Beleidsregels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Ermelo houdende voorwaarden en beleidsregels voor Bed & Breakfast voorzieningen bij woningen

1.1 Aanleiding

De populariteit voor het starten van een Bed & Breakfast voorziening in of bij een woning neemt toe. Dat is niet uitsluitend voorbehouden aan het buitengebied, ook in het stedelijke gebied neemt het aantal Bed & Breakfast voorzieningen toe. De kleinschalige bedrijfsmatige nevenactiviteit wordt door initiatiefnemers gezien als een (aanvullende) inkomstenbron en een goede invulling van ruimte die in en rondom de woning beschikbaar is. Daarnaast draagt de ontwikkeling bij aan de verbreding van het toeristische aanbod in de gemeente.

De gemeente Ermelo streeft naar een breed en kwalitatief hoogwaardig aanbod in de verblijfsrecreatie. Als onderdeel hiervan is in de Stimuleringsagenda Toerisme en Recreatie 2015-2018 het speerpunt opgenomen om te onderzoeken of en op welke wijze de vestigingsmogelijkheden voor Bed- en Breakfast kunnen worden verruimd, en om, afhankelijk van de uitkomsten daarvan, de mogelijkheden om een bed en breakfastbedrijf te starten uit te breiden. Dit speerpunt heeft geleid tot het opstellen van deze notitie.

In Ermelo zijn voor Bed & Breakfast voorzieningen in de geldende bestemmingsplannen nog geen (afwijkings-)regels opgenomen 1 . Ook in het bestaande afwijkingenbeleid is geen regeling opgenomen met betrekking tot Bed & Breakfast voorzieningen. Om toekomstige verzoeken te kunnen beoordelen is er daarom behoefte aan een uniform beoordelingskader. Voor (potentiële) initiatiefnemers biedt het beoordelingskader bovendien de mogelijkheid om op voorhand kennis te nemen van de (on)mogelijkheden.

In deze notitie zijn de voorwaarden en regels opgenomen die bij de beoordeling van verzoeken en/of aanvragen gehanteerd worden en een rol spelen. Het betreft voorwaarden van planologische en ruimtelijke aard alsmede voorwaarden en regels in verband met overige relevante wet- en regelgeving.

1.2 Doel van deze notitie

Deze notitie dient als:

• -

  een (planologisch) beoordelingskader voor verzoeken/aanvragen voor het vestigen van een Bed & Breakfast voorziening in of bij een woning;

• -

  een handvat voor de vergunningverlening van een Bed & Breakfast voorziening in of bij een woning en het handhaven daarvan;

• -

  Beleidslijn voor de implementatie van een afwijkingsregeling voor Bed & Breakfast voorzieningen of het bij recht toestaan ervan in toekomstige ruimtelijke plannen en/of te actualiseren gemeentelijke afwijkingenbeleid voor artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2° van de Wabo.

1.3 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 is toegelicht wat een Bed & Breakfast voorziening is en hoe een dergelijk voorziening in de planologische, juridisch en lokale context moet worden bezien en welke overwegingen ten grondslag liggen aan de stellen voorwaarden en regels voor deze voorzieningen. In hoofdstuk 3 zijn de voorwaarden opgenomen waaraan wordt getoetst bij de beoordeling van verzoeken en de regels waaraan een verzoeker dient te voldoen. De voorwaarden en regels zijn puntsgewijs kort toegelicht.

2.1 Definitie Bed & Breakfast

Deze notitie omvat voorwaarden en regels voor het vestigen van een Bed & Breakfast voorziening in of bij een woning. Onder Bed & Breakfast wordt het volgende verstaan:

‘Een kleinschalige vorm van logiesaccommodatie in of bij een woning, die wordt geëxploiteerd door de bewoner(s) van die woning en waarbij één of meerdere gastenkamers aanwezig zijn voor kortdurend toeristisch verblijf..

Een Bed& Breakfast voorziening kan bestaan uit één of meerdere gastenkamers. Een Bed & Breakfast voorziening is niet bedoeld voor het bieden van (langdurige) overnachtingsmogelijkheden in verband met tijdelijke of seizoensgebonden arbeid of permanente kamerverhuur.

B&B in relatie tot Airbnb

Airbnb lijkt qua voorziening veel op B&B, groot verschil is dat B&B’s vaak ingeschreven staan bij de Kamer van Koophandel en er wordt toeristenbelasting gevraagd. Dit wordt veelal niet bij Airbnb’s doorberekend in de overnachtingsprijs.

Airbnb-toeristen verblijven langer (2.1x) dan toeristen die hotels boeken. De toeristische meerwaarde wordt gezien in het feit dat de Airbnb’s zich in woonwijken en op interessante plekken bevinden. Hierdoor kunnen de toeristen zich tussen de “locals” begeven. Dit wordt voornamelijk in de steden als meerwaarde gezien ten opzichte van hotels die vaak aan uitvalswegen liggen. Dit is bij B&B ook vaak het geval.

Airbnb is een nieuw fenomeen wat niet gezien moet worden als concurrentie ten opzichte van de B&B’s; bij de B&B’s is het ontbijt vaak inbegrepen en het heeft vaak ook de luxe van een hotel, maar dan ook in de woonwijk of bij de boer . Dit is bij Airbnb niet het geval, aandachtspunt is wel dat de concurrentie scheef gaat op het gebied van toeristenbelasting.

2.2 De planologische context

Een Bed & Breakfast voorziening in of bij een woning is een bedrijfsmatige vorm van recreatief medegebruik. Dit bedrijfsmatige recreatief medegebruik is in Ermelo niet toegestaan in een woonbestemming of daaraan in dit verband gelijk te stellen bestemming (zoals bijvoorbeeld een (agrarische) bedrijfswoning). Daarom is voor het vestigen van een Bed & Breakfast voorziening een omgevingsvergunning nodig.

In Ermelo zijn in verschillende bestemmingsplannen bij recht beroepen en een aantal bedrijven aan huis als nevenactiviteit toegestaan bij de functie wonen. Een Bed & Breakfast voorziening is feitelijk ook (bijzonder) bedrijf aan huis en kan als zodanig worden getypeerd. Binnen deze planologische context zijn specifiek voor een Bed & Breakfast voorziening een aantal uitgangspunten relevant.

Onlosmakelijkheid

Net als bij andere nevenactiviteiten is een Bed & Breakfast voorziening onlosmakelijk verbonden met en kan niet bestaan zonder de hoofdactiviteit (Wonen). De uitoefening van de nevenactiviteit dient plaats te vinden door de bewoner(s) van de woning. Uitgangspunt is daarnaast dat de woonfunctie de hoofdfunctie blijft en de Bed & Breakfast voorziening een ondergeschikt karakter behoudt. Indien bij een woning reeds nevenactiviteiten aanwezig zijn, is het vestigen van een Bed & Breakfast voorziening mogelijk voor zover de som van de nevenactiviteiten de toegestane ruimte voor nevenactiviteiten niet overschrijdt.

Ondergeschiktheid en inpassing in omgeving

Het ondergeschikte karakter is van belang met betrekking tot de omgeving. Hoewel de ruimtelijke impact van een nevenactiviteit (die naar aard en omvang al is gelimiteerd) beperkt is, dient te worden afgewogen of deze wel inpasbaar is in de omgeving en niet hinderlijk of beperkend werkt voor die omgeving. Dat vormt altijd een locatie gebonden afwegingskader bij de verlening van een afwijking. In het bijzonder is daarnaast het aspect parkeren van belang. Uitgangspunt is dat bij het vestigen van de Bed & Breakfast voorziening de daaruit voortvloeiende parkeerbehoefte op eigen terrein wordt opgevangen.

Geen verruiming van de bouwmogelijkheden

Het toestaan van een Bed & Breakfast voorziening is een verruiming van de gebruiksmogelijkheden binnen een bestemming waarin de woonfunctie is toegestaan en leidt niet tot meer bebouwingsmogelijkheden. De bouwmogelijkheden voor gebouwen zoals opgenomen in het bestemmingsplan of voor zover deze vergunningsvrij zijn toegestaan zijn maatgevend. Het in gebruik nemen van bestaande (legale) bebouwing voor de Bed & Breakfast voorziening is mogelijk. Nieuwbouw is toegestaan voor zover het bestemmingsplan dit (nog) toestaat of vergunningsvrij daarvoor nog mogelijkheden bestaan.

Onzelfstandig toeristisch verblijf

Een Bed & Breakfast voorziening in of bij een woning betreft een specifiek toeristisch concept dat onlosmakelijk verbonden met die woning. Voorkomen dient te worden dat door de bouwkundige indeling en maatvoering zelfstandige recreatieverblijven of woonverblijven ontstaan. Daarnaast is van belang dat een dergelijk voorziening toeristisch wordt gebruikt. Langdurig aaneengesloten verblijf is daarom niet toegestaan.

2.3 Juridische context

Voor het vestigen en gebruiken van een Bed & Breakfast voorziening bij een woning is in het kader van de Wet algemene bepalingen omgevingswet (Wabo) een omgevingsvergunning nodig voor de activiteiten ‘handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening’.

Reguliere en uitgebreide procedure

Met toepassing van een afwijking als bedoeld in artikel 2.12, eerste lid onder a onder 2º van de Wabo in samenhang met artikel 4, lid 9 van bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) is het mogelijk om via een reguliere procedure een omgevingsvergunning te verlenen voor situaties binnen de bebouwde kom. Voor situaties buiten de bebouwde kom moet toepassing worden gegeven aan artikel 2.12, eerste lid onder a onder 3° en is de uitgebreide procedure van toepassing 2 .

Activiteit bouwen

Het kan voorkomen dat een initiatiefnemer binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan en/of het vergunningsvrij bouwen bouwwerken wil realiseren of verbouwen ten behoeve van een Bed & Breakfast voorzieningen. Afhankelijk van de ter plaatse geldende situatie kan ook een omgevingsvergunning voor de activiteit ‘bouwen’ nodig zijn. In gevallen waarin de activiteit ‘bouwen’ vergunningsvrij is en dit wordt uitgevoerd ten behoeve van een Bed & Breakfast voorziening dient eerst de omgevingsvergunning ‘handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening’ te zijn verleend.

Brandveilig gebruik

In het geval dat een Bed & Breakfast voorziening slaapgelegenheid biedt aan meer dan 10 personen is tevens een omgevingsvergunning brandveilig gebruik nodig 3 . In de andere gevallen kan volstaan worden met een melding.

Overige regelgeving

Naast de Wabo is ook andere wet- en regeling relevant. Het gaat daarbij om het Bouwbesluit, de gemeentelijke bouwverordening en de ‘Verordening op de heffing en de invordering van toeristenbelasting’. De Drank- en horecawet is niet van toepassing nu het tegen betaling schenken van alcohol in een Bed & Breakfast voorziening niet wordt toegestaan.

2.4 Ermelo

Binnen het gestelde in 2.1, 2.2. en 2.3 wordt voor het overige zo veel als mogelijk aansluiting gezocht bij een aantal specifiek voor de gemeente Ermelo geldende uitgangspunten en voorwaarden. Daarmee wordt voorkomen dat de voorwaarden en regels Bed & Breakfast een solitair en opzichzelfstaand beoordelingskader vormt met afwijkende normeringen. Door aansluiting te zoeken ontstaat uniformiteit met andere regelingen, leidt dit tot duidelijkheid en herkenbaarheid en wordt samenvoeging met andere regelingen op termijn eenvoudiger. Het biedt een goede basis voor het invoegen van een ‘Bed & Breakfast regeling’ in de bestemmingsplannen, zonder dat er sprake is van een nieuw soort of afwijkende regeling.

Ligging bebouwde kom

De situering van de bebouwde kom is relevant voor de toepassing voor de maximale omvang van de Bed & Breakfast voorziening en de planologische procedure die moet worden toegepast voor de noodzakelijke omgevingsvergunning.

De begrenzing van de bebouwde kom van Ermelo, Speuld en Horst zijn door de gemeente Ermelo vastgelegd in de ‘Beleidsregels artikel 2.12, eerste lid, onder a , onder 2° Wabo’. Voor de ‘Voorwaarden en regels voor Bed & Breakfast’ wordt aangesloten bij deze begrenzing.

Woningen

De afwijking voor een Bed & Breakfast voorziening kan worden toegepast bij woonfuncties. Primair is van belang dat een permanente woonfunctie planologisch is toegestaan voordat de Bed & Breakfast voorziening als nevenactiviteit wordt toegestaan. Het is niet noodzakelijk dat de woning specifiek als burgerwoning is bestemd. Ook (agrarische) bedrijfswoningen komen in aanmerking.

Gebruiksruimte

In Ermelo zijn in diverse bestemmingsplannen onder voorwaarden al verschillende (niet publiekgerichte) bedrijfsmatige nevenactiviteiten bij recht toegestaan binnen de woonbestemming. Zoals vermeld in 2.2 kan een Bed & Breakfast voorziening worden beschouwd als kleinschalige en ondergeschikte bedrijfsmatige nevenactiviteit in of bij een woning. Het toestaan van een Bed & Breakfast voorziening bij een woning betreft dan een specifieke verruiming van de reeds bij recht toegekende gebruiksmogelijkheden voor nevenactiviteiten bij woningen.

In verband met de uniformiteit met de bestaande mogelijkheden voor nevenactiviteiten bij woningen in de bebouwde kom is voor de ruimte die via een afwijking wordt geboden aan een Bed & Breakfast voorziening aansluiting gezocht bij de bestaande regelingen voor beroepen en bedrijven aan huis.

Concreet leidt dit tot de volgende toegestane gebruiksruimte in de bebouwde kom.

Voor zover de Bed & Breakfast voorziening in de woning (het hoofdgebouw) wordt gerealiseerd mag ten hoogste 30% van de bruto vloeroppervlakte van een woning mag worden gebruikt ten behoeve van een Bed & Breakfast voorzieningen. Daarnaast mogen tevens (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken worden gebruikt ten behoeve van een Bed & Breakfast voorzieningen, met dien verstande dat de gezamenlijke voor de Bed &Breakfast voorziening te gebruiken oppervlakte per woning inclusief (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken niet meer bedraagt dan 80 m2 op kavels tot 1000 m2 of 100m2 op kavels groter dan 1000 m2.

Voor de gebieden buiten de bebouwde kom geldt dezelfde regeling, maar bedraagt de voor de Bed &Breakfast voorziening te gebruiken oppervlakte per woning inclusief (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken maximaal 120 m2.

Aantal kamers

Een Bed& Breakfast voorziening kan bestaan uit één of meerdere gastenkamers. In verband met het behouden van een kleinschalig karakter en het (op voorhand) beperken van de overlast voor de omgeving is het maximaal aantal kamers binnen de maximaal toegestane gebruiksruimte vastgelegd. Uitgangspunt is dat op een groter perceel en de daarop beschikbare ruimte een Bed& Breakfast voorziening en de bijbehorende parkeerbehoefte beter kan worden ingepast. zonder dat het ruimtelijke effect op de omgeving nadeliger wordt.

Om die reden zijn op grote percelen (oppervlakte groter dan 1.000m²) in de bebouwde kom en percelen buiten de bebouwde kom meer gastenkamers toegestaan. Meer kamers houdt dus minder ruimte per kamer in.

Parkeernormering

Bezoekers van een Bed & Breakfast voorziening komen te voet, per fiets, met het openbaar vervoer of met de auto. Omdat dit niet is te reguleren dient in het kader van een goede ruimtelijke ordening ten aanzien van het autogebruik te worden gewaarborgd dat de parkeren plaats kan vinden op het terrein waar ook de Bed & Breakfast voorziening zich vestigt.

Met het toestaan van een Bed & Breakfast voorziening is sprake van een gedeeltelijke functiewijziging ten opzichte van de al ter plaatse toegestane woonfunctie. Met het toevoegen van een Bed& Breakfast voorziening neemt dan de parkeerbehoefte toe.

Het gemeentelijk uitgangspunt is dat die nieuwe parkeerbehoefte geheel wordt opgevangen op het eigen perceel. Het gebruik van een Bed & Breakfast gastenkamer komt overeen met een hotel en pension. Er dient te worden voldaan aan de parkeernorm zoals vastgelegd in het bestemmingsplan Parkeernormen Ermelo.

3.1 Voorwaarden

Gelet op hetgeen is vermeld in hoofdstuk 2 wordt bij de beoordeling van verzoeken voor het vestigen van een Bed & Breakfast voorziening getoetst en beoordeeld op de volgende voorwaarden:

• ●

  Aanvrager/exploitant is bewoner van het huis waarin of waarbij de Bed & Breakfast voorziening komt.

Toelichting: De Bed & Breakfast voorziening kan alleen worden aangeboden door de bewoner(s) van de woning waarin of waarbij de Bed & Breakfast voorziening. De bewoner(s) is/zijn op het betreffende adres in de Gemeentelijke Basisadministratie Persoonsgegevens (GBA) ingeschreven.

• ●

  De Bed & Breakfast voorziening komt bij een woning.

Toelichting: Een Bed & Breakfast voorziening wordt toegestaan als nevenactiviteit van de woonfunctie. Het moet gaan om een als zodanig bestemde woning. Dat kan een burgerwoning zijn, maar ook een (agrarische) bedrijfswoning. Recreatiewoningen en onbewoonbaar verklaarde woningen komen niet aanmerking.

• ●

  Voor de Bed & Breakfast voorziening wordt gebruik gemaakt van de bestaande legaal aanwezige bebouwing of nog niet gerealiseerde maar bij recht toegestane bebouwing die ten dienste staat van de woning.

Toelichting: De Bed & Breakfast voorziening kan in de woning en/of in een bijbehorend bouwwerk worden gerealiseerd.

• ●

  De woonfunctie blijft de hoofdfunctie en de Bed & Breakfast voorziening is daaraan ondergeschikt. Voor de maximale maatvoering en omvang van de Bed & Breakfast voorziening geldt het volgende:

Toelichting: De omvang van de Bed & Breakfast voorziening dient ten alle tijden ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. De voorziening is toegestaan in de woning en (vrijstaande) bijbehorende bouwwerken. De omvang van een Bed & Breakfast voorziening is gemaximeerd in oppervlakte, aantal kamers en aantal personen. Daarbij is een onderscheid gemaakt in de oppervlakte die in de woning mag worden gebruikt voor een Bed & Breakfast voorziening en wat de totale oppervlakte van de Bed & Breakfast voorziening is indien ook of uitsluitend gebruik wordt gemaakt van vrijstaande bijbehorende bouwwerken. Voor woonpercelen in de bebouwde kom is een differentiatie aangebracht. Voor percelen vanaf 1000m ² is de regeling ruimer voor wat betreft het aantal kamers en personen dat in de Bed & Breakfast voorziening is toegestaan. De begrenzing van de bebouwde kom van Ermelo, Speuld en Horst zijn door de gemeente Ermelo vastgelegd in de ‘Beleidsregels artikel 2.12, eerste lid, onder a , onder 2° Wabo’.

• ●

  De maximale verblijfduur in de Bed & Breakfast voorziening bedraagt 7 nachten.

Toelichting: Permanente bewoning of langdurige verhuur is niet toegestaan in Bed & Breakfast voorziening, juist omdat dit is bedoeld als kortdurend toeristisch verblijf . Om die reden is de verblijfsduur gemaximeerd tot 7 nachten. Eigenaar/exploitant dient op basis van ‘Verordening op de heffing en de invordering van toeristenbelasting’ een nachtregister bij te houden.

• ●

  De Bed & Breakfast voorziening heeft geen nadelige gevolgen op de normale afwikkeling van het verkeer en veroorzaakt geen nadelige toename van de parkeerbehoefte.

Toelichting: Uitgangspunt is dat voor elke Bed & Breakfast gastenkamer 0,6 parkeerplaats nodig is en deze op eigen terrein wordt gerealiseerd. Voor zover de Bed & Breakfast voorziening wordt gerealiseerd in een deel van de woning of bijbehorende bouwwerk dat werd gebruikt voor het parkeren/stallen van een motorvoertuig dient ook deze parkeerruimte elders op het eigen perceel te worden gecompenseerd.

• ●

  De Bed & Breakfast voorziening heeft geen nadelige gevolgen voor het woon-, leef- en werkmilieu in de omgeving.

Toelichting: De Bed & Breakfast voorziening mag geen afbreuk doen aan de volgens het bestemmingsplan gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

• ●

  Combinatie met andere nevenactiviteiten is toegestaan.

Toelichting: Als bij een woning al nevenactiviteiten aanwezig zijn, is het vestigen van een Bed & Breakfast voorziening mogelijk voor zover de som van alle nevenactiviteiten de maximale toegestane ruimte voor nevenactiviteiten bij woningen in het bestemmingsplan niet overschrijdt. Daarmee blijft de totale ruimte voor nevenactiviteiten dus onderschikt aan de woonfunctie.

3.2 Regels

Aanvrager/exploitant dient bij starten en exploiteren van een Bed & Breakfast voorziening rekening te houden met de regels die voortlvloeien uit het Bouwbesluit, verband houden met het ‘brandveilig gebruik’ en de ‘Verordening op de heffing en de invordering van toeristenbelasting’. Het gaat daarbij om de volgende zaken:

Bouwbesluit en brandveilig gebruik

• ●

  Aanvrager/exploitant is ervoor verantwoordelijk dat de Bed & Breakfast voorziening voldoet aan het Bouwbesluit.

Toelichting: Getoetst wordt aan de voorschriften voor een woonfunctie met de subfunctie kamergewijze verhuur. Dat geldt voor zowel het hoofdgebouw (de woning) als een eventueel bijgebouw als daarin het de bed & Breakfast voorziening wordt gevestigd.

• ●

  Aanvrager/exploitant dient op grond van artikel 1.18 van het Bouwbesluit een gebruiksmelding in te dienen in het kader van brandveilig gebruik als de Bed & Breakfast voorziening slaapgelegenheid biedt aan maximaal 10 personen.

Toelichting: De gebruiksmelding (via www.omgevingsloket.nl) dient ten minste vier weken voor de voorgenomen aanvang van het gebruik van de Bed & Breakfast voorziening te worden ingediend bij het bevoegd gezag.

Toeristenbelasting, aanmeldingsplicht en nachtregistratie

• ●

  Aanvrager/exploitant van de Bed & Breakfast voorziening is belastingplichtig.

Toelichting: Op basis van de ‘Verordening op de heffing en de invordering van toeristenbelasting’, zoals vastgesteld op 27 november 2014, wordt een directe belasting geheven voor het houden van verblijf met overnachting binnen de gemeente tegen een vergoeding in welke vorm dan ook door personen die niet als ingezetene met een adres in de gemeente in de basisregistratie personen zijn ingeschreven. Belastingplichtig is degene die gelegenheid biedt tot verblijf.

• ●

  Aanvrager/exploitant meldt de ingebruikname van de Bed & Breakfast voorziening voorafgaand aan ingebruikname.

Toelichting: Op basis van de ‘Verordening op de heffing en de invordering van toeristenbelasting’, zoals vastgesteld op 27 november 2014 is de belastingplichtige verplicht om voorafgaand aan het bieden van de gelegenheid tot overnachting, daarvan schriftelijk mededeling te doen aan de in artikel 231, tweede lid, onderdeel b en d van de Gemeentewet bedoelde gemeenteambtenaren.

• ●

  Aanvrager / exploitant is verplicht een nachtregistratie bij te houden.

Toelichting: Op basis van de ‘Verordening op de heffing en de invordering van toeristenbelasting’, zoals vastgesteld op 27 november 2014 is de belastingplichtige verplicht een geordende registratie te voeren van het verblijf met overnachting. De registratie bedoeld in lid 1 bevat, met betrekking tot ieder aan wie gelegenheid tot overnachten wordt verschaft, gegevens ten minste betreffende de naam en woonplaats, de samenstelling van het gezin of de groep waarmee men reist, de datum van aankomst en datum van vertrek en het aantal overnachtingen ter zake waarvan belasting verschuldigd is.