Beleidsregel betreffende de omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte

Artikel 1 Uitvoering quoteringsregeling

Burgemeester en wethouders hebben op grond van artikel 3.1.4. lid 9 van de huisvestingsverordening de gehele stad Dordrecht aangewezen als gebied waar het aantal in onzelfstandige woonruimte om te zetten woonruimten aan een maximum is gebonden.

Hierbij is het volgende van toepassing:

• a.

  Straten met meer dan 150 huisnummers worden opgedeeld in verschillende quoteringsgebieden, ongeacht de toevoegingen. De eerste 150 huisnummers (nummer 1 tot en met 150) zijn een quoteringsgebied, de volgende 150 huisnummers (151 tot en met 300) zijn het volgende quoteringsgebied. Heeft een straat bijvoorbeeld 334 huisnummers dan vormen de laatste 34 nummers ook een quoteringsgebied.

• b.

  De hoogte van het aantal toegestane panden met onzelfstandige bewoning wordt berekend aan de hand van het aantal aanwezige particuliere woningen, hieronder worden ook verstaan voormalige kantoren etc. waarvan het gebruik is gewijzigd in onzelfstandige woonruimte. In een straat met 150 huisnummers en 100 particuliere woningen, mogen 5 woningen omgezet worden indien de 5% quoteringsregeling geldt, in de wijken waar een maximum van 2% geldt, mogen er dan 2 woningen worden omgezet. Voor de toepassing van het bepaalde in dit lid tellen woningen met een toevoeging aan het huisnummer mee.

• c.

  Om te bepalen hoeveel woonruimten een straat bevat, gelden de in de vastgoedregistratie van de gemeente bekende gegevens op het moment van de aanvraag. Er vindt geen telling van het feitelijke aantal woonruimten in een straat plaats.

• d.

  Vergunningen gebaseerd op de Logeerinrichtingenverordening zijn overgegaan in de gebruiksvergunning die was vereist op grond van de Bouwverordening. Panden met een dergelijke gebruiksvergunning die is afgegeven vóór september 1996 tellen mee voor de quotering.

• f.

  Om vast te stellen of in een bepaalde straat het maximum is bereikt, is maatgevend het percentage dat de 2% of 5% het dichtst benadert zonder dat dit wordt overschreden.

Artikel 2 Ontoelaatbare inbreuk op/verstoring van een geordend woon- en leefmilieu

Op grond van het bepaalde in artikel 3.1.4 lid 12 sub b van de huisvestingsverordening weigeren burgemeester en wethouders de vergunning voor het omzetten van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte, indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen, dat het verlenen van de vergunning leidt tot een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in het gebouw en/of de omgeving van het gebouw, waarop de aanvraag betrekking heeft.

Op grond van artikel 3.1.6 sub f van de huisvestingsverordening kan het college een vergunning voor het omzetten van een zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte intrekken indien vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat het in stand houden van de vergunning leidt tot een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu van het gebouw en/ of de omgeving van het gebouw, waarop de vergunning betrekking heeft.

In de volgende gevallen is er sprake van een ontoelaatbare inbreuk op of verstoring van een geordend woon- en leefmilieu:

• a.

  het omzetten naar onzelfstandige woonruimte van twee-over-één-trap woningen. In een twee over-één-trap-woning moet men via het trappenhuis de (hal van de) woning van iemand anders passeren om de eigen woning te bereiken. Er is geen sprake van een eigen toegang vanaf de openbare weg;

• b.

  ten opzichte van een zelfstandige woonruimte is op meer dan 1 aangrenzend perceel een pand met "onzelfstandige woonruimte" aanwezig;

• c.

  er is minder dan 12 m2 gebruiksoppervlakte per bewoner beschikbaar;

• d.

  er wordt niet voldaan aan de voor het gebruik van het pand geldende parkeernormering en burgemeester en wethouders hebben geen ontheffing verleend;

• e.

  structurele overlast. De overlast moet structureel en aantoonbaar zijn op grond van meldingen/ klachten bij de politie of gemeente en objectieve feiten en omstandigheden, bijvoorbeeld blijkend uit constateringen van politie- of gemeentemedewerkers.

Intrekking vergunning

Voordat burgemeester en wethouders overgaan tot intrekking van de vergunning wegens een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu van het gebouw of de omgeving van het gebouw, moeten zij de verhuurder (en bewoners van het pand) schriftelijk op de hoogte hebben gesteld van de gemelde overlast en hen de gelegenheid hebben geboden om daarop te reageren en om daaraan zelf iets te doen. Om een mogelijke intrekking te voorkomen zal de verhuurder in ieder geval moeten aantonen welke actie wordt ondernomen en/of reeds ondernomen is.

Het burgemeester en wethouders gaan in ieder geval over tot intrekking van de vergunning indien sprake is van een of meer van de in dit artikel opgesomde gevallen en sprake is van geconstateerde structurele overlast.

Artikel 3 Goed verhuurderschap

Op grond van artikel 3.1.4, lid 12 van de huisvestingsverordening kunnen burgemeester en wethouders een vergunning tot omzetting van zelfstandige woonruimte in onzelfstandige woonruimte weigeren, indien de aanvrager niet aan de criteria van goed verhuurderschap voldoet.

Op grond van 3.1.6, lid 1, sub d van de huisvestingsverordening kunnen burgemeester en wethouders een vergunning intrekken, indien de houder van de vergunning zich niet als een goede verhuurder gedraagt.

Goed verhuurderschap blijkt uit het volgende:

• 1.

  Er is sprake van legale huisvesting, dat wil zeggen dat alle benodigde vergunningen zijn afgegeven en de vereiste meldingen zijn gedaan.

• 2.

  Het bieden van goede huisvesting. De huisvesting dient in ieder geval aan de volgende voorwaarden te voldoen:

  • .

    het pand verkeert in een goede staat van onderhoud en wordt in goede staat van onderhoud gehouden;

  • .

    het pand voldoet aan de geldende bouwtechnische en brandveiligheidseisen;

  • .

    er zijn een keuken en sanitaire voorzieningen aanwezig;

  • .

    de huurprijs is in overeenstemming met het woningwaarderingsstelsel;

  • .

    in het kader van veiligheid en voorkoming van overlast zijn huis- en leef regels opgesteld;

  • .

    in het pand zijn de huis- en leefregels ook in de taal van het land van herkomst van de bewoners zichtbaar aanwezig;

  • .

    in het pand zijn alarmnummers op een duidelijk zichtbare plaats aangegeven.

• 3.

  Er is sprake van geregeld beheer, waarbij iemand is aangesteld die:

  • .

    toeziet op de hygiëne en de veiligheid;

  • .

    aanspreekpunt is voor bewoners, omwonenden en overheden bij klachten;

  • .

    24 uur per dag bereikbaar is;

  • .

    een actueel overzicht bijhoudt van de bewoners van het pand.

Van slecht verhuurderschap is in ieder geval sprake indien binnen een periode van 10 jaar driemaal een sanctiebesluit, dat wil zeggen een last onder dwangsom of last onder bestuursdwang, aan de verhuurder is opgelegd wegens overtreding van de Huisvestingsverordening, Huisvestingswet, bouwtechnische en brandveiligheidsregels of het bestemmingsplan.

Artikel 4 Inwerkingtreding

Deze beleidsregel treedt in werking op de dag na bekendmaking.