Nota Grondprijzen 2012

Artikel 1.1 Kader

De Nota Grondprijzen is een jaarlijks door het College van B&W vast te stellen beleidsdocument, gebaseerd op de door de Raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondbeleid 2009 (d.d. 23-04-2009), waarin inzichtelijk wordt gemaakt tegen welke prijzen vanaf 1 januari 2012 gronden ten behoeve van bebouwing worden uitgegeven en hoe deze grondprijzen worden bepaald.

De Nota Grondprijzen is een openbaar beleidsdocument. Door deze jaarlijks opnieuw vast te stellen, informeert het College van B&W de gemeenteraad en belanghebbenden op transparante wijze over het actuele gemeentelijk grondprijzenbeleid.

De Nota Grondprijzen stelt de gemeente in staat om in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme financiële afspraken te maken met de afnemers van gronden. Mede door de actuele marktsituatie en de complexe regelgeving zijn de gekozen methodiek en de werkwijze van de Nota Grondprijzen, waarbij eenduidigheid en transparantie uitgangspunt zijn, van groot belang voor het contracteren van marktpartijen.

De eenheid RO is binnen de gemeente Kampen belast met de uitvoering van de Nota Grondprijzen. Deze beleidsnota is kaderstellend voor de wijze waarop de grondprijzen worden berekend en wordt gebruikt als input voor de te actualiseren grondexploitaties.

Artikel 1.2 Basisuitgangspunten grondprijsbeleid​

De gemeente Kampen hanteert als belangrijkste beleidsuitgangspunt dat bij de vaststelling van haar grondprijzen altijd wordt uitgegaan van de reële marktwaarde van de grond. Door het toepassen van markconforme grondprijzen, wordt een zo reëel mogelijk beslag gelegd op gemeentelijke financiële middelen voor de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen.

De overige basisuitgangspunten met betrekking tot het hierna volgende grondprijsbeleid zijn:

• -

  Alle genoemde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper en gelden per prijspeil 1-1-2012, tenzij expliciet anders vermeld.

• -

  Alle genoemde vrij op naam prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW;

• -

  Uitgangspunt bij grondverkoop is dat de grond bouwrijp wordt geleverd aan de afnemer, geschikt voor de beoogde bestemming. Incidenteel kunnen kavels worden (door)geleverd in de staat waarin deze zich bevinden;

• -

  In voorkomende gevallen kan het college van B&W afwijken van de in de nota vastgestelde grondprijs. Het college van B&W zal de gemeenteraad hierover informeren.

In de Nota Grondprijzen 2012 wordt onderscheid gemaakt in de bepaling van grondprijzen bij anterieure overeenkomsten en de bepaling van grondprijzen bij exploitatieplannen (en posterieure overeenkomsten). Dit is noodzakelijk om voldoende transparantie en onderbouwing te leveren voor het geval dat de gemeente in de situatie terecht komt, waarin zij haar publiekrechtelijk instrumentarium (exploitatieplan) moet inzetten.

Bij anterieure overeenkomsten wordt een principiële methode genoemd, maar kan worden gekozen voor een andere methode voor het vaststellen van de grondprijzen​. Bij exploitatieplannen is slechts één methode van toepassing.

Er is sprake van een anterieure overeenkomst, wanneer de gemeente met één of meerdere particuliere eigenaren een overeenkomst sluit op het moment dat er (nog) geen vastgesteld exploitatieplan is.

Er is sprake van een exploitatieplan wanneer de gemeente in onderhandeling met één of meerdere particuliere eigenaren nietin staat is geweest, of het niet wenselijk heeft geacht, om een overeenkomst te sluiten over het verhalen van kosten, voordateen planologische maatregel is vastgesteld. In het uiterste geval kan dit leiden tot een omgevingsvergunning onder (afdwingbare) financiële voorwaarden.

Artikel 1.3 Aansprakelijkheid

Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. De gemeente aanvaardt echter geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele typefouten.Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen 2012 en over de grondprijzen voor specifieke ontwikkelingen, dient u zich dan ook te wenden tot de verantwoordelijke ambtelijke eenheid van de gemeente Kampen (De eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling).

Artikel 2.1 Methoden van grondprijsbepaling bij anterieure overeenkomst

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn steeds meer “maatwerk”, ook als het gaat om het type vastgoed dat wordt gerealiseerd. Het is bijvoorbeeld bijna onmogelijk om per woningbouwcategorie een gestandaardiseerde indeling naar prijsklasse, kavelgrootte en woonoppervlak te maken, die de lading van alle projecten dekt.

Ook in de gemeente Kampen zien we die trend. De grote woningbouwontwikkelingen Het Onderdijks, Het Meer en Stationsgebied zijn qua woonmilieu en -typologie zo divers, dat er bijna niet meer kan worden gesproken van bijvoorbeeld een gemiddeld kaveloppervlak voor een vrijstaande woning of een gemiddeld woonoppervlak van een rijwoning.

Om deze reden hanteert de gemeente Kampen als uitgangspunt voor haar grondprijsbeleid de residuele grondwaardeberekening. Deze waardebepaling gaat uit van daadwerkelijk te realiseren specifiek vastgoed, met de bijbehorende marktprijs en bouwkosten, en is daarmee in alle gevallen marktconform. Een grondprijsberekening is daarmee (in de anterieure fase) maatwerk voor elk plan.

Niet voor elke type vastgoed is de residuele grondwaardebepaling een geschikte methode om de grondprijzen vast te stellen. Ook is niet in elke (onderhandelings)situatie het hanteren van deze methode gewenst. Om in elke situatie de best mogelijke en meest gewenste grondprijsmethode te kunnen hanteren, wordt in onderstaande tabel weergegeven welke grondprijsmethoden per type vastgoed kunnen worden toegepast. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt dit per vastgoedtype nader uitgewerkt.

Tabel 1 : Methoden van grondprijsberekening bij overeenkomst

Artikel 2.2 Methoden van grondprijsbepaling bij exploitatieplan

De gemeente Kampen stelt gemiddelde grondprijzen per m2 of per eenheid vast. Deze zijn noodzakelijk wanneer de gemeente een exploitatieplan moet opstellen en gelden tevens als indicatie voor de op te stellen en te actualiseren grondexploitaties. Deze (m2-) prijzen worden bepaald op basis van gemiddelde residuele waardes van het te realiseren vastgoed. Hierbij wordt gerekend met de actuele marktsituatie (gebaseerd op geïndexeerde recent gerealiseerde vastgoedtransacties) en de regionale grondmarkt.

In onderstaande tabel wordt per type vastgoed weergegeven welke grondprijsmethode wordt gehanteerd bij vaststelling van een exploitatieplan en bij vaststelling en actualisatie van gemeentelijke grondexploitaties.

Tabel 2 : Methode van grondprijsberekening bij exploitatieplan

Artikel 3.1 Sociale woningbouw

De zogenaamde sociale woningbouw kenmerkt zich door het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen, die onder een volledige marktwerking niet in staat zouden zijn om zelfstandig een aanvaardbare woonruimte te verkrijgen. De overheid rekent het tot één van haar taken, om voor deze doelgroepen voldoende kwantitatieve en kwalitatieve woonruimte beschikbaar te stellen.

Voor de grondprijs onder starterswoningen en sociale huurwoningen wordt in de gemeente Kampen een vaste kavelprijs gehanteerd, onafhankelijk van de exacte VON-prijs van de betreffende woning (zolang deze binnen de vastgestelde prijsmarge voor bedoelde types ligt).

De grondprijs voor sociale koopwoningen wordt in de gemeente Kampen bepaald op basis van vaste grondprijzen, zoals weergegeven in paragraaf 3.2.

Tabel 3 : Grondprijzen sociale woningbouw

N.B.: De VON-prijs van huurwoningen wordt getaxeerd conform de waarde in het economische verkeer, in onverhuurde staat.

Artikel 3.2 Vrije Sector woningbouw (projectmatig)

De grondprijs voor de woningen vallend in de categorie “vrije sector” wordt in principe vastgesteld op basis van de residuele grondwaardemethode. Ten behoeve van de vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties en/of eventuele exploitatieplannen, is tevens een gemiddelde grondwaarde per m2 vastgesteld.

Om tot een marktconforme grondprijsberekening te kunnen komen, zijn de daadwerkelijk gerealiseerde transactieprijzen van woningen in De Maten, Onderdijks, Cellesbroek en Hagenbroek in Kampen, evenals in Oosterholt-Noord, Losselanden en Tuinderij in IJsselmuiden, over de afgelopen 3 jaar geraadpleegd (op basis van daartoe bij het Kadaster vastgelegde gegevens). Deze prijzen zijn geïndexeerd met de NVM-index cijfers voor woningen over de periode van transactiedatum tot peildatum (1 oktober 2011). Daarnaast zijn de bouwkosten van een aantal referentiewoningen bepaald. Het residu van de daadwerkelijke gerealiseerde (gecorrigeerde) transactieprijzen en de ingeschatte bouwkosten levert de kavelprijs per woning. Op basis van gemiddelde kavelgroottes is hieruit een gemiddelde grondprijs per m2 herleid.

Op basis van de genoemde marktanalyse zijn “kavelprijzen” per appartement vastgesteld, zoals weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 4 : Grondprijzen gestapelde woningbouw vrije sector per locatie

N.B.: De genoemde grondprijzen betreffen prijzen per appartement.

Op basis van de genoemde marktanalyse zijn gemiddelde grondprijzen per m2 uitgeefbaar gebied voor grondgebonden woningen vastgesteld, zoals weergegeven in onderstaande tabel.

Tabel 5 : Grondprijzen grondgebonden woningbouw vrije sector per locatie (m.u.v. IJsseldelta-Zuid)

N.B.: De genoemde grondprijzen betreffen gemiddelde prijzen per m2 uit te geven grond. De verschillen in m2-prijzen tussen de diverse locaties ontstaan door de verschillen in gemiddelde kavelgroottes in de betreffende plannen.

Artikel 3.3 Vrije sector kavels

Om de grondprijs van de kavels voor particulieren te bepalen, maakt de gemeente Kampen gebruik van een gemiddelde prijs per m2. De gemiddelde m2-prijs voor een bouwkavel is afhankelijk van de locatie waar deze kavel ligt en is, net als de grondprijzen onder projectmatige woningbouw, bepaald op basis van een (fictieve) residuele waardeberekening.

Tabel 6 : Grondprijzen vrije kavels per locatie (m.u.v. IJsseldelta-Zuid)

Artikel 3.4 Kavels IJsseldelta-Zuid

De ontwikkelstrategie voor de woningbouwontwikkeling IJsseldelta-Zuid gaat er van uit dat de uitgifte van kavels kan plaatsvinden aan zowel particulieren als aan professionele vastgoedpartijen (zoals vastgoedontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en zorgpartijen). Om deze reden is er een aparte tabel opgenomen voor deze toekomstige ontwikkellocatie.

De grondprijs is gebaseerd op de residuele waarde berekening van de grond, behorende bij de woningtypes die als referentie zijn gebruikt voor de financiële haalbaarheidsanalyse. Als basis voor de meest actuele financiële haalbaarheidsanalyse (december 2011) zijn de volgende gemiddelde m2-prijzen gehanteerd, waarbij in deze berekening ervan wordt uitgegaan dat de gemiddelde grondprijzen vaststaan tot 2017 (startdatum uitgifte):

Tabel 7 : Grondprijzen kavels IJsseldelta-Zuid per deelgebied

N.B: De verschillen in m2-prijzen tussen de diverse locaties

 ontstaan door de verschillen in gemiddelde kavelgroottes

 in de betreffende deelgebieden.

Artikel 4.1 Kantoren

De aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan gedacht worden aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. Het is daarmee onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor kantoren te bepalen. De grondprijs voor kantoorlocaties wordt in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie vastgesteld.

Artikel 4.2 Bedrijventerreinen

Voor bedrijventerreinen is een vaste prijs per m2 vastgesteld, met een beperkte differentiatie. De differentiatie wordt veroorzaakt door ligging van de kavel op het bedrijventerrein (bijv. een zichtlocatie en eventuele specifieke omstandigheden welke van invloed kunnen zijn op de waardering van de kavel).

Als een kavel groter is dan de 3.000 m2, wordt de grondprijs per m2 via de onderstaande staffel bepaald. Door deze wijze is de afnemende waarde van een extra m2 grond verwerkt in de grondprijs (zie kader).

Rekenvoorbeeld:

Bij de verkoop van een kavel van 4.000 m2 op een zichtlocatie op bedrijventerrein Haatlanden is de minimale grondprijs:

3.000 m2 x              € 102,--   = € 306.000

1.000 m2 x              €   97,--   = €   97.000

4.000 m2                                = € 403.000

Tabel 8 : Grondprijzen bedrijfsterrein per locatie

Artikel 4.3 Winkels en Horeca

De aantrekkelijkheid van een locatie voor winkels en horeca wordt door een groot aantal factoren bepaald. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend. Het is namelijk onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor winkels en horeca te bepalen. De grondprijs voor winkel- en horecalocaties wordt in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie vastgesteld.

Artikel 4.4 Glastuinbouw

Voor de ontwikkeling van glastuinbouw geldt een vaste grondprijs per m2. De geschiktheid van kavels voor glastuinbouw is afhankelijk van enkele kavelkenmerken. Met name de vorm van de kavel en de afmetingen zijn hierbij van belang. Rechthoekige, efficiënt te bebouwen kavels genieten daarbij de voorkeur. Een (front-)breedte of diepte van circa 250 – 300 meter is hierbij het meest geschikt. In verband met schaalvergroting van glastuinbouwbedrijven is daarnaast een minimale kavelgrootte van circa 5 hectare benodigd.

Standaard wordt een vaste grondprijs van € 28,50 / m2 voor glastuinbouw gehanteerd. Deze prijs is tot stand gekomen op basis van vergelijking met andere (vergelijkbare) glastuinbouwgebieden.

Voor restpercelen met een afwijkende vorm en/of grootte worden geen specifieke grondprijzen vastgesteld. Deze komen tot stand op basis van de specifieke bruikbaarheid van bedoelde percelen voor de toekomstig eigenaar/gebruiker.

Artikel 5.1 Niet-commerciële voorzieningen

Onder deze categorie worden uitgiften van grond geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder.

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt echter, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen wordt het grondprijsbeleid gehanteerd, zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed (paragraaf 5.2).

Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal op basis van het aandeel naar rato van het bruto vloeroppervlak van de betreffende functies de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw, betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. Indien er zich een project aandient welke niet kan vallen binnen de hiervoor beschreven situaties, dan zal er gekozen worden voor een maatwerkoplossing die tegemoet kan komen aan de specifieke projecteisen.

De gemeente Kampen hanteert voor maatschappelijke voorzieningen een vaste grondprijs van           € 170,= per m2. Een uitzondering hierop zijn de niet-commerciële geëxploiteerde sportaccommodaties, vanwege hun specifieke verhouding tussen bebouwde en onbebouwde gronden. Voor deze accommodaties geldt in 2012 een vaste grondprijs van € 35,= per m2 onbebouwde grond en € 170,= per m2 te bebouwen grond.

Artikel 5.2 Semimaatschappelijk vastgoed

Onder semimaatschappelijk vastgoed wordt vastgoed verstaan waarmee een semi-commerciële onderneming wordt bedreven, die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Onder meer kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment.

De grondprijs voor dergelijke functies wordt bepaald aan de hand van de residuele methode. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd.

Artikel 5.3 Nutsvoorzieningen

Voor de nutsvoorzieningen geldt een vaste prijs van € 170,= per m2.  Om de kosten van betreffende grondtransactie te kunnen dekken, wordt een minimumprijs gehanteerd van € 1.000,= per transactie.

In voorkomende gevallen wordt de grond niet in eigendom uitgegeven aan het nutsbedrijf, maar wordt een beperkt zakelijk recht door de gemeente gevestigd ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs.

Artikel 5.4 Interne Gemeentelijke grondtransacties

Bij gronduitgifte waarbij de grond in gebruik wordt genomen door een gemeentelijke dienst, wordt de prijs van de grond vastgesteld op basis van een vaste grondprijs per m2 conform het tarief van de maatschappelijke voorzieningen.

Artikel 6.1 Openbaar groen

Openbaar groen kan alleen verkocht worden indien aan een aantal criteria wordt voldaan (zie hiervoor de Groenstructuurvisie). De grondwaarde van openbaar groen waarop bebouwing mogelijk is, is vastgesteld op € 300,= per m2. De grondwaarde voor overig openbaar groen is vastgesteld op € 150,= per m2. Wanneer de te verkopen oppervlakte minder dan 20 m2 bedraagt, geldt een grondprijs van € 75,= per m2.

De gemeente houdt ten allen tijde de vrijheid om, ook al wordt aan alle voorwaarden voldaan, openbaar groen niet te verkopen om haar moverende redenen.

Artikel 6.2 Parkeren

Als uitgangspunt voor het grondprijsbeleid inzake parkeren gelden de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening, alsmede de voorgestane parkeeroplossingen vanuit het vigerende bestemmingsplan of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin het parkeren wordt opgelost, varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds).

Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Kampen is dat het parkeren bij nieuwbouw ontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein opgelost moet worden.

Afkoopsom parkeren binnenstad Voor de binnenstad van Kampen, het gebied tussen de IJsselkade en de Ebbingestraten, geldt het parkeerfonds. In dit gebied komt, door het realiseren van nieuwe wooneenheden boven winkelpanden en appartementen, een steeds grotere druk op de bestaande parkeervoorzieningen. Ook voor dit gebied geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk op eigen erf moeten worden gerealiseerd. Het college kan vrijstelling van deze verplichting verlenen door het opleggen van betalingsverplichtingen aan de bouwer/ontwikkelaar.

De afkoopsommen zijn € 7.464,00 (prijspeil 1 januari 2010 tot 1 januari 2012) voor de binnenstad en  € 5.799,00 (prijspeil 1 januari 2010 tot 1 januari 2012) voor de binnenstad plus. Per 1 januari 2012 worden deze vergoedingen herzien op basis van de consumentenprijsindex (CPI) huishouden.

De gemeente krijgt daarmee de verplichting binnen 10 jaar in een straal van 1 kilometer van het bewuste pand openbare parkeergelegenheid aan te leggen. De afkoopsommen voor parkeren worden eens per twee jaar geactualiseerd.

Grondprijzen parkeren projectmatige woningbouw

Voor uitgifte ten behoeve van projectmatige woningbouw (eengezins- en meergezinswoningen) in de vrije sector wordt het parkeren verdisconteerd in de VON-prijs c.q. de uitgifteprijs van de grond. Over de VON-prijs wordt door de afnemer van de grond afgerekend naar rato van de van toepassing zijnde grondquote.

Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein zal in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee wordt vermeden dat er een tekort aan stallingplaatsen ontstaat. Ook wordt op deze manier de afnemer van grond zekerheid geboden dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet.