Kaderbrief Grondprijzen 2018

Hoofdstuk 1 Inleiding

Zoals aangegeven in de Nota Grondbeleid 2015-2018 stelt het college jaarlijks de kaderbrief Grondprijzen Gemeente Lansingerland vast. De laatste kaderbrief (2017) is vastgesteld op 20 december 2017.

De doelstelling van de kaderbrief is het op transparante wijze richting geven aan de grondprijzen die gemeente hanteert bij gronduitgiftes en het opstellen van exploitatieplannen. Het grondprijsbeleid heeft naast de rol van uitvoeringskader (bij eigen gronduitgifte) in toenemende mate ook de rol van toetsingskader (bij private ontwikkelingen). Daarnaast is belangrijk om maatwerk te (kunnen) leveren: de marktwaarde van (bouw)grond is meer en meer afhankelijk van regio, locatie en product. Op basis van de residuele waarde methodiek leidt dit tot een sterke differentiatie van grondprijzen. Hierdoor kan niet meer worden volstaan met een enkele prijs per product.

Vaststelling van de concrete grondprijzen vindt plaats via separate projectvoorstellen en/of (uitgifte)overeenkomsten. Afwijkingen van de kaderbrief zijn mogelijk.

Deze kaderbrief geldt vanaf 1-1-2018 tot het moment dat er een volgende kaderbrief is vastgesteld. De prijzen in deze kaderbrief zijn, met uitzondering van de prijzen voor sociale woningbouw en snippergroen, ten opzichte van 2017 geïndexeerd met 1% en afgerond. Voor het bedrijventerrein Leeuwenhoekweg is in plaats van één vaste prijs nu een bandbreedte opgenomen, zodat beter kan worden ingespeeld op de kavel specifieke kenmerken binnen het bedrijventerrein. Voor het bedrijvenpark Oudeland was al sprake van een bandbreedte.

In deze kaderbrief wordt eerst ingegaan algemene beleidskaders en uitgangspunten bij grondverkoop (hoofdstuk 2). Daarna volgt een beschrijving van de bestaande methoden voor grondprijsbepaling en de keuzes die de gemeente Lansingerland hierin heeft gemaakt (hoofdstuk 3).

Vervolgens wordt per functie de grondprijs aangegeven (hoofdstukken 4 tot en met 6) en komen ook kort andere methoden dan uitgifte in eigendom aan bod (hoofdstuk 7), met bijbehorende prijzen. Het laatste hoofdstuk geeft een samenvatting van de grondprijzen die de gemeente hanteert.

Hoofdstuk 2 Algemene beleidskaders en uitgangspunten

Gronden in de gemeente Lansingerland worden, onder meer ter voorkoming van onrechtmatige staatssteun, verkocht (of verhuurd) tegen een marktconforme prijs, rekening houdend met te betalen belastingen. In specifieke gevallen kan het maatschappelijk belang echter dusdanig groot zijn, dat het bestuur besluit om hiervan – gemotiveerd – af te wijken. Marktconformiteit is per definitie aangetoond indien een grondprijs in competitie is bepaald. Daarnaast kan de gemeente door middel van een berekening op basis van onderbouwde kengetallen een marktconforme prijs vaststellen. Indien nodig kan een grondprijs worden onderbouwd en/of getoetst door middel van taxaties door een onafhankelijk, gecertificeerd taxateur.

Bij gronduitgifte gelden de volgende uitgangspunten (niet limitatief), tenzij nadrukkelijk anders vermeld:

• -

  Alle grondprijzen in deze kaderbrief zijn exclusief BTW.

• -

  De gemeente bepaalt o.b.v. geldende wet- en regelgeving het belastingregime waarbinnen geleverd wordt (omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting) en vermeldt dit in het uitgiftebesluit.

• -

  Het is mogelijk dat de totaal te betalen koopsom wordt gesplitst in een deel voor de uit te geven grond en een deel als bijdrage in de kosten voor de openbare ruimte, welke rechtstreeks bij de eindgebruiker in rekening wordt gebracht;

• -

  De gronden worden in bouwrijpe staat geleverd;

• -

  De bodemkwaliteit is geschikt voor de beoogde bestemming;

• -

  De grond heeft geen bijzondere belemmeringen die het gebruiksrecht beperken;

• -

  De grondprijzen hebben het prijspeil van 1-1-2018, tenzij anders vermeld;

• -

  Overeengekomen grondprijzen met prijspeil worden geïndexeerd met inflatie naar datum van daadwerkelijke uitgifte / betaling conform daarover contractueel gemaakte afspraken (basisuitgangspunt = cpi). Deze is nooit lager dan 0%.

Hoofdstuk 3 Rekenmethodieken grondprijsbepaling

Voor het bepalen van de waarde van de grond kunnen grofweg vijf methodieken worden onderscheiden. Dit zijn: de kostprijsmethode, de comparatieve methode, de grondquote methode, de residuele grondwaarde methode en de discounted cashflow (DCF-)methode.

3.1 Kostprijsmethode

In dit geval worden alle gemaakte kosten om tot verkoop van de grond te kunnen komen bij elkaar opgeteld. De grondprijs is de optelsom van de gemaakte kosten.

3.2 Comparatieve methode

De grondprijs komt tot stand door een vergelijk met de grondprijs voor vergelijkbare stukken grond elders in de gemeente en/of in buurgemeenten.

3.3 Grondquote methode

Bij deze methode is de grondprijs een bepaald percentage van de verkoopwaarde van het vastgoed (bijvoorbeeld een woning) dat wordt gerealiseerd.

3.4 Residuele methode

De waarde van de grond is het bedrag dat overblijft wanneer op de Vrij Op Naam (V.O.N.) prijs van het vastgoed de stichtingskosten (de som van de bouwkosten en bijkomende kosten) in mindering zijn gebracht.

3.5 DCF-methode

Bij de discounted cashflow methode wordt de waarde van de grond bepaald op basis van toekomstige kasstromen van huurinkomsten, beheerskosten, onderhoudskosten en dergelijke.

3.6 Afweging rekenmethodieken

De gemeente hanteert een functioneel grondprijsbeleid. Dat betekent dat per functie (bestemming) is vastgelegd op welke wijze de grondprijzen worden bepaald.

Voor woningbouw hanteert de gemeente in principe de residuele methode om tot de waardebepaling van de grond te komen. Deze methode doet recht aan wat daadwerkelijk voor de grond betaald kan worden. De gemeente toetst de residuele grondprijs aan grondprijzen elders in de gemeente en indien mogelijk aan die in omliggende gemeenten (comparatieve methode). Daarnaast bepaalt zij de grondquote en vergelijkt zij deze met grondquotes voor soortgelijke projecten.

Voor een aantal categorieën woningen hanteert de gemeente een andere methodiek:

• ·

  Voor huurwoningen kan ook worden gekozen voor de DCF-methode, mits voldoende gegevens beschikbaar.

• ·

  De prijs voor vrije kavels wordt comparatief bepaald.

• ·

  Ook de prijsvorming voor grond voor sociale woningbouw is afwijkend. Hier hanteert de gemeente een vaste ondergrens.

De grondprijzen die de gemeente hanteert voor haar bedrijventerreinen komen tot stand via een combinatie van de residuele methode en comparatieve methode (vergelijk met prijzen voor vergelijkbare terreinen in de regio).

De grondprijzen voor overige (commerciële) functies worden in principe op dezelfde wijze als bij woningbouw bepaald. Een uitzondering hierop is de prijsvorming voor grond ten behoeve van maatschappelijke functies. Hiervoor hanteert de gemeente vaste prijzen per m² grond (of bruto vloeroppervlak).

Hoofdstuk 4 Woningbouw

Achtereenvolgens komen aan de orde de grondprijzen in de vrije marktsector, voor vrije kavels voor particulieren, in de sociale sector en voor snippergroen. De genoemde prijzen zijn exclusief omzetbelasting.

4.1Vrije marktsector

Zoals hiervoor al aangegeven wordt de grondprijs onder koopwoningen in principe residueel bepaald. Wel vindt een toets plaats aan grondprijzen elders voor soortgelijke woningen en een vergelijk op basis van grondquotes.

Voor de grondprijs onder huurwoningen geldt in principe ook de residuele methode, waarbij de fictieve V.O.N.-prijs wordt bepaald aan de hand van het Bruto Aanvang Rendement (BAR). Indien voldoende gegevens beschikbaar kan de gemeente ook kiezen voor de DCF-methode. Daarbij worden de prijzen ook altijd getoetst aan grondprijzen elders voor soortgelijke woningen.

4.2Starters

Zoals opgenomen in de Woonvisie 2015-2020 is er binnen de woningbouwprogrammering specifiek aandacht voor de categorie starters. Voor starterskoop geldt een koopprijs tussen de maximale prijs van sociale koop en € 180.000,- VON (prijspeil 1-1-2017). Voor startershuur geldt een huurprijs tussen de liberalisatiegrens (sociale huur) en € 850,- per maand (prijspeil 1-1-2017). Voor de berekening van de grondprijs wordt dezelfde methode gehanteerd als voor woningen in de vrije marktsector. Daarnaast worden bij de uitgifte van grond voor starterswoningen afspraken gemaakt over de minimale termijn waarin deze woningen beschikbaar moeten blijven voor de beoogde doelgroep.

4.3 Vrije kavels

Op diverse locaties heeft de gemeente vrije kavels voor particulier opdrachtgeverschap te koop. De kavels verschillen onderling zowel qua ligging/uitstraling als qua grootte. De gemeente speelt met deze kaderbrief in op deze onderlinge differentiatie en komt hieraan in de prijsvorming tegemoet. In principe geldt: hoe beter de ligging hoe hoger de prijs per m² en hoe groter de kavel hoe lager de gemiddelde prijs per m². Daarnaast kunnen ook de planologische (on)mogelijkheden van invloed zijn op de uiteindelijke verkoopprijs.

Concreet hanteert de gemeente de volgende richtprijzen:

4.4Sociale sector

Wil een koopwoning gerekend kunnen worden tot de categorie sociaal dan is de bijbehorende V.O.N. prijs (incl. BTW) maximaal € 140.000,- (prijspeil 1-1-2017).

Voor een sociale huurwoning geldt een maximale huur per maand van € 710,68 (prijspeil 1-1-2017).

Om recht te doen aan de door de gemeente in principe gehanteerde residuele methode en DCF- methode voor de grondwaarde onder woningen gelden de grondprijzen voor sociale woningbouw als minimale prijzen. De prijzen voor sociale huurwoningen zijn hierbij iets lager dan de prijzen voor sociale koopwoningen.

De minimale grondprijzen (excl. BTW) voor sociale woningbouw zijn de volgende:

• ·

  Eengezinswoning huur € 15.000,-

• ·

  Meergezinswoning huur € 12.500,-

• ·

  Eengezinswoning koop € 20.000,-

• ·

  Meergezinswoning koop € 15.000,-

Voor de koopwoningen geldt als aanvullende voorwaarde dat deze via een MGE (Maatschappelijk Gebonden Eigendom) – constructie, of een vergelijkbare constructie, voor de beoogde doelgroep (huishoudens met maximaal jaarinkomen van € 39.874,- prijspeil 1-1-2017) beschikbaar moeten blijven gedurende een nader te bepalen periode.

Voor huurwoningen is het uitgangspunt dat deze tenminste 20 jaar beschikbaar blijven voor de beoogde doelgroep. Dit geldt voor nieuwe gronduitgiftes. Op basis van reeds gesloten contracten kunnen andere afspraken gelden.

In 2018 zal, in het kader van de actualisatie van de nota Grondbeleid, het grond(prijs)beleid voor sociale woningbouw nader worden beschouwd. Doelstelling is het voorzien in voldoende woningbouw voor de beoogde doelgroep, op korte én lange termijn. Naast het realiseren van nieuwe woningen in de sociale sector is het dus ook van belang dat deze woningen in de toekomst behouden blijven voor de sociale doelgroep. Via het grondbeleid sturen wij hierop. Indien actualisatie van het grondbeleid leidt tot een aanpassing van de grondprijzen voor sociale woningbouw, treden deze nieuwe prijzen na vaststelling in plaats van bovengenoemde prijzen en worden deze opgenomen in de eerstvolgende kaderbrief.

4.5 Ruimte voor ruimte

Naast grond verkoopt Lansingerland ook rechten in het kader van de ruimte-voor-ruimte regeling Groenzoom. Op grond van deze regeling kunnen langs de Noordersingel (of gronden die in relatie liggen met de Groenzoom) 52 woningen worden gerealiseerd. In ruil voor het recht op het bouwen van een woning betaalt een koper een bijdrage in de kosten voor de sanering van kassen en de aanleg van de groenzoom (waardoor deze rechten zijn ontstaan). Deze bijdrage is vrij van BTW. Indien de gemeente ook grond verkoopt, dan wordt deze separaat verkocht (hierover is wel BTW verschuldigd).

4.6 Snippergroen

Eind 2013 heeft de raad de beleidsnota Snippergroen vastgesteld, waarin ook de grondprijzen voor snippergroen zijn opgenomen. Voor deze Kaderbrief betekent dit samengevat het volgende.

Voor percelen tot 100 m² gelden de volgende prijzen per m²:

Hierbij gelden de volgende aanvullende voorwaarden:

• ·

  In geval van extra bouwmogelijkheden wordt de prijs per m² verhoogd naar € 250,- per m².

• ·

  De prijzen zijn kosten koper.

• ·

  De prijzen gelden per 1-1-2014 en worden jaarlijks geïndexeerd o.b.v. de cpi.

Snippergroenpercelen die meer dan 100 m² groot zijn worden getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. De koper betaalt naast de kosten koper in dit geval ook de taxatiekosten.

In zeer uitzonderlijke gevallen kan het zijn dat de gemeente ontzorgd wordt door de overname van grond door particulieren. In dit soort gevallen zijn neerwaartse prijsaanpassingen mogelijk.

In 2018 zal de beleidsnota Snippergroen worden geactualiseerd en zullen ook de prijzen opnieuw worden vastgesteld. Bovengenoemde prijzen gelden tot vaststelling van de nieuwe nota, daarna gelden de in de nieuwe nota opgenomen prijzen.

Hoofdstuk 5 Bedrijventerreinen

De gemeente geeft zelfstandig een tweetal bedrijventerreinen uit. Dit zijn het nieuwe bedrijventerrein Leeuwenhoekweg in Bergschenhoek en het bestaande bedrijvenpark Oudeland in Berkel en Rodenrijs met elk zijn eigen, specifieke kenmerken. Net als bij woningbouw zien we ook bij bedrijventerreinen een sterke differentiatie in prijs. Hierbij speelt vooral de locatie een grote rol. Daarnaast zijn ook de planologische mogelijkheden en kavelgrootte en –vorm van invloed op de prijs.

De gemeente speelt met deze kaderbrief in op deze differentiatie en komt hieraan in de prijsvorming tegemoet door het hanteren van een bandbreedte.

Bij afname van een zeer grote kavel ineens of juist een minder courante kavel, is in sommige gevallen maatwerk mogelijk. Daarnaast is het ook mogelijk om een bedrijfskavel op afbetaling te kopen. Zie voor voorwaarden en toelichting de nota Grondbeleid 2015-2018.

5.1 Leeuwenhoekweg

Dit is een bedrijventerrein waar nog circa 5 ha beschikbaar is. De richtprijzen voor Leeuwenhoekweg bewegen zich in de range van € 177,- per m² tot € 210,- voor het gehele terrein (excl. BTW).

5.2 Oudeland

Het bedrijvenpark Oudeland is ca. 50 ha groot en kent diverse typen kavels en een zeer professionele parkmanagementorganisatie. De richtprijzen voor Oudeland zich bewegen in de range van € 240,- per m² (voor basis kavels) tot € 298,- per m² (voor zeer representatief gelegen kavels) voor het gehele terrein (excl. BTW).

Hoofdstuk 6 Overige sectoren

Achtereenvolgens wordt ingegaan op de grondprijzen voor ‘Kantoren, detailhandel, horeca en overige commerciële voorzieningen’, ‘Maatschappelijke voorzieningen’ en ‘Overige sectoren’.

6.1 Kantoren, detailhandel, horeca en overige commerciële voorzieningen

Hierbij gaat het om de vestiging van commerciële functies op locaties buiten de bedrijventerreinen. Veelal betreft het integrale ontwikkelingen in de centra van de kernen of vestiging op een solitaire locatie. Onder overige commerciële voorzieningen worden in ieder geval kinderdagverblijven en specialistische medische voorzieningen gerekend.

Bepaling van de grondprijs vindt in principe plaats via de residuele methode of een taxatie. Net als bij woningbouw in de vrije marktsector doet de gemeente een comparatieve toets door een vergelijk met grondprijzen elders voor soortgelijke ontwikkelingen.

Voor de overige commerciële voorzieningen geldt als ondergrens de grondprijs voor (niet-commerciële) maatschappelijke voorzieningen.

6.2 (Niet-commerciële) maatschappelijke voorzieningen

Tot dit type voorzieningen worden onder meer gerekend: overheidsvoorzieningen, welzijnsvoorzieningen, culturele voorzieningen, religieuze voorzieningen, onderwijsvoorzieningen, sport en recreatieve voorzieningen zonder winstoogmerk, nutsvoorzieningen en hiermee gelijk te stellen overige niet-commerciële voorzieningen. Voor deze functies geldt een grondprijs (excl. BTW) van € 186,- per m² grond of per m² bvo (wanneer de verhouding bvo-grondoppervlak groter of gelijk is aan 1).

Op deze maatschappelijke grondprijs geldt één uitzondering. Voor sportvelden (m.u.v. het bebouwde deel met bijbehorende verkeers- en verblijfsruimte) geldt een prijs van € 35,- per m² (excl. BTW).

6.3Overige sectoren

Hieronder worden onder meer de functies parkeren én windmolens / telecommasten /reclamezuilen/ vergelijkbare objecten geschaard.

6.3.1 Parkeren

Parkeren is veelal een integraal onderdeel bij gebiedsontwikkeling. Type, locatie, opbrengstpotentie en aantal parkeervoorzieningen vertalen zich in de uitgifteprijs van grond.

In overige situaties, in bijvoorbeeld bestaand gebied, zal de grondprijs per geval worden bepaald.

6.3.2 Windmolens, telecommasten, reclamezuilen en vergelijkbare objecten

In geval van verkoop van grond ten behoeve van specifieke objecten wordt in principe maatwerk toegepast. Uitgangspunt daarbij is de opbrengstpotentie van het betrokken object. Als ondergrens geldt het bedrag van € 240,- per m² (ondergrens bedrijvenpark Oudeland, excl. BTW).

6.3.3 Water

Naast grond kan er ook water worden uitgegeven. De prijs voor water is hierbij in principe gelijk aan de prijs die zou worden berekend als het geen water, maar grond zou zijn. De functie die op het water wordt gerealiseerd is maatgevend voor de methode van prijsbepaling. Bij vrije kavels en snippergroen geldt voor water een vaste prijs per m2 (zie hoofdstuk 4).

Hoofdstuk 7 Andere methoden dan gronduitgifte in eigendom

Op basis van de geldende Nota Grondbeleid 2015 is het gemeentelijk beleid voor uitgifte van grond verkoop hiervan. Er is sprake van twee specifieke uitzonderingssituaties. De ene betreft de mogelijkheid tot huur van snippergroen en de ander het recht om in, op of boven een gemeentelijk onroerende zaak gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben.

Daarnaast kan de situatie zich voordoen dat de gemeente een stuk grond niet wil of kan verkopen. In dat geval kan de gemeente overgaan tot verhuur of pacht. Pacht is, van rechtswege, aan de orde wanneer het verhuur van grond voor agrarische doeleinden betreft. Erfpacht wordt op dit moment niet toegepast in de gemeente Lansingerland.

7.1 Huur van snippergroen

Eind 2013 heeft de raad bij de actualisatie van het snippergroenbeleid besloten om in bepaalde gevallen huur van snippergroen mogelijk te maken, wanneer koop geen optie is en dit voor de gemeente ook voordelen biedt.

De te betalen huurprijs bedraagt 5% van de van toepassing zijnde koopsom (zie paragraaf 3.4) en wordt jaarlijks geïndexeerd met de cpi.

7.2 Huur van overige grond

Er kunnen zich situaties voordoen, waarbij de gemeente niet bereid is om grond te verkopen of een geïnteresseerde (vooralsnog) niet in staat is om te kopen. Te denken valt bijvoorbeeld aan grond die de gemeente strategisch in bezit wil houden of uiteindelijk wel wil verkopen.

(Tijdelijke) verhuur kan dan een optie zijn. De huurprijs bedraagt in dat geval een percentage (5 tot 7%) van de voor de functie geldende verkoopprijs van de grond.

7.3Rechten van opstal

Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een zakelijk recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. Voorbeeld is een recht van opstal voor een visvlonder van de lokale visvereniging boven het water van de gemeente of een recht van opstal voor het plaatsen van een telecommast op grond van de gemeente. Over het algemeen gaat het om het gebruik van een klein oppervlak.

Als de gemeente een recht van opstal vestigt ten behoeve van niet-commerciële doeleinden zoekt zij qua kosten die zij hiervoor in rekening brengt aansluiting bij de zogenaamde gasunienormen.

In geval van een recht van opstal ten behoeve van commerciële doeleinden wordt maatwerk toegepast op basis van de functie en mogelijke opbrengstpotentie.

Bij ieder recht van opstal dat de gemeente vestigt wordt de aanvrager een extra bedrag van € 350,- per recht in rekening gebracht ter dekking van de gemeentelijke administratieve kosten.

Samenvatting

De grondprijzen uit deze kaderbrief zijn in onderstaande tabel samengevat. Voor details en achtergrond-informatie wordt verwezen naar de voorliggende hoofdstukken.