Verordening Starterslening 2012

Nota-toelichting

Toelichting op de Starterslening verordening

Algemene toelichting

Deze verordening maakt deel uit van het SVn Starterspakket. Hierin zijn ook de Procedures

en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening, de productspecificaties Starterslening

en voorlichtingsmateriaal voor gemeenten, particulieren en tussenpersonen/ financiers

opgenomen.

Het SVn Starterspakket is verkrijgbaar bij de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting

Nederlandse gemeenten (SVn). SVn is in 1996 opgericht op initiatief van (destijds) Bouwfonds

Nederlandse Gemeenten. De aandeelhoudende gemeenten kregen via SVn de mogelijkheid

hun Bouwfonds-dividend op een nieuwe manier in te zetten.

SVn is een financiële partner van gemeenten voor het beheer van revolverende fondsen.

In die rol verstrekt en beheert SVn laagrentende leningen voor de kwaliteitsverbetering

van de volkhuisvesting, bijvoorbeeld bij het realiseren van nieuwbouw, herstructurering

en aanpassing van de bestaande woningvoorraad. Middels het sluiten van een deelnemingsovereenkomst

kunnen gemeenten gebruik maken van de producten en diensten

van SVn.

Starterslening

De maximale koopsom (inclusief bijkomende kosten) mag niet hoger zijn dan de verwervingskosten

NHG die op dat moment van toepassing zijn. De gemeente kan de verwervingskosten

lager vaststellen. De hoogte van de Starterslening is standaard maximaal 20%

van de verwervingskosten van de woning. De gemeente is vrij om daarbij de hoofdsom

van de Starterslening te maximeren.

Verder dient zowel de eerste hypotheek als de Starterslening onder Nationale Hypotheek

Garantie bij het Waarborgfonds Eigen Woning (WEW) aangemeld te worden. Tot slot geldt

de algemene voorwaarde dat de Starterslening en de Koopsubsidie BEW+ niet tegelijkertijd

mogen worden toegekend.

Naast de eisen die het Rijk stelt, hebben gemeenten een grote mate aan beleidsvrijheid

om lokaal maatwerk te leveren en op de lokale situatie in te spelen.

De gemeenten bepalen in de verordening zelf de doelgroep en het marktsegment waar

de regeling op van toepassing is. Als het gaat om de doelgroep kunnen gemeenten in de

verordening een bepaling opnemen over de leeftijd, inkomen, verblijfsduur in de gemeente

en dergelijke. Bij het marktsegment kunnen gemeenten bepalen of het gaat om

een project, nieuwbouw, bestaande woningen en het maximale aankoopbedrag.

Procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening

De Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening en de Productspecificaties

Starterslening, vastgesteld door de SVn, zijn van toepassing op deze verordening.

Doordat de gemeente zich middels een deelnemingsovereenkomst heeft uitgesproken

voor deelname aan de producten van SVn, zijn ook de procedures en gemeentelijke uitvoeringsregels

van de verschillende producten van kracht. Hierin zijn de voorwaarden en

procedures opgenomen voor deelname aan de Starterslening.

Allereerst bepaalt de gemeente in een gemeentelijke verordening de algemene en bijzondere

voorwaarden die van toepassing zijn waaronder de doelgroep en het marktsegment

van woningobjecten.

De gemeente toetst vervolgens aan de hand van de verordening of de verzoeker in aanmerking

komt voor een Starterslening en reikt het SVn-aanvraagformulier Starterslening

uit. SVn verzorgt de financiële toetsing en brengt advies uit aan de gemeente over de

hoogte van de Starterslening. De gemeente besluit over de toekenning van de lening en

de te stellen condities, zoals de hoogte van de lening en eventuele bijzondere voorwaarden.

Dit wordt door de gemeente vastgelegd in een toewijzingsbesluit. Indien de lening

niet wordt toegekend wordt de aanvrager hiervan middels een afwijzingsbesluit door de

gemeente op de hoogte gesteld.

Na de toekenning heeft de aanvrager de gelegenheid een bancaire lening aan te vragen

en deze offerte binnen vier weken na verzenddatum van het toewijzingsbesluit naar SVn

te sturen. Na een toetsing van de bancaire offerte brengt SVn een offerte voor de VROM

Starterlening uit.

Artikelsgewijze toelichting

Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen

Artikel 1

c: De Starterslening wordt voor 30% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente

bij SVn aanhoudt. Gemeente en SVn gaan de overeenkomst aan op basis van de

‘Netto Contante Waarde’ regeling (afkoopmethodiek).

d: Het ministerie Binnenlandse Zaken (voorheen WWI/VROM) verstaat onder een starter

op de koopwoningmarkt iemand die:

1. voor het eerst zelfstandig gaat wonen in een koopwoning, of

2. al zelfstandig in een huurwoning woont en doorstroomt naar een eerste koophuis, of

3. zijn huurhuis koopt.

Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, afhankelijk van zijn inkomen, in

aanmerking komt voor de Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik

is.

De gemeente mag eisen stellen aan leeftijd, woonsituatie en inkomen.

Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen

Artikel 2

In artikel 6, lid 1, sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de

Starterslening en in artikel 6, lid 1, sub b bepaalt de gemeente het marktsegment waar de

lening van toepassing is.

De leningen worden voor 30% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening

Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn. De financiering is gedekt conform

de door de SVn opgestelde afkoopmethodiek. Zie voorwaarden afkoopmethodiek.

Artikel 3

Om aanspraak te kunnen maken op de Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst

met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt gemeenten

de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap

van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder

de Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties

en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening van

toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.

Artikel 4

In beginsel ligt de bevoegdheid Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit

artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.

1. Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de

individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze

verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een Starterslening

2. SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels Starterslening

de aanvragen Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en

brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de Starterslening. De maximale

hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het

college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit

met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van

het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.

Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat een Starterslening

maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om

daarbij de hoofdsom van de Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening

ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast

waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.

3. Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat de Starterslening niet

mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling

genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn

wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere

financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.

4. Het ministerie van BZK (voorheen WWI/VROM) heeft bepaald dat op de Starterslening

Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.

5. Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen

voor een Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan

borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire

instelling als de Starterslening via SVn..

6. Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging

van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften

verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende

Starterslening te verwezenlijken.

Artikel 5

1. Het budget voor de Startersleningen is beperkt en derhalve is er voor gekozen het totaal

beschikbare budget in één keer beschikbaar te stellen.. De Starterslening is zo ingericht

dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen.

2. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de Starterslening

in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier

bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Zodra de Gemeenterekening

Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.

Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik

Artikel 6

In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening Starterslening bepaald. Het

bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de

doelgroep van de regeling ( artikel 6, lid 1, sub a) en het marktsegment waarop de regeling

van toepassing is (artikel 6, lid 1, sub b). In het bepalen van de doelgroep en het

marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen

op het lokale huisvestingsbeleid.

In lid 1 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een Starterslening.

Het gaat voornamelijk om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit

niet eerder zijn geweest. De aanvullende criteria hebben betrekking hebben op de leeftijd

en het zelfstandig wonen en/ of inwonend zijn.

Doelgroep

a. Van in de gemeente Harlingen of daarbuiten woonachtige verblijfsgerechtigde personen

die op het moment van de aanvraag zelfstandig een huurwoning of wooneenheid bewonen

dan wel inwonend zijn.

Toelichting:

De gemeente doelt met deze omschrijving op een brede doelgroep, die woonachtig

is in de desbetreffende gemeente of daarbuiten. Zij maakt geen differentiatie tussen

zelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers die

voor het eerst een koopwoning willen verwerven.

De Starterslening beoogt in dit geval de stap van een huurwoning naar een koopwoning

te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. Met

inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de

GBA van de desbetreffende of andere gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig

wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking

op bij ouders inwonende kinderen. Deze bepaling stelt naast de beperking

tot inwoners van de gemeente ook een leeftijdsgrens vast. Hiermee kan de gemeente

de toekenning van de Starterslening beperken tot inwoners onder 40 jaar.

Marktsegment

In lid 1 sub b bepaald de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschreven

in sub a, een Starterslening kan aanvragen. Van belang is dat de maximale

verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen.

De gemeente kan het maximale aankoopbedrag lager vaststellen dan de

normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Als gevolg daarvan worden meerwerk,

verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten,

overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom

gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal

niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een Starterslening in de gelegenheid

te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past

binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde

opslag op de koopsom. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage

van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten.

Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning

Artikel 7

In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden

kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken

van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen

het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen

vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.

1. De procedure van toetsing heeft de gemeente in beleidsregels vastgelegd en communiceert

de procedure naar de doelgroep. De procedure ziet er als volgt uit:

Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal

over informatie over de Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de

uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien

door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de

gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:

- een voorlopig koopcontract

- een geldig legitimatiebewijs

- een kopie van de huurovereenkomst

De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening

Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.

De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in verband met

ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is

daarom wenselijk dat de aanvraag van een Starterslening spoedig wordt afgehandeld.

2. Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt

de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de

hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de Starterslening.

Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de

hoogte van de individuele Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden

de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening gevolgd. Om de benadrukken

dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke

uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.

SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen

van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer,

de incasso en de eventuele hertoetsingen.

3. Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid

leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke

als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor

het daadwerkelijk verkrijgen van de Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen

die vermeld staan in het toewijzingsbesluit.. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit

in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden

te vermelden.

Hoofdstuk 5 – Intrekken van de Starterslening

Artikel 8

In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en

hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden

gebeuren.

1. sub a:

De Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld

worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager

binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een

mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels)

de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat

niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.

sub b:

Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens

heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in

de verordening zijn vastgesteld.

sub c:

Het artikel spreekt voor zich.

2. Het artikel spreekt voor zich.

3. Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar

acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.

Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen

Artikel 9

Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan

afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste

en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule

moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het

college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in

een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.

Artikel 10

1. De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking

treedt.

Artikel 11

Dit artikel noemt de naam van de verordening.