Beeldkwaliteitsplan Ontwikkeling Perkpolder: Deel 1 - Veerplein + Eerste golf

Westerschelde

polderlandschap

duinachtig karakter van groen bv. golf of groene open ruimtes (Domburg)

Zeedijk

polderlandschap - bomenrij

architectonische interpretatie van bestaande waarden (Nederland)

natuurreservaat

polderlandschap - rietkragen

boerderij - Kloosterzande

eenvoudig volume, hellend dak

boerderij - Zaamslag

eenvoudig volume, hellend dak

huizen - Hulst haakse daknokken

boerderij – Axel

eenvoudig volume, subtiele accenten

schuur - Westdorpe

lage gevels, rieten dak

schuur - Zeeuws-Vlaamse type - Knokke

rieten dak, eenvoudige dakaccenten

schuren - Lamswaarde

natuurlijke materialen - hout, baksteen, riet, dakpannen

maalderij - Kuitaart

assymetrie in volume, geen of minimale dakoversteken

boerderij - Sint Jansteen

gescheiden woning en schuur, natuurlijke materialen

arbeidershuisje - Zeeland

eenvoudig volume, hellend dak, raamkadrering

schuur - Zeeland

zwarte houten gevels met witte accenten

schuur - Zeeland

zwarte houten gevels met witte accenten, dakrand verheven boven mendeur

Perkpolder 1966

Perkpolder 1987

Perkpolder 1968

Dubbeldekker veerboot 1968-1970

[https://www.psdnet.nl]

Perkpolder 1850

Perkpolder 1925

Perkpolder 1959

Perkpolder 1970

Perkpolder 2003

Perkpolder 2018

naar binnen georiënteerd

ingesloten, veilig, intiem

het hele jaar een thuis

structuur geleid door zichten

kleinschalig gebogen straatbeeld

vertraging verkeer

combinatie knikpunten met belangrijkste open ruimten

schaalgradiënten versus privacy

groeiende gebouwvolumes richting Westerschelde

open binnenruimten meer privaat richting golf

rol

• hoofdstraat die hele site doorkruis

en verschillende delen verbindt

karakter

• representatieve brede straat met smalle rijbaan in twee richtingen en fietspad aan beide zijden

• voetpad en groenstrook met mogelijkheid tot parkeren aan beide zijden

• hoogstambomen, hoge aanzet van kruinen

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

geen specifieke regels

programma van eisen 10/2018

• wegbreedte min. 6m

• min. binnenbochtstraal 6m

• trottoirs min. 1,8m, afschot 1:50

• langsparkeren 2x6m

rol

• secundaire straat voor lokaal bestemmingsverkeer

karakter

• smalle straat in twee richtingen

• voetpad aan één zijde

• waterdoorlatende rabatstrook aan één zijde

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• geen specifieke regels

programma van eisen 10/2018

• wegbreedte min. 5,5m

• min. binnenbochtstraal 6m

• trottoirs min. 1,8m, afschot 1:50

• rabatstrook min. 2m

• langsparkeren 2x6m

rol

• secundaire straat voor lokaal bestemmingsverkeer

karakter

• lokale bestemmingsgerelateerde éénrichtingsstraat

• woonerfprincipe met doorlopend materiaalgebruik voor rijbaan en voetpad

• groenstrook die overvloeit in de groene terrassen richting golf

• beperkte visuele impact

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• geen specifieke regels

programma van eisen 10/2018

• wegbreedte min. 5,5m

• min. binnenbochtstraal 6m

• trottoirs min. 1,8m, afschot 1:50

• langsparkeren 2x6m

rol

• centrumplein van Veerplein voor gemeenschap

• focus op ontmoeting en uitzicht naar omgeving (jachthaven, Westerschelde en natuurreservaat)

karakter

• representatieve open ruimte

• voornamelijk mineraal ontworpen

• verheven op één niveau

• ontworpen compositie van bomen en vegetatie, kleine waterelementen

• mogelijk specifiek stadsmeubilair,

verlichting en kunst

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• verhardingen en onderliggende fundering toegankelijk en berijdbaar voor onderhoudsvoertuigen

• dwarsparkeren 2,5x5,5m

• langsparkeren 2x6m

rol

• publiek eindpunt van Veerplein

• focus op uitzicht naar omgeving (jachthaven, Westerschelde en golf)

• voorplein van hotel

• continuiteit van binnenruimte hotel

karakter

• representatieve open ruimte

• voornamelijk mineraal ontworpen met grotere wateroppervlakken

• verheven op één niveau

• ontworpen compositie van bomen en vegetatie

• mogelijk specifiek stadsmeubilair, verlichting en kunst

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• verhardingen en onderliggende fundering toegankelijk en berijdbaar voor onderhoudsvoertuigen

• dwarsparkeren 2,5x5,5m

• langsparkeren 2x6m

rol

• belangrijkste groene ruimte voor Veerplein

• toegangspoort tot, aankondiging van Perkpolder

• voortzetting van natuurgordel

• focus op uitzicht naar omgeving (golf en natuurreservaat)

karakter

• representatieve open ruimte

• voornamelijk groene oppervlakken

• natuurlijke compositie van bomen en vegetatie, middelgrote waterelementen

• integratie landschapsterrassen

• perspectieven naar golf en natuurreservaat • mogelijk specifiek stadsmeubilair, verlichting en kunst

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• dubbelbestemming: Waterstaat -

Waterkering (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• overgangsruimte als toegang tot hele site

• focus op uitzicht op nieuwe dorp

karakter

• natuurlijke open ruimte

• onaangeroerd met subtiele landschapselementen om toegang te benadrukken

• geen bomen

• hoofd in- en uitgang

• hoofdfietspad

• perspectieven naar natuurreservaat en Westerschelde

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• enkelbestemming: Waterstaatswerken (zie BP)

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

• Functieaanduiding: verkeer (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• rand van Veerplein richting natuurreservaat

• focus op uitzicht naar omgeving (natuurreservaat en Westerschelde)

karakter

• natuurlijke open ruimte

• onaangeroerd

• geen bomen op de rand

• doorzichtige boomgrens naar apartementen - grotere bomen

• hoofd fietspad

• perspectieven naar natuurreservaat

en Westerschelde

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• enkelbestemming: Waterstaatswerken (zie BP)

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

• Functieaanduiding: verkeer (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• rand van Veerplein richting golfbaan

• focus op uitzicht naar omgeving (golf)

karakter

• natuurlijke open ruimte

• landschapsterrassen

• occasionele subtiele landschapselementen op rand

• doorzichtige boomgrens – kleinere bomen in boomgaardsamenstelling

• sterke grenzen tussen publiek en privaat

• perspectieven naar golf

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• geen specifieke regels

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• rand van Veerplein richting jachthaven

• focus op uitzicht naar omgeving (jachthaven en Westerschelde)

• dagrecreatie

karakter

• terraspark

• natuurlijke open ruimte

• doorzichtige boomgrens - kleinere, middelhoge bomen op de terrassen

• perspectieven naar jachthaven en Westerschelde

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• enkelbestemming: Waterstaatswerken (zie BP)

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

• Functieaanduiding: verkeer (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• kleine oefengolfbaan (vb. 3 holes en driving range of 6 holes in tijdelijke compositie)

• activering van het gebied met sport en recreatie

• deel natuurgordel

karakter

• natuurlijke ‘schotse’ golfbaan

• open natuurlijke landschap met doorzichtige boomgrens

• kleine duinen en waterelementen

• perspectieven naar Veerplein en toekomstige grote golfbaan

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• dubbelbestemming: Waarde - Archeologie

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• gedeelde open ruimte voor appartementen

• bescherming tegen wind

• boomgrens die gebouwen verbergt

karakter

• natuurlijke overgang van landschap

• voornamelijk groene oppervlakken met activiteiten voor bewoners

• doorzichtige boomgrens – hoge bomen

• scheiding van publiek met middelhoge duinen of muren

• perspectieven naar natuurreservaat of jachthaven en Westerschelde

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• gedeelde open ruimte voor de appartementen

• relatie met hoofdstraat en rijwoningen

• toegangsruimte voor de appartementen

karakter

• natuurlijk, coherent met voortuinen

• tuinachtige compositie van minerale en groene oppervlakken met activiteiten voor bewoners

• mogelijke scheiding van publiek met middelhoge duinen of muren

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• private open ruimte voor de huizen

• samenhagend deel van de straten

• organisatie respecteert de hiërarchie van nabijgelegen ruimtes

• toegangsruimte voor de huizen

karakter

• natuurlijk

• voornamelijk groene oppervlakken

• tuinachtige compositie van bomen, vegetatie, parkeerplaatsen (1 per woning) en toegangspaden

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• geen specifieke regels

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

rol

• gedeelde open ruimte voor huizen

• continuiteit van private tuinen

• ruimte voor lokale activiteiten

• parkeerclusters

karakter

• natuurlijk, coherent met voortuinen

• meest beschermde binnengebied, meest lokale open ruimte

• voornamelijk groene oppervlakken (tuinen)

• parkeerclusters geconcentreerd aan bredere hoofdpaden

• tuinachtige compositie van bomen, vegetatie en toegangspaden

• doorlatende oppervlakken voor parkeerclusters en activiteiten

RICHTLIJNEN in

• 3.1 / 3.2 / 3.3 / 4.1 / 4.2

bestemmingsplan 09/2014

• geen specifieke regels

programma van eisen 10/2018

• geen specifieke regels

situering

• vrijstaande woningen aan de westelijke rand van het Veerplein in afgesloten privétuinen

karakter

• residentiële paviljoenen, ingebed in landschap, dialogerend met Terreinreliëf

• kadrering uitzicht door inzetten ramen, dakhelling en volume

• eenvoudige, individuele gebouwen

• straatvolgende oriëntatie van voorgevel van gebouwd volume met continue voortuinstrook

• coherent materiaalgebruik

• interessant dakenlandschap (dak als vijfde gevel), dat opgaat in het landschap

• herinterpretatie van bestaande, regionale bouwwijze

• woning mag uitsteken ten opzichte van terrein

REGELS in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

RICHTLIJNEN in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

bestemmingsplan 09/2014

• vrijstaand of aaneengebouwd

• goothoogte max. 8m

• bouwhoogte max.12m

• bij vrijstaande gebouwen:

tussenafstand min. 1m

• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:

max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m

situering

• half-open bebouwing aan de westkant van straat 2A in afgesloten privétuinen

karakter

• één coherent volume, geen expliciete visuele opsplitsing in twee gekoppelde woningen

• straatvolgende oriëntatie van voorgevel van gebouwd volume met continue voortuinstrook

• coherent materiaalgebruik

• interessant dakenlandschap (dak als vijfde gevel)

• herinterpretatie van bestaande, regionale bouwwijze

REGELS in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

RICHTLIJNEN in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

bestemmingsplan 09/2014

• half-open gebouwd

• goothoogte max. 8m

• bouwhoogte max. 12m

• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:

max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m

situering

• rijwoningen binnen Veerplein

karakter

• levendigheid en diversiteit door expliciete verticale opdeling door een interessant dakenlandschap (dak als vijfde gevel), verschillende gevelbreedte of bouwlijn die de rij opdeelt en menselijke schaal introduceert bij straatbeleving

• daknok haaks tov straat

• straatvolgende oriëntatie van voorgevel van gebouwd volume met continue voortuinstrook

• coherent materiaalgebruik

• herinterpretatie van bestaande, regionale bouwwijze

REGELS in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

RICHTLIJNEN in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

bestemmingsplan 09/2014

• max. 250 woningen

• aaneengebouwd

• goothoogte max. 8m

• bouwhoogte max. 12m

• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:

max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m

situering

• structuur van apartementsgebouwen aan de oostelijke en noordelijke rand van het Veerplein

karakter

• geknikte, horizontale volumes, die door oriëntatie en specifiek openen naar omliggende landschap bepaalde doorzichten beklemtonen

• levendige diversiteit van verschillende volumes, waarbij de horizontaliteit plaatselijk moet worden gebroken door het toevoegen van hoogte- of gevelaccenten

• variatie in hoogte ikv doorzichten en opgaand richting centrumplein en voorplein hotel rekening houdend met schaal van tegenoverliggende bebouwing

• coherent materiaalgebruik

REGELS in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

RICHTLIJNEN in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

bestemmingsplan 09/2014

• gestapelde woningen in de aanduiding ‘gestapeld’

• goothoogte max. 16m

• bouwhoogte max. 16m

• de onderlinge afstand min. 1m

• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:

max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

situering

• hart van hotel in noordwestelijke hoek van Veerplein; visueel dominante positie

• restaurant in noordoostelijke hoek van Veerplein; visueel dominante positie

• volumes met hotelsuites aan de noordelijke rand richting Jachthaven

karakter

• hart van hotel en restaurant met multifunctionele ruimte als ’rots’ volume, waarbij het dak meespeelt in het gevelspel, als uitzondering op de regel van horizontaliteit

• volumes met hotelsuites volgens zelfde logica van horizontaliteit als appartementsgebouwen Veerplein, gezien de positionering en het specifiek programma

REGELS in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

RICHTLIJNEN in

• 3.3 / 3.4 / 3.5

bestemmingsplan 09/2014

• ter plaatse van de aanduiding ‘horeca’

• een horecabedrijf uit ten hoogste categorie 2 van de Staat van Horeca-activiteiten

• max. 140 hotelkamers / 200 met een afwijking

• max. 1 bedrijfwoning

• goothoogte max. 12m

• bouwhoogte max. 16m

• aan-, uitbouwen en bijgebouwen:

max. 60 m2, 50% van het zij- en achtererf onbebouwd, goothoogte max. 3,5m en bouwhoogte max. 7m

• landmark 30m met een afwijking, oppervlakte max. 200m2

• dubbelbestemming: Waterstaat - Waterkering (zie BP)

Mineraal

Groen

Water

OPPERVLAKKEN KARAKTER -

GLOBALE RUIMTES

OPPERVLAKKEN KARAKTER -

GLOKALE EN LOKALE RUIMTES

type

• levendige, maar samenhangende gevels

• coherent ‘gebouwd landschap’

materiaal

• natuurlijk

• duurzaam

• mooi verouderend (patine)

• dialogerend met het landschap

• subtiele diversiteit binnen algehele samenhang

• geen blinkende materialen

• hoogcontrasterende materialen vermijden (exclusief accenten)

openingen

• kadrering van landschap, specifieke zichtpunten

• binnenbrengen natuurlijk daglicht

• interactie en activatie binnenbuiten

andere

• gevelcompositie reflecteert het innerlijke programma

type

• huizen

één coherent volume, levendige gevelcompositie

• half-open bebouwing

twee woningen als één coherent volume, levendige gevelcompositie

• rijwoningen

expliciete verticale opdeling, compositie met verschillende gebouwen, mogelijk diversiteit in breedte van gebouwen

• appartementsgebouwen

horizontaliteit, nadruk op verdiepingen, horizontaliteit plaatselijk moet worden gebroken door het toevoegen van hoogte- of gevelaccenten

• niet-residentiële gebouwen

gevels ontworpen als structuur coherent met de daken, speciale compositie

materiaal

• herinterpretatie van regionale traditie en karakter

• aantal verschillende materialen binnen één volume te beperken

(deel van privaatrechtelijke overeenkomst)

openingen

• eenvoudige orthogonale vormen (vierkant, rechthoek) en een

combinatie ervan

• enkel in hetzelfde vlak liggend of inkepingen/holtes

andere

• geen richtlijnen

type

• levendig, maar samenhangend dakenlandschap

• coherent ‘gebouwd landschap’

• hellende daken

• platte daken

materiaal

• natuurlijk

• duurzaam

• mooi verouderend (patine)

• dialogerend met het landschap

• subtiele diversiteit binnen algehele samenhang

• geen blinkende materialen (vb. glanzend aluminium, excl. technische installaties)

openingen

• rijwoningen

geen dakkappellen in aangrenzende daken

andere

• huizen

geen of minimale dakoversteken, extrusie van de gevel mogelijk, overhangen mogelijk tbv inkom/terras indien ze de horizontaliteit benadrukken

type

• open bebouwing

hellende daken (lessenaarsdak) looplijn daknok vrij te kiezen, platte daken als groendak (eventueel daktuin)

• half-open bebouwing

hellende daken looplijn daknok vrij te kiezen

• rijwoningen

hellende daken daknok haaks tov straat, geen veelvuldige herhaling van dakvormen een aaneenschakeling van hellende dakvormen

• appartementsgebouwenplatte daken

Platte daken

• niet-residentiële gebouwen

daken ontworpen als structuur coherent met gevels, bijzondere vorm

materiaal

• herinterpretatie van regionale traditie en karakter

• platte daken

dakgrind, extensief of intensief groen (deel van privaatrechtelijke overeenkomst)

openingen

• huizen

dakramen in dakvlak of dakkapellen in eenvoudige vormen

andere

• technische installaties

integreer technische installaties tegenover de openbare ruimte

in architectuur (deel van privaatrechtelijke overeenkomst)

• minimale afstand van geplante boom tot wortelobstakel: 0,6m (0,8m voor grote bomen)

• professioneel toezicht nodig voor planten, verzorging en bescherming tijdens de bouw in de buurt

• afstand tussen bomen moet toekomstige implementatie va nstedelijk meubilair of structuren mogelijk maken, indien van toepassing. Ideale afstand is ca. 6-20m

• gebruik onderhoudsarme vegetatie

• gebruik gezonde planten

• lokale - inheemse vegetatiesoorten

• pleinen, parken, voortuinen, pocketparken

gebruik tuinbouwvariëteiten van bomen, struiken en siergrassen om bepaalde kleuraccenten,vormen en texturen toe te voegen (bijv. Tilia cordata ‘Winter Orange ’Ulmus minor ‘Cloud Corky ’Hippophae salicifolia ‘Robert’)