Beleidsnota Snippergroen

1. Inleiding

1.1 Aanleiding beleidsnota snippergroen

Regelmatig ontvangt het college van burgemeester en wethouders verzoeken van burgers inzake het aankopen, huren of gebruiken (lees hierna voor deze termen gezamenlijk: uitgeven) van gemeentelijke percelen die zijn ingericht als openbaar groen. Daarnaast zijn diverse groenstroken ongewenst in gebruik genomen waartegen tot op heden niet of nauwelijks is opgetreden.

De gemeente ziet het als een duidelijke taak voor de uitgifte van groenstroken een eenduidig beleid vast te stellen. Hierdoor wordt transparantheid en conformiteit in de wijze van behandeling van soortgelijke situaties gewaarborgd.

In 2003 is begonnen met een inventarisatie van de bestaande ingebruikgevingen en van de mogelijkheden voor verkoop van groenstroken. Gestart is met een pilot voor de wijk Wolfsweide (Rijen Noord-Oost) hetgeen heeft geresulteerd in de Groenstrokenbeleidskaart Wolfsweide. Op deze kaart zijn de diverse types groen vastgelegd: aankledingsgroen, verkeersgroen, gebruiksgroen en snippergroen. Alleen snippergroen komt in principe voor verkoop in aanmerking, mits passend binnen de randvoorwaarden. Verdere uitgangspunten van het destijds ingezette beleid zijn: respecteren van bestaande ingebruikgevingen (huurovereenkomsten werden tot 2003 nauwelijks gesloten), toepassen van een uitsterfconstructie (bij verhuizing wordt de groenstrook terug in onderhoud genomen) en optreden tegen ongewenste ingebruiknemingen. Op 11 februari 2003 heeft het college ingestemd met deze aanpak van groenstroken in de wijk Wolfsweide. Hiermee is een eerste aanzet gedaan tot het structureren van de uitgifte van snippergroen.

Op basis van de pilot in de wijk Wolfsweide heeft het college op 28 juni 2004 de uitgangspunten vastgesteld voor een nader uit te werken beleidsnota snippergroen. Deze uitgangspunten vormen sindsdien de algemene criteria waaraan verzoeken om koop of gebruik c.q. huur van groenstroken worden getoetst. In de onderhavige beleidsnota wordt het huidige beleid nader uitgewerkt en voor zover nodig aangepast.

1.2 Doel van deze beleidsnota

Het doel van de beleidsnota snippergroen is:

• ·

  Vastleggen van een duidelijk en transparant beleid inzake de uitgifte van groenstroken.

• ·

  Daar waar mogelijk tot verkoop overgaan (uitsluitend snippergroen onder daarvoor gestelde criteria).

• ·

  Indien verkoop niet mogelijk is de bestaande ingebruikgevingen conform het nieuwe beleid omzetten in huurovereenkomsten (met uitsterfconstructie) dan wel onderhoudsovereenkomsten.

• ·

  Handhaving van ongewenste ingebruiknemingen eenvoudiger maken door middel van een duidelijk beleid.

  • 1.

    3 Inwerkingtreding

De beleidsnota snippergroen wordt per 1 juni 2007 van kracht.

Verzoeken tot het uitgeven van gemeentelijke percelen welke zijn aangehouden, vallen eveneens onder de werking van het beleid als omschreven in deze beleidsnota. Voor deze verzoeken geldt een financiële overgangsregeling, hetgeen inhoudt dat op deze verzoeken nog het grondprijsbeleid van 2006 zal worden toegepast.

2. Toetsingskader

2.1 Toetsingscriteria

Om een duidelijk en transparant beleid inzake de uitgifte van snippergroen te kunnen waarborgen, dient elk verzoek te worden getoetst aan vooraf vastgestelde toetsingscriteria.

Een perceel kan worden verkocht indien voldaan wordt aan de volgende criteria:

• 1.

  Het moet gaan om snippergroen.

• 2.

  Er mogen geen feitelijke omstandigheden zijn die een belemmering vormen voor verkoop.

• 3.

  De verzoeker moet eigenaar zijn van het aangrenzende perceel.

Voor een perceel kan een onderhoudsovereenkomst worden afgesloten indien wordt voldaan aan de volgende criteria:

• 1.

  Het moet gaan om snippergroen.

• 2.

  Er zijn feitelijke omstandigheden die een belemmering vormen voor verkoop.

Zowel een eigenaar als een huurder van het aangrenzende perceel komen in aanmerking voor het sluiten van een onderhoudsovereenkomst.

Aan een onderhoudsovereenkomst zijn geen kosten verbonden. Zoals de naam al aangeeft, ligt bij een dergelijke overeenkomst de nadruk op het onkruidvrij houden van het perceel.

Uitsluitend bij bestaande gebruiksovereenkomsten wordt nog de mogelijkheid geboden van een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie). In nieuwe situaties kan uitgifte alleen plaatsvinden middels verkoop of, onder bepaalde omstandigheden, middels een onderhoudsovereenkomst.

Een totaaloverzicht van de mogelijkheden voor uitgifte in nieuwe en bestaande situaties is uitgewerkt in de tabel onder punt 3.1.

In het verleden verkochte groenstroken die volgens het nieuwe beleid niet (meer) voor verkoop in aanmerking komen, vormen geen aanleiding om in een vergelijkbare situatie (waarin dus niet wordt voldaan aan de nu gestelde criteria) wederom tot verkoop over te gaan. Alle aangehouden en nieuwe verzoeken worden op gelijke wijze getoetst aan het nieuw vastgestelde beleid.

2.2 Omschrijving snippergroen

Voor uitgifte komen alleen percelen in aanmerking die zijn aan te merken als snippergroen. Dit zijn percelen die als openbaar groen zijn ingericht en niet tot de onderstaande functies behoren:

Verkeersgroen:

Groen gelegen aan wegen met een ontsluitingsfunctie (gebiedsontsluitingsweg), groen gelegen aan wegen met een buurtverzamelingsfunctie (belangrijke erftoegangsweg), groen gelegen aan alle andere erftoegangswegen en groen gelegen aan langzaam verkeersroutes.

Gebruiksgroen:

Groen op en rondom sportvelden, groen op en rondom speelterreintjes en trapveldjes en groen met overig recreatief gebruik (vijver, dorpsrand, park, etc.).

Aankledingsgroen:

Sfeerversterkend c.q. sfeerbepalend groen en groen met een afschermende functie.

Snippergroen betreft derhalve reststroken zonder functie. Het verkopen van dergelijke groenstroken aan de direct aangrenzende eigenaar tast de groenstructuur en de belevings- en gebruikswaarde van de omgeving niet aan.

Snippergroen ontstaat meestal als gevolg van diverse ontwikkelingen in het verleden, veranderde inzichten en/of herinrichtingen van openbaar gebied. In feite mag in (relatief) nieuwe bestemmingsplannen weinig of geen snippergroen voorkomen.

Als een perceel openbaar groen aan particuliere percelen grenst, blijft er steeds druk bestaan vanuit de particulieren om delen van dit openbaar groen te willen kopen of in gebruik te nemen. De gemeente voert daarom het beleid om bij nieuwe bestemmingsplannen en herinrichtingen van wijken zoveel mogelijk zogenaamde “harde” scheidingen aan te leggen tussen particuliere eigendommen en openbaar gebied. Onder harde scheidingen worden verstaan: voetpaden, fietspaden, sloten, muren etc.

Voor de wijk Wolfsweide is in 2003 de Groenstrokenbeleidskaart opgesteld. Op deze kaart is voor ieder stukje groen precies aangegeven welke groenfunctie het betreft. Op deze wijze kan elk verzoek in deze wijk op grond van dezelfde toetsingscriteria worden beoordeeld.

Voor de overige wijken wordt elk verzoek afzonderlijk in het veld getoetst en beoordeeld. Aan de hand daarvan wordt bepaald of een groenstrook al dan niet voor uitgifte in aanmerking komt. Voor een eenduidig en transparant toetsingskader dient ook voor de overige wijken het snippergroen in kaart te worden gebracht.

Het inventariseren en benoemen van elk stukje openbaar groen in de wijk Wolfsweide is een zeer tijdrovend karwei geweest, terwijl uiteindelijk slechts 5% van het groen in de gehele wijk is bestempeld als snippergroen en voor uitgifte in aanmerking kwam. Voor de andere delen van de gemeente zal daarom alleen worden aangegeven welke groenstroken vallen onder de categorie “snippergroen”. De nadere uitsplitsing is voor de beoordeling of tot uitgifte kan worden overgegaan immers niet van belang.

Ook van de percelen die momenteel zijn verhuurd c.q. in gebruik zijn gegeven dan wel ongewenst in gebruik zijn genomen, zal worden bepaald of er al dan niet sprake is van snippergroen. De wijk Wolfsweide zal hierbij worden meegenomen, omdat dergelijke percelen destijds niet zijn geïnventariseerd en benoemd. De groenstrokenbeleidskaart van Wolfsweide was uitsluitend een grondslag voor de toetsing van toekomstige verzoeken.

Gestreefd wordt naar het ontwikkelen van een dynamische digitale kaart waarop voor de gehele gemeente het snippergroen is aangegeven. Het zal echter nog enige tijd duren voordat deze kaart beschikbaar is. Tot die tijd wordt de huidige werkwijze gehandhaafd en zal voor elk verzoek dat valt buiten de inventarisatie van de wijk Wolfsweide afzonderlijk worden bepaald of al dan niet sprake is van snippergroen.

2.3 Feitelijke omstandigheden

Indien een perceel op basis van het in paragraaf 2.2 gestelde kan worden aangemerkt als snippergroen, komt het in principe in aanmerking voor verkoop. Er kunnen echter bepaalde feitelijke omstandigheden zijn die verkoop onwenselijk maken. Hierbij moet onder andere gedacht worden aan:

• 1.

  Aanwezigheid van kabels, leidingen, riolering en overige nutsvoorzieningen.

• 2.

  Aanwezigheid van monumentale of beschermenswaardige bomen.

• 3.

  Verkoop leidt tot belemmering van toekomstige ontwikkelingen.

• 4.

  Verkoop leidt tot versnippering c.q. arbeidsintensieve locaties.

• 5.

  Verkoop leidt tot verkeerstechnische problemen.

• 6.

  Verkoop leidt tot sociaal onveilige locaties.

• 1.

  Aanwezigheid van kabels, leidingen, riolering en overige nutsvoorzieningen

Indien zich in, op of onder de groenstrook kabels, leidingen, riolering en/of overige nutsvoorzieningen bevinden vindt verkoop in principe niet plaats, tenzij bewoners bereid zijn de kosten voor omlegging voor hun rekening te nemen. Per situatie wordt dit bezien.

In het geval een enkele KPN-kabel aanwezig is, kan verkoop plaatsvinden met vestiging van een kwalitatieve verplichting ten behoeve van de kabel. De hieraan eventueel verbonden kosten zijn voor rekening van de koper. Ervaring leert dat andere nutsbedrijven hieraan geen medewerking verlenen.

2.Aanwezigheid van monumentale of beschermwaardige bomen

Indien er monumentale of beschermwaardige bomen op de groenstrook staan of binnen een bepaalde afstand van de groenstrook (afhankelijk van de kroonprojectie van de boom) wordt het verzoek om aankoop afgewezen. De kroonprojectie is de zone waarin zich de meeste wortels bevinden van de desbetreffende boom.

3.Verkoop leidt tot belemmering van toekomstige ontwikkelingen

Een ander belangrijk aspect is een eventuele toekomstige ontwikkeling. Hierbij kan gedacht worden aan nieuwe bouwlocaties (zowel inbreiding als uitbreiding), een (langzaam) verkeerontsluiting tussen een nieuw te ontwikkelen woonwijk en de bestaande wijk, een toekomstig voetpad of toekomstige parkeerplaatsen. Het spreekt voor zich dat gemeentelijke percelen die benodigd zijn voor een toekomstige ontwikkeling niet voor verkoop in aanmerking komen.

4.Verkoop leidt tot versnippering c.q. arbeidsintensieve locaties

Als een groenstrook kan worden gekwalificeerd als snippergroen, dient ook gekeken te worden of er eventueel delen openbaar groen resteren. De maatvoering van het resterende openbaar groen is hierbij van belang, omdat te kleine restpercelen kunnen leiden tot een arbeidsintensieve onderhoudssituatie.

Deze arbeidsintensivering is te voorkomen door het bepalen van een minimale maatvoering voor de grootte van een vak. Uitgangspunt voor deze maatvoering is dat de beplanting zijn natuurlijke vorm kan ontwikkelen en dat het beheer niet arbeidsintensief wordt. Dit heeft tot gevolg dat een potentiële koper de gehele strook dient aan te kopen, indien slechts een kleine reststrook zou overblijven.

Ook van belang is dat niet onderbroken stroken worden verkocht. Bevat een aan te kopen groenstrook bijvoorbeeld een in- of uitrit dan dient de gehele strook dus inclusief de in-/uitrit te worden aangekocht indien dit mogelijk is. Per geval dient dit te worden bekeken.

Indien de groenstrook grenst aan percelen van verschillende eigenaren dient de strook in zijn geheel verkocht te worden. Als één of meerdere bewoners geen belangstelling heeft/hebben, wordt aan de hand van de feitelijke situatie bezien of al dan niet tot verkoop kan worden overgegaan.

5.Verkoop leidt tot verkeerstechnische problemen

Indien verkoop leidt tot belemmering van het zicht op de weg of andere verkeerstechnische problemen, wordt niet tot verkoop overgegaan.

6.Verkoop leidt tot sociaal onveilige locaties

Voor de leefbaarheid van de woonomgeving is een veilig gevoel voor de bewoners van groot belang. Met name in de donkere periodes van avond en nacht kunnen onoverzichtelijke situaties leiden tot een onveilig gevoel. Indien verkoop leidt tot het ontstaan van dergelijke sociaal onveilige locaties, wordt niet tot verkoop overgegaan.

2.4 Verzoeker moet eigenaar zijn van het aangrenzende perceel

Snippergroen wordt alleen verkocht aan de eigenaren van een aangrenzend perceel. Er wordt niet verkocht aan huurders. Het is wel mogelijk dat stukken snippergroen worden verkocht aan de verhuurder.

3. Vormen van uitgifte

3.1 Algemene uitgangspunten

Bij de uitgifte van gemeentelijke groenstroken gelden de volgende algemene uitgangspunten.

Voor nieuwe situaties geldt:

• 1.

  Wanneer verkoop mogelijk is, wordt niet verhuurd c.q. in onderhoud gegeven.

• 2.

  Wanneer verkoop door feitelijke omstandigheden wordt belemmerd, kan een onderhoudsovereenkomst worden gesloten.

Voor bestaande situaties geldt:

• 1.

  De bestaande gebruiksovereenkomsten worden omgezet in verkoop (indien mogelijk). Indien de huidige gebruiker niet wil kopen, wordt de bestaande ingebruikgeving omgezet in:

  • ·

    Een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie), indien het perceel grenst aan de zijtuin en/of achtertuin. De nieuwe bewoner kan geen huurovereenkomst meer sluiten, maar uitsluitend kopen.

  • ·

    Een onderhoudsovereenkomst (met uitsterfconstructie), indien het perceel grenst aan de voortuin. De nieuwe bewoner kan geen onderhoudsovereenkomst meer sluiten, maar uitsluitend kopen.

Indien de huidige gebruiker niet wil meewerken aan het sluiten van een huurovereenkomst of een onderhoudsovereenkomst, wordt het gebruik door de gemeente niet voortgezet en wordt het perceel terug in onderhoud genomen. Dit is ook het geval indien de nieuwe bewoner niet wil kopen.

• 2.

  Indien verkoop niet mogelijk, wordt de bestaande gebruiksovereenkomst omgezet in:

  • ·

    Een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie), indien het perceel grenst aan de zijtuin en/of achtertuin. Bij een nieuwe bewoner wordt de situatie opnieuw bezien.

  • ·

    Een onderhoudsovereenkomst indien het perceel grenst aan de voortuin. Met de nieuwe bewoner kan een nieuwe onderhoudsovereenkomst worden gesloten.

• 3.

  Indien een bestaande gebruiksovereenkomst een andere categorie groen dan snippergroen betreft, dan wordt deze omgezet in:

  • ·

    Een huurovereenkomst (met uitsterfconstructie), indien het perceel grenst aan de zijtuin en/of achtertuin. Bij een nieuwe bewoner wordt het perceel door de gemeente terug in onderhoud genomen.

  • ·

    Een onderhoudsovereenkomst (met uitsterfconstructie) indien het perceel grenst aan de voortuin. Bij een nieuwe bewoner wordt de situatie opnieuw bezien.

Bij bestaande situaties wordt derhalve onderscheid gemaakt tussen percelen grenzend aan de voortuin en percelen grenzend aan de zijtuin en/of achtertuin. Bij percelen grenzend aan de zijtuin en/of achtertuin wordt er van uitgegaan dat deze volledig zijn geïntegreerd in de (achter)tuin.

De verschillende genoemde mogelijkheden voor uitgifte van groenstroken zijn samengevat in onderstaande tabel.

Indien een bestaande gebruiks- of huurovereenkomst afwijkt van de hierboven geschetste mogelijkheden voor uitgifte, zal per situatie worden bekeken hoe deze het beste kan worden ingepast in het nieuwe beleid.

3.2 Verkoop

Indien op basis van de toetsingscriteria wordt geconcludeerd dat verkoop van een perceel mogelijk is, geldt het volgende:

• ·

  In een nieuwe situatie kan uitgifte alleen plaatsvinden middels verkoop. Een huur- of onderhoudsovereenkomst is in dat geval niet mogelijk.

• ·

  Bij een reeds bestaande gebruiks- of huurovereenkomst gaat de voorkeur uit naar verkoop. Indien de gebruiker niet wil kopen, wordt de bestaande ingebruikgeving omgezet conform het nieuwe beleid. Komt er een nieuwe bewoner, dan kan deze uitsluitend kopen.

3.3 Huurovereenkomst en onderhoudsovereenkomst

Zoals aangegeven wordt in nieuwe situaties de mogelijkheid van huur niet meer geboden. Alleen bij bestaande situaties kan hiervan nog sprake zijn. Zowel in nieuwe als bestaande situaties is het onder bepaalde omstandigheden mogelijk een onderhoudsovereenkomst te sluiten.

Voor de reeds bestaande situaties, veelal ingebruikgevingen, heeft het college in de pilot Wolfsweide besloten te werken aan een uitsterfconstructie. Uitgangpunt van het beleid was dat de huidige gebruikers hun bestaande rechten behielden, echter op basis van de nieuw vastgestelde gebruiksvoorwaarden en tegen betaling van een jaarlijkse huurprijs. Dit betekende dat er voor alle gebruikers een nieuwe huurovereenkomst moest worden opgesteld en huurpenningen moesten worden geïnd. In deze huurovereenkomsten werd een uitsterfclausule opgenomen welke inhield dat bij verhuizing de groenstroken door de gemeente terug in onderhoud zouden worden genomen. Op deze wijze werd getracht het grote aantal ingebruikgevingen en verhuringen terug te brengen.

De reden waarom is gekozen voor het omzetten van de bestaande ingebruikgevingen in verhuur was het sneller in beeld krijgen van bewonerswisselingen. Dit is voor de gemeente van belang in verband met het voorkomen van verjaring en het effectiever kunnen toepassen van de uitsterfconstructie.

Inmiddels heeft de gemeente de wettelijke plicht om een aantal basisregistraties bij te houden, welke registraties op diverse manieren aan elkaar gekoppeld kunnen worden. Bewonerswisselingen komen hierdoor sneller in beeld. De noodzaak van het omzetten van alle ingebruikgevingen in huur is daarmee minder groot geworden. In het nieuwe beleid is daarom een andere insteek gekozen en wordt onder bepaalde omstandigheden het sluiten van een onderhoudsovereenkomst mogelijk. Aan een dergelijke onderhoudsovereenkomst zijn geen kosten verbonden. Hiermee kan beter worden ingespeeld op de bestaande situatie.

Indien sprake is van snippergroen dat door feitelijke omstandigheden niet kan worden verkocht, kan in nieuwe situaties altijd een onderhoudsovereenkomst worden gesloten.

Aan een onderhoudsovereenkomst zijn in ieder geval de volgende voorwaarden verbonden:

• ·

  het perceel wordt naar eigen inzicht onkruidvrij gehouden;

• ·

  het perceel dient te worden gebruikt als groenvoorziening en moet een open karakter behouden;

• ·

  het perceel mag niet worden voorzien van een erfafscheiding of bouwwerk;

• ·

  de eventueel op het perceel aanwezige bomen of houtopstand dienen te worden gehandhaafd;

• ·

  groot onderhoud aan eventueel aanwezige bomen of houtopstand wordt uitgevoerd door de gemeente.

Bij bestaande situaties is een onderhoudsovereenkomst alleen mogelijk indien het perceel grenst aan de voortuin. Percelen grenzend aan de zijtuin en/of achtertuin zijn bij bestaande huur- en gebruiksovereenkomsten volledig geïntegreerd in de (achter)tuin en leiden tot een aantoonbare verhoging van het genot en de waarde van het desbetreffende particuliere perceel. In dergelijke situaties kan geen sprake zijn van gebruik om niet. Daarnaast voldoen deze percelen niet aan de voorwaarden die gelden voor een onderhoudsovereenkomst.

3.4 Overige vormen van uitgifte

Overige vormen van uitgifte, zoals verpachting, worden in het kader van snippergroen niet toegepast.

De uitgifte van restpercelen c.q. strategische percelen in de vorm van volkstuinen, paardenweitjes en weilanden vindt plaats middels verhuur of reguliere pacht en valt buiten het bestek van deze beleidsnota. Dergelijke percelen zijn veelal door de gemeente aangekocht ten behoeve van toekomstige (woningbouw)ontwikkelingen en de uitgifte daarvan is tijdelijk van aard. Verkoop van deze percelen is in principe niet aan de orde. Mocht dit incidenteel toch voorkomen, dan wordt per situatie een verkoopstrategie bepaald.

Voor diverse percelen openbaar groen die niet direct grenzen aan particuliere percelen zijn zogenaamde schoffelcontracten gesloten. Het gaat hierbij veelal om grote percelen openbaar groen waarbij op buurtniveau afspraken worden gemaakt. Ook deze vorm van uitgifte valt buiten het bestek van deze beleidsnota.

3.5 Legalisering (ongewenst) gebruik

Uitgangspunt is dat ongewenst in gebruik genomen gronden worden teruggevorderd. Legalisering door middel van verhuur of verkoop wordt niet als oplossing gezien: uiteindelijk wordt de illegale ingebruiknemer beloond voor zijn gedrag. De verwachting is dan ook dat het aantal illegale ingebruiknemingen juist toeneemt als blijkt dat men alsnog in de gelegenheid wordt gesteld om aan te kopen. Uitsluitend in gevallen waar sprake is van snippergroen en voldaan wordt aan de overige criteria wordt de gelegenheid geboden aan te kopen.

4. Grondprijzen

4.1 Grondprijs verkoop snippergroen

In 2006 is snippergroen verkocht voor € 79,50 per m², zijnde 30% van de vrije sector prijs (€ 265,00). Hierbij gold de voorwaarde dat op deze grond niet gebouwd mocht en/of kon worden en dat de reststroken kleiner waren dan 50 m². Indien er op grond van het bestemmingsplan op het moment van aankoop dan wel in de toekomst een bouwvergunning kon worden verkregen, werd de geldende bouwgrondprijs berekend. De grondprijs voor reststroken die groter zijn dan 50 m² werd vastgesteld op basis van een taxatie.

Ter bepaling van de grondprijs van snippergroen voor 2007 is gekeken naar de prijzen van omliggende gemeenten.

Na analyse van bovenstaande gegevens kunnen we stellen dat onze gemeente een lage m²-prijs voor snippergroen berekent. Om aansluiting te verkrijgen bij de omliggende gemeenten wordt de grondprijs voor percelen snippergroen verhoogd naar 50% van de minimale m²-prijzen voor projectmatige bouw. Hierdoor wordt een differentiatie aangebracht in prijzen voor rijwoningen, hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen.

Dit levert de volgende grondprijzen op voor percelen snippergroen:

• ·

  Bij rijwoningen en hoekwoningen: 50% van € 258,00/m² = € 129,00/m².

• ·

  Bij tweekappers en vrijstaande woningen: 50% van € 290,00/m² = € 145,00/m².

Hierbij geldt de voorwaarde dat op deze grond niet gebouwd mag en/of kan worden en dat de reststroken maximaal 100 m² groot zijn. Indien er op grond van het bestemmingsplan nu dan wel in de toekomst een bouwvergunning kan worden verkregen, wordt de geldende bouwgrondprijs berekend.

Bij grotere percelen (> 100 m²) is eigenlijk geen sprake van reststroken en wordt op basis van een taxatie vastgesteld wat de marktconforme grondprijs moet zijn. Deze taxatie zal worden uitgevoerd door een locale taxateur. De grens wanneer tot taxatie wordt overgegaan, is hiermee verlegd van 50 m² naar 100 m².

Het hanteren van markconforme prijzen voor snippergroen is alleszins redelijk. De groenstrook leidt tot een waardevermeerdering van de desbetreffende woning/perceel en wordt bij verkoop eveneens tegen marktconforme waarde doorverkocht.

4.2 Grondprijs verhuur snippergroen

De huurprijs van snippergroen bedroeg in 2006 2% van de grondprijs van snippergroen met een minimum van € 45,00 per jaar. De huurprijs kwam hiermee op 2% van € 79,50/m², zijnde € 1,59/m².

Bij veel gemeenten wordt als huurprijs 5% van de vrije verkoopwaarde van de grond gehanteerd. Dit is aanzienlijk hoger dan de huurprijs die in onze gemeente geldt. Om met de huurprijs beter aan te sluiten bij andere gemeenten, wordt deze eveneens gerelateerd aan de minimale m²-prijzen voor projectmatige bouw. Net als bij de grondprijs voor snippergroen wordt hiermee een differentiatie aangebracht in huurprijzen voor rijwoningen, hoekwoningen, tweekappers en vrijstaande woningen. Het percentage van 2% wordt gehandhaafd.

Dit levert de volgende huurprijzen op voor percelen snippergroen:

• ·

  Bij rijwoningen en hoekwoningen: 2% van € 258,00/m² = € 5,16/m².

• ·

  Bij tweekappers en vrijstaande woningen: 2% van € 290,00/m² = € 5,80/m².

De huurprijs van bestaande overeenkomsten is gebaseerd op het percentage van 30% van de grondprijs van snippergroen, hetgeen vaak expliciet in de gesloten overeenkomsten is vermeld. Deze huurprijzen moeten gerespecteerd worden. Bij nieuwe huurovereenkomsten (uitsluitend mogelijk in bestaande situaties) zal de nieuwe, hogere huurprijs worden berekend. Vanwege de verhoging van de huurprijs wordt het minimumbedrag van € 45,00 losgelaten.

5. Bouwmogelijkheden

Wanneer een perceel snippergroen in eigendom of in huur (alleen bestaande situatie) wordt verkregen, bestaat ook vaak de wens om op die nieuw verkregen grond iets te bouwen.

Op grond die van de gemeente wordt gebruikt of gehuurd zijn geen bouwmogelijkheden, omdat privaatrechtelijk bouwmogelijkheden niet worden toegestaan.

De bouwmogelijkheden op de grond die bewoners in eigendom hebben verkregen, zijn afhankelijk van de bestemming die op de grond ligt. Een aanvraag om bouwvergunning (voor bijvoorbeeld een erfafscheiding, aanbouw of vrijstaand bijgebouw op het betreffende perceel) wordt altijd getoetst aan het bestemmingsplan. Omdat gemeentelijke groenstroken veelal een bestemming ‘groen’ of ‘groenvoorziening’ of een verkeersbestemming hebben, zal de gewenste bebouwing vaak niet zijn toegestaan en kan de vergunning niet of niet zonder meer worden verleend. In dat geval wordt echter altijd bezien of vrijstelling van het bestemmingsplan kan worden verleend. Indien de gewenste bebouwing past binnen het ruimtelijk beleid van de gemeente, kan hieraan medewerking worden verleend. In de meeste gevallen dient hiervoor een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 lid 3 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening te worden gevoerd.