Beleidsregel vrijkomende agrarischebedrijfsbebouwing (Vab)

1 Inleiding

De terugloop in de landbouw maakt het voor de leefbaarheid en de economische vitaliteit van het landelijk gebied wenselijk dat vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen (Vab) worden hergebruikt ten behoeve van andere, niet agrarische, functies.

Het hoofddoel van het Vab-beleid is sociaal-economisch van aard, met andere woorden:

= het leveren van een bijdrage aan de versterking van de vitaliteit van het platteland;

= het behouden van de sociale structuren;

= het realiseren van nieuwe economische dragers in het landelijk gebied;

= het benutten van de resterende economische waarde van agrarische bedrijfsgebouwen voor andere bedrijvigheid.

Een blijvende landelijke uitstraling van de gebouwen en omgeving is gewenst, door hergebruik kan de omgevingkwaliteit worden verbeterd. Hergebruik voorkomt kapitaalsvernietiging en startende bedrijven worden gestimuleerd. Het buitengebied blijft daardoor een streekgebonden werkgebied in plaats van woongebied voor niet streekgebonden forensen.

Nieuwe functies kunnen worden toegelaten afhankelijk van de situering in het landschap, bijdrage aan de behoud, dan wel verbetering van de ruimtelijke kwaliteit, aanwezige natuur en landschapswaarden en bijvoorbeeld de ligging ten opzichte van een woonkern. Er wordt geen positieve of negatieve lijst gegeven van hergebruiksmogelijkheden, bij de beoordeling van wenselijkheid van de nieuwe functie wordt gestuurd op kwalitatieve criteria.

Met het uitvoeringskader Vab biedt de provincie meer ruimte aan gemeenten voor maatwerk, afhankelijk van de lokale situatie. De Hof van Twente geeft met dit beleidskader een eigen invulling aan het provinciale beleid en neemt dit beleidskader ook op als toets naast andere relevante nota's zoals landschapsontwikkelingsplan, welstandsnota, woonvisie, en dergelijke. Het beleid schept de randvoorwaarden om hergebruik van Vab's actief te stimuleren.

2 Beleidskader . harde criteria

Om te komen tot criteria waaraan een aanvraag gebruik vrijkomende agrarische bebouwing getoetst kan worden, is het provinciale uitvoeringskader uitgewerkt tot een gemeentelijk beleidskader.

• 2.1

  Kader Vab beleid

Bestaande niet-agrarische bedrijvigheid, dat wil zeggen bedrijvigheid die niet plaats vindt in een Vab maar in een .regulier. bedrijfspand, valt niet binnen het bereik van het Vab-beleid. Agrarische bedrijfsgebouwen welke inmiddels geen agrarische bestemming meer hebben, maar in het verleden wel agrarisch in gebruik zijn geweest, vallen binnen het beleidskader. Het beleid geldt niet voor bouwwerken die zonder vergunning zijn gerealiseerd.

Het Vab-beleid geldt alleen voor bedrijfsgebouwen die zijn opgericht 3 jaar voor de aanvraag tot deelname aan het Vab-beleid en aantoonbaar minimaal 3 jaar in agrarisch gebruik zijn geweest. Voorkomen dient te worden dat gebouwen slechts met het oogmerk worden opgericht om daar later een andere bestemming aan te geven. In principe komen alleen gebouwen binnen het bouwperceel in aanmerking voor hergebruik, bij gebouwen die vallen onder het overgangsrecht zal moeten worden aangetoond waarom juist dit gebouw geschikt moet worden gemaakt voor het betreffende gebruik.

• 2.2

  Aard en omvang

De aard en omvang van de te ontwikkelen activiteiten is vooral afhankelijk van de locatie. Afhankelijk van bijvoorbeeld de geluidsbelasting, de verkeersaantrekkende werking, de veiligheid en omvang zal een activiteit op de éne locatie wel en op een andere locatie niet kunnen worden toegestaan.

Het hergebruik en de bijbehorende activiteiten moet zich beperken tot de bedrijfsgebouwen zelf (inpandig). Hieronder wordt ook de opslag van materialen en de stalling van bedrijfswagens en andere voertuigen verstaan.

Wanneer toch buitenactiviteiten worden voorzien of wanneer sprake is van een onevenredige belasting van de omgeving dan is extra aandacht noodzakelijk voor de landschappelijke inpassing (zie hoofdstuk 3).

De gebouwen moeten een landelijke uitstraling behouden, showrooms of bedrijven met een industriële uitstraling zijn dan ook niet toegestaan. Er mag geen sprake zijn van detailhandel, anders dan de verkoop van ter plaatse vervaardigde producten, waarbij er geen sprake is van enige tussenhandel.

De verkeersintensiteit mag niet substantieel toenemen ten opzichte van het aanwezige niveau en dient mede in relatie tot de verkeersveiligheid van de omgeving worden bezien. Tevens dient bezien te worden of de infrastructuur toereikend is in relatie tot de te ontwikkelen activiteit.

Om de omvang van de bedrijvigheid vast te leggen zal bij een bestemmingsplanherziening de grens van de bestemming op de muur van het gebouw worden gelegd.

• 2.3

  Vab in combinatie met Rood voor Rood

Gebouwen kunnen bij het toepassing van Rood voor Rood worden uitgezonderd van sloop wanneer hergebruik als Vab aan de orde is.

• 2.4

  Gebieden / zones

Er wordt aansluiting gezocht bij de reconstructiezonering, waarbij een Extensivering-, Verweving- en een Landbouwontwikkelingsgebied worden onderscheiden. In het Extensiveringsgebied en het Verwevingsgebied is hergebruik van Vab's mogelijk. In het Landbouwontwikkelingsgebied wordt hergebruik Vab's niet toegestaan teneinde de huidige en toekomstige landbouwkundige structuur niet te frustreren. In de gemeentelijke visie op de landbouwontwikkelingsgebieden zal het Vab-beleid mogelijk nog genuanceerd worden (.nee, tenzij beleid.).

• 2.5

  Reclame uitingen

Een reclame uiting mag in zeer beperkte mate aanwezig zijn en niet als visuele hinder ervaren mogen worden, overeenkomstig de Welstandsnota. Uitgangspunten van de welstandsnota zijn:

· Alleen voor lokaal geproduceerde producten of diensten;

· Bescheiden van vorm en passende kleuren, geen lichtbak, geen felle kleuren;

· Aan gevel, abri of bord aan de weg kleiner dan 0,75m2;

· Maximaal één aanduiding per perceel of pand;

· Binnen historische landgoederen alleen naamsaanduiding of bewegwijzering.

• 2.6

  Woonfunctie

Naast de mogelijkheden ten aanzien van nieuwe bedrijfsactiviteiten in Vab.s wordt eveneens de mogelijkheid geboden voor de functie wonen. Deze vervolgfunctie is in beginsel voorbehouden aan de (voormalige) dienstwoning met inpandige deelruimte, waarbij geldt dat de hoofdvorm van het gebouw behouden moet blijven bij deze woningsplitsing. Voor een verdere detaillering van het hergebruik als woonruimte wordt verwezen naar het beleid voor wonen in het buitengebied.

• 2.7

  Milieuhinder

De activiteiten in een Vab mogen geen milieukundige beperkingen opleveren voor de (agrarische) omgeving. Voor een aantal niet agrarische activiteiten geldt dat ze op basis van de Wet stankemissie veehouderijen niet worden aangemerkt als stankgevoelig.

Elke aanvraag zal door de afdeling Vergunning&Handhaving moeten worden getoetst op

- De milieukundige belemmering bij de bestaande situatie en reële potentiële ontwikkeling van nabijgelegen (agrarische) bedrijven;

- De veroorzaakte milieuhinder ten opzichte van de omgeving. Bij voorkeur behoort de nieuwe activiteit tot de categorie 1 en 2 van de VNG-brochure . Bedrijven en milieuzonering., dan wel een daarmee gelijk te stellen activiteit. Een onevenredige extra belasting van het milieu (stank, geluid, luchtkwaliteit, veiligheid e.d.) is niet wenselijk.;

- De noodzaak voor het verlenen of wijzigen van een milieuvergunning of te voldoen aan aan de voorschriften verbonden aan een melding op grond van een Algemene Maatregel van Bestuur.

• 2.8

  Sloop en vervangende nieuwbouw

Het is denkbaar dat in sommige situaties sloop en nieuwbouw gewenst is, bijvoorbeeld als de ruimtelijke kwaliteit beter gediend is met slopen en herbouwen of vanwege functionele of bouwtechnische redenen. Bij sloop en nieuwbouw kan geëist worden dat een groter bouwvolume wordt gesloopt dan er wordt teruggebouwd. De inhoud van het nieuw op te richten bedrijfsgebouw mag niet groter zijn dan het aantal gesloopte kubieke meters meteen maximum van 900m3. Mestkelders tellen niet mee voor de bepaling van te slopen kubieke meters.

3 Beleidskader - kwalitatieve criteria

Aan de hand van een aantal kwalitieve criteria wordt de wenselijkheid van de activiteiten beoordeeld. Het is natuurlijk niet zo dat een initiatief op alle criteria positief moet scoren, een schuilhut levert bijvoorbeeld in directe economische zin niets op, maar heeft wel een positief effect op de toeristische sector als het aan een toeristische route ligt.

Voor de kwalitatieve beoordeling van een nieuw initiatief zal een relatie worden gelegd met provinciale en gemeentelijke beleidsplan, zoals bijvoorbeeld het reconstructieplan, gemeentelijke gebiedsuitwerkingen, het bedrijvigheidplan, het monumentenbeleidsplan, de nota recreatie en toerisme, de welstandsnota en het landschapsontwikkelingsplan.

• 3.1

  Economische bijdrage

Om de wenselijkheid van een initiatief te beoordelen wordt de bijdrage aan de economie beoordeeld.

Op bedrijfsniveau is dit de directe verwachte rentabiliteit van de voorgenomen activiteit. Wat doet het bedrijf op de markt, wat zijn de effecten op werkgelegenheid, is het bedrijfseconomisch een haalbaar plan, inclusief financiering. Er moet zichtbaar worden gemaakt of de te ontwikkelen activiteit een duurzame versterking van de locatie en het platteland in zich heeft.

Op gebiedsnivieau wordt de betekenis en bijdrage van de activiteit voor de eigen sector beoordeeld. Hierbij moet aandacht zijn voor de kwaliteit en spreiding van het product en de kansen op zwaluwstaarten en overaanbod (bijvoorbeeld bij toerisme). In de Nota Recreatie en Toerisme wordt ingegaan op mogelijke quoteringen voor verblijfsrecreatie.

Daarnaast is aandacht voor de betekenis van de activiteit voor andere sectoren, wordt met het toestaan van de ene sector de kansen voor andere sectoren verslechterd?

Om een aanvraag/initiatief te kunnen toetsen op deze .economische haalbaarheid en duurzaamheid. moet een bedrijfsplan worden gemaakt, het detailniveau van dit bedrijfsplan is afhankelijk van de omvang van het initiatief.

• 3.2

  Bijdrage aan de sociale structuur

De bijdrage aan de sociale structuur en de leefbaarheid van het platteland wordt beoordeeld. Er moet beantwoord worden of er extra werkgelegenheid voor de eigen bevolking wordt gecreëerd of er een vervreemdingsproces plaatsvindt. Verder wordt de verbondenheid van het nieuwe bedrijf met haar omgeving beoordeeld.

• 3.3

  Bijdrage aan de landschappelijke kwaliteit

De nieuwe functie moet leiden tot een verbetering van de ruimtelijke kwaliteit en mag geen ongewenste verstedelijking of aantasting van de landschappelijke waarden veroorzaken. Om de bijdrage aan de landschappelijke .en omgevingskwaliteit te bepalen worden de planologische geschiktheid van de locatie en de schaal, maat en inpassing van de activiteiten beoordeeld. De vorm en omvang van (het ensemble van) gebouwen en de inpasbaarheid van het erf in de omgeving zijn maatgevend voor de gewenste investering in landschap, natuur en cultuurhistorie. Bijzondere aandacht gaat uit naar karakteristieke bebouwing, dit zijn gebouwen die zijn aangewezen als rijksmonument of gemeentelijk monument (of staan op de lijst van het gemeentelijke Monumenten Inventarisatie Programma), alsmede gebouwen met een typisch Twentse bouwstijl of schuren die deel uitmaken van een beeldbepalend ensemble. Eventuele parkeerplaatsen moeten worden ingepast in de omgeving.

Een onevenredige belasting van de omgeving als gevolg van de nieuwe activiteit vereist extra aandacht voor de landschappelijke inpassing. De investering in landschappelijke kwaliteit kan worden gerealiseerd door middel van het aanleggen van groenvoorzieningen, erfbeplanting, sloop overtollige gebouwen of erfverharding. De bijdrage moet worden beschreven in een beeldkwaliteitsplan voor het erf en directe omgeving en wordt getoetst door een landschapsdeskundige van de gemeente of door de ervenconsulent van het Oversticht. Indien gewenst kan de ervenconsulent van het Oversticht de gemeente adviseren over het treffen van aanvullende voorzieningen ten behoeve van de versterking van de ruimtelijke kwaliteit. Er moet worden aangesloten bij het Landschapsontwikkelingsplan van de gemeente.

4 Procedureel kader

Bij de beoordeling van een initiatief is bepalend welke bijdrage het plan levert aan de sociale, economische en landschappelijke doelstellingen (zie hoofdstuk 3).

• 4.1

  Indieningvereisten

Bij de aanvraag zal in ieder geval duidelijk aangegeven moeten worden wat de huidige activiteiten zijn, waarom en waarvoor medewerking wordt gevraagd en welke gebouwen(en gebouwoppervlaktes) ten behoeve van de nieuwe activiteit worden aangewend. De aanvraag dient vergezeld te gaan van een duidelijke omschrijving van de locatie (plattegrond schaal 1:500). Een beeldkwaliteitplan moet worden overlegd die voorziet in een landschappelijke inpassing.

Bij bouwplannen zal een (schets)tekening bijgevoegd moeten worden, waarbij naast de plattegrond met name de gevelaanzichten van belang zijn.

Bij verandering van functie zal in de meeste gevallen een bodemonderzoek (NEN5740 en asbestonderzoek NEN5707) verplicht moeten worden uitgevoerd.

• 4.2

  Bestemmingsplannen

Het Vab beleid zal een vertaling moeten krijgen in de gemeentelijke bestemmingsplannen buitengebied en andere bestemmingsplannen die betrekking hebben op het landelijk gebied. Bij bestemmingsplanherzieningen die door middel van Vab aanvragen noodzakelijk worden zal, door middel van een markering, aangegeven moeten worden dat het om een Vab gaat. Bij deze bedrijfsbestemming dient bijvoorbeeld de nokhoogte en of goothoogte aangegeven te worden zodat de agrarische uitstraling gewaarborgd blijft.

• 4.3

  Overeenkomst

Uitgangspunt is dat zoveel aspecten van de procedure publiekrechtelijk wordt geregeld door middel van een (herziening van het) bestemmingsplan of een vrijstelling daarvan. Om uitvoering te garanderen van het opgestelde beeldkwaliteitsplan wordt een privaatrechtelijke overeenkomst opgesteld. In deze private overeenkomst kan door middel van een kettingbeding worden vastgelegd dat ook de rechtsopvolger gehouden is aan de overeenkomst. Bij het, om welke reden ook, niet nakomen van de afspraken, zal een bedrag verschuldigd zijn aan de gemeente, hiertoe zal een boetebeding in de overeenkomst worden opgenomen.

Ten aanzien van een eventueel gecombineerde deelname aan de Rood voor Roodregeling zal in de overeenkomst worden vastgelegd dat voor het betreffende perceel RvR is toegepast en dat dit in de toekomst niet meer mogelijk is.