Nota Grondbeleid 2004

3.1 Wat is gemeentelijk grondbeleid?

Gemeentelijk grondbeleid is een uitvloeisel van het algemenere ruimtelijk beleid dat de gemeente voert. Of is het eigenlijk andersom en vormt het grondbeleid, samen met het economisch beleid en het woningbouwbeleid juist het ruimtelijk beleid? In ieder geval bestaat er een duidelijke verbondenheid en wisselwerking tussen al deze vormen van beleid.

Onder de noemer grondbeleid verstaan we in het kader van deze nota in ieder geval het sturen en initiatief nemen van de gemeentelijke overheid om binnen de gemeentegrenzen aanwezige gronden voor bebouwing geschikt te maken. Tevens valt onder het grondbeleid het geschikt maken van binnen de gemeentegrenzen aanwezige gronden voor een specifiek gebruik. Met betrekking tot dit specifieke gebruik, niet zijnde bebouwing, kan gedacht worden aan gronden bestemd voor sportvelden, infrastructuur of een ecologische zone. Kort samengevat gaat het derhalve om het geschikt maken van gronden voor wonen, werken en recreëren. Deze drie sectoren zijn in de doelstelling van deze nota letterlijk aangeduid.

In de bovengenoemde definitieomschrijving wordt de verbondenheid tussen het ruimtelijk beleid en het grondbeleid zeer duidelijk. Door in het ruimtelijk beleid aan te geven dat bepaalde gronden geschikt zijn of (op termijn) geschikt moeten worden voor enigerlei bebouwing of gebruik is er een start gemaakt voor het grondbeleid op die specifieke locatie. De volgende vraag dient zich echter direct aan: hoe kan die grond daadwerkelijk voor bebouwing of gebruik geschikt gemaakt worden? Het antwoord op deze vraag kan mede middels de Nota Grondbeleid 2004 gevonden worden.

3.2 Typeringen van grondbeleid

Grondbeleid, ofwel het sturen en initiatief nemen om binnen de gemeentegrenzen aanwezige gronden voor bebouwing of gebruik geschikt te maken, kan op diverse wijzen plaats vinden. De twee uiterste vormen zijn het actieve en het passieve grondbeleid, doch diverse tussenvormen of samenwerkingsvormen zijn mogelijk.

3.2.1 Actief grondbeleid

Wanneer de gemeente een actief grondbeleid voert, dan wil dat zeggen dat zij zich gedraagt als een marktpartij. Alle taken om te komen tot het ‘produceren’ van bouwrijpe grond worden derhalve door de gemeente zelf uitgevoerd. Bij deze taken valt te denken aan:

• het aankopen van gronden;

• het beheren van gronden welke na verwerving in eigendom zijn overgedragen;

• het bouw- en woonrijp maken van de gronden;

• het uitgeven van bouw- en woonrijpe gronden.

Uiteraard heeft de gemeente tevens als taak de vervaardiging en realisering van een bestemmingsplan. Deze (overheids)taak behoort echter niet tot het grondbeleid, maar wel tot het ruimtelijk beleid dat een gemeente voert.

Bij zuiver actief grondbeleid neemt de gemeente de grondexploitatie volledig voor haar rekening en risico, en dient doorgaans grote investeringen te doen. Wanneer aan het eind van het traject gronden in bouw- en woonrijpe staat worden uitgegeven worden alle gemaakte kosten verdisconteerd in de grondprijs.

De gemeente bepaalt in het geval van actief grondbeleid zelfstandig welke partijen de door de gemeente middels het bestemmingsplan bepaalde bestemming gaan realiseren. Dit geeft enerzijds een grote vrijheid doch kan in een stagnerende markt ook een risico vormen doordat er geen afnemers zijn voor de bouw- en woonrijpe gronden.

Hoewel de gemeente in eerste instantie zo marktgericht mogelijk haar activiteiten ontplooit op het gebied van de grondexploitatie, blijven markt en overheid tijdens de bouwexploitatie zo veel mogelijk gescheiden. De gemeente neemt in ruimtelijk opzicht de eerste stap door het nemen van initiatief en het maken van een bestemmingsplan. De ontwikkelings- en realiseringsfase van het bestemmingsplan - ofwel het bouwen van woningen, kantoren, et cetera - wordt vervolgens door private partijen uitgevoerd.

Ter versterking van de positie van de gemeente op de lokale grondmarkt bestaat een aantal instrumenten die zij kan toepassen. Hierbij valt te denken aan het vestigen van een voorkeursrecht op grond van de Wet voorkeursrecht gemeenten en de bevoegdheid tot onteigening op grond van de Onteigeningswet. Dit instrumentarium wordt later in deze nota kort omschreven.

3.2.2 Passief grondbeleid

Terwijl de gemeente bij actief grondbeleid alle taken om te komen tot het ‘produceren’ van bouwrijpe grond zelf uitvoert, wil zij bij passief grondbeleid deze taken tot een minimum beperken. De gemeente zal derhalve geenszins als marktpartij optreden. Private partijen zullen in dit geval de voornoemde taken als verwerving van gronden, tussentijds beheer, en eventuele uitgifte op zich nemen.

Vanuit de passieve rol draagt de gemeente wel zorg voor de voorzieningen van openbaar nut die mede zorgen voor het bouw- en woonrijp maken van het exploitatiegebied. De kosten daarmee samenhangende kunnen echter op de private exploitanten worden verhaald. Het instrumentarium dat voor dit kostenverhaal bestaat wordt later in deze nota kort omschreven.

De gemeentelijke verantwoordelijkheid voor de voorzieningen van openbaar nut wordt heden ten dage ook in een ander perspectief geplaatst. Steeds vaker worden in geval van een passief grondbeleid de voorzieningen van openbaar nut ook in het proces van de private partij betrokken. Dit wil zeggen dat deze partij de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut voor zijn rekening en risico neemt en deze na voltooiing in eigendom aan de gemeente overdraagt. Uiteraard heeft de gemeente in dezen wel een controlerende en directievoerende taak tijdens de uitvoering van de werken.

Net als bij het actieve grondbeleid blijft de gemeente ook bij passief grondbeleid de taak houden om een bestemmingsplan te vervaardigen. Zoals vermeld is dit een taak die eigenlijk buiten het zuivere grondbeleid valt.

3.2.3 Tussenvormen van grondbeleid

Uiteraard kan door diverse omstandigheden een andere vorm van grondbeleid worden gevoerd. Er bestaan diverse vormen welke tussen actief en passief grondbeleid geplaatst kunnen worden.

Bouwclaimmodel:

Wanneer de gemeente het voornemen heeft om zuiver actief grondbeleid te voeren kan het zo zijn dat private partijen dit voornemen frustreren door zich ook op de lokale grondmarkt te begeven. Resultaat is dat zowel de gemeente als één of meerdere private partijen eigendommen verwerven in een (toekomstig) exploitatiegebied. In het bouwclaimmodel dragen de marktpartijen hun gronden aan de gemeente over, die vervolgens alsnog de grondexploitatie in actieve vorm kan uitvoeren. De marktpartijen stellen als voorwaarde voor deze grondoverdracht dat zij naast een koopsom het recht krijgen op een aantal bouwkavels (binnen of buiten het exploitatiegebied) om aldaar bouwproductie te kunnen realiseren.

PPS-constructie:

Een andere tussenvorm is de PPS-constructie (PPS = publiek-private-samenwerking). Net als bij het bouwclaimmodel heeft de gemeente in eerste instantie het voornemen om zuiver actief grondbeleid te voeren, doch wordt dit gefrustreerd door marktpartijen die zich ook op de lokale grondmarkt te begeven en eigendommen verwerven. In plaats van het alsnog overdragen van gronden van de marktpartijen aan de gemeente maken zij in dit geval een gezamenlijke grondexploitatieopzet. De deelnemers in de PPS worden op deze wijze gezamenlijk verantwoordelijk voor de grondexploitatie.

Regisserend grondbeleid:

Terwijl het bouwclaimmodel en de PPS-constructie nog redelijk actief waren, althans het voornemen van de gemeente was het voeren van een actief grondbeleid, is het regisserend grondbeleid een tussenvorm die meer naar het passieve grondbeleid neigt. Alhoewel de gemeente het initiatief neemt tot bepaald ontwikkelingen, neemt zij hier bewust niet actief aan deel. De gemeente vervult alleen de initiërende en kaderscheppende rol.

Faciliterend grondbeleid:

Bij faciliterend grondbeleid nemen in tegenstelling tot bij het regisserend grondbeleid juist de marktpartijen het initiatief tot ontwikkelingen. Zij betrekken de gemeente slechts als facilitair dienstverlener bij deze ontwikkelingen, door haar de kaders te laten scheppen voor de activiteiten van de marktpartijen.

Al deze tussenvormen resulteren tot het onderstaande schematische overzicht

4.1 Structuurvisie PLUS

Met het oog op allerlei ruimtelijke ontwikkelingen binnen en buiten de gemeentegrenzen van Dongen heeft het gemeentebestuur van Dongen in eerste instantie besloten tot het opstellen van een integrale beleidsvisie op de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen van de gemeente: de structuurvisie PLUS. Deze structuurvisie PLUS dateert van 20 december 2001 en geeft de hoofdlijnen aan voor het ruimtelijk beleid voor de totale gemeente voor de middellange termijn (tot 2010). Uit de structuurvisie PLUS het volgende citaat:

“Met betrekking tot het gemeentelijk ruimtelijk beleid is een aantal beleidsnota’s sturend voor de Structuurvisie PLUS:

• de rapporten Woningmarktperspectieven (1999) en beleidsplan Wonen (2000);

• het Plan van Aanpak voor de revitalisering van Tichelrijt;

• de groenstructuurplannen voor Dongen en ’s Gravenmoer;

• de herinrichtingsplannen voor het centrumgebied;

• de Verkeersbeleidsplannen voor Dongen en ’s Gravenmoer;

• de ruimtelijk-economische structuurvisie voor het centrum van Dongen;

• het advies dagelijkse leefomgeving centrumgebied Dongen (DALO-rapport).

Verder is het gemeentelijk ruimtelijk beleid vastgelegd in de verschillende – recent geactualiseerde – bestemmingsplannen.”

Het bovenstaande citaat met de opsomming van beleidsnota’s toont onmiddellijk het gebrek aan een Nota Grondbeleid voor de gemeente Dongen. Wanneer deze ten tijde van het opstellen van de structuurvisie PLUS aanwezig was geweest, was deze nota ongetwijfeld in de opsomming opgenomen.

De voorliggende Nota Grondbeleid vormt derhalve een aanvulling op de reeds bestaande Structuurvisie PLUS. In hoofdstuk 3.1 is echter aangegeven dat deze volgorde – eerst de algemenere structuurvisie PLUS opstellen en vervolgens de specifiekere Nota Grondbeleid vervaardigen - geenszins een probleem mag vormen! Gesteld is namelijk dat het niet duidelijk aan te geven is of het gemeentelijk grondbeleid een uitvloeisel of juist een bouwsteen van het algemenere ruimtelijk beleid dat de gemeente voert is. Het enige dat met zekerheid te stellen is, is dat er een duidelijke verbondenheid en wisselwerking tussen het ruimtelijk beleid en het grondbeleid, en derhalve tussen de Structuurvisie PLUS en deze Nota Grondbeleid 2004 bestaat.

4.2 Voornemen is actief grondbeleid

Het programma en de beleidsvisie zoals omschreven in de structuurvisie PLUS duiden op een duidelijk voornemen van de gemeente Dongen om actief grondbeleid te voeren. In deze Nota Grondbeleid 2004 wordt het voornemen nogmaals onderschreven dat de gemeente Dongen inderdaad een actief grondbeleid wenst te voeren.

Deze keuze vloeit met name voort uit het feit dat in geval van een actief grondbeleid alle kosten in de grondprijs verdisconteerd kunnen worden. Bij een passief grondbeleid zijn de te verhalen kosten gelimiteerd tot slechts de kosten van voorzieningen van openbaar nut. Een dekking ten behoeve van eventuele planschade kan bij passief grondbeleid bijvoorbeeld niet verhaald worden, terwijl bij actief grondbeleid een risicodekking ten behoeve van eventuele planschade wel in de grondprijs verdisconteerd mag worden.

In financieel opzicht is het derhalve voordeliger een actief grondbeleid te voeren. Tevens wordt door het voeren van een actief grondbeleid de regiefunctie van de gemeente gewaarborgd. De risico’s die aan actief grondbeleid zijn verbonden zijn bovendien zeer beperkt. Door de schaarste aan bouwgrond, bestaat er momenteel geen tot nauwelijks een drukkende werking op de grondprijzen. Met betrekking tot de uitgifte van bedrijventerrein wordt momenteel wel enig nadeel van de economische situatie ondervonden. Dit heeft echter nog geen prijsdrukkend effect, doch wel een drukkend effect op de snelheid van de uitgifte.

Door de heldere formulering van concrete beleidsvoornemens die de gemeente Dongen produceert (bijvoorbeeld door de structuurvisie PLUS) is het echter voor private marktpartijen redelijk eenvoudig zich ook op de lokale grondmarkt van Dongen te begeven. Hierdoor wordt het actieve grondbeleid derhalve gefrustreerd.

Aangezien de gemeente Dongen streeft naar een open en transparante houding ten opzichte van haar burgers moet rekening worden gehouden met het feit dat private partijen zich in toenemende mate op de grondmarkt zullen aandienen. In deze gevallen zal de gemeente wellicht tot samenwerking met deze partijen worden gedwongen. Zuiver actief grondbeleid is dan niet meer uitvoerbaar. De samenwerking dwingt de gemeente in deze situaties tot de uitvoering van een passievere vorm van grondbeleid. Belangrijk is in deze situaties dat zodanige afspraken worden gemaakt dat de regiefunctie in handen blijft van de gemeente en dat de private partij bereid is om ook risico’s te dragen in de minder rendabele gebiedsdelen. De voorkeur voor een eventuele samenwerkingsvorm ligt bij die vorm die zo dicht mogelijk het actieve grondbeleid nadert (zie schema pagina 9).

Beleidspunt:

Het grondbeleid van de gemeente Dongen zal ook de komende jaren gericht blijven op een zoveel mogelijk actief beleid.

4.3 Hantering van instrumenten

Om het voorgenomen grondbeleid uit te voeren kan de gemeente Dongen gebruik maken van de voorhanden zijnde instrumenten. In de navolgende paragrafen worden de diverse instrumenten toegelicht en wordt aangegeven op welke wijze de gemeente de instrumenten in wil zetten om haar grondbeleid tot uitvoering te brengen.

4.3.1 Grondverwerving

In het geval dat de gemeente een actief grondbeleid voert is het eerste en bovendien zeer voor de hand liggende instrument de privaatrechtelijke (minnelijke) grondverwerving. De gemeente kan op privaatrechtelijke basis koopovereenkomsten sluiten om zodoende eigendommen te verwerven binnen een (toekomstig) exploitatie- c.q. bestemmingsplangebied. Met de minnelijke grondverwerving dient in een zeer vroeg stadium te worden begonnen. Op het moment dat de gemeente met planologische voornemens naar buiten treedt is namelijk te verwachten dat ook private partijen binnen het bestemmingsplangebied actief zullen worden. Het verdient derhalve de voorkeur om voor de bekendmaking van enig planologisch plan de onderhandelingen met de binnen het gebied gelegen eigenaren reeds te hebben geopend. Een nog betere uitgangspositie voor de gemeente is wanneer het eigendom van een aanzienlijk deel van het plangebied reeds verworven is.

Bij minnelijke grondverwerving is de doelstelling de gronden in eigendom te verkrijgen tegen een aanvaardbare koopsom. De onderhandelingen voor de verwerving van gronden geschieden aan de hand van de marktconforme waarde. Deze waarde kan door een gecertificeerd taxateur worden bepaald.

Het voeren van een actief grondbeleid houdt in dat de gemeente Dongen met name het instrument van de minnelijke grondverwerving hanteert. De grondaankopen zijn voornamelijk bedoeld voor woningbouw en bedrijventerreinen. De uitbreidingslocaties welke in de komende jaren ontwikkeld worden zijn reeds in eigendom van de gemeente of van projectontwikkelaars. Uitbreidingslocatie De Beljaart, waar vanaf circa 2006 woningbouw gepland is, is momenteel deels in handen van de gemeente, deels in handen van twee projectontwikkelaars en deels in handen van een particulier.

De werkzaamheden op het gebied van grondverwerving zullen de komende jaren niet zozeer gericht zijn op de uitbreidingslocaties, doch meer op inbreidingslocaties.

Beleidspunt:

Gronden (binnen in exploitatie zijnde complexen) trachten op minnelijke wijze te verwerven.

Uiteraard blijven ook incidentele en/of strategische grondverwervingen de aandacht houden. Gronden waar nog geen concrete (ontwikkelings)plannen voor bestaan kunnen wegens strategisch inzicht toch verworven worden.

Ondanks dat er nog geen concrete invulling of planvorming voor de betreffende gronden bestaat kan het college of de raad het namelijk van belang vinden deze gronden in eigendom te verkrijgen. Redenen voor deze overweging kunnen zeer uiteenlopend zijn.

Enkele redenen om een strategische aankoop uit te voeren zijn:

• mogelijk te (her)ontwikkelen locatie. Alhoewel er nog geen concrete planvorming is, blijken wegens de feitelijke eigenschapen van de onroerende zaak ontwikkelingen zeer wel mogelijk te zijn.

• toekomstige inzet van de onroerende zaak als compensatieobject. Wanneer eigendommen van partijen in een uitbreidingslocatie verworven dienen te worden, kunnen de strategische aankopen als ruilobject worden ingezet om de betreffende partijen andere grond aan te bieden.

• Strategische ligging van de onroerende zaak nabij (toekomstige) uitbreidingsgebieden. Door deze onroerende zaken strategisch te verwerven kunnen eventuele complicaties voor de ontwikkelingslocatie worden weggenomen en/of de ontwikkelingslocatie kan worden uitgebreid met het verworven object.

Gezien het ontbreken van concrete planvorming dienen bij strategische aankopen met name de termijnen, risico’s en kosten uitdrukkelijk te worden belicht.

Allereerst de ontwikkelingstermijn:

Op basis van een bestemmingsplan of een bepaalde voorzienbaarheid kan een inschatting worden gemaakt van de aanwendingstermijn van de strategische aankoop. Wordt de onroerende zaak op korte termijn (her)ontwikkeld of kan/zal dit pas op langere termijn plaatsvinden? Met het oog op de financiële consequenties is dit een belangrijk aandachtspunt.

Vervolgens de risico’s:

Een inschatting van de mogelijkheden om werkelijk tot realisering te komen van de voorgenomen (her)ontwikkeling kan het risico aanduiden.

Kosten:

Bij strategische aankopen speelt net als bij andere verwervingen het kostenaspect uitdrukkelijk mee. Kan een object tegen een lage, marktconforme of hoge prijs worden aankocht? Hierbij moet uitdrukkelijk worden gekeken naar de huidige en een eventuele toekomstige bestemming worden gekeken.

Het vorenstaande in ogenschouw nemende kan een strategische aankoop over het algemeen worden gedaan indien er sprake is van:

een korte realiseringstermijn (binnen 5 jaar)

een redelijk aanvaardbaar risico op vertraging

marktconforme tot hoge verwervingskosten

een lange realiseringstermijn (binnen 10 jaar)

een klein risico op vertraging

marktconforme verwervingskosten

een lange realiseringstermijn (binnen 10 jaar)

een redelijk aanvaardbar risico op vertraging

lage verwervingskosten

Beleidspunt:

Strategische aankopen (buiten in exploitatie zijnde complexen) uitvoeren op basis van vooromschreven risicoscan.

4.3.2 Wet voorkeursrecht gemeenten

Op grond van de “Wet voorkeursrecht gemeenten” kan de gemeenteraad besluiten op bepaalde gronden een voorkeursrecht te vestigen. De eigenaar van de betreffende grond kan vervolgens slechts tot vervreemding overgaan nadat de gemeente in de gelegenheid is gesteld de desbetreffende grond te kopen. Het voorkeursrecht treft slechts doel wanneer een grondeigenaar daadwerkelijk tot vervreemding over wil gaan. Zolang de eigenaar hieromtrent geen enkele aanstalte maakt, leidt het voorkeursrecht tot generlei ontwikkeling. Derhalve kan de Wet voorkeursrecht gemeenten gezien worden als een passief instrument om actief grondbeleid te kunnen voeren.

Momenteel heeft de gemeente Dongen geen raadsbesluit als bedoeld in artikel 2 van de Wet voorkeursrecht gemeenten ingeschreven in de openbare registers. Evenmin bestaat er een aanwijzing als bedoeld in artikel 2 of artikel 8, danwel een voorstel als bedoeld in artikel 6 of artikel 8a van deze wet. Kortom: de gemeente Dongen maakt momenteel geen gebruik van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Vanuit het voornemen om een actief grondbeleid te voeren is de gemeente Dongen weldegelijk bereid gebruik te maken van de Wet voorkeursrecht gemeenten indien zij dit nodig acht.

Tot voor kort beperkte de werking van de Wet voorkeursrecht gemeenten zich echter tot gemeenten die op grond van rijks- of provinciaal ruimtelijk beleid over een uitbreidingscapaciteit beschikken. De gemeente moest daarbij een bouwtaakstelling hebben verkregen die boven de behoefte van de gemeente uitgaat. Dit was bij de gemeente Dongen niet van toepassing en zij was derhalve niet gerechtigd gebruik te maken van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Per 1 februari 2004 heeft de wetgever heeft de werking van de Wet voorkeursrecht verruimd voor alle gemeenten. Dat wil zeggen dat ook de gemeente Dongen sinds kort daadwerkelijk van dit instrument gebruik kan maken.

Beleidspunt:

Indien nodig de Wet voorkeursrecht gemeenten toepassen binnen in exploitatie zijnde complexen.

4.3.3 Onteigening

Een van de zwaarste instrumenten is de bevoegdheid tot onteigening. De gemeente kan op grond van de Onteigeningswet gronden onteigenen ten behoeve van infrastructuur en ten behoeve van de ruimtelijke ordening en volkshuisvesting. Van groot belang bij onteigening is het algemeen belang, de noodzaak en de urgentie van de onteigening. Al met al is de onteigening een langdurig en omvangrijk proces en vormt het uiterste middel om tot realisatie van de doelstelling te kunnen komen.

Het eigendomsrecht wordt in onze huidige samenleving als een van de meest voorname rechten beschouwd. Aangezien onteigening dit eigendomsrecht aantast, blijkt het een zeer zwaar middel te zijn. Middels onteigening wordt een gedwongen eigendomsovergang van onroerende zaken van de eigenaar naar de onteigenaar bewerkstelligd.

Ondanks de aantasting van het zeer voorname eigendomsrecht wordt onteigening echter gerechtvaardigd door een drietal vereisten, te weten:

• Het algemeen belang van de onteigening;

• De urgentie van de onteigening;

• De noodzaak van onteigening.

Wanneer er sprake is van onteigening moet het algemeen belang van de gemeenschap die gebaat is bij de onteigening belangrijker worden geacht dan het individuele belang van de eigenaar van de onroerende zaak.

Voordat de onteigeningstitel daadwerkelijk wordt verkregen moeten de urgentie en de noodzaak van de onteigening worden aangetoond. Dit gebeurt in de administratieve fase van de onteigening. In deze fase moet de gemeente aantonen dat de onteigening gerechtvaardigd is en verkrijgt uiteindelijk een onteigeningstitel, het Koninklijk Besluit tot onteigening.

Het Koninklijk Besluit is vervolgens het toegangsbewijs voor de tweede fase in de onteigeningsprocedure, de gerechtelijke fase. In deze fase wordt de schadeloosstelling bepaald en het vonnis tot onteigening daadwerkelijk uitgesproken.

Momenteel is door de gemeente Dongen geen onteigeningszaak in procedure gebracht op grond van de Onteigeningswet. Evenals de bereidheid om de Wet voorkeursrecht gemeenten aan te grijpen is de gemeente Dongen echter wel bereid de Onteigeningswet als instrument aan te wenden om het actieve grondbeleid tot uitvoering te brengen.

Uiteraard zal in eerste instantie een minnelijk verwervingstraject worden ingezet, doch mocht er tussen grondeigenaar en gemeente geen overeenstemming over de grondverkoop worden bereikt, zal dit middel ingezet worden. Ook bij gebruikmaking van de Onteigeningswet heeft de gemeente zich uiteraard aan diverse wettelijke procedures te houden alvorens een perceel ter onteigening aangewezen kan worden.

Extra aandacht wordt geboden aan het tijdstip van opstarten van de administratieve fase van een onteigeningsprocedure. Het verdient de aanbeveling om bij de formele afronding van ruimtelijke plannen waarvan de realisering afhankelijk is van verwervingen van onroerende zaken een afweging te maken ten aanzien van het inzetten van het onteigeningsinstrument. Op deze wijze wordt bij voorbaat een planning gemaakt inzake de verwervingen en hoeft in een later stadium geen vertraging opgelopen te worden. Concreet luidt de aanbeveling om bij de afronding van het planologisch proces een uiterlijke datum vast te stellen wanneer het onteigeningsinstrument ingezet gaat worden. Op die wijze blijft de mogelijkheid bestaan eerst in een minnelijk traject verder te onderhandelen met belanghebbenden, doch hen tevens te wijzen op de mogelijkheid van onteigening. Door deze strategie te volgen gaat er een bepaalde druk uit naar de eigenaar van de te verwerven eigendommen en bestaat er geen nadere onduidelijkheid over de te volgen procedure.

Wanneer op de bepaalde datum geen minnelijke overeenstemming is bereikt wordt de onteigeningsprocedure gestart. Het minnelijk trachten aan te kopen blijft en moet zelfs ook tijdens de onteigeningsprocedure wel voortgezet worden.

Beleidspunt:

Onteigening toepassen indien noodzakelijk om realisatie van complexen mogelijk te maken.

4.3.4 Exploitatieovereenkomsten

Bij het actieve grondbeleid spelen instrumenten als grondverwerving, de Wet voorkeursrecht gemeente en de bevoegdheid tot onteigening een grote rol. Maar ook bij het passieve grondbeleid heeft de gemeente de mogelijkheid een aantal instrumenten aan te grijpen. Deze laatstbedoelde instrumenten zijn met name bedoeld ten behoeve van kostenverhaal.

Op grond van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening is de gemeente verplicht een exploitatieverordening vast te stellen, waarin de voorwaarden worden vastgelegd, waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden, die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

Een exploitatieovereenkomst wordt doorgaans tussen de gemeente en een marktpartij gesloten wanneer de marktpartij die een project wil realiseren de gronden in het plangebied in handen heeft, waarbij er bovendien sprake is van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. Traditioneel was het zo dat de gemeente in de meeste gevallen de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut realiseerde en vervolgens de kosten bij de exploitant in rekening bracht.

Steeds vaker worden de voorzieningen van openbaar nut door de marktpartij aangelegd. De gemeente vervult in dat geval een regisserende, controlerende en toezichthoudende rol.

Naast de instrumenten behorende bij het actieve grondbeleid maakt de gemeente Dongen ook gebruik van de instrumenten, behorende bij het passieve grondbeleid wanneer dat nodig is. Om de kosten van voorzieningen van openbaar nut te verhalen op ontwikkelaars heeft de gemeente Dongen op grond van artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1996 een exploitatieverordening vastgesteld. Op basis van deze verordening kunnen overeenkomst worden aangegaan met ontwikkelende partijen ter regeling van het kostenverhaal.

Beleidspunt:

Indien geen volledig actief grondbeleid mogelijk is, een meer passievere vorm van grondbeleid voeren. Bij deze passievere beleidsvorm gebruik maken van exploitatieovereenkomsten om kosten te verhalen op de ontwikkelaar.

4.3.5 Baatbelasting

Terwijl de exploitatieovereenkomst nog middels een minnelijk traject door partijen wordt overeengekomen is de baatbelasting een instrument dat kan volgen wanneer geen minnelijke overeenstemming wordt bereikt. Baatbelasting is een belastingvorm die op grond van artikel 222 van de Gemeentewet opgelegd kan worden aan de eigenaren van percelen die gebaat zijn bij de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

Middels de baatbelasting worden alsdan de kosten verhaald op degenen die gebaat zijn bij de aanleg van de genoemde voorzieningen. Om dit fiscale verhaal van kosten mogelijk te maken moet voordat met de aanleg van voorzieningen van openbaar nut wordt begonnen door de raad een bekostigingsbesluit worden genomen en bekendgemaakt. In dit bekostigingsbesluit moet het exploitatiegebied worden aangeduid en moet worden aangegeven in welke mate de kosten middels baatbelasting zullen worden verhaald.

Wanneer kostenverhaal niet op minnelijke wijze middels een exploitatieovereenkomst overeengekomen wordt is de gemeente Dongen bereid om op grond van artikel 222 van de Gemeentewet baatbelasting te heffen.

Beleidspunt:

Wanneer bij een passievere vorm van grondbeleid het kostenverhaal niet middels exploitatieovereenkomsten wordt gerealiseerd, baatbelasting heffen.

4.3.6 Nieuwe ontwikkelingen: de exploitatievergunning

In de Nota Grondbeleid van de Rijksoverheid wordt de aankondiging gemaakt van een nieuwe, in voorbereiding zijnde wet inzake grondexploitatie; de Grondexploitatiewet. Deze wet zal een nieuw instrument gaan vormen om kostenverhaal te bewerkstellingen. Kernpunt van deze nieuwe wet is het invoeren van een exploitatievergunning.

De exploitatievergunning wordt volgens het in voorbereiding zijnde wetsvoorstel een door burgemeester en wethouders te verstrekken vergunning, welke nodig is voor het exploiteren van grond. De gemeente dient vooraf aan te geven in welke gebieden binnen haar grenzen een dergelijke exploitatievergunning vereist is en zal aldaar een bouwvergunning weigeren indien niet vooraf een exploitatievergunning is verleend.

Door invoering van de Grondexploitatiewet wordt de privaatrechtelijke exploitatieovereenkomst min of meer vervangen door de publiekrechtelijke exploitatievergunning. De wet zal worden vergezeld van een Algemene Maatregel van Bestuur (AMvB), waarin een lijst van kostensoorten wordt opgenomen, welke door de gemeente verhaald kunnen worden op de bouwexploitant van een plan.

Vooralsnog ziet het er naar uit dat op deze lijst onder andere de volgende kostensoorten komen te staan:

• Kosten ten behoeve van de aanleg en realisering van voorzieningen van openbaar nut;

• Planontwikkelingskosten;

• Planschadevergoedingen;

• Diverse bovenwijkse voorzieningen.

Aangezien de bovenvermelde ontwikkeling nog in voorbereiding is, vormt het op dit moment geen instrument. Toch kan dit in de toekomst een zeer belangrijk en ingrijpend instrument worden aangezien het in de publiekrechtelijke sfeer wordt opgesteld. Bovendien kan een dergelijke wet met de bijbehorende lijst van te verhalen kostenposten duidelijkheid geven over zaken die momenteel ter discussie staan. Met name wordt hierbij gedacht aan de afwenteling van planschadevergoedingen.

4.4 Uitvoering

De uitvoering van grondbeleid is per 1 maart 2002 ingrijpend veranderd. Op deze datum is namelijk de gewijzigde Gemeentewet in werking getreden en heeft het dualisme zijn intrede gedaan. Voor 1 maart 2002 was de raad het bevoegde orgaan om het grondbeleid uit te voeren.

Op grond van artikel 160 lid 1 sub e van de Gemeentewet is nu het college echter bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten en deze te verrichten. Op grond van artikel 169 lid 4 blijft het college echter wel verantwoordelijk voor het inlichten van de raad indien deze laatstgenoemde daar om verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente. Indien de uitvoering ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente, neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen terzake ter kennis van het college heeft kunnen brengen.

5.1 Verpachting van gronden

In vele gevallen rust op de verworven gronden een agrarische bestemming. Deze gronden kunnen in de beheerperiode verpacht worden aan agrariërs ter uitvoering van hun bedrijf. Wegens de korte pachttermijn wordt gebruik gemaakt van verpachting op grond van artikel 70 lid 5 van de Pachtwet. Deze vorm van pacht staat pachtovereenkomsten toe voor een looptijd van één tot twaalf jaar. Bovendien kunnen meerdere pachtovereenkomsten elkaar opvolgen mits de totale looptijd de termijn van twaalf jaar niet overschrijdt en de overeenkomst onafgebroken elkaar opvolgen. Door gebruikmaking van deze pachtvorm loopt de gemeente niet het risico van reguliere pacht, waarbij de pachter onder andere een eerste recht van koop heeft.

Ingeval van kortlopende pachtsituaties moet gestreefd worden naar het aanwenden voor de bouwproductie van de betreffende gronden binnen twaalf jaar, gerekend van de ingangsdatum van de eerste verpachting. Indien dit niet gebeurd kunnen de betreffende gronden na het verlopen van de termijn van twaalf jaar niet opnieuw verpacht worden. Er dient dat op een andere wijze beheerd te worden. Bijvoorbeeld middels huur of ingebruikgeving. Wanneer de pacht na twaalf jaar wordt voortgezet is er automatisch sprake van reguliere pacht. Dit is een pachtvorm die binnen exploitatiegebieden absoluut voorkomen moet worden.

Beleidspunt:

Agrarische gronden kortlopend verpachten op basis van marktconforme pachtprijzen.

Vanuit het verleden rusten er nog een aantal reguliere pachten op gemeentelijke percelen. Gezien de beperkingen en de waardedrukkende effecten die deze pacht op de grond uitoefent geniet het de voorkeur deze pachten te beëindigen. De Pachtwet beschermt de pachters echter in een zeer hoge mate. De pacht kan slechts beëindigd worden indien de pachter de vijfenzestigjarige leeftijd bereikt, er geen bedrijfsopvolger is en/of de pachter de gronden niet meer zelf landbouwkundig gebruikt.

Actiepunt:

Indien mogelijk de percelen waar een reguliere pacht op rust pachtvrij maken.

5.2 Verhuur van gronden

Naast verpachting kunnen gronden ook kortlopend worden verhuurd. Van verhuur is sprake als de gronden niet worden aangewend ter uitoefening van de landbouw. Hierbij valt onder andere te denken aan de verhuur van een paardenweide voor hobbymatig gebruik. Verpachting heeft echter de voorkeur boven verhuur. Deze voorkeur vloeit voort uit het eenvoudigere beheer. Middels pachtovereenkomsten kunnen doorgaans grotere oppervlakten tegelijk worden verpacht in vergelijking tot huursituaties.

Beleidspunt:

Al dan niet agrarische gronden verhuren op basis van marktconforme prijzen. Gezien de nauwe verbondenheid met verpachting is de marktconforme huurprijs gelijk aan de marktconforme pachtprijs.

5.3 Ingebruikgeving van gronden

Momenteel is een aantal percelen om niet in gebruik gegeven. Het kan zijn dat deze ingebruikgeving voortkomt uit een meer omvattende (koop)overeenkomst, waarbij de ingebruikgeving een onderhandelingsinstrument was. In dat geval is de ingebruikgeving gerechtvaardigd.

Indien de ingebruikgeving niet uit een meer omvattende onderhandeling en/of overeenkomst voortkomt is het gebruik om niet eigenlijk niet gerechtvaardigd. Het is zeer acceptabel de gebruiker in die gevallen een vergoeding voor het gebruik te laten betalen. Ofwel: het gebruik dient te worden omgezet in pacht of huur.

Actiepunt:

Gebruiksovereenkomsten (om niet) indien mogelijk omzetten in pacht of huur.

5.4 Verhuur van opstallen

Wanneer opstallen verworven zijn kunnen deze direct gesloopt worden of zij kunnen tijdelijk verhuurd worden tot het moment dat sloop noodzakelijk is. Voordeel van verhuur boven sloop is dat de kosten van sloop worden uitgesteld, waardoor niet direct een investering gepleegd hoeft te worden. Bovendien kunnen in de tussentijdse periode huurpenningen geïnd worden. Hier tegenover staat uiteraard wel het feit dat de opstallen moeten worden onderhouden en dat er aan de verhuur risico’s verbonden kunnen zijn, bijvoorbeeld door de huurbescherming. Voor gemeentelijke slooppanden is deze huurbescherming echter wettelijk tot een minimum beperkt.

5.5 Verhuur van het genot op de jacht

Op de gronden welke door de gemeente worden verpacht blijven de rechten op het genot van de jacht bij de gemeente berusten. De gemeente heeft de mogelijkheid deze rechten aan derden te verhuren. Bij besluit d.d. 17 september 2002 heeft het college de navolgende huurprijzen vastgesteld:

• indien het een jachthuurovereenkomst betreft waarin de totale oppervlakte van de genoemde jachtvelden kleiner is dan of gelijk is aan 5 hectare: € 50,00 per jaar.

• indien het een jachthuurovereenkomst betreft waarin de totale oppervlakte van de genoemde jachtvelden groter is dan 5 hectare en kleiner is dan of gelijk is aan 10 hectare: € 100,00 per jaar.

• indien het een jachthuurovereenkomst betreft waarin de totale oppervlakte van de genoemde jachtvelden groter is dan 10 hectare: € 125,00 per jaar.

6.1 Uitgiftebeleid

De verkoop van bouwrijpe gronden kan geschieden aan diverse partijen zoals, projectontwikkelaars, woningcorporaties en particulieren. Welke partijen daadwerkelijk als partij op zullen treden is mede afhankelijk van de op de grond rustende bestemming. Met de bestemmingsvestiging beoogt de gemeente namelijk het realiseren van:

• woningen

• bedrijven

• sociaal maatschappelijke voorzieningen

6.1.1 Uitgifte ten behoeve van woningbouw

Het huidige beleid is er op gericht om in de woningbouw een verhouding te realiseren van 75% vrije sector woningen tegenover 25% sociale sector woningen .

De bovengenoemde verhouding in aanmerking nemende kunnen de gronden voor woningbouw aan diverse partijen uitgegeven worden:

• woningbouwcorporaties

• projectontwikkelaars

• particulieren

Woningcorporaties:

De eerste groep, de woningbouwcorporaties zijn meestal de meest gerede partijen om de woningen in de sociale sector te realiseren. Op grond van de wet zijn zij zelfs de enige partijen die sociale huurwoningen mogen realiseren. Binnen de gemeente Dongen zijn de Vereniging DWV Woningcorporatie, Woningstichting Volksbelang en Stichting WSG de aangewezen corporaties. Vereniging DWV Woningcorporatie richt zich met name op de kern Dongen, terwijl Woningstichting Volksbelang voornamelijk actief is binnen de kern ’s Gravenmoer. Stichting WSG is een woningstichting welke gevestigd is in Geertruidenberg en die zich sinds enkele jaren actief begeeft in de sociale woningbouwsector binnen Dongen. Uiteraard zijn de corporaties ook partijen die woningen in de vrije sector kunnen realiseren. Veelal wordt een combinatie gemaakt, zodat de opbrengsten van de vrije sector bouw de onrendabele toppen van sociale bouw (deels) kunnen dekken.

Actiepunt:

Uitgiftesysteem voor woningbouwcorporaties ontwikkelen.

Projectontwikkelaars:

Projectontwikkelaars komen vaak in aanmerking voor gronden ten behoeve van woningbouw als gevolg van toepassing van het bouwclaimmodel. De ontwikkelaars hebben in dat geval gronden aan de gemeente overgedragen tegen betaling van een koopsom en een claim op een bouwvolume. Voor de gronden die aan ontwikkelaars uitgegeven worden zonder dat er sprake is van het bouwclaimmodel dient een selectie van projectontwikkelaars plaats te vinden. Momenteel bestaat er geen richtlijn voor deze selectie en gebeurt dit ad hoc.

Ook projectontwikkelaars zijn partijen die zowel in de vrije als de sociale sector kunnen bouwen. Bij deze ontwikkelaars is het echter zo dat zij geen sociale huurwoningen mogen realiseren. Sociale koopwoningen behoren echter wel tot de realiseringsmogelijkheden van de projectontwikkelaar. De projectontwikkelaar zal echter - gezien de opbrengsten - zoveel mogelijk vrije sector woningen willen realiseren. Om een juiste verhouding tussen sociale en vrije sector te behouden wordt ook bij projectontwikkelaars, net als bij de woningcorporaties, vaak een mix van woningtypen gerealiseerd. Door als gemeente actief grondbeleid te voeren zijn de projectontwikkelaars op dit onderdeel te selecteren. Zij kunnen worden verplicht deels sociale woningbouw te realiseren.

Actiepunt:

Uitgiftesysteem voor projectontwikkelaars ontwikkelen.

Particulieren:

De rijksoverheid stimuleert gemeenten meer gronden beschikbaar te stellen voor het zogenaamde particuliere opdrachtgeverschap. Onder deze noemer wordt verstaan dat een burger volledig verantwoordelijk is voor het ontwikkelen en realiseren van een bouwplan voor zijn eigen te bouwen woning.

Om in aanmerking te komen voor bouwgrond bestemd voor het particuliere opdrachtgeverschap kon men zich inschrijven in het register van kandidaten voor bouwgrond ten behoeve van particuliere woningbouw. Inschrijving in dit register was mogelijk als werd voldaan aan de voorwaarden zoals weergegeven in bijlage 1.

Op basis van het bij het register behorende puntensysteem werd vervolgens een selectie gemaakt van potentiële kopers. Dit puntensysteem is weergegeven in bijlage 2.

Naast het puntensysteem heeft de gemeenteraad in haar vergadering d.d. 5 juni 1997 ook nog het volgende bepaald: “De raad van de gemeente Dongen besluit te bepalen dat, indien een aanvraag om bouwgrond afkomstig is van een inwoner en daaraan een serieuze medische en/of sociale indicatie ten grondslag ligt, terwijl niet op andere wijze in een passende huisvesting kan worden voorzien – een en ander ter beoordeling van burgemeester en wethouders – dit college tot toewijzing bij voorrang kan beslissen”.

Aangezien het vorengenoemde register en puntensysteem niet aan de voorgenomen systematiek van het huidige college van burgemeester en wethouders voldoet heeft zij het voornemen het register en het bijbehorende puntensysteem op te heffen en een vervangend systeem te ontwikkelen. Vooruitlopend op deze ontwikkeling heeft het college per 22 oktober 2002 besloten geen gegadigden meer in te schrijven in het register. Aangezien er nog geen nieuw uitgiftesysteem is blijft het puntensysteem zoals nu bestaat voorlopig wel onverminderd van kracht. Degenen die vóór 22 oktober 2002 in het register waren ingeschreven blijven voorlopig in aanmerking komen voor bouwgrond ten behoeve van particuliere woningbouw.

Actiepunt:

Nieuw uitgiftesysteem voor particulier opdrachtgeverschap ontwikkelen.

6.1.2 Uitgifte ten behoeve van bedrijven

Bedrijven hebben de mogelijkheid bouwgrond te kopen op bedrijventerrein Tichelrijt II te Dongen. De uitgifte van deze gronden geschiedt conform de procedure als omschreven in de informatiebrochure Verkoop gronden Bedrijventerrein Tichelrijt II.

In principe worden bedrijfspercelen verkocht aan startende lokaal gebonden bedrijven en aan bedrijven die reeds in Dongen zijn gevestigd doch willen verplaatsen en/of uit willen breiden. Wanneer bedrijven van buiten Dongenen zich willen vestigen op het bedrijventerrein kan het college van burgemeester en wethouders hieromtrent een nader besluit nemen.

Gezien de stagnatie op de markt voor bouwgrond ten behoeve van bedrijven is reeds het voornemen uitgesproken om de voorwaarde van lokale binding te laten vervallen. Voorts kunnen vrijere en eenvoudigere voorwaarden de verkoop stimuleren.

Actiepunt:

Bezien of vereenvoudiging en/of deregulering van uitgiftevoorwaarden met betrekking tot bouwgrond ten behoeve van bedrijven mogelijk en effectief is.

6.1.3 Uitgifte ten behoeve van sociaal maatschappelijke doeleinden

Met betrekking tot uitgifte van gronden ten behoeve van maatschappelijke doeleinden bestaat geen geformaliseerd beleid. Momenteel is dit binnen de gemeente Dongen ook niet uitermate actueel. De mogelijkheid bestaat echter dat op termijn – bij ontwikkeling van een nieuw bestemmingsplan - gronden ten behoeve van sociaal maatschappelijke doeleinden uitgegeven gaan worden. Om hier vast op te anticiperen kan een uitgiftesysteem worden opgesteld.

Actiepunt:

Uitgiftesysteem voor gronden ten behoeve van sociaal maatschappelijke doeleinden ontwikkelen.

6.1.4 Uitgifte in erfpacht

Momenteel worden geen percelen in erfpacht uitgegeven. Deze uitgiftevorm heeft ook niet de huidige voorkeur en zal derhalve niet meer toegepast worden. In het verleden is dit echter anders geweest. Er bestaat één perceel dat in erfpacht is uitgegeven, te weten het perceel waarop drie tennisbanen zijn gelegen nabij het tennis- en squashcentrum aan de Doelstraat te Dongen. Dit perceel is ondergebracht in het complex erfpachtgronden. Wegens de administratieve bijkomstigheden geniet het de voorkeur dit perceel te verkopen aan de erfpachter.

Actiepunt:

Indien mogelijk erfpachtgronden verkopen aan belanghebbenden en complex erfpachtgronden afsluiten.

6.2 Grondprijsbeleid

Ieder jaar stelt het college van burgemeester en wethouders de gronduitgifteprijzen per 1 januari vast. Hierbij is het uitgangspunt om marktconform te handelen. De prijzen voor gronden bestemd voor zowel woningen, bedrijven en sociaal maatschappelijke voorzieningen worden in een vaste prijs per vierkante meter weergegeven.

Voor nadere informatie wordt verwezen naar de besluiten inzake de vaststelling van de grondprijzen.

Beleidspunt:

Jaarlijks per 1 januari marktconforme grondprijzen vaststellen.

6.3 Fonds Sociale Woningbouw

In het huidige grondprijsbeleid is het Fonds Sociale Woningbouw een belangrijke invloedsfactor. De uitgifte van gronden voor vrije sector woningbouw wordt namelijk aangewend als voedingsbron voor het Fonds Sociale Woningbouw. De gelden uit dit fonds worden vervolgens weer aangewend om sociale woningbouw mogelijk te maken. Dit gebeurt onder andere door een vergoeding uit het fonds aan de ontwikkelaar te betalen ter dekking van een deel van de grondkosten bij sociale woningbouw. Eveneens worden de gelden uit het fonds aangewend ter dekking van onrendabele toppen van diverse woningbouwprojecten in de sociale sector.

Het voornemen is om de huidige constructie de komende jaren te blijven hanteren, zodat bij de uitgifte van gronden ten behoeve van vrije sector woningbouw gelden worden gegenereerd ten behoeve van het Fonds Sociale Woningbouw, waaruit de sociale woningbouw op diverse manieren gestimuleerd en mede gefinancierd kan worden.

Beleidspunt:

Uitgifte van gronden voor vrije sector woningbouw aanwijzen als voedingsbron voor het Fond Sociale Woningbouw en één en ander verwerken in de jaarlijks vast te stellen grondprijzen.

7.1 In exploitatie zijnde complexen

Bij de gemeente Dongen zijn per 1 januari 2004 de volgende complexen in exploitatie gebracht:

• Complex 13 De Beljaart

• Complex 14 Rosario-terrein

• Complex 18 Hoge Akker

• Complex 20 Uitbreiding industrieterrein Tichelrijt

In bijlage 3 van deze Nota Grondbeleid 2004 worden deze complexen kort toegelicht. Voor gedetailleerde informatie wordt verwezen naar de betreffende exploitatieopzetten.

Een complex wordt afgesloten circa één jaar na de oplevering van de laatste woningen binnen het complex. In dit laatste jaar kunnen de laatste werkzaamheden worden verricht, zoals het woonrijp maken van het gebied, en tot slot kan het financiële deel van de exploitatie worden afgerond en kan het complex financieel worden afgesloten.

7.2 Niet in exploitatie gebrachte complexen

Naast de in exploitatie zijnde complexen bestaan er tevens complexen welke per 1 januari 2004 (nog) niet in exploitatie zijn gebracht. Voor deze complexen zijn al wel werkzaamheden verricht, vaak in de vorm van verwerving van gronden, doch worden deze (nog) niet bouw- en woonrijp gemaakt en uitgegeven. Bij de gemeente Dongen zijn per 1 januari 2004 de volgende complexen (nog) niet in exploitatie gebracht:

• Complex 09 Diverse verspreid liggende gronden

• Complex 10 Overige verspreid liggende gronden

• Complex 80 Voormalige gemeentewerf aan de Oude Baan

Evenals bij de in exploitatie zijnde complexen is in bijlage 4 van deze Nota Grondbeleid 2004 een korte toelichting op deze complexen weergegeven.

Gezien de geringe omvang en de overeenkomstigheden tussen de gronden in de complexen 09 en 10 is het wegens administratieve redenen wellicht mogelijk de complexen 09 en 10 samen te voegen tot één complex.

Actiepunt:

Complexen 09 en 10 samenvoegen tot één complex

7.3 Complex erfpachtgronden

Naast de reeds genoemde complexen bestaat bij de gemeente Dongen ook nog het complex erfpachtgronden (complex 07). In dit complex is slechts één perceel opgenomen, te weten het perceel waarop drie tennisbanen zijn gelegen nabij het tennis- en squashcentrum aan de Doelstraat te Dongen.

In paragraaf 6.1.4 van deze nota is reeds vermeld dat uitgifte van percelen in erfpacht niet meer toegepast zal worden. Wegens de administratieve bijkomstigheden geniet het de voorkeur dit perceel te verkopen aan de erfpachter. Vervolgens kan dit complex worden afgesloten.

Actiepunt:

Indien mogelijk erfpachtgronden verkopen aan belanghebbenden en complex erfpachtgronden afsluiten.

7.4 Financiële afwikkeling van complexen

Op grond van het Besluit comptabiliteitsvoorschriften en Boek 2 Titel 9 van het Burgerlijk Wetboek moet bij grondexploitatie worden uitgegaan van een goed koopmansschap. Dat wil zeggen dat verliezen worden genomen zodra ze blijken en winsten worden genomen zodra ze daadwerkelijk zijn behaald.

De volgende situatie kunnen worden onderscheiden:

Voltooide complexen met een batig saldo.

Een complex wordt als geheel voltooid beschouwd wanneer alle gronden zijn uitgegeven en alle kosten vaststaan. Als een complex geheel is voltooid, kan het complex financieel worden afgesloten. De gemeenteraad kan vervolgens beslissen over de bestemming van het batig resultaat. Het is mogelijk om het resultaat toe te voegen aan de Algemene Reserve van de Algemene Dienst van de gemeente of het resultaat kan aangewend worden voor specifieke doeleinden c.q. projecten.

Voltooide complexen met een nadelig saldo.

Wanneer een complex geheel voltooid is, financieel is afgesloten en een nadelig saldo vertoont, dient dit nadelig saldo gedekt te worden. De dekking van dit nadelig saldo geschiedt uit een eventuele bestemmingsreserve voor dit complex en als deze niet aanwezig of niet toereikend is uit de algemene reserve grondexploitatie.

Lopende complexen met een verwacht batig saldo.

Zoals vermeld mogen winsten pas genomen worden op het moment dat ze daadwerkelijk zijn behaald. In afwijking van de strikte formulering van het goed koopmansschap mag echter een tussentijdse winstneming op een gerealiseerd deel van een complex plaatsvinden zodra daar een goed onderbouwde en actuele calculatie aan ten grondslag ligt. Deze calculatie moet een redelijke mate van nauwkeurigheid bevatten betreffende de reeds gemaakte en geraamde nog te maken kosten en hoe deze kunnen worden toegerekend aan het gerealiseerde en niet gerealiseerde deel van het complex. Bovendien mag er geen belangrijke onzekerheid bestaan ten aanzien van de nog te realiseren opbrengsten.

Lopende complexen met een verwacht nadelig saldo.

Wanneer tijdens de loop van een complex blijkt dat er een nadelig saldo wordt verwacht dient hiervoor een reserve aangehouden te worden. Deze reserve kan worden in de vorm van een bestemmingsreserve of onder de meer omvattende algemene reserve grondexploitatie.

Binnen de gemeente Dongen is in de programmabegroting besloten een structurele winstneming uit de grondexploitatie te plegen ter grootte van € 200.000,00 per jaar. Normaliter wordt slechts een winstneming uit een complex gedaan indien de baten binnen een complex de lasten overstijgen.

Beleidspunt:

Winst nemen uit grondexploitatiecomplexen indien binnen het betreffende complex de baten de lasten overstijgen.

7.5 Financiële reserves

Zoals vermeld zijn aan grondexploitaties risico’s verbonden. Deze risico’s zijn in twee soorten te onderscheiden:

Voorzienbare risico’s.

De voorzienbare risico’s c.q. verliezen kunnen jaarlijks door actualisatie van de exploitatieopzetten worden berekend. Vervolgens dient voor deze risico’s c.q. verliezen een voorziening te worden getroffen. Aangezien er voor de in exploitatie zijnde complexen geen voorzienbare risico’s zijn, bestaan er per 1 januari 2004 geen geraamde (bestemmings)voorzieningen ter dekking van voorzienbare risico’s.

Onvoorzienbare of algemene risico’s.

Ter dekking van de onvoorzienbare risico’s welke samenhangen met conjuncturele ontwikkelingen, marktwerking, et cetera, wordt een algemene reserve grondexploitatie in stand gehouden. Deze algemene reserve is een noodzakelijke buffer voor de onvoorziene risico’s van de grondexploitatie. Voor de hoogte (en een bijbehorende onder- en bovengrens) van deze algemene reserve grondexploitatie bestaat binnen de gemeente Dongen geen beleidskader. Dit dient derhalve nader te worden geformuleerd. Daarbij kan tevens bepaald worden dat een structureel overschot van de algemene reserve grondexploitatie desgewenst ingezet kan worden ten behoeve van de Algemene Reserve van de gemeente Dongen. Per 1 januari 2004 bedraagt de geraamde algemene reserve grondexploitatie € 3.939.739,24.

Actiepunt:

Richtlijnen ten aanzien van Algemene Reserve Grondexploitatie ontwikkelen.

Vooruitlopend op dit actiepunt kan worden vermeld dat ten aanzien van het bepalen van de noodzakelijke omvang van de algemene reserve grondexploitatie de provincie Noord-Brabant in het kader van het financieel toezicht op gemeenten het uitgangspunt hanteert dat de genormeerde hoogte van deze reserve dient te worden bepaald op basis van het voortschrijdende gemiddelde van de werkelijke verkoopopbrengst van de afgelopen vijf jaar en de verwachte verkoopopbrengst in de komende vijf jaar. Daarbij geldt een ondergrens van € 453.780,00 (ƒ 1.000.000,00) en een bovengrens van € 11.344.505,00 (ƒ 25.000.000,00).

Naast de voorzieningen c.q. reserves ter dekking van onvoorzienbare en voorzienbare risico’s is er in de loop der tijd nog één reservering ontstaan:

Reservering complex 20 industrieterrein Tichelrijt.

Tijdens de exploitatie van industrieterrein Tichelrijt I is een winst gerealiseerd. Deze winst is echter nooit uit dit betreffende complex genomen. De winst is juist als reservering blijven bestaan. Doel van deze reservering is vooralsnog om ingezet te worden bij de financiering van de revitalisering van dit industrieterrein Ticherlijt I. Zodoende komt de gerealiseerde winst ten gunste van het complex waarmee zij gerealiseerd is. Per 1 januari 2004 bedraagt deze reservering € 105.834,57.

Bijlage 1

Voorwaarden voor inschrijving in het register van kandidaten voor bouwgrond ten behoeven van particuliere woningbouw (raadsbesluit d.d. 5 juni 1997).

Ingeschreven kunnen worden de personen die aan één van de volgende voorwaarden voldoen:

Minimaal 2 jaar ingeschreven zijn als ingezetene van de gemeente Dongen in de administratie van het bevolkingsregister en de afgelopen 5 jaar geen grond van of via een derde van de gemeente Dongen hebben gekocht;

a. Niet-ingezetenen met een economische binding:

Diegenen, die voor ten minste 50% van de werktijd die een volledige werkweek uitmaakt, werkzaam zijn bij een bedrijf of instelling, dat/die in de gemeente is gevestigd.

Zelfstandigen, mits zij kunnen aantonen dat de zetel van het bedrijf/instelling in de gemeente is gevestigd en de werkzaamheden daadwerkelijk worden verricht in de gemeente.

Diegenen, die in de gemeente een uitkering genieten als gevolg van direct aan de uitkering voorafgaande werkzaamheden in de gemeente, anders dan een pensioenuitkering en W.A.O.-uitkering.

De economische binding wordt aan de hand van een werkgeversverklaring en voor zelfstandigen aan de hand van een inschrijving bij de Kamer van Koophandel getoetst.

Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen, te weten:

vestiging van vrije beroepen;

vestiging van bedrijven die personeel meebrengen;

het inschrijvingsrecht toekennen aan personen die op grond van 1 of 2 een economische binding met de gemeente Dongen door vestiging zullen krijgen;

Oud inwoners van Dongen, die zich niet langer dan 10 jaar geleden, voorafgaande aan het verzoek om inschrijving, elders hebben gevestigd en die gedurende een onafgebroken periode van minimaal 15 jaar in Dongen hebben gewoond.

Bijlage 2

Puntensysteem ten behoeve van de gronduitgifte voor particuliere woningbouw (raadsbesluit d.d. 5 juni 1997).

Ingezetene

maakt huurflat of huurwoning vrij van de gemeente,

Dongense Woningbouwvereniging of Woningstichting

Volksbelang, die reeds ten minste 2 jaar is gehuurd,

dan wel woont ten minste 2 jaar niet zelfstandig 30 punten

bewoont huurflat of huurwoning die niet valt onder 1. 25 punten

bewoont in eigendom flat of woning in een rij 20 punten

bewoont in eigendom “2 onder een kap” woning 15 punten

bewoont in eigendom vrijstaande woning 10 punten

In geval er sprake is van A.1. of A.2. dient men een rechtsgeldige huurovereenkomst te overleggen.

Het van toepassing zijnde puntental wordt vermeerderd met 10 punten, indien ingezetene tevens een economische (voor omschrijving criterium zie onder B.), dan wel een belangrijke maatschappelijke binding heeft met de gemeente Dongen (indien ingezetene aan beide bindingen voldoet verkrijgt hij niet meer dan bedoelde 10 punten extra).

Het criterium belangrijke maatschappelijke binding is ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders. Uitgangspunt hierbij is, dat de gemeenschap van Dongen een belangrijk aantoonbaar belang heeft bij ter plaatse woonachtig zijn c.q. woonachtig blijven van betrokkene.

Niet ingezetenen met een economische binding

Diegenen, die voor ten minste 50% van de werktijd die een volledige werkweek uitmaakt, werkzaam zijn bij een bedrijf of instelling, dat/die in de gemeente is gevestigd.

Zelfstandigen, mits zij kunnen aantonen dat de zetel van het bedrijf/instelling in de gemeente is gevestigd en de werkzaamheden daadwerkelijk worden verricht in de gemeente.

Diegenen, die in de gemeente een uitkering genieten als gevolg van direct aan de uitkering voorafgaande werkzaamheden in de gemeente, anders dan een pensioenuitkering en W.A.O.-uitkering.

De economische binding wordt aan de hand van een werkgeversverklaring en voor zelfstandigen aan de hand van een inschrijving bij de Kamer van Koophandel getoetst.

afstand wonen-werken is groter of gelijk aan 60 km. 30 punten

afstand wonen werken is groter of gelijk aan 40 km. 20 punten

afstand wonen werken is groter of gelijk aan 20 km. 10 punten

afstand wonen-werken is groter of gelijk aan 5 km. 5 punten

Specifieke gevallen ten aanzien van economische binding (vrije beroepen e.d.) zijn ter beoordeling van het college van burgemeester en wethouders (maximaal aantal punten: 30).

Oud-inwoners van Dongen, die zich niet langer dan 10 jaar geleden, voorafgaande aan het verzoek om inschrijving, elders hebben gevestigd en die gedurende een onafgebroken periode van minimaal 15 jaar in Dongen hebben gewoond (10 punten).

Voor zover betrokkene tevens valt onder categorie B wordt de voor hem meest gunstige regeling toegepast.

Tijd voor inschrijving

1 jaar 6 punten

2 jaar 12 punten

3 jaar 18 punten

4 jaar 24 punten

5 jaar 30 punten

Bij deze berekening wordt uitgegaan van volle jaren te rekenen vanaf datum inschrijving.

Aanvullende regel: bij “gelijke score”is datum van inschrijving beslissend.

.

Bijlage 3

Toelichting op de in exploitatie zijnde complexen

De Beljaart

Per 31 december 2002 is de exploitatieberekening voor De Beljaart geactualiseerd. Bij deze berekening zijn onder andere de volgende aannames gedaan:

• In De Beljaart kunnen 745 woningen gebouwd worden;

• 50% van de woningen (circa 372) worden gebouwd in de sociale sector;

• 50% van de woningen (circa 373) worden gebouwd in de vrije sector;

• Er zullen circa 60 woningen per jaar worden gebouwd;

• Woninguitgifte in De Beljaart zal voor het eerst plaatsvinden in 2009;

• De looptijd is, gezien de uitgifte van 60 woningen per jaar, 13 jaar;

Uit de exploitatieberekening op basis van de bovengenoemde aannames volgt dat de grondprijs minimaal € 142,73 per m² exclusief BTW dient te zijn om de exploitatie kostendekkend te laten zijn en budgettair neutraal te laten verlopen. In de huidige markt voor woningbouw en gronduitgifte is deze begrote grondprijs alleszins redelijk. Ter vergelijking wordt een overzicht met de thans gehanteerde grondprijs gegeven:

Grondprijs 2004 Grondprijs De Beljaart

Grondprijs voor grondexploitatie € 160,00 € 142,73

Opslag voor fonds sociale woningbouw € 60,00 € 50,42

BTW 19% € 41,80 € 36,70

Grondprijs inclusief BTW € 261,80 € 229,85

Bovenstaande vergelijking wijst uit dat de grondprijzen reeds op een dusdanig niveau liggen om de grondexploitatie van de Beljaart sluitend te laten verlopen. In de berekening is overigens nog geen rekening gehouden met een inflatiecorrectie en/of marktwerking.

Inmiddels zijn de bovengenoemde aannames achterhaald. Met name door de provinciale en regionale ontwikkelingen ziet het er naar uit dat de ontwikkeling van de Beljaart omstreeks 2006 van start kan gaan en wellicht in een hoger tempo ontwikkeld kan worden. Hierdoor zal het plan een kortere looptijd hebben dan nu is vermeld in de laatste exploitatieopzet. In de eerstvolgende geactualiseerde exploitatieopzet zullen deze vernieuwde inzichten worden verwerkt.

Rosario-terrein

Het rosario-terrein is een particulier initiatief waarvoor een exploitatiebijdrage aan de gemeente wordt voldaan om het terrein bouw- en woonrijp te maken. Een dergelijke exploitatiebijdrage is kostendekkend zonder winstoogmerk. Er valt derhalve geen winst of verlies binnen dit complex te verwachten.

Hoge Akker

In tegenstelling tot De Beljaart, wat nog een zeer globaal plan is dat in de kinderschoenen staat, is De Hoge Akker reeds in een zeer vergevorderd stadium. In 2003 zijn de laatste gronden voor woningbouw verkocht en vervolgens kan het complex na de fase van woonrijp maken naar verwachting in 2005 worden afgesloten. In De Hoge Akker zijn dan uiteindelijk 991 woningen gerealiseerd. In het kader van het woonrijp maken dienen de volgende werkzaamheden nog te worden verricht:

• Algemeen - Grondwerk

Rioleringen

Verhardingen

Vijver

Kolken en aansluitingen

Groenvoorzieningen

Micro –voorzieningen

Openbare verlichting

• Verlegging rijwielpad Gropiusstraat

• Herinrichting Paul van Ostaijenstraat

Gezien de looptijd van De Hoge Akker zijn in dit complex reeds diverse winsten genomen. Zoals gezegd volgt in de komende jaren nog de fase van woonrijp maken waarin het openbare gebied geheel wordt afgewerkt. Indien de voornoemde werkzaamheden in de Hoge Akker als zodanig worden uitgevoerd, levert de exploitatie van dit complex bij afsluiting nog een restwinst van € 1.228.158,46 op.

Uitbreiding industrieterrein Tichelrijt

In totaal was in het complex Uitbreiding industrieterrein Tichelrijt circa 175.000 m² uitgeefbare grond aanwezig. Van deze totale oppervlakte is reeds circa 65.000 m² verkocht, zodat per 2003 nog circa 110.000 m² beschikbaar was. Uitgaande van het structuurschema bedrijventerreinen wordt uitgegaan van een jaarlijkse grondverkoop van 14.000 m². Op basis van deze aanname zal de looptijd van dit complex derhalve nog circa 8 jaar bedragen.

Gezien de stagnatie op de markt voor bedrijfspercelen zullen de grondprijzen in de nabije toekomst niet aanzienlijk wijzigen. De grondprijzen bedragen heden:

€ 85,00 per m² exclusief BTW voor gronden met een normale ligging;

€ 100,00 per m² exclusief BTW voor gronden met een ligging op een zichtlocatie.

Vooralsnog ziet het er naar uit dat op basis van de genoemde resterende looptijd en de genoemde grondprijzen dit complex een winst op gaat leveren van € 6.473.065,27. Deze winst wordt gerealiseerd indien het verloop van de toekomstige ontwikkelingen met betrekking tot het complex geschiedt conform de voornoemde aannames in de meest recente exploitatieberekening en de gronden in het volledige complex zijn uitgegeven.

Bijlage 4

Toelichting op de niet in exploitatie gebrachte complexen

Diverse verspreid liggende gronden

In dit complex zijn een viertal mogelijke ontwikkelingslocaties met een geringe omvang samengebracht. Vooralsnog ziet er niet naar uit dat deze locaties op korte termijn ontwikkeld gaan worden, doch de mogelijkheid tot ontwikkeling bestaat wel terdege.

Overig verspreid liggende gronden

Net als in complex 09 zijn in dit complex diverse mogelijke ontwikkelingslocaties met een geringe omvang samengebracht. Ontwikkeling van deze kleinere ontwikkelingslocaties is vooralsnog niet op korte termijn ter sprake.

Tevens is een aantal agrarische gronden waar een reguliere pachtovereenkomst op rust in dit complex ondergebracht. De agrarische gronden dienen voornamelijk als ruil- en compensatiegronden voor te voeren onderhandelingen. Met betrekking tot deze gronden en het pachtvrij maken daarvan is reeds het een en ander vermeld in paragraaf 5.1.

Voormalige gemeentewerf aan de Oude Baan

Het terrein van de voormalige gemeentewerf aan de Oude Baan is een locatie welke uitermate geschikt is voor een inbreidingsplan in de kern van Dongen. Het ziet er naar uit dat dit complex op redelijk korte termijn in exploitatie genomen zal worden.