Welstandsnota 2012

Deel

A: Algemeen

1 Welstandsbeleid

1.1 Aanleiding, doel en opbouw van de welstandsnota

De welstandsnota zoals die voor u ligt is opgesteld in het kader van de per 1 januari 2003 herziene Woningwet. De nota beschrijft het welstandsbeleid van de gemeente Eemnes en dient als toetsingskader voor de welstandstoetsing in het kader van een bouwplanprocedure. In artikel 12a van de Woningwet is bepaald dat de gemeenteraad een welstandsnota vaststelt met beleidsregels waarin de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders hanteren bij het beoordelen van een omgevingsvergunningaanvraag op welstandsvereisten. Daarbij gaat het om de beoordeling of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. De voorliggende welstandsnota voorziet in de bedoelde criteria. Daarbij biedt het, als beleidsdocument, ruimte voor nieuwe accenten en inzichten.

De gemeente Eemnes heeft in de aanvangsfase samengewerkt met de gemeenten Baarn en De Bilt. Er heeft afstemming plaats gehad ten aanzien van de ruimtelijk samenhangende buitengebieden en de bebouwing die daar in voorkomt. Dat heeft geresulteerd in een in 2004 vastgestelde welstandsnota voor de gemeente Eemnes. Eind 2007 is de welstandsnota op onderdelen aangepast en op 13 februari 2009 is die gewijzigde versie in werking getreden.

Op 1 oktober 2010 zijn de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) en het Besluit omgevingsrecht (Bor) in werking getreden. Met deze wet heeft de wetgever de mogelijkheden voor vergunningsvrij bouwen vergroot. De Wabo en het Bor geven aan welke bouwplannen (en welke andere activiteiten) omgevingsvergunningplichtig zijn en vormen daarmee de basis voor de welstandstoetsing. Alleen vergunningplichtige bouwwerken kunnen vooraf op welstand worden getoetst. Naar aanleiding van inwerkingtreding van de Wabo is voorliggende welstandsnota aangepast aan de nieuwe terminologie.

1.2 Leeswijzer

Het weigeren van een aanvraag om een omgevingsvergunning voor bouwen wegens ‘strijd met redelijke eisen van welstand’ is ingrijpend. Dat zo’n oordeel goed is onderbouwd en de criteria democratisch zijn vastgesteld, dat het in alle openheid tot stand komt en dat er op te anticiperen valt, dat is de achtergrond van de Woningwet. De welstandsnota moet daaraan invulling geven op een wijze die de gevraagde duidelijkheid verschaft.

Daarnaast is het opstellen van de welstandsnota uiteraard ook een goede gelegenheid om het ruimtelijk kwaliteitsbeleid als geheel tegen het licht te houden en de plaats van welstand daarbij duidelijk te maken. De achtergronden daarvoor worden in dit eerste hoofdstuk van deel A (Algemeen) geschetst. Hoofdstuk 1 van dit deel geeft een algemeen overzicht van de uitvoering van het beleid en de daarin opgetreden of optredende veranderingen. Een overzicht van het beschikbare instrumentarium voor de welstandsnota is te vinden in hoofdstuk 2.

Deel B (Beleidsregels) omvat de specifieke beleidskeuzen van de gemeente Eemnes. In hoofdstuk 3 komen de criteria voor kleine plannen aan de orde. Daarna volgen in hoofdstuk 4 de objectcriteria voor veel voorkomende objecten in het buitengebied, zoals (agrarische) bedrijfsbebouwing en burgerwoningen. In hoofdstuk 5 moet de nadere ruimtelijke analyse van het buitengebied een antwoord moet geven op de vraag of (en zo ja, hoe) er aanleiding is om de welstandscriteria naar (deel-)gebied te differentiëren. In hoofdstuk 6 wordt nader op de kern Eemnes ingegaan. Daarbij worden de te onderscheiden deelgebieden beschreven en van gebiedsgerichte criteria voorzien.

Hoofdstuk 7 bevat de procedurevoorschriften bij nieuwe projecten, terwijl in hoofdstuk 8 de toepassing van de excessenregeling wordt belicht. De algemene welstandscriteria worden in hoofdstuk 9 aangegeven. Dan volgt de Welstandskaart waarop de onderscheiden welstandsgebieden binnen de gemeente Eemnes zijn weergegeven (hoofdstuk 10).

Tot slot zijn in deel C bijlagen toegevoegd die het gebruik van de nota kunnen vergemakkelijken zoals het samen met de gemeenten Baarn en De Bilt opgestelde ruimtelijke kader van de gemeente, de monumentenlijst, een lijst van gebruikte begrippen en de volledige tekst van de algemene welstandscriteria.

In praktijk zal de welstandsnota niet als leesboek worden gebruikt. De gemiddelde burger met bouwplannen hoeft niet de hele nota te lezen. Wie wil weten welke criteria op een aanvraag van toepassing zijn, zal eerst kijken of het beoogde bouwwerk valt onder de veel voorkomende kleine plannen als dakkapellen en uitbouwen waarvoor met criteria voor kleine plannen kan worden volstaan. Is dit niet het geval, dan gelden de gebiedsgerichte criteria of de criteria voor specifieke bouwwerken. Deze zijn minder vast omlijnd dan die voor veel voorkomende kleine plannen, omdat het meer relatieve criteria zijn. Ze laten meer ruimte over voor interpretatie. De welstandsnota is bedoeld als stimulans om een betere kwaliteit te bereiken. Om deze reden is een ruimtelijke analyse uitgevoerd, waarop de welstandsbeleidskaarten zijn gebaseerd.

Het kan voorkomen, dat de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria ontoereikend zijn voor de beoordeling, maar het project wel voldoet aan redelijke eisen van welstand. Voor het geven van een advies over dergelijke gevallen zijn algemene criteria opgenomen, die ingaan op de bijzondere kwaliteiten van een plan. In praktijk zal gelden, dat aan een plan hogere eisen worden gesteld naarmate het zich meer van zijn omgeving onderscheidt.

1.3 Gebruik van de welstandsnota

Wie in Nederland iets wil bouwen of verbouwen van enig formaat heeft daarvoor een omgevingsvergunning voor bouwen nodig. Burgemeester en wethouders (het bevoegd gezag) mogen (en moeten!) die omgevingsvergunning verlenen als het bouwwerk voldoet aan: het bouwbesluit, het bestemmingsplan, de bouwverordening én aan redelijke eisen van welstand.

Het is dus een wettelijk vereiste dat een bouwplan naar uiterlijke verschijningsvorm voldoet aan hetgeen daarover is bepaald in de Woningwet en wat er in het kort op neerkomt dat een bouwplan moet worden getoetst op zijn visuele kwaliteit, op zichzelf en in relatie tot zijn omgeving. Daar is het algemeen belang mee gediend, want de buitenkant van het gebouw is de binnenkant van stad of dorp.

Een ieder kan in de welstandsnota opzoeken welke welstandscriteria bij de welstandsbeoordeling een rol zullen spelen. De welstandscriteria zijn duidelijk geformuleerd en afgeleid van de bestaande omgeving.

Bij het ontwerpen van nieuwe gebouwen of aanpassingen van bestaande bouwwerken moet daarmee rekening worden gehouden. Wie bouwplannen heeft, kan al vroeg in het ontwerpproces in overleg treden met de gemeente zodat snel duidelijk is of die plannen kans van slagen hebben.

De welstandsnota is vooral een sturend en stimulerend hulpmiddel en niet zozeer een instrument om van alles te verbieden. Voorkomen moet worden dat er gebouwen worden gerealiseerd die afbreuk doen aan de omgeving. In zo'n geval krijgt de indiener gelegenheid de plannen aan te passen. Ook dat hoort bij sturen en stimuleren.

De belangrijkste uitgangspunten voor het welstandsbeleid van Eemnes zijn:

Welstandstoezicht als instrument voor handhaven en versterken van ruimtelijke kwaliteit. De ruimtelijke kwaliteit van Eemnes is voor een groot deel te vinden in het samenspel en afwisseling van de bebouwing. Behoud en kwaliteit zijn de kernbegrippen voor het beheer van de ruimtelijke kwaliteit en daarmee voor welstand, dat plannen voor gebouwen moet beoordelen in hun omgeving. Openbaarheid en inzichtelijkheid. Het welstandstoezicht moet objectiever en transparanter voor de burgers worden, door duidelijke welstandscriteria en door een open(bare) werkwijze. 1.4 Relatie met overig ruimtelijk beleid

Adequate plannen voor een goede ruimtelijke ordening zoals bestemmingsplannen en beeldkwaliteitplannen blijven onverminderd van belang. Dat geldt ook voor een doeltreffend sectorbeleid zoals het monumenten- en archeologiebeleid, of een rolluiken- of reclameverordening. Ook een stimuleringsbeleid op het gebied van architectuur of het opdrachtgeverschap kan niet worden gemist als het gemeentelijk streven verder gaat dan ‘redelijke eisen van welstand’. In feite vormt juist dit overige beleid de achtergrond voor welstandsbeoordeling. In het bovenstaande schema is aangegeven hoe de criteria voor welstandstoetsing worden opgebouwd vanuit het ruimtelijke ordeningsbeleid aan de ene kant en het sectorbeleid aan de andere kant.

Tegen die achtergrond is nog wel een vertaalslag nodig voor het vaststellen van welstandscriteria. Het is gewenst om van tevoren te weten hoe zwaar het belang is dat aan de visuele kwaliteit wordt gehecht: de mate waarin. Tevens moet er geanticipeerd kunnen worden op de aspecten die bij de beoordeling aan de orde zullen komen: de wijze waarop.

De criteria worden weliswaar in belangrijke mate ontleend aan de stedenbouwkundige, cultuurhistorische en landschappelijke context maar zijn zelf bouwkundig en situatief van aard; het gaat om het bouwwerk en de plaatsing ervan. Daarbij mag de welstandstoets niet in het vaarwater van het bestemmingsplan terecht komen. Het bestemmingsplan regelt, voor zover nodig voor een goede ruimtelijke ordening, de functie, de bouwplaatsen en de afmetingen van bouwwerken. Welstandscriteria mogen de geboden ruimte in het bestemmingsplan niet wezenlijk beperken. Als het bestemmingsplan alternatieve mogelijkheden biedt, bijvoorbeeld in de plaatsing van een bouwwerk of een zekere afwisseling in de goothoogte dan kan een negatief welstandsadvies worden gegeven als de gekozen stedenbouwkundige of architectonische oplossing afbreuk doet aan de ruimtelijke beleving. Dit gebeurt dan uiteraard op basis van de welstandscriteria.

In de welstandsnota kan worden verwezen naar welstandscriteria die zijn opgenomen in andere documenten zoals beeldkwaliteitsplannen. Die moeten dan wel voldoen aan dezelfde eisen: vaststelling in de vorm van beleidsregels door de gemeenteraad, inspraak conform de gemeentelijke inspraakverordening enzovoort. Verwerking van die criteria in de welstandsnota zelf verdient de voorkeur. Omgekeerd geldt dat waar in een gemeentelijke verordening naar een welstandstoets wordt verwezen, zoals in de reclame- of terrassenverordening, de welstandsnota daarop toegesneden criteria moet bevatten.

1.5 Vaststelling en evaluatie

De gemeenteraad stelt de (aanpassingen van de) welstandsnota vast. Burgemeester en wethouders én de welstandscommissie leggen ten minste eenmaal per jaar een verslag (evaluatie) voor aan de gemeenteraad. Op grond daarvan kan tot bijstelling van het welstandsbeleid en/of de -criteria worden besloten.

2 Beleidsinstrumenten

2.1 Inleiding

Hoewel de Woningwet vraagt om zo concreet mogelijke criteria zal het duidelijk zijn dat ’recepten’ voor goede architectuur niet gegeven kunnen worden. Bij de zogenaamde kleine bouw kunnen de grenzen van wat aan redelijke eisen voldoet redelijk scherp worden getrokken (criteria voor kleine plannen). Naarmate de complexiteit en de omvang van de bouwopgave toenemen, zullen de criteria minder letterlijk worden en wordt inschakeling van de welstandscommissie meer noodzakelijk. Dat geeft weliswaar minder zekerheid en duidelijkheid voor de burger maar het vergroot de vrijheid voor vernieuwing en oorspronkelijkheid in het architectonisch ontwerp. De gemeente Eemnes hecht daar immers veel waarde aan. Dan kan teruggegrepen worden op de algemene welstandscriteria die aan ieder welstandsadvies ten grondslag liggen. Dat is bijvoorbeeld het geval als de indiener van een bouwplan beslist zijn eigen weg wil volgen en het college van burgemeester en wethouders daaraan mee willen werken. Ook wanneer de objectcriteria of de gebiedscriteria ontoereikend blijken zal de welstandscommissie op deze algemene criteria steunen in haar advies aan burgemeester en wethouders.

Voor kleine bouwplannen die niet vergunningsvrij zijn zal eerst worden nagegaan of ze binnen de termen van de criteria voor kleine plannen kunnen worden afgehandeld. Dit type welstandscriteria is dermate concreet dat een aspirant-bouwer als het ware vooraf zelf kan beoordelen of zijn bouwplan voldoet aan redelijke eisen van welstand.

Deze benadering kan ook betrekking hebben op de beoordeling van omgevingsvergunningplichtige specifieke objecten waarbij het object, het bouwwerk zelf, bij de toetsing voorop staat. Dit zijn de objectcriteria. Voorts is een differentiatie van de welstandscriteria naar gebieden mogelijk (gebiedsgerichte criteria).

In het navolgende worden de aard en de werking van de verschillende soorten welstandscriteria beschreven. In deel B komen deze opnieuw aan de orde, als beleidskeuzen van de gemeente Eemnes.

2.2 Criteria voor kleine plannen

In dit hoofdstuk worden de criteria gegeven voor de welstandstoets van enkele veel voorkomende kleine plannen. In tegenstelling tot alle relatieve welstandscriteria gaat het in dit hoofdstuk om vrijwel absolute, objectieve criteria die de planindiener vooraf maximale duidelijkheid geven. De criteria voor kleine plannen kunnen gezien worden als een verzameling ‘standaardoplossingen’ die in elk geval geen bezwaren zullen oproepen.

In het beschermde dorpsgezicht en bij de door het Rijk, de provincie of de gemeente aangewezen beschermde monumenten, zijn de elders vergunningsvrije bouwwerken, in sommige gevallen omgevingsvergunningplichtig. Dat betekent dat voor die gevallen een omgevingsvergunning voor bouwen moet worden aangevraagd.

2.3 Objectgerichte criteria

Deze criteria kunnen hebben betrekking op de beoordeling van specifieke objecten waarbij het object, het bouwwerk zelf, bij de toetsing voorop staat. Dit betreft bijvoorbeeld hallenhuisboerderijen, (agrarische) bedrijfsbebouwing of (burger-)woningen in het buitengebied. Daarnaast kan het betrekking hebben op omgevingsvergunningplichtige bouwwerken, zoals dakopbouwen.

De opzet van deze objectgerichte beoordelingskaders is vergelijkbaar met de hierna beschreven gebiedsgerichte beoordelingskaders. Ook hierbij gaat het steeds om 'relatieve' welstandscriteria. De bouwplannen worden altijd aan de welstandscommissie voorgelegd, die bij de beoordeling de criteria interpreteert in het licht van het concrete bouwplan.

2.4 Gebiedsgerichte criteria

De gemeente kan de welstandscriteria differentiëren naar gebieden. De wijze van indeling in gebieden kan functioneel of topografisch zijn; dat wil zeggen naar soort gebruik zoals woon- en werkgebieden, het voorzieningencentrum, naar open en meer besloten landschappen en/of naar specifieke plaatselijke kenmerken los van de functie die het gebied voor de gemeente heeft.

Voor bouwplannen die niet met de criteria voor kleine plannen kunnen worden beoordeeld is bij het opstellen van welstandscriteria een gebiedsgerichte aanpak gevolgd. Het zijn criteria waar men op moet letten als men wil bouwen of verbouwen in een bepaald gebied. Met deze gebiedsgerichte welstandscriteria wordt ook aangegeven in welke gebieden bijzondere kwaliteiten aanwezig zijn en extra inspanningen worden verwacht.

Het voordeel van een functionele indeling is ongetwijfeld de rechtszekerheid; in gelijke omstandigheden geldt een gelijk welstandsbeleid. Bovendien zal daarop eensluidend beleid van toepassing zijn. Met een topografische indeling kan meer rekening worden gehouden met bijzondere omstandigheden maar dat zal niet altijd tot begrip leiden voor de verschillende uitkomsten die daarvan het gevolg zijn. Door de combinatie van vooral functionele gebiedsgerichte criteria met daar op toegespitste welstandstoetsing kan eveneens rekening worden gehouden met plaatselijke bijzonderheden. Zo wordt ook voorkomen dat het aantal deelgebieden te groot en dus onoverzichtelijk wordt.

2.5 Algemene beoordelingscriteria

In een enkel geval zal het voorkomen dat de gebiedsgerichte en objectgerichte welstandscriteria ontoereikend of te beperkend zijn. Het kan gebeuren dat een plan wél voldoet aan redelijke eisen van welstand maar niet aan de gebiedsgerichte of objectgerichte criteria. Daarom zijn in de nota ook algemene criteria opgenomen, waarmee een bouwplan geheel op zichzelf, op de eigen architectonische kwaliteiten kan worden beoordeeld. Deze criteria kunnen niet te pas en te onpas worden gebruikt. Het moet gaan om uitzonderlijke bouwwerken die op zichzelf een positieve bijdrage leveren aan de ruimtelijke kwaliteit. Ze zijn voor onverwachte, experimentele of opvallende bouwwerken. Als stelregel geldt daarbij dat er hogere eisen worden gesteld aan de zeggingskracht en de architectuur, naarmate een bouwwerk zich sterker van zijn omgeving onderscheidt.

De welstandstoetsing vindt plaats aan de hand van de volgende aspecten:

het gebouw in zijn omgeving; het gebouw op zichzelf; de detaillering; het kleur- en materiaalgebruik.

Deze algemene welstandscriteria vormen thans een vangnet voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn. Criteria zijn er om de voorspelbaarheid en doorzichtigheid van het welstandsbeleid te vergroten, niet om gemakzucht een kans te geven.

Welstandscriteria ‘nieuwe stijl’ zijn bovendien beleidsregels waaraan het gemeentebestuur gehouden is, maar waarvan de burger mag vragen ze op zijn bouwplan niet van toepassing te laten zijn. In dat geval moet het college van burgemeester en wethouders over andere instructies aan de welstandscommissie kunnen beschikken. In hoofdstuk 9 van de Beleidsregels wordt daar nader op ingegaan. Daarbij is gebruik gemaakt van een notitie van voormalig rijksbouwmeester prof. ir Tj. Dijkstra. De complete tekst is te vinden in een bijlage.

2.6 Nieuwe projecten

De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor (her-)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken en waarvoor het ter plaatse geldende bestemmingsplan ook geen ruimte laat. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt.

De welstandsnota beperkt zich in dit verband tot een procedurevoorschrift (zie hoofdstuk 7). Daarbij is tevens een constructie nodig wanneer met het bouwen begonnen wordt voordat de gemeenteraad de nieuwe welstandscriteria heeft vastgesteld.

2.7 De welstandscommissie

De wettelijke taak van de welstandscommissie is het uitbrengen van adviezen aan burgemeester en wethouders ten aanzien van de vraag of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk waarvoor een aanvraag om omgevingsvergunning is ingediend, in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het welstandsadvies is gebaseerd op de in deze welstandsnota genoemde criteria. De vergaderingen van de welstandscommissie zijn openbaar.

Welstandstoezicht wordt vooral gelegitimeerd vanuit het belang dat door de gemeenschap i.c. de gemeente wordt gehecht aan de kwaliteit van de openbare ruimte en de bijdrage die gebouwen en bouwwerken geacht worden daaraan te leveren. Een beschermd stads- of dorpsgezicht vraagt om een specifieke benadering. Langs de oorspronkelijke routes en de hoofdinfrastructuur zijn ze het visitekaartje van het dorp, zoals de Wakkerendijk/Meentweg. Hier zullen de welstandscriteria betrekking hebben op de aspecten bebouwing en omgeving, het bouwwerk op zichzelf en detaillering, kleur- en materiaalgebruik. In het geval van een ‘normale’ woonstraat gaat het vooral om het handhaven en stimuleren van een zekere basiskwaliteit voor de dagelijkse woon- en leefomgeving. Daarbij zal steeds de omgeving uitgangspunt zijn voor de te hanteren criteria, met daarnaast specifieke kenmerken van de bebouwing zelf en/of de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik ervan.

2.8 Afwijken van het welstandsadvies?

Burgemeester en wethouders volgen in hun oordeel in principe het advies van de welstandscommissie. Zij kunnen evenwel afwijken van het advies van de welstandscommissie indien zij tot het oordeel komen dat de welstandscommissie de van toepassing zijnde criteria niet juist heeft geïnterpreteerd, of de commissie naar hun oordeel niet de juiste criteria heeft toegepast. Indien burgemeester en wethouders bij een aanvraag om een omgevingsvergunning voor bouwen op inhoudelijke grond tot een ander oordeel komen dan de welstandscommissie, dan kunnen zij, voordat het besluit op de vergunningaanvraag wordt genomen maar binnen de daarvoor geldige afhandelingstermijn, een nader advies vragen. Het advies van deze commissie gaat boven het advies van de reguliere welstandscommissie en speelt een zware rol bij de verdere oordeelsvorming van burgemeester en wethouders.

Afwijken om andere redenen kan ook op basis van artikel 2.10 lid 1 onder d Wabo. Dat biedt de mogelijkheid om bij strijd van een bouwplan met redelijke eisen van welstand, toch de omgevingsvergunning te verlenen indien burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat daarvoor andere redenen zijn, bijvoorbeeld van economische of maatschappelijke aard. In Eemnes zullen burgemeester en wethouders uiterst terughoudend zijn met het gebruik van deze mogelijkheid omdat de ruimtelijke kwaliteit niet snel ondergeschikt wordt geacht aan economische of maatschappelijke belangen.

Indien burgemeester en wethouders afwijken van het advies van de welstandscommissie dan wel de 'second opinion', wordt dit in de beslissing op de aanvraag van de omgevingsvergunning voor bouwen gemotiveerd. De welstandscommissie wordt hiervan op de hoogte gesteld.

2.9 Excessenregeling

De gemeente heeft de mogelijkheid om repressief (achteraf) in te grijpen indien bouwwerken in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand. Dat het geldt ook voor vergunningsvrije bouwwerken of vergunningsvrije activiteiten zoals schilderwerk. Op grond van artikel 13a van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken. De daarbij gehanteerde criteria moeten in de welstandsnota worden vermeld (zie hoofdstuk 8).

Deel B: Beleidsregels

3 Criteria voor kleine plannen

In het ‘Besluit omgevingsrecht’ (Bor) zijn alle bouwwerken opgesomd die onder bepaalde voorwaarden omgevingsvergunningsvrij, en dus ‘welstandsvrij’. Alle andere bouwwerken zijn omgevingsvergunningsplichtig. Voor een aantal nauwkeurig benoemde kleine bouwwerken zijn ‘criteria voor kleine plannen’ opgesteld. Dat zijn zodanig helder geformuleerde welstandsregels dat zij voor iedereen begrijpelijk zijn en in principe door de vergunningsaanvrager kunnen worden getoetst.

Het gaat om de volgende kleine bouwwerken:

aan- of uitbouwen; bijgebouwen of overkappingen; kozijn- of gevelwijzigingen; dakkapellen; erf- of perceelafscheidingen; zonnecollectoren of zonnepanelen; zonweringen of (rol)luiken.

Indien een bouwwerk dat valt onder de bovengenoemde categorieën niet omgevingsvergunningsvrij is moet een omgevingsvergunning worden aangevraagd. In dat geval treedt het bestemmingsplan in eerste instantie regelend op voor wat betreft rooilijnen en maximale afmetingen.

Als het bouwplan past binnen het bestemmingsplan wordt het bouwplan door de rayonarchitect/de welstandscommissie of door een daartoe bevoegd persoon getoetst. Voldoet het plan aan de criteria dan wordt een positief welstandsoordeel gegeven. Indien een bouwwerk niet voldoet aan de criteria voor kleine plannen, omdat sprake is van een bijzonder ontwerp of van een bijzondere situatie, zoals aan een monument of in het beschermd dorpsgezicht, dan kan het bouwplan voorgelegd worden aan de welstandscommissie.

Dat is ook het geval als er twijfel bestaat aan de toepasbaarheid van de criteria voor kleine plannen. De welstandscommissie maakt bij de beoordeling van het bouwplan –voor zover van toepassing– gebruik van de criteria voor kleine plannen, de objectcriteria, de gebiedsgerichte en algemene welstandscriteria.

Voorerfgebieds- en achtererfgebiedsbenadering

Er wordt onderscheid gemaakt tussen het voorerf- en achtererfgebied. Het achtererfgebied is het erf aan de achterkant en de niet naar openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijkant, op meer dan 1 m van de voorkant, van het hoofdgebouw. Het voorerfgebied is dat deel van het erf dat geen onderdeel is van het achtererfgebied.

Standaardplan

Eerst wordt vermeld of de zogenaamde trendsetterregeling van toepassing is. Dat is het geval als een zelfde bouwwerk in dezelfde omstandigheden al is vergund of als er al een goedgekeurd ontwerp voor is gemaakt. De gemeente gebruikt deze trendsetters als welstandstoets. In sommige gevallen, zoals bij alle dakkapellen of bij een aan- of uitbouw aan de voorgevel, is de trendsetter verplicht gesteld. Informatie over de standaardplannen is verkrijgbaar bij de gemeente.

Dan volgen de welstandscriteria, als er geen trendsetter aanwezig is. Naar inhoud hebben deze, indien van toepassing, betrekking op de plaatsing, de vorm, de maatvoering, de detaillering en het materiaal- en kleurgebruik.

Omgevingsvergunning en welstandstoetsing

De toepassing van welstandstoetsing is gekoppeld aan de omgevingsvergunningsplicht voor bouwen. Onder bepaalde voorwaarden mag zonder omgevingsvergunning worden gebouwd. Deze wordt dan ook niet preventief getoetst aan redelijke eisen van welstand.

In uitzonderingsgevallen, wanneer een bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand kan de gemeente achteraf met behulp van de Excessenregeling ingrijpen. De eigenaar wordt dan verzocht het uiterlijk van het bouwsel aan te passen, ondanks het feit dat het omgevingsvergunningsvrij is.

3.1 Aan- of uitbouwen

Criteria voor een aan- of uitbouw in het achtererfgebied

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaand aan- of uitbouw of een bestaande overkapping in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, dat/die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of

B. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

direct aan en binnen de oorspronkelijke achter- of zijgevel, 1 m terug van de voorgevelrooilijn.

Vorm

plat afgedekt; gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Maatvoering

tot 3 m uit de oorspronkelijke achter- of zijgevel; niet hoger dan: 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein, 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping en 0,30 m onder de gootlijn en de woning of het woongebouw; daktrim, bovendorpel of boeiboord minder dan 0,25 m.

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

overeenkomstig het hoofdgebouw; op de erfgrens: een gemetselde gevel.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

Criteria voor een aan- of uitbouw in het voorerfgebied

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

A. het bouwwerk is overeenkomstig een bestaand bijgebouw of een bestaande overkapping in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, dat/die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of B. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria: (*):

Plaatsing

gebouwd aan:

de oorspronkelijke voorgevel; een naar de weg of het openbaar groen gekeerde oorspronkelijke zijgevel, 1 m terug van de voorgevellijn.

Vorm

plat afgedekt; rechthoekige hoofdvorm; gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw; kozijnhoogte en hoogteplaatsing gelijk aan het oorspronkelijke raam en zonder vergroting van de oorspronkelijke gevelopening(en).

Maatvoering

niet hoger dan: 4 m, gemeten vanaf het aansluitende terrein, 0,25 m boven de vloer van de eerste verdieping en 0,30 m onder de gootlijn, en de woning of het woongebouw; diepte aan de voorgevel minder dan 1 m en aan de zijgevel minder dan 3 m; daktrim, bovendorpel of boeiboord minder dan 0,25 m;

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

overeenkomstig het hoofdgebouw; aan voorgevel: rondom van glas voorzien en een gemetselde borstwering; op de erfgrens: een gemetselde gevel.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

(*) Indien voor een aan- of uitbouw aan de voorgevel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden. 3.2 Bijgebouwen of overkappingen

Criteria voor een bijgebouw of overkapping in het achtererfgebied en niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijerf

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

het bouwwerk is overeenkomstig een bestaand bijgebouw of een bestaande overkapping in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, dat/die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of B. het bouwwerk is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of C. het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

op het achter- of zijerf, 1 m achter de voorgevelrooilijn en 1 m van de weg of het openbare groen.

Vorm

plat afgedekt; gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw; op het openbaar gelegen zijerf: een rechthoekige hoofdvorm.

Maatvoering

hoogte: indien op meer dan 1 m van de erfgrens maximaal 3 m, of indien op minder dan 1 m van de erfgrens, 2,25 m plus de afstand tot de erfgrens.

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

aan het hoofdgebouw geplaatst of op minder dan 3 m afstand daarvan, overeenkomstig het hoofdgebouw; in de andere gevallen: hout of overeenkomstig het hoofdgebouw.

Kleur

aan het hoofdgebouw geplaatst of op minder dan 3 m afstand daarvan, overeenkomstig het hoofdgebouw; in de andere gevallen: een gedekte kleur of overeenkomstig het hoofdgebouw.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

3.3 Kozijn- of gevelwijzigingen

KOZIJN- OF GEVELWIJZIGINGEN

Criteria voor een kozijn- of gevelwijziging in de achtergevel en een niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

de kozijn- of gevelwijziging is overeenkomstig een bestaande kozijn- of gevelwijziging in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

de kozijn- of gevelwijziging is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

in de achtergevel of niet openbaar gelegen zijgevel van een woning, woongebouw of een daarbij behorend bijgebouw.

Vorm

Maatvoering

Detaillering

Materiaal,

Kleur

vorm, maatvoering, detaillering, materiaal en kleur zijn welstandsvrij voor wat betreft de achtergevel op de begane grond en bijgebouwen. Voor de gevels op de verdieping(en) en de zijgevel geldt hetgeen voor de voorgevel en de openbaar gelegen zijgevel is bepaald.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

KOZIJN- OF GEVELWIJZIGINGEN

Criteria voor een kozijn- of gevelwijziging in de voorgevel en een naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijgevel

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

de kozijn- of gevelwijziging is overeenkomstig een bestaande kozijn- of gevelwijziging in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

de kozijn- of gevelwijziging is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing

in de voorgevel van een woning of woongebouw of een naar de weg of het openbaar groen gekeerde zijgevel.

Vorm

zonder aantasting van de bestaande gevelopening; bij vervanging van een garagedeur door een pui: geen gemetselde borstwering; bij vervanging van raamkozijnen: gelijke kozijnen gelijktijdig vervangen; kozijnindeling gerelateerd aan de bestaande kozijnindeling; gevelindeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Maatvoering

profielmaten gelijk of nagenoeg gelijk aan bestaande kozijnonderdelen; nieuwe gevelopeningen in de zijgevel; maximaal 1 m² voor een raam; maximaal 2,3 m² voor een deur.

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

overeenkomstig de bestaande kozijnen; terughoudend met het gebruik van kunststof, alleen toepasbaar indien dimensioneringen en aansluitingen zijn afgestemd op de gevel.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

(*) Indien voor een kozijn- of gevelwijziging aan de voorgevel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

.

3.4 Dakkapellen

DAKKAPELLEN

In het ACHTERDAKVLAK of niet openbaar gelegen ZIJDAKVLAK

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

het bouwplan is overeenkomstig een bestaande dakkapel in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

de dakkapel is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing

onderzijde meer dan 0,5 m en niet meer dan 1 m boven de dakvoet; bovenzijde meer dan 0,5 m onder de daknok; de afstand meer dan 0,75 m tot het midden van de woningscheidende bouwmuren of de eindgevel en bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen meer dan 1,5 m tot de eindgevel, bij hoekkepers aan de bovenkant en bij kilkepers aan de onderkant van de dakkapel gemeten; de afstand tot kilkepers en hoekkepers bedraagt minimaal 0,75 m; bij meer dan één dakkapel: regelmatige rangschikking op een horizontale rij met een minimale tussenruimte van 0,75 m; geen dakkapellen op het bovenste deel van een hoogopgaand dakvlak of mansardekap; geen dakkapellen boven elkaar; geen dakkapellen op dakvlakken met een hellingshoek kleiner dan 30°; niet op een aan- of uitbouw of op een bijgebouw.

Vorm

plat afgedekt; rechtopgaande zijkanten; zijwanden ondoorzichtig; geen borstwering; indeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw; passend bij de vormgevingskarakteristiek van het pand.

Maatvoering

niet meer dan 2/3 van de breedte van het dakvlak tot een maximum van 3.60 m, tenzij de vormgevingskarakteristiek van het pand zich hier tegen verzet; niet meer dan 2/3 van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen, zonnepanelen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk; hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m; boeiboord niet hoger dan 0,25 m; overstekken niet meer dan 0,1 m.

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

overeenkomstig het hoofdgebouw.

Kleur

overeenkomstig het hoofdgebouw, of in de kleur van de dakbedekking.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

(*) Indien voor een dakkapel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

DAKKAPELLEN

In het VOORDAKVLAK of het openbaar gelegen ZIJDAKVLAK

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

het bouwplan is overeenkomstig een bestaande dakkapel in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

de dakkapel is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

het bouwplan voldoet aan de volgende criteria (*):

Plaatsing

onderzijde meer dan 0,5 m en niet meer dan 1 m boven de dakvoet; bovenzijde meer dan 1,0 m onder de daknok; zijkant meer dan 0,75 m tot het midden van de woningscheidende bouwmuren of de eindgevel en bij vrijstaande en twee-onder-één-kapwoningen meer dan 1,5 m tot de eindgevel (bij hoekkepers aan de bovenkant en bij kilkepers aan de onderkant van de dakkapel gemeten); de afstand tot kilkepers en hoekkepers bedraagt minimaal 0,75 m; geen dakkapellen op het bovenste deel van een hoogopgaand dakvlak, of mansardekap; geen dakkapellen boven elkaar; geen dakkapellen op dakvlakken met een hellingshoek kleiner dan 30°; niet op een aan- of uitbouw of op een bijgebouw.

Vorm

plat afgedekt; zijwanden ondoorzichtig; overstekken maximaal 0,1 m; boeiboord maximaal 0,25 m; geen borstwering; indeling evenwichtig en afgestemd op het hoofdgebouw; passend bij de vormgevingskarakteristiek van het pand.

Maatvoering

één per dakvlak; niet meer dan 2/3 van de breedte van het dakvlak tot een maximum van 3.60 m, tenzij de vormgevingskarakteristiek van het pand zich hier tegen verzet; hoogte, gemeten vanaf de voet van de dakkapel, minder dan 1,5 m; niet meer dan 50% van de oppervlakte van het dakvlak gebruikt voor dakkapellen, dakramen, zonnepanelen en andere dakdoorbrekingen gezamenlijk.

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

hout.

Kleur

(gebroken) wit of overeenkomstig het hoofdgebouw.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

(*) Indien voor een dakkapel een trendsetter, zoals bedoeld onder A of B beschikbaar is, moet deze gevolgd worden.

Een omgevingsvergunningaanvraag voor bouwen in de in hoofdstuk 6 omschreven deelgebieden Beschermd Dorpsgezicht, Wakkerendijk/Meentweg en Laarderweg wordt steeds aan de welstandscommissie voorgelegd.

3.5 Erf- of perceelafscheidingen

ERF- OF PERCEELAFSCHEIDINGEN

In het achtererfgebied, het niet naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijerf en het naar het openbaar toegankelijk gebied gekeerde zijerf

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

het bouwplan is overeenkomstig een bestaande erf- of perceelafscheiding in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies is vergund, of

de erf- of perceelafscheiding is overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

op de erfgrens; tot 1 m achter de voorgevelrooilijn.

Vorm

enkelvoudige, rechte vormgeving (geen toogvormen of diagonaal aangebrachte delen); horizontale of verticale geleding; in één lijn. geen diversiteit aan vormgevingsprincipes binnen een erf- of perceelafscheiding;

Maatvoering

maximaal 2 m hoog.

Detaillering

zorgvuldig en afgestemd op het hoofdgebouw.

Materiaal

natuurlijk materiaal, zoals steen of hout of een hek van smeedijzer; open gaas- of hekwerk, als drager voor beplanting.

Kleur

aardkleuren, groen of zwart.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

3.6 Zonnecollectoren of zonnepanelen

Indien een zonnecollector of zonnepaneel niet op een dak wordt geplaatst is een omgevingsvergunning vereist. Zonnecollectoren of zonnepanelen zijn niet toegestaan op/aan/in Rijksmonumenten, gemeentelijk monumenten, of in het beschermde dorpsgezicht.

Vanuit het Klimaat Uitvoeringsprogramma bestaat de intentie om zoveel mogelijk zonnepanelen in Eemnes te plaatsen. Hoewel de voorwaarden voor het vergunningsvrij bouwen van een zonnecollector of zonnepaneel in het Besluit omgevingsrecht reeds ruim zijn gesteld, worden criteria benoemd voor die gevallen waarin het niet vergunningsvrij is. Tevens is de trendsetterregeling, voor zowel de niet openbaar gelegen zijgevel als achtergevel, van toepassing.

ZONNECOLLECTOREN OF ZONNEPANELEN

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

de zonnecollector of het zonnepaneel zijn overeenkomstig een bestaande collector of bestaand paneel in hetzelfde bouwblok dan wel bij gelijke woningen in een vergelijkbare situatie, die/dat minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of

de zonnecollector of het zonnepaneel zijn overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of het bouwplan voor een zonnecollector of -paneel voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

op/aan/in de achtergevel of niet openbaar gelegen zijgevel; onder een hoek van ten hoogte 55 graden met de gevel tot een hoogte van 3 m vanaf het maaiveld. Daarboven onder een hoek van ten hoogste 35 graden met de gevel; diepte niet meer dan 0,85 m vanaf de gevel tot een hoogte van 3 m vanaf het maaiveld. Daarboven tot een diepte van niet meer dan 0,5 vanaf de gevel; de afstand meer dan 0,5 m tot het midden van de woningscheidende bouwmuren of de eindgevel.

Vorm

Maatvoering

Detaillering

Materiaal,

Kleur

vorm, maatvoering, detaillering, materiaal en kleur zijn welstandsvrij

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

3.7 Zonweringen of (rol)luiken

ZONWERING OF (ROL)LUIKEN

In het voorerfgebied

Deze criteria komen aan de orde als het bestemmingsplan zich daar niet tegen verzet of wanneer burgemeester en wethouders overwegen bij omgevingsvergunning daarvan af te wijken.

Het bouwwerk is in ieder geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand als aan de onderstaande voorwaarden wordt voldaan:

het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande zonwering of (rol)luik in een vergelijkbare situatie, die minder dan 5 jaar geleden met een positief welstandsadvies zijn vergund, of

de zonwering of (rol)luik zijn overeenkomstig het ontwerp van de architect, die het project ontworpen heeft waarvan het bouwplan deel uitmaakt en waarvoor een positief welstandsadvies is gegeven, of

het bouwplan voldoet aan de volgende criteria:

Plaatsing

aan woningen en woongebouwen: binnen de bestaande gevelopening en achter de voorgevelrooilijn; aan andere gebouwen: een gesloten (rol)luik op 1 m achter de winkelpui.

Gebiedsgerichte criteria

dit zijn basiseisen, per deelgebied kan daarvan worden afgeweken, er kunnen minder of meer eisen worden gesteld. Zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria die voor het adres gelden.

Overig

gemeentelijke rolluikenverordening op basis van APV.

4 Objectgerichte criteria

Bepaalde bebouwing in het buitengebied van de gemeente Eemnes komt veelvuldig voor. Hiervoor is het opstellen van objectcriteria relevant. Dat betreft de historische agrarische bebouwing, hooibergen, de (agrarische) bedrijfsbebouwing, de agrarische woningen en de burgerwoningen in het buitengebied.

Deze objectcriteria zijn in aanzet gezamenlijk met Baarn en De Bilt opgesteld, op basis van analyse van het buitengebied die als bijlage A is toegevoegd. Met de objectcriteria wordt in belangrijke mate tegemoet gekomen aan de uitgesproken wens om de welstandstoetsing in de buitengebieden op elkaar af te stemmen.

In het navolgende worden hiervoor objectgerichte criteria opgesteld, die eventueel per deelgebied kunnen worden aangepast. Om die reden wordt steeds verwezen naar de gebiedscriteria.

4.1 Object ‘hallenhuisboerderij’

Objectbeschrijving

Het veel voorkomende boerderijtype in de gemeente Eemnes is de langhuisboerderij. Dit type heeft zich ontwikkeld uit het zogenaamde hallenhuis. Kenmerkend voor deze boerderijen is dat het woongedeelte, het voorhuis, en het werkgedeelte, het achterhuis, onder één doorlopende kap zijn geplaatst. Een brandmuur scheidt woonhuis- en schuurgedeelte van elkaar. De meeste langhuisboerderijen dateren uit de negentiende eeuw, hoewel ook regelmatig boerderijen uit de zeventiende en achttiende eeuw voorkomen. Daarnaast zijn tot in de eerste helft van de twintigste eeuw nog moderne varianten op het langhuistype gebouwd.

Uit het hallenhuis ontwikkelden zich eveneens de minder voorkomende T- of dwarshuisboerderij, waarbij het voorste gedeelte van de zijgevel is opgeheven tot het niveau van de voorgevel, en de krukhuisboerderij, waarvan slechts één zijgevel is opgehoogd en verlengd zodat een L-vormig plattegrond is ontstaan.

De langhuisboerderij heeft een rechthoekig plattegrond, waarvan de lengteas meestal evenwijdig aan de verkavelingsrichting is gesitueerd. Het voorhuis is op de weg georiënteerd. De gevels zijn veelal opgetrokken uit roodachtige baksteen en gemetseld in kruis- of halfsteensverband (één laag koppen afgewisseld met één laag strekken). Ook komen geheel gepleisterde gevels voor, waarbij de gevels (crème-)wit zijn en de plint donkergrijs of zwart. De vensters worden beëindigd door een laag strekken, een segmentboog of een rollaag. De kozijnen en het andere houtwerk zijn geverfd in witte en/of donkergroene tinten.

De één bouwlaag hoge massa wordt gedekt door een fors zadeldak waarvan de nokuiteinden eventueel zijn afgewolfd. Bij modernere varianten komen mansardekappen voor. De daken zijn gedekt met riet, pannen of een combinatie van beide. Vaak hebben rieten kappen een gedeelte met pannen voor de opvang van regenwater. Met pannen gedekte daken hebben windveren die in verscheidene gevallen gedecoreerd zijn. De bakstenen schoorstenen zijn vaak midden op de nok geplaatst. Tuitgevels, waarbij de geveltop wordt beëindigd door de schoorsteen, komen regelmatig voor.

De voorgevels van de oudere boerderijen, uit de zeventiende en achttiende eeuw, hebben een indeling bestaande uit vier of vijf traveeën. In het midden bevinden zich twee vensters of een voordeur met doorgaans aan de noordzijde een opkamer met kelderlicht en aan de zuidzijde een klein venster. Op de zolderverdieping bevindt zich een klein venster of een luik. De negentiende-eeuwse voorgevels hebben een meer symmetrische indeling met beneden twee of vier vensters van dezelfde afmeting met eventueel een centraal geplaatste deur en één of twee vensters in de geveltop.

In de zijgevels bevinden zich een eventuele hoofdingang, een tweede ingang naar de keuken en in sommige gevallen een zijbaander, dat is een enkele of dubbele schuurdeur in één van de zijgevels. In het midden van een oorspronkelijke achtergevel is een dubbele schuurdeur, de achterbaander, geplaatst met aan weerszijden kleinere mestdeuren. In de geveltop zit vaak een zolderluik. Achtergevels zijn echter in veel gevallen gewijzigd, hetzij door de moderne agrarische bedrijfsvoering, hetzij door functieverandering.

In de loop der tijd zijn op het erf verscheidene bijgebouwen verschenen, met vaak één of twee hooibergen. Daarnaast zijn er wagen- of veeschuren te vinden. Een enkele boerderij heeft een apart melkhuisje. Op het erf bevindt zich ook nog redelijk vaak een boomgaard en staan voor het voorhuis soms enkele leilinden.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

De langhuisboerderij is zeer karakteristiek voor het gebied van de gemeente Eemnes. De panden zijn cultuurhistorisch van groot belang en vele zijn aangewezen als Rijks- of gemeentelijk monument. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan Wakkerendijk-Meentweg 2012 zijn de bouwmogelijkheden nauwgezet vastgelegd. Daarbij mogen de als ‘rijks- of gemeentelijk monument’ of ‘karakteristiek’ aangeduide panden in beginsel niet worden uitgebreid met erkers of aanbouwen en dient nieuwe bebouwing achter die bestaande geplaatst te worden. Daarmee heeft afdoende bescherming plaats.

Reeds geruime tijd staat de langhuisboerderij onder druk door de veranderingen in de landbouw. Het schuurgedeelte voldoet vaak niet meer aan de eisen die een moderne bedrijfsvoering stelt. Daartoe verrijst vaak achter de oude boerderij een nieuw bedrijfsgedeelte dat, wat schaal, materiaalgebruik en detaillering betreft, afwijkt van de oorspronkelijke agrarische bebouwing.

Ook verliest een groot aantal hallenhuisboerderijen de oorspronkelijke functie. Veelal maakt de agrarische bedrijfsfunctie plaats voor een woonfunctie en/of een niet-agrarische functie. Bij verbouw, waarbij dan veelal sprake is, dienen de oorspronkelijke kenmerken te worden gerespecteerd en als uitgangspunt te dienen. Het is vooral van belang dat het oorspronkelijke onderscheid tussen het woon- en bedrijfsgedeelte herkenbaar blijft.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

De bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

Situering bijgebouwen achter de brandmuur c.q. scheiding woon/stalgedeelte; de bestaande plaatsing wordt gehandhaafd; de plaatsing van de bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig en dient te worden gerespecteerd; er worden forse zadeldaken toegepast, doorgaans met tuitgevels en puntgevels. Ook komen soms mansardekappen en kappen met wolfeinden voor.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

het oorspronkelijke onderscheid tussen woon- en bedrijfsgedeelte moet herkenbaar blijven in de gevels; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een traditionele opbouw, met een hiërarchische, evenwichtige opzet; gevels worden opgetrokken in roodachtige baksteen of zijn (crème)wit gepleisterd; de plint van het voorhuis is zwart of donkergrijs gepleisterd; kozijnen worden uitgevoerd in hout; kozijnen en ander houtwerk dienen in witte en/of donkergroene tinten te worden geverfd; daken worden gedekt met riet of rode, grijs/gesmoorde gebakken pannen; de kleuren van de luiken moeten aansluiten bij lokaal of regionaal gebruik; bij de detaillering van gootlijsten, windveren, kozijnen e.d. dient zorgvuldigheid te worden betracht en de bestaande detaillering als uitgangspunt te worden genomen.

In afwijking van de criteria voor kleine plannen t.b.v. dakkapellen (paragraaf 3.4) geldt dat op het achterdakvlak of het niet openbaar gelegen zijdakvlak maximaal twee dakkapellen mogen worden geplaatst tot een totale maximumbreedte van 3,60 m. Bovendien zijn de dakkapellen uitsluitend toegelaten op het oorspronkelijke woongedeelte, of direct achter de brandmuur van het oorspronkelijke woongedeelte. Voorts zijn geen dakkapellen toegestaan op het pannengedeelte van een rietgedekte boerderij.

4.2 Object ‘hooiberg’

Bij veel oorspronkelijke boerderijen in Eemnes staat een hooiberg op het erf, soms zelfs twee. Hooibergen zijn opslagruimten voor hooi en stro. Aan een hooiberg ging het opslaan in schelven of mijten vooraf, maar al in de 13e eeuw wordt van hooibergen gesproken. In Eemnes zijn vooral hooibergen met vier roeden (staanders) gebouwd. Er komen ook hooibergen met twee, drie, vier of juist vijf roeden voor. Oorspronkelijk waren de roeden van eikenhout. De vierkant gemaakte roeden konden een lengte tot wel 10 meter hebben. Later werden de roeden ook van beton of ijzer gemaakt en werden ook ronde roeden toegepast.

Voorts is sprake van een verstelbaar dak, met een hijsmechanisme. Van oudsher betreft het vooral hooibergen met een rieten sporen kap. Bij latere aanpassingen en nieuwe hooibergen zijn veelvuldig zinken golfplaten toegepast.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Hooibergen zijn een karakteristiek en uiterst waardevol onderdeel van het bebouwingsbeeld. Gaandeweg zijn er veel hooibergen verwijderd, wat als een verarming van het bebouwingsbeeld wordt ervaren. In het kader van het bestemmingsplan wordt onderzocht of de hooibergen uitgezonderd kunnen worden van de aan- en bijgebouwenregeling, waar een stimulans voor behoud van uit zal gaan. Ook het terugbrengen van hooibergen is dan een aantrekkelijke optie, met een nieuwe bergingsfunctie.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

achter de brandmuur van de boerderij op het voormalig erf.

Massa en vorm

de hoofdvorm is vierkant, rechthoekig of een andere veelhoek; de roeden vormen een herkenbaar onderdeel van het bouwwerk.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

de roeden worden in hout, ijzer of beton uitgevoerd; de zijwanden, met een maximale hoogte van 3 m: in hout en met een donkere kleurstelling; bij ijzeren of betonnen roeden wordt een zichtbaar hijswerkmechanisme toegepast. Bij houten roeden wordt een constructie van pennen toegepast om de kap op te hijsen; het dakvlak wordt in riet of een ander materiaal in grijze of donkere tint uitgevoerd in een (golfplaten) profiel met matte, -niet spiegelende-oppervlaktestructuur.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

4.3 Object ‘agrarische bedrijfsbebouwing’

Op een agrarisch bedrijf zijn meestal meerdere bedrijfsgebouwen aanwezig: één of meer stallen en werktuigbergingen of schuren. Het gaat voor het merendeel om grote, eenvoudige, rechthoekige constructies met een zadeldak. De schuren of stallen kunnen vrijstaand zijn maar ook gecombineerd, zowel onderling als via een plat verbindingsstuk aan het woonhuis. De gebouwen zijn veelal in de verkavelingsrichting van het landschap geplaatst, mede afhankelijk van de ruimtelijke mogelijkheden van het perceel. Bij brede en ondiepe kavels kunnen de bedrijfsgebouwen haaks staan op het hoofdgebouw.

De meeste agrarische bedrijfsgebouwen zijn van oudsher gemetseld op een simpele wijze met een oranje tot rode baksteen in halfsteens verband, soms gedeeltelijk open of bedekt met een damwandprofiel. Het nabij de openbare weg gesitueerde bedrijfsgebouw is veelal voorzien van een metselwerk topgevel (soms tot de gootlijn), terwijl het metselwerk dan ook overhoeks wordt toegepast. Aandacht is vereist voor de grote toegangsdeuren; witte vlakken treden vaak sterk in het zicht.

De daken waren vroeger met pannen of riet gedekt. In toenemende mate zijn grijze of donkere vezelcementgolfplaten toegepast. Van belang is dat een (golfplaten-)profiel herkenbaar is. Vlakke sandwichpanelen hebben een meer industriële uitstraling, wat hier ongewenst is.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Stallen, schuren en andere bedrijfshallen kunnen een grote invloed hebben op het bebouwingsbeeld. Ze kunnen een storende invloed hebben wanneer opvallende vormen en kleuren worden toegepast. De gemeente streeft naar een eenvoudige en zorgvuldige opzet, in onderlinge samenhang.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

de plaatsing is terugliggend ten opzichte van de agrarische bedrijfswoning.

Massa en vorm

de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig; de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap; de massaopbouw op het erf is in onderlinge samenhang; de gevelindeling is horizontaal; herhaling van eenvoudige vierkante of rechthoekige gevelopeningen; er worden eenduidige en forse zadeldaken toegepast.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

de topgevel van een nabij de openbare weg gelegen bedrijfsgebouw wordt tenminste tot de gootlijn voorzien van metselwerk. Bovendien wordt het metselwerk in ieder geval overhoeks toegepast, over een lengte van ten minste 8 m. Daarnaast is ander materiaal is toegestaan, mits in donkere tinten uitgevoerd en voorzien van een profiel en een zichtbare metselwerkplint; toegangsdeuren worden in een donkere kleur uitgevoerd; de dakvlakken worden in pannen of riet uitgevoerd; ander materiaal is toegestaan mits in grijze of donkere tinten uitgevoerd, afwijkend van de gevelkleur en voorzien van een (golfplaten-)profiel en met een matte, -niet spiegelende- oppervlaktestructuur; in de dakvlakken worden geen doorgaande verticale of horizontale lichtbanen aangebracht.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

4.4 Object ‘agrarische bedrijfswoning’

In het buitengebied komen veel vrijstaande agrarische bedrijfswoningen voor. De bedrijfswoning valt op door de prominente ligging aan de straatzijde, met daarachter de bedrijfsgebouwen. De woning kan ook geflankeerd zijn door later toegevoegde bijgebouwen of wanneer een nieuw hoofdgebouw (zoals een tweede woning voor de ‘rustende boer’) naast de oorspronkelijke bebouwing is neergezet. Die bebouwing kan vrijstaand zijn of via een plat verbindingsstuk verbonden aan het woonhuis.

Er is veelal sprake van een nokrichting haaks op de weg en van zadeldaken met rode of donkere dakpannen. De opbouw van de massa is eenvoudig met rechte lijnen en symmetrische opbouw van de gevels. Decoraties en ornamenten komen nauwelijks voor en het materiaalgebruik bestaat uit (bak)steen met kozijnen van hout of kunststof.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

De agrarische bedrijfswoningen zijn functioneel gebonden aan het buitengebied. Er hebben zich in het verleden veel veranderingen binnen de agrarische sector voorgedaan, waarbij nieuwe bedrijfswoningen zijn verschenen. Er is een tendens waarneembaar waarbij de bedrijfswoning ‘los komt’ van de overige agrarische bebouwing, door de toepassing van afwijkende vormen en afwijkend kleur- en materiaalgebruik. De identiteit van het agrarische karakter van het gebied verandert daarmee. De gemeente Eemnes is daarvan geen voorstander. De gemeente streeft dan ook naar het herkenbaar houden van de (oorspronkelijke) agrarische functie van de bebouwing. De welstandsbeoordeling richt zich dan ook op het handhaven of het gericht veranderen en verbeteren van de basiskwaliteit van het gebied.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

in de directe nabijheid van de weg; de bedrijfswoning is georiënteerd op de weg; de plaatsing van bijgebouwen en bedrijfsgebouwen is ondergeschikt aan de woning.

Massa en vorm

de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig; aan- en uitbouwen zijn in de massa ondergeschikt aan de bedrijfswoning en worden terughoudend vormgegeven; er worden eenduidige en forse kappen toegepast; de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; de hoofdmaterialen zijn natuurlijke materialen: (bak-)steen, pleisterwerk, hout, dakpannen en riet; de hoofdkleuren zijn gedempte (aard-)kleuren; kozijnen van hout of ander materiaal met een aan houtprofielen gerelateerde detaillering; kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa; materiaalgebruik en kleuren van bijgebouwen in de nabijheid van de bedrijfswoning zijn afgestemd op het hoofdgebouw.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

4.5 Object ‘niet agrarische woonbebouwing’

Objectbeschrijving

Op enkele plekken in het buitengebied zijn van oudsher burgerwoningen aanwezig. Het aantal burgerwoningen neemt hier de laatste jaren enigszins toe. Het gaat daarbij om toevoegingen en om veranderingen waarbij agrarische functies plaats maken voor woonfuncties. Het betreft veelal vrijstaande woningen die refereren aan een boerderijstijl of villa’s met een historiserende maar ook met een moderne architectuur.

De woningen hebben overwegend één bouwlaag en nooit meer dan twee bouwlagen. Er komen veel verschillende dakvormen voor. De vormen van de massa voornamelijk enkelvoudig en geometrisch. Detailleringen, kleur- en materiaalgebruik zijn zeer divers.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Vooral de gebieden dicht bij de kernen hebben een grote aantrekkingskracht, door de beschikbare ruimte en de extensieve bebouwingsdichtheid. Het gemeentelijk beleid is gericht op het in stand houden van extensieve karakter en de landschappelijke karakteristieken van het buitengebied te behouden.

Objectcriteria

Ruimtelijke structuur

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en met de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

in de directe nabijheid van de weg; de woning is georiënteerd op de weg; de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

de hoofdvorm is enkelvoudig en rechthoekig; aan- en uitbouwen worden terughoudend vormgegeven en met een aan het hoofdgebouw ondergeschikte massa; er worden eenduidige en forse kappen toegepast; de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; de hoofdmaterialen zijn natuurlijke materialen: (bak-)steen, pleisterwerk, hout, dakpannen en riet; de hoofdkleuren zijn gedempte (aard-)kleuren; kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa; kleur- en materiaalgebruik van bijgebouwen binnen 5 meter afstand van het hoofdgebouw zijn afgestemd op het hoofdgebouw; bij verbouw worden bestaande details gerespecteerd.

Eventuele nadere bepalingen per gebied zijn te vinden in de gebiedsbeschrijving en de -criteria.

4.6 Object ‘dakopbouwen’

Objectbeschrijving

Op enkele plekken in Eemnes zijn dakopbouwen toegepast. Het gaat daarbij om een uitbreiding van de woning waarbij de nok wordt verhoogd. Veelal gebeurt dat bij woningen met een relatief flauwe kap en een lage nokhoogte ten opzichte van de goothoogte. De ruimte is daar niet aanwezig om een dakkapel te plaatsen. Anderzijds worden dakopbouwen toegepast om een royale zolderverdieping te verkrijgen.

Binnen Eemnes zijn met name in de omgeving van Graanoogst dakopbouwen gerealiseerd.

Waardebepaling, ontwikkelingen en beleid

Dakopbouwen worden door de gemeente als ongewenst ervaren omdat deze de bestaande massaopbouw verstoren en kunnen leiden tot een onevenwichtig aanzicht. De gemeente voert op dit punt een terughoudend beleid; de geldende bestemmingsplannen staan het over het algemeen ook niet toe. Vanuit het gelijkheidsbeginsel worden dakopbouwen uitsluitend toegestaan op woningen waar in het verleden, op hetzelfde woningtype en in dezelfde straat reeds dakopbouwen zijn gerealiseerd, met een positief welstandsadvies. Met daarbij de beperking dat deze trendsetterregeling zich beperkt tot seriematig aaneengebouwde woningen. Daarnaast zijn dakopbouwen toegelaten in die gevallen dat een ontwerp beschikbaar is waarvoor reeds een positief welstandsadvies is gegeven.

Objectcriteria

het bouwwerk is overeenkomstig een bestaande dakopbouw op een seriematig aaneengebouwde woning van het zelfde type in de zelfde straat, die met een positief welstandsadvies is vergund, de dakopbouw is overeenkomstig een ontwerp voor een dakopbouw op de betreffende woning, waarvoor reeds een positief welstandsadvies is gegeven.

Deel

5 Gebiedscriteria buitengebied

Analyse ruimtelijke hoofdstructuur

Het buitengebied van de gemeente Eemnes wordt begrensd door de Goyergracht in het westen en de Eem in het oosten en door het Eemmeer in het noorden en rijksweg A1 in het zuiden. De kern (inclusief de gehele Laarderweg) en de lintbebouwing aan de westzijde van de Wakkerendijk/Meentweg behoren niet tot het buitengebied; dat komt in hoofdstuk 6 aan bod.

Met het oog op het formuleren van welstandsbeleid is het buitengebied opgedeeld in twee karakteristieke landschappen. Dat betreft het open polderlandschap (Noordpolder te Veld, Zuidpolder te Veld, Binnendijk te Veld en Maatpolder) ten oosten van de Wakkerendijk/Meentweg en een halfopen overgangsgebied ten westen daarvan (Noordpolder te Veen, Zuidpolder te Veen en Binnendijk te Veen). De bebouwing nabij Eembrugge wordt in een apart deelgebied beschreven.

Markante lijnen en elementen in het buitengebied van de gemeente Eemnes zijn de rijkswegen A1 en A27, de Eem, de Wakkerendijk/Meentweg, de Goyergracht, de Eemnesser Vaart/Buitenvaart en de Zomerdijk.

De ontstaansgeschiedenis en achtergrondinformatie hierover zijn te vinden in bijlage A, waarin het samen met de gemeenten Baarn en De Bilt opgestelde gebiedsdocument voor de buitengebieden is opgenomen.

De welstandscriteria hebben betrekking op de ‘overige bebouwing’, bebouwing die niet reeds via de kleine plannen criteria en objectcriteria is geregeld. In dit verband kan een nuancering van die criteria plaats hebben.

1. Goyergrachtzone

Dit gebied (deelgebied 11 op de welstandskaart) bestaat uit de zone tussen de Goyergracht en Wakkerendijk/Meentweg. Deze zone wordt aan de zuidkant begrensd door de gemeentegrens met de gemeente Baarn en in het noorden met die van de gemeente Blaricum.

De landschappelijke structuur is gevarieerd en relatief kleinschalig, met een afwisseling tussen openheid en beslotenheid. Boscomplexen, bosschages en beplanting op de perceelsgrenzen, een boomkwekerij/tuincentrum en volkstuinen dragen bij aan het kleinschalige karakter.

Bebouwing

De bebouwing in dit deelgebied betreft vooral verspreide woonbebouwing, bedrijven en incidentele boerderijen. Deze bevinden zich op veelal kleinschalige kavels, enigszins verborgen ten opzichte van de weg. De woonbebouwing is overwegend vrijstaand, traditioneel van karakter, met een eenvoudige hoofdvorm. De woonbebouwing bestaat uit één laag met een soms steile kap. De daken, overwegend zadeldaken, zijn meestal gedekt met pannen in oranje of antraciet. De bijgebouwen zijn achter of naast de hoofdgebouwen gesitueerd, maar in ieder geval achter de voorgevel van de woning. Bovendien zijn deze ondergeschikt van karakter door hun kleurstelling en materiaal. Wanneer zij dichtbij de woning staan, zijn zij qua kleur- en materiaalgebruik veelal daarop afgestemd.

Damwandprofielen en golfplaten daken komen voor bij grotere bedrijfshallen en loodsen. Zij hebben overwegend donkere tinten die niet opvallen in het landschap.

In de zuidwest-oksel van knooppunt Eemnes bevindt zich horecagelegenheid De Witte Bergen, met een grote mate van zichtbaarheid vanaf rijksweg A1.

Met enige zorg wordt geconstateerd dat in het buitengebied incidenteel afscheidingen worden gerealiseerd van materiaal dat daarvoor niet bedoeld is.

Waardebepaling en beleid

De bestaande functies in dit deelgebied zijn geaccepteerd en voorzien van een geringe ruimte voor aanpassingen en vergroting. Daarbij zijn voor het gebied boven rijksweg A1 de plaats en de toegelaten omvang nauwgezet vastgelegd in de ter plaatse geldende bestemmingsplannen (Landelijk Gebied 2011 en Landelijk Gebied Noordwest). In het gebied ten zuiden van de A1 is in het bestemmingsplan (Heidehoek 2000) enige ruimte gelaten, met name voor wat betreft de situering.

In het Structuurplan Eemnes 2015 wordt in het zuidelijke deel van deze zone een landschappelijke invulling voorgesteld, met wonen en werken te midden van open delen en boszones. Voor wat betreft de zone ten westen van rijksweg A27 legt dat Structuurplan een accent op het versterken van de recreatieve activiteiten, zoals sport. Tevens is de eventuele aanleg van een HOV-verbinding tussen Utrecht en Almere voorzien, met een mogelijke halteplaats bij Eemnes. Deze beoogde ontwikkelingen zijn deels van ingrijpende aard, zodat hiervoor te zijner tijd aanvullende welstandscriteria zullen worden opgesteld. Deze worden dan aan de welstandsnota toegevoegd. Voor het deel ten noorden van de kern zijn er mogelijkheden voor landschapsbouw, maar dat is vanuit het perspectief van de welstandsnota niet zo relevant.

Gewenste ontwikkeling

Het welstandsbeleid is vooral gericht op een zorgvuldige inpassing van de bebouwing, rekening houdend met de bijzondere landschappelijke situatie en het kleinschalige karakter. De situering van de bebouwing op de kavel en de relatie met de openbare weg is daarbij richtinggevend. Voorts is ook op de details, zoals ten aanzien van afscheidingen, extra aandacht vereist.

Opgemerkt wordt dat een deel van de in dit deelgebied voorkomende bebouwing reeds via de objectcriteria wordt geregeld. Waar nodig wordt dit hier nader genuanceerd.

Welstandscriteria

Algemeen

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

in de nabijheid van de weg is de bebouwing georiënteerd op de weg; de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm

de hoofdvorm van de bebouwing is enkelvoudig en rechthoekig; aan- en uitbouwen aan het hoofdgebouw zijn daar aan ondergeschikt en worden terughoudend vormgegeven.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; er worden eenduidige en forse zadeldaken toegepast; de hoofdmaterialen zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of natuurlijke materialen: baksteen, hout, pleisterwerk, pannen en riet; de hoofdkleuren zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of gedempte (aard-)kleuren, donkere tinten, (crème)wit of lichtgrijs; kleurgebruik en detaillering van aan- en bijgebouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa; materiaalgebruik en kleuren van bijgebouwen binnen 5 m van het hoofdgebouw zijn afgestemd op het hoofdgebouw.

In afwijking van de criteria voor kleine plannen t.b.v. erf- of perceelafscheidingen (paragraaf 3.5) geldt dat deze in dit deelgebied in (ijzer-)draad en hout moeten worden uitgevoerd. In het geval van de toepassing van hout dienen naturel of donkere tinten te worden toegepast.

2. Poldergebied

Dit gebied (deelgebied 12) bestaat uit de zone tussen de Wakkerendijk/Meentweg en de Eem (inclusief een deel van het Eemmeer). Aan de zuidkant wordt dit deelgebied begrensd door de gemeentegrens met Baarn. Dit deelgebied omvat de Noordpolder te Veld, de Zuidpolder te Veld en de Maatpolder

In tegenstelling tot de Goyergrachtzone is dit gedeelte van de gemeente Eemnes een grootschalig en extreem open landschap. De verkaveling van is met smalle, zeer lange stroken. In dit gebied was tot voor kort nauwelijks bebouwing aanwezig.

De bebouwingscomplexen, grotendeels agrarische bedrijven, hebben vrijwel identieke kenmerken als de bebouwing uit omgevende poldergebieden. Ze zijn voor het merendeel gesitueerd langs noordzuid gerichte lange wegen, zoals aan de Wakkerendijk/Meentweg, de Geerenweg/Korte Maatsweg en Nieuwe Maatweg. Nabij de Wiggertsweg is sprake van een cluster van drie boerderijen. In het kader van de ruilverkaveling zijn solitaire agrarische bedrijven toegevoegd langs de Geerenweg.

Bebouwing

De agrarische bedrijven zijn productiegericht en bestaan uit een vrijstaande bedrijfswoning met daar achter grootschalige bedrijfsbebouwing. Een enkele boerderij heeft nog een traditionele uitstraling. Het hallenhuistype (zie de objectcriteria) komt voor, maar is vaak vernieuwd.

De in dit deelgebied toegepaste bouwstijlen gaan veelal uit van compacte, rechthoekige bebouwing, voorzien van een fors zadeldak met of zonder wolfseinde. Veelvuldig komen tussen het hoofdgebouw en de achtergelegen schuur aanbouwen voor, in één laag en een plat dak. De gevels van de bebouwing zijn in licht- of donkerkleurige bakstenen (roodachtig en okerkleurig) opgetrokken. De daken zijn bedekt met oranje, bruine of antracietkleurige dakpannen (meerderheid) en vaak voorzien van dakkapellen. Bij een enkel pand is het dak van riet.

De overige bebouwing in dit deelgebied stamt uit verschillende bouwperiodes, met de nadruk op de naoorlogse periode. De woningen bestaan voornamelijk uit één bouwlaag met een kap. Twee lagen komen incidenteel voor, bijvoorbeeld ter hoogte van Eemlust aan de oostkant van de Wakkerendijk.

De nieuwere agrarische complexen bestaan uit een hoofdgebouw (woning), met de nokrichting gericht naar de weg of evenwijdig daaraan. Achter de woning staan grootschalige schuren met een functionele uitstraling. De schuren zijn voor het merendeel eenvoudige, rechthoekige gebouwen, met een zadeldak gedekt met licht- en donkergrijze golfplaten. Het betreft soms (gedeeltelijk) gemetselde constructies, maar veelvuldig zijn groene geprofileerde stalen platen toegepast. Bij oudere bedrijven gaat het om meerdere schuren en soms staan deze naast het woongebouw. Silo’s staan vaak naast of achter de schuren en zijn aan het zicht onttrokken.

Door het open landschap en de geringe dichtheid van de bebouwing zijn de ruimtelijke structuren en de opzet van de bouwcomplexen duidelijk en over een grote afstand zichtbaar. De (incidentele) realisering van afscheidingen van afwijkend materiaal (steigerpijpen, vangrails) springen dan ook extra in het oog.

Langs de Volkersweg, bij de Noord Midden Wetering, in Noordpolder te Veld staat het Radio Ontvang Station Eemnes, bestaand uit een éénlaagse rechthoekig gebouw en een cirkelvormige opstelling met hoge ontvangmasten.

Nabij de monding van de Eem in de Maatpolder bevindt zich een kleine jachthaven.

Waardebepaling en beleid

De bouwmogelijkheden zijn vastgelegd in het ter plaatse geldende bestemmingsplan Landelijk Gebied 2011. Buiten de bouwvlakken waren uitsluitend kleinschalige gebouwen, zoals veldschuren en melkstallen, toegelaten. De hierop betrekking hebbende bepaling in het bestemmingsplan is evenwel geschrapt.

In het Structuurplan Eemnes 2015 blijft in het zuidwestelijke deel het accent op de landbouw, terwijl in het noordoostelijke deel de natuurwaarden worden uitgebreid. Voorts worden recreatieve wandel- en fietsroutes voorzien. Dat zijn belangrijke ruimtelijke ontwikkelingen, maar in het kader van welstand hebben deze ontwikkelingen weinig relevantie.

Gewenste ontwikkeling

Vanuit de bestemmingsplanbepalingen is een restrictief beleid van toepassing op de bebouwing. Dat zal ook voor welstand gelden, waarbij de zichtbaarheid over een grote afstand een rol speelt. De voor deze gebieden op te stellen criteria zullen dan ook aansturen op realisatie van een eenvoudige hoofdvorm van de bebouwing en het zorgvuldig afstemmen op de omgeving, waaronder de dominant aanwezige verkavelingsrichting. Daarbij is een terughoudende opstelling ten aanzien van het kleur- en materiaalgebruik vereist. Gelet op de extreme mate van openheid is het niet gewenst dat bebouwing zich over een grote afstand ongewenst opdringt, bijvoorbeeld door de toepassing van glimmend materiaal. Voorts is ook op het detail, zoals ten aanzien van afscheidingen, extra aandacht vereist.

Een groot deel van de in dit deelgebied voorkomende bebouwing is via de objectcriteria geregeld. De daar genoemde criteria worden, waar nodig hier nader genuanceerd.

Welstandscriteria

Algemeen

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

de plaatsing van bijgebouwen is ondergeschikt aan het hoofdgebouw.

Massa en vorm bebouwing

de hoofdvorm is eenvoudig en rechthoekig; de nokrichting is in de verkavelingsrichting van het landschap; aan- en uitbouwen zijn in massa ondergeschikt aan het hoofdgebouw en worden terughoudend vormgegeven.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; de hoofdmaterialen zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of natuurlijke materialen: baksteen, hout en dakpannen of riet; de hoofdkleuren zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of gedempte (aard-)kleuren of donkere tinten; het kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen zijn afgestemd op de hoofdmassa; materiaal en kleuren van bijgebouwen binnen 5 meter van het hoofdgebouw zijn afgestemd op het hoofdgebouw.

In afwijking van de criteria voor erf- of perceelafscheidingen (paragraaf 3.5) geldt dat deze in dit deelgebied in ijzerdraad en hout moeten worden uitgevoerd. In het geval van de toepassing van hout dienen naturel of donkere tinten te worden toegepast.

3. Eembrugge

Eembrugge, deelgebied 13 op de welstandskaart, is een bebouwingsconcentratie aan de Eem. De kern en enkele jachthavens bevinden zich op het grondgebied van de gemeente Baarn, terwijl de ‘uitlopers’ van de kern, met vooral bedrijvigheid bij Eemnes horen. Het gaat voorts om het gemaal Tydeman en een kantoor van jachthaven ‘De Kemphaan’.

Bebouwing

De bebouwing Eembrugge (in de gemeente Eemnes) bestaat grotendeels uit bedrijven, grootschalige en kleinschalige. Productie staat voorop, met een relatief geringe aandacht voor de representatieve uitstraling. De soms hoge beplanting onttrekt gedeeltelijk dit activiteitengebied aan het zicht.

Aan de noordkant van de Bisschopsweg staan bijna alle bedrijven in het nauwe gebied tussen de smalle ontsluitingsweg en de Eem. Dominant is fabriek Ocriet met grote rood gemetselde productiehallen en sheddaken waarop een betonnen silo als blikvanger staat. Ook aanwezig in het beeld is een transportbedrijf met een grote opslagplaats voor containers. De overige, kleine bedrijven zijn meestal gevestigd in eenvoudige rood gemetselde panden met twee lagen en een zadeldak.

Aan de zuidkant zijn de bedrijven eveneens relatief grootschalig, met diverse activiteiten zoals een asfaltproductiebedrijf met herkenbare opslagsilo’s, een houthandel of een scheepswerf. Ook is een enkele woning aanwezig tegenover de jachthaven.

Waardebepaling en beleid

Gewenste ontwikkeling

In het Structuurplan Eemnes 2015 is de mogelijkheid van een ontwikkeling tot aantrekkelijke woon-werklocatie geschetst, waarbij de ligging aan het water wordt benut. Nieuwe initiatieven zullen, vooruitlopend daarop, een stimulans moeten inhouden voor de ruimtelijke kwaliteit van dit deelgebied. Ingrijpende nieuwe ontwikkelingen zullen op het moment dat meer zicht bestaat op het (stedenbouwkundige) programma omgeven worden door aanvullende welstandscriteria.

Welstandscriteria

Algemeen

de bouwwerken passen in de omgevingskarakteristiek (bebouwing) en de bestaande organisatie op het perceel en zijn gerelateerd aan de landschappelijke inrichting.

Plaatsing

in de nabijheid van de weg is de bebouwing georiënteerd op de weg. Van de bedrijfsbebouwing is de representatieve zijde (bedrijfswoning, kantoorgedeelte, entree) naar de openbare weg gekeerd.

Massa en vorm bebouwing

de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met een heldere, eenduidige hoofdvorm. de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw. aan- en uitbouwen zijn in massa ondergeschikt aan het hoofdgebouw en worden terughoudend vormgegeven.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

de hoofdmaterialen zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of natuurlijke materialen: baksteen en dakpannen. Voor het representatieve deel van bedrijven is dat baksteen; de hoofdkleuren zijn afgestemd op de hoofdmassa en/of gedempte (aard-)kleuren of donkere tinten (niet spiegelend); het kleurgebruik en detaillering van aan- en uitbouwen binnen 5 meter van het hoofdgebouw zijn afgestemd op de hoofdmassa.

Deel

6 Welstandsbeleid in de kern

Binnen de kern Eemnes kunnen de volgende deelgebieden worden onderscheiden (zie bijlage afbeelding Gebiedsindeling Eemnes):

Beschermd Dorpsgezicht Wakkerendijk/Meentweg Laarderweg Raadhuislaan e.o. Zuidbuurt Noordbuurt Zuidpolder Bedrijventerrein Westzone Sportcomplex Noordersingel

Zie bijlage: Welstandsbeleid in de kern.

6.1 Beschermd Dorpsgezicht

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied volgt de begrenzing van het beschermd dorpsgezicht en omvat globaal genomen de bebouwing rondom de N.H. Nicolaaskerk. De bebouwing markeert de aansluiting van de Laarderweg op de Wakkerendijk, van oudsher de twee belangrijkste wegen van Eemnes. Via de Kerkstraat staat de kerk in directe verbinding met de Wakkerendijk. Deze straat is in de jaren vijftig in westelijke richting doorgetrokken tot Torenzicht.

De Nicolaaskerk staat centraal en solitair in het gebied. De uit de veertiende eeuw daterende kerk, die meerdere malen is herbouwd en gerestaureerd, domineert nog altijd het beeld van het dorp. Het gebouw staat op een verhoging. De overige bebouwing ligt rondom de kerk of aan een straat georiënteerd. De panden staan veelal dicht op elkaar en direct aan de straat, zodat het geheel een besloten indruk maakt.

De meeste bebouwing bestaat uit oude boerderijen van het langhuistype, die in de loop der tijd een winkel-, bedrijfs- of woonfunctie hebben gekregen. De boerderijen zijn vrijstaand en hebben een groot zadeldak. Ten zuiden van de kerk staat een blok aaneengeschakelde nieuwbouwwoningen, die gezamenlijk een wand vormen.

De bebouwing in dit deelgebied is één à twee bouwlagen met kap hoog. Uitzonderingen daarop zijn de Nicolaaskerk en het seniorencomplex op de hoek Jhr. C. Roëlllaan-Kerkstraat-Rutgers van Rozenburglaan. Het laatstgenoemde gebouw, dat zich gedeeltelijk binnen de het Beschermd Dorpsgezicht bevindt, heeft drie bouwlagen.

Detaillering, kleur en materiaal

Veel bebouwing stamt uit de zeventiende en achttiende eeuw en is gebouwd in een traditionele stijl. De gevels zijn opgetrokken uit roodbruine baksteen, maar zijn soms wit gepleisterd. De daken worden gedekt door rode pannen of riet. Het houtwerk is crèmewit en donkergroen geschilderd. De nieuwbouw ten zuiden van de kerk is eigentijds vormgegeven, waarbij wel rekening is gehouden met de historische setting.

Waardebepaling en beleid

De kerkbuurt van Eemnes heeft een zeer oorspronkelijk karakter met cultuurhistorisch waardevolle bebouwing. Veel panden hebben de status van Rijksmonument of gemeentelijk monument. Daarbij is dit deelgebied een van rijkswege beschermd dorpsgezicht. Dit is als zodanig geregeld in het bestemmingsplan Oude Dorpskern, waarvan de begrenzing nagenoeg overeen met die van het beschermd dorpsgezicht.

Gewenste ontwikkeling

Het ter plaatse geldende bestemmingsplan Oude Dorpskern vormt een belangrijke schakel in het handhaven van de bestaande karakteristiek. Op pandniveau wordt dat tevens bereikt door de status van Rijks- of gemeentelijk monument. Dat betekent dat de rol voor de welstandsnota relatief beperkt is, al wordt in dit kader toegezien op het versterken van de bestaande karakteristiek. Zo wordt in het geval van nieuwbouw aansluiting gezocht bij het huidige bebouwingsbeeld.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

oriëntatie op de weg of de kerk; handhaving van het besloten karakter van de bebouwing; de ruimtelijke karakteristieken van de individuele bebouwingen moeten worden behouden of hersteld.

Massa en vorm

de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; toepassing van kappen met een nok; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels dienen te worden opgetrokken in roodbruine baksteen of (crème)wit pleisterwerk; houtwerk moet (crème-)wit en/of donkergroen van kleur zijn; daken worden gedekt met grijze of rode gebakken pannen of riet; bestaande details dienen zoveel mogelijk te worden gerespecteerd en dienen als uitgangspunt bij verbouwingen.

In afwijking van de criteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 3.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0,15 m hoog zijn.

In afwijking van de criteria voor zonnecollectoren of zonnepanelen (paragraaf 3.6) worden in dit deelgebied geen zonnecollectoren of zonnepanelen toegelaten.

6.2 Wakkerendijk/Meentweg

Ruimtelijke structuur

De bebouwing in dit deelgebied bestaat uit een lint dat zich langs de westzijde van de Wakkerendijk, die ten noorden van de splitsing met de Laarderweg Meentweg heet, uitstrekt. Deze lintbebouwing is vanaf de veertiende eeuw tot heden langs een dijk op enige afstand, ten westen van de rivier De Eem tot stand gekomen. Ter hoogte van de Pieterskerk in Eemnes-Binnen en de Nicolaaskerk in Eemnes-Buiten is er ook wat bebouwing aan de oostzijde van de weg aanwezig. Op deze plekken is de bebouwingsdichtheid in het lint het hoogst. Naar de noord- en zuidzijde toe neemt deze af. Tussen de bebouwing bevinden zich open plekken van waar het achterliggende landschap te zien is.

De Wakkerendijk is een doorgaande verkeersverbinding, terwijl de Meentweg een veel rustiger karakter heeft. Opvallend is verder de verhoogde ligging van de weg zelf, met aan de oostzijde een begeleidende beplanting van eiken. Aan de westzijde is er over een groot gedeelte van de weg eveneens sprake van een begeleidende beplanting, maar deze is op de particuliere erven gelegen.

Het gebied ten westen van de Wakkerendijk en Meentweg heeft een opstrekkende verkaveling. De bebouwing is parallel aan de lengterichting van de kavel op de weg georiënteerd. Doordat de verkavelingsas schuin op de dijk is gesitueerd, verspringen de panden ten opzichte van elkaar. Dit ritme wordt nog eens verlevendigd door de wisselende afstand tussen de voorgevel en de weg. Sommige panden liggen direct aan de weg, terwijl andere een flinke voortuin hebben. Aan de Wakkerendijk is plaatselijk sprake van een tweede lint achter het hoofdlint.

De twee kerken aan de Wakkerendijk vormen de herkenningspunten binnen het lint. De Pieterskerk van Eemnes-Binnen ligt aan de oostzijde, in het zuiden. Ten noorden daarvan ligt aan de westzijde het complex van de R.K.-kerk.

Opvallend is de aanwezigheid van de vele monumentale boerderijen aan de westzijde van de weg. Het betreft met name boerderijen van het langhuistype. In enkele gevallen is deze bebouwing in het verleden ook dwars gebouwd. De meeste bevinden zich nog in oorspronkelijke staat, hoewel een groot deel zijn oorspronkelijke agrarische functie verloren heeft. De panden hebben één bouwlaag en worden gedekt door een groot zadeldak. De grote boerderijen worden afgewisseld door kleinere woonhuizen van verschillende afmetingen die niet hoger zijn dan twee bouwlagen met kap. De diverse bijgebouwen staan veelal achter op het erf. Bij de (voormalige) boerderijen komen ook veelvuldig hooibergen voor.

Detaillering, kleur en materiaal

Door de verscheidenheid aan type panden en het geleidelijk ontstaan van het lint is er een grote diversiteit in detaillering, kleur- en materiaalgebruik. De boerderijen -enkele dateren uit de zeventiende en achttiende eeuw, maar de meeste uit de negentiende eeuw- zijn opgetrokken in bruinrode baksteen en hebben een dak van riet en pannen. De overige bebouwing heeft eveneens bakstenen of wit gepleisterde gevels. De daken worden veelal gedekt door grijze of rode pannen.

Waardebepaling en beleid

Veel boerderijen alsmede andere panden in het gebied zijn Rijks- of gemeentelijk monument. In het ter plaatse geldende bestemmingsplan Wakkerendijk-Meentweg 2012 zijn de bouwmogelijkheden nauwgezet vastgelegd. De daar als ‘rijks- of gemeentelijk monument’ of ‘karakteristiek’ aangeduide panden mogen in beginsel niet worden uitgebreid met erkers of aanbouwen, de bestaande situatie is er maatgevend.

Gewenste ontwikkeling

Wakkerendijk/Meentweg is een zeer waardevolle lintbebouwing die bovendien beeldbepalend is voor het aanzicht van Eemnes. Zowel de ruimtelijke structuur als het bebouwingsbeeld zijn zeer karakteristiek en verdienen een zorgvuldige behandeling vanuit het oogpunt van welstand. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan draagt daar reeds in belangrijke mate aan bij, nader ondersteund met de onderstaande welstandscriteria. Vooral het terughoudende beleid ten aanzien van de kleine bouw en het vrijhouden van doorzichten is daarbij van belang.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

handhaven van de bestaande ritmiek in de lintbebouwing en van de gevarieerde plaatsing ten opzichte van de weg; bijgebouwen dienen terugliggend van de hoofdbouwmassa geplaatst te worden; het clusteren van bebouwing, waarmee bestaande doorzichten vrijgehouden worden; de nokrichting dient evenwijdig aan de verkavelingsrichting te worden geplaatst.

Massa en vorm

de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen; geen samengestelde bouwmassa’s in de breedte van het perceel; de hoofdmassa bevindt zich aan de wegzijde en heeft een representatieve voorgevel; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels zijn opgetrokken uit roodbruine baksteen of zijn (crème)wit gepleisterd; alleen indien de bijgebouwen achter de hoofdbouwmassa worden gerealiseerd kan de materialisering van deze bijgebouwen ook in natuurlijke materialen, zoals gepotdekseld hout, worden opgetrokken; alleen indien daken van bijgebouwen voldoende afstand tot de weg hebben is een ander materiaal toegestaan mits in grijze en donkere tinten uitgevoerd, afwijkend van de gevelkleur en voorzien van (golfplaten-)profiel en met een matte, -niet spiegelde- oppervlaktestructuur; daken moeten worden gedekt door riet of gebakken pannen.

In afwijking van de criteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 3.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0,15 m hoog zijn, dan wel conform de bestaande detaillering van de woning.

6.3 Laarderweg

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied Laarderweg omvat de bebouwing aan weerszijden van de Laarderweg, de Nieuweweg en de Braadkamp. De Laarderweg vormt van oudsher de verbinding tussen de oude dorpskern van Eemnes met het westelijk gelegen Laren. Vanaf 1900 ontstond aan weerszijden bebouwing bestaande uit kleine vrijstaande woningen die tussen de reeds bestaande boerderijen werden geplaatst. Ten noorden van de Laarderweg werd in de jaren twintig van de vorige eeuw de Nieuweweg aangelegd die vervolgens bebouwd werd met vrijstaande middenstandswoningen. Ter hoogte van de oude dorpskern werd in de jaren zeventig, toen Eemnes zich fors begon uit te breiden met de Noordbuurt, aan de noordzijde een gemeentehuis gebouwd. Dat gemeentehuis is inmiddels gesloopt in het kader van de realisering van het nieuwe dorpshart.

Met de aanleg van de A27 in 1977 is de Laarderweg (evenals de Nieuweweg) als directe verbinding tussen Eemnes en Laren verbroken. Vanaf dat moment zorgt de Verlengde Laarderweg voor een doorgaande verbinding.

Het deelgebied herbergt diverse functies, met een concentratie van voorzieningen in het nieuwe Dorpshart. Langs de Laarderweg zijn verschillende beeldbepalende panden te vinden, waaronder enkele gemeentelijke monumenten. Dit betreffen vooral burgerwoningen, daterend van rond 1900, die een rechthoekig plattegrond hebben en gedekt worden door een mansarde kap.

De Laarderweg kenmerkt zich door een afwisselende, kleinschalige bebouwing bestaande uit vrijstaande, dubbele en rijtjes woningen die op de weg georiënteerd zijn. De rooilijn verspringt soms iets: de kleinschalige bebouwing ligt dicht op de weg, terwijl enkele grotere panden, zoals het hotel Eemland en de garage, op enige afstand tot de weg zijn gelegen. Een groot gedeelte van de Laarderweg heeft aan weerszijden een begeleidende beplanting van eiken. De Nieuweweg is een veel smallere straat dan de Laarderweg: trottoirs ontbreken hier en de bebouwing staat dicht op elkaar.

De bebouwing aan de Laarderweg en de Nieuweweg is niet hoger dan één à twee bouwlagen met een kap. De Laarderweg kent een veelzijdig bebouwingsbeeld, waarin kleinere volumes met verschillende kapvormen worden afgewisseld door enkele grotere. Bijgebouwen staan overwegend achter het hoofdgebouw.

Het nieuwe Dorpshart sluit goed aan bij de schaalgrootte van Eemnes, met een afwisselend en dorps beeld van de gebouwen. In samenhang hiermee wordt ook het openbare gebied heringericht.

Detaillering, kleur en materiaal

Omdat de bebouwing in het deelgebied in verschillende perioden gerealiseerd is, is er een grote verscheidenheid in detaillering, kleur- en materiaalgebruik te onderscheiden. Oude, karakteristieke panden staan naast recent gebouwde panden. Wel is er overwegend in baksteen gebouwd en worden de daken gedekt door pannen en soms met riet.

Waardebepaling en beleid

De Laarderweg is een belangrijke, historische toegangsroute tot het dorp, waar het bebouwingsbeeld speciale aandacht verdient.

In het Structuurplan Eemnes 2015 vormt Braadkamp een ‘actief ontwikkelingsgebied’, waaraan inmiddels uitvoering is gegeven. Daarmee is het voorzieningenniveau en de winkelstructuur in de kern van Eemnes verbeterd.

Gewenste ontwikkeling

De Laarderweg is één van de structuurbepalende wegen en een visitekaartje van Eemnes. Door de tijd heen is hier ruimte geboden voor bijzondere bebouwing, met een meer dan gemiddelde aandacht voor de verschijningsvorm, al is die zeer divers. De nieuwe ontwikkelingen aan de Laarderweg en Braadkamp leveren een positieve bijdrage aan het straatbeeld, zowel voor wat betreft plaatsing, massa en vorm, als de detaillering. Aan de Nieuweweg is vooral een zorgvuldige inpassing vereist en een goede aansluiting op de bestaande bebouwing.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

de bebouwing dient op de openbare ruimte te zijn georiënteerd.

Massa en vorm

de hoofdgebouwen aan de Laarderweg en Braadkamp hebben een individuele uitstraling met heldere, eenduidige hoofdvormen; toepassing van royale kappen met een nok; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen, aan de Laarderweg en Braadkamp zijn ook (crème)wit gepleisterde gevels toegestaan; daken worden gedekt met pannen of riet; bestaande details dienen als uitgangspunt bij verbouwingen.

In afwijking van de criteria voor aan- of uitbouwen (paragraaf 3.1) mag in dit deelgebied de daktrim, bovendorpel of boeiboord van een aan- of uitbouw aan de voorzijde maximaal 0,15 m hoog zijn, dan wel conform de bestaande detaillering van de woning.

6.4 Raadhuislaan e.o.

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied Raadhuislaan e.o. omvat de eerste uitbreiding van Eemnes. Al in de jaren twintig van de vorige eeuw werd begonnen met de aanleg van de Molenweg en de Streefoordlaan haaks op de Laarderweg. Na de Tweede Wereldoorlog, in de jaren vijftig en zestig, werd het gebied ten zuiden van de Laarderweg pas echt planmatig uitgebreid. Ook de ten noorden van de Laarderweg gelegen Veldweg werd toen aangelegd. Raadhuislaan e.o. heeft een rechthoekig stratenpatroon, waarin plantsoenachtige open ruimten zijn opgenomen. De uitbreiding was vooral bestemd voor woningbouw, maar ook andere voorzieningen zoals een bibliotheek en woonzorgvoorzieningen vonden er een plek.

Een groot deel van het gebied heeft een regelmatig verkavelingspatroon, waarbij bouwblokken evenwijdig aan de straat of het plantsoen zijn geplaatst. Dit verkavelingspatroon wordt onderbroken door de meer grootschalige, enigszins op zichzelf staande volumes van onder andere de woonzorgcomplexen, de bibliotheek en het voormalige postkantoor aan de Raadhuislaan. Langs de bovengenoemde vooroorlogse straten is sprake van lintachtige bebouwing die haaks op de straat is georiënteerd.

Het grootste deel van de bebouwing in het deelgebied wordt gevormd door woonblokken van twee bouwlagen hoog die worden gedekt door een zadeldak dat evenwijdig aan de straat is geplaatst. De vrijstaande en dubbele woningen aan de Molenlaan en de Streefoordlaan zijn één bouwlaag met kap hoog en haaks ten opzichte van de weg gesitueerd.

Het woonzorgcomplex, het voormalige postkantoor en de bibliotheek zijn lage, uit verschillende volumes opgebouwde massa die worden gedekt door een plat dak.

Detaillering, kleur en materiaal

Doordat de bebouwing, met uitzondering van de bibliotheek die rond 1990 is gebouwd, tot stand is gekomen in de periode 1920-1970 is er sprake van een gevarieerd bebouwingsbeeld, waarin de bebouwing uit de jaren zestig domineert. Vrijwel alle bebouwing is opgetrokken in baksteen, echter in verschillende kleuren. De zadeldaken zijn gedekt met rode of donkere pannen.

Waardebepaling en beleid

Raadhuislaan e.o. is een gebied met een nadruk op de woonfunctie, aangevuld met wat grotere niet-woonfuncties. Het ter plaatse geldende bestemmingsplan Raadhuislaan heeft de ruimtelijke mogelijkheden van dit deelgebied nauwgezet vastgelegd. In het kader van het Structuurplan zijn enkele inbreidingen voorzien, veelal op de schaal van het gebied. Daarnaast is een inbreiding gerealiseerd met een clusterschool en woningen aan de westzijde van dit deelgebied.

Gewenste ontwikkeling

Het gebied vormt een aantrekkelijk gebied, met plaatselijk ruimte voor vernieuwing. Die vernieuwingen fungeren als kwalitatieve toevoegingen, die een stimulans inhouden voor het hele gebied. Het welstandsbeleid voor de bestaande bebouwing is vooral gericht op het in stand houden en versterken van het bestaande samenhangende bebouwingsbeeld.

Bij de welstandstoetsing van de bijzondere objecten in dit deelgebied, zoals basisscholen, het voormalige postkantoor, de bibliotheek en het voormalige winkelcentrum, zal in eerste instantie rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Bij kwalitatieve toevoegingen zal tevens van de algemene welstandscriteria gebruik gemaakt worden.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg of ruimte.

Massa en vorm

aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; maat en schaal van de nieuwbouwinitiatieven sluiten aan op de bestaande bebouwing.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen; zadeldaken worden gedekt door zwarte, grijze of rode pannen; nieuwbouwinitiatieven betekenen een kwalitatieve impuls voor het gebied, door het gebruik van hoogwaardige, natuurlijke materialen en een zorgvuldige detaillering; detaillering en kleurgebruik zijn per bestaande rij en cluster in onderlinge samenhang. 6.5 Zuidbuurt

Ruimtelijke structuur

De Zuidbuurt betreft de uitbreiding van Eemnes in de jaren tachtig en negentig van de vorige eeuw in zuidelijke richting. Het woongebied wordt ontsloten door de Stadwijksingel die in het westen aansluit op de Zuidersingel en in het noordoosten op de Raadhuislaan. Op de Stadwijksingel monden verkeersluwe straten uit die verschillende bebouwingsclusters ontsluiten. Vaak hebben deze straten het karakter van een woonerf. Er zijn evenals in de Noordbuurt aparte paden voor fietsers en voetgangers. In het midden van de wijk ligt een brede groenstrook met een waterpartij die in verbinding staat met de groenzone die de Zuidbuurt van het deelgebied Raadhuislaan e.o. scheidt. In de Zuidbuurt zijn naast woonblokken ook vrijstaande en dubbele woningen gerealiseerd, waardoor mede door de variatie in het kleurgebruik, een afwisselend geheel is ontstaan. Aan de noordkant van dit deelgebied is een inbreiding gerealiseerd (Het Vierkante Bosje).

Het oudste gedeelte van de Zuidbuurt, de Kamgras e.o., is nog in de traditie van de Noordbuurt aangelegd met clusters woonblokken gegroepeerd aan woonerven. In het zuidoostelijke deel dat in de jaren negentig is gebouwd, is de woonervenstructuur iets losser toegepast. In het meest recente gedeelte, de Wolfstedelaan e.o., is geëxperimenteerd met het gesloten bouwblok.

De Zuidbuurt heeft een kleinschalige, dichte bebouwing die op de straat is georiënteerd en in clusters gegroepeerd. Korte voortuinen bakenen de privéruimte van de openbare af. Woonblokken en dubbele woningen zijn evenwijdig aan de straat of groene ruimte gesitueerd. Vrijstaande woonhuizen hebben de nok veelal haaks op de straat gericht.

De gemiddelde bouwhoogte is hier twee bouwlagen met kap, maar lagere bebouwingshoogten komen ook voor. Gevelvlakken worden verlevendigd door middel van het doortrekken of terugspringen van de gevel. Daarnaast is er sprake van een grote variatie in kapvormen: er zijn zowel gewone zadeldaken als samengestelde zadeldaken en lessenaarsdaken te vinden.

Detaillering, kleur en materiaal

De gehele wijk is opgetrokken in baksteen, zij het in verschillende kleuren. In de jongere gedeelten zijn de gevels vaak uit twee contrasterende kleuren baksteen opgetrokken. Dit is, evenals het gebruik van lessenaarsdaken en een horizontale gevelindeling karakteristiek voor het toen in zwang zijnde postmodernisme. De daken worden gedekt door pannen. Kleuren wijzigen meestal per cluster.

Waardebepaling en beleid

De Zuidbuurt is een afwisselende woonbuurt zowel wat de detaillering en het kleurgebruik betreft, als ook wat de bouwvolumes betreft. Groot pluspunt is het aanwezige groen in de wijk en de landelijke setting van de wijk.

Gewenste ontwikkeling

De gevarieerde ruimtelijke karakteristiek van de Zuidbuurt is de leidraad voor de toekomst. Voortgeborduurd wordt op het bestaande patroon, waarbij traditionele en moderne bouwvormen voorkomen. Het vergt een zorgvuldige afstemming op de directe omgeving; voorkomen dient te worden dat een onduidelijk beeld ontstaat doordat de bouwvormen door elkaar gebruikt worden. Nieuwe initiatieven, al zijn op zeer bescheiden schaal te voorzien, moeten aantoonbaar een verrijking van dat patroon opleveren.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg of een openbare groene ruimte; bij nieuwbouw dient de bestaande rooilijn te worden gerespecteerd.

Massa en vorm

per cluster moet er eenheid zijn in de architectonische uitdrukking en de massaopbouw van het hoofdgebouw; de kapvorm is eveneens clustergebonden; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen moeten ondergeschikt aan de hoofdmassa zijn; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen, met een nadere afstemming per cluster voor wat betreft de detaillering en kleur; de kleur van de daken (rood of donker) is per cluster in onderlinge samenhang. 6.6 Noordbuurt

Ruimtelijke structuur

De realisering van de Noordbuurt, ten noorden van de Laarderweg, houdt verband met de toenmalige aanwijzing door de provincie Utrecht van Eemnes als groeikern. De wijk is grotendeels aangelegd volgens de voor de jaren zeventig typerende woonerfstructuur. De bebouwing, bestaande uit woonblokken, is in clusters gegroepeerd aan meanderende, doodlopende straten. De woonstraten monden uit op de Noordersingel die vanaf de Laarderweg een lus maakt en om de gehele wijk heen loopt. Aan het begin van de 21e eeuw is de noordelijke afronding van de Noordbuurt gerealiseerd, waarvoor in juni 200 de architectonische randvoorwaarden zijn vastgesteld. Dit deel omvat woningen die projectmatig zijn gerealiseerd, waaronder hofjes met aaneengeschakelde woningen. Verder gaat het om particulier uitgegeven kavels met vrijstaande en dubbele woningen rondom een langgerekte vijver.

De woonblokken zijn in clusters gegroepeerd en zijn evenwijdig aan de straat of aan de groenstructuur geplaatst. Op enkele plaatsen zijn uitbouwen en garages aan de straatzijde gesitueerd, waardoor het soms niet duidelijk is wat de voorzijde van de woning is. Een duidelijk onderscheid tussen privé en openbare ruimte is vaak niet aanwezig. Dit wordt versterkt door het ontbreken van trottoirs in de woonstraten. De clusters worden onderling ruimtelijk verbonden door een groenstructuur met kanaalachtige waterpartijen en voet- en fietspaden. Centraal in de woonwijk Noordbuurt zijn enkele bijzondere objecten gesitueerd, zoals basisscholen, een sporthal en De Eemhof.

Vrijwel het gehele deelgebied is bebouwd met blokken met eengezinswoningen. De bebouwing bestaat veelal uit twee bouwlagen met een kap; er zijn echter ook bebouwingsmassa waar de hoogte afwisselend één en twee lagen met een kap is. De meeste panden worden gedekt door een zadel- of schilddak. In sommige gevallen is het dak aan één zijde doorgetrokken tot de eerste verdieping.

De meeste panden hebben een verticale gevelindeling. Dakkapellen bevinden zich zowel aan de voor- als achterzijde. Hier en daar is aan de voorgevel een erker ter grootte van de vensteropening geplaatst.

Detaillering, kleur en materiaal

Kleurgebruik en detaillering veranderen in de Noordbuurt per cluster of straat. Alle bebouwing is evenwel opgetrokken in baksteen die in kleur varieert van licht geel en terracotta tot rood, waarbij de gevels soms onderbroken zijn door betonnen gevellijsten. De daken zijn veelal gedekt met een donkere sneldekpan. In het meest noordelijke deel worden de daken gedekt door terracottarood gekleurde pannen of door riet.

Waardebepaling en beleid

De Noordbuurt is een rustige woonbuurt die zijn oorspronkelijk karakter goed behouden heeft. De bebouwings- en groenstructuur en architectonische detaillering zijn goed geconserveerd. Met name de weldadige groenstructuur geeft de wijk een prettige groene uitstraling. De ter plaatse geldende bestemmingsplannen fixeren die kwaliteiten reeds in voldoende mate. De authenticiteit wordt versterkt door het feit dat verbouwingen veelal met zorg en respect voor het bestaande zijn uitgevoerd.

Gewenste ontwikkeling

Het eigen, kenmerkende karakter van de bebouwing in het groen zal behouden moeten blijven. Steeds vergt dat een zorgvuldige afstemming op wat er in de omgeving in positieve zin reeds gebeurd is. De samenhang en eenheid per rij of cluster staan daarbij voorop. Bij toevoegingen en aanpassingen aan de bestaande woningen in de noordelijke deel wordt vastgehouden aan de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden die voor dit gebied zijn vastgelegd.

Bij de welstandstoetsing van de bijzondere objecten gesitueerd in dit deelgebied, zoals basisscholen, een sporthal en De Eemhof, zal in eerste instantie rekening worden gehouden met de karakteristieken van de omgeving. Bij kwalitatieve toevoegingen zal tevens van de algemene welstandscriteria gebruik gemaakt worden, gelet op het unieke, eenmalige karakter van die gebouwen.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

de bebouwing dient te zijn georiënteerd op een openbare weg of een openbare groene ruimte; bij nieuwbouw wordt de bestaande rooilijn gerespecteerd.

Massa en vorm

per rij en cluster eenheid in massaopbouw van het hoofdgebouw; woonbebouwing wordt vormgegeven in blokken die gedekt worden door een zadel- of schilddak; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa.

Detaillering, kleur en materiaalgebruik

gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen, waarbij de kleur per rij en cluster in onderlinge samenhang is. Steunkleuren van het metselwerk zijn aardetinten en houtwerk mag worden toegepast als ondergeschikte gevelbekleding; daken moeten worden gedekt; de daken, met zwarte, grijze, rode of gedekt terracotta pannen, zijn per cluster in onderlinge samenhang. Bij de individuele bouw aan de noordoostkant is ook riet toegelaten; de daken dienen donkerder van kleur te zijn dan de gevels. 6.7 Zuidpolder

Ruimtelijke structuur

Ten zuiden van de Zuidbuurt wordt de Zuidpolder tot ontwikkeling gebracht. Voor dit gebied zijn de ambities vastgestelde in het Gemeentelijk Programma van Eisen (2011), waarna dat is uitgewerkt in het Masterplan Zuidpolder (februari 2012). Er wordt een dorpse opzet beoogd, met kleinschalige gevarieerde bebouwing, binnen het stramien van de langgerekte lijnen van het onderliggende landschap.

Vooruitlopend op de woningbouw in dit gebied is het kantoor van de BEL-combinatie gerealiseerd.

Voor de beeldkwaliteit van de woningbouw wordt de inspiratie gevonden in de historische dorpse bebouwing aan de Laarderweg, Kerkstraat en Wakkerendijk. De woningen worden georiënteerd op de openbare ruimte, met bijzondere aandacht voor de kopgevels die vol zichtbaar zijn.

Detaillering, kleur en materiaal

De woningen in de Zuidpolder worden kleinschalig en gevarieerd, waarbij de eenheid verzorgd wordt door de toepassing van kappen en kenmerkende detailleringen in de vorm van gootklossen en houten betimmering in de kopgevel. Verder is sprake van traditioneel materiaal- en kleurgebruik. Ten behoeve van de oriëntatie worden op cruciale plekken hoogteaccenten of bijzondere kapvormen en/of uitbouwen mogelijk gemaakt.

Waardebepaling en beleid

Het wordt een rustige woonwijk, waar slechts in zeer beperkte mate andere functies dan wonen voorkomen.

Gewenste ontwikkeling

Het Masterplan Zuidpolder vormt de leidraad voor de opzet en in vulling van het nieuwe woongebied. Bij latere toevoegingen en aanpassingen wordt vastgehouden aan de stedenbouwkundige en architectonische randvoorwaarden die voor dit deelgebied zijn vastgelegd.

Welstandscriteria

Plaatsing

de woonbebouwing dient te zijn georiënteerd op het openbare gebied; op openbare hoeken heeft de woonbebouwing een tweezijdige oriëntatie.

Massa en vorm

de woonbebouwing is gevarieerd en kleinschalig; aan- en uitbouwen, alsmede bijgebouwen zijn ondergeschikt aan de hoofdmassa; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

gevels dienen te worden opgetrokken in baksteen: rood, roodbruin of roodpaars en witgestuukte en gekeimde gevels; toepassing van gootklossen, houten daklijsten, houten betimmering en gevelmakelaars in de topgevel met lichte (crèmewit, beige) of donkere (groen, blauw) kleuren; daken worden gedekt met pannen of riet; traditionele raamverdeling met extra raamroedes of kleinschalige ramen. 6.8 Bedrijventerrein

Ruimtelijke structuur

In het zuidwesten van de bebouwde kom van Eemnes, nabij de (op- en afrit van de) A27, bevindt zich een bedrijventerrein. Het terrein is in fasen gerealiseerd. Op het noordelijke deel, bedrijventerrein Bramenberg, zijn verschillende soorten bedrijven gevestigd, zoals kantoren, garages, bouwbedrijven en een benzinepomp. Bovendien zijn bedrijfswoningen aanwezig.

Ten zuiden hiervan wordt bedrijventerrein Zuidpolder gerealiseerd, wat programmatisch voortborduurt op bedrijventerrein Bramenberg. Voor dit deel is een beeldkwaliteitplan vastgesteld (Bedrijventerrein Zuidpolder, Beeldkwaliteit, mei 2011).

Het noordelijke deel, bedrijventerrein Bramenberg, is blokvormig verkaveld en heeft een hoge bebouwingsdichtheid. De bebouwing heeft vaak korte voorerven die veelal bestraat zijn. Alle bestaande wegen in het gebied hebben aan weerszijden trottoirs met een begeleidende boombeplanting die het terrein (Bramenberg) een verzorgde indruk geven.

Er is sprake van een afwisseling in bouwvolumes: grote en kleine gebouwen, met één tot drie bouwlagen. Ook de uitstraling is divers, van sober en doelmatig tot representatief en eigentijds. De uitstraling in de richting van de snelweg is een aandachtspunt. Deze zijde heeft een gedifferentieerd bebouwingsbeeld, met gedeeltelijk een nagenoeg aaneengesloten bebouwingswand, met een weinig uitgesproken karakter.

Detaillering, kleur en materiaal

De meeste panden hebben een representatieve hoofdmassa die direct aan de straat gelegen is. Verscheidene panden hebben een eigentijdse vormgeving, waaraan veel aandacht is besteed. Voor de gevels zijn diverse materialen gebruikt, waaronder baksteen, golfplaat of pleisterwerk. Meestal is het kleurgebruik ingetogen, soms zijn er ook felle kleuren toegepast ter accentuering van het representatieve gedeelte. De bedrijfswoningen zijn in een traditionele stijl opgetrokken uit baksteen en hebben daken gedekt met pannen.

Waardebepaling en beleid

Het bedrijventerrein Bramenberg is een bedrijventerrein dat intern een redelijk verzorgde indruk maakt, waarbij met name de inrichting van het openbare gebied de bindende schakel vormt. Ook de aandacht voor de vormgeving van enkele bedrijven draagt hiertoe bij, al is er sprake van een differentiatie naar aard en schaal van de bedrijven. Ter plaatse van het nieuwe bedrijventerrein Zuidpolder zal extra aandacht uitgaan naar de openbare oost- en zuidrand, met een evenwichtig bebouwingsbeeld.

Gewenste ontwikkeling

Diversiteit is een gegeven en ook de kracht van het bedrijventerrein. Om die reden zal juist de individuele uitstraling van de bedrijven benadrukt worden, al wordt van een ieder een goede detaillering en een verzorgde vormgeving verwacht. Dat geldt vooral in de richting van de hoofdweg (Zuidersingel-Walnootberg) en de zichtbare buitenranden.

Welstandscriteria

Algemeen

voor bedrijventerrein Bramenberg is de bestaande gebouwde omgeving het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk; voor bedrijventerrein Zuidpolder is het beeldkwaliteitplan Bedrijventerrein Zuidpolder het kwalitatieve referentiekader.

Plaatsing

het representatieve gedeelte van de bouwmassa is gelegen aan en gericht op de straat.

Massa en vorm

de bebouwing heeft een individuele uitstraling, waarbij ter plaatse van bedrijventerrein Zuidpolder een rustig straatbeeld wordt bereikt door geringe hoogteverschillen tussen de verschillende hoofdgebouwen; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

bij het representatieve gedeelte worden hoogwaardige, duurzame materialen toegepast; aan de Zuidersingel-Walnootberg en de zichtbare buitenranden is sprake van een zorgvuldige detaillering en een verzorgde vormgeving. 6.9 Westzone

Ruimtelijke structuur

Het deelgebied Westzone beslaat het langwerpige gebied tussen de A27 en het woongebied van Eemnes, vanaf de noordrand tot het bedrijventerrein Bramenberg in het zuiden. Het gebied wordt onderbroken door het deelgebied Laarderweg e.o. (deelgebied 3). Het is een overgangsgebied, waar uiteenlopende functies en bestemmingen een plaats hebben. Van noord naar zuid zijn dit: een volkstuincomplex, een woonwagenterrein, enkele bedrijven, een manege, de algemene begraafplaats, de gemeenschappelijke gemeentewerf van Eemnes, Laren en Blaricum en een groene ruimte tussen infrastructuur. Alle functies worden direct ontsloten door middel van de Noorder- of Zuidersingel.

Het gebied heeft geen eenduidige verkaveling. Het volkstuincomplex, het woonwagenterrein en de begraafplaats zijn aparte, zelfstandige structuren. De overige bestemmingen zijn op de weg georiënteerd.

De meeste bebouwing in het deelgebied is relatief grootschalig van karakter. Sommige worden gedekt door een plat dak, andere door een kap. Vaak wordt het hoofdgebouw vergezeld door meerdere bijgebouwen die vaak ook fors van formaat zijn. Sommige bedrijfspanden en de gemeentewerf hebben een representatief karakter. Bij de volkstuincomplexen is sprake van kleine, houten opstallen.

Detaillering, kleur en materiaal

Er bestaat grote pluriformiteit in detaillering, kleur- en materiaalgebruik in de Westzone. Enkele bedrijfspanden, het aulagebouw op de begraafplaats en de gebouwen op de gemeentewerf zijn eigentijds vormgegeven en hebben een opvallend kleurgebruik.

Waardebepaling en beleid

De Westzone is een verzamelgebied met een eigen sfeer en karakter.

Gewenste ontwikkeling

De Westzone wordt gekenmerkt door incidentele bebouwing in een groene setting. Bij de vanaf de openbare weg (waaronder ook de snelweg) zichtbare bebouwing zal in de toekomst blijvend en in sterkere mate aandacht worden besteed aan de representativiteit.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk. Dat wil zeggen dat een bouwkundige toevoeging of verandering de bestaande stedenbouwkundige structuur, de typologie van gebouwen en de detaillering, kleur- en materiaalgebruik ervan als uitgangspunt dient te nemen.

Plaatsing

Massa en vorm

de hoofdgebouwen hebben een individuele uitstraling met een heldere, eenduidige hoofdvorm; de vanaf de openbare weg zichtbare gebouwen worden gekenmerkt door een zorgvuldige opzet en een representatief karakter; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

bij de vanaf de openbare weg zichtbare representatieve gedeelte worden hoogwaardige, duurzame materialen toegepast; de overige bebouwing heeft een gedekte kleurstelling. 6.10 Sportcomplex Noordersingel

Ruimtelijke structuur

Het sportcomplex Noordersingel ligt ingeklemd tussen de Noordbuurt en de lintbebouwing aan de Meentweg. Het deelgebied herbergt verschillende voorzieningen. Direct ten noorden van het nieuwe Dorpshart liggen tennisvelden die door een afschermende haagbeplanting enigszins op zichzelf ligt. Ten noorden hiervan ligt een openbaar grasveld met een jongerencentrum en ten noorden daarvan het voetbalcomplex van de S.V. Eemnes met een parkeerplaats, een skatebaan en een geasfalteerd basketbalveld. Het sportcomplex wordt vrijwel geheel omzoomd door beplanting van loofbomen. De ontsluiting heeft plaats vanaf de Noordersingel. Ook de nieuwe brandweerkazerne maakt deel uit van dit gebied.

De verschillende activiteiten hebben allemaal hun eigen bebouwing die op het bijbehorende terrein gelegen is. De bebouwing is zo gesitueerd dat het zowel vanaf de velden als vanaf de ontsluitende wegen gemakkelijk bereikbaar is.

In het deelgebied is de bebouwing niet hoger dan één à twee bouwlagen en vrijstaand. De meeste panden worden gedekt door een lessenaarsdak, andere hebben een plat dak.

Detaillering, kleur en materiaal

De clubgebouwen hebben een representatief uiterlijk. Kleur- en materiaalgebruik zijn zeer uiteenlopend, met vooral baksteen en hout en glas voor de gevels.

Waardebepaling en beleid

Het sportcomplex Noordersingel in een groot, relatief open groengebied. Vanaf de Noordersingel zijn er verschillende doorkijken. Vanuit andere richtingen is het gebied tamelijk gesloten.

Gewenste ontwikkeling

Het deelgebied vormt een op zich staand gebiedje, met tamelijk verscholen bebouwing. De bebouwing zal een bijdrage moeten leveren aan het ‘landelijke’ groene karakter. Het gebruik van natuurlijke materialen, zoals hout en een terughoudende kleurstelling, versterken dat karakter.

Welstandscriteria

Algemeen

de bestaande gebouwde omgeving is het kwalitatieve referentiepunt voor ieder (vergunningplichtig) bouwwerk.

Plaatsing

handhaven van bebouwing in een vrije setting.

Massa en vorm

de bouwmassa is vrijstaand en kleinschalig van karakter; de gevelindeling wordt gekenmerkt door een evenwichtige opbouw.

Detaillering, kleur- en materiaalgebruik

het gebruik van hout en andere natuurlijke materialen; er worden naturelkleuren of donkere tinten toegepast.

Deel

7 Nieuwe projecten De welstandsnota bevat geen welstandscriteria voor grotere (her)ontwikkelingsprojecten die de bestaande ruimtelijke structuur en karakteristiek doorbreken. Dergelijke welstandscriteria kunnen namelijk niet worden opgesteld zonder dat er een concreet stedenbouwkundig plan aan ten grondslag ligt. Het opstellen van welstandscriteria voor (her)ontwikkelingsprojecten kan een onderdeel vormen van de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De criteria kunnen worden ontleend aan een beeldkwaliteitsplan of ruimtelijke randvoorwaarden.De gemeenteraad stelt de welstandscriteria vervolgens vast ter aanvulling op de welstandsnota. Voor dergelijke aanvullingen op de welstandsnota geldt dat de inspraak wordt gekoppeld aan de reguliere inspraakregeling bij de stedenbouwkundige planvoorbereiding. De welstandscriteria moeten zijn vastgesteld voordat de planvorming van de concrete bouwplannen start en worden bekend gemaakt aan alle potentiële opdrachtgevers in het gebied..8 Excessenregeling Bouwwerken waarvoor geen omgevingsvergunning voor bouwen hoeft te worden aangevraagd moeten desalniettemin aan minimale welstandseisen voldoen. Op grond van artikel 13a van de Woningwet kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk dat ‘in ernstige mate is strijd is met redelijke eisen van welstand’ aanschrijven om de strijdige situatie ongedaan te maken. Volgens datzelfde wetsartikel moeten de criteria hiervoor in de welstandsnota zijn opgenomen. Deze 'excessenregeling' is niet bedoeld om de plaatsing van het bouwwerk tegen te gaan. De gemeente hanteert bij het toepassen van deze excessenregeling het criterium dat sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied.Vaak heeft dit betrekking op:het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving;het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk;inferieur materiaalgebruik;toepassing van felle of contrasterende kleuren;te opdringerige reclames;een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte criteria). Omgevingsvergunningsvrije bouwwerken die voldoen aan de welstandscriteria voor veel voorkomende kleine plannen zijn in elk geval niet in strijd met redelijke eisen van welstand. 9 Algemene welstandscriteria De welstandstoets heeft steeds plaats gehad aan de hand van de volgende aspecten: het gebouw in zijn omgeving, het gebouw op zichzelf, de detaillering en het kleur- en materiaalgebruik. Die indeling is op zich nog steeds bruikbaar en zal ook van nut blijken bij het formuleren van criteria maar geeft zelf geen of onvoldoende inzicht in de inhoudelijke kant ervan. Voor het ‘inkleuren’ van deze aspecten met de algemene principes die de beoordeling van een bouwplan op kwaliteit (of het ontbreken daarvan) mogelijk maken, is gebruik gemaakt van een notitie van voormalig rijksbouwmeester prof. ir. Tj. Dijkstra. Die worden hier puntsgewijs samengevat, de complete tekst is te vinden in de bijlage. Van een bouwwerk dat voldoet aan redelijke eisen van welstand mag worden verwacht dat:Het een positieve bijdrage levert aan de kwaliteit van de openbare (stedelijke of landschappelijke) ruimte. Daarbij worden hogere eisen gesteld naarmate de openbare betekenis van het bouwwerk of van de omgeving groter is (relatie tussen bouwwerk en omgeving).Dat verwijzingen en associaties zorgvuldig worden gebruikt en uitgewerkt, zodat er concepten en vormen ontstaan die bruikbaar zijn in de bestaande maatschappelijke realiteit (betekenissen van vormen in de sociaal-culturele context).Er structuur is aangebracht in het beeld, zonder dat de aantrekkingskracht door simpelheid verloren gaat (evenwicht tussen helderheid en complexiteit).Het een samenhangend stelsel van maatverhoudingen heeft dat beheerst wordt toegepast in ruimtes, volumes en vlakverdelingen (schaal en maatverhoudingen).Materiaal, textuur, kleur en licht het karakter van het bouwwerk zelf ondersteunen en de ruimtelijke samenhang met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan duidelijk maken. Deze algemene welstandscriteria worden als een vangnet gebruikt voor die gevallen waarin de overige criteria niet toereikend zijn. Ze zijn ook, in hun samenhang, een illustratie van de wijze waarop de onafhankelijke, deskundige en geïnteresseerde welstandscommissie tot een oordeel komt, niet door het ‘afvinken’ van onderdelen maar door een integrale afweging.10 WelstandskaartZie bijlage.