WOONBESTEMMING ONDERGESCHIKTE HORECA

Beleid m.b.t. aan woonbestemming ongeschikte horeca (Logies met ontbijt en huiskamerrestaurants)

Inleiding

Deze nota gaat over horeca-activiteiten die plaatsvinden in huizen met een normale woonbestemming. Het gaat daarbij vooralsnog vooral om logies met ontbijt en het serveren van een diner tegen betaling in de huiselijke omgeving (de huiskamerrestaurants).

Op dit moment is het zowel bij het Loket Bouwen en Wonen, het Bedrijvenloket en de handhavers (horeca) onduidelijk hoe ze hier mee om moeten gaan. In deze notitie wordt hiervoor een voorstel gedaan.

Het college heeft dit beleid op 1 juli 2008 onder nummer 4j vastgesteld.

Het beleid is middels een publicatie op 16 juli 2008 bekendgemaakt.

Beleid

Huiskamerrestaurants

Onder huiskamerrestaurant wordt verstaan het uitoefenen van het restaurantbedrijf in een omgeving die normaal gesproken wordt gebruikt voor bewoning. Hiervan is in principe sprake als er tegen vergoeding eten en drinken wordt verstrekt uitgezonderd die gedragingen die duidelijk tot de privésfeer horen.

Hiervan is bijvoorbeeld sprake als er voor een vaste eetgroep die meebetaalt aan de ingekochte ingrediënten wordt gekookt. Het onderscheid zal van geval tot geval moeten worden gemaakt. Toetscriteria kunnen daarbij zijn frequentie, kring van gasten (valt het buiten de kring van vrienden en bekenden), wordt er reclame gemaakt of is er sprake van een ‘commerciële’ vergoeding.

Het voorstel is om huiskamerrestaurants alleen toe te staan als een volwaardige horecabestemming is toegelaten. Dat betekent dat de kleinschalige activiteiten in een woonhuis niet zijn toegestaan. Voor woningen met alleen een woonbestemming zal dan ook geen toestemming worden verleend voor het exploiteren van een kleinschalig restaurant.

Indien bij gemeente een verzoek tot handhaving wordt gedaan en er is sprake van een kleinschalige restaurantfunctie dan zal er moeten worden opgetreden. Handhavingsverzoeken zijn vooral te verwachten vanuit de reguliere horecaondernemers (concurrentiebelang) en vanuit de omwonenden (feitelijke of vrees voor overlast).

Logies met ontbijt

Het voorstel is om logies met ontbijt in een woonhuis beperkt mogelijk te maken.

Voor toelaatbare vormen van logies met ontbijt aan huis moet kleinschalig zijn en ondergeschikt aan de hoofdbestemming wonen:

• -

  Maximaal aantal kamers per adres: 2;

• -

  Exploitant moet het adres zelf bewonen;

• -

  De kamer(s) moet in het hoofdgebouw zitten (of een praktisch daarvan onderdeel uitmakend aan- of uitbouw);

• -

  {Verplicht bijhouden nachtregister (2.3.2.1. e.v. APVG)}

• -

  Geen alcohol tenzij aan de vereisten van de Drank- en Horecawet wordt voldaan.

Andere te stellen eisen zoals beperking van de oppervlakte van kamers, beperking van het aantal bezoekers, beperken van de verblijfsduur zijn in algemene zin opgenomen in de definitie. In de definitie zijn de termen ‘toeristisch recreatief’ en ‘ondergeschikt aan de woonfunctie’ opgenomen. Hiermee is voldoende waarborg opgenomen om op te treden tegen excessen.

Bestemmingsplan

Bestemmingsplan

Grootschaliger voorzieningen tasten de woonfunctie teveel aan. In die gevallen zal de horecabestemming moeten worden toegevoegd of dit gebruik middels een ontheffing van het bestemmingplan mogelijk worden gemaakt.

Dat betekent dat de voorziening wordt beoordeeld als een zelfstandig hotel of pension. Hetzelfde geldt voor logies met ontbijt in bouwwerken die geen woonbestemming hebben.

Strijdigheid nu geldende bestemmingsplannen

Voor huidige bestemmingsplannen geldt dat de logies met ontbijtfunctie aan huis nog strijdig is met de voorschriften. Ingeval van voorzieningen die voldoen aan de eisen zoals geformuleerd voor het nieuwe bestemmingsplan zal worden gedoogd tot actualisering van het bestemmingsplan.

Als er een handhavingsverzoek wordt ingediend kan er niet meer worden gedoogd zonder reëel zicht op legalisering. Onder de huidige Wet op de Ruimtelijke Ordening kan het met een artikel 19 lid 3 WRO (Vrijstelling kruimelgevallen / Zie artikel 20 lid 1 sub e Besluit op de ruimtelijke ordening 1985) procedure worden gelegaliseerd.

Ook onder de nieuwe Wet ruimtelijke ordening blijkt de mogelijkheid zoals die bestond onder artikel ‘19 lid 3’ te blijven bestaan. In de definitieve tekst van het Besluit Ruimtelijke Ordening (Staatsblad 2008, 145) is in artikel 4.1.1 opgenomen:

i. het wijzigen van het gebruik van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactivite i ten, mits:

• 1e.

  de gebruikswijziging plaats vindt binnen de bebouwde kom;

• 2e

  de gebruikswijziging betrekking heeft op een bruto-oppervlakte van niet meer dan 1500 m 2 , en

• 3e

  het aantal woningen gelijk blijft.

Dit betekent dat onder het nieuwe recht een ontheffing van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.23 van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening kan worden verleend.

Handhaving niet passende functies

Alle voorzieningen die niet voldoen aan de nu geformuleerde eisen en niet een toereikende horecabestemming hebben komen voor handhaving in aanmerking. Indien deze voorzieningen ons bekend zijn zal er daadwerkelijk tot handhaving worden overgegaan.

Beleid: Huidige logies met ontbijt functie aan huis die voldoen aan in deze nota gestelde eisen worden tot de aanpassing van het bestemmingsplan gedoogd. Voor nieuwe gevallen of ingeval van een handhavingsverzoek zal een vrijstelling (WRO) respectievelijk ontheffing (Wro) van het bestemmingsplan worden verleend.

In gevallen die niet voldoen aan de voorwaarden zal er gekeken moeten worden of er een horecabestemming kan worden verkregen. Is dat niet het geval dan zal er handhavend worden opgetreden. [Klik hier om het document te downloaden]

Aanvullende overwegingen

Huiskamerrestaurants

Het mogelijk maken van huiskamerrestaurants heeft in de stad Groningen nauwelijks toegevoegde waarde. Het reguliere horeca-aanbod is dusdanig breed dat in alle wensen wordt voorzien. In bestaande horecapanden kan desgewenst het concept huiskamerrestaurant in de markt worden gezet. Het is aan de betreffende exploitanten om hiervoor te kiezen.

Er is op dit moment overigens één officieel huiskamerrestaurant actief, ‘De Albronda’ aan het Schuitendiep. Deze is op een reguliere basis vergund. Het pand heeft een horecabestemming gekregen.

Voorts is er een aantal restaurants dat zich beroept op een huiskamerachtige sfeer, bijvoorbeeld restaurant ‘De Benjamin’.

Voor echte kleine huiskamerrestaurants zou er veel geregeld moeten worden. Het zal binnen de geldende wet- en regelgeving voor veel panden en eigenaren moeilijk liggen om een dergelijke activiteit volledig te legaliseren. De veiligheidseisen, de hygiëne en de eisen om drank te mogen schenken geven weinig marge. Vrijwel niemand zal aan alle eisen die gelden voor het exploiteren van een echt huiskamerrestaurant kunnen voldoen. Het loont daarom niet de moeite om dit expliciet te regelen. Mocht zich toch nog een kandidaat melden voor een nieuwe locatie waar de gemeente aan mee wil werken dan kan dit geregeld worden via aanpassing van het ter plaatse geldende bestemmingsplan door een regulier restaurant toe te staan.

In de praktijk verwachten wij dat zeer kleinschalige activiteiten (incidentele frequentie, geen reclame e.d.) niet snel tot handhavingsactiviteiten zullen leiden. Indien de activiteiten niet tot klachten leiden en er geen publiciteit aan wordt gegeven is het moeilijk om te constateren dat ze plaatsvinden.

Logies met ontbijt

Logies met ontbijtvoorzieningen (ook wel bekend als bed & breakfast) zijn al op diverse plaatsen in de stad in gebruik. Er zijn geen exacte gegevens maar het gaat ruw geschat om 30 tot 60 adressen. In lijn met de landelijke trend neemt het aantal de komende tijd waarschijnlijk toe.

Huidige juridische status

Tot nu toe is het nog niet geregeld. Strikt genomen is er dus sprake van strijdigheid met de woonbestemming die in de meeste gevallen geldt voor de panden waarin de ‘bed en breakfast’ wordt geëxploiteerd.

Er is één geval bekend waarvoor een vrijstellingsprocedure van het bestemmingsplan is gegeven. De overige logies met ontbijt aan huis zijn strijdig met de geldende bestemmingsplannen.

Wenselijkheid

Het fenomeen is op zich wenselijk. Het trekt extra mensen naar de stad. De gemeente Groningen wil zich graag profileren als een goede plek voor toeristen. Daarnaast voorziet een logies met ontbijt in een behoefte van de houders. Ze verwerven extra inkomen en het voorziet soms ook in een sociale behoefte.

Een kleinschalig logies met ontbijt heeft geen grote gevolgen voor de omgeving. Er is wellicht sprake van een minieme toename van het parkeren. Maar deze past over het algemeen binnen de normen die worden aangehouden voor bezoekersparkeren. Ook zien wij geen structurele overlast van de bezoekers. Er zijn ons geen klachten bekend over de huidige voorzieningen. Verder leert de ervaring dat de bezoekers zich rustig gedragen.

Er is sprake van vragen van potentiële exploitanten die willen weten wat er in de stad Groningen mag. De horeca dringt aan op duidelijkheid. Tot slot is duidelijkheid over het beleid noodzakelijk voor het handhavende optreden tegen ongewenste ontwikkelingen.

Aanpassing toekomstige bestemmingsplannen.

Indien een logies met ontbijt aan de in het bestemmingsplan gestelde vereisten voldoet, vormt het een bij het wonen toegestane bedrijfsmatige activiteit. De woonfunctie blijft de overheersende functie. Bovendien tasten de benodigde aanpassingen het gebruik als woonfunctie niet aan. Het pand kan dus zonder veel moeite weer volledig voor de woonfunctie worden gebruikt.

Logies met ontbijt laat zich qua impact goed vergelijken met aan huis gebonden beroepen. Daarom is in de bestemmingsplansystematiek een vergelijkbare oplossing gekozen.

De oplossing doet recht aan het streven naar deregulering, in het bijzonder aan het beperken van de administratieve last. Binnen heldere grenzen kan de burger zijn ‘gang gaan’. Hij hoeft hiervoor geen ‘kostbare’ procedures te doorlopen.

In de bijlage zijn de eisen te vinden die toezichthouders bij controles van logies met ontbijt moeten nagaan.