Tijdelijke beleidsregel Onzelfstandige bewoning Enschede 2020

Inleiding

Historie regels voor onzelfstandige bewoning

In Enschede kennen we sinds 2007 regels voor onzelfstandige bewoning. Tot 2016 was er sprake van een omzettingsvergunningstelsel op grond van de Huisvestingswet. Door een wijziging van de Huisvestingswet was het voor Enschede niet meer mogelijk een omzettingsvergunningstelsel in stand te houden. Sinds 2016 is daarom in onze bestemmingsplannen geregeld dat het gebruik van een pand als kamerverhuurpand slechts is toegestaan als wordt voldaan aan de beleidsregel “Onzelfstandige bewoning Enschede” of een eventuele vervangende beleidsregel. De huidige beleidsregel “Onzelfstandige bewoning Enschede” is gericht op het vinden van een balans tussen leefbaarheid van wijken (een goed woon- en leefklimaat) en Enschede studentenstad.

Veranderende samenleving

De laatste tijd bereiken ons signalen dat de leefbaarheid in wijken onder druk staat. Dit is ook niet vreemd. Er komen meer nieuwe factoren bij die van invloed op het woon- en leefklimaat. En bestaande factoren hebben een grotere impact.

Zo heeft de extramuralisering van de zorg tot gevolg dat mensen langer zelfstandig thuis blijven wonen. De effecten hiervan worden steeds meer zichtbaar: er wonen meer mensen met een ondersteuningsbehoefte in de wijk. Hieronder vallen ook de zorgmijders: een groep die vanwege hun kwetsbaarheid meer en meer aandacht vraagt. Ook blijft de vraag naar (tijdelijke) woonruimte voor arbeidsmigranten aanwezig. Voor zowel de kwetsbare groepen als de arbeidsmigranten geldt dat zij vaak zijn aangewezen op goedkope huisvesting. Veelal wordt deze gevonden via de (particuliere) kamergewijze verhuur.

Daarnaast speelt de oplevende woningmarkt en het rendement dat daar te behalen is een rol. Steeds meer beleggers zien wonen ook als verdienmodel en onder hen zijn partijen die minder oog hebben voor een goede woonsituatie. Het gevolg hiervan kan zijn dat illegale bewoning, slecht onderhoud, uitbuiting en intimidatie gaan toenemen. Zorgmijders en ook arbeidsmigranten hebben geen goed netwerk en komen vaak juist bij deze verhuurders terecht. Dit is niet goed voor hun eigen situatie en (participatie) kansen, maar ook niet voor de betrokkenheid met de buurt/omgeving en dus met de leefbaarheid van de wijk.

Beleggers zijn vaak op zoek naar de ruimte in de regels om hun beleggingswens te realiseren. Zo zijn (bijv) de laatste jaren steeds meer kleine appartementen gerealiseerd in de stad. Het effect van deze kleine appartementen op de leefbaarheid is vergelijkbaar met die van kamergewijze verhuur. Om de ontwikkeling van zelfstandige kleine appartementen te sturen hebben we het bestemmingsplan “kwalitatief sturen op appartementen” vastgesteld. Er is echter geen koppeling tussen dit bestemmingsplan en onze huidige beleidsregel “Onzelfstandige bewoning Enschede”. In een buurt waar veel kleine appartementen zijn gerealiseerd kunnen nog steeds kamerverhuurpanden worden toegevoegd, en andersom. Een ander voorbeeld is de mogelijkheden die beleggers zien in voormalige bedrijfspanden met een medebestemming wonen. Het gaat hier vaak om grote panden waarin, passend binnen de beleidsregel, veel onzelfstandige eenheden konden worden gerealiseerd. Deze grote kamerverhuurpanden zijn niet wenselijk en om dit onmogelijk te maken is de beleidsregel onzelfstandige bewoning recentelijk al eens aangepast.

Gewenste maatregelen

In onze huidige ambitie van de inclusieve samenleving voelen we keer op keer een spanningsveld ontstaan tussen enerzijds de inzet gericht op individuele burgers die extra begeleiding/ondersteuning nodig hebben om zelfstandig te kunnen wonen (ouderen, jongeren, licht verstandelijk beperkten, psychisch kwetsbaren) en anderzijds de draagkracht/-last van een buurt. Het zoeken en bewaken van de juiste en gewenste balans die hiervoor nodig is, is soms complex en afhankelijk van meerdere factoren. De regulering van onzelfstandige bewoning via het ruimtelijke spoor zet in op spreiding van kamerverhuurpanden, om zo de concentratie van onzelfstandige bewoning te voorkomen. Dit is één van de sporen die bijdraagt aan de balans tussen inclusieve samenleving en leefbaarheid van een buurt. Om tot een goede balans te komen, is het voor de gemeente Enschede nodig om op meerdere sporen in te zetten.

Om deze reden starten we het komend jaar een aantal trajecten:

• 1.

  Slecht verhuurderschap

• Onderzocht wordt welk instrumentarium ingezet/ontwikkeld kan worden om slecht verhuurderschap tegen te gaan. Afhankelijk van de omvang en precieze aard van het probleem wordt een passend instrumentarium ontwikkeld.

• 2.

  Sociale kamerverhuur

• Gesprekken met de corporaties worden opgestart om de rol van de corporaties te vergroten in de huisvesting van de (kwetsbare) doelgroep onder de kwaliteitskortingsgrens, waaronder kamerverhuur. Er worden afspraken gemaakt over concrete aantallen kamers die gewenst zijn.

• 3.

  Evaluatie en herijking van de beleidsregel “Onzelfstandige bewoning Enschede” De beleidsregel “Onzelfstandige bewoning Enschede” wordt geëvalueerd. Enerzijds vanuit de wens om kamerverhuur aan doelgroepen (meer) mogelijk te kunnen maken. Anderzijds vanuit de toenemende aandacht voor de gevolgen van kamergewijze verhuur voor de leefbaarheid in de wijken. Dit betreft een omvangrijk traject.

De resultaten van deze trajecten worden gedurende 2020 verwacht, waarbij de nieuwe beleidsregel onzelfstandige bewoning naar verwachting niet eerder dan eind 2020 kan worden vastgesteld. In de tussenliggende periode moet worden voorkomen dat de balans tussen Enschede-inclusieve stad en leefbaarheid (verder) wordt verstoord. We willen rust creëren en vanuit die rust evalueren. Daarom heeft ons College besloten de mogelijkheden voor het verlenen van vergunningen voor onzelfstandige bewoning tijdelijk (flink) te beperken. Onzelfstandige bewoning is na vaststelling van deze tijdelijke beleidsregel alleen nog toegestaan voor kamergewijze sociale huisvesting en passend binnen de prestatieafspraken die zijn gemaakt met de betreffende woningcorporaties en alleen indien het plan geen negatief effect heeft op het woon- en leefklimaat in de directe omgeving. Voor deze uitzondering is gekozen omdat in samenwerking en in overleg met de corporaties de balans tussen de individuele, kwetsbare inwoner en de leefbaarheid van de wijk/buurt gewaarborgd kan blijven. Er kunnen met de corporaties goede afspraken gemaakt worden over begeleiding van bewoners, de kwaliteit van de woning en de gekozen locatie.

Juridisch kader

Deze beleidsregel is vastgesteld zoals bedoeld in artikel 1:3, vierde lid, van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). De beleidsregel is het toetsingskader voor burgemeester en wethouders om toepassing geven aan de afwijkingsregels op grond van artikel 2.12, lid 1 onder a, sub 1 Wabo, ten aanzien van onzelfstandige bewoning. In dit geval gaat het om de afweging of onzelfstandige bewoning is toegestaan binnen de bestemmingen of functieaanduiding die ‘wonen’ mogelijk maken binnen de geldende bestemmingsplannen van de gemeente Enschede.

Plangebied

Deze beleidsregel heeft betrekking op het gebied dat is weergegeven op de kaart in bijlage A.

Definitie

Sociale huurwoning:

huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag.

De regels

1. Een vergunning voor onzelfstandige bewoning wordt slechts verleend indien:

• a.

  Sprake is van een sociale huurwoning, én

• b.

  Het plan past binnen de (prestatie-) afspraken die zijn gemaakt met de Enschedese woningcorporaties, én

• c.

  Geen sprake is van een negatief effect op het woon- en leefklimaat in de directe omgeving van het plan.

2. Artikel 1 is niet van toepassing op aanvragen die zijn ingediend voor het inwerking treden van deze beleidsregel. Deze aanvragen worden getoetst aan het beleid zoals dat gold op het moment van indienen van de aanvraag.

Geldigheidsduur van de regels

3. Deze beleidsregel treedt in werking op 23 november 2019

4. Deze beleidsregel vervalt per 1 januari 2021 of zoveel eerder als een nieuwe beleidsregel voor onzelfstandige bewoning wordt vastgesteld

Deze regels kunnen worden aangehaald als de “De tijdelijke beleidsregel onzelfstandige bewoning Enschede 2020”.