Regeling vervallen per 27-04-2012

Notitie verhuur en verkoop snippergroen

Geldend van 01-05-2011 t/m 26-04-2012

Intitulé

Notitie verhuur en verkoop snippergroen

1 Inleiding

In 2007 heeft het college van burgemeester en wethouders de nota verkoop, verhuur, pacht en erfpacht vastgesteld. In deze nota is vastgelegd onder welke voorwaarden grond kan worden verkocht, verhuurd, verpacht en in erfpacht kan worden uitgegeven. Op grond van deze nota zijn recent alle huurders, waarmee vóór 2007 een huurovereenkomst is afgesloten, geïnformeerd over de huurprijsaanpassing aan dit huidige beleid. Bij een huurstijging van meer dan 50%, wat in de meeste gevallen zo is, wordt de huur in drie jaar tijd aangepast. Deze mededeling heeft tot veel reactie van de huurders geleid. Daarom is deze procedure tijdelijk stopgezet om in beeld te kunnen brengen wat voor problemen er spelen en hoe we dit kunnen aanpakken.

Daarnaast is er sprake van illegaal grondgebruik in de gemeente. In de nota van 2007 is geen plan van aanpak hiervoor opgenomen. Een aantal bewoners dat illegaal grond in gebruik heeft is al door ons aangeschreven. Ook dit heeft tot de nodige reacties geleid. Daarom zal in deze notitie worden aangegeven op welke manier dit illegaal grondgebruik het beste kan worden aangepakt.

Deze beleidsnotitie heeft als doel:

  • -

    het beëindigen en voorkomen van illegaal grondgebruik door te handhaven;

  • -

    het bewerkstelligen van gelijkheid in de verhuur- en verkoopprijzen;

  • -

    eenduidig beleid en daarmee duidelijkheid scheppen voor de burger.

2 Huur

Op dit moment zijn er 32 huurovereenkomsten voor de verhuur van tuingrond. Hiervan zijn 30 vóór het beleid van 2007 overeengekomen. De huurprijzen zijn dan ook niet marktconform. De hoogste huurprijs bedraagt € 61,38 per jaar, betreffende een rijtje van 9 woningen, en de laagste € 18,74 per jaar. In het beleid van 2007 is vastgesteld dat de huurprijs 6% van de verkoopwaarde zal bedragen. De oude huurprijzen moesten nog worden aangepast aan het nieuwe beleid. De huurders zijn in juni/juli 2010 aangeschreven over de huurprijsaanpassing. In de meeste gevallen wordt de huurprijs in drie jaar verhoogd. Voor veel huurders betreft het een fikse huurverhoging. De meeste huurders hebben daarom gereageerd dat zij de huurverhoging buiten proportie vinden.

De huurprijs wordt dus bepaald door 6% te berekenen van de verkoopprijs. In de meeste gevallen kan de grond echter niet verkocht worden vanwege bijv. kabels en leidingen. Op grond van ons huidige beleid verhuren wij ook geen tuingrond waar kabels en leidingen in liggen (Hier wordt bij het kopje kabels en leidingen nader op ingegaan). In het verleden werd dit echter wel gedaan. Op dit moment betreft het ca. 18 huurders waarbij hier sprake van is. Deze grond kan dus niet verkocht worden. Vanwege de ligging van kabels en leidingen is de verkoopwaarde van deze grond lager. Voorgesteld wordt daarom uit te gaan van 6% van een lagere verkoopwaarde en daarbij uit te gaan van 50% van de verkoopwaarde zonder kabels en leidingen. Over de hoogte van de verkoopwaarde wordt bij het kopje verkoop nader ingegaan.

Een andere mogelijkheid is om grond die niet verkocht kan worden in gebruik te geven aan de bewoners zonder dat daar een vergoeding tegenover staat (adoptie/bruikleen). Deze constructie heeft echter de volgende nadelen:

  • -

    de raad kiest als uitgangspunt marktconforme huren in rekening te brengen.

  • -

    De gemeente maakt kosten voor deze adoptie maar ontvangt daar tegenover geen huurinkomsten.

  • -

    Het is niet reëel tegenover huurders die wel het volledige bedrag dienen te betalen omdat er in hun grond geen kabels en leidingen liggen. Het zou in de praktijk zo kunnen zijn dat een bewoner grond adopteert en niets zou hoeven te betalen, maar de bewoner daarnaast wel de grond huurt en dus een veel hoger bedrag dient te betalen.

  • -

    De bewoners hebben wel het vruchtgebruik en genot van de grond maar hoeven hier niet voor te betalen.

Er zijn ook voordelen aan het in gebruik geven van de grond:

  • -

    bewoners zullen in de meeste gevallen wel bereid zijn grond voor niets in gebruik te nemen. Dit kan illegaal grondgebruik voorkomen.

  • -

    Doordat de grond door de bewoners wordt onderhouden bespaart dit de gemeente onderhoudskosten. Deze onderhoudskosten bedroegen in 2009 € 0,77 m².

De voordelen wegen niet op tegen de nadelen. Het illegaal grondgebruik zal nooit helemaal worden voorkomen. Het blijft van belang dat er regelmatig een inventarisatie hiervan plaatsvindt. De besparing van de onderhoudskosten wegen niet op tegen de huurinkomsten die de gemeente hiervoor ontvangt. De gemeente zal daarom geen grond in gebruik geven maar alleen verhuren.

De huurovereenkomsten van de stukjes grond waar op dit moment kabels en leidingen in liggen zullen bij beëindiging van de huurovereenkomst overgaan op de nieuwe bewoners omdat er geen sprake is van een nieuwe situatie. Als dit wel het geval was geweest zou de grond met kabels en leidingen niet verhuurd kunnen worden aan de nieuwe bewoners.

Bij deze notitie is een bijlage gevoegd waarop staat aangegeven wat de nieuwe huurprijzen worden o.g.v. deze notitie.

3.Koop

Er worden regelmatig percelen tuingrond verkocht aan bewoners. Met het vaststellen van het beleid in 2007 zijn hiervoor nieuwe verkoopprijzen vastgesteld. Welke prijs wordt gehanteerd hangt af van de locatie van de grond en de oppervlakte. De prijzen in de binnenstad zijn twee keer zo hoog als in de buitenstad. Er is gekozen voor een gestaffelde prijsberekening. De prijs gaat omhoog bij een oppervlakte vanaf 20 m², en vervolgens vanaf 50 m². Voor de buitenstad geldt op dit moment een prijs van € 54,- per m² voor oppervlaktes van 1 t/m 19 m², € 107,- per m² voor oppervlaktes van 20 t/m 49 m² en € 213,- per m² voor oppervlaktes van 50 t/m 99 m². Voor de buitenstad geldt op dit moment een prijs van € 80,- per m² voor oppervlaktes van 1 t/m 19 m², € 160,- per m² voor oppervlaktes van 20 t/m 49 m² en € 320,- per m² voor oppervlaktes van 50 t/m 99 m². De gestaffelde prijsberekening is niet een handige berekeningsmethode gebleken. Ook is deze methode vaak lastig uit te leggen aan de bewoners.

Daarnaast zijn de prijzen hoog, vooral voor grote oppervlakten. De prijzen bij de omliggende gemeenten variëren erg. Hieronder volgt een overzicht:

Stede Broec: tot 10 m² € 50,- per m², daarboven € 200,- per m²

Hoorn: tot 20 m² € 30,- per m², daarboven € 100,- per m²

Koggenland: € 230,- per m²

Medemblik: € 100,- per m²

Drechterland: € 125,- per m²

Vergeleken met een aantal gemeenten is onze prijs hoog en vergeleken met de andere gemeente is onze prijs laag.

Toch zullen de verkoopprijzen lager worden vastgesteld. Door de verkoopprijs lager vast te stellen, wordt er tevens rekening gehouden met het feit dat bewoners in de meeste gevallen al jaren de grond in gebruik hebben en deze ook voor de gemeente hebben onderhouden. Dit heeft de gemeente een hoop kosten bespaard. Door de lagere verkoopprijs wordt hier indirect een korting voor gegeven. Daarnaast zullen bewoners eerder bereid zijn de grond te kopen als de verkoopprijs lager is. Dit voorkomt dat grond in eigendom blijft bij de gemeente of weer terugkomt in gebruik zodat de grond door ons moet worden onderhouden. Voor de duidelijkheid wordt voorgesteld vaste verkoopprijzen te hanteren voor een oppervlakte. De nieuwe verkoopprijzen worden als volgt vastgesteld:

Buitenstad

Binnenstad

1 t/m 50 m² € 50,- per m²

1 t/m 50 m² € 75,- per m²

51 t/m 75 m² € 75,- per m²

51 t/m 75 m² € 150,- per m²

76 t/m 150 m² € 125 ,- per m²

76 t/m 150 m² € 225,- per m²

De verkoopprijzen worden jaarlijks geïndexeerd.

In de nota verkoop, verhuur, pacht en erfpacht 2007 is vastgelegd dat tuingrond met een oppervlakte groter of gelijk dan 100 m² niet wordt gezien als tuingrond. Daarom diende er per geval een marktconforme prijs aan het college worden voorgelegd, op basis van een taxatie door een makelaar of eigen expertise. Vanwege praktische overwegingen wordt nu voorgesteld om de prijzen voor tuingrond weer vast te leggen tot en met 150 m².

3.1 Afwijzingen grondverkoop

Kabels en leidingen

Als er kabels en/of leidingen in de grond liggen kan deze in principe niet worden verkocht of verhuurd. In een enkel geval gebeurt het wel dat de nutsbedrijven toestemming geven om de grond te verkopen met de voorwaarde dat er in het koopcontract een erfdienstbaarheid wordt opgenomen. Ook is het mogelijk dat de kabels/leidingen worden verlegd op kosten van de potentiële koper. In de praktijk gebeurt dit echter nooit omdat de kosten hiervoor relatief hoog zijn.

Afwijzing door RO of beheer

Een aanvraag voor grondverkoop wordt altijd eerst getoetst door Ruimtelijke Ordening en Beheer. Als deze taakvelden of één daarvan niet met de verkoop kan instemmen wordt deze afgewezen.

4. Illegaal grondgebruik

Door het taakveld beheer is geïnventariseerd welke stukjes tuingrond er op dit moment illegaal in gebruik zijn genomen door bewoners. Er zijn ca. 90 situaties gesignaleerd maar de verwachting is dat hier nog situaties bij komen. Voor deze situaties moet een oplossing worden gevonden waardoor het gebruik gelegaliseerd wordt. De volgende situaties zijn te onderscheiden:

4.1 Verjaring

indien de grond langer dan 20 jaar in gebruik is bij een bewoner of een vorige bewoner kan er sprake van zijn dat de bewoner de grond in eigendom verkrijgt d.m.v. bevrijdende verjaring. In de praktijk komt dit echter niet vaak voor. Dit komt omdat er nogal wat eisen worden gesteld aan de verkrijging van de grond. De bewoner die een beroep doet op bevrijdende verjaring moet aantonen dat de grond al 20 jaar onafgebroken in bezit is, eventueel al bij een vorige bewoner. Het enkel gebruiken van de grond is niet voldoende om een beroep te kunnen doen op verjaring.

Indien de gemeente ook maar enigszins heeft aangetoond eigenaar te zijn, d.m.v. onderhoud, rioolinspectie enz. dan kan er geen beroep worden gedaan op verjaring. Het is dus van belang dat bewoners z.s.m. aangeschreven worden over het eigendom van de grond. De verjaringstermijn wordt op deze manier gestuit met een termijn van vijf jaar. Wel moet daarna binnen zes maanden ook een daad van rechtsvervolging volgen anders vervalt de stuiting van de verjaringstermijn. Dit betekent dat de gemeente binnen zes maanden moet handhaven om de grond terug te krijgen in bezit.

4.2 Verkoop

De beste oplossing zou zijn om indien mogelijk de grond te verkopen aan de eigenaren van de woning. Bij huurwoningen zou dit dan aan Welwonen kunnen worden verkocht. Indien er kabels en leidingen in de grond liggen kan deze in principe niet worden verkocht.

Omdat het grondgebruik jarenlang is toegestaan door de gemeente is het reëel hier ook rekening mee te houden en de bewoners tegemoet te komen. Naar aanleiding van een situatie bij Zwaluwweg 12 t/m 26 is door het college reeds een besluit genomen om bewoners de gelegenheid te geven de grond binnen drie jaar aan te kopen. Zo krijgen de bewoners langer de tijd om de financiën op orde te krijgen. Indien na drie jaar wordt besloten de grond toch niet aan te kopen dan is de bewoner wel een vergoeding verschuldigd voor het gebruik van die drie jaar. Vervolgens komt de grond terug in bezit van de gemeente. Dit betekent dat de gemeente de grond ook weer dient te onderhouden.

In het verleden is er bij verkoop van grond aan de bewoners van Lepelaarshof 6 t/m 12 een korting gegeven voor de beschoeiing die bij de verkoop inbegrepen zat. Deze korting is ook reeds toegezegd aan de bewoners van Zwaluwweg 12 t/m 26. Omdat de beschoeiing echter bij de verkoop wordt meegeleverd is het toch niet reëel om hiervoor een korting te geven. Deze beschoeiing is immers door de gemeente aangebracht en indien deze niet wordt mee verkocht zouden de bewoners zelf een beschoeiing moeten plaatsen. Daarom is het voorstel om de korting nog wel aan de bewoners van de Zwaluwweg te berekenen, aangezien dit reeds is toegezegd, maar bij nieuwe verkopen deze korting niet meer te berekenen.

afbeelding binnen de regeling

Er zijn in de gemeente meerdere situaties zoals de Zwaluwweg waarbij achter een rij woningen grond is verhuurd. Indien in deze gevallen niet alle bewoners de grond willen kopen van de gemeente krijgen we te maken met versnippering van de grond wat een zeer ongewenste situatie voor de gemeente oplevert. De grond is dan door de gemeente niet of nauwelijks te onderhouden. Tevens ontstaat er een rommelig beeld. Daarom is het van belang er uit te komen met deze bewoners. Door de lagere verkoopprijs wordt hier al ruim tegemoet gekomen aan de bewoners.

4.3 Verhuur

Verhuur kan alleen aan bewoners van huurwoningen. Omdat in eerste instantie geprobeerd wordt de grond te verkopen aan Welwonen zal verhuur alleen gebeuren als Welwonen de grond niet wil aankopen. Indien er dus kabels en leidingen in de grond liggen kan in principe de grond niet worden verhuurd. Ook bij verhuur kan de korting voor het gedane onderhoud worden berekend op de huurprijs. Als huurprijs wordt een prijs gehanteerd van 6% van de verkoopwaarde.

Als een bewoner de grond niet wil of mag kopen/huren dan blijft de grond illegaal in gebruik en dient er te worden gehandhaafd. In de volgende paragraaf wordt hier nader op ingegaan.

5. Handhaving

5.1 Terugvordering d.m.v. APV

In 2008 is door de Raad van State een uitspraak gedaan n.a.v. een zaak die in de gemeente Alkmaar heeft gespeeld. Daar maakte de gemeente om te handhaven gebruik van artikel 2:10 lid 1 en 5 van de APV. “Het is verboden zonder voorafgaande melding aan het bevoegd bestuursorgaan de weg of een weggedeelte of een openbare plaats anders te gebruiken dan overeenkomstig de publieke functie daarvan”. Onder dit artikel van de verordening vallen volgens de Raad van State niet alleen de wegen en belendende parkeerterreinen, maar ook alle voor het publiek toegankelijke pleinen en open plaatsen, parken, plantsoenen, speelweiden, bossen en andere natuurterreinen, ijsvlakten en aanlegplaatsen voor vaartuigen. Daarom is het verboden om zonder vergunning van het college de weg of een weggedeelte anders te gebruiken dan overeenkomstig de publieke functie daarvan, zo staat te lezen in de uitspraak. De zaak was aangespannen door de bewoner. Door deze uitspraak moest hij de grond teruggeven aan de gemeente.

Er mag op deze manier niet gehandhaafd worden als er concreet uitzicht bestaat op legalisatie. En van handhaven moet worden afgezien als dat onevenredig in verhouding staat tot de daarmee te dienen belangen. De volgende punten zijn belangrijk om rekening mee te houden als op deze manier gehandhaafd gaat worden.

  • -

    Het is belangrijk dat er aan de terugvordering een gedegen groenbeleidsplan ten grondslag dient te liggen. Als de grond is teruggevorderd door de gemeente en vervolgens wordt dit stuk grond niet goed onderhouden dan wekt dit uiteraard grote ergernis. Daarnaast creëer je als gemeente draagvlak voor de terugvorderingprocedure.

  • -

    Tevens is het belangrijk om goed te communiceren naar de betrokken inwoners. Dit kan bijvoorbeeld door het houden van informatiebijeenkomsten en het plaatsen van publicaties in de krant. Daarin moet goed worden uitgelegd wat we als gemeente gaan doen en welk algemeen belang je daarmee dient. Indien er sprake is van een klein aantal gevallen waarbij uiteindelijk zal worden gehandhaafd op deze manier, dan is het beter om de inwoners persoonlijk te benaderen.

5.2 Terugvordering d.m.v. strijdig gebruik met bestemmingsplan

Als het gebruik van gemeentegrond strijdig is met het bestemmingsplan kan daarop gehandhaafd worden. Dit is in 2008 gebeurd bij de Tentsloot 2 t/m 24. De bewoners zijn aangeschreven met het verzoek het gebruik van gemeentegrond met bestemming groen te stoppen en de grond ontruimd op te leveren. Als de bewoner(s) hier geen gehoor aan geven kan er een dwangsom worden opgelegd. In het geval van de Tentsloot had de aanschrijving resultaat: alle grond werd ontruimd.

5.3 Terugvordering d.m.v. privaatrecht

Indien handhaving o.g.v. het bestuursrecht niet mogelijk is dan kan er worden gehandhaafd o.g.v. het privaatrecht. De gemeente kan een ontruimingsvordering instellen bij de civiele rechter, via een dagvaarding. Als de vordering wordt toegewezen kan er geheel legaal over worden gegaan tot ontruiming.

6. Stappenplan

Hieronder wordt in stappen de aanpak uitgewerkt.

6.1 Inventarisatie

Een eerste inventarisatie heeft plaatsgevonden door het taakveld beheer. Er zullen ook na de handhaving nog gevallen bijkomen. Het is belangrijk dat de controle op het illegaal grondgebruik blijft plaatsvinden.

6.2 Besluit vorm van handhaving

Per situatie zal intern gekeken worden welke vorm(en) van handhaving per situatie mogelijk is c.q. zijn.

6.3 Informeren bewoners

Het is belangrijk om de aanpak goed te communiceren met de betrokken bewoners. Er hebben al een aantal artikelen in de krant gestaan over dit onderwerp wat niet positief was voor de gemeente. Met een aantal bewoners is al contact over het in gebruik hebben van grond. Dit contact kan worden doorgezet.

Om alle bewoners goed te kunnen informeren zal er in samenwerking met communicatie een brochure worden opgesteld voor de betrokken bewoners. Deze brochure zal tevens op internet worden geplaatst. Omdat er voor elke situatie een andere aanpak zal gelden, is het van belang dat de bewoners vervolgens persoonlijk worden geïnformeerd. Streven is om samen met de bewoners een oplossing te vinden.

6.4 Terugvordering grond

Niet in alle gevallen is er een oplossing mogelijk en zal de grond teruggevorderd worden. Deze optie heeft niet de voorkeur maar is soms onvermijdelijk. Het is dan wel van belang dat er een onderhoudsplan klaar ligt voor deze grond. Hoewel het meestal gaat om beperkte stukjes grond zal hiermee in het onderhoudsbudget rekening mee moeten worden gehouden.

7. Samenvatting

  • -

    De huurprijzen van de contracten die vóór 2007 zijn overeengekomen worden aangepast aan het huidige beleid. Indien de grond niet verkocht kan worden zal de huurprijs worden berekend door 6% van 50% van de verkoopwaarde te berekenen.

  • -

    De verkoopprijzen voor verkoop van tuingrond per 1 april 2011 vaststellen op:

Buitenstad

Binnenstad

1 t/m 50 m² € 50,- per m²

1 t/m 50 m² € 75,- per m²

51 t/m 75 m² € 75,- per m²

51 t/m 75 m² € 150,- per m²

76 t/m 150 m² € 125 ,- per m²

76 t/m 150 m² € 225,- per m²

  • -

    Bij illegaal grondgebruik zal geprobeerd worden de grond te verkopen of verhuren aan de bewoner of eigenaar van de woning.

  • -

    Indien verkoop of verhuur niet mogelijk is zal er gehandhaafd dienen te worden om de grond terug te krijgen in bezit. Dit kan op de volgende manieren:

    • ·

      Door middel van verjaring

    • ·

      Door middel van APV

    • ·

      Door middel van strijdig gebruik met het bestemmingsplan

    • ·

      Door middel van privaatrecht