Uitvoeringsregels starterslening (1.18a)

Artikel 2

• 1. De lening is van toepassing zolang het saldo van de startersrekening bij SVn positief en toereikend is.

• 2. De starterslening is een financieringsproduct waarvan de kosten worden gedekt uit een door de gemeente bij SVn aangehouden revolving fund; “Gemeenterekening Starterslening” en uit een door VROM bij SVn aangehouden startersrekening. SVn verstrekt startersleningen binnen het kader van de van toepassing zijnde: SVn productspecificaties starterslening, de uitvoeringsregels starterslening, de algemene voorwaarden zoals tussen VROM en SVn overeengekomen en vastgelegd in het Convenant starterslening en de door de het college vastgestelde gemeentespecifieke randvoorwaarden.

• 3. Het college bepaalt algemene en bijzondere voorwaarden die van toepassing zijn.

  De algemene voorwaarden betreffen:

  • -

    de doelgroep van de starters;

  • -

    het marktsegment van de woningobjecten: nieuwbouwprojecten en/of bestaande woningen);

  • -

    de maximale koopprijsgrens wanneer deze lager is dan de maximale verwervingskostengrens die NHG jaarlijks heeft vastgesteld;

  • -

    de maximale hoogte van de starterslening is standaard maximaal 20% van de verwervingskosten van de woning zijnde de aankoopkosten van de woning plus de bijkomende kosten conform de definitie van NHG;

  • -

    de voorwaarden die gesteld worden met betrekking tot de eerste hypothecaire lening en de starterslening in relatie tot de NHG;

  • -

    de onverenigbaarheid van toekenning van een starterslening in combinatie met koopsubsidie BEW+voor een individueel startershuishouden.

• 4. De bijzondere voorwaarden hebben betrekking op individuele startersleningen.

  • -

    De starterslening wordt verstrekt door SVn.

  • -

    Het rentepercentage van de lening bedraagt gedurende de eerste drie jaar 0,0%. Gedurende de eerste drie jaar is geen aflossing verschuldigd.

  • -

    Ingaande het 4e jaar van de looptijd wordt de rente aangepast op [… (SVn-rente 15 jaar vast vanaf de ingangsdatum lening). Het percentage staat vast tot en met het vijftiende jaar, gerekend vanaf het moment van de ingangsdatum van de lening.

  • -

    Voorafgaand aan het 4de, 7de, 11de en 16de jaar kan de aanvrager een draagkracht-hertoetsing aanvragen op basis van een brief die SVn circa drie maanden van tevoren toestuurt en na overmaking van de kosten hertoetsing. Indien uit deze draagkracht-hertoetsing blijkt dat de financiële draagkracht onvoldoende is om aan de marktconforme maandtermijn te voldoen, dan worden de rente en aflossing aangepast op basis van de uitvoeringsregels.

  • -

    Op het moment dat de marktconforme maandtermijn is bereikt, is hertoetsen niet meer mogelijk.

  • -

    Indien na 15 jaar de marktconforme maandtermijn nog niet bereikt is, blijft de op dat moment door het college vastgestelde maandtermijn voor de rest van de looptijd ongewijzigd.

  • -

    De lening wordt afgelost via jaarannuïteiten met een maandelijkse betaling van één twaalfde deel.

  • -

    De starterslening en de 1e hypotheek wordt uitsluitend met NHG afgesloten.

  Voorwaarden aan de bancaire hypothecaire lening

Artikel 3

• 1. De bank verstrekt de lening onder eerste hypotheek; SVn verstrekt de starterslening onder tweede hypotheek waarbij het bepaalde in de volgende leden van toepassing is.

• 2. Bij een nieuwbouwwoning wordt, indien de kosten en de eerste termijn kleiner zijn dan de hoofdsom van de starterslening, de starterslening in een te openen bouwkrediet bij SVn gestort. De kosten en de eerste termijnbetaling worden direct in mindering gebracht op de hoofdsom van de starterslening. De volgende termijnen worden daarna gedeclareerd uit het bouwdepot van de starterslening en vervolgens uit het bouwdepot van de marktconforme bancaire lening.

• 3. Indien de hoofdsom van de starterslening kleiner is dan de kosten en de eerste termijnbetaling, wordt de hoofdsom van de starterslening ineens uitbetaald aan de notaris.

• 4. De bank meldt de eigen lening onder NHG aan bij WEW (Waarborgfonds Eigen Woningen) en draagt de borgtochtprovisie af voor de eerste hypotheek.

• 5. De starterslening wordt verstrekt onder hypotheek waarbij zonodig genoegen wordt genomen met een 2e hypotheek.

• 6. De rentevastheidsperiode van de bancaire hypothecaire lening moet tenminste 10 jaar bedragen.

• 7. De bancaire hypothecaire lening mag niet hoger zijn dan een bedrag gelijk aan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning volgens de normen van de NHG, minus de hoogte van de starterslening. Voor toetsing en advisering wordt de hoofdsom van de starterslening als “contante waarde subsidie” ingevoerd.

• 8. De hypothecaire inschrijving voor de eerste, bancaire lening mag niet hoger zijn dan de in dat jaar geldende maximale verwervingskosten volgens de normen van de NHG.

• 9. De bank verplicht zich na het ingaan van de lening geen gelden meer onder verband van de eerste hypotheekstelling ter leen te verstrekken aan de schuldenaar. Voormelde verplichting rust op de bank uitsluitend voor zolang als de door SVn aangegane starterslening niet volledig is afgelost.

• 9. De bank meldt de eigen financiering onder NHG aan bij het Waarborgfonds Eigen Woningen, waarbij de starterslening als contante waarde subsidie is opgenomen.

• 10. De bank draagt de borgtochtprovisie voor NHG af voor de eerste hypotheek, SVn doet dit voor de starterslening.

• 11. De transportakte en de hypotheekakte voor de eerste hypotheek en de akte voor de tweede hypotheek (starterslening) dienen in de gebruikelijke volgorde, maar beslist in één en dezelfde afspraak bij de notaris te passeren. Indien eigendom en eerste hypotheek eerder passeren kan de starterslening geen doorgang vinden.

  Definities gebruikt bij de aanvangsdraagkrachttoets en de draagkracht-hertoets

Artikel 5

• 1.

  • Voor de aanvangsdraagkrachttoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. De kosten van de aanvangsdraagkrachttoets zijn voor rekening van SVn. Uitzonderingen op de NHG toetsingsregels:

  • a.

    Bij de aanvangsdraagkrachttoets wordt ook rekening gehouden met vermogen.

  • b.

    Het toetsinkomen dat in de aanvangsdraagkrachttoets wordt meegeteld bedraagt 95% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner-2.

  • c.

    Persoonlijke verplichtingen worden voor de aanvangsdraagkrachttoets van de starterslening buiten beschouwing gelaten. De persoonlijke verplichtingen worden wel meegenomen in de NHG-toets van de eerste hypothecaire lening.

• 2. Hoogte starterslening

  De geadviseerde hoogte van de starterslening wordt door BO (het Bemiddelend Orgaan van SVn) berekend zoals onderstaand aangegeven. Het college bepaalt de uiteindelijke hoogte van de starterslening.

   

  Hoogte starterslening = Verwervingskosten -/- beschikbaar eigen geld -/-

  genormeerde marktconforme lening

   

  De berekening van de genormeerde marktconforme lening is gebaseerd op een simulatie van de marktconforme lening die de aanvrager met NHG kan krijgen.

   

  Normfinancieringslast = Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage

  Genormeerde marktconforme lening = de maximale marktconforme lening op basis van de geldende NHG-normen per peildatum aanvangsdraagkrachttoets.

• 3. Normlast marktconforme lening

  Als onderdeel van de aanvangsdraagkrachttoets wordt vastgesteld hoe hoog de genormeerde last van de marktconforme lening bedraagt aan het begin van ieder van de volgende perioden. Deze bedragen zijn van belang bij de hertoetsen.

• 4. Toets vermogen

  Bij de toets wordt er vanuit gegaan dat het belastbare vermogen in box 3 (dus boven de vrijstelling) wordt gebruikt als eigen geld ter financiering van de verwervingskosten.

  Inhoud van de draagkracht hertoets startersleningen

Artikel 6

• 1.

  • Belangrijk:

    • -

      Persoonlijke verplichtingen worden bij de draagkracht-hertoets van de starterslening buiten beschouwing gelaten.

    • -

      Wanneer SVn op de mogelijke hertoetsmomenten, op verzoek van de aanvrager, een draagkracht hertoets uitvoert, bedraagt het tarief hiervoor EUR 144,--, prijspeil 2006. Na 2006 wordt het tarief jaarlijks geïndexeerd met de consumentenprijsindex alle huishoudens (zie: scp1494b.htm: Consumentenprijsindex totalen), en wel als volgt:

  index september voorafgaand jaar	x EUR 144,-
  index september 2006

  • -

    De kosten van de draagkracht hertoets komen voor rekening van de aanvrager. SVn brengt deze kosten in rekening bij de aanvrager. De aanvrager tekent hiertoe vooraf een machtiging tot eenmalige automatische incasso.

• 2.

  • Toetsinkomen

  Voor de draagkracht hertoets wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de NHG-toetsing, waarin bepaald wordt of een lening NHG mogelijk is met een bepaald inkomen. Het toetsinkomen dat in de draagkracht hertoets wordt meegeteld bedraagt 100% van het individuele toetsinkomen van partner 1 en partner 2.

  De kosten van de draagkracht hertoets zijn voor rekening van de aanvrager.

  Een uitzondering op de NHG-toepassingsregels is dat persoonlijke verplichti voor de draagkracht hertoets van de starterslening buiten beschouwing worden gelaten.

• 3.

  • Herziening rente en aflossing

  De normfinancieringslast op de peildatum draagkracht hertoets is de basis voor de herziening van de rente en aflossing voor de eerstvolgende periode.

   

  Normfinancieringslast =

  Toetsinkomen huishouden x financieringslastpercentage hertoets

   

  Beschikbare financieringsruimte =

  Normfinancieringslast -/- financieringslast van de eerste, bancaire lening bij aanvang van deze lening

   

  Marktconforme annuïteit starterslening =de jaarannuïteit van de starterslening over de restantlooptijd bij de hertoetsrente.

  Vervolgens wordt de rente en looptijd als volgt vastgesteld:

  • a.

    Indien de beschikbare financieringsruimte groter is dan of gelijk is aan de marktconforme annuïteit Starterslening, geldt gedurende de restantlooptijd de genoemde annuïteit. De rente blijft vast t/m het einde van periode 4. Daarna gaat een nieuwe rentevastheidsperiode in van maximaal 15 jaar, met het rentepercentage van SVn bij 15 jaar rentevast, zoals geldt op de peildatum van periode 5.

  • b.

    Indien de beschikbare financieringsruimte kleiner is dan de marktconforme annuïteit Starterslening, dan geldt gedurende de eerstvolgende periode dat de financieringslast voor de starterslening gelijk is aan de beschikbare financieringsruimte. Ingeval de eerstvolgende periode periode 5 is, dan is de financieringslast voor de starterslening voor de resterende looptijd gelijk aan de beschikbare financieringsruimte

  Het rentepercentage wordt daarbij als volgt berekend:

  Beschikbare financieringsruimte	x 100%
  Hoogte starterslening

  Het rentepercentage wordt naar beneden afgerond op eentiende procent.

  Gaat voor de betreffende periode een volledige annuïteit gelden, dan vinden er ten behoeve van de volgende perioden geen draagkracht hertoetsen meer plaats. Wordt alleen rente berekend naast een beperkte annuïteit, dan wordt voorafgaand aan de volgende periode opnieuw de mogelijkheid tot een draagkracht-hertoets aangeboden.

  Inwerkingtreding

Artikel 7

• 1. Deze Uitvoeringsregels starterslening treden met terugwerkende kracht in werking op7 juni 2013.

• 2. Op het moment dat deze Uitvoeringsregels starterslening in werking treden, worden de op 13 november 2007 vastgestelde VROM gemeentelijke Uitvoeringsregels starterslening ingetrokken.

  Citeertitel