Beleidsnotitie tijdelijke verhuur van te koop staande woningen

Inleiding

Deze beleidsnotitie is opgesteld naar aanleiding van een aantal verzoeken of de gemeente medewerking verleent aan het verstrekken van een vergunning op basis van de Leegstandwet aan de tijdelijke verhuur van te koop staande woningen.

Veel particuliere eigenaren van te koop staande woningen zien in deze tijden de vraag naar koopwoningen snel dalen. Er ontstaat leegstand omdat veel eigenaren al naar hun nieuwe woning zijn verhuisd. Door de tijdelijke leegstand worden veel particuliere eigenaren geconfronteerd met dubbele hypotheeklasten. Een oplossing om deze dubbele kosten enigszins te verminderen is het tijdelijk verhuren van deze te koop staande woningen.

Leegstandwet, geen huurbescherming

Ingevolge de Leegstandwet artikel 15 lid 1 sub b is het juridisch mogelijk om in deze situatie een vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen en te verkrijgen. Op de overeenkomst van tijdelijke verhuur zijn de artikelen van het Burgerlijk Wetboek (boek 7A), waarin de huurbescherming van de huurder is geregeld, niet van toepassing. In plaats daarvan zijn de dwingende voorschriften op het gebied van huurbescherming van de Leegstandswet (art. 16 LW) van toepassing.

Voordelen tijdelijke verhuur

Deze tijdelijke verhuur van te koop staande woningen heeft diverse voordelen:

• 1.

  de eigenaar kan doorgaan met de verkoop van de woning. In de tijdelijke huurovereenkomst op basis van de Leegstandwet worden duidelijke afspraken gemaakt over de opzegging. Een opzegtermijn van 3 maanden is het wettelijke minimum.

• 2.

  de tijdelijke huurder kan voorzien in een acute woningbehoefte. Bij tijdelijke verhuur kan gedacht worden aan familie, verbroken relaties, studenten e.a..

• 3.

  de huurder betaalt de huurprijs die door de eigenaar op basis van de puntentelling wordt voorgesteld, door het College van B&W wordt vastgesteld, en in de vergunning wordt opgenomen. In Houten moet een aanvraag worden ingediend bij de afdeling Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH).

Welke koopwoningen

Niet alle te koop staande woningen komen in aanmerking voor tijdelijke verhuur op grond van de Leegstandwet. Het moet gaan om een voor verkoop bestemde woning die (ex. Art. 15, lid 1, sub b LW):

• -

  nimmer bewoond is geweest, of

• -

  door de eigenaar geheel of gedeeltelijk bewoond is geweest gedurende de laatste 12 maanden voordat de woning leeg is komen staan (of, wanneer de woning minder dan een jaar geleden is opgeleverd, sindsdien door de eigenaar is bewoond is geweest), of

• -

  gedurende de laatste 10 jaar niet langer dan 3 jaren aaneengesloten verhuurd is geweest.

Wettelijke voorwaarden vergunning tijdelijke verhuur

De voorwaarden voor vergunningverlening staan in de Leegstandwet (Art. 15, lid 3 LW). Deze luiden:

• -

  de woonruimte, waarvoor de vergunning wordt gevraagd, staat leeg;

• -

  van de eigenaar kan in redelijkheid niet worden gevergd, dat hij de woonruimte op een andere wijze dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting (reguliere verhuur, verkoop, zelfbewoning);

• -

  de eigenaar toont aan, dat de te verhuren woonruimte, gelet op de omstandigheden en mogelijkheden, in voldoende mate zal worden bewoond, door het overleggen van een lijst met kandidaat-huurders.

Uit oogpunt van zorgvuldigheid, stelt de gemeente Houten de volgende vereisten aan de vergunningaanvraag:

• 1.

  aanvrager moet aantonen eigenaar en laatste bewoner van de woning te zijn;

• 2.

  aanvrager moet aantonen het huis in verkoop te hebben;

• 3.

  aanvrager is voor bepalen huurprijs gebonden aan de puntentelling;

• 4.

  Bij inschakeling van een intermediair moet de aanvrager een schrijftelijke volmacht overleggen.

De afdeling VTH toetst een aanvraag aan deze voorwaarden en geeft de vergunning af. De controle op laatste bewoner gebeurt door toetsing aan het GBA. Aan de in Houten werkzame makelaars is gevraagd om een adviserende rol te spelen t.a.v. de bepaling van de huurprijs via het puntensysteem. De makelaars hebben toegezegd hun cliënten te adviseren t.a.v. het puntensysteem en t.a.v. de door de Leegstandswet gestelde criteria. Bij conflicten over de huurprijs kunnen partijen de Huurcommissie inschakelen (www.huurcommissie.nl of 0800-4887243).

Tegen een beslissing tot weigering van de vergunning of tot afwijzing van het verzoek tot verlenging en tegen een beslissing betreffende de huurprijs (ex. Art. 16, lid 9 LW) staat geen beroep open.

De vergunning is geldig voor maximaal twee jaar met de mogelijkheid van een verlenging van maximaal één jaar. Verlenging tot in totaal 5 jaar is mogelijk. Om te verlengen zal de vergunninghouder na die 2 jaar aan moeten geven wat hij gedaan heeft in zijn pogingen de woning te verkopen.

In de bijlage is een werkinstructie voor de afdeling VTH opgenomen.

Huisvestingsvergunning

Voor tijdelijke verhuur is geen huisvestingsvergunning nodig, om de volgende redenen:

• 1.

  Het tijdelijke karakter wordt erdoor benadrukt. Een vergunning impliceert iets permanents danwel voor langere tijd en scherpt daarmee valse verwachtingen bij de huurder

• 2.

  De leegstandsvergunning geeft al voldoende sturing. Omdat het tijdelijke verhuur is, wil je met name sturen op een redelijke huurprijs, niet op de woonruimteverdeling

• 3.

  Extra administratieve belasting (vergunningverlening, wachtlijsten bijhouden, vergunning handhaven en intrekken)

• 4.

  Woningen boven en onder de huurprijsgrens worden verschillend behandeld, dat geeft verwarring, zowel voor verhuurder als huurder

• 5.

  Het lokt strategisch gedrag uit bij het berekenen van de huurprijs o.b.v. de puntentelling

Wanneer de huurder de woning tijdelijk huurt, dient hij/zij zich in te schrijven bij de gemeente (GBA).

Als huurder zich in die periode bij WoningNet wil inschrijven, dient hij/zij aan de voorwaarden van de regionale huisvestingsverordening te voldoen.

Informatievoorziening

Voor de informatievoorziening naar de burger toe, is het goed om op de algemene website van de gemeente, www.houten.nl, kort informatie te zetten over de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur en de wijze van aanvragen van een vergunning.

BIJLAGE: Werkinstructie afdeling Vergunningverlening Toezicht en Handhaving (VTH)

De afdeling VTH behandelt alle vergunningaanvragen en toetst de aanvraag aan de voorwaarden voor vergunningverlening, zoals eerder beschreven.

Onvolledige aanvragen worden niet in behandeling genomen.

Voor de vergunningaanvraag kan gebruik worden gemaakt van het standaard formulier van VROM.

De vergunningaanvrager moet bij de aanvraag de volgende stukken meezenden:

• 1.

  Bewijs eigendom: kopie eigendomsbewijs Kadaster, kopie hypotheekakte of via de akkoordverklaring hypotheekverstrekker.

• 2.

  Bewijs laatste bewoner: de afdeling VTH moet het GBA raadplegen om te controleren of aanvrager de laatste bewoner is.

• 3.

  Bewijs huis in verkoop: verkoopopdracht makelaar, advertentietekst of taxatierapport

• 4.

  Berekening huurprijs o.b.v. woningwaarderingsstelsel (puntentelling). De in Houten werkzame makelaars hebben toegezegd hun cliënten te adviseren t.a.v. het puntensysteem.

• 5.

  Bij inschakeling van een intermediair moet de aanvrager een schrijftelijke volmacht overleggen.

Op de vergunning moeten de volgende voorwaarden worden weergegeven:

• -

  Vergunning is maximaal 2 jaar geldig

• -

  Maximale huurprijs (o.b.v. puntentelling)

• -

  Woning mag enkel verhuurd worden als woonruimte

• -

  Huurder mag woning niet onderverhuren

• -

  Vergunninghouder is verplicht te melden als woning verkocht is en/of als vergunning mag worden ingetrokken

• -

  Vergunninghouder is verplicht te melden als hij een (nieuwe) huurder heeft.

In de tijdelijke huurovereenkomst moet minimaal worden opgenomen (ex. Art. 16 LW):

• -

  Verwijzing naar de vergunning

• -

  Contractsduur van minimaal 6 maanden

• -

  Opzegtermijn verhuurder: minimaal 3 maanden

• -

  Opzegtermijn huurder: maximaal 1 maand

• -

  Huurprijs wordt op ingangsdatum bevroren

De afdeling VTH bewaart alle vergunningen en ziet erop toe dat vergunninghouders ruim vóór het einde van de 2 jaar-periode, respectievelijk (na latere verlenging) ruim vóór het einde van de 1 jaar-periode worden aangeschreven dat vergunning verloopt. Afschrift van de vergunningen worden door VTH gezonden naar de afdeling PBZ voor controle van inschrijving van de huurder(s) in het GBA.