Regeling vervallen per 09-05-2014

Beleidsregels aanschrijving artikel 13 woningwet geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden

Geldend van 25-02-2011 t/m 08-05-2014

Intitulé

BELEIDSREGELS AANSCHRIJVING ARTIKEL 13 WONINGWET GELUIDREDUCERENDE MAATREGELEN BIJ KAMERVERHUURPANDEN

BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN DE GEMEENTE GRONINGEN,

(RO 10.2485301);

gezien het voorstel van 14 december 2010,

HEBBEN BESLOTEN:

de Beleidsregels aanschrijving artikel 13 Woningwet geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden vast te stellen.

INHOUD

1. Inleiding

Het college is belast met de uitvoering van een effectief beleid op het terugdringen van geluidsoverlast bij kamerverhuurpanden. Overlast als gevolg van kamerverhuurpanden is een probleem dat in toenemende mate in de maatschappelijke en politieke aandacht staat.

De geconstateerde overlastsituaties en de klachten over geluidsoverlast in Groningen nopen dan ook tot maatregelen. Dat is ook de herhaalde wens van een meerderheid in de gemeenteraad.

Oorzaak van veel overlast ligt in het feit dat kamerverhuur over het algemeen plaatsvindt in panden die in het verdere verleden zijn gebouwd voor bewoning door gezinnen. Kamergewijze verhuur is echter een gebruiksfunctie die om een aantal redenen gepaard gaat met een veel hogere geluidbelasting. De betreffende gebouwen zijn daar – zeker naar de huidige maatstaven en inzichten – niet op berekend. Uit het ten behoeve van dit gevoerde onderzoek blijkt dat vooral de horizontale woningscheidende constructies (vloeren en plafonds) bij beneden en bovenwoningen inderdaad niet voldoen aan de huidige (nieuwbouw) eisen voor geluidreductie zoals deze in het Bouwbesluit zijn opgenomen. Op grond van het onderzoek en de geluidsmetingen komt het college tot de conclusie, dat de referentiewoningen, en woningen die hiermee qua bouwkundige structuur vergelijkbaar zijn, zonder nadere maatregelen ongeschikt zijn voor onzelfstandige bewoning. De geluidhinder die door het intensievere gebruik van de betreffende gebouwen voor omwonenden ontstaat, acht het college immers niet acceptabel.

Voor dergelijke situaties biedt artikel 13 Woningwet een bij uitstek passend instrumentarium. De bevoegdheid van dat artikel is immers bedoeld om de eigenaar van een gebouw te verplichten die verbeteringen aan te brengen die noodzakelijk zijn om een gebouw geschikt te maken voor afwijkend gebruik. Dit kan tot maximaal het nieuwbouwniveau van het Bouwbesluit.

In deze nota is het beleid verwoord dat het college hanteert bij het uitoefenen van zijn zogeheten beleidsregel geluidsreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden. Door deze beleidsregel zullen de horizontale woningafscheidingen (vloeren en plafonds) een geluidisolatie van -3 dB krijgen. Het gaat hierbij dan met name om de reductie van het contactgeluid.

Deze beleidsregel vervangt de beleidsregel 0 dB-norm bij kamerverhuurpanden (vastgesteld in het college van 28 oktober 2008). Het toepassen van de beleidsregel 0 dB-norm leidt bij met name houtenvloer constructies tot ongewenste constructieve neveneffecten. Bepaalde standaard middelenpakketten zijn te zwaar voor de bestaande houtenvloer constructie. Ons college acht het eisen van constructieve aanpassingen (die alleen via de woning van de onderburen gerealiseerd kunnen worden) ten einde toch de 0 dB-norm maatregelen af te dwingen een te zwaar middel, vanwege de financiële en uitvoeringtechnische gevolgen daarvan. Om deze reden is besloten om de beleidsregel 0 dB-normte vervangen door de beleidsregel geluidsreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden.

Deze beleidsregel zorgt met name voor de aanpak van contactgeluid.

De 0 dB-norm beleidsregel kwam voort uit de Bouwbesluitnorm (afdeling 3.5. artikel 3.18 lid 1 en 3 en 3.19 lid 1 en 3) voor de geluidreductie. De beleidsregel geluidsreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden is ook afgeleid van de normen zoals die in het Bouwbesluit (afdeling 3.5, artikel 3.18 lid 2 en lid 4 en 3.19 lid 2 en lid 4) zijn opgenomen. De beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden komt voort uit de Bouwbesluitnorm voor de geluidreductie van contactgeluid (+ 5 dB; nieuwbouweis). De laatst genoemde norm is naar het oordeel van het college geschikt en effectief om een wezenlijke bijdrage te leveren aan het terugdringen van geluidoverlast en het verminderen van klachten.

Het college acht de in deze beleidsnota beschreven maatregelen naast effectief ook proportioneel. Uit in het kader van de voorbereiding van deze beleidsregel verricht onderzoek blijkt dat de kosten die gemoeid zullen zijn met de door de verhuurders te treffen verbetermaatregelen zullen liggen tussen de € 2.000, - en € 3.500, -. Het college acht deze kosten acceptabel in vergelijking met de huurinkomsten die verhuurders met deze panden kunnen genereren. Ook in relatie tot de daarvan te verwachten vermindering van de geluidoverlast voor betrokkenen acht het college deze kosten proportioneel. In dit verband is nog van belang dat in de beleidsregels per soort horizontale woningscheidende constructie toegesneden bouwkundige maatregelen zijn geformuleerd. Daarnaast geldt er gelijkwaardigheidsbepaling, indien een andere (goedkopere) maatregel of materiaalkeuze aantoonbaar eenzelfde resultaat oplevert.

Een klein aantal panden (circa 15) voldoet al aan de eisen van de beleidsregel geluidreducerende maa t regelen kamerverhuurpanden. Het gaat hierbij om de kamerverhuurpanden waar de horizontale woningscheidende constructie bestaat uit een zware steenachtige vloer (500 kg/m2) met basisisolatie Ilu (geluidisolatie-index voor luchtgeluid) ≈ -3 tot -2 dB of een zware houten vloer met een verend plafond met een basisisolatie Ilu ≈ -3 tot -2 dB. Het betreft hier panden die na 1975 zijn gebouwd. Vanaf dat moment werd geluidisolatie nadrukkelijker als eis in de Bouwverordening (en vanaf 1992 in het Bouwbesluit) opgenomen.

Met dit beleid heeft het college tevens uitvoering gegeven aan de onder meer in de raadscommissie Ruimte & Wonen van 9 april 2008 besproken wensen van de raad, alsmede van de aangenomen motie 0 dB-norm.

1.1 De rechtsgrond van de beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden

De beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden is een bouwtechnisch vereiste dat is ontleend aan het Bouwbesluit. Het gaat hierbij om art 3.18 en 3.19. De eerder genoemde beleidsregel is minder stringent dan de 0 dB-norm.

De Woningwet kent sinds april 2007 in artikel 13 Ww een instrument waarmee eigenaren kunnen worden verplicht aan (maximaal) het nieuwbouwniveau van het Bouwbesluit te voldoen. Aangezien de beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden een afgeleide van een Bouwbesluitnorm is, biedt dat artikel dus een voor de hand liggend, logisch en bovendien betrekkelijk eenvoudig vorm te geven handvat (te weten met een beleidsregel). Dat wordt bevestigd door het feit, dat kamergewijze verhuur bij de totstandkoming van de wet als voorbeeld voor het toepassingsbereik van het artikel is genoemd.

De juridische grenzen van de aanschrijving Woningwet worden met name bepaald door de belangenafweging die het college bij het aanschrijven dient te maken en de vereiste toepassing van het evenredigheidsbeginsel van de Awb. Dit betekent, dat de met het besluit/beleid te dienen doelen niet onevenredig mogen zijn met de gevolgen voor betrokkenen. Het gevolg hiervan is, dat de bevoegdheid van ons college om tot een hoger kwaliteitsniveau aan te schrijven dan geldt voor bestaande gebouwen, slechts toepasbaar kan zijn op een beperkt aantal bijzondere gebouwen, in casu kamerverhuurpanden. Toepassing van de bevoegdheid zal van geval tot geval specifiek moeten worden gemotiveerd en op consistente wijze moeten worden toegepast.

Bij het opleggen van het aanbrengen van een middelenpakket speelt ook het “lonendheidsaspect” een rol. Dit aspect is inmiddels uit de Woningwet gehaald, maar het komt als een bijzondere uitwerking bij het evenredigheidsbeginsel in de Awb terug. Dit betekent, dat wij niet tot elke hoogte eigenaren kunnen aanschrijven. De Woningwet biedt echter de mogelijkheid om minder verstrekkende maatregelen voor te schrijven, in het geval dat dit in de gegeven situatie afdoende kan worden geacht.

1.2 Motivering toepassing geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden

Om tot het aanschrijven van kamerverhuurpanden te kunnen over gaan heeft het college eerst een gedegen onderzoek verricht naar de bouwkundige kwaliteit van woningen waarin onzelfstandige bewoning plaatsvindt. Dit onderzoek (ten behoeve van de ingetrokken beleidsregel 0 dB-norm ) is door een tweetal bureau (KAW en WNP) uitgevoerd. Daarnaast zijn de constructieve gevolgen van de 0 dB-norm middelpakketten onderzocht door het ingenieursbureau Wassenaar. Aan de hand van deze onderzoeken zijn de (nieuwe) middelenpakketten bepaald.

Uit het onderzoek van bureau Wassenaar komt naar voren dat het opleggen van vooral zware (0 dB-norm) middelenpakketten tot constructieve problemen kan leiden als de vloerconstructie niet wordt verstevigd. Het verstevigen van een vloerconstructie kan alleen via het ondergelegen pand waarin geen kamerverhuur is gevestigd. Daarnaast vergt deze constructieversteviging een grote investering (tussen de € 30.000, - en € 50.000, -) waardoor er geen sprake meer is van lonendheid en evenredigheid.

Het opleggen van de 0 dB-norm (de maximale Bouwbesluiteis voor luchtgeluid) blijkt vanwege het gewicht van het middelenpakket praktisch niet uitvoerbaar te zijn. Om deze reden hebben we gekozen voor het opleggen een dusdanig middelpakket waarbij geen constructieve aanpassingen aan de vloer/plafondconstructie noodzakelijk zijn. Het opleggen van dergelijke middelpakketten zorgt in veel gevallen voor een geluidisolatie van -3 dB. Het gaat hierbij om een geluidreductie ten behoeve van het contactgeluid. In de raadscommissievergadering van 3 november 2010 kwam deze vorm van geluidsoverlast (bijvoorbeeld voetstappen) nadrukkelijk naar voren. De lichtere middelenpakketten reduceren luchtgeluid (bijvoorbeeld muziek) in beperkte mate.

De normen voor de geluidisolatie ten behoeve van het contactgeluid zijn beschreven in het Bouwbesluit. Het gaat hierbij om de artikelen 3.18 lid 2 en 4 en 3.19 lid 2 en 4 (zie bijlage 1).

Eindconclusie

Op grond van de onderzoeken en de geluidmetingen komen wij tot de conclusie, dat de referentiewoningen en woningen die hiermee qua bouwkundige structuur vergelijkbaar zijn minder geschikt zijn voor onzelfstandige bewoning. In verband hiermee stellen wij vast, dat deze woningen noodzakelijke verbetering behoeven zoals bedoeld in artikel 13 van de Woningwet. Dit wegens strijd met het Bouwbesluit deel nieuwbouw van woningen. Het gaat hier om een categorie woningen met een hoge gebruiksintensiteit waarbij sprake is geweest van een wijziging van het gebruik (omzetting van zelfstandig naar onzelfstandig gebruik), anders dan waarvoor de woningen destijds zijn gebouwd. We hanteren hierbij niet de maximaal Bouwbesluiteis (nieuwbouw) voor geluidisolatie (+ 5 dB), maar een maximaal haalbare geluidisolatie waarbij geen constructieve aanpassingen noodzakelijk zijn. In de praktijk zal dit leiden tot een geluidisolatie van -3 dB voor het contactgeluid.

De (contact)geluidhinder die door het intensievere gebruik voor omwonenden ontstaat, achten wij niet acceptabel. In verband hiermee zullen de desbetreffende eigenaren worden aangeschreven tot het treffen van de noodzakelijke voorzieningen.

Verhuurders van kamerverhuurpanden die vóór 1976 zijn gebouwd kunnen worden aangeschreven tot een middelenpakket aan geluidisolerende maatregelen waarmee wordt voldaan aan de beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden. Deze maatregel is goed handhaafbaar.

Lonendheid en evenredigheid

De eisen voor kamerverhuurpanden zullen voor de hele gemeente gelijk zijn. De investering in een pand zal altijd nodig zijn om kamerverhuur mogelijk te maken. Het pand zal dus in waarde stijgen indien de maatregelen zijn uitgevoerd en het bestemd blijft voor kamerverhuur. Daarnaast zorgt de kamerverhuur voor een verhoging van de exploitatiewaarde van het pand. Ook als normale woning zal het pand een meerwaarde hebben t.o.v. niet geluidgeïsoleerde woningen. Dit zal met de toekomstige koper moeten worden gecommuniceerd als bijzondere eigenschap. Naar verwachting zal ook het aantal klachten verminderen. Uiteindelijk zal een buurt waarin kamerverhuur met minder overlast kan plaatsvinden ook in algemene zin in waarde stijgen. De leefbaarheid van de buurt wordt immers verhoogd.

De kosten die gemoeid zullen zijn met de door de verhuurders te treffen verbetermaatregelen zullen liggen tussen de € 2.000, - en € 3.500, -. Wij achten deze kosten acceptabel vanuit een oogpunt van evenredigheid en lonendheid.

Beperkingen reikwijdte beleidsregel

De binnenstad (het gebied binnen de diepenring) kent een bijzonder karakter door de directe nabijheid van voorzieningen en de grote dichtheid van stedelijke functies op een klein oppervlak met alle daarbij behorende geluidsoverlast. Om deze reden zal de beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden niet gelden voor de binnenstad. Verder worden studentenpanden die grenzen aan studentenpanden uitgezonderd van de maatregel. Aangezien deze panden door bewoners worden bewoond met dezelfde woon- en leefcultuur kan toepassing van de geluidnorm hier achterwege blijven.

Er zal rekening worden gehouden met de praktische uitvoeringsproblemen van de desbetreffende eigenaren.

Kamerverhuurpanden die na 1975 zijn gebouwd voldoen over het algemeen al aan de beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden. In de beleidsregels zijn per soort horizontale woningscheidende constructie bouwkundige maatregelen geformuleerd. Indien aangetoond kan worden dat een andere bouwkundige maatregel of materiaalgebruik ook tot het gewenste resultaat leidt (gelijkwaardigheid), dan mag deze maatregel of materiaal worden toegepast.

Daarnaast zal bij monumentale panden onderzocht moeten worden in hoeverre het uitvoeren van de geluidreducerende maatregelen de monumentale waarde van het pand zal aantasten. Mocht er sprake zijn van aantasting van de monumentale waarde van het pand dan zal deze beleidsregel niet tot uitvoering worden gebracht. Overigens zijn er nauwelijks monumentale panden die buiten de binnenstad zijn gelegen en vallen onder reikwijdte van deze beleidsregel.

2. Technische maatregelen t.b.v. geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden

Er wordt per woningscheidende (vloer)constructie een pakket voorgeschreven die zal voldoen aan de beleidsregel geluidreducerende maatregelen bij kamerverhuurpanden.

Voor beneden en bovenwoningen zijn op basis van het bij het onderzoek aangetroffen woningscheidende constructies een aantal maatregelpakketten uitgewerkt. Deze zijn voor de verschillende vloertypes uitgewerkt. Voor de hierna genoemde merknamen geldt dat gelijkwaardige materialen ook zijn toegestaan.

2.1 Houten vloer zonder plafond

Als een kale houten vloer als woningscheiding aanwezig is zijn in verband met de tussen woningen vereiste brandwerendheid van ten minste 20 minuten maatregelen noodzakelijk in zowel de benedenwoning als de bovenwoning. In dit geval moeten door beide woningeigenaren maatregelen worden getroffen.

Een goede geluidisolatie tussen beide woningen kan in dit geval worden gerealiseerd als van boven naar beneden de volgende opbouw wordt gerealiseerd:

  • ·

    zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 32 bestaande uit 2 x 10 mm Fermacell op 10 mm minerale wol (totale dikte 30 mm) of zwevende dekvloer Rigidur E30 MF bestaande uit 2 x 10 mm Rigidur op 10 mm minerale wol of een hieraan gelijkwaardige constructie;

  • ·

    bestaande houten vloer;

  • ·

    80 mm minerale wol bevestigd aan vloerbalken;

  • ·

    vrijdragend plafond (2 x 12,5 mm Gyproc RF) op een spouw van ten minste 300 mm onder de bestaande houten vloer (te meten vanaf de onderzijde van het vloerhout.

Het plafond kan tussen de wanden worden gemonteerd met stalen C-profielen (Metal-

Stud of gelijkwaardig). Het plafond mag niet tegen de vloerbalken worden bevestigd.

De op de verdiepingsvloer aan te brengen zwevende dekvloer moet volledig vrij van de omliggende wanden en gevels worden gehouden. Hiertoe dient langs alle opgaande constructies een akoestische randstrook met een dikte van ten minste 10 mm te worden aangebracht. Ook de op de zwevende dekvloer aan te brengen vloerafwerking dient vrij van de opgaande wanden te worden gehouden.

2.2 Houten vloer plus star bevestigd plafond met een basisisolatie Ico ≈ -10 dB

De geluidisolatie van een woningscheidende vloer bestaande uit een kale houten vloer met tegen de onderzijde een star bevestigd stucplafond op steengaas of gipskarton (als in de meeste woningen met een houten woningscheiding aanwezig) kan met een zwevende dekvloer tot Ico (geluidisolatie-index voor contactgeluid) ≈ -3 dB worden verbeterd.

De dekvloer dient van onder naar boven als volgt te worden opgebouwd:

  • ·

    bestaand vloerhout;

  • ·

    zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 32 of Rigidur E30 MF.

De dekvloer dient volledig vrij van de omliggende wanden en gevels worden gehouden.

Hiertoe dient langs alle opgaande constructies een akoestische randstrook met een dikte van ten minste 10 mm te worden aangebracht. Ook de op de zwevende dekvloer aan te brengen vloerafwerking dient vrij van de opgaande wanden te worden gehouden.

2.3 Houten vloer plus verend bevestigd plafond met een basisisolatie Ico ≈ -5 dB

De geluidisolatie van een woningscheidende vloer bestaande uit een kale houten vloer met tegen de onderzijde een met veerregels bevestigd plafond van ten minste 10 mm gipskarton met een basisisolatie Ico ≈ -5 dB kan met een droge zwevende dekvloer tot Ico ≈ -3 dB worden verbeterd. De dekvloer dient van onder naar boven als volgt te worden opgebouwd:

  • ·

    bestaand vloerhout;

  • ·

    zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 32 of Rigidur E30 MF.

De dekvloer dient volledig vrij van de omliggende wanden en gevels worden gehouden.

Hiertoe dient langs alle opgaande constructies een akoestische randstrook met een dikte van ten minste 10 mm te worden aangebracht. Ook de op de zwevende dekvloer aan te brengen vloerafwerking dient vrij van de opgaande wanden te worden gehouden.

2.4 Steenachtige vloer, 300 kg/m², met een basisisolatie Ico ≈ -10 dB

Om de geluidisolatie van steenachtige vloeren met een massa van circa 300 kg/m² (overeenkomend met een vloerdikte van circa 130 mm) tot Ico ≈ -3 dB te verbeteren moet een zwevende dekvloer worden toegepast. Deze dient van onder naar boven als volgt te worden opgebouwd:

  • ·

    bestaande vloer;

  • ·

    zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 35 (2 x 12,5 mm Fermacell op 20 mm minerale wol).

De dekvloer dient volledig vrij van alle opgaande wanden en gevels te worden gehouden.

Hiertoe dient langs alle opgaande constructies een akoestische randstrook met een dikte van ten minste 10 mm te worden aangebracht. Ook de op de zwevende dekvloer aan te brengen vloerafwerking dient vrij van de opgaande wanden te worden gehouden.

2.5 Steenachtige vloer, 400 kg/m², met een basisisolatie Ico ≈ -5 dB

Om de geluidisolatie van steenachtige vloeren met een massa van circa 400 kg/m² (overeenkomend met een vloerdikte van circa 170 mm) tot Ico ≈ -3 dB te verbeteren kan een zwevende dekvloer worden aangebracht. Deze van onder naar boven als volgt worden opgebouwd:

  • ·

    bestaande vloer;

  • ·

    zwevende dekvloer Fermacell Estrich 2 E 35 (2 x 12,5 mm Fermacell op 20 mm minerale wol).

Ook nu geldt dat de zwevende dekvloer vrij van de opgaande wanden en gevels moet worden gehouden.

2.6 Trap (indien deze deel uit maakt van een woningscheidende constructie)

Als een houten trap deel uit maakt van een woningscheidende constructie dan is het noodzakelijk om maatregelen te treffen. Deze kan van boven naar onder als volgt worden opgebouwd:

  • ·

    10 mm multiplex verlijmd op schuim;

  • ·

    10 mm flexibel schuim;

  • ·

    Bestaande trede.

Na het aanbrengen van de bovenstaande materialen dient de trap gestoffeerd te worden. Tussen het multiplex en de optrede moet 10 mm vrijgehouden worden. Deze ruimte dient afgekit te worden met een flexibel blijvende kit. De multiplexplaat dient 10 mm vrij te liggen van de stootplank.

Ondertekening

Gedaan te Groningen in de collegevergadering van 11 januari 2011.
 
 
Loco burgemeester,                                    De secretaris,
 
 
 
 
F. de Vries.                                                 drs. M.A. (Maarten) Ruys.

Bijlage I Bouwbesluit 2003 afdeling 3.5

Bijlage I Bouwbesluit 2003 afdeling 3.5