Algemene verkoopvoorwaarden van onroerende zaken, niet zijnde bedrijfsterreinen  gemeente Kampen 2012

Geldend van 21-03-2012 t/m heden

Intitulé

Algemene verkoopvoorwaarden van onroerende zaken, niet zijnde bedrijfsterreinen  Gemeente Kampen 2012​

Inleiding

Hierbij treft u aan de Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken van de Gemeente Kampen, hierna aangeduid als “de Algemene verkoopvoorwaarden”.

 

Als u een koopovereenkomst sluit met de Gemeente Kampen in verband met de aankoop van een onroerende zaak dan zijn er altijd bepalingen uit deze Algemene verkoopvoorwaarden op de koopovereenkomst van toepassing. In de koopovereenkomst wordt naar de voor u toepasselijke bepalingen uit de Algemene verkoopvoorwaarden verwezen. Voor u is het van belang om voorafgaand aan het tekenen van de koopovereenkomst na te gaan of u met deze bepalingen akkoord kunt gaan.

 

De koopovereenkomst zal u ter ondertekening worden aangeboden onder voorbehoud van bestuurlijke goedkeuring. Dit betekent dat nadat de koopovereenkomst door u is ondertekend, de koopovereenkomst ter besluitvorming aan het college van Burgemeester en Wethouders van de Gemeente zal worden voorgelegd. Nadat het college van Burgemeester en Wethouders het besluit tot verkoop heeft genomen, zal de koopovereenkomst worden ondertekend. Op basis van de getekende koopovereenkomst zal de notariële akte van levering opgesteld worden door de daartoe aangewezen Notaris. Na de ondertekening van de koopovereenkomst zijn zowel de verkoper als de koper gehouden alle medewerking te verlenen aan het tot stand brengen van de levering van de onroerende zaak en de daarvoor benodigde notariële akte van levering.

 

Voor de duidelijkheid zijn aan het begin van de Algemene voorwaarden een aantal definities opgenomen, waarin een aantal veel gebruikte begrippen worden omschreven.

 

Mocht u over de Algemene voorwaarden nog vragen hebben, dan kunt u telefonisch contact opnemen met de afdeling Grondzaken en Planeconomie, bereikbaar via het secretariaat van de afdeling op telefoonnummer 038-3392999.

Hoofdstuk 1 Definities

In deze Algemene verkoopvoorwaarden wordt verstaan onder:

Aflevering

Feitelijke terbeschikkingstelling van de hierna gedefinieerde onroerende zaak door de Gemeente Kampen aan koper(s);

Algemene verkoopvoorwaarden:

Onderhavige Algemene verkoopvoorwaarden van de Gemeente Kampen die bestemd zijn om van toepassing te worden verklaard op koopovereenkomsten, waarbij  door de Gemeente Kampen onroerende zaken worden verkocht en die kunnen worden aangehaald onder de titel: “Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken, niet zijnde bedrijfsterreinen, Gemeente Kampen 2012”;

Bijzondere voorwaarden:

De naast, in aanvulling op of in afwijking van de      Algemene verkoopvoorwaarden overeen te komen

bepalingen die als zodanig in de koopovereenkomst en in de notariële akte van levering worden opgenomen;

Boeterente:

Het jaarlijks door Burgemeester en Wethouders vast te stellen rentepercentage, dat verschuldigd is ingeval van uitgestelde betalingen;

Bouwaanvraag:         

Een bouwaanvraag ingediend conform het Besluit omgevingsrecht;

Bouwrijp/Bouwrijpe staat:

Als staat omschreven in artikel 3.2;

Bruikbare omgevingsvergunning:

Een omgevingsvergunning waartegen binnen zes weken na bekendmaking van de vergunning geen bezwaarschrift is ingediend, dan wel een omgevingsvergunning waartegen tijdig een ontvankelijk bezwaarschrift is ingediend maar binnen tien weken na bekendmaking van de vergunning geen verzoek tot schorsing is ingediend, dan wel een omgevingsvergunning waartegen tijdig een ontvankelijk bezwaarschrift is ingediend en binnen tien weken na bekendmaking van de vergunning een verzoek tot schorsing van de vergunning is ingediend en dit verzoek is ingetrokken of door de bevoegde rechterlijke instantie is afgewezen.Onder schorsing van een omgevingsvergunning wordt verstaan een voorlopige voorziening van een bevoegde rechterlijke instantie tot schorsing van de werking van het besluit tot het verlenen van de omgevingsvergunning;

Bruto vloeroppervlak (BVO):

Bij de bepaling van het BVO tellen de oppervlaktes van de binnenwanden, schachtruimten en het deel van de woningscheidende wanden tot het hart van de scheidingslijn mee. Het BVO wordt voorts gemeten langs de opgaande scheidingsconstructie, aldus langs de buitenomtrek van de buitenwand (voor-/achtergevel) of de hartlijn van een woningscheidende wand (bouwmuur);​

Burgemeester en Wethouders:

Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Kampen.

BW:

Burgerlijk Wetboek;

Eindgebruiker:

De koper die de onroerende zaak of de daarop gerealiseerde opstallen zelf gaat bewonen, gebruiken of verhuren;

Gemeente:

De publiekrechtelijke rechtspersoon Gemeente Kampen;

Ingebrekestelling:

Een schriftelijke aanmaning tot nakoming van een overeengekomen en opeisbare verplichting waarbij een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld;

Ingebruikneming:

Het moment waarop koper voor het eerst feitelijk over   de onroerende zaak beschikt door deze te betrekken of er feitelijk werkzaamheden in of aan uitvoert, daarop voorwerpen plaatst of daaromheen een afrastering plaatst. Het (doen) uitvoeren van onderzoeksactiviteiten, zoals sonderingonderzoek of milieukundig bodemonderzoek, geldt niet als ingebruikneming;

Inrit:   

Een voorziening aan de rand van de weg waardoor de onroerende zaak vanaf de openbare weg met een personen- of vrachtwagen bereikbaar is;

Koopovereenkomst:

De op schrift gestelde, door de Gemeente en koper(s) ondertekende      overeenkomst betreffende koop en verkoop van een of meer onroerende zaken waarop deze Algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn, al of niet aangevuld met Bijzondere voorwaarden;

Koopsom:

De door koper en de Gemeente overeengekomen prijs voor de onroerende zaak, exclusief de door de koper verschuldigde belastingen, zoals deze is opgenomen in de Koopovereenkomst;

Koper:

De natuurlijke perso(o)n(en) en/of rechtsperso(o)n(en), genoemd in de aanhef van de Koopovereenkomst, die Koper is of zijn van de onroerende zaak;

Maatschappelijke voorzieningen:

De categorie voorzieningen die een ideële en/of publieke functie dient en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt;

Notariële akte:

De voor overdracht wettelijk vereiste akte van levering;

Notaris:

De Notaris die in opdracht van Koper en/of de Gemeente de notariële werkzaamheden verricht;

Onroerende zaak:

Het perceel (de percelen) grond met eventuele opstallen (op, in of boven de grond aanwezige gebouwen, werken of beplantingen), dat (die) onderwerp is (zijn) van de Koopovereenkomst, waarop deze Algemene verkoopvoor-waarden van toepassing zijn verklaard;

Overdracht:

Juridische eigendomsoverdracht door inschrijving van de Notariële akte in de openbare registers van het Kadaster;

Partijen:

De partijen die de Koopovereenkomst aangaan, zijnde de Gemeente en de Koper(s);

Projectmatige ontwikkeling:

Koop en ontwikkeling van de Onroerende zaak door een projectontwikkelaar of aannemer(s) van een cluster van bouwpercelen, met de bedoeling deze percelen voor, tijdens of na de bebouwing door te verkopen aan een Eindgebruiker;

Sociale huurwoning(en):       

De sociale huurwoning(en) zoals omschreven in artikel 1.1.1. onder d Besluit ruimtelijke ordening;

Wettelijke rente:

De rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW dan wel, indien Koper één of meer natuurlijke personen betreft die handelen in de uitoefening van een beroep of bedrijf of rechtspersonen (waaronder overheidsinstanties), de rente zoals bedoeld in artikel 6:119a van het Burgerlijk Wetboek

Hoofdstuk 2 Algemene bepalingen​

Artikel 2.1 Inwerkingtreding, overgangsbepaling

  • a.

    De Algemene verkoopvoorwaarden zijn door Burgemeester en Wethouders vastgesteld op 13 maart 2012 en zijn op 13 maart 2012 in werking getreden.

  • b.

    De Algemene verkoopvoorwaarden zijn niet van toepassing op de gevallen, waarin voor de inwerkingtreding door Burgemeester en Wethouders reeds een aanbieding tot verkoop van een onroerende zaak is gedaan en overeenstemming over de verkoop van een onroerende zaak is bereikt.

  • c.

    De Algemene verkoopvoorwaarden kunnen aangehaald worden onder de titel “Algemene verkoopvoorwaarden onroerende zaken, niet zijnde bedrijfsterreinen, Gemeente Kampen 2012”.

Artikel 2.2 Geldigheid

  • a.

    De in de Algemene verkoopvoorwaarden vermelde artikelen zijn van kracht bij iedere Koopovereenkomst, waarbij door de Gemeente aan een koper één of meerdere onroerende zaken worden verkocht en waarin de Algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn verklaard. Zij vormen met deze Koopovereenkomst een onverbrekelijk geheel, tenzij in de Koopovereenkomst anders is vermeld.

  • b.

    De bepalingen van Hoofdstuk 2 gelden bij iedere Koopovereenkomst tussen de Gemeente en Koper waarin de Algemene verkoopvoorwaarden van toepassing zijn verklaard. Elk van de artikelen in Hoofdstuk 3 is slechts geldig, indien en voor zover dit artikel in de Koopovereenkomst van toepassing is verklaard.

  • c.

    Naast (de artikelen van) de Algemene verkoopvoorwaarden, voor zover die in de Koopovereenkomst van toepassing zijn verklaard, kunnen in de Koopovereenkomst Bijzondere voorwaarden worden opgenomen. Deze Bijzondere voorwaarden zijn woordelijk in de Koopovereenkomst opgenomen. Indien en voor zover deze Bijzondere voorwaarden strijdig zijn met één of meer artikelen van deze Algemene verkoopvoorwaarden, dan prevaleren deze Bijzondere voorwaarden boven de Algemene verkoopvoorwaarden.

  • d.

    De Algemene verkoopvoorwaarden gelden uitsluitend bij overeenkomsten tot verkoop van onroerende zaken door de Gemeente.

  • e.

    De Gemeente behoudt zich het recht voor de Algemene verkoopvoorwaarden te wijzigen.

Artikel 2.3 Datum totstandkoming Koopovereenkomst

De Koopovereenkomst komt tot stand en verkrijgt rechtskracht op de datum waarop deze door Koper en de Gemeente is getekend.

Artikel 2.4 Tekening

Van elke Koopovereenkomst maakt een (kadastrale) tekening deel uit, waarop de Onroerende zaak staat aangegeven. Als de Onroerende zaak bestaat uit één of meer gedeeltelijke kadastrale percelen, dan wordt deze tekening met een datum en nummer aangeduid. Aan deze tekening kunnen geen rechten worden ontleend.

Artikel 2.5 Perceelsomschrijving, uitmeting, terreingrenzen

  • a.

    De grenzen van de Onroerende zaak zullen, indien sprake is van een gedeeltelijk kadastraal perceel, vóór de datum van de feitelijke Ingebruikneming daarvan, door de Gemeente eenmalig worden uitgezet. Hierbij zullen de grenzen door middel van ijzeren buizen en piketten of anderszins in het terrein worden aangeduid en aan Koper dan wel diens vertegenwoordiger worden aangewezen. Met het oog op de juiste plaatsing van toekomstige bebouwing binnen de perceelsgrenzen van de Onroerende zaak zal Koper vóór aanvang van de bouw tijdig overleg plegen met de Gemeente. Koper is gehouden bij het uitzetten van de op de Onroerende zaak te realiseren bebouwing de aanwijzingen van de Gemeente, of de door de Gemeente aangewezen persoon die met het uitzetten belast is, op te volgen.

  • b.

    Het risico van de instandhouding van de uitgezette markeringen berust bij Koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening komen. Koper is er mee bekend dat het Kadaster te gelegener tijd tot inmeting van de door Partijen overeengekomen grenzen over zal gaan.

Artikel 2.6 Over‑ en ondermaat

Indien bij kadastrale uitmeting blijkt dat de grootte van de tot de Onroerende zaak behorende grond verschilt van de grootte zoals in de Koopovereenkomst vermeld, kunnen partijen hier over en weer geen rechten aan ontlenen.

Artikel 2.7 Bouwaanvraag, Overdracht en aanvaarding

  • a.

    De Notariële akte dient te worden verleden binnen twee maanden na de datum, waarop de Koopovereenkomst door beide Partijen is ondertekend, tenzij in de Koopovereenkomst een andere termijn is overeengekomen; vorenstaande onverminderd hetgeen hierna onder b is bepaald. Indien het verlijden van de Notariële akte niet binnen deze termijn van twee maanden of de in de Koopovereenkomst anders overeengekomen termijn plaatsvindt, zijn de artikelen 2.8 sub d, 2.11en 2.12van toepassing. Verlenging van de termijn is slechts mogelijk met schriftelijke toestemming van de Gemeente. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Een eventuele verlenging van de termijn waarbinnen de Notariële akte dient te worden verleden, schort de termijn, waarbinnen de Koopsom dient te worden betaald, niet op.

  • b.

    De Notariële akte zal niet eerder worden verleden dan dat daartoe door het college van Burgemeester en Wethouders een besluit is genomen.

  • c.

    Koper, die een bouwplicht als bedoeld in artikel 3.4 van deze Algemene verkoopvoorwaarden met de Gemeente overeen is gekomen, is verplicht een Bouwaanvraag in te dienen, binnen vier weken na het tot stand komen van het besluit van Burgemeester en Wethouders tot verkoop, tenzij in de Koopovereenkomst een andere termijn is overeengekomen. Burgemeester en Wethouders kunnen deze termijn, op schriftelijk verzoek van Koper, eventueel onder nieuwe voorwaarden verlengen.

  • d.

    De ondertekening van de Notariële akte vindt plaats bij een in Kampen standplaats hebbende Notaris, tenzij Koper uitdrukkelijk te kennen geeft voorkeur te hebben voor een andere Notaris.

  • e.

    Tenzij in de Koopovereenkomst een ander moment is overeenge­ko­men, wordt de Onroerende zaak aan Koper afgeleverd en wordt deze door Koper aanvaard zodra de Koopsom, vermeerderd met de verschuldigde lasten en belastingen als bedoeld in artikel 2.8, door Koper is betaald en de Notariële akte is verleden.

  • f.

    Tenzij in de Koopovereenkomst nadrukkelijk anders is bepaald is de Onroerende zaak vanaf de datum van het verlijden van de Notariële akte voor rekening en risico van Koper.

Artikel 2.8 Betaling Koopsom, lasten en rente

  • a.

    De Koopsom, vermeerderd met de hierna sub b genoemde lasten en belastingen, dient te zijn voldaan uiterlijk op de dag waarop de Notariële akte wordt verleden als bedoeld in artikel 2.7.

  • b.

    Alle kosten met betrekking tot de verkoop en levering van de Onroerende zaak, alsmede de verschuldigde omzetbelasting, eventueel verschuldigde overdrachtsbelasting, de kadastrale kosten van inschrijving en de kosten verbonden aan kadastrale opmeting zijn voor rekening van Koper.

  • c.

    Alle (zakelijke) lasten en belastingen, die van de Onroerende zaak worden geheven, komen voor rekening van Koper met ingang van de datum van het verlijden van de Notariële akte en zullen per die datum worden verrekend, tenzij in de Koopovereenkomst anders is bepaald.

  • d.

    Indien betaling van de Koopsom, inclusief door Koper verschuldigde lasten en belastingen als vermeld onder b en c, niet heeft plaatsgevonden op de onder a bedoelde dag, is Koper vanaf deze dag Boeterente verschuldigd over de niet betaalde Koopsom tot aan de dag van algehele betaling. Één en ander onverminderd het bepaalde in artikel 2.11 van deze Algemene voorwaarden.

  • e.

    Voldoening van de Koopsom, inclusief de door Koper verschuldigde lasten en belastingen, dient plaats te vinden door middel van storting op de kwaliteitsrekening van de Notaris.

Artikel 2.9 Waarborgsom

  • a.

    Tot zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen is Koper verplicht om binnen vier weken na ondertekening van de Koopovereenkomst door Partijen tien procent (10%) van de Koopsom als waarborgsom te storten bij de Gemeente. Betaling van de waarborgsom geschiedt door overschrijving op rekeningnummer 285004409 van de Gemeente Kampen bij de Bank Nederlandse Gemeenten onder vermelding van de naam van Koper.

  • b.

    De waarborgsom zal, behoudens in het geval van ontbinding van de Koopovereenkomst, met de Koopsom worden verrekend.

  • c.

    Over de waarborgsom wordt door de Gemeente aan Koper geen rente vergoed., behoudens in de gevallen als vermeld in de artikelen 2.11 sub e en 2.14 sub e.

  • d.

    In plaats van de hiervoor genoemde waarborgsom kan Koper een bankgarantie doen stellen, die voldoet aan de volgende eisen:

    • -

      het bedrag van de bankgarantie dient tenminste gelijk te zijn aan 10 procent (10 %) van de Koopsom;

    • -

      de garantie dient binnen vier weken na ondertekening van de Koopovereenkomst aan de Notaris ter hand te worden gesteld;

    • -

      de garantie dient onvoorwaardelijk te zijn en voort te duren tot ten minste 1 maand na de overeen­gekomen datum van eigendomsoverdracht;

    • -

      de garantie dient afgegeven te zijn door een kredietinstelling als bedoeld in artikel 1 Wet toezicht kredietwezen 1992, door een verzekeringsbedrijf in de zin van artikel 1 Wet toezicht verzekerings­bedrijf of door een, zulks ter beoordeling van de Gemeente, te goeder naam bekend staande buitenlandse bank;

    • -

      de garantie dient de clausule te bevatten, dat de hiervoor bedoelde instellingen op eerste verzoek van de notaris het gegarandeerde bedrag aan deze zal uitkeren.

  • e.

    Zodra Koper aan zijn verplichtingen, waarvoor de bankgarantie is gesteld, heeft voldaan, retourneert de Notaris de bankgarantie aan de bank.

Artikel 2.10 Juridische levering en staat van Aflevering

  • a.

    De Onroerende zaak wordt afgeleverd in de toestand, waarin zij zich bevindt op de datum van ondertekening van de Notariële akte.

  • b.

    De Onroerende zaak zal voorts worden geleverd met alle daarbij behorende rechten en aanspraken waaronder heersende erfdienstbaarheden en kwalitatieve rechten, maar vrij van huur, pacht en andere gebruiksrechten alsmede vrij van pandrechten, beslagen, hypotheken en inschrijvingen daarvan, tenzij in de Koopovereenkomst anders is vermeld.

  • c.

    De Gemeente staat er voor in dat zij bevoegd is tot de levering van de eigendom van de Onroerende zaak.

  • d.

    Voor zover hiervoor niet anders bepaald verklaart de Gemeente aan Koper met betrekking tot de Onroerende zaak die informatie te hebben gegeven die naar geldende verkeersopvattingen door de Gemeente ter kennis van Koper behoort te worden gebracht.

  • e.

    Koper aanvaardt:

    • -

      Koper heeft het recht de Onroerende zaak kort voor de feitelijke levering te (doen) inspecteren.

    • -

      dat de resultaten van het onderzoek naar die feiten en omstandigheden die naar geldende verkeersopvattingen tot het onderzoeksgebied van Koper behoren en voor zover deze aan de Gemeente thans niet bekend zijn, voor risico van Koper komen;

  • f.

    die lasten en beperkingen kenbaar uit de openbare registers als hiervoor omschreven, die voor Koper uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en/of voor Koper geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen.

Artikel 2.11 Ingebrekestelling, verzuim, ontbinding en boete

  • a.

    Een partij is in verzuim als hij, na in gebreke te zijn gesteld, nalatig is of blijft aan zijn verplichtingen uit hoofde van de Koopovereenkomst te voldoen. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht (8) dagen. In de gevallen, bedoeld in artikel 6:80 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek, kan een partij de andere partij reeds in gebreke stellen voordat de vordering opeisbaar is.

  • b.

    Wanneer een partij in verzuim is, kan de wederpartij nakoming verlangen of de Koopovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden. De schade en kosten die de wederpartij dientengevolge lijdt, dienen vergoed te worden.

  • c.

    Onverminderd hetgeen hiervoor onder b is bepaald, heeft de wederpartij indien het verzuim betrekking heeft op het meewerken aan de Aflevering en/of de juridische levering van de Onroerende zaak dan wel op de voldoening van de Koopsom, eventueel verschuldigde omzetbelasting of anderszins verschuldigde vergoedingen, tevens de keuze tussen:

    • -

      nakoming van de Koopovereenkomst te verlangen, in welk geval de nalatige partij na afloop van voormelde termijn van acht (8) dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete schuldig is van een bedrag gelijk aan een half procent (0,5%) van de Koopsom;

    • -

      ontbinding van de Koopovereenkomst, in welk geval de nalatige partij een          onmiddellijk opeisbare boete schuldig is gelijk aan tien procent (10%) van de Koopsom. Voor zover de wederpartij meer schade lijdt, heeft hij recht op aanvullende schadevergoeding.

  • d.

    Indien de in verzuim zijnde partij binnen de voormelde termijn van acht (8) dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij desalniettemin gehouden aan de wederpartij diens schade tengevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

  • e.

    In het geval een bouwplicht als bedoeld in artikel 3.4 van deze Algemene verkoopvoorwaarden is overeengekomen, heeft iedere partij het recht om de Koopovereenkomst te ontbinden, indien Koper uiterlijk op de in de Koopovereenkomst aangegeven datum, buiten toedoen van Partijen, daaronder mede begrepen de verantwoordelijkheid die de Gemeente uit hoofde van haar publiekrechtelijke taken en bevoegdheden ter zake heeft, geen beschikking heeft over een Bruikbare omgevingsvergunning.

    Op de vervulling van deze ontbindende voorwaarden kan door iedere partij een beroep worden gedaan door binnen twee weken na voormelde in de Koopovereenkomst opgenomen datum de ontbinding van de Koopovereenkomst bij aangetekende brief aan de andere partij in te roepen en aan de andere partij bekend te maken.

    Ter zake van deze ontbinding is geen van de Partijen gehouden tot vergoeding van kosten en/of schade van de andere partij.

  • f.

    Het recht op ontbinding van de Koopovereenkomst laat onverlet het verbeuren van boetes door Koper, welke boetes kunnen voortvloeien uit het bepaalde in deze Algemene voorwaarden of het bepaalde in de Koopovereenkomst. Het recht op ontbinding van de Koopovereenkomst laat eveneens onverlet het recht tot invordering van deze boetes, alsmede alle andere aanspraken van de Gemeente op vergoeding van kosten, schade en rente.

  • g.

    In geval van ontbinding van de Koopovereenkomst door de Gemeente, ingevolge dit artikel, vervalt de waarborgsom aan de Gemeente, casu quo wordt de verleende bankgarantie aan de Gemeente uitbetaald, behoudens in het geval als bedoeld in lid e van dit artikel.

  • h.

    In geval van ontbinding van de Koopovereenkomst ingevolge sub e van dit artikel wordt de waarborgsom, vermeerderd met de Wettelijke rente, binnen 30 dagen nadat de Koopovereenkomst is ontbonden, aan Koper terugbetaald of de bankgarantie geretourneerd aan de bank.

Artikel 2.12 Boetebeding

  • a.

    Voor elke toerekenbare tekortkoming in de nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de Koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van de Algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt Koper, na ingebrekestelling en bij uitblijven van de nakoming door Koper binnen de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de Gemeente een onmiddellijk opeisbare boete van tien procent (10%) van de Koopsom. Op het moment dat de boete opeisbaar is, vervalt de waarborgsom aan de Gemeente, casu quo wordt de verleende bankgarantie aan de Gemeente uitbetaald.

  • b.

    Naast het gestelde in lid a van dit artikel kan de Gemeente, voor zover de geleden en de te lijden schade, het boetebedrag te boven gaat aanspraak maken op (aanvullende) schadevergoeding. De Gemeente behoudt voorts haar bevoegdheid om bij niet-nakoming van enige uit de Koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze Algemene verkoopvoorwaarden voortvloeiende verplichting in rechte nakoming te vorderen.

  • c.

    Het in lid a van dit artikel bedoelde boetebeding is niet van toepassing wanneer op de betreffende niet-nakoming afzonderlijk een boete is gesteld. In dat geval is de afzonderlijke boeteregeling van toepassing.

Artikel 2.13 Faillissement en beslag

  • a.

    Indien vóór de datum van het verlijden van de Notariële akte:

    • -

      Koper in staat van faillissement is verklaard;

    • -

      aan Koper surseance van beta­ling is verleend;

    • -

      op Koper de schuldsaneringsregeling natuurlijke personen definitief van toepassing is geworden;

    • -

      op Kopers roerende en/of onroeren­de zaken executoriaal beslag is ge­legd; of

    • -

      Koper op andere wijze in zijn beschikkingsbevoegdheid of handelingsbekwaamheid wordt beperkt,

    is de Gemeente bevoegd de Koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden zonder dat enige Ingebrekestelling of rechter­lijke tussen­komst zal zijn vereist. De Gemeente zal van deze ontbinding onverwijld bij aangetekende brief aan Koper mededeling doen.

  • b.

    In geval van ontbinding van de Koopovereenkomst door de Gemeente, als bedoeld in het vorige artikellid, zal de Gemeente de Koopsom, voor zover deze al door Koper aan de Gemeente is voldaan, aan Koper restitueren. De waarborgsom of de verleende bankgarantie vervalt in dit geval aan de Gemeente.

Artikel 2.14 Milieu­kundig onderzoek, geschiktheidverklaring

  • a.

    De Gemeente staat in voor de afwezigheid van ondergrondse tanks voor het opslaan van vloei(stoffen) in de Onroerende zaak.

  • b.

     Wanneer de Onroerende zaak bestemd is voor bebouwing zal, indien de bouwverordening dit eist, een verklaring worden afgegeven dat de grond naar huidige maatstaven geen stoffen bevat die schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezondheid of die anderszins onaanvaardbaar zijn. Wanneer deze verklaring om administratieve redenen nog niet is afgegeven, zal aan de Koopovereenkomst een kopie worden gehecht van de conclusie van een indicatief bodemonderzoek, waaruit blijkt dat er geen reden is om aan te nemen dat zich in de bij de Onroerende zaak behorende grond, gelet op de bestemming, in onaan­vaard­bare mate stoffen bevinden, die naar de huidige maatstaven schadelijk zijn te achten voor het milieu of de volksgezond­heid of die anderszins onaanvaardbaar zijn.

  • c.

    Onder voor het milieu gevaarlijke of niet-aanvaardbare stoffen worden niet verstaan: funderingsrestanten, puin of andere restanten van bouwkundig aard, noch de aanwezigheid van de draagkracht van de grond beïnvloedende omstandigheden, noch stobben van bomen of struiken.

  • d.

    Het risico van bodemverontreiniging, die niet is gebleken uit het indicatief bodemonderzoek, berust bij Koper. In de Notariële akte zal Koper de Gemeente hiervoor algehele vrijwaring verlenen.

  • e.

    Indien voor de datum van ondertekening van de Notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke Ingebruikneming van de Onroerende zaak, zou blijken van de aanwezigheid van voor het milieu gevaarlijke of niet aanvaardbare stoffen van zodanige aard dat van de Koper in redelijkheid niet kan worden gevergd dat zij, zonder dat wordt gesaneerd, de Onroerende zaak aanvaardt, heeft ieder der Partijen het recht de Koopovereenkomst te ontbinden. Ter zake van deze ontbinding is geen van Partijen gehouden tot vergoeding van kosten en/of schade van de andere partij. De Koopovereenkomst wordt ontbonden doordat de ene partij aan de andere een schriftelijke en gemotiveerde verklaring toezendt bij aangetekende brief, waarin de ontbinding van de Koopovereenkomst wordt medegedeeld. De waarborgsom, vermeerderd met de Wettelijke rente, zal binnen dertig (30) dagen nadat de Koopovereenkomst is ontbonden aan Koper worden terugbetaald, danwel zal de bankgarantie worden geretourneerd.

Artikel 2.15 Radio- en Tv-antennes

Koper verklaart ermee bekend te zijn, dat volgens wettelijke voorschriften de plaatsing van antenneconstructies slechts onder bepaalde voorwaarden is toegestaan.

Artikel 2.16 Hoofdelijkheid

Indien in de Koopovereenkomst meer dan één natuurlijke- of rechtspersoon als Koper staat genoemd, zijn deze personen ieder hoofdelijk aansprake­lijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de Koopovereenkomst voortvloeien.

Artikel 2.17 Overdracht van rechten

  • a.

    Het is aan Koper verboden om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Gemeente rechten en verplichtingen uit deze Koopovereenkomst en/of eventuele met deze Koopovereenkomst samen­han­gende overeenkomsten tussen Partijen, geheel of ge­deel­telijk over te dragen aan derden. De Gemeente is bevoegd om aan het verlenen van toestemming voorwaarden te verbinden.

  • b.

    Bij iedere gehele of gedeeltelijke vervreemding van een Onroerende zaak met of zonder de daarop te bouwen opstallen, alsmede bij iedere vestiging van zakelijke (genots)rechten op de Onroerende zaak, dient Koper de op hem/haar rustende verplichtingen ingevolge deze Algemene voorwaarden en de Koopovereenkomst, voor zover daaraan nog niet is voldaan, op te leggen aan iedere opvolgende verkrijger.

Artikel 2.18 Woonplaatskeuze

  • a.

    Koper dient er voor te zorgen dat zijn actuele woon- of vestigingsadres  bij de Gemeente bekend is.

  • b.

    Indien Koper geen werkelijke of gekozen woonplaats in Nederland heeft, wordt hij geacht met betrekking tot de verkoop woonplaats te kiezen ten kantore van de Notaris.

Artikel 2.19 Toepasselijk recht; geschillenregeling

  • a.

    Op de Koopovereenkomst is Nederlands recht van toepassing.

  • b.

    Alle geschillen, die naar aanleiding van de Koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aard en omvang ook, daaron­der mede begre­pen die, welke slechts door één van de Partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter in het arrondissement Zwolle, tenzij Partijen schriftelijk ter zake de beslechting van enig geschil arbitrage zijn overeengekomen.

Artikel 2.20 Algemene Termijnenwet

Op de termijnen, vermeld in deze Algemene voorwaarden, alsmede op de in de Koopovereenkomst overigens opgenomen termijnen,  is de Algemene Termijnenwet van overeenkomstige toepassing.

Artikel 2.21 Bevoegdheid college

Als in de Algemene verkoopvoorwaarden en/of de Koopovereenkomst is opgenomen dat een bepaalde handeling door de Gemeente dient te worden verricht en aan deze handeling een besluit van Burgemeesters en Wethouders ten grondslag dient te liggen, kan Koper rechtens geen te honoreren verwachtingen ontlenen aan deze handelingen indien dit besluit nog niet is genomen.

Hoofdstuk 3 Bepalingen die expliciet in de Koopovereenkomst van toepassing moeten worden verklaard

Titel 1 Algemene Bepaling​

Artikel 3.1 Geldigheid van de artikelen in dit hoofdstuk

Elk van de artikelen in dit hoofdstuk is slechts geldig, indien en voor zover dit in de Koopovereenkomst uitdrukkelijk van toepassing is verklaard.

Titel 2 Bebouwing

Artikel 3.2 Bouwrijpe staat

  • a.

    De Onroerende zaak wordt aan Koper afgeleverd in Bouwrijpe staat, tenzij Partijen anders overeenkomen.

  • b.

    Voor zover in de Koopovereenkomst niet anders is bepaald, wordt door Partijen onder “Bouwrijp of Bouwrijpe staat” verstaan:

    • -

      ontdaan van opstallen en funderingen daarvan (met uitzondering van eventuele lichte puinresten), verhardingen, begroeiingen waaronder (stobben van) bomen en struiken, alsmede andere bouwbelemmerende obstakels;

    • -

      vrij van kabels en leidingen, behoudens die kabels en leidingen, waarvan de ligging bij het aangaan van de Koopovereenkomst aan Partijen bekend is;

    • -

      ontwaterd, geëgaliseerd en waar nodig opgehoogd;

    • -

      voorzien of uiterlijk vóór voltooiing van de bouw te voorzien van (hoofd)stelsels van openbare nuts- en communicatievoorzieningen (in de vorm van een aftakking van een dergelijk (hoofd)stelsel tot aan de perceelsgrens).

  • c.

    Voorts zal de Onroerende zaak bereikbaar zijn vanaf het openbare gebied en vrij van feitelijke belemmeringen die de bouw en/of de Ingebruikneming van de Onroerende zaak verhinderen of beperken op een wijze die niet in redelijkheid voor rekening van de Koper behoort te komen.

  • d.

    De nutsvoorzieningen worden door diverse nutsbedrijven aangelegd. Onder ‘bouwrijp maken’ wordt niet verstaan het aanleggen en het aansluiten van voorzieningen voor gas, water, riolering, elektriciteit en telecommunicatie in de grond behorende bij de Onroerende zaak. De kosten voor deze voorzieningen komen voor rekening van Koper.

Artikel 3.3 Draagkracht en kwaliteit van de ondergrond

  • a.

    Koper wordt geacht ermee bekend te zijn dat in het kader van het Bouwrijp maken van de Onroerende zaak door of namens de Gemeente werkzaamheden zijn of zullen worden uitgevoerd van verschillende aard, waaronder werkzaamheden in de sfeer van ontgraving, aanvulling en ophoging van de grond. Als gevolg van deze werkzaamheden kan er plaatselijk sprake zijn van een geroerde ondergrond die bij de toekomstige bebouwing van invloed kan zijn op de funderingsdiepte c.q. de wijze van fundering. Ook kan sprake zijn van lichte funderingsresten, gedempte putten en/of waterlopen en dergelijke, alsmede van eigenschappen van de bodem, die verband houden met de natuurlijke gesteldheid daarvan en die voor de bebouwing van het terrein van betekenis kunnen zijn.

  • b.

    De Gemeente is niet aansprakelijk voor mogelijk door Koper of diens rechtsopvolger(s) te maken (meer)kosten, die verband houden met de draagkracht en de natuurlijke gesteldheid van de bodem, ofwel met de mogelijke, in het vorige artikellid genoemde gevolgen van de werkzaamheden die in het kader van het Bouwrijp maken zijn uitgevoerd.

  • c.

    Koper dient bij de bebouwing van de Onroerende zaak de daarbij vrijkomende grond binnen de perceelsgrenzen van de Onroerende zaak te verwerken. Indien dit niet mogelijk is, dient Koper de vrijkomende grond in overleg met en met goedkeuring van de Gemeente af te voeren. Alle hiermee gemoeide kosten zijn voor rekening van Koper.

Artikel 3.4 Bouwplicht​

  • a.

    Koper is verplicht de Onroerende zaak te bebouwen met de in de Koopovereenkomst aangegeven bebouwing.

  • b.

    Binnen een jaar na de datum van het verlijden van de Notariële akte moet met de bebouwing van de Onroerende zaak een aanvang zijn gemaakt en vervolgens dient Koper de bouw in een voor betreffende bouw normaal tempo voort te zetten. Binnen twee jaar na de datum van het verlijden van de Notariële akte moet de op de Onroerende zaak te stichten bebouwing voltooid en gebruiksklaar zijn. Indien daartoe aanleiding bestaat, kunnen deze termijnen door Burgemeester en Wethouders op verzoek van Koper worden verlengd.

  • c.

    Zolang niet is voldaan aan de in lid b vermelde verplichting mag Koper de grond niet zonder schriftelijke toestemming van de Gemeente verkopen, in juridische of economische eigendom overdragen, in erfpacht uitgeven, met andere beperkte rechten bezwaren, verhuren of verpachten. Aan deze toestemming kunnen voorwaarden worden verbonden. Voor vestiging van het recht van hypotheek is geen toestemming nodig.

  • d.

    Het bepaalde in lid c van dit artikel is niet van toepassing in geval van executoriale verkoop op grond van artikel 3:268 BW en van verkoop op grond van artikel 3:174 BW.

  • e.

    De in lid c bedoelde toestemming wordt geacht te zijn verleend als de Overdracht van de Onroerende zaak geschiedt ter uitvoering van een tussen Koper en haar koper(s) gesloten koop-/aannemingsovereenkomst, waarbij Koper zich tegenover die koper(s) verplicht, de in de Koopovereenkomst genoemde opstallen te bouwen.

  • f.

    Het in lid e gestelde geldt uitsluitend voor Koper en gaat niet over op haar rechtsopvolgers.

  • g.

    Indien Koper niet voldoet aan het hiervoor onder b bepaalde en nalatig is of blijft daaraan te voldoen na hiervoor in gebreke te zijn gesteld door de Gemeente, is Koper in verzuim. Ingebrekestelling moet schriftelijk geschieden met inachtneming van een termijn van acht (8) dagen. Is Koper na afloop van voormelde acht (8) dagen nog steeds in gebreke, dan is zij voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van een bedrag gelijk aan een half procent (0,5%) van de Koopsom. Bovendien is de Gemeente in dat geval gerechtigd de Koopovereenkomst met onmiddellijke ingang te ontbinden, in welk geval Koper gehouden is medewerking te verlenen aan ongedaanmaking van de gevolgen van de Koopovereenkomst, in die zin dat de Onroerende zaak aan de Gemeente wordt teruggeleverd voor een Koopsom gelijk aan de Koopsom onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als in de Koopovereenkomst zijn vermeld en met inachtneming van het hierna onder d bepaalde.

    Voor zover de Gemeente (meer) schade lijdt, heeft zij recht op aanvullende schadevergoeding. Indien Koper binnen de voormelde termijn van acht (8) dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is zij desalniettemin gehouden aan de Gemeente diens schade tengevolge van de niet-tijdige nakoming te vergoeden.

  • h.

    Indien door Koper ten tijde van de ontbinding van de Koopovereenkomst werkzaamheden zijn uitgevoerd en/of bouwwerken/gebouwen zijn opgericht op de Onroerende zaak, is de Gemeente gerechtigd van Koper te verlangen dat al hetgeen op de Onroerende zaak is gerealiseerd, door Koper voor zijn rekening wordt weggenomen en dat de Onroerende zaak in de oorspronkelijke staat als bedoeld in artikel 2.10 wordt teruggebracht, dan wel -indien dit redelijk is- om hetgeen op de Onroerende zaak is gerealiseerd in stand te houden. In het laatste geval is de Gemeente aan Koper een redelijke vergoeding verschuldigd voor hetgeen door Koper op de Onroerende zaak is gerealiseerd. De hoogte van deze vergoeding zal door Partijen in onderling overleg worden bepaald.

    Indien Partijen over de hoogte van deze vergoeding geen overeenstemming kunnen bereiken, zal deze voor Partijen worden vastgesteld door drie deskundigen, op verzoek van de Gemeente door de President van de Rechtbank Zwolle te benoemen, met dien verstande dat de President, voornoemd, kan volstaan met de benoeming van één deskundige. De kosten van deze deskundige(n) zijn voor rekening van Partijen, ieder voor de helft. Alle kosten en lasten, verband houdende met de (terug)levering door Koper aan de Gemeente zijn voor rekening van Koper.

Artikel 3.5 Aanvullende (publiekrechtelijke) bepalingen

  • a.

    Koper is verplicht de Onroerende zaak te bebouwen in overeenstemming met het geldende bestemmingsplan, de door de Gemeente verleende omgevingsvergunning, alsmede met de overige publiekrechtelijke voorschriften.

  • b.

    Ingeval Koper de Onroerende zaak in afwijking van het bestemmingsplan wenst te bebouwen en hiertoe een omgevingsvergunning en/of een herziening of een wijziging van het bestemmingsplan noodzakelijk is, treedt Koper met de Gemeente in overleg met betrekking tot de daartoe te volgen procedure.

  • c.

    De Gemeente is niet aansprakelijk indien haar publiekrechtelijke verantwoordelijkheid vereist dat zij rechtshandelingen verricht die niet in het voordeel zijn van de aard of strekking van de Koopovereenkomst. Dit geldt in het bijzonder voor enige door de Koper te lijden schade, indien de Gemeente de door Koper gevraagde omgevingsvergunning niet verleent, het bestemmingsplan niet wijzigt of herziet of bij de te doorlopen procedures vertraging ontstaat door publiekrechtelijke voorschriften of regelingen, ook als daardoor de door de Koper beoogde plannen niet gerealiseerd kunnen worden.

  • d.

    Koper voert voor eigen rekening een risicoanalyse uit van de eventueel voor vergoeding in aanmerking komende planschadekosten. Koper is verplicht een planschadevergoedings-overeenkomst met de Gemeente te sluiten, conform het op het moment van het sluiten van de Koopovereenkomst geldende model planschadevergoedingsovereenkomst van de Gemeente.

  • e.

    Koper is verplicht het bouwproject volgens het ‘Politiekeurmerk Veilig Wonen’ uit te voeren.

  • f.

    Koper is ervoor verantwoordelijk dat de op de Onroerende zaak gerealiseerde opstallen vanaf het moment van de oplevering vanaf openbaar terrein of openbare wegen voor alle verkeersdeelne­mers bereikbaar is/zijn.

  • g.

    Indien Koper de verplichting onder e van dit artikel niet uiterlijk één week voorafgaand aan de eerste oplevering uitvoert, is de Gemeente bevoegd om de ontbre­kende werkzaamheden alsnog uit te (doen) voeren. De kosten die daarbij door de Gemeente worden gemaakt, komen voor rekening van Koper en zullen op eerste verzoek van de Gemeente binnen één week door Koper aan de Gemeente worden voldaan.

  • h.

    Koper is gehouden tot vergoeding en/of herstel van schade, welke aan eigendommen van de Gemeente en/of derden wordt toegebracht als gevolg van de uitvoering van de (bouw)werkzaamheden en de overige in de Koopovereenkomst vermelde werken en werkzaamheden tot het moment dat de (laatste) opstal(len) op de Onroerende zaak is/zijn opgeleverd. Koper dient te zorgen voor een verzekering ter zake.

Artikel 3.6 Aanleg/kosten inritten

  • a.

    De kosten van het aanleggen van een eventueel benodigde Inrit tot een breedte van vier meter voor een woning zijn in de Koopsom begrepen. De aanlegkosten van een tweede Inrit komen voor rekening van Koper.

  • b.

    Alle te maken inritten worden door of in opdracht van de Gemeente aangelegd.

Artikel 3.7 Aanleg parkeerplaats

  • a.

    Koper verbindt zich tegenover de Gemeente om gelijktijdig met het gereedkomen van de te stichten bebouwing, voor zijn rekening op de Onroerende zaak (een) van de openbare weg af met een motorvoertuig toegankelijke verharde parkeerplaats(en) voor (een) motorvoertuig(en) aan te leggen, in stand te houden en als zodanig te gebruiken.

  • b.

    Koper verbindt zich de op zijn Onroerende zaak aangelegde parkeerplaats(en) niet te verwijderen noch de parkeerplaats(en) zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders anders dan als parkeerplaats te zullen gebruiken.

  • c.

    Bij niet-nakoming van de verplichtingen zoals omschreven in de leden a en b van dit artikel is Koper na Ingebrekestelling door Burgemeester en Wethouders en na het verstrijken van de in die Ingebrekestelling genoemde termijn, aan de Gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd van € 100,00 voor elke dag dat Koper in gebreke is.

Artikel 3.8 Functiebescherming kavels bestemd voor Maatschappelijke voorzieningen

  • a.

    Koper verplicht zich de op de Onroerende zaak te stichten bebouwing uitsluitend te zullen gebruiken voor Maatschappelijke voorzieningen. Het is Koper zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de Burgemeester en Wethouders niet toegestaan om de te stichten bebouwing anders te gebruiken dan voor Maatschappelijke voorzieningen.

  • b.

    Aan de toestemming tot ander gebruik dan voor Maatschappelijke voorzieningen, als bedoeld in lid a van dit artikel, kunnen Burgemeester en Wethouders voorwaarden verbinden omtrent het te betalen bedrag aan de Gemeente als gevolg van de meerwaarde van de Onroerende zaak. Koper dient schriftelijk een verzoek tot toestemming in bij Burgemeester en Wethouders.

  • c.

    Indien Partijen niet tot overeenstemming kunnen komen over het te betalen bedrag als bedoeld in lid b van dit artikel, dan zal dit bedrag door drie deskundigen (waarvan Koper en de Gemeente er ieder één aanwijzen, die gezamenlijk de derde aanwijzen) worden vastgesteld. De hiermee gemoeide kosten worden gelijkelijk door Partijen gedeeld. 

Titel 3 Woningen

Artikel 3.9 A.B.C.-bepaling en anti-speculatiebeding

De Gemeente staat toe dat bij Projectmatige ontwikkeling Koper zijn recht op Overdracht van de Onroerende zaak overdraagt aan de kopers van de woningen op de door haar te bebouwen kavels, eventueel voordat die bebouwing tot stand is gekomen, onder de voorwaarde dat:

  • a.

    in de tussen Koper en diens kopers (zijnde de Eindgebruikers) te sluiten overeenkomsten de artikelen aangegeven in de Koopovereenkomst integraal worden opgenomen c.q. ten behoeve van de Gemeente worden bedongen en aan de betreffende kopers worden opgelegd en voor en namens de Gemeente worden aangenomen;

  • b.

    Koper zich tegenover de Gemeente garant stelt voor de bouw, waartoe zij zich tegenover de hiervoor bedoelde kopers heeft verplicht; en

  • c.

    Koper in de afzonderlijke koopovereenkomsten met de Eindgebruikers het hierna vermelde anti-speculatiebeding als derdenbeding ex artikel 6:253 BW opneemt:

    Het is de koper van een (in aanbouw zijnde) woning, op straffe van een boete ter grootte van tien procent (10%) van de koopsom, niet toegestaan de door hem/haar gekochte woning of bouwkavel aan een derde te vervreemden in de periode gelegen tussen de overdracht van de woning of bouwkavel en het moment van eerste bewoning, tenzij de vervreemding plaatsvindt op grond van artikel 3:174 of 3:268 van het Burgerlijk Wetboek.

    Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Kampen kan van het hiervoor bepaalde ontheffing verlenen op grond van door koper aangevoerde bijzondere omstandigheden, welke buiten verhouding staan tot het algemeen belang dat met toepassing van deze bepaling zou zijn gediend en welke zou lijden tot kennelijke onbillijkheid. Het college van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Kampen kan aan de ontheffing aanvullende voorwaarden verbinden.

Bij niet-nakoming van de hiervoor vermelde voorwaarden, verbeurt Koper aan de Gemeente een direct

opeisbare boete van € 115.000,--, waarnaast de Gemeente ook aanspraak kan maken op vergoeding van

eventueel meer geleden schade en/of nakoming.

Artikel 3.10 Bewoningsplicht

  • a.

    Koper verplicht zich een op de Onroerende zaak te bouwen woning uitsluitend te zullen gebruiken om die zelf (met haar eventuele gezinsleden) te bewonen en die woning met de daartoe behorende grond niet aan derden te zullen doorverkopen, één en ander behoudens het vermelde in de hierna volgende leden.

  • b.

    Het bepaalde in het vorige lid is niet van toepassing in geval van:

    • 1.

      Projectmatige ontwikkeling door Koper;

    • 2.

      verkoop op grond van een machtiging van de rechter als bedoeld in artikel 3:174 BW;

    • 3.

      executoriale verkoop;

    • 4.

      schriftelijke ontheffing door Burgemeester en Wethouders als bedoeld in lid d.

  • c.

    Het bepaalde in lid a vervalt nadat Koper de desbetreffende woning gedurende drie achtereenvolgende jaren heeft bewoond.

    Als maatstaf geldt hierbij de datum waarop en de tijd gedurende welke Koper als bewoner van het desbetreffende adres in het bevolkingsregister is ingeschreven.

  • d.

    Burgemeester en Wethouders kunnen schriftelijk ontheffing verlenen van het bepaalde in dit artikel. Deze ontheffing wordt echter steeds verleend in geval van:

    • 1.

      verandering van werkkring van Koper op grond waarvan redelijkerwijs verhuisd dient te worden;

    • 2.

      overlijden van Koper of zijn echtgeno(o)t(e) of partner;

    • 3.

      ontbinding van het huwelijk van Koper door echtscheiding of ontbinding van een samenlevingsverband;

    • 4.

      verhuizing waartoe wordt genoodzaakt door de gezondheid van Koper of van een van haar gezinsleden.

Artikel 3.11 Functiebescherming kavels bestemd voor Sociale huurwoningen

  • a.

    Koper verplicht zich de op de Onroerende zaak te stichten woning(en) uitslui­tend te zullen gebruiken als Sociale huurwoningen. Het is Koper zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van Burgemeester en Wethouders niet toegestaan om de te stichten woning(en) anders te gebruiken dan als Sociale huurwoning(en).

  • b.

    Aan de toestemming tot ander gebruik als bedoeld in lid a van dit artikel, kan de Gemeente voorwaarden verbinden omtrent de fasering van het omzetten naar het andere gebruik en omtrent het te betalen bedrag aan de Gemeente ter vergoeding van de meerwaarde van de Onroerende zaak door het andere gebruik. Koper dient schriftelijk een verzoek tot toestemming in te dienen bij Burgemeester en Wethouders.

  • c.

    Indien Partijen niet tot overeenstemming kunnen komen over het te betalen bedrag als bedoeld in lid b van dit artikel, dan zal dit bedrag door drie deskundigen (waarvan Koper en de Gemeente er ieder een aanwijzen, die gezamenlijk de derde aanwijzen) worden vastgesteld. De hiermee gemoeide kosten worden gelijkelijk door Partijen gedeeld.

Artikel 3.12 Achterpaden

Koper verleent medewerking om bij het passeren van de Notariële aktealle noodzakelijke rechten te vestigen om het gebruik van achterpaden voor de toegang tot de achterzijde van de woningen overeenkomstig een bij de Koopovereenkomst gevoegde tekening te waarborgen.

Titel 4 Overige bepalingen

Artikel 3.13 Onderhoud onbebouwde terreinen

Zolang de Onroerende zaak niet is bebouwd, zal het door Koper in een ordelijke staat worden onderhouden. Bij overtreding van het in de vorige zin bepaalde zullen Burgemeester en Wethouders Koper in gebreke stellen. Vanaf de in de Ingebrekestelling vermelde datum waarvóór de overtreding ongedaan dient te worden gemaakt, is Koper een zonder rechterlijke tussenkomst, direct opeisbare boete verschuldigd van € 45,-- per dag dat de overtreding voortduurt. Een gedeelte van een dag wordt voor een gehele dag gerekend.

Artikel 3.14 Recht van eerste koop

  • a.

    De Gemeente heeft een recht van eerste koop, in het geval dat Koper tot Overdracht of bezwaring met een beperkt recht (onder andere opstalrecht, erfpachtrecht, maar uitgezonderd het hypotheekrecht) van de Onroerende zaak of van een gedeelte daarvan in onbebouwde staat wenst over te gaan. Koper is in voormeld geval verplicht de Onroerende zaak of het betreffende gedeelte daarvan bij voorrang en bij aangetekende brief aan de Gemeente te koop aan te bieden tegen de in de Koopovereenkomst genoemde (gemiddelde) prijs per vierkante meter. Voormelde prijs wordt eventueel vermeerderd met het percentage, waarmee de Gemeente de prijzen van vergelijkbare bedrijfsterreinen heeft verhoogd.

  • b.

    De Gemeente zal binnen twee maanden na ontvangst van de onder a vermelde aangetekende brief schriftelijk aan Koper meedelen of zij wel of niet van het recht tot eerste koop gebruik zal maken.

  • c.

    Indien de Gemeente van het recht tot eerste koop gebruik maakt, zal zij de door haar aan te wijzen Notaris opdracht geven om de daartoe benodigde Notariële akte op te maken. Partijen zetten zich ervoor in dat de Notariële akte binnen vier weken na de datum waarop de Gemeente schriftelijk aan Koper heeft medegedeeld van haar recht gebruik te maken, zal worden gepasseerd.

  • d.

    Indien de Gemeente besluit geen gebruik te maken van haar recht van eerste koop, is Koper gerechtigd tot vervreemding aan een derde over te gaan met inachtneming van eventueel nader door Burgemeester en Wethouders te stellen voorwaarden.

Artikel 3.15 Bouwverbod

Koper verbindt zich tegenover de Gemeente de Onroerende zaak niet te bebouwen. Bij overtreding van dit verbod is Koper aan de Gemeente een direct opeisbare boete verschuldigd van € 100,00 voor iedere dag dat het verbodwordt overtreden. In bijzondere gevallen kunnen Burgemeester en Wethouders op schriftelijk verzoek ontheffing van het verbod verlenen. Aan die ontheffing kunnen Burgemeester en Wethouders voorwaarden verbinden. Het verlenen van een omgevingsvergunning houdt niet in, dat ontheffing van dit verbod zou zijn verleend; deze ontheffing dient afzonderlijk door Burgemeester en Wethouders op schriftelijk verzoek van Koper te zijn verleend.

Artikel 3.16 Herbouwverplichting

Koper is verplicht bij geheel of gedeeltelijk tenietgaan door brand, verwoesting of anderszins van de op de Onroerende zaak aanwezige opstallen, deze binnen een door Burgemeester en Wethouders, in overleg met Koper, te bepalen termijn te doen herbouwen. Indien er sprake is van een tenietgaan van een groot deel van de opstallen kan in overleg met Burgemeester en Wethouders worden bepaald dat door Koper hieraan een andere invulling wordt gegeven met in achtneming van eventueel door Burgmeester en Wethouders nader te stellen voorwaarden.

Artikel 3.17 Archeologie

  • a.

    Voor rekening van de Gemeente vindt een archeologisch onderzoek plaats. De uitkomsten van dit onderzoek zullen worden opgenomen in de Koopovereenkomst.

  • b.

    Indien als gevolg van gedane archeologische vondsten  naar de mening van de Gemeente, bebouwing van de Onroerende zaak niet kan plaatsvinden overeenkomstig het bouwplan waaraan de Gemeente haar goedkeuring heeft gegeven, zullen Partijen met elkaar in overleg treden om de bouwplannen anderszins te realiseren. Op Partijen rust een inspanningsverplichting om op constructieve wijze tot een voor ieder aanvaardbare oplossing te komen.

  • c.

    Indien het overleg als bedoeld onder b niet leidt tot een voor ieder aanvaardbare oplossing, of indien bebouwing van de Onroerende zaak, naar de mening van de Gemeente, als blijvend onmogelijk moet worden beschouwd, is de Gemeente verplicht de Onroerende zaak op eerste verzoek van Koper terug te kopen voor een Koopsom gelijk aan de (oorspronkelijke) Koopsom, met inachtneming van de volgende bepalingen:

    • -

      de Gemeente is verplicht de Onroerende zaak in eigendom te (doen) aanvaarden in de staat waarin het zich op het moment van aanvaarding bevindt, binnen vier weken na een schriftelijk verzoek daartoe van Koper;

    • -

      Koper (in zijn hoedanigheid van verkoper) de Onroerende zaak zal leveren aan de Gemeente of aan door de Gemeente aan te wijzen derde(n);

    • -

      de Onroerende zaak overigens wordt (terug)geleverd onder dezelfde voorwaarden en bepalingen als in de Koopovereenkomst zijn vermeld, met dien verstande dat eventuele erfdienstbaarheden die door de levering aan de Koper door vermenging zijn tenietgegaan alsdan zullen herleven door middel van het opnieuw vestigen van deze erfdienstbaarheden;

    • -

      Overdracht van de Onroerende zaak zal plaatsvinden voor rekening van de Gemeente en voor een door haar aan te wijzen Notaris.

Artikel 3.18 Gedoogplicht voorzieningen openbaar nut

  • a.

    Koper is verplicht te dulden en toe te staan dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen en/of doeleinden op, in of boven de Onroerende zaak is aangebracht kan worden onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen en/of doeleinden op, in of boven de Onroerende zaak kan worden aangebracht en onderhouden.

  • b.

    Koper is verplicht al hetgeen ingevolge lid a van dit artikel is aangebracht ongewijzigd en bevestigd te laten.

  • c.

    Alle schade, die een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, hebben, herstellen of vernieuwen van de in lid a van dit artikel bedoelde zaken, zal door de Gemeente op haar kosten worden hersteld of, indien Koper dat wenst, aan Koper worden vergoed.

  • d.

    Koper is verplicht, voor zover in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op zijn kosten, die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid a van dit artikel, welke Burgemeester en Wethouders dan wel de eigenaren van die zaken noodzakelijk achten.

  • e.

    Koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade door zijn toedoen of nalaten toegebracht aan de aanwezige zaken als bedoeld in lid a van dit artikel.

Artikel 3.19 Drainage

  • a.

    Ter voorkoming van wateroverlast zijn in de Onroerende zaak drainageleidingen aangebracht overeenkomstig een bij de Gemeente opvraagbaar drainageplan. Voor zover desondanks nog sprake is van wateroverlast, zijn de kosten van opheffing daarvan voor de Koper, evenals de eventueel daardoor ontstane schade.

  • b.

    Koper is gehouden de aangelegde drainage te dulden en ervoor zorg te dragen dat deze niet beschadigd wordt door graafwerkzaamheden, het slaan van palen, ingroeien van wortels van bomen of anderszins.

  • c.

    De bepalingen in de leden a en b van dit artikel zullen als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW bij Notariële akte op de Onroerende zaak gevestigd worden en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen mede gebonden zullen zijn.

Artikel 3.20 Slootkanten

Het is Koper bekend dat de Onroerende zaak grenst aan een sloot, stroom of andere watergang en dat daar de desbetreffende keur van het betreffende waterschap van toepassing is. Het is Koper verboden om het talud, alsmede de nader in de keur bepaalde strook vanuit het talud landinwaarts te bebouwen, van een hekwerk te voorzien, met ontoegankelijk makende beplanting te beplanten of anderszins de vrije doorgang ten behoeve van controle, onderhoud en herstel door of namens het waterschap te belemmeren. De eventuele kosten die het waterschap bij overtreding van dit verbod moet maken om de vrije toegang over het bedoelde deel van de uitgegeven Onroerende zaak te verkrijgen, zijn volledig voor rekening van Koper.

Artikel 3.21 Erfdienstbaarheden, opstalrechten, gebruiksrechten en/of kwalitatieve verplichting in verband met kabels en leidingen

  • a.

    Koper zal zijn/haar medewerking verlenen aan het vestigen van erfdienstbaarheden, opstalrechten, gebruiksrechten en/of kwalitatieve verplichtingen ten behoeve van de Gemeente of daartoe door de Gemeente aangewezen derden (nutsbedrijven). Koper zal toestaan dat de Gemeente en/of andere daartoe bevoegde instanties eventuele door hen gestichte bouwwerken, aangelegde kabels of leidingen, kunnen inspecteren, onderhouden en vervangen. Koper zal hiertoe de Gemeente en/of andere bevoegde instanties daartoe de toegang tot de Onroerende zaak verschaffen.

    Voor de vestiging of verlening van voormelde rechten en verplichtingen is door de Gemeente en/of de andere bevoegde instanties aan Koper geen vergoeding verschuldigd.

    Indien voormelde rechten worden gevestigd en/of verplichtingen worden opgelegd bij de Notariële akte komen de daaraan verbonden kosten voor rekening van Koper.

  • b.

    Het is Koper verboden om op of in de grond, waarin de nutsvoorzieningen zijn gelegen, bouwwerken te plaatsen, gesloten wegdek aan te brengen, om grondingen te verrichten, bomen of diepwortelende struiken te planten of andere handelingen te verrichten die gebruik, onderhoud en vernieuwing van de nutsvoorzieningen zouden kunnen belemmeren of schaden.

  • c.

    De kosten van bouw, aanleg, onderhoud en vernieuwing van de nutsvoorzieningen, alsmede de kosten die nodig zijn om de grond en de opstallen van de met deze voorzieningen bezwaarde eigenaar weer in de oude staat terug te brengen, zijn voor rekening van de eigenaar van de nutsvoorzieningen.

  • d.

    De bepalingen in de leden a en b van dit artikel zullen als kwalitatieve verplichting als bedoeld in artikel 6:252 BW bij Notariële akte op de Onroerende zaak gevestigd worden en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat diegenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen mede gebonden zullen zijn.

Artikel 3.22 Erfdienstbaarheden over en weer

Ten behoeve en ten laste van de Onroerende zaak en ten laste en ten behoeve van de daarnaast te stichten/gelegen onroerende zaken, worden -voor zover nodig- gevestigd en aangenomen, al zodanige erfdienstbaarheden, waardoor de toestand waarin die percelen (na voltooiing van de opstallen) zich ten opzichte van elkaar bevinden, gehandhaafd blijft. Onder andere geldt dit voor wat betreft de aanwezigheid van ondergrondse en bovengrondse kabels en leidingen, rioleringen, waterafvoeren, ventilatiesystemen, lichtinval, inankeringen, inbalkingen, overbouwingen en het toepassen en in stand houden van kleuren.

Hieronder kan echter nimmer een verbod tot bouwen of verbouwen worden verstaan.

Artikel 3.23 Kettingbeding

  • a.

    Koper is verplicht en verbindt zich jegens de Gemeente, die dit voor zich aanvaardt, het bepaalde in de daartoe in de Koopovereenkomst aangewezen (in verband met tijdsverloop nog van toepassing zijnde) artikelen bij de Overdracht van (een gedeelte van) de Onroerende zaak, alsmede bij de verlening daarop van een zakelijk recht niet zijnde een hypotheekrecht, aan de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de Notariële akte op te nemen ten behoeve van de Gemeente, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete waarvan de hoogte in de Koopovereenkomst is opgenomen. De Gemeente behoudt de bevoegdheid om daarnaast nakoming en/of eventueel meer geleden schade te vorderen.

  • b.

    Op gelijke wijze als onder lid a van dit artikel bepaald, verbindt Koper zich jegens de Gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding van de nieuwe eigenaar of zakelijk gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de in lid a van dit artikel bedoelde artikelen, als de in lid a van dit artikel en in het onderhavige lid b opgenomen verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/zakelijk gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de Gemeente het beding aan.

Artikel 3.24 Kwalitatieve verplichting (6:252 BW)

De in de Koopovereenkomst daartoe aangewezen artikelen, inhoudende (een) verplichting(en) voor Koper om iets te dulden of niet te doen ten aanzien van de Onroerende zaak, zal/zullen overgaan op degene(n) die de Onroerende zaak onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen, waarbij tevens wordt bepaald dat mede gebonden zullen zijn degenen die van de rechthebbende een recht tot gebruik van de Onroerende zaak zullen verkrijgen. De Notaris zal voormelde verplichting(en) opnemen in de Notariële akte en deze akte laten inschrijven in de openbare registers van het Kadaster.