelen snippergroen dienen sociaal onveilige situaties voorkomen te worden;

• 15.

  bij uitgifte van percelen snippergroen dienen belemmeringen voor toekomstige ontwikkelingen voorkomen te worden;

• 16.

  nieuwe wijken zijn ingericht volgens een stedenbouwkundig- en beeldkwaliteitsplan, in principe worden hier de eerste 5 jaar na oplevering van de openbare ruimte geen percelen snippergroen uitgegeven;

• 17.

  het sluiten van een verkoop- of huurovereenkomst met de gemeente is een privaatrechtelijke aangelegenheid, waartegen geen beroep of bezwaar openstaat;

• 18.

  in bijzondere situaties kan gemotiveerd in afwijking van dit beleid grond wel of niet verkocht of verhuurd worden.

Een kanttekening die gemaakt moet worden, is dat dit grondprijzenbeleid is afgestemd op ons huidige faciliterende grondbeleid. Als er in de toekomst opgeschoven wordt richting een meer actief grondbeleid is het verstandig het grondprijzenbeleid te herzien. Eveneens dient deze beleidsnota eenmaal in de vijf jaar te worden herzien om niet aan de marktontwikkelingen voorbij te gaan.

Bijlage 1: De toetsingscriteria

Om een duidelijk en transparant beleid betreffende de uitgifte van snippergroen te kunnen waarborgen, dient elk verzoek te worden getoetst aan vooraf vastgestelde toetsingscriteria:

• 1.

  Aanwezigheid van nutsvoorzieningen (kabels en leidingen) en straatmeubilair.

• 2.

  Handhaving van de groenstructuren.

• 3.

  Het groen mag geen bijzondere ecologische/natuurwaarde waarde bezitten.

• 4.

  De functionaliteit van het groen mag niet worden aangetast.

• 5.

  Voorkomen van arbeidsintensieve locaties.

• 6.

  Voorkomen van ongewenste afscheidingen langs de openbare weg.

• 7.

  Voorkomen van sociaal onveilige situaties.

• 8.

  Voorkomen belemmeringen van toekomstige ontwikkelingen.

Bijlage 2: Verkoop- en verhuurprijzen snippergroen per 2016

De m² prijzen worden jaarlijks per 1 januari aangepast op basis van het in de kadernota vastgestelde percentage voor inkomsten (ook huur en pacht).

De verkoopprijzen zijn exclusief de bijkomende kosten, zoals taxatiekosten, overdrachtsbelasting, kadastraal recht, notariskosten, kosten klic melding, administratiekosten, verleggen van kabels en/of leidingen, vestigen van zakelijk recht. Deze zijn voor rekening van de koper van het perceel.

Bijlage 3: Methodieken

Er zijn verschillende methodieken mogelijk om grondprijzen te bepalen. Gesteld kan worden dat de residuele grondwaarde methode, die als tweede wordt behandeld, de basis- en de meest gebruikte methodiek is. De andere methodieken die worden behandeld worden ingezet voor functies waar de residuele methode geen of onvoldoende houvast biedt.

Bij iedere methodiek waarbij het van toepassing is om de werking ervan te verduidelijken met een rekenvoorbeeld, gebruiken wij de onderstaande gegevens:

Marktwaarde: € 200.000,-

Bouw- en bijkomende kosten: € 155.000,-

Stijging kosten en marktwaarde: 2,5%

A.Taxeren

Er kan gekozen worden om de waarde van de grond niet met een interne methode (bijv. vaste grondprijs of comparatieve benadering) te bepalen maar om dit uit te besteden aan een externe deskundige. Wanneer de waardebepaling wordt uitbesteed spreken we over taxeren. De deskundige die de grond taxeert kan de waarde op grond van verschillende methodieken bepalen. Daarom is het verstandig om altijd naar de gebruikte methodiek te vragen zodat inzichtelijk is waarop de bepaalde waarde is gebaseerd. Men mag er van uit gaan dat een taxatie altijd een realistische en marktconforme prijs oplevert.

Voordelen: - de uitkomst is marktconform en realistisch;

Nadelen:

• -

  relatief hoge kosten voor het uitbesteden;

• -

  bij projecten met een langere doorlooptijd blijft een taxatie een momentopname.

B. Residuele grondwaarde methode

Steeds meer gemeenten hanteren het systeem van functionele grondprijspolitiek. De grondprijs die wordt vastgesteld is een afgeleide van de functie die op de grond wordt gerealiseerd. Hierbij speelt de locatie van de grond een belangrijke rol. Wanneer men vervolgens de marktwaarde van de te realiseren functie vermindert met de bouw- en bijkomende kosten komt men uit op een reële grondprijs. Dit is in hoofdlijnen de methode van de residuele grondwaarde. Ter verduidelijking vindt u in tabel 1 de formule van de residuele grondwaarde methode.

Tabel 1: formule residuele grondwaarde methode

Deze methode wordt meestal voor woningbouw toegepast. Op het eerste gezicht lijkt deze methode objectief en duidelijk. Maar er zijn ook nadelen aan verbonden. Grondprijzen worden over het algemeen in de precontractuele fase van een project overeengekomen tussen de partijen. De prijzen zijn dus gebaseerd op ramingen (van de bouwkosten, bijkomende kosten en de ingeschatte verkoopwaarden). De werkelijke kosten en opbrengsten van de te ontwikkelen functie zijn pas na realisatie bekend. Tussen de ramingen en de daadwerkelijke realisatie kan een discrepantie zitten.

Een regelmatig gebruikte oplossing om deze discrepantie te verkleinen kan door voorafgaand aan het project een basisgrondprijs vast te stellen. Met de onderliggende afspraak dat na realisatie nog een extra bedrag moet worden afgedragen aan de gemeente wanneer blijkt dat de marktwaarde dermate hoger uitvalt dan aanvankelijk was voorspeld. Er kan gedacht worden aan een 50% - 50% verdeling van de plus tussen de gemeente en de ontwikkelaar. Als na realisatie blijkt dat de grondprijs te hoog was geraamd is dit een risico voor de ontwikkelaar.

Een bijkomend nadeel van de residuele grondwaarde methode is dat de rekenmethodiek de nodige expertise vereist van de gebruiker.

Men kan concluderen dat de residuele grondwaardemethode in eerste instantie toepasbaar is op alle soorten vastgoed waarvan de kosten en opbrengsten bekend zijn of goed zijn in te schatten. De methode wordt onder andere toegepast op woningbouw, kantoren en specifiek commercieel vastgoed.

Voordelen:

• -

  houdt nauwkeurig rekening met de functie, locatie en marktontwikkelingen van de grond;

• -

  is een objectieve en transparante rekenmethode;

Nadelen:

• -

  op voorhand zijn de uitkomsten gebaseerd op ramingen;

• -

  de rekenmethodiek vereist de nodige expertise.

De residuele grondwaarde methode bestaat uit verschillende submethoden. Hier zal kort op worden ingegaan.

Residuele grondprijs aangepast aan marktontwikkelingenBij het gebruik van deze methode wordt vooraf op de gebruikelijke manier de residuele grondprijs berekend. De grondwaarde wordt echter aangepast aan de marktontwikkelingen in de tijd. Concreet betekent dit dat de kosten en opbrengsten kunnen stijgen of dalen. De vooraf bepaalde residuele grondprijs wordt hierop aangepast.

Residuele grondprijs afhankelijke van bouwkostenindexOok bij deze methodiek wordt vooraf de grondprijs residueel bepaald. Vervolgens spreken de partijen onderling een bepaalde index af waaraan de grondprijs jaarlijks wordt bijgesteld. Voor de marktwaardestijging (opbrengstenstijging) wordt vaak de NVM index aangehouden. De kostenstijging wordt vaak aan de hand van de BDB (Bureau Documentatie Bouwwezen) index bepaald.

Residuele grondprijs berekend na realisatie Aan de hand van deze rekenmethodiek wordt de grondprijs pas bepaald na realisatie. Voor ontwikkelaars is deze methode minder aantrekkelijk, omdat alle extra opbrengsten met betrekking tot de grond worden verrekend in de grondprijs (hierdoor stijgt de grondprijs).

C. Grondquote

Een andere methodiek om de grondprijzen te bepalen is op basis van een grondquote. De grondprijs is dan gelijk aan een bepaald percentage van de V.O.N.-prijs. Hoe hoog dat percentage is, wordt afgesproken tussen de partijen. Dit heeft tot gevolg dat de prijzen mee stijgen of dalen met de V.O.N. prijzen. Tabel 2 geeft de formule voor de grondquote weer.

Tabel 2: formule grondquote

Zoals al kort is aangegeven, werd deze methode vaak gebruikt voordat de residuele grondwaardemethode in 2001 door het Rijk, de gemeenten (VNG) en de NEPROM in de vorm van het Convenant Gemeentelijk Grond(prijs)beleid werd vastgesteld. De percentages die voor deze methode werden gehanteerd kwamen voort uit het resultaat van jarenlange ervaringscijfers. Dit leidt er eigenlijk toe dat de grondquote een mix is van de residuele grondwaardemethode en de comparatieve methode. Een minpunt bij het gebruik van deze methode is dat de grondquote geen rekening houdt met projectspecifieke eisen, kwaliteiten en omstandigheden. De grondquote kan ook in combinatie met de residuele methode worden gebruikt. De kosten en opbrengsten van het project worden dan eerst residueel in kaart gebracht. De daaruit voortgekomen grondprijs wordt omgezet in een quote waarmee gedurende de looptijd van het project wordt gerekend. De grondwaarde wordt dus bij de start residueel berekend en gedurende het project middels de grondquote aangepast. Deze rekenmethode is minder arbeidsintensief, maar volgt ook minder de marktontwikkeling ten opzichte van residuele waardebepaling.

Voordelen: - door de gecombineerde methode (residuele grondquote) te gebruiken is waardebepaling tussentijds minder arbeidsintensief;

Nadelen:

-methode houdt geen rekening met projectspecifieke eisen, kwaliteiten en omstandigheden; - volgt in vergelijking met de residuele grondwaardemethode minder nauwkeurig de marktontwikkeling.

D. Vaste grondprijs

Door middel van een vaste grondprijs wordt er per type grond een grondprijs vastgesteld. Soms wordt hier vooraf een marge aan gesteld. Deze methode wordt onder andere toegepast bij de verkoop van kleine stukken grond (bijv. openbaar groen). Daarnaast zijn er in de meeste gemeenten prijsafspraken (prestatieafspraken) gemaakt met woningbouwcorporaties voor sociale woningbouw. Door het sociale karakter gaat het dan om gereduceerde prijzen. Gereduceerde prijzen kunnen ook vastgesteld worden voor maatschappelijke / sociale voorzieningen. Gebruikers van deze grond zijn vaak gesubsidieerde instellingen en het is zodoende wenselijk om de prijs laag te houden, zodat de betreffende instellingen er optimaal gebruik van kunnen maken. Daarnaast is het bij uitgifte van kavels op bedrijventerreinen gebruikelijk de grondwaarde nadat deze residueel is bepaald, vast te leggen en jaarlijks te herzien.

Voordelen:

• -

  snel en gemakkelijk toepasbaar;

• -

  transparant;

Nadelen:

-prijzen blijven niet marktconform.

E. Comparatieve grondprijs methode

Bij de comparatieve methode wordt de grondprijs bepaald aan de hand van de waarden van vergelijkbare gronden. Er moet wel goed naar de vergelijkbare gronden gekeken worden. Want bij verschillende plannen kunnen de bouw- en bijkomende kosten zeer divers zijn. Dit zou tot grote verschillen in de grondprijzen kunnen leiden, terwijl beide plannen bijvoorbeeld in hetzelfde uitgiftegebied liggen.

Voordelen:

-goed inzicht in vergelijkbare grondprijzen in de omgeving;

Nadelen:

• -

  prijzen zijn weinig marktconform;

• -

  kans op “verkeerde” vergelijkingen is groot.

F. Kostprijsmethode

Bij de kostprijsmethode wordt de grondprijs bepaald door de totale grondkosten. Te denken aan: verwervingskosten, bouwrijp maak kosten, woonrijp maak kosten en overige kosten. Wanneer de grond wordt uitgegeven, zullen de opbrengsten van de gronduitgifte minimaal de totale kosten moeten dekken.

Deze methode zorgt niet voor marktconforme prijzen, omdat er vooraf een bepaalde prijs wordt afgesproken. Ook kan de kostprijs verschillen per locatie. De methode wordt wel gebruikt als sturingsmiddel om kort te onderzoeken of ontwikkelingen mogelijk zijn (met de kostprijs als ondergrens).

Voordelen:

• -

  een relatief gemakkelijke rekenmethodiek;

• -

  duidelijk inzicht in de kosten;

Nadelen:

• -

  de opbrengsten worden niet inzichtelijk gemaakt;

• -

  prijzen zijn weinig marktconform.

G. Maatwerk

De methode van maatwerk houdt in dat er voor elke grondtransactie individueel moet worden onderzocht welke rekenmethodiek het meest geschikt is.

Voordeel: - individuele omstandigheden worden zeer goed gewaarborgd;

Nadelen:

• -

  tijdrovend;

• -

  inefficiënt.