Regeling vervallen per 06-04-2017

Beleidsregel rood voor rood met gesloten beurs

Geldend van 26-08-2008 t/m 05-04-2017

Intitulé

Beleidsregel rood voor rood met gesloten beurs

1. Inleiding

De laatste jaren beëindigen steeds meer agrariërs hun bedrijfsactiviteiten. Hierdoor komt de voormalige bedrijfsbebouwing leeg te staan. Er wordt enerzijds gezocht naar mogelijkheden tot hergebruik van de bebouwing en anderzijds naar maatregelen om de sloop te bevorderen. Om dit laatste te bewerkstelligen heeft de provincie een rood-voor-roodregeling met gesloten beurs opgesteld. Deze is terug te vinden in het “Uitvoeringskader Rood voorrood met gesloten beurs in Overijssel”. Het doel dat de provincie voor ogen heeft is de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit van landelijk gebied. Dit doel is onder andere te bewerkstelligen door de sloop van landschapsontsierende bedrijfsgebouwen. Een doel dat door de gemeente Hof van Twente van harte wordt ondersteund. Voor de uitvoering van het gemeentelijk rood voor rood beleid dient het provinciale uitvoeringskader rood voor rood als uitgangspunt. De regeling gaat uit van de sloop van een minimum oppervlakte van 850m2, waarvoor ter compensatie een nieuwe woning kan worden gerealiseerd.

2. Begripsbepalingen

Karakteristieke bebouwing

De gebouwen die aangewezen zijn als Rijksmonumenten of gemeentelijk monument en de gebouwen die staan op de lijst “gemeentelijk Monumenten Inventarisatie Programma” alsmede gebouwen met een typisch Twentse bouwstijl of bebouwing die deel uitmaakt van een beeldbepalend ensemble.

Toetsing van de karakteristiek van een gebouw kan ook door een onafhankelijke partij zoals de welstandscommissie of de ervenconsulent van Oversticht plaatsvinden bij gebouwen die niet onder de genoemde criteria vallen.

Ruimtelijke kwaliteit

De ruimtelijke kwaliteit op een locatie wordt bepaald door de bestaande erfstructuur en het bebouwingsensemble, zijnde het samenspel van bebouwing en andere landschapselementen als groen, water en infrastructuur. Handvatten voor het bereiken c.q. versterken van ruimtelijke kwaliteit zijn aanwezig in de vorm van de welstandsnota, het waterplan Hof van Twente, het landschapsontwikkelingsplan, verschillende gebiedsvisies (bijvoorbeeld Weldam, Nijenhuis/Westerflier en Twickel).

3. Afbakening van het beleid

Ter compensatie van de sloop van minimaal 850 m2 landschapsontsierende bedrijfsgebouwen (waaronder ook torensilo’s en mestsilo’s en de helft van de oppervlakte van mestkelders buiten de stallen/opstallen) kunnen onder voorwaarden één of meer bouwkavels voor een woning worden toegekend (compensatiekavels).

De maximale inhoud voor de te realiseren woning op de compensatiekavel bedraagt 750m3. Hierbij dient voldaan te worden aan de algemene welstandscriteria. Als een veelvoud van 850 m2 bedrijfsgebouwen wordt gesloopt kan, uitsluitend wanneer dit voor het afdekken van de sloopkosten en 30% van de gecorrigeerde vervangingswaarde noodzakelijk is, een extra bouwkavel voor een woning worden verkregen. Bij een surplus van te slopen opstallen kan de surplus niet aan een derde worden ‘verkocht’.

De compensatiekavel wordt bij voorkeur toegekend op de locatie waar het meest wordt gesloopt en wordt gesitueerd in de directe omgeving van de te handhaven bedrijfswoning, om de erfstructuur te handhaven en de daarbij behorende clustering van bebouwing(ensemble) te bewerkstelligen. Bij uitzondering kan rood-voor-rood gebruikt worden om erven en bebouwingstructuren zoals bijvoorbeeld lintbebouwing te versterken. Eventueel kan de gemeente nieuwe geclusterde erven (knooperven) initiëren of een locatie bij een kernaanwijzen voor clustering van compensatiekavels. De realisatie van woningen op solitaire compensatiekavels is uitgesloten, omdat daardoor ongewenste versnippering ontstaat. De compensatiekavel mag nabijgelegen (agrarische) bedrijven niet hinderen in hun bedrijfsvoering.

Het erf en de tuin worden samen met de nieuwe woning en het daarbij behorende bijgebouw op de compensatiekavel gerealiseerd. Uitgangspunt voor de grootte van het bijgebouw op de compensatiekavel is 75m2. Als deelnemers een gecombineerde aanvraag indienen, bijvoorbeeld sloop van 600 m2 (locatie 1) en sloop van 300 m2 (locatie 2), dan moeten alle deelnemers (locaties) aan de voorwaarden voldoen. Als het recht bestaat op meerdere kavels, dan is, als de meerwaarde voor de ruimtelijke kwaliteit is aangetoond, samenvoeging mogelijk tot een grotere kavel en een grotere woning met een inhoud van meer dan 750 m3. De deelnemer zorgt zelf voor een locatie voor de bouwkavel al dan niet door een overeenkomst met een ander te sluiten. De gemeente stelt geen kavels beschikbaar. De regeling gaat uit van de sloop van het gehele complex met voormalige agrarische gebouwen, erfverhardingen, mestplaten, mestsilo’s, mestkelders, kassen voor hobby en nevenactiviteiten, sleufsilo’s met uitzondering van de bedrijfswoning en karakteristieke bebouwing. Eventueel aanwezige karakteristieke bebouwing kan functioneel worden aangewend. De beoordeling vindt plaats conform het beleid inzake hergebruik voormalig agrarische bedrijfsbebouwen (VAB-beleid). In specifieke situaties kan een gebouw blijven staan voor het uitoefenen van een hobby of economische activiteit, ook als het gebouw niet direct karakteristiek is. Hierbij vindt per geval maatwerk plaats, afhankelijk van de relatie van deze gebouwen met de omgeving, de overig aanwezige en te realiseren gebouwen op het erf of de relatieve afname van de bebouwde oppervlakte. Caravanstalling is als vervolgfunctie na deelname aan de rood-voor-rood-regeling uitgesloten. De bestemming en de milieuvergunning moeten voor zowel de te saneren locatie als de locatie van de compensatiewoning worden geactualiseerd.

De mogelijkheid om bij landgoederen en ten behoeve van senioren of starters meer dan één woning te realiseren binnen het maximaal toegestane volume van 750 m3 kan ook binnen de gemeente Hof van Twente worden toegepast.

In plaats van een compensatiekavel voor een woning kan ook voor het bouwen van een gebouw voor een bedrijfsmatige activiteit worden gekozen. Een en ander is omschreven in het beleid voor vrijkomende agrarische bedrijfsgebouwen.

Als opstallen worden ingebracht liggend in een andere gemeente, kan de regeling worden toegepast als in beide gemeenten een zelfde soort regeling geldt en wordt gewaarborgd dat de regeling overeenkomstig de doelstelling en de daarbij behorende uitgangspunten wordt uitgevoerd.

De oppervlakte van de compensatiekavel bedraagt 1.000 m2. De waarde van de bouwkavel is bepaald op € 200 per m2. In deze kavelprijs zijn de kosten van de inbreng van agrarische grond en het bouwrijp maken van de grond al verrekend. Als geen bouwkavel voor het bouwen van een woning wordt toegekend, maar een ander gebouw wordt opgericht (ten behoeve van bijvoorbeeld een economische functie) is de waarde van de bouwkavel bepaald op € 90 per m2. De regeling houdt geen rekening met verrekening met de fiscus naar aanleiding van bedrijfsbeëindiging of andere verschuldigde heffingen. Wanneer er sprake is van kleinere compensatiekavels dan 1.000 m2 (vanwege ruimtelijke beperkingen) dan behoud de gemeente het recht een taxatierapport te vragen.

4. Gebiedsdifferentiatie

In het Landbouwontwikkelingsgebied geldt het ‘nee-tenzij’ principe. In het Landbouwontwikkelingsgebied ligt de nadruk op hergebruik van bestaande locaties. Dit betekent dat een locatie slechts in aanmerking komt voor deelname aan de rood voor rood regeling (ten aanzien van de sloop van bedrijfsgebouwen én het uitgeven van een compensatiekavel) als aangetoond wordt dat de locatie niet geschikt is om te worden hergebruikt ten behoeve van de intensieve veehouderij. Situaties waarom een locatie niet geschikt is om te worden herbruikt zijn bijvoorbeeld de directe nabijheid van burgerwoningen die (milieukundige)beperkingen kunnen opleggen aan het opnieuw opstarten van een intensieve veehouderij of ruimtelijke beperkingen om op termijn een volwaardig bouwblok van 3 ha. te realiseren. Het is mogelijk om rood voor rood toe te passen in het extenstiveringsgebied en het verwevingsgebied, waarbij de grondgebonden tak niet hoeft te worden gesaneerd. In het extensiveringsgebied is daarnaast groei mogelijk van de grondgebonden tak. In het verwevingsgebied mag na het slopen van de stallen in gebruik bij de intensieve veehouderij geen verdere uitbreiding van de grondgebonden tak plaatsvinden. Bij de verplaatsing van een bedrijf met intensieve veehouderij (met uitzondering van het landbouwontwikkelingsgebied) is de regeling toe te passen indien daarmee een ruimtelijk probleem wordt opgelost.

5. Tegenprestatie/compensatie

De ruimtelijke kwaliteit moet voor alle betrokken locaties zijn gewaarborgd. De ruimtelijke kwaliteit moet worden weergegeven in een door een deskundige op het gebied van landschapinrichting op te stellen uitgewerkt landschapsplan. Bij het landschapsplan moeten het landschapsontwikkelingsplan, de welstandsnota, het waterplan e.d. als leidraad worden gebruikt. Voor de beoordeling zal de gemeente de ervenconsulent van het Oversticht of een onafhankelijk landschapconsulent om advies vragen. Ook een schetsplan c.q. beeldkwaliteitsplan van de nieuw op te richten bebouwing (compensatiewoning en overignieuw op te richten (bij)gebouwen is vereist inclusief materiaal en kleurtoepassing. Een en ander zal worden vastgelegd in een rood voor rood overeenkomst. In de rood voor rood regeling wordt gerekend overeenkomstig het provinciale berekeningsmodel. Van de te slopen bebouwing wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend. 30 % hiervan mag de deelnemer als bijdrage in de kosten voor het initiatief rekenen. Dit betekent dat de waarde van de kavel minus de sloopkosten (€ 25 ,-- per m2 teslopen gebouwen) minus 30 % gecorrigeerde vervangingswaarde moet worden geïnvesteerd in de ruimtelijke kwaliteit.

Als investering in de ruimtelijke kwaliteit kan de deelnemer de volgende kosten beschouwen:

  • -

    Een vast bedrag van €30.000,- te hanteren voor de advies-, ontwikkelings-,onderzoeks- en planherzieningskosten.

  • -

    De kosten voor het instandhouden en renoveren van karakteristieke bebouwing;

  • -

    De kosten voor de herinrichting van het erf en de aanleg van nieuw groen/blauw;

  • -

    De bijzondere kosten voor de sanering van de gebouwen en het erf als gevolg van de aanwezigheid van asbest of uitzonderlijke verhardingen;

  • -

    Stortingen in het rood-voor-rood fonds.

In mindering moet worden gebracht te verkrijgen/ te verwachten subsidies voor deingebrachte werk(zaamhed)en.

In bijlage 1 wordt een uitgebreid overzicht gegeven van toegestane en niet toegestane investeringen in de ruimtelijke kwaliteit. In de rood voor rood overeenkomst zullen de investeringen worden vastgelegd.

6. Procedures en financiën

Indieningsvereisten

De gemeente eist dat de deelnemers een verzoek indienen voorzien van:

Naam, adres, woonplaats en telefoonnummer van de deelnemer(s);

  • -

    Aantal, ligging en oppervlakte van de te slopen bedrijfsgebouwen;

  • -

    Aantal, ligging, oppervlakte en beoogde gebruik van te handhaven bebouwing;

  • -

    Foto’s met uitstraling van het huidige erf en de aanwezige bebouwing;

  • -

    Berekeningen rood voor rood overeenkomstig het provinciale berekeningsmodel;

  • -

    De voorgestelde aanwending van de meerwaarde voor de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit voorzien van een landschapsplan/inrichtingsschets;

  • -

    Inzicht in de (subsidie)regelingen waarvan de deelnemer gebruik wil maken (of in het verleden gebruik heeft gemaakt).

  • -

    De op te richten bebouwing wordt weergegeven in een beeldkwaliteitsplan c.q. schetsplan inclusief materiaal en kleurgebruik.

Met deze gegevens kan de gemeente een reële inschatting van de haalbaarheid van het initiatief maken. Na principe medewerking van het college van B&W, wordt een overeenkomst met de deelnemer gesloten, waarbij de afspraken over sloop, herinrichting, vervangende nieuwbouw, investeringen in de ruimtelijke kwaliteit, procedure kosten e.d. worden vastgelegd. Een boetebeding/bankgarantie moet de naleving waarborgen. Naast de overeenkomst wordt ook de bestemming aangepast en de vergunning geactualiseerd. De deelnemer dient de benodigde aanvragen in. Vervolgens zal de planologische onderbouwing worden opgesteld en zullen de plannen in procedure worden gebracht (herziening van het bestemmingsplan). De kosten van de herzieningsprocedure inclusief de kosten van de benodigde onderzoeken komen voor rekening van de initiatiefnemer.

De gemeente zal op verzoek van aspirant deelnemers hun naam op een openbare lijstzetten, zodat deze contact met elkaar kunnen opnemen om tot een gezamenlijke aanvraag te komen.

Veranderingen in het beleid komen voor risico en rekening van de aanvrager. Het beleid zal te zijner tijd bij de herziening van geldende bestemmingsplannen in het buitengebied worden verwerkt.

Vooroverleg

Voorafgaand aan dit verzoek kan de mogelijke deelnemer aan de hand van een principeverzoek een inschatting vragen, daarvoor is nodig:

  • -

    Inzicht in de te slopen en te handhaven bedrijfsgebouwen en hun situering;

  • -

    De beoogde locatie voor de compensatiekavel;

  • -

    Foto’s van de kavel;

Aan de hand van deze gegevens kan worden beoordeeld of de plannen enige kans van slagen kunnen hebben en of nadere uitwerking zinvol is.

Rood-voor-rood fonds

De gemeente stelt een rood-voor-roodfonds in. Als een deelnemer op de eigen locatie de meerwaarde niet of niet geheel kan aanwenden dan dient deze de meerwaarde geheel of gedeeltelijk in het fonds te storten. De gemeente beheert het fonds.

De gelden in het fonds worden aangewend voor investeringen in de ruimtelijke kwaliteit zoals door de gemeente is vastgelegd in het waterplan en het landschapsontwikkelingsplan. Mocht de aanvrager geen compensatie in de vorm van een bouwrecht willen verkrijgen, kan een vergoeding voor de sloopkosten worden verstrekt van € 25,-- per m2 van de gebouwen. Zo nodig kunnen extra sloopkosten voor een bijdrage in aanmerking komen als daar door een ruimtelijke probleemsituatie wordt opgelost, zoals bijvoorbeeld de sanering van een asbestlocatie. Er wordt alleen een bijdrage verstrekt indien er middelen in het fonds beschikbaar zijn.

Bijlage 1 - Investeringen in de ruimtelijke kwaliteit – rood voor rood

In te brengen investeringen in de ruimtelijke kwaliteit Toegestaan

Niet toegestaan

aanpassing bestemmingsplan/ artikel 19 procedure WRO x

kosten akoestisch onderzoek x

kosten bodemonderzoek x

kosten flora en fauna onderzoek x

kosten onderzoek Besluit luchtkwaliteit x

kosten sloopvergunning bedrijfsgebouwen x

advies kosten ruimtelijke kwaliteit x

advies kosten financieel/fiscaal x

kosten notaris ( o.a. kettingbeding/erfdienstbaarheid) voor zover deze van belang zijn bij de uitvoering van de overeenkomst x

kosten taxatie bouwkavel woning/bedrijfsactiviteit x

opstellen erfinrichtingsplan x

opstellen beeldkwaliteitsplan x

Maximale kosten € 30.000,-

kosten aanvrager btw x

kosten bouwaanvraag/bedrijfsactiviteit x

kosten bouwvergunning woning/bedrijfsactiviteit x

kosten bouwrijpmaken bouwkavel/bedrijfsactiviteit x

aanleg nieuwe natuur (elementen zoals houtsingels, boomgroepen) x

onderhoud natuur (elementen) x

onderhoud karakteristieke bedrijfsbebouwing (exclusief woning) voorzover de uitstraling wordt versterkt x

herinrichting erf x

onderhoud bedrijfswoning x

herbouw karakteristieke bebouwing x

stortingen in het rood voor rood fonds x

De bijzondere kosten voor de sanering van de gebouwen en het erf door de aanwezigheid van asbest of uitzonderlijke verhardingen X

normale onderhoudswerkzaamheden bij achterstallig onderhoud x