Nota Grondprijzen 2013

Artikel 1.1 Kader

De Nota Grondprijzen is een beleidsnota die we jaarlijks door het college van B&W vast laten stellen. Deze beleidsnota is gebaseerd op de door de raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondbeleid 2009 (d.d. 23-04-2009) en de evaluatienota grondbeleid 2012 (d.d. 13-3-2012). We maken met deze nota inzichtelijk tegen welke prijzen we vanaf 1 januari 2013 de gronden ten behoeve van bebouwing uitgeven en hoe we deze grondprijzen bepalen.

Deze nota is een openbaar beleidsdocument. Door deze jaarlijks opnieuw vast te stellen, informeert het college van B&W de gemeenteraad en belanghebbenden op transparante wijze over het actuele gemeentelijk grondprijzenbeleid. We willen hiermee  in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme financiële afspraken maken met potentiële afnemers van gronden.

De eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling is binnen de gemeente Kampen belast met de uitvoering van de Nota Grondprijzen. Deze beleidsnota is kaderstellend voor de wijze waarop we de grondprijzen berekenen en we gebruiken de nota als input voor de te actualiseren of nieuw op te stellen grondexploitaties. Daarnaast is deze nota kaderstellend voor grondprijsberekeningen in het kader van het kostenverhaal via het privaatrechtelijke en publiekrechtelijke spoor.

Artikel 1.2 Basisuitgangspunten grondprijsbelei​d

De gemeente Kampen hanteert als belangrijkste beleidsuitgangspunt de reële marktwaarde bij de vaststelling van onze grondprijzen. Door het toepassen van marktconforme grondprijzen leggen we een zo reëel mogelijk beslag op de gemeentelijke financiële middelen voor de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen.

De overige basisuitgangspunten met betrekking tot het hierna volgende grondprijsbeleid zijn:

• -

  alle genoemde grondprijzen zijn exclusief BTW en kosten koper en gelden per prijspeil 1-1-2013, tenzij expliciet anders vermeld;

• -

  alle genoemde vrij op naam prijzen (VON-prijzen) voor de woningen zijn inclusief BTW;

• -

  uitgangspunt bij verkoop van bouwgrond is dat we de grond bouwrijp leveren aan de afnemer, geschikt voor de beoogde bestemming. Incidenteel kunnen we kavels (door)leveren in de staat waarin deze zich op dat moment bevinden;

• -

  in voorkomende gevallen kan het college van B&W afwijken van de in de nota vastgestelde grondprijs.

• -

  bij uitgifte van grond zijn de Algemene Voorwaarden 2012 van toepassing.

• -

  bij de bepaling van de grondwaarde maken we onderscheid in anterieure overeenkomsten en posterieure overeenkomsten (het exploitatieplan).

Artikel 1.3 Aansprakelijkheid

Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. We aanvaarden echter geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele typefouten.

Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen 2013 en over de grondprijzen voor specifieke ontwikkelingen, dient u zich te wenden tot de verantwoordelijke ambtelijke eenheid van de gemeente Kampen (eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling).

Artikel 1.4 Leeswijzer

De opbouw van deze nota is als volgt:

• -

  H2 Methoden van grondprijsbepaling

• -

  H3 Grondprijzen ten behoeve van woningbouw

• -

  H4 Grondprijzen ten behoeve van commercieel vastgoed

• -

  H5 Grondprijzen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen

• -

  H6 Overige grondprijzen, huren en pachten

Artikel 2.1 Methoden van grondprijsbepaling bij anterieure overeenkomst

Ruimtelijke ontwikkelingen zijn steeds meer “maatwerk”, ook als het gaat om het type vastgoed dat we realiseren. Het is bijvoorbeeld bijna onmogelijk om per woningbouwcategorie een gestandaardiseerde indeling naar prijsklasse, kavelgrootte en woonoppervlak te maken, die de lading van alle projecten dekt.

Ook in de gemeente Kampen zien we die trend. De grote woningbouwontwikkelingen Het Onderdijks, Het Meer en Stationskwartier zijn qua woonmilieu en -typologie zo divers, dat we bijna niet meer kunnen spreken van bijvoorbeeld één gemiddeld kaveloppervlak voor een vrijstaande woning of één gemiddeld woonoppervlak van een rijwoning.

Om deze reden hanteren we bij anterieure overeenkomsten als uitgangspunt de residuele grondwaardeberekening. Deze waardebepaling gaat uit van daadwerkelijk te realiseren specifiek vastgoed, met de bijbehorende marktprijs en bouwkosten, en is daarmee in alle gevallen marktconform. Een grondprijsberekening is daarmee (in de anterieure fase) maatwerk voor elk plan. We proberen hierbij wel aan te sluiten bij de gemiddelde m²-prijzen, die in de volgende paragraaf naar voren komen.

Niet voor elke type vastgoed is de residuele grondwaardebepaling een geschikte methode om de grondprijzen vast te stellen. Ook is niet in elke (onderhandelings)situatie het hanteren van deze methode wenselijk. Om in elke situatie de best mogelijke en meest gewenste grondprijsmethode te kunnen hanteren, geven we in onderstaande tabel weer welke grondprijsmethoden per type vastgoed we kunnen toepassen. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt dit per vastgoedtype nader uitgewerkt.

Tabel 1 : Methoden van grondprijsberekening bij overeenkomst

Artikel 2.2 Methoden van grondprijsbepaling bij posterieure overeenkomst (exploitatieplan)

We stellen gemiddelde grondprijzen per m2 of per eenheid vast. Deze prijzen zijn noodzakelijk wanneer we een exploitatieplan moeten opstellen en gelden tevens als indicatie voor de op te stellen en te actualiseren grondexploitaties. Deze (m2-) prijzen bepalen we op basis van de gemiddelde residuele waardes van het te realiseren vastgoed. Hierbij rekenen we met de actuele marktsituatie (gebaseerd op geïndexeerde recent gerealiseerde vastgoedtransacties) en de regionale grondmarkt.

In onderstaande tabel geven we per type vastgoed weer welke grondprijsmethode we hanteren bij het vaststellen van een exploitatieplan en het vaststellen en actualiseren van de gemeentelijke grondexploitaties.

Tabel 2 : Methode van grondprijsberekening bij exploitatieplan

Artikel 3.1 Sociale woningbouw

De zogenaamde sociale woningbouw kenmerkt zich door het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen, die onder een volledige marktwerking niet in staat zouden zijn om zelfstandig een aanvaardbare woonruimte te verkrijgen. De overheid rekent het tot één van haar taken om voor deze doelgroepen kwantitatieve en kwalitatieve woonruimte beschikbaar te stellen.

Voor de grondprijs onder starterswoningen en sociale huurwoningen hanteren we in de gemeente Kampen een vaste kavelprijs, onafhankelijk van de exacte VON-prijs van de desbetreffende woning (zolang deze binnen de vastgestelde prijsmarge voor bedoelde typen ligt). Deze is ten opzichte van 2012 gelijk gebleven, zie onderstaande tabel.

Tabel 3 : Grondprijzen sociale woningbouw

N.B.: De VON-prijs van huurwoningen wordt getaxeerd conform de waarde in het economische verkeer, in onverhuurde staat.

De grondprijs voor sociale koopwoningen bepalen we in de gemeente Kampen op basis van vaste grondprijzen, zoals weergegeven in paragraaf 3.2.

Artikel 3.2 Vrije Sector woningbouw (projectmatig)

De grondprijs voor de woningen vallend in de categorie “vrije sector” stellen we in principe vast op basis van de residuele grondwaardemethode. Ten behoeve van de vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties en/of eventuele exploitatieplannen hebben we op basis daarvan een marktconforme gemiddelde grondprijs per m² vastgesteld1. Omdat er het afgelopen jaar weinig verkocht is, maar we gezien de economische crisis ook niet de indruk hebben dat we met een geringe of substantiële verlaging de woningmarkt vlot trekken, stabiliseren we de prijzen voor de vrije sector woningen. Dit houdt in dat we dezelfde prijzen per 1-1-2013 hanteren als per 1-1-2012. Op basis van de genoemde marktanalyse zijn “kavelprijzen” per appartement (tabel 4) en per grondgebonden woning (tabel 5) vastgesteld. De gemiddelde grondprijs per m² gebruiken we als uitgangspunt bij de uitgifte van bouwkavels. Voor de grondprijs per project blijft maatwerk mogelijk. Uitgangspunt daarbij is de reële marktwaarde van de grond.

Voor de projecten die we samen met marktpartijen doen en waar dus een samenwerkingsovereenkomst (SOK) voor is afgesloten (Stationskwartier en Het Meer), hebben we de prijzen gehandhaafd conform de door partijen gemaakte afspraken. Binnen de desbetreffende samenwerking moeten deze prijzen nog definitief worden vastgesteld. 

1 Deze marktconforme grondprijs is vorig jaar bepaald per m2 op basis van verkochte woningen in de diverse projecten in Kampen (gegevens uit Kadaster). Deze prijzen zijn geïndexeerd met de NVM-index cijfers voor woningen over de periode van transactiedatum tot peildatum (1 oktober 2012). Daarnaast zijn de bouwkosten van een aantal referentiewoningen bepaald. Het residu van de daadwerkelijke gerealiseerde (gecorrigeerde) transactieprijzen en de ingeschatte bouwkosten levert de kavelprijs per woning. Op basis van gemiddelde kavelgroottes is hieruit een gemiddelde grondprijs per m² herleid.

Tabel 4 : Grondprijzen per m2 exclusief BTW gestapelde woningbouw vrije sector per locatie 2013

N.B.: De genoemde grondprijzen betreffen prijzen per appartement.

Tabel 5: Grondprijzen per m2 exclusief BTW grondgebonden woningbouw vrije sector per locatie 2013

N.B.: De genoemde grondprijzen betreffen gemiddelde prijzen per m2 uit te geven grond. De verschillen in m2-prijzen tussen de diverse locaties ontstaan onder andere door de verschillen in het voorzieningenniveau en de bereikbaarheid. Daarnaast kan een verschil in de gemiddelde kavelgrootteneen rol spelen.

Artikel 3.3 Vrije sector kavels/Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)

De vrije kavels vormen een apart hoofdstuk in de grondprijzennota. Hier hanteren we al een aantal jaren een m²-prijs welke gebaseerd is op de comparatieve methode. Deze methode houdt in dat we naar de prijzen in omliggende gemeenten kijken. Op basis van deze methode kunnen we concluderen dat we de prijzen van 2012 kunnen handhaven.

Wanneer er sprake is van CPO-rijwoningen (minimaal 4 in een rij) gaan we uit van maatwerk. De grondprijs bepalen we aan de hand van de reële marktwaarde van de grond.

Tabel 6 : Grondprijzen vrije kavels per locatie (m.u.v. IJsseldelta-Zuid)

Artikel 3.4 Kavels IJsseldelta-Zuid

De ontwikkelstrategie voor de woningbouwontwikkeling IJsseldelta-Zuid gaat er van uit dat de uitgifte van kavels kan plaatsvinden aan zowel particulieren als aan professionele vastgoedpartijen (zoals vastgoedontwikkelaars, beleggers, woningcorporaties en zorgpartijen). Om deze reden is er een aparte tabel opgenomen voor deze toekomstige ontwikkellocatie.

De grondprijs is gebaseerd op de residuele waarde berekening van de grond, behorende bij de woningtypen die als referentie zijn gebruikt voor de financiële haalbaarheidsanalyse. Als basis voor de meest actuele financiële haalbaarheidsanalyse (december 2012) zijn de volgende gemiddelde m2-prijzen gehanteerd, waarbij in deze berekening ervan wordt uitgegaan dat de gemiddelde grondprijzen vaststaan tot 2017 (startdatum uitgifte).

Tabel 7 : Gemiddelde grondprijzen per m2 in IJsseldelta-Zuid 2017

N.B: De verschillen in de m2-prijzen tussen de diverse locaties ontstaan door de verschillen in gemiddelde kavelgrootten in de betreffende deelgebieden.

Artikel 4.1 Kantoren

De aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kunnen we denken aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algehele uitstraling van de locatie. Het is daarmee onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor kantoren te bepalen. De grondprijs voor kantoorlocaties bepalen we in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie.

Artikel 4.2 Bedrijventerreinen

Voor bedrijventerreinen is een vaste prijs per m2 vastgesteld, met een beperkte differentiatie. De ligging van een kavel binnen het bedrijventerrein veroorzaakt die differentiatie (bijvoorbeeld een zichtlocatie en eventuele specifieke omstandigheden welke van invloed kunnen zijn op de waardering van de kavel).

Als een kavel groter is dan de 3.000 m2, bepalen we de grondprijs per m2 via een staffel in de grondprijs (zie kader en de tabellen). Door deze wijze is de afnemende waarde van een extra m2 grond verwerkt in de grondprijs. Voor 2013 gaan we uit van een verhoging van de grondprijs met 1%. Zie onderstaande tabel 7,8 en 9 voor de prijzen gedifferentieerd naar locatie en plek op het bedrijventerrein.

Rekenvoorbeeld:

Bij de verkoop van een kavel van 4.000 m2 op een zichtlocatie op bedrijventerrein Haatlanden is de minimale grondprijs:

3.000 m2 x              € 103,--   = € 309.000

1.000 m2 x              €   98,--   = €   98.000

4.000 m2                               = € 407.000

Tabel 8 : Grondprijzen per m2 exclusief BTW Rijksweg 50 2012-2013

Tabel 9: Grondprijzen per m2 exclusief BTW Haatland 2012-2013

Tabel 10: Grondprijzen per m² exclusief BTW bedrijventerrein Koekoekspolder 2012-2013

Artikel 4.3 Winkels en Horeca

Een groot aantal factoren bepalen de aantrekkelijkheid van een locatie voor winkels en horeca. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen berekenen we voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs. Het is namelijk onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor winkels en horeca te bepalen. De grondprijs voor winkel- en horecalocaties stellen we in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie vast. Voor winkels in de hoofdwijkwinkelcentra ligt de prijs tussen € 650 en € 900 per m² bvo.

Artikel 4.4 Glastuinbouw

Voor de ontwikkeling van glastuinbouw geldt een vaste grondprijs per vierkante meter. Standaard hanteren we een vaste grondprijs van € 28,50 per m2 voor glastuinbouw. Deze prijs is voor 2013 gelijk gebleven aan 2012. Deze prijs is tot stand gekomen op basis van vergelijking met andere (vergelijkbare) glastuinbouwgebieden en advies van de makelaars. Deze prijs geldt voor de marktconforme kavels, die qua formaat voldoen. Rechthoekige, efficiënt te bebouwen kavels genieten daarbij de voorkeur. Een (front-)breedte of diepte van circa 250 – 300 meter is hierbij het meest geschikt. In verband met schaalvergroting van glastuinbouwbedrijven is daarnaast een minimale kavelgrootte van circa 5 hectare benodigd.

Artikel 5.1 Niet-commerciële voorzieningen

Onder deze categorie scharen we uitgiften van grond die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder.

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt echter, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen hanteren we het grondprijsbeleid zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed (paragraaf 5.2).

Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal op basis van het aandeel naar rato van het bruto vloeroppervlak van de desbetreffende functies de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw, betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. Indien er zich een project aandient die niet kan vallen binnen de hiervoor beschreven situaties, dan zal er gekozen worden voor een maatwerkoplossing die tegemoet kan komen aan de specifieke projecteisen.

De gemeente Kampen hanteert voor maatschappelijke voorzieningen een grondprijs van  € 170,= per m² exclusief BTW. We hebben net als bij de woningbouw gekozen voor handhaving van de prijzen.

Een uitzondering hierop zijn de niet-commerciële geëxploiteerde sportaccommodaties, vanwege hun specifieke verhouding tussen bebouwde en onbebouwde gronden. Voor deze accommodaties geldt in 2013 een grondprijs van € 35,= per m2 exclusief BTW (was in 2012 eveneens € 35,=) onbebouwde grond en € 170,= per m2 te bebouwen grond.

Artikel 5.2 Semimaatschappelijk vastgoed

Onder semimaatschappelijk vastgoed verstaan we vastgoed voor een semi-commerciële onderneming, die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Onder meer kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment.

De grondprijs voor dergelijke functies bepalen we aan de hand van de residuele methode met een minimale prijs van € 170,= per m². De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd.

Artikel 5.3 Nutsvoorzieningen

Voor de nutsvoorzieningen geldt een vaste prijs van € 170,= per m2. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken, hanteren we een minimumprijs van € 1.000,= per transactie.

In voorkomende gevallen geven we de grond niet in eigendom uit aan het nutsbedrijf, maar vestigen we een beperkt zakelijk recht ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs.

Artikel 5.4 Interne Gemeentelijke grondtransacties

Bij gronduitgifte waarbij de grond in gebruik wordt genomen door een gemeentelijke dienst, wordt de prijs van de grond vastgesteld op basis van een vaste grondprijs per m2 conform het tarief van de maatschappelijke voorzieningen.

Artikel 6.1 Openbaar groen

Openbaar groen kunnen we alleen verkopen indien aan een aantal criteria wordt voldaan (zie hiervoor de Groenstructuurvisie). De grondwaarde van openbaar groen waarop bebouwing mogelijk is, is vastgesteld op € 300,= per m2 exclusief BTW. De grondwaarde voor overig openbaar groen, waar alleen de bestemming tuin op ligt, is vastgesteld op € 75,= per m² exclusief BTW.

In de grondprijzen nota 2012 gingen we uit van € 75 voor kleine stukken groen tot 20 m² en van € 150 voor stukken groen groter dan 20 m². Deze laatste categorie komt nagenoeg niet voor. Als het zich voordoet dat bewoners meer dan 20 m² willen kopen, betreft het meestal mogelijk te bebouwen grond en geldt de prijs van € 300 per m². Vandaar dat we voorstellen deze categorie van € 150 te laten vervallen. Dit om de verkoop van groen aantrekkelijker te maken. De gemeente houdt ten allen tijde de vrijheid om, ook al wordt aan alle voorwaarden voldaan, openbaar groen niet te verkopen om haar moverende redenen.

Artikel 6.2 Parkeren

Voor het parkeren hanteren we als uitgangspunt de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening, alsmede de voorgestane parkeeroplossing vanuit het vigerende bestemmingsplan of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin we het parkeren oplossen, varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds).

Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Kampen is dat het parkeren bij nieuwbouw ontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein opgelost moet worden.

Afkoopsom parkeren binnenstad

Voor de binnenstad van Kampen, het gebied tussen de IJsselkade en de Ebbingestraten, geldt het parkeerfonds. In dit gebied komt, door het realiseren van nieuwe wooneenheden boven winkelpanden en appartementen, een steeds grotere druk op de bestaande parkeervoorzieningen. Ook voor dit gebied geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk op eigen erf moeten worden gerealiseerd. Het college kan vrijstelling van deze verplichting verlenen door het opleggen van betalingsverplichtingen aan de bouwer/ontwikkelaar.

De afkoopsommen zijn € 7.942,00 (prijspeil 1 januari 2012 tot 1 januari 2014) voor de binnenstad en € 5.948,00 (prijspeil 1 januari 2012 tot 1 januari 2014) voor de binnenstad plus. Per 1 januari 2014 herzien we deze vergoedingen op basis van de  consumentenprijsindex (CPI) huishouden.

De gemeente krijgt daarmee de verplichting binnen 10 jaar in een straal van 1 kilometer van het bewuste pand openbare parkeergelegenheid aan te leggen. De afkoopsommen voor parkeren actualiseren we eens per twee jaar.

Grondprijzen parkeren projectmatige woningbouw

Voor uitgifte ten behoeve van projectmatige woningbouw (eengezins- en meergezinswoningen) in de vrije sector wordt het parkeren verdisconteerd in de VON-prijs c.q. de uitgifteprijs van de grond.

Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein moet in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee vermijden we dat er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. Ook bieden we op deze manier de afnemer van grond zekerheid dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet.

Artikel 6.3 Huur en erfpacht

Een alternatief voor verkoop van bouwgrond kan zijn het instrument van uitgifte in erfpacht. Uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van huur en erfpacht is de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) maal de gemeentelijke omslagrente plus 1,5% voor beheers- en administratiekosten. Voor 2013 komt dit percentage uit op 6% (4,5% gemeentelijke omslagrente plus 1,5% beheers- en administratiekosten). Per overeenkomst geldt een minimale prijs van € 50,= per jaar.