Nota grondbeleid 2011 gemeente Kapelle

Nota Grondbeleid 2011 Gemeente Kapelle

1.Inleiding en samenvatting van de uitgangspunten

1.1 Inleiding

Deze Nota grondbeleid vervangt de huidige Nota grondbeleid uit 2007. Laatstgenoemde Nota was aan vervanging toe. Enerzijds vanwege ruimtelijke, economische en demografische ontwikkelingen. Deze ontwikkelingen treft u aan in hoofdstuk 2. Anderzijds vanwege de veranderende wet- en regelgeving, namelijk de invoering van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008. In hoofdstuk 3 wordt een vertaling gemaakt van de algemene wet- en regelgeving naar het grondbeleid in de gemeente Kapelle. In hoofdstuk 4 treft u de uitgangspunten aan voor de financiële verslaglegging en het risicomanagement.

1.Het opstellen van een Nota Grondbeleid is geen wettelijke verplichting. Wel kan een gemeente zichzelf opleggen om periodiek (in de regel eens per 4 jaar) een dergelijke beleidsnota vast te stellen. In de Financiële verordening van de gemeente Kapelle (art. 14-2) is opgenomen dat eens in de vier jaar een Nota Grondbeleid aan de raad ter vaststelling wordt aangeboden.

1.Door het vaststellen van het gemeentelijk grondbeleid worden de kaders bepaald die nodig zijn om te komen tot de realisering van maatschappelijk gewenste ruimtelijke ontwikkelingen in de gemeente Kapelle. Dat geldt niet alleen in kwantitatief opzicht (komt grond op het juiste moment op de juiste plaats beschikbaar?) - maar ook in kwalitatief opzicht (woningen, woonomgeving en ruimtelijke kwaliteit landelijk gebied).

1.De uitvoering van het grondbeleid is een zelfstandige bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders. U als gemeenteraad controleert het college van B&W. Om u in staat te stellen effectief controle uit te oefenen op het college, heeft u instrumenten nodig. De vastlegging van het gemeentelijk grondbeleid geeft u een controle-instrument op de uitvoering van het grondbeleid door het college. Door het vaststellen van deze Nota wordt het grondbeleid transparant en uniform voor u, het college, de organisatie en derden.

1.2 Samenvatting van de uitgangspunten

Hoofdstuk 2: Ontwikkelingen in de gemeente Kapelle

• 1.

  Voor de komende 4 jaar wordt nog geen invloed verondersteld van de demografische ontwikkelingen (krimp) op het grondbeleid van de gemeente Kapelle. Er wordt ook (nog) geen ‘link’ gelegd tussen het opbrengend vermogen van nieuwbouw en herstructurering. De bestaande woningvoorraad is nog relatief jong waardoor herstructureringsmaatregelen niet voorzien worden.

• 2.

  Voor de komende vier jaar is het ten gevolge van de economische omstandigheden onzeker hoe de gronduitgifte voor projectmatige woningbouw zich gaat ontwikkelen. De gemeente volgt de marktontwikkelingen nauwlettend en stuurt zo nodig bij.

Hoofdstuk 3: Grondbeleid in de gemeente Kapelle

Actief grondbeleid

• 3.

  Voor uitbreiding van woonkernen en bedrijventerreinen wordt een actief grondbeleid gevoerd, om de regie zo veel mogelijk bij de gemeente te houden. Er is in de huidige economisch tijd nadrukkelijk aandacht voor het beperken van de financiële risico’s.

• 4.

  Verkoop van bouwgrond voor woningbouw en bedrijven vindt plaats tegen marktconforme prijzen met differentiatie naar woningtype en locatie.

• 5.

  Bij de ontwikkeling van woningen wordt in de exploitatieopzet een bedrag meegenomen voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen of gemeentelijke voorzieningen. Er wordt een bepaald bedrag per m2 als bijdrage toegevoegd aan de reserve bouwgrondexploitatie woningen. Deze bijdrage bedraagt momenteel € 23 / m2.

• 6.

  Voor de gronduitgifte van bedrijventerreinen hebben de Bevelandse gemeenten in het Regionaal Bedrijventerreinprogramma in 2010 overeenstemming bereikt over harmonisering van de grondprijzen op de Bevelanden. Met de Bevelandse gemeenten is afgesproken om de grondprijzen geleidelijk te laten stijgen tot een maximum van € 140. In verband met de huidige economische omstandigheden zal echter voorlopig pas op de plaats worden gemaakt met het verhogen van grondprijzen.

• 7.

  Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen wordt in de exploitatieopzet rekening gehouden met een opslag van € 10/m2 voor (toekomstige) revitalisering. Deze bijdrage wordt toegevoegd aan de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen. Ondanks dat er in Kapelle op korte termijn geen omvangrijke revitaliseringsprojecten worden voorzien zal de bijdrage in de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen gereserveerd blijven voor de toekomstige revitalisering van bedrijventerreinen.

• 8.

  De bouwkavels in de gemeente worden toegewezen op grond van het principe "wie het eerst komt, wie het eerst maalt". Bij de verkoop gelden de door het College van B&W op 31 mei 2009 vastgestelde “Algemene verkoopvoorwaarden voor bouwterreinen in de gemeente Kapelle 2009”.

Passief grondbeleid

• 9.

  Een niet-actief, meer facilitair grondbeleid is aan de orde in situaties waarin de gemeente geen grondpositie heeft. Voor inbreidingslocaties wordt vastgehouden aan een meer faciliterend (passief) grondbeleid, vanwege de financiële en juridische risico’s.

• 10.

  Het uitgangspunt blijft het aangaan van (privaatrechtelijke) exploitatieovereenkomsten met planontwikkelaars voor de realisatie van een plan en het kostenverhaal. Er is een meldingsplicht voor overeenkomsten.

• 11.

  Kosten voor planologische medewerking zoals externe advieskosten en de gemaakte ambtelijke kosten worden doorberekend aan de planontwikkelaar. Per project zal een forfaitair bedrag van € 3.000 in rekening worden gebracht. Bij grote projecten ligt het in de rede maatwerkafspraken met de initiatiefnemer te maken omdat de ureninzet die van het forfait vele malen overschrijdt. Bij (verliesgevende) projecten met een groot maatschappelijk belang (denk aan de bouw van een woonzorgcomplex) kan er reden zijn om de ambtelijke inzet niet door te belasten aan de aanvrager. Dat zal echter moeten blijken uit over te leggen exploitatieberekeningen.

• 12.

  Per ontwikkelingslocatie zal een bijdrage van € 10/m2 gevraagd worden aan een particuliere ontwikkelaar voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen of gemeentelijke voorzieningen, tenzij op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit mogelijk toe te rekenen kosten een hogere bijdrage dan € 10/m2 gevraagd kan worden. Bij (verliesgevende) projecten met een groot maatschappelijk belang (denk aan de bouw van een woonzorgcomplex) kan er reden zijn om geen bijdrage te vragen. Dat zal echter moeten blijken uit over te leggen exploitatieberekeningen.

• 13.

  Het (publiekrechtelijke) exploitatieplan in combinatie met kostenverhaal wordt als stok achter de deur gehouden en vooral toegepast bij samenwerking met planontwikkelaars die niet willen bijdragen aan de inrichting van de openbare ruimte. Dit zal ‘minimaal’ een bijdrage zijn voor de op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit mogelijk toe te rekenen kosten.

• 14.

  De gemeente heeft het convenant Verevening ondertekend. Dit convenant brengt met zich mee dat aantasting van omgevingskwaliteit in het buitengebied (financieel) moet worden gecompenseerd overeenkomstig de Handreiking Verevening 2010 van de provincie Zeeland. Dit aspect dient eveneens in een exploitatie-overeenkomst te worden geregeld.

• 15.

  Verzoeken voor in gebruik geven, huur of aankoop van snippergroen, worden getoetst aan de vastgestelde beleidscriteria. Alleen op verzoek van een belangstellende zal grond in gebruik worden gegeven of te koop worden aangeboden. De prijs van snippergroen is in beginsel gekoppeld aan de uitgifteprijs voor bouwgrond in de diverse kommen. De huurprijzen van snippergroen, volkstuinen en recognities worden jaarlijks geïndexeerd.

PPS

Het initiatief voor PPS kan zowel bij de gemeente als bij de planontwikkelaar liggen. Indien het initiatief bij de gemeente ligt geeft de gemeente een deel van de sturing uit handen, maar verplaatst ook een deel van het risico. Indien het initiatief bij een planontwikkelaar ligt, trekt de gemeente sturing naar zich toe. Wel accepteert de gemeente dan enig risico. PPS kan in beide gevallen onder omstandigheden in het belang van de gemeente zijn.

Hoofdstuk 4: Financiële uitgangspunten in de gemeente Kapelle

Kostentoerekening

• 17.

  Toerekening van uren van de ambtelijke organisatie geschiedt op basis van tijdschrijven tegen voorcalculatorische tarieven. De voorcalculatorische tarieven worden bepaald bij de begroting. Er vindt nacalculatie van de tarieven plaats.

• 18.

  Voor de inzet van het college van burgemeester en wethouders, de secretaris en de concerncontroller wordt een vast bedrag toe gerekend aan de grondexploitaties. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast aan de loonkostenontwikkeling. In de begroting 2012 wordt een bedrag van € 40.234 toegerekend aan de grondexploitaties. Dit bedrag wordt toegerekend aan de diverse exploitatieplannen.

• 19.

  Rentetoerekening vindt plaats over de boekwaarde aan het begin van het jaar. Het te hanteren rentepercentage wordt vastgesteld bij de uitgangspunten voor de begroting. Bij een negatieve boekwaarde van het exploitatieplan (d.w.z. er zijn meer opbrengsten dan investeringen) wordt de bij de uitgangspunten van de begroting vastgestelde rente met 2% verlaagd;

• 20.

  Inbreng van gronden die in eigendom zijn van de gemeente in de exploitatieplannen is op basis van de boekwaarde van de betreffende grond, ook als de boekwaarde nul is.

Risicomanagement

• 21.

  Grondexploitaties worden vastgesteld door de raad. Grondexploitaties worden 1x per jaar herzien door het college (in het jaarrekeningproces). De uitkomsten worden ter inzage gelegd voor de raad. De geactualiseerde grondexploitaties vormen tevens de basis voor de begroting.

• 22.

  Voor exploitatieplannen met een verwacht negatief saldo dient direct een voorziening te worden getroffen (art. 65 BBV).

• 23.

  Het activeren van vervaardigingskosten op niet in exploitatie genomen gronden is aanvaardbaar als een reëel en stellig voornemen bestaat deze gronden te bebouwen, maar dient in eerste instantie beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer meer duidelijkheid bestaat over de aard van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten, kan de voorzichtig geraamde verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt. De gemiddelde boekwaarde per m2 wordt vermeld (art. 70 BBV);

• 24.

  Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Er zijn situaties denkbaar waarbij er al eerder voldoende zekerheid is om winst te nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Dit is aan de orde:

  a.Als alle kosten van een complex geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop pure winst zal zijn.

• • b.

    Als alle kosten inclusief de behoedzaam geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop pure winst zal zijn.

  • c.

    Als alle kosten van een complex geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen én de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen opbrengsten aanmerkelijk hoger zijn dan de behoedzaam geraamde nog te maken kosten.

  • d.

    Als een project geen grote onzekerheden meer kent, kan winstneming naar rato van de voortgang van het project plaatsvinden. Dit wordt ook wel de percentage-of-completion-methode genoemd. Ofschoon er als zodanig geen regels zijn voor resultaatneming, zijn er wel bepaalde geaccepteerde methoden. Zo zijn er gemeenten die, indien 75% van de voorgecalculeerde verkoopopbrengst is gerealiseerd, overgaan tot het naar rato nemen van winst.

• 25.

  In de ‘Nota reserves en voorzieningen’ is de minimale omvang van de reserve bouwgrondexploitatie woningbouw en reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen gesteld op elk € 1 mln. Gelet op de inschatting van de exploitatieresultaten en risico’s kan de minimale omvang van beide reserves voor het opvangen van deze risico’s bijgesteld worden naar € 0,5 mln. en wordt de maximale omvang van elke reserve gesteld op € 1 mln. Als één van beide reserves de maximale omvang van € 1 mln. heeft bereikt, wordt het meerdere in principe toegevoegd aan de algemene reserve, tenzij anders wordt besloten.

• 26.

  Bij de ontwikkeling van bedrijventerrein de Smokkelhoek wordt in de exploitatieopzet voor het eerst rekening gehouden met een opslag van € 10/m2 voor (toekomstige) revitalisering. In de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen zal vanuit het project Smokkelhoek uiteindelijk een bedrag van circa € 1,25 mln. gereserveerd worden voor (toekomstige) revitalisering. Bij het beoordelen van de minimale en maximale omvang van de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen vanuit het oogpunt van risicobeheer zal rekening worden gehouden met de verplichting voor (toekomstige) revitalisering.

2. Ontwikkelingen in de gemeente Kapelle

2.1 Ruimtelijke ontwikkelingen

Landelijk beleid

De Nota Ruimte bevat de visie van het Rijk op de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland. Voor verstedelijking en economische activiteiten gaat het Rijk uit van de bundelingstrategie. Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten betekent dat nieuwe bebouwing voor deze functies grotendeels geconcentreerd tot stand komt, dat wil zeggen in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters van bebouwing daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal worden gebruikt.

Eind 2009 is het rapport “Kansen voor kwaliteit, een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen” van de ‘Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen’ verschenen (“Taskforce Noordanus”). Uit de conclusies van dit rapport blijkt dat naar het ruimtegebruik ten behoeve van bedrijventerreinen steeds kritischer wordt gekeken. In het rapport wordt sterk gepleit voor terughoudendheid bij de aanleg van nieuwe bedrijventerreinen. In plaats daarvan moet meer de nadruk worden gelegd op revitalisering van bestaande terreinen en moeten ondernemingen gestimuleerd worden om te investeren op hun bestaande locaties. De provincie Zeeland heeft een groot deel van de aanbevelingen uit het rapport overgenomen en vertaald naar provinciaal beleid.

Doorvertaling van het landelijk beleid door de Provincie Zeeland

Met betrekking tot wonen staan ook in het Integraal Omgevingsplan 2006-2012 bundeling, zuinig ruimtegebruik en het realiseren van kwaliteit en diversiteit centraal. Om voldoende aandacht voor het bestaande gebied te genereren is de taakstelling opgenomen om 50% van de woningbouwproductie binnen de grens van het bestaand bebouwd gebied te realiseren (inbreiding). De kernen Kapelle en Biezelinge behoren tot de stedelijke ontwikkelingszone Goes. In de verdere ontwikkeling van Zeeland wordt aan de stedelijke ontwikkelingszones een centrale rol toegekend. Zowel voor de opvang van de bevolkingsgroei, het creëren van nieuwe werkgelegenheid als voor het in stand houden van het voorzieningenniveau, wordt een accent gelegd op deze zones.

De provincie heeft in het plan ook ontwikkelingsruimte geboden in het landelijk gebied. Hieraan is wel als voorwaarde verbonden dat wanneer initiatiefnemers gebruik maken van deze ontwikkelingsruimte er tevens een investering in de omgevingskwaliteit dient plaats te vinden ter compensatie van het verlies aan ecologisch kapitaal, oftewel het principe van verevening. De vereveningsprincipes, die door de gemeente Kapelle zijn onderschreven, zijn vastgelegd in de ‘Handreiking Verevening 2010’.

In het Integraal Omgevingsplan 2006-2012 is ook de bedrijventerreinenstrategie van de Bevelanden opgenomen. De strategie is gericht op het verder ontwikkelen van een beperkt aantal grootschalige bedrijventerreinen, waaronder de Smokkelhoek. Daarnaast wordt ingezet op de afronding van een aantal kleinschalige (lokale) terreinen, waaronder de Choorhoek. In 2010 hebben de Bevelandse gemeenten overeenstemming bereikt over een ‘Regionaal Bedrijventerreinenprogramma’, waarin een vertaling van de planningsopgave voor bedrijventerreinen plaatsvindt en afspraken zijn gemaakt over het bedrijventerreinenbeleid in de regio. Er is sprake van een programmering tot en met 2013 met een doorkijk tot en met 2020. Er zijn regionale afspraken gemaakt over een betere afstemming van het uitgiftebeleid, beheer, kwaliteitsniveau’s, segmentering, prijzen en acquisitie.

Doorvertaling van het landelijke en provinciaal beleid in de gemeente Kapelle

Met de vaststelling van het bestemmingsplan Schore in 2011 zullen de bestemmingsplannen

voor alle kernen en het buitengebied weer actueel zijn. In 2012 zal een structuurvisie voor het gehele grondgebied van de gemeente in procedure worden gebracht. Deze visie zal tevens als basis dienen voor het bestemmingsplan Recreatiegebieden Wemeldinge en de herziening van de bestemmingsplannen voor de bedrijventerreinen Choorhoek en Smokkelhoek.

De gemeente Kapelle bepaalt zelf de omvang, samenstelling en spreiding van de woningbouw over de kernen. De Woonvisie (2008) van de gemeente Kapelle biedt de beleidskaders waarbinnen de gemeente de ontwikkeling van de woningvoorraad stuurt en afspraken maakt over woningbouwplannen met corporaties en ontwikkelaars. De Woonvisie 2008 gaat uit van een uitbreidingsbehoefte in de gemeente Kapelle van circa 50 woningen per jaar ofwel 400 woningen in de periode van 1 januari 2008 tot en met 31 december 2015. Ten gevolge van de marktontwikkeling is het woningbouwprogramma aangepast. Voor de periode van 2010 tot 2020 zijn 430 woningen opgenomen. In eerste instantie worden inbreidings- en herstructureringslocaties benut. Mede gelet op de taakstelling voor woningbouw wordt in de Zuidhoek een uitbreidingslocatie ontwikkeld.

Voor de bedrijventerreinen de Smokkelhoek is 14 ha uitbreiding gepland in de periode 2009-2020 en voor Choorhoek is 4 ha uitbreiding gepland in de periode 2013-2014.

2.2 Economische ontwikkelingen

De recessie is merkbaar op de woningmarkt. Eén van de gevolgen van de recessie is dat er landelijk minder woningen worden verkocht en er daardoor ook minder wordt gebouwd. Vooral de projectmatige ontwikkeling van woningen met een prijs boven de € 200.000 vraagt aandacht. Het gevolg voor de grondexploitatie is dat er minder, althans later, grond wordt verkocht. Deze vertraging in gronduitgifte kan betekenen dat de complexen meer onderhoudslasten en/of rentelasten te verwerken krijgen. Dit laatste werkt vooral negatief door in complexen met veel geïnvesteerd vermogen.

Als gevolg van de economische recessie zijn banken en marktpartijen terughoudender geworden. Projecten worden pas gefinancierd en het bouwen begint pas als een groot deel (ca. 70%) van de woningen is verkocht. Om in een geval van stagnatie van een project alsnog opbrengsten te kunnen realiseren of verliezen te beperken zijn er gemeenten die tot een grotere participatie in ontwikkelingsprojecten overgaan. In de gemeente Kapelle is hier door de aangebrachte fasering in de bouwplannen geen sprake van.

Niet alle gemeenten ondervinden, zoals gezegd, in dezelfde mate problemen in de grondexploitatie. Ook in de gemeente Kapelle zijn er effecten van de economische ontwikkelingen merkbaar. De uitgifte van percelen voor projectmatige woningbouw in Zuidhoek is vertraagd. Ook zijn er projectontwikkelaars met kavels in eigendom die in verband met de stagnerende woningmarkt wachten met het bebouwen van deze kavels. Dit heeft tot gevolg dat enkele exploitaties naar verwachting later afgesloten kunnen worden dan gepland. Onderhoudskosten (m.n. groenonderhoud), die anders ten laste van de gemeentelijke exploitatie zouden komen, drukken daardoor langer op een plan waardoor de resultaten zullen verslechteren. Doordat de huidige grondexploitaties zich bevinden in de fase van gronduitgifte zijn de boekwaarden inmiddels dermate laag dat het later afsluiten qua rentelasten geen direct probleem vormt.

Voor de komende vier jaar is het ten gevolge van de economische omstandigheden onzeker hoe de gronduitgifte voor projectmatige woningbouw zich in Kapelle gaat ontwikkelen. De omvang van het ‘zelf bouwen’ staat ook onder druk ten opzichte van enkele jaren geleden maar de verkoop blijft nog op peil. De gemeente volgt de marktontwikkelingen en stuurt de gemeentelijke gronduitgifte zo nodig bij. Het beschikbaar stellen van vrije kavels voor bijzondere woonmilieus, particulier opdrachtgeverschap voor tweekappers of innovatieve projecten kunnen een toevoeging zijn op de bestaande uitgiftepraktijk.

2.3 Demografische ontwikkelingen

Zeeland krijgt te maken met een sterke verandering van de bevolkingssamenstelling. Verschillende regio’s hebben nu al te maken met een krimpende bevolkingsomvang en op de middellange termijn gaan alle gemeenten geconfronteerd worden met minder inwoners. Voor de regio ‘de Bevelanden’ waar Kapelle onderdeel van is, zijn de prognoses van de provincie Zeeland nog het meest positief. Toch zijn er ook in deze regio al krimpende kernen. Naast een teruggang in het aantal inwoners is de samenstelling van de bevolking door vergrijzing en ontgroening aan sterke verandering onderhevig. Daarnaast zal door de toenemende individualisering het aantal huishoudens voorlopig blijven toenemen.

Voor de werkzaamheden van de gemeente Kapelle zal de demografische ontwikkeling op termijn van invloed zijn op bijvoorbeeld het terrein van volkshuisvesting, ruimtelijke ordening, bouwgrondexploitatie, onderwijs en welzijn. In kwalitatief opzicht zullen de veranderingen op de woningmarkt door de demografische ontwikkelingen vermoedelijk ingrijpender zijn dan de kwantitatieve veranderingen. De samenstelling van huishoudens en de leeftijdsopbouw van de bevolking is aan het veranderen. Wat dit betekent voor het beheer van de bestaande woningvoorraad en de samenstelling van de nieuwe woningen verdient nadere analyse. Bij het woonbeleid is het belangrijk dat er voldoende nadruk wordt gelegd op het beheer van de bestaande voorraad en op het geschikt maken voor de toekomst van de totale bestaande voorraad. Bij de bouw van nieuwe woningen kan overwogen worden ‘een link’ te leggen tussen het opbrengend vermogen van nieuwbouw en herstructurering, bijvoorbeeld in de vorm van een reserve herstructurering.

Voor de komende 4 jaar wordt echter nog geen invloed verondersteld van de demografische ontwikkelingen op het grondbeleid van de gemeente Kapelle. Er wordt ook (nog) geen ‘link’ gelegd tussen het opbrengend vermogen van nieuwbouw en herstructurering. De bestaande woningvoorraad is nog relatief jong in Kapelle waardoor herstructureringsmaatregelen niet voorzien worden.

3. Uitgangspunten van het grondbeleid in de gemeente Kapelle

Het gemeentelijk grondbeleid kan een belangrijke bijdrage leveren aan het realiseren van de doelstellingen op het gebied van volkshuisvesting, ruimtelijke – en economische ontwikkelingen en is een terrein waar grote financiële belangen spelen.

Het grondbeleid kent verschillende vormen. Over het algemeen wordt onderscheid gemaakt tussen actief en passief grondbeleid, soms ook wel faciliterend grondbeleid genoemd. Het belangrijkste onderscheidende kenmerk van de twee vormen van grondbeleid, en al hun tussenvarianten (PPS), is de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot de exploitatie van grond dan wel het te realiseren vastgoed. De diverse vormen van grondbeleid hebben dan ook verschillende kenmerken en een ander instrumentarium met de daarbij behorende voor- en nadelen.

3.1 Actief grondbeleid

Bij de uitvoering van een bestemmingsplan voor een bouwlocatie kiest de gemeente ervoor deze zelf bedrijfsmatig te exploiteren door de ruwe gronden en opstallen te verwerven, de grond bouw- en woonrijp te maken, de publieke voorzieningen aan te leggen en in beginsel alle productiekosten in de gronduitgifteprijzen door te berekenen. Met actief grondbeleid kan de gemeentelijke regiefunctie goed worden vervuld. Juridisch en financieel is er meer te sturen dan alleen met ruimtelijke plannen, het bestemmingsplan in het bijzonder. De gemeente heeft meer inspraak in de kwaliteit en het programma van plannen en het bouwtempo. Een ander belangrijk motief is dat de gemeente kan profiteren van waardestijging van te ontwikkelen bouwgrond als gevolg van publieke investeringen in wegen en andere stedelijke infrastructuur, zoals groen, water en gebouwde voorzieningen. Ook de toerekening van kosten van gemeentelijke voorzieningen aan locaties is bij actief grondbeleid beter te bereiken door verdiscontering in de m2-prijs.

Een nadeel van actief grondbeleid is dat er (financiële) risico’s worden gelopen. Die risico’s betreffen de afzet (tempo, omvang en prijs), de bouw-, ontwikkelings-, verwervings-, rentekosten, etc.

Zolang er nog geen goedgekeurde kostprijsberekening (grondexploitatie) voor het bestemmingsplan beschikbaar is en nog niet is gestart met het daadwerkelijk bouwrijp maken van de grond, worden deze gronden gekwalificeerd als ‘niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG)’.

3.1.1 Actief grondbeleid in de gemeente Kapelle

Voor uitbreiding van woonkernen en bedrijventerreinen wordt een actief grondbeleid gevoerd, om de regie zo veel mogelijk bij de gemeente te houden. Er is in de huidige economisch moeilijke tijd nadrukkelijk aandacht voor het beperken van de financiële risico’s.

Als gekozen wordt voor een actief grondbeleid zal in principe gewerkt worden op basis van minnelijke verwerving, waarbij de Wet voorkeursrecht gemeenten (Wvg) een ondersteunende functie heeft. In het verwervingstraject kan de gemeente op alle objecten binnen een te ontwikkelen plangebied een voorkeursrecht vestigen. Deze mogelijkheid is een passief verwervingsmiddel. De gemeente kan niet dwingen tot verkoop. Maar als de betreffende eigenaar in het plangebied gronden wil verkopen dienen deze eerst aan de gemeente te worden aangeboden.

Indien minnelijke verwerving niet mogelijk is, maar de gemeente ter uitvoering van zijn beleid over bepaalde gronden wenst te beschikken, staat de gemeente het middel van onteigening ter beschikking. Verwerving vindt Voor het slagvaardig voeren van een actief grondbeleid zal de gemeenteraad in geval van een nieuwe gebiedsontwikkeling investeringskredieten voteren aan het college voor het kunnen doen van strategische aankopen.

Bijzonder is het ‘bouwclaimmodel’ dat echter ook leidt tot actief grondbeleid. Planontwikkelaars kunnen op een bouwlocatie grond hebben verworven met als doel geen zelfrealisatie, maar het verwerven van bouwvolume. De ‘ruwe’ bouwgrond, veelal agrarische grond, wordt dan aan de gemeente doorverkocht tegen een acceptabele prijs, in ruil voor bouwclaims, bijvoorbeeld een aantal te bouwen woningen. De gemeente maakt het exploitatieplan bouwrijp en levert bouwrijpe kavels. De openbare ruimte blijft bij de gemeente achter. In Zuidhoek heeft de gemeente gewerkt met het bouwclaimmodel.

3.1.2 Gronduitgifte

Uitgangspunt is dat een ieder een op een consistente wijze berekende grondprijs in rekening gebracht krijgt. Door de gemeente worden dus geen prijsvoordelen geboden aan bepaalde individuen of groepen. Voor een objectieve bepaling van de grondwaarde worden twee hoofdbenaderingen onderscheiden:

• a.

  Kostprijsbenadering;

• b.

  Marktwaardebenadering.

De kostprijsbenadering is een rekenmethodiek die op basis van de kosten voor verwerving en bouw- en woonrijpmaken, zowel directe als indirecte kosten, een grondprijs bij uitgifte bepaalt. Er wordt geen positief saldo op de grondexploitatie nagestreefd; een saldo nul is voldoende. Veelal wordt de grondprijs op basis van de kostprijsbenadering nu gezien als het minimale bedrag waarvoor grond moet worden uitgegeven om de grondexploitatie sluitend te krijgen. Tegenwoordig streven veel gemeenten naar een positief saldo op de grondexploitatie.

Er is sprake van een marktwaardebenadering als de prijs van de grond wordt bepaald door de toekomstige bestemming. Agrarische grond zal een hogere grondprijs krijgen als er een plan voor woonbestemming voor is gemaakt. Evenzo heeft een vrije sector woning over het algemeen een grotere financiële draagkracht dan een goedkope huurwoning.

Woningen

Het uitgangspunt van de gemeente Kapelle is dat verkoop van bouwgrond plaatsvindt tegen

marktconforme prijzen. Hierbij wordt de grondprijs bepaald door wat men op de vrije markt bereid is daarvoor te betalen. De gemeente Kapelle kiest voor vaste grondprijzen met differentiatie naar locatie en woningtype. Voor elk afzonderlijk exploitatieplan zullen de grondprijzen per m2 worden bepaald.

De bouwkavels in de gemeente worden toegewezen op grond van het principe "wie het eerst komt, wie het eerst maalt". Bij de verkoop gelden de door het College van B&W op 31 maart 2009 vastgestelde “Algemene verkoopvoorwaarden voor bouwterreinen in de gemeente Kapelle 2009”.

In de exploitatieopzet wordt in principe ook een bedrag meegenomen voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen of gemeentelijke voorzieningen. Er wordt een vast bedrag van € 23 per m2 als bijdrage toegevoegd aan een reserve bouwgrondexploitatie. Hiermee wordt in de exploitatieopzet rekening gehouden.

Bedrijventerreinen

Voor de gronduitgifte van bedrijventerreinen hebben de Bevelandse gemeenten in het Regionaal Bedrijventerreinprogramma in 2010 overeenstemming bereikt over harmonisering van de grondprijzen op de Bevelanden. Over de te hanteren grondprijzen is advies gevraagd aan de Stec Groep. Uit het advies blijkt dat er een flinke kloof is tussen het huidige prijsniveau (€ 70 - € 100) en het geadviseerde prijsniveau in de gemeente Kapelle (€ 100 - € 140). Met de Bevelandse gemeenten is afgesproken om de grondprijzen geleidelijk te laten groeien tot het genoemde maximum van € 140. In verband met de huidige economische omstandigheden zal echter voorlopig pas op de plaats worden gemaakt met het verhogen van de grondprijzen.

In het Regionaal Bedrijventerreinenprogramma (2010) is het voornemen opgenomen om een ‘reserve’ in het leven te roepen waaruit (toekomstige) revitalisering van bedrijventerreinen betaald kunnen worden. De noodzaak wordt door alle Bevelandse gemeenten gevoeld. De filosofie hierachter is dat de gemeente verantwoordelijk is voor het beheer van de bedrijventerreinen. Vroeg of laat dient zich de noodzaak aan om deze terreinen te revitaliseren. Hiermee is veel geld gemoeid. Bij de ontwikkeling van de Smokkelhoek wordt in de exploitatieopzet daarom al rekening gehouden met een opslag van € 10/m2 voor (toekomstige) revitalisering. Ondanks dat er in Kapelle op korte termijn geen omvangrijke revitaliseringsprojecten worden voorzien zal de bijdrage in de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen gereserveerd blijven voor de toekomstige revitalisering van bedrijventerreinen.

Snippergroen

Verzoeken voor in gebruik geven, huur of aankoop van snippergroen, worden getoetst aan de vastgestelde beleidscriteria.

• ·

  Maakt groenstrook onderdeel uit van het groenstructuurplan? Ja/Nee

• ·

  Grenst de grond aan het eigendom van de verzoeker? Ja/Nee

·Zijn er kabels en leidingen in de grond aanwezig? Ja/Nee

·Zijn er bomen aanwezig op het perceel die vermeld staan op de gemeentelijke bomenlijst? Ja/Nee

·Wordt het beheer en onderhoud van het aangrenzend gemeentelijk eigendom door het afstoten van grond bemoeilijkt? Ja/Nee

·Stuit het afstoten van het openbaar groen voor bebouwing op doorslaggevende planologische bezwaren? Ja/Nee

·Leidt het afstoten van grond tot sociale onveiligheid? Ja/Nee

·Wordt door het afstoten van grond het uitzicht van verkeersdeelnemers op de openbare weg mogelijkerwijs belemmerd? Ja/Nee

Indien alle vragen kunnen worden beantwoord met 'nee', kan de grond worden afgestoten.

Alleen op verzoek van een belangstellende zal grond in gebruik worden gegeven of te koop worden aangeboden. De grondprijs voor de verkoop van snippergroen is gekoppeld aan de marktconforme bouwgrondprijzen. De huurprijzen van snippergroen, volkstuinen en recognities worden jaarlijks geïndexeerd.

In de Zuidhoek en op bedrijventerrein Smokkelhoek zijn gronden in gebruik gegeven, die voorlopig nog niet nodig zijn. Dit gebeurt in hoofdzaak aan voormalige eigenaren die om niet een bruikleenovereenkomst afsluiten met de gemeente. Gedachte aan dit gebruik is dat percelen redelijk onderhouden blijven en gemeente geen kosten hoeft te maken voor onderhoud.

3.2 Passief grondbeleid

De gemeente kan bij de uitvoering van een bestemmingsplan voor een bouwlocatie in plaats van een ondernemende en risicodragende rol, ook kiezen voor een faciliterende rol. De gemeente loopt veel minder (financiële) risico’s dan bij actief grondbeleid. Onder randvoorwaarden van het bestemmingsplan en onder het publieke toezicht laat de gemeente de grondexploitatie over aan een planontwikkelaar. De actieve gemeentelijke rol beperkt zich hooguit tot de aanleg of afname van voorzieningen van openbaar nut of van bepaalde bijzondere bestemmingen, zoals grond voor scholen, wijkcentra, etc. Wel oefent de gemeente de nodige invloed uit op het stedenbouwkundige ontwerp en de architectuur. Het nadeel van een faciliterend grondbeleid is gelegen in het feit dat de gemeente beperkt is in zijn sturingsmogelijkheden voor wat betreft de ontwikkelingen in de gemeente. Het primaat van de ontwikkelingen komt bij derden, de ontwikkelaars, te liggen. Specifieke, niet rendabele projecten die veelal vanuit volkshuisvestingsoogpunt gewenst zijn, zijn niet of moeilijk te realiseren. Voornamelijk het voeren van een doelgroepenbeleid wordt hierdoor beperkt. Zo zal een ontwikkelaar slechts bereid zijn dat deel van het gewenste beleid tot uitvoering te brengen, voor zover dit past binnen zijn commerciële overwegingen. In de praktijk kunnen daardoor minder lucratieve ontwikkelingen, zoals de realisatie van starters- of seniorenwoningen, achterblijven bij de gewenste omvang.

3.2.1 Grondexploitatiewet en kostenverhaal

Met de invoering van de grondexploitatiewet (Wet Ruimtelijke Ordening (Wro), Hoofdstuk 6), die met ingang van 1 juli 2008 in werking is getreden, is beoogd de rollen tussen gemeente en planontwikkelaars helder te krijgen. Het spanningsveld tussen de gewenste ruimtelijke ontwikkeling en het kostenverhaal is in de wet onder de loep genomen. De gemeente heeft bij een gezamenlijke locatieontwikkeling met een of meerdere planontwikkelaars voortaan de keuze uit:

• a.

  Het sluiten van een (privaatrechtelijke) exploitatieovereenkomst;

• b.

  Het (publiekrechtelijke) exploitatieplan.

Privaatrechtelijke overeenkomsten kunnen, net als voor de invoering van de nieuwe Wro, voorafgaand (anterieure overeenkomst) aan de vaststelling van een bestemmingsplan of projectplan worden gesloten. Dit heeft de voorkeur en komt de onderhandelingspositie ten goede. Bij het afsluiten van een anterieure overeenkomst met een particuliere ontwikkelaar zal de gemeente moeten onderhandelen over het kostenverhaal.

Het (publiekrechtelijke) exploitatieplan wordt als stok achter de deur gehouden en vooral toegepast bij samenwerking met planontwikkelaars die niet willen bijdragen aan de inrichting van de openbare ruimte, de zogenaamde freeriders. Indien er op het moment van vaststelling van het bestemmingsplan of projectbesluit geen sprake is van een met alle grondeigenaren gesloten (privaatrechtelijke) overeenkomst is de gemeente(raad) verplicht gelijktijdig met het bestemmingsplan een (publiekrechtelijk) exploitatieplan vast te stellen. Het exploitatieplan bevat zowel de uitwerking van het kostenverhaal als de inhoudelijke locatie-eisen. Op basis van de berekening in het exploitatieplan wordt de bijdrage van de planontwikkelaar aan de gemeente bepaald. Deze bijdrage wordt geïnd bij de af te geven bouwvergunning. Het exploitatieplan dient jaarlijks herzien te worden. De VNG heeft in 2010 een handreiking voor het opstellen van een exploitatieplan gepresenteerd.

Volgens de nieuwe Wro kan een bijdrage in de kosten voor werken, werkzaamheden en voorzieningen dwingend worden afgedwongen als deze voldoet aan de drie in de wet geformuleerde toetsingscriteria:

• a.

  Profijt: de locatie moet nut ondervinden van de werken, maatregelen of voorzieningen.

• b.

  Toerekenbaarheid: er moet een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. De werken, maatregelen en voorzieningen zouden niet aan de orde zijn zonder dat plan of de kosten worden mede gemaakt ten behoeve van het plan. Wanneer uitgaven langs andere weg gedekt zijn dan wel gefinancierd worden zijn deze niet toerekenbaar. Het mag niet gaan om een al langer gewenste verbetering, die toch al – los van de voorziene ontwikkeling – nodig was.

• c.

  Proportionaliteit: indien meerdere gebieden profijt hebben van een werk, maatregel of voorziening moeten deze naar evenredigheid (transparant neergelegd in expliciet gemaakte verdeelmaatstaven) worden verdeeld.

Nadat het bestemmingsplan en het exploitatieplan zijn vastgesteld is een privaatrechtelijke overeenkomst ook nog mogelijk (posterieure overeenkomst) maar die moet dan overeenkomstig zijn hetgeen in het exploitatieplan is vastgelegd. De bijdrage wordt dan geïnd op basis van deze posterieure overeenkomst.

3.2.2 Passief grondbeleid in de gemeente Kapelle

Passief grondbeleid is aan de orde in situaties waarin de gemeente geen grondpositie heeft en voor inbreidingslocaties wordt vastgehouden aan passief grondbeleid, vanwege de financiële en juridische risico’s. Onder randvoorwaarden van het bestemmingsplan en onder het publieke toezicht laat de gemeente de grondexploitatie over aan een planontwikkelaar. Bij passief grondbeleid zal, als een initiatief niet past binnen het geldende bestemmingsplan, eventueel gefaciliteerd worden in de vorm van planologische medewerking.

Het uitgangspunt in de gemeente Kapelle is het aangaan van anterieure overeenkomsten met planontwikkelaars voor de realisatie van een plan en het kostenverhaal. Het sluiten van een anterieure overeenkomst heeft, zowel voor de gemeente als voor een planontwikkelaar, een aantal voordelen.

• a.

  De gemeente en de planontwikkelaars krijgen met een anterieure overeenkomst al vroeg in het proces helderheid en zekerheid over de ontwikkeling van de locatie, de te ontvangen respectievelijk te betalen exploitatiebijdrage, het te realiseren programma en de bijzondere locatie-eisen.

• b.

  Met een anterieure overeenkomst kunnen de gemeente en de planontwikkelaar maatwerkafspraken vastleggen en zaken regelen waarvoor hoe dan ook een overeenkomst nodig is, zoals de overdracht van gronden met de bestemming openbare ruimte.

• c.

  In een anterieure overeenkomst kan een gemeente meer zaken regelen dan in een exploitatieplan en een posterieure overeenkomst. Zo biedt de anterieure overeenkomst de gemeente in beginsel mogelijkheden voor kostenverhaal, omdat de gemeente daarin de kosten van grondexploitatie kan ramen alsmede een bijdrage aan ruimtelijke ontwikkeling kan overeenkomen. Ook zijn er meer inhoudelijke afspraken mogelijk, bijvoorbeeld ten aanzien van woningbouwcategorieën.

• d.

  Daarnaast biedt de anterieure overeenkomst voor de planontwikkelaar mogelijkheden. Een overeenkomst over grondexploitatie is het resultaat van onderhandelen. Op de inhoud van een overeenkomst heeft de planontwikkelaar invloed. Dat is niet meer zo als het aankomt op een exploitatieplan. In dat geval moet de planontwikkelaar maar afwachten wat de gemeente op zijn gronden mogelijk maakt.

Bij actief grondbeleid (zie § 3.1) wordt bij de ontwikkeling van woningen in de exploitatieopzet in principe rekening gehouden met een bijdrage van € 23 per m2 voor het realiseren van ruimtelijke ontwikkelingen of gemeentelijke voorzieningen. Bij passief grondbeleid c.q. het afsluiten van een anterieure overeenkomst met een particuliere ontwikkelaar zal de gemeente moeten onderhandelen over het kostenverhaal. In het verleden is gebleken dat een bijdrage van € 23 per m2 voor inbreidingslocaties financieel vaak niet haalbaar is. Hier komt bij dat de bijdrage van € 23 per m2 via het publiekrechtelijke exploitatieplan niet meer kan worden afgedwongen. Volgens de nieuwe Wro kan een bijdrage in de kosten voor werken, werkzaamheden en voorzieningen dwingend worden afgedwongen als deze voldoet aan de drie in de wet geformuleerde toetsingscriteria profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit. Bij anterieure overeenkomsten zal door de gemeente ingezet worden op een bijdrage van € 10 / m2. Basis voor de berekening van de bijdrage is het aantal m2 in het plangebied. Als een bijdrage op basis van profijt, toerekenbaarheid en proportionaliteit mogelijk toe te rekenen kosten hoger is dan € 10/ m2 zal op basis hiervan beargumenteerd een bijdrage worden gevraagd. In de gemeentelijke structuurvisie zullen de toekomstige ontwikkelingen en de benodigde voorzieningen gedefinieerd en ruimtelijk bepaald worden, mede ter ondersteuning van de toerekening van kosten van (bovenwijkse) voorzieningen aan ontwikkelingslocaties. De overeengekomen bijdragen zullen worden toegevoegd aan de reserve bouwgrondexploitatie voor woningen of bedrijventerreinen. Bij (verliesgevende) projecten met een groot maatschappelijk belang (denk aan de bouw van een woonzorgcomplex) kan er reden zijn om een lagere of geen bijdrage te vragen. Dat zal echter moeten blijken uit over te leggen exploitatieberekeningen.

In een anterieure overeenkomst kan ook een vergoeding voor planologische medewerking die voor een project wordt ingezet, worden overeengekomen. De daarmee gemoeide kosten worden namelijk bij lange na niet gedekt door de legeskosten voor ruimtelijke procedures. De legesopbrengst is feitelijk net voldoende om de publicatie van bekendmakingen in Scheldepost en Staatscourant te dekken. Uiteraard heeft de gemeente vaak een maatschappelijk belang bij de realisering van projecten en mag in die zin ook een bijdrage vanuit de gemeente worden verwacht. De kosten dienen echter voor het overgrote deel bij de ontwikkelaar te liggen. Die neemt meestal het initiatief met het oogmerk winst te maken. Per project zal een forfaitair bedrag van € 3.000,- in rekening worden gebracht. Dit bedrag behelst een volle werkweek van 38,75 x het uurtarief van de afdeling Ruimte (€ 77,50 na inflatiecorrectie van 2%). Bij grote projecten ligt het in de rede maatwerkafspraken met de inititiatiefnemer te maken omdat de ureninzet die van het forfait vele malen overschrijdt. Bij (verliesgevende) projecten met een groot maatschappelijk belang (denk aan de bouw van een woonzorgcomplex) kan er reden zijn om de ambtelijke inzet niet door te belasten aan de aanvrager. Dat zal echter moeten blijken uit over te leggen exploitatieberekeningen.

Het exploitatieplan in combinatie met kostenverhaal wordt als stok achter de deur gehouden en vooral toegepast bij samenwerking met planontwikkelaars die niet willen bijdragen aan de inrichting van de openbare ruimte. Het opstellen van een exploitatieplan kost de gemeente tijd, moeite en geld. Bovendien zijn er procedures aan verbonden en is rechtsbescherming aanwezig, waardoor zowel de tijdsduur als de uitkomst niet vaststaan. Dit is een risico voor de gemeente. De kosten die de gemeente publiekrechtelijk mag verhalen zijn in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) vastgesteld. Het Bro kan ook bij privaatrechtelijke overeenkomsten goede diensten bewijzen, hoewel toepassing nadrukkelijk niet verplicht is.

De gemeente heeft het convenant Verevening ondertekend. Dit convenant brengt met zich mee dat aantasting van omgevingskwaliteit in het buitengebied (financieel) moet worden gecompenseerd overeenkomstig de Handreiking Verevening 2010 van de provincie Zeeland. Dit aspect zal eveneens in een anterieure overeenkomst moeten worden meegenomen.

3.3 Publiek-private samenwerking (PPS)

Tussen zuiver actief grondbeleid en zuiver passief grondbeleid liggen mengvormen in de vorm van samenwerking tussen partijen, Publiek Private Samenwerking (PPS). De voor- en nadelen van actief en passief grondbeleid worden gedeeld. Het initiatief voor PPS kan zowel bij de gemeente als bij de planontwikkelaar liggen. Indien het initiatief bij de gemeente ligt geeft de gemeente een deel van de sturing uit handen, maar verplaatst ook een deel van het risico. Indien het initiatief bij een planontwikkelaar ligt, trekt de gemeente sturing naar zich toe. Wel accepteert de gemeente dan enig risico. PPS kan in beide gevallen onder omstandigheden in het belang van de gemeente zijn.

4. Financiële uitgangspunten

4.1 Algemeen

Bij grondexploitaties hebben we het veelal over een looptijd die de meerjarenraming overtreft. De met grondexploitatie gemoeide baten en lasten zijn veelal aanzienlijk en verlopen vaak niet synchroon, zeker niet bezien over de diverse exploitaties. Zolang de exploitatie loopt, wordt het saldo van de verkregen baten en de gemaakte lasten op de balans geparkeerd. Je spreekt dan over “onderhanden werk”. Uiteindelijk levert een grondexploitatie een resultaat op. Dat kan positief of negatief zijn. Pas dan ontstaat een eigen vermogen, positief of negatief. Daarbij kan sprake zijn van compensatie. Anders gezegd, een positief resultaat van exploitatie x kan worden aangewend voor de dekking van een negatief resultaat op exploitatie y. De resultaten kennen normaliter echter geen synchroon verloop in die zin dat positieve resultaten steeds de negatieve resultaten afdekken. Daarom is het noodzakelijk de beschikking te hebben over een zeker weerstandsvermogen. Bij een vermogensgroei die uitstijgt boven dat wat voor de lopende exploitaties benodigd is, ontstaat ruimte voor nieuwe activiteiten al dan niet verbonden aan grondexploitatie. Het is daarom dat behoefte bestaat aan inzicht in de ontwikkeling van het weerstandsvermogen.

De bevoegdheid tot het openen en vaststellen van een grondexploitatiebegroting ligt bij de raad. De raad kan de grondexploitatiebegroting op een globaal niveau vaststellen. Hiermee wordt bedoeld dat voor een grondexploitatie een bepaald financieel kader (bijvoorbeeld met een bepaald te halen resultaat) en doelstellingen (bijvoorbeeld het aantal te bouwen woningen) kunnen worden vastgesteld. Als duidelijk is dat het kader niet gehaald zal worden, zal een bijstelling aan de raad worden voorgelegd. De raad kan voor de uitvoering van de grondexploitatiebegroting kredieten beschikbaar stellen, bijvoorbeeld voor de aankopen, wegenaanleg, groenaanleg, riolering enz. Het staat de raad ook vrij meerjarige meer (globale) kredieten te verlenen voor de gehele locatie of voor een deellocatie, waarbinnen het college gemachtigd is zelf deelkredieten beschikbaar te stellen aan de organisatie. Een apart krediet is niet noodzakelijk als de autorisatie is geregeld in het kader van de P&C-cyclus. Herzieningen van de grondexploitatiebegroting zullen meelopen in de P&C-cyclus.

Zolang er nog geen door de raad goedgekeurde grondexploitatiebegroting beschikbaar is en nog niet is gestart met het daadwerkelijk bouwrijp maken van de grond, worden deze gronden gekwalificeerd als ‘niet in exploitatie genomen grond (NIEGG)’. Het activeren van vervaardigingskosten op niet in exploitatie genomen gronden is aanvaardbaar als een reëel en stellig voornemen bestaat deze gronden te bebouwen. Die gronden moeten dan worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs dan wel eventueel lagere marktwaarde. Wanneer meer duidelijkheid bestaat over de aard van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten, kan de voorzichtig geraamde verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt. De gemiddelde boekwaarde per m2 wordt vermeld (art. 70 BBV).

Als de gronden in exploitatie worden genomen, worden ze beschouwd als onderhanden werk en kan waardering plaatsvinden tegen vervaardigingsprijs (= verkrijgingsprijs plus additionele kosten va het transformatieproces, art. 63 BBV). Ook hier geldt dat als de marktwaarde lager ligt, er moet worden afgeboekt tot deze lagere marktwaarde (art. 65 BBV). Voor exploitatieplannen met een verwacht negatief saldo dient direct een voorziening te worden getroffen. Deze voorziening zal worden gepresenteerd als een waardecorrectie op de balanspost Bouwgrond in exploitatie.

Het college van B&W zal jaarlijks in een paragraaf grondbeleid (art.16 BBV) bij de begroting de (beleids)voornemens voor het komende jaar neerleggen. De grondexploitatiebegroting wordt 1x per jaar door het college herzien in het kader van het jaarrekeningproces. De uitkomsten worden ter inzage gelegd voor de raad. Bij de jaarrekening wordt verslag wordt gedaan en verantwoording wordt afgelegd over het gevoerde grondbeleid in het verslagjaar. De gemeente geeft bij de jaarrekening een overzicht van de geactualiseerde exploitaties en eventuele afwijkingen in programma, tijdsplanning en/of saldo ten opzichte van de door de raad vastgestelde uitgangspunten. De bij de jaarrekening geactualiseerde exploitaties vormen ook weer de basis voor de begroting.

4.2 Interne kostentoerekening

Toerekening van uren van de organisatie geschiedt op basis van tijdschrijven tegen voorcalculatorische tarieven. De voorcalculatorische tarieven worden bepaald bij de begroting. Er vindt nacalculatie van de tarieven plaats.

Voor de inzet van het college van burgemeester en wethouders, de secretaris en de concerncontroller wordt een vast bedrag toe gerekend aan de grondexploitaties. Dit bedrag wordt jaarlijks aangepast met het inflatiepercentage. In de begroting 2012 wordt een bedrag van € 40.234 toegerekend aan de grondexploitaties, Dit bedrag wordt toegerekend aan de diverse exploitatieplannen.

Rente-toerekening vindt plaats over de boekwaarde aan het begin van het jaar. Het te hanteren rente-percentage wordt vastgesteld bij de uitgangspunten voor de begroting. Bij een negatieve boekwaarde van het exploitatieplan (d.w.z. er zijn meer opbrengsten dan investeringen) wordt de bij de uitgangspunten voor de begroting vastgestelde rente met 2% verlaagd.

Inbreng van gronden die in eigendom zijn van de gemeente in de exploitatieplannen is op basis van de boekwaarde van de betreffende grond, ook als de boekwaarde nul is.

4.2 Risico-management

Aangezien grondexploitaties betrekking hebben op meerjarige vastgoedontwikkelingen, is het evident dat hieraan risico’s zijn verbonden. Onder een risico wordt verstaan de kans dat de ontwikkeling van een project in negatieve zin afwijkt van de geformuleerde financiële uitgangspunten (rentepercentage, inflatie, looptijd van de exploitatie, afzetmarkt etc.) op basis waarvan tot ontwikkeling is besloten. Daarnaast kunnen risico’s voortkomen uit meer projectgebonden aspecten, zoals risico’s die samenhangen met de bodemkwaliteit, archeologische vondsten en hogere verwervingskosten. Het is gebruikelijk eventuele ‘tegenvallers’ zo mogelijk te compenseren door middel van bijsturing van diezelfde of andere kosten - en / of opbrengstposten binnen de grondexploitatie.

Risico’s zijn niet erg, zolang ze ingecalculeerd zijn en er middelen kunnen worden aangewend om de financiële gevolgen die zich voordoen, te kunnen opvangen. Risicomanagement is daarom gewenst. Dit houdt in, het regelmatig en systematisch onderzoeken van de risico’s die de financiële haalbaarheid van een project bedreigen en het formuleren en toepassen van maatregelen, waarmee deze risico’s zo doeltreffend mogelijk beheerst kunnen worden. In belangrijke mate vindt risicomanagement zijn weerslag in het jaarlijks actualiseren van exploitatieberekeningen gedurende het project. Grondexploitaties worden jaarlijks voor 31 januari herzien. Daarbij wordt continu zicht gehouden op de risico’s aangaande de projecten en de verwachte uitkomst van de exploitatie. Analyse van wijzigingen in de grondexploitatie levert een bijdrage aan de beheersing van risico’s. Daarnaast is het hanteren van aanvaardbare grondslagen voor waardering alsmede voor de methode van resultaatbepaling bepalend voor de beheersing van de (financiële) risico’s. De reserves bouwgrondexploitatie dienen tenslotte ter afdekking van de risico’s die resteren, ondanks goed onderbouwde ramingen en nadat een reële waardering van de boekwaardes heeft plaatsgevonden.

Overmatig afdekken van risico’s kan leiden tot het onnodig schrappen of uitknijpen van gewenste activiteiten. Het onvoldoende treffen van voorzieningen voor financiële risico’s kan daarentegen het eindresultaat en de financiële positie van bestaande projecten en zelfs de gemeente als geheel ernstig schaden.

Het voorzichtigheidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld tot daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploitatiecomplex. Er zijn situaties denkbaar waarbij er reeds eerder voldoende zekerheid is voor winst nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen. Dit is aan de orde:

• a.

  Als alle kosten van een complex geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen en elke verder verkoop pure winst zal zijn.

• b.

  Als alle kosten inclusief de behoedzaam geraamde nog te maken kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen en elke verder verkoop pure winst zal zijn.

• c.

  Als alle kosten van een complex geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen én de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen opbrengsten aanmerkelijk hoger zijn dan de behoedzaam geraamde nog te maken kosten.

• d.

  Als een project geen grote onzekerheden meer kent, kan winstneming naar rato van de voortgang van het project plaatsvinden. Dit wordt ook wel de percentage-of-completion-methode genoemd. Ofschoon er als zodanig geen regels zijn voor resultaatneming, zijn er wel bepaalde geaccepteerde methoden. Zo zijn er gemeenten die, indien 75% van de voorgecalculeerde verkoopopbrengst is gerealiseerd, overgaan tot het naar rato nemen van winst.

Zeker is dat de exploitatie van gronden door de gemeente gepaard gaat met risico’s waardoor er in elk geval niet te snel winst genomen mag worden. Er is echter in bepaalde situaties geen reden om pas bij afsluiting van een complex winst te nemen en daardoor soms jarenlang stille reserves in de jaarrekening in stand te houden. In die zin kan gekeken worden welke plannen (grotendeels) administratief afgesloten kunnen worden.

De risico’s op de huidige bouwgrondexploitaties in de gemeente Kapelle zijn relatief beperkt. Voor de lopende exploitaties Zuidhoek (fase 1 en 2) en Smokkelhoek zijn – winstgevende – exploitatieopzetten gemaakt. De geprognosticeerde winst binnen deze exploitaties zou eerst kunnen worden ingezet voor het opvangen van tegenvallers voordat reserves moeten worden aangesproken. Waar een concreet risico of verlies is voorzien, zijn de financiële gevolgen direct verwerkt. Risico’s manifesteren zich daarom met name bij de nieuwe projecten en grondexploitaties die de gemeente de komende jaren op de agenda heeft staan. Ook daar worden de risico’s – gelet op de huidige lage boekwaarden per m2 - vooralsnog als beperkt ingeschat. De aanhoudende stagnatie op de woningmarkt noopt echter tot voorzichtigheid.

In de ‘Nota reserves en voorzieningen 2006’ is de minimale omvang van de reserve bouwgrondexploitatie woningbouw en reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen gesteld op elk € 1 mln. Gelet op de inschatting van de exploitatieresultaten en risico’s kan de minimale omvang van beide reserves bijgesteld worden naar € 0,5 mln. en kan de maximale omvang van beide reserves gesteld worden op € 1 mln. Aan de hoogte van de bedragen ligt verder geen onderbouwing ten grondslag.

De reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen wordt niet alleen als risicobuffer gebruikt maar ook als spaarpot voor de (toekomstige) revitalisering van bedrijventerreinen. Bij de ontwikkeling van bedrijventerrein de Smokkelhoek wordt in de exploitatieopzet voor het eerst rekening gehouden met een opslag van € 10/m2 voor (toekomstige) revitalisering. De voeding van de reserve zal in principe plaatsvinden zodra een plan kan worden afgesloten. In de reserve zal uiteindelijk een bedrag van € 1,25 mln. gereserveerd worden voor (toekomstige) revitalisering. Bij het beoordelen van de minimale en maximale omvang van de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen zal rekening worden gehouden met de verplichting die op de reserve rust voor revitalisering. Zonder deze verplichting bedraagt de minimale omvang € 0,5 mln en de maximale omvang € 1 mln. Als de reserve bouwgrondexploitatie bedrijventerreinen de maximale omvang van € 1 mln. heeft bereikt, wordt het meerdere in principe toegevoegd aan de algemene reserve, tenzij anders wordt besloten.

Aan de reserve bouwgrondexploitatie woningen worden de bijdragen van € 23/m2 toegevoegd, waarmee in de exploitatieopzetten rekening is gehouden. Als de reserve bouwgrondexploitatie woningen de maximale omvang van € 1 mln. heeft bereikt, wordt het meerdere in principe toegevoegd aan de algemene reserve, tenzij anders wordt besloten.