Beleidsregel Nieuwe kaders woningbouwinitiatieven gemeente Epe 2011

Aanleiding

In Epe geldt de Woonvisie 2005-2015. In deze visie wordt uitgegaan van de bouw van 1.600 woningen in de periode tot en met 2015. In de Woonvisie worden de locaties genoemd waarop de woningen gerealiseerd zouden moeten worden, evenals het aantal woningen (kwantitatieve verdeling) en de soort woningen (kwalitatieve verdeling). Naast de Woonvisie is het beleid ‘woningbouw buiten de Woonvisie 2005-2015, gemeente Epe’ ontwikkeld om woningbouw op locaties die niet in de Woonvisie staan genoemd mogelijk te maken, waarbij wordt bijgedragen aan de doelstellingen van de Woonvisie, zoals de bouw van betaalbare woningen (tot een bedrag van € 200.000,00). Ook het opheffen van milieuhinderlijke bedrijven in de bebouwde kom en de bouw van woningen in ruil daarvoor is in dit beleid opgenomen. De woningbouwprojecten die hier uit voortkomen vormen samen de planninglijst.

Ten tijde van het opstellen van de Woonvisie en het beleid ‘woningbouw buiten de Woonvisie 2010-2015, gemeente Epe’ gold het Kwalitatief Woningbouwprogramma 2005-2009 (KWP2) van de provincie Gelderland. In dit KWP2 was het beleid gericht op een forse groei van het aantal woningen. Inmiddels geldt het KWP3 (2010-2019). Hierin is het ‘groeiscenario’ bijgesteld naar een beleid gericht op beperkte groei en samenwerking binnen de regio’s. Op basis van demografische ontwikkelingen en gezien ook de economische crisis is het ambitieniveau bijgesteld. In plaats van een groeimarkt zoals ten tijde van het KWP2 wordt in het KWP3 nu uitgegaan van bijstelling en inkrimping van het aantal woningbouwlocaties.

In het KWP3 is voor de regio Stedendriehoek (en dit geldt ook voor de andere regio’s binnen de provincie Gelderland) de verplichting geformuleerd te komen tot een regionale woningbouwprogrammering. Hierbij is het aantal nieuw te bouwen woningen tot en met 2019 op 8.500 bepaald. Daarnaast is een kwalitatieve verdeling aangegeven over het type woning en de prijs daarvan. Belangrijk in dit verband is dat de provincie Gelderland spreekt over een regioaantal. Het is aan de gemeenten om in onderling overleg te komen tot een verdeelsleutel van die 8.500 woningen.

In de regio Stedendriehoek bedraagt de plancapaciteit (geplande woningen) een veelvoud van de 8.500 woningen waaraan behoefte is.

Woningbouw in Epe

Ook in Epe is de plancapaciteit aan woningen beduidend hoger dan de behoefte daaraan. Dit betekent dat de komende periode de plancapaciteit kritisch tegen het licht gehouden moet worden. Op basis van volkshuisvestelijke-, ruimtelijke- en financiële overwegingen zullen keuzes gemaakt moeten worden over welke woningen wanneer op welke locatie worden gebouwd en of locaties nog wel tot ontwikkeling moeten komen. De planninglijst zal dus herzien moeten worden. In het traject om te komen tot een regionale woningbouwprogrammering en op basis van de planningslijsten wordt dit de komende tijd opgepakt. Het einddoel is een regionaal programma dat kwantitatief en kwalitatief voldoet aan het KWP3.

Deze notitie ‘Nieuwe kaders woningbouwinitiatieven gemeente Epe’ staat los van voornoemd traject en behelst verzoeken om woningbouw die zijn ingekomen, of in de toekomst nog kunnen worden ingediend en bij een positieve benadering daarvan op de planningslijst geplaatst zouden kunnen worden (en dan dus in het traject van de regionale woningbouwprogrammering terechtkomen).

Nieuwe kaders

Nu de komende tijd de nadruk ligt op het bijstellen van prioriteiten, zowel kwantitatief als kwalitatief, past het niet nieuwe verzoeken om woningbouw in behandeling te nemen. Hoewel dergelijke verzoeken legitiem kunnen zijn, ligt het gezien de taak die wacht en de keuzes die gemaakt moeten worden niet in de rede die taak en keuzes nog complexer te maken en nieuwe initiatieven daarin mee te nemen. Dit doet ook geen recht aan de plannen zoals die nu bij ons bekend zijn en dus al een geschiedenis hebben. In feite wordt extra concurrentie tussen de plannen toegevoegd die ongewenst is. Daarnaast passen dergelijke nieuwe initiatieven simpelweg niet binnen het aantal woningen dat aan Epe is toegekend.

Gelet op het vorenstaande wordt een restrictief beleid gevoerd met betrekking tot nieuwe initiatieven om  woningbouw voor zover deze niet op de gemeentelijke planningslijst staan. Dit beleid wordt zowel door het college, als door de gemeenteraad toegepast.

Op het vorenstaande wordt in het vervolg concreet ingegaan. Hierbij wordt onder 1 ingegaan op de woningbouwinitiatieven sec. In punt 2 worden de initiatieven die gekoppeld zijn aan het beleid voor vrijkomende agrarische gebouwen en het landgoederenbeleid besproken. Punt 3 handelt over de herstructureringswijken.

1. Om de plancapaciteit niet verder te laten toenemen, wordt geen medewerking meer verleend aan nieuwe verzoeken om woningbouw voor zover deze niet op de gemeentelijke planningslijst op basis van de Woonvisie 2005-2015 staan. Lopende verzoeken worden, voor zover deze nog niet hebben geleid tot een overeenkomst,  aangehouden totdat in de regio Stedendriehoek en met de provincie Gelderland de regionale woningbouwprogrammering is afgerond en daarover besluitvorming heeft plaatsgevonden.

 

Motivering

De plancapaciteit overschrijdt ruimschoots de behoefte aan woningen. Gelet hierop ligt het niet in de rede nieuwe aanvragen om op een locatie woningen te realiseren in behandeling te nemen. Dit gold altijd al voor locaties die ruimtelijk ongewenst waren en geldt nu dus ook voor locaties waarvoor wel ruimtelijke motieven aan te dragen zijn. Veelal betreft dit plannen met een individueel belang en dus plannen waarmee niet direct beleidsdoelstellingen gehaald worden en geen maatschappelijke belangen gediend zijn. Onze inzet is erop gericht de plancapaciteit niet verder te laten toenemen, juist nu de komende tijd het proces gericht is op kwantitatieve- en kwalitatieve herprogrammering.

 

Gelet hierop wordt ook het beleid ‘woningbouw buiten de Woonvisie 2005-2015, gemeente Epe’ zoals dat door ons is vastgesteld en op 4 juli 2007 in werking is getreden, ingetrokken. Dit beleid biedt juist ruimte voor nieuwe initiatieven en is gezien de situatie op dit moment niet meer actueel.

 

Uitzondering

Voor de centra van Epe en Vaassen wordt een uitzondering gemaakt, evenals voor het opheffen van situaties die als een veiligheidsrisico aangemerkt worden, maar wel toelaatbaar zijn, zoals bedoeld in het Besluit externe inrichtingen milieubeheer (Bevi). Bij het laatste doelen wij dan op de verschillende LPG-stations binnen de gemeente Epe.

 

De beide centra zijn voor de leefbaarheid van beide dorpen van eminent belang. Daarnaast zijn zij ook een belangrijke identiteitdrager, zowel ten behoeve van de eigen bevolking, als voor de vele toeristen die Epe en Vaassen bezoeken. Ontwikkelingen die bijdragen aan het versterken van de kwaliteit van beide centra en passend zijn binnen de uitgangspunten van de beide structuurvisies die voor de centra van Epe en Vaassen zijn vastgesteld, dienen dan ook gestimuleerd te worden en niet bij voorbaat te worden afgewezen als de herontwikkeling gepaard gaat met woningbouw. Bovendien leggen wij de prioriteit bij inbreiding en herstructurering, conform het landelijke en provinciale beleid. Maatwerk is hierbij het sleutelwoord. Daarnaast dient altijd een relatie gelegd te worden met de regionale woningbouwprogrammering.

 

Ook de mogelijkheid om enkele LPG-stations te verplaatsen en in ruil daarvoor woningbouw te ontwikkelen wordt nadrukkelijk opengelaten. Dit in verband met het versterken van de leefbaarheid van de directe omgeving in verband met de veiligheidscontouren die rondom een dergelijk station zijn gelegen.

 

Peilmoment

Op het restrictieve beleid zoals voorgesteld wordt door ons al voorgesorteerd. In gesprekken met mensen die een initiatief tot woningbouw hebben, wijzen wij hierop en leggen wij uit op welke wijze wij tegen nieuwe woningverzoeken aankijken. Belangrijk is dat het nieuwe kader wordt geformaliseerd.

 

Gelet hierop is het van belang vast te leggen welke verzoeken (niet zijnde een locatie die op de planningslijst voorkomt en niet zijnde een locatie die als hergebruik van een agrarisch gebouw of het stichten van een landgoed (zie onder 2) te beschouwen is) als nieuw worden gekwalificeerd en welke verzoeken als lopend worden beschouwd (exclusief de uitzonderingen zoals hierboven genoemd).

 

Nieuwe verzoeken zijn verzoeken waarover nog geen (principe)besluit van het college van burgemeester en wethouders is genomen. Dergelijke verzoeken worden niet meer in behandeling genomen en zo nodig afgewezen als specifiek om een besluit wordt gevraagd.

 

Lopende verzoeken zijn verzoeken waarover al wel een principebesluit is genomen, maar nog geen afspraken in een overeenkomst zijn vastgelegd. Dergelijke verzoeken worden aangehouden totdat in de regio en met de provincie de regionale woningbouwprogrammering is afgerond en daarover besluitvorming heeft plaatsgevonden. De verwachting is dat dit tegen het einde van dit jaar of begin 2012 het geval zal zijn.

 

Nadrukkelijk merken wij in dit verband op dat het aanhouden van de lopende verzoeken niet betekent dat daaraan dan ook te zijner tijd medewerking verleend kan worden. Aanhouden houdt in dat er geen besluitvorming plaatsvindt. De besluitvorming wordt opgeschoven en kan dus uiteindelijk tot een afwijzing van het verzoek leiden.

2. Nieuwe verzoeken om woningbouw op grond van het beleid ‘vrijkomende agrarische b ijgebouwen’ worden aangehouden totdat in de regio en met de provincie de regionale

woningbouwprogrammering is afgerond en daarover besluitvorming heeft plaatsgevonden. Hetzelfde geldt ten aanzien van nieuwe verzoeken om woningbouw die betrekking hebben op het stichten van een landgoed (op grond van het beleid ‘Kwaliteitsimpuls buitengebied Epe). Lopende verzoeken blijven in behandeling.

 

Motivering

Het kwalitatief opwaarderen van het buitengebied is belangrijk. In het beleid voor zowel het hergebruik van agrarische gebouwen als het stichten van een landgoed is dit ook als zodanig benoemd.

 

Kwantitatief en kwalitatief herprogrammeren houdt in dat keuzes moeten worden gemaakt en prioriteiten dienen te worden gesteld. Bij de start van dit proces leggen wij de prioriteit bij inbreiding en herstructurering. Dit overigens conform het beleid dat al geruime tijd ook landelijk en provinciaal gepropageerd wordt en ook terug te vinden is in de Nota Ruimte en de provinciale- en regionale structuurvisies.

 

Gelet hierop en gezien het feit dat de plancapaciteit de behoefte aan woningen overschrijdt is ons voorstel nieuwe verzoeken om hergebruik van een vrijgekomen agrarisch gebouw voor wonen en het stichten van een nieuw landgoed als dit gepaard gaat met wonen aan te houden totdat in de regio en met de provincie de regionale woningbouwprogrammering is afgerond en daarover besluitvorming heeft plaatsgevonden. De verwachting is dat dit tegen van het einde van dit jaar of begin 2012 het geval zal zijn.

 

Nadrukkelijk merken wij in dit verband op dat het aanhouden van nieuwe verzoeken niet betekent dat daaraan dan ook te zijner tijd medewerking verleend kan worden. Aanhouden houdt in dat er geen besluitvorming plaatsvindt. De besluitvorming wordt opgeschoven en kan dus uiteindelijk tot een afwijzing van het verzoek leiden. Lopende verzoeken blijven in behandeling en worden planologisch opgepakt en uitgewerkt.

 

Verder merken wij op dat verzoeken om hergebruik van een vrijgekomen agrarisch gebouw voor andere functies dan wonen en het stichten van een nieuw landgoed als dit niet gepaard gaat met wonen niet worden aangehouden. Deze worden gewoon behandeld.

 

Peilmoment

Tot slot is ook hier van belang vast te leggen welke verzoeken als nieuw worden gekwalificeerd en welke verzoeken als lopend worden beschouwd.

 

Nieuwe verzoeken zijn verzoeken waarover nog geen (principe)besluit (of startbesluit) van het college van burgemeester en wethouders is genomen. Dergelijke verzoeken worden – als daarbij sprake is van woningbouw - niet meer in behandeling genomen en zo nodig afgewezen als specifiek om een besluit wordt gevraagd.

 

Lopende verzoeken zijn verzoeken waarover al wel een principebesluit (of startbesluit) is genomen. Dergelijke verzoeken worden verder in behandeling genomen. Maatwerk is hierbij het sleutelwoord. Verder dient het toevoegen van woningen in het licht van de regionale woningbouwprogrammering gehouden te worden.

 

Voor wat betreft de lopende verzoeken is een verschil waarneembaar ten opzichte van de omschrijving zoals weergegeven onder punt 1. De reden daarvan is dat zowel het beleid ten aanzien van het hergebruik van agrarische gebouwen als het beleid gericht op het stichten van landgoederen beleidsdoelstellingen nastreeft die voor Epe belangrijk zijn en bijdragen aan de kwaliteit van het buitengebied. In de afweging van de prioriteiten hechten wij hieraan meer waarde dan aan woningbouw op locaties waar niet direct een maatschappelijk belang mee gemoeid is.

 

3. Bij de herstructurering van wijken is het uitgangspunt dat het aantal woningen wordt teruggebouwd dat is gesloopt.

 

Motivering

Bij de herstructurering van wijken is veelal het uitgangspunt dat een corporatie 30% meer terugbouwt dan is gesloopt (een factor van 1,3). Op het moment dat dit consequent wordt toegepast neemt het aantal woningen fors toe. Dit heeft zijn weerslag op de totale plancapaciteit en dus direct gevolgen voor de regionale woningbouwprogrammering en de lokale afwegingen daarin. Gelet hierop dient ook het aantal woningen dat tijdens een herstructureringsoperatie wordt gerealiseerd kritisch tegen het licht te worden gehouden. Woningbouw betreft naar onze mening een gezamenlijke verantwoordelijkheid van overheid, corporaties en markt. Dit geldt niet alleen in tijden van voorspoed, maar geldt ook als het tegenzit op de woningmarkt en keuzes moeten worden gemaakt.

 

Het vorenstaande betekent niet dat per plan het te slopen aantal woningen altijd gelijk moet zijn met het aantal nieuw toe te voegen woningen. In de praktijk wordt de streeffactor van 1,3 ook niet altijd gehaald. De omstandigheden en het stedenbouwkundig concept bepalen veelal het aantal woningen dat wordt teruggebouwd. Maatwerk is hierbij opnieuw het sleutelwoord. Belangrijk is dan ook met de corporatie afspraken te maken met een lang tijdsverloop (zijnde de KWP3-periode t/m 2019) en waarin meerdere wijken worden betrokken. Uitgangspunt daarbij is dat het eindresultaat aanvaardbaar is en het totaal aan te slopen woningen in balans is met het aantal woningen dat wordt teruggebouwd.

 

4. Slot

Het vorenstaand beleid geeft richting en kaders aan waarbinnen initiatieven om woningbouw worden beoordeeld. Voor zover initiatieven niet direct geschaard kunnen worden onder één van de uitgangspunten van dit beleid, worden dergelijke initiatieven wel in de lijn daarvan beoordeeld.

 

Op grond van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht behouden het college van burgemeester en/of de gemeenteraad de bevoegdheid van voornoemd beleid af te wijken als het handelen overeenkomstig onderhavige beleidsregel gevolgen teweegbrengt die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

 

5. Bekendmaking

 

De beleidsregel ‘Nieuwe kaders woningbouwinitiatieven gemeente Epe 2011’ Epe treedt in werking op de dag na de dag dat zij in het Veluws Nieuws is bekendgemaakt.