Huisvestingsverordening gemeente Leeuwarden 2014

Bijlage 1: kaart behorende bij de Huisvestingsverordening Gemeente Leeuwarden 2013

B ijlage 2 bij de Huisvestingsverordening

Tabel: Bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 30, lid 1, sub c, Huisvestingswet

TOELICHTING OP DE HUISVESTINGSVERORDENING

Algemeen

De huisvestingsverordening is voor een groot deel gebaseerd op de modelhuisvestingsverordening van de VNG en op de voorgaande huisvestingsverordening die van kracht was. De verordening vindt haar oorsprong in de Huisvestingswet en beoogt volkshuisvestingsbelangen te regelen.

Deze toelichting is bedoeld om de kenbaarheid van de verordening te vergroten. De verordening maakt in hoofdstuk 2 onder paragraaf 1 “Splitsing in appartementsrechten” het splitsen van rechten op gebouwen vergunningplichtig. Dit heeft tot doel te voorkomen dat zonder enige controle rechten op complexen worden gesplitst en beoogt een tweeledige gemeentelijke controle:

• *

  Voorkomen dat sociale huurwoningen zonder vergunning worden onttrokken aan de huursfeer die valt binnen de werkingssfeer van artikel 13, eerste lid onder a van de wet op de huurtoeslag. Dit betreft de huur onder de liberalisatiegrens.

• *

  Controle op de bouwkundige staat en onderhoud van het complex.

In hoofdstuk 2 onder paragraaf 2 “omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte” wordt de groei van het aantal kamerverhuur- en kamerverkooppanden gereguleerd. Doel van de regeling is te zorgen voor een spreiding van de kamerverhuur- en kamerverkooppanden en in buurten waar al veel kamerverhuur- en/of kamerverkooppanden voorkomen uitbreiding daarvan tegen te gaan. Primair is het een volkshuisvestingsbelang dat regulering nodig maakt. Dat belang is gelegen in:

• *

  het behoud van een redelijke voorraad (goedkope) koopwoningen;

• *

  een redelijke geografische spreiding van de kamerverhuur- en kamerverkooppanden, zodat niet te veel druk op de leefbaarheid van bepaalde wijken, buurten en straten ontstaat;

• *

  mogelijkheden te bieden om voldoende kamerverhuuraanbod te creëren;

• *

  het belang van de kamerbewoning bij ordentelijke huisvesting.

Leeuwarden kent een grote en groeiende studentenpopulatie. Het is deze doelgroep die in meerderheid gebruik maakt van kamergewijze bewoning van de woningvoorraad. De gemeenteraad heeft in de nota wonen 2012 (oktober 2012) gekozen om studentenhuisvesting (in alle vormen) zoveel mogelijk te concentreren in de binnenstad en rondom de kennisinstellingen (Kenniscampus en Watercampus/ Van Hall Instituut). Het is niet mogelijk om op korte termijn studentenhuisvesting tot deze gebieden te beperken noch zou daarmee voorzien worden in de woonwensen van alle studenten en andere kamerbewoners. Vandaar dat er ook in andere delen van de stad nog (beperkt) ruimte wordt geboden om via omzettingsvergunningen nieuwe kamerverhuur te realiseren.

Ten opzichte van eerdere verordeningen is gekozen voor een aanscherping van de norm van 10% naar 5% kamerverhuurpanden per 6-positie postcodegebied. Hiermee blijft in 379 postcodegebieden (de nieuwe uitleg en de dorpen niet meegerekend) ruimte voor nieuwe kamerverhuur. Gelet op het huidige aantal kamerverhuurpanden is dit voldoende ruimte voor uitbreiding.

Door niet meer dan 5% van de tot bewoning bestemde gebouwen in een straat met dezelfde postcode in aanmerking te laten komen voor een omzettingsvergunning wordt voorkomen dat een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt ontstaat. De hierboven genoemde belangen worden daarmee zoveel mogelijk te gewaarborgd.

Voor de afwegingen die bij het geordende woon- en leefmilieu een rol kunnen spelen is (nieuw) in de verordening opgenomen dat Burgemeester en wethouders beleidsregels kunnen opstellen.

De systematiek van vaststellen van een beleidsregel biedt de mogelijkheid tot uitbreiding van het aantal kamerverhuur- en kamerverkooppanden in specifieke gebieden, om de groeiende studentenpopulatie te voorzien van geschikte en (brandveilige) woonruimte. Dit sluit ook aan bij het beleid t.a.v. studentenhuisvesting zoals dat in de nota wonen 2012 is opgenomen. Daarnaast maakt dit de uitvoering van de afspraken met de corporaties in het kader van het Leeuwarder bestek mogelijk.

De 5% regeling voor omzettingsvergunningen ten behoeve van kamerverhuur en kamerkoop is gerelateerd aan een straat of straatdeel. Hiervoor is gekozen omdat dit een werkbare en voor alle partijen overzichtelijke manier van toepassen van de regeling is. 5% van alle panden in een straat of straatdeel, zoals gecodeerd aangeduid in het KPN postcode- en telefoonboek, komt in aanmerking voor een omzettingsvergunning.

Verder worden wijken waar op dit moment het geordend woon- en leefmilieu onder druk staat uitgesloten voor verruiming.

Heeft de aanvraag omzettingsvergunning betrekking op een straat in de wijken:

• *

  Tjerk Hiddes en Cambuursterhoek;

• *

  ’t Vliet;

• *

  Oranjewijk en Tulpenburg;

• *

  Achter de Hoven;

• *

  Vrijheidswijk;

• *

  Valeriuskwartier;

• *

  Bilgaard;

• *

  Heechterp;

• *

  Schieringen;

• *

  Schepenbuurt;

• *

  Wielenpolle;

• *

  Huizum-Oost;

• *

  Huizum-West,

dan wordt deze geweigerd.

Het brandveilig gebruik is vanaf 1 april 2012 geregeld in het Bouwbesluit 2012. Daarbij geldt een meldingsplicht bij een woonfunctie voor kamergewijze verhuur wat gedefinieerd is als: niet-gemeenschappelijk deel van een woonfunctie waarin zich vijf of meer wooneenheden bevinden.

De nadere uitwerking van het geordend woon- en leefmilieu kan op termijn overgeheveld worden naar de beleidsregels die op grond van artikel 3.1 door burgemeester en wethouders vastgesteld kunnen worden. In deze beleidsregels kunnen, bijvoorbeeld, worden opgenomen:

• *

  de weigerings- en intrekkingsgronden die dan uit de verordening kunnen worden geschrapt;

• *

  regels met betrekking tot aanwezigheid van een berging, aantal toiletten en douches per x-aantal personen;

• *

  onderhoud van pand en erf;

• *

  gedragsregels voor verhuurder en huurders

• *

  overlastprotocol

Toepassing van beleidsregels geeft meer flexibiliteit om snel en adequaat te kunnen inspelen op ontwikkelingen. Bijvoorbeeld bij afwijken van de verordening bij concentratie van studentenhuisvesting in de nabijheid van de hoge scholen en/of de binnenstad.

Paragraaf 1 Kamerverhuur- en kamerverkoop pand

Begripsbepalingen kamerverhuurpand, kamerverkooppand

Kamerverhuur- en kamerverkooppanden komen in vele soorten en maten voor.

Een pand wordt aangemerkt als kamerverhuur- of kamerverkooppand wanneer deze wordt bewoond, of bewoond gaat worden, door drie of meer alleenstaanden. Ongeacht de grootte hebben kamerverhuur- en kamerverkooppanden de volgende kenmerken:

• 1.

  De aard van het verblijf;

Er wordt permanent gewoond. Als gevolg van de permanente bewoning staan de bewoners meestal ingeschreven in het Gemeenschappelijke Basis Administratie op het adres van het pand, of behoren zij daar te worden ingeschreven. Maatgevend is dit echter niet.

• 2.

  De aard van de inrichting en gebruik;

Elke bewoner heeft de beschikking over een privédomein (wooneenheid) van één of meerdere ruimten. Daarbij maakt elke bewoner meestal gebruik van gemeenschappelijke voorzieningen, zoals toilet-/badruimte, keuken e.d.

• 3.

  De aard van de bewoning;

Bij een kamerverhuur- of kamerverkooppand hebben de bewoners niet een duurzame gemeenschappelijke huishouding oftewel: ze leven niet in gezinsverband. Voor elke bewoner of groep van bewoners is sprake van een apart huurcontract, een onderhuursituatie of een andere civielrechtelijke overeenkomst dan wel onderlinge verhouding op grond waarvan de bewoner (bewoners) het exclusieve gebruiksrecht van één of meerdere ruimten heeft (hebben).

Een wooneenheid bestaat uit één of meerdere ruimten die het privédomein zijn van één bewoner. De wooneenheid is daardoor vergelijkbaar met een kleine woning. Bij het beoordelen van wat het privédomein van een bewoner is, is voornamelijk de aard van het gebruik en de inrichting van de ruimten maatgevend. Meestal is sprake van een zit-slaapsituatie. Daarbij is het niet bepalend of het privédomein kan worden afgesloten.

Uitgangspunt is dat het privédomein een minimale oppervlakte heeft van 11 m2. Wij zien dit als de ondergrens van een goed functionerende onzelfstandige woonruimte.

Paragraaf 2 Artikelsgewijze toelichting

In deze toelichting wordt niet ieder artikel uitvoerig besproken. De belangrijkste veranderingen ten opzichte van de voorheen vigerende Huisvestingsverordening staan hier aangegeven.

Door het toevoegen van een aantal nieuwe artikelen is de nummering aangepast. Daarnaast zijn er wijzigen doorgevoerd in verband met gewijzigde wetgeving.

Artikel 1.1 Begri psbepalingen

Onder bb. en s. wordt zelfstandige en onzelfstandige woonruimte gedefinieerd. Deze definities zijn opgenomen om een grens te kunnen trekken tussen onzelfstandige woonruimte en zelfstandige woonruimte. Dit heeft tot gevolg dat woningen die in hun geheel kamergewijs worden verhuurd onder de vergunningplicht vallen. Daarbij is ook aansluiting gezocht bij de begrippen uit het Bouwbesluit.

In de begripsbepalingen is het begrip gemeenschappelijke duurzame huishouding opgenomen. Deze omschrijving vloeit voort uit jurisprudentie. Doel van deze begripsbepaling is duidelijkheid te bieden in het verschil tussen bijvoorbeeld vier alleenstaanden en een samenlevingsverband gelijk aan een huwelijk of geregistreerd partnerschap. Wil er sprake zijn van een duurzame gemeenschappelijke huishouding dan moet het gaan om een van af het begin uit dezelfde personen bestaande groep die de intentie heeft om een onbepaalde en lange tijd een huishouding te voeren. Dit moet dan ook blijken uit het feit dat men al een redelijke termijn als groep heeft samengewoond. Indien in de loop van de tijd wisselingen in de samenstelling van de groep plaatsvinden dan kan niet meer worden gesproken van het begin af dezelfde groep personen. Vier alleenstaande die een pand betrekken voor bijvoorbeeld de duur van de studie kunnen ook niet aangemerkt worden als een gemeenschappelijk huishouding. Immers de duur van de bewoning staat bij voorbaat vast.

Onder i. wordt de term gemeenschappelijke voorzieningen gedefinieerd. Gemeenschappelijke voorzieningen zijn bedoeld voor gemeenschappelijk gebruik door de bewoners van het kamerverhuurpand.

Er zijn een aantal nieuwe begrippen in het eerste artikel opgenomen. Hierbij wordt nog duidelijker en toetsbaarder wanneer sprake is van kamerverhuur.

Bij het begrip kamer is een oppervlaktemaat opgenomen. Op deze wijze kan het aantal verhuurbare kamers wordt gereguleerd en kan voorkomen worden dat bijvoorbeeld de “bezemkast” als kamer wordt verhuurd (tegengaan van overbewoning).

Bij artikel 2.2.2 is een aantal uitzonderingen opgenomen op het verbod om woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte. Daarom is het noodzakelijk deze begrippen nader te benoemen.

De achterliggende gedachte hierbij is dat bij de uitzonderingsgevallen de (sociale) controle op de bewoners groter is. De belangen van de verhuurders zijn dan namelijk niet zo zeer gelegen in het commercieel verhuren van kamers met het oog op geldelijk gewin. Zo is de kans op sociale overlast bij een hospita en inwoning kleiner omdat de eigenaar hier dan zelf ook overlast van ondervindt.

Hospita en inwoning

Bij de hospita/inwoning is er sprake van één hoofdbewoner tevens eigenaar (meer dan 50% eigenaar) die zelf minimaal 50% van het gebruiksoppervlak van de woning in gebruik heeft en maximaal drie kamers aan maximaal drie personen verhuurd. Met minimaal 50% van het gebruiksoppervlak wordt bedoeld dat de eigenaar (hoofdbewoner) het exclusieve gebruiksrecht moet hebben op minimaal 50% van de gebruiksoppervlakte als bedoeld in NEN 2580 1). Voor de berekening van de oppervlakte van de woning worden de gemeenschappelijke ruimten, zoals gang, badkamer, keuken en toilet niet meegerekend. Er is dan immers niet sprake van exclusief gebruik. Daaruit vloeit automatisch voort dat er sprake moet zijn van een huurcontract tussen de eigenaar (hoofdbewoner) en de onderhuurders.

Daarnaast geldt een maximum van drie wooneenheden en drie personen.

Met de “ouder-kindsituatie” wordt bedoeld die situaties waar de eigenaar van de woning het ouderlijk gezag van één of meerdere van de bewoners heeft of heeft gehad (bij meerderjarigheid).

Het gebruik van het pand voor kamerverhuur is dan vaak gekoppeld aan de periode dat het kind in Leeuwarden studeert. Is de studie afgelopen dat zal het pand weer in de verkoop worden gebracht. Indien de eigenaar echter dan verkiest om het pand te blijven verhuren zal alsnog een omzettingsvergunning vereist zijn. Ook bij (tussentijdse) verkoop vervalt de vrijstelling van de vergunningplicht.

De bewoning is ook hier gelimiteerd aan maximaal drie woonheden/bewoners.

Bij een maximum van drie woonheden/bewoners zal de overlast op het woon- en leefmilieu nauwelijks een rol spelen. Ook gezien het feit dat de (sociale) controle door en op bewoners beter is gewaarborgd. Door het bepalen van een maximum wordt ook voorkomen dat misbruik zal worden gemaakt van deze bepaling om zodoende onder de vergunningplicht uit te komen.

1) NEN 2580 is een Nederlandse Norm (NEN) die de termen, definities en bepalingsmethoden geeft voor de oppervlakte of van terreinen met een bouwbestemming en voor de vloeroppervlakten en inhouden van gebouwen of delen daarvan. Kortom, een Nederlandse Norm voor ruimtelijke data.

Artikel 2.1.1 Werkingsgebied

Op het hele grondgebied van de Gemeente Leeuwarden is voor gebouwen, waarin gewoond wordt, een splitsingsvergunning voorgeschreven. Gedachte hierachter is dat de praktijk hier voldoende zal filteren: er zullen geen splitsingsvergunningen worden gevraagd voor gebouwen, die zich daar niet toe lenen.

Geen splitsingsvergunning is vereist voor het splitsen van andere gebouwen. Niet-woongebouwen zullen immers naast juridische splitsing ook fysieke ingrepen behoeven voordat ze voor bewoning geschikt zijn. Zowel de functiewijziging als de verbouwing wordt dan getoetst aan o.a. planologische aanvaardbaarheid omdat hiervoor een omgevingsvergunning vereist is. Deze toetsing maakt dan al een regulering van gebruik door de gemeente mogelijk.

Artikel 2.1.2 Vergunningsvereiste (splitsing)

Het eerste lid maakt duidelijk dat “splitsing” vooral een juridische ingreep is. Zo kan bijvoorbeeld het eigendomsrecht van een verhuurder op een appartementsgebouw worden gesplitst in appartementsrechten. Gevolg is dat iedere “flat” juridisch gesproken voorwerp van een appartementsrecht wordt en daardoor zelfstandig verhandelbaar. Op het moment van splitsing gebeurt er fysiek helemaal niets; de oorspronkelijke eigenaar wordt nu rechthebbende op een verzameling appartementsrechten.

In het tweede lid wordt een andere constructie, die wordt gebruikt voor het juridisch splitsen, vergunningplichtig gemaakt. Om een voorbeeld te geven. Dezelfde eigenaar draagt zijn gebouw over aan een coöperatieve vereniging, die statutair evenveel leden kent als er “flats” zijn. Het lidmaatschap impliceert dan dat het lid de exclusieve bevoegdheid heeft om een flat te bewonen. Overdracht van het lidmaatschap impliceert dan overdracht van dat woonrecht aan het nieuwe lid.

Artikel 2.1.4 Gronden tot weigering van een splitsingsvergunning

In dit artikel wordt aangegeven op welke gronden een vergunning kan worden geweigerd. In de eerste plaats zullen burgemeester en wethouders afwegen of het wenselijk is door splitsing de mogelijkheid te scheppen dat woningen aan de huurvoorraad worden onttrokken. Splitsing maakt de verhandeling van losse appartementen mogelijk; daarmee is dan tevens de mogelijkheid gecreëerd om huurwoningen om te zetten in koopwoningen. Uiteraard dienen burgemeester en wethouders daarbij na te gaan of de ligging van het te splitsen complex en eventuele schaarste van huurwoningen daarin reden tot weigering van de vergunning kunnen zijn. Om voldoende sociale huurwoningen te behouden kunnen aanvragen waarbij de huurprijs lager ligt dan de bedragen genoemd in artikel 13, eerste lid, onder a van de Wet op de huurtoeslag worden geweigerd. Een andere belangrijke weigeringsgrond ligt in de staat van onderhoud van het te splitsen gebouw. Een gebouw mag slechts worden gesplitst als het op moment van aanvraag van de vergunning bouwkundig en uit onderhoudsoogpunt aan redelijkerwijs te stellen eisen voldoet. Dit is opgenomen om uitponding van slecht onderhouden bezit tegen te gaan. Dat gebouwen aan het eind van hun exploitatie-periode zonder groot onderhoud worden verkocht en nieuwe verenigingen van eigenaren voor grote kosten komen te staan.

Artikel 2.2.2 Vergunningsvereiste (omzetting)

In dit artikel wordt bepaald dat zelfstandige woonruimten niet mogen worden omgezet in onzelfstandige woonruimten zonder vergunning van burgemeester en wethouders.

Een zelfstandige woonruimte is een volledige woonvoorziening, terwijl bij een onzelfstandige woonruimte er gemeenschappelijk gebruik van basisvoorzieningen als toilet etc. bestaat. Kenmerkend voor een onzelfstandige woonruimte is dat het niet over een eigen toegang beschikt.

Het artikel gaat uit van een verbod tot omzetten. Er is nu een grens gelegd bij drie of meer onzelfstandige woonruimtes. Een pand omzetten in twee onzelfstandige woonruimtes is nu zonder vergunning toegestaan. De reden hiervoor is dat twee alleenstaanden nauwelijks een negatieve invloed op het leefmilieu hebben ten opzichte van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.

Het tweede lid onder b van het artikel is voornamelijk van toepassing op dit situaties waar de eigenaar/hoofdhuurder ook woonachtig is in het pand. Vooral bij een hoofdhuurder kan het voorkomen dat deze vervolgens kamers onderverhuurd waarbij de eigenaar/verhuurder bewust het gehele pand aan één persoon verhuurd en al dan niet stilzwijgend instemt met onderverhuur om de huur op te brengen. Deze situatie verschilt met die van de hospita omdat bij deze laste situatie een koppeling is gelegd met het exclusief gebruiksrecht voor de eigenaar/bewoner.

Nieuw is dat het verbod niet geldt voor de hospita, de inwoning en de zogenaamde “kinder-oudersituatie". Voor een toelichting over deze begrippen wordt verwezen naar de toelichting bij artikel 1.1.

Artikel 2.2.4 en 2.2.5 Gronden tot weigering van een omzettingsvergunning

In dit artikel wordt aangegeven op welke gronden een vergunning kan worden geweigerd. Net als bij splitsing dienen burgemeester en wethouders het belang dat de aanvrager heeft af te wegen tegen het behoud van de woonruimte voorraad. Daarnaast weigeren burgemeester en wethouders een omzettingsvergunning wanneer de concentratie van kamerverhuur- en kamerverkooppanden in een straat binnen dezelfde postcode boven 5% komt of wanneer de aanvraag betrekking heeft op een pand dat minder dan twee panden is verwijderd van een bestaand kamerverhuur- of kamerverkooppand of van een pand waarvoor een aanvraag tot registratie of omzettingsvergunning is ingediend. Dit laatste is om te voorkomen dat een pand door twee kamerhuur- en/of kamerverkooppanden wordt ingesloten. De situatie gezien vanaf de straatzijde is daarbij bepalend.

Bij de bepaling van het aantal panden binnen dezelfde postcodegebied wordt bij breuken altijd naar beneden afgerond. Deze weigeringsgronden zijn opgenomen om een ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu tegen te gaan. Daarnaast zijn een aantal wijken uitgesloten van uitbreiding (zie artikel 2.2.5, lid 2 onder c van de verordening). In deze wijken is al een groot aantal kamerverhuurpanden en kamerverkooppand vertegenwoordigd en/of valt deze wijk binnen een project stedelijke vernieuwing.

De gebieden waar een omzettingsvergunning wordt geweigerd staan aangegeven op de bij de verordening behorende kaart(en).

Voorheen waren de weigeringsgronden opgenomen in één artikel. Omwille van de leesbaarheid en de optie om deze eventueel op termijn over te hevelen naar de beleidsregels zijn de weigeringsgronden nu opgenomen in twee afzonderlijke artikelen.

Relatie met bestemmingsplan:

Indien van de vergunning slechts gebruik kan worden gemaakt na verlening van een omgevingsvergunning voor een activiteit als bedoeld in artikel 2.1, eerste lid, onder c, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, wordt de aanvraag mede aangemerkt als een verzoek om zodanige omgevingsvergunning.

Artikel 2.2.6 Woning complex

Burgemeester en wethouders kunnen, in afwijking van hetgeen beschreven staat in artikel 2.2.4, een aanvraag omzettingsvergunning verlenen wanneer het een geheel woningcomplex betreft. Hierbij moet bijvoorbeeld gedacht worden aan alle adressen binnen een of meerdere portieken van een portiekflat. Hierdoor ontstaat een kamverhuur/-koopcomplex waarvan de invloed op de omgeving relatief beperkt is. Hiermee wordt ook voorkomen dat de norm van 5% binnen een postcodegebied een dergelijke omzetting belemmerd. Overigens blijft voor ons college ook hier altijd het criterium ontoelaatbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in een straat of buurt een rol spelen.

Artikel 2.2.7 Beslissen op de aanvraag omzettingsvergunning

Nieuw is het vijfde lid van dit artikel. Op grond van de Dienstenwet is in principe de lex silencio positivo (paragraaf 4.1.3.3 Algemene wet bestuursrecht) van toepassing. Alleen indien sprake is van dwingende redenen van algemeen belang, kan deze lex silencio positivo worden uitgesloten. Dit is bijvoorbeeld het geval bij overwegingen betreffende de volksgezondheid of openbare orde en veiligheid.

Voor deze optie is gekozen omdat burgemeester en wethouders van oordeel zijn dat een omzettingsvergunning invloed kan hebben om de directe leefomgeving van het pand en ook door de aard van het gebruik de openbare orde en veiligheid in het geding kan zijn. Door het uitsluiten van deze paragraaf kan het niet voorkomen dat een omzettingsvergunning van rechtswege is verleend.

Artikel 2.2.8 Aanhouden van de aanvraag

Dit is een nieuw artikel en is procedureel van aard. Er wordt een relatie gelegd met het bestemmingsplan en de aanvraag om afwijking waarbij op dat moment de beslissing op de aanvraag om omzettingsvergunning wordt aangehouden. Hiermee wordt voorkomen dat de beslistermijnen als genoemd in artikel 2.2.6 maatgevend zijn.

Artikel 2.1.10 Wijzigen omzettingsvergunning of registratie

Dit is een nieuw artikel in de verordening heeft betrekking op het wijzigen van een bestaand “legaal” kamerverhuurpand. Het komt regelmatig voor dat eigenaren van een kamerverhuurpand de vraag bij de gemeente neerleggen of een bestaand kamerverhuurpand met een aantal wooneenheden mag worden uitgebreid. De mogelijkheid daartoe was tot nu toe niet in de huisvestingsverordening opgenomen. Met dit artikel wordt dit mogelijk gemaakt.

Bij de beoordeling van een dergelijk verzoek, welke schriftelijk moet worden gedaan, zal getoetst moeten worden aan de weigeringsgronden die gelden als ware het een aanvraag om een (nieuwe) omzettingsvergunning. Het wil overigens niet zeggen dat uitbreiding in een uitgesloten wijk op voorhand niet mogelijk is.

Immers het pand is een legaal kamerverhuurpand en het vermeerderen van het aantal woonheden heeft dan geen invloed meer op de samenstelling van de woonruimtevoorraad. In het bijzonder zal het verzoek beoordeeld moeten worden in het licht van: is er een toename van inbreuk op het geordend woon- en leefmilieu. Bij uitbreiding met één wooneenheid zal daar niet gouw sprake van zijn terwijl een uitbreiding met vijf woonheden wel van invloed zal zijn op het geordend woon- en leefmilieu. De wooneenheid moet wel voldoen aan de begripsbepaling die in artikel 1 is opgenomen (minimale oppervlakte).

Uitgangspunt is wel dat de uitbreiding plaats moet vinden binnen de bestaande vergunning. Het kan niet zo zijn dat de uitbreiding plaats vindt middels het vergroten van het pand of andere ruimtes die buiten de oorspronkelijke omzettingsvergunning zijn gelegen “verkamerd” worden (bijvoorbeeld een praktijkruimte op begane grond en bijbehorend aangebouwd gedeelte inrichten voor kamerverhuur).

Artikel 2.2.11 Intrekken van een omzettingsvergunning

Dit artikel geeft burgemeester en wethouders de mogelijkheid een al verstrekte vergunning in te trekken. Op grond van de Algemene wet bestuursrecht zal de houder van de vergunning in een dergelijk geval wel van dit voornemen in kennis gesteld moeten worden en in de gelegenheid te worden gesteld om een zienswijze tegen het voorgenomen besluit kenbaar te maken.

Er zijn een aantal weigeringsgronden toegevoegd:

• 1.

  Brandveiligheid;

• 2.

  Bouwtechnische eisen Bouwbesluit;

• 3.

  Strijd met de beleidsregels.

Artikel 2.2.12 Registratie kamerverhuur- en kamerverkooppanden

Alle kamerverhuur- en kamerverkooppanden waarvoor een omzettingsvergunning is verleend of die op grond van voorgaande verordeningen een met een omzettingsvergunning gelijkgestelde status hebben bij de gemeente Leeuwarden zijn in het register opgenomen. De panden die niet in het register staan opgenomen mogen niet worden gebruikt voor kamergewijze verhuur of onder die noemer worden verkocht. Het register heeft voornamelijk tot doel het bijhouden van panden die als kamerverhuur- dan wel kamerverkooppand gebruikt mogen worden en vormt daardoor de basis voor toetsing aan de zogenaamde 5% norm. In principe kunnen aan het register geen rechten worden ontleend in de zin van “rechtmatig gebruik als kamerverhuur- en/of kamerverkooppand”. Voor de beoordeling is de verleende vergunning doorslaggevend.

In het artikel is een (nieuw) vierde lid opgenomen, de mogelijkheid om de registratie in te trekken indien niet wordt voldaan aan het gestelde in artikel 2.2.11 van de verordening, de gronden voor intrekking van de vergunning.

De reden hiervan is gelegen in het feit dat panden die voor 1 juli 1996 in gebruik zijn als kamerverhuurpand en zijn geregistreerd niet hoeven te beschikken over een omzettingsvergunning.

Er was dan ook geen mogelijkheid om het gebruik van een dergelijk pand in het kader van handhaving te beëindigen als zich een omstandigheid voordoet als genoemd in het artikel over intrekken van de vergunning. In het verleden was dat wel mogelijk omdat naast de registratie ook een gebruiksvergunning brandveilig gebruik op basis van de bouwverordening vereist was. De gebruiksvergunning is echter van rechtswege komen te vervallen nadat het Gebruiksbesluit (nu Bouwbesluit) in werking was getreden.

Artikelen uit Hoofdstuk 3 en 4

Deze hoofdstukken bevatten de normale bepalingen om een verordening te handhaven evenals een regeling van de inwerkingtreding.

In dit hoofdstuk zijn twee nieuwe artikelen opgenomen.

Artikel 3.1. Vaststellen beleidsreg els

Als er bezwaren zijn van derden tegen een nieuw kamerverhuurpand hebben die vaak betrekking op “de angst voor overlast”. Omwonenden verwachten van de bewoners vaak overlast in de zin van: veel geluid, veel fietsen, slecht onderhoud, veel aanloop en geen enkele controle.

Door het opnemen van dit artikel hebben Burgemeester en wethouders nu de mogelijkheid om beleidsregels vast te stellen. Deze beleidsregels zijn dan een nadere invulling van de toetsingsgronden van de vergunning en de gronden om een vergunning in te trekken. Maar ook kunnen in de beleidsregels “gedragsregels” voor verhuurder en huur worden opgenomen evenals nadere inrichtingseisen voor een kamerverhuurpand.

Artikel 3.4 Bestuurlijke boete

Op grond van artikel 85a van de Huisvestingswet wordt de mogelijkheid geboden om in de Huisvestingsverordening op te nemen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd.

In de nieuwe verordening is deze mogelijkheid nu expliciet opgenomen. De bestuurlijke boete is een effectief handhavingsinstrument bij de malafide huisjesmelkers. De ervaring bij handhaving is dat de huisjesmelkers steeds inventiever worden op het gebied van kamerverhuur. Bij deze personen is er vaak sprake van bewust overtreden van de regels, de illegale kamerverhuur.

In bijlage 2 van de verordening is in de tabel de hoogte van de boetes opgenomen.

Richtlijn onzelfstandige bewoning

1. Inleiding

In deze Richtlijn onzelfstandige bewoning wordt nader aangegeven hoe bij de praktische uitvoering van de in de considerans genoemde regelingen omgegaan wordt met de begrippen “kamergewijze verhuur”' en “'verhuur van een zelfstandige woonruimte aan een huishouden”. Deze richtlijn is tevens van belang voor de wijze waarop de gemeente Leeuwarden in dit verband handhavend optreedt.

2. Kamergewijze verhuur

2.1 Er is sprake van kamergewijze verhuur als:

een samenstel van verblijfsruimten in een woonfunctie uitsluitend of mede bestemd is of gebruikt wordt om daarin aan anderen dan aan de rechthebbende (zoals de eigenaar/bewoner) en de personen behorende tot zijn of haar huishouden, woonverblijf (geen zelfstandige woongelegenheid) te verschaffen. Hiermee richt het begrip kamergewijze verhuur zich op de verhuur van kamers in een woning aan afzonderlijke huurders die geen sociale band met elkaar of de verhuurder hebben en zodoende zelf geen of weinig invloed op de brandveiligheidssituatie kunnen uitoefenen.

2.2 Als er sprake is van kamergewijze verhuur kan vereist zijn:

• *

  een omzettingsvergunning op grond van de Huisvestingswet, de Huisvestingsverordening Leeuwarden;

• *

  indien het gebouw geen woonfunctie heeft dan wel het gebruik voor kamergewijze verhuur in strijd is met het van toepassing zijnde bestemmingsplan, een toestemming tot gebruikswijziging (omgevingsvergunning strijdig gebruik) en een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen;

• *

  bij meer dan vier personen een gebruiksmelding op grond van het Bouwbesluit 2012.

3. Zelfstandige woonruimte

3.1 Er is sprake van een zelfstandige woonruimte als:

• *

  de woonruimte een eigen toegang heeft en

• *

  de bewoner exclusief gebruik maakt van zogeheten "wezenlijke voorzieningen" (keuken, douche/badkamer en toilet) binnen zijn woonruimte.

4. Huishouden

4.1 Er is sprake van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden als:

• *

  een gezin van twee of meer personen (gehuwd of samenwonend) zijn hoofdverblijf in dezelfde woning heeft. Dit wordt geacht een duurzaam gemeenschappelijk huishouden te zijn;

• *

  een groep van twee of meer personen een gemeenschappelijke duurzame huishouding voert of wil voeren. Hieronder wordt ook een woongroep verstaan. Dit wordt van geval tot geval bepaald. Het gebruik van de woning speelt hierbij een rol.

4.2 Indicaties die een rol spelen bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zijn:

• *

  er bestaat een band tussen de bewoners, die de enkele wil om gezamenlijk te wonen te boven gaat. Daarnaast bestaat de intentie om langdurig samen te blijven;

• *

  er is sprake van wederzijdse zorg;

• *

  de bewoners beschikken over een gemeenschappelijke rekening, waarvan de gemeenschappelijke kosten betaald worden;

• *

  alle bewoners staan ingeschreven in het GBA;

• *

  de ruimtes in de woning zijn van dien aard, dat ze niet zelfstandig bewoond worden. Alle ruimten zijn gemeenschappelijk (dus niet met sloten afsluitbaar, niet allemaal een eigen kooktoestel en koelkast e.d. en in de woning is een gezamenlijke woonkamer aanwezig die niet in gebruik is als slaapkamer);

• *

  de woning is aan te merken als een zelfstandige woonruimte in de zin van de Huisvestingswet.

De hierboven genoemde indicaties spelen allemaal een rol bij de beoordeling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Dit zijn echter slechts de in de jurisprudentie uitgekristalliseerde indicaties. Overige feiten en omstandigheden van het geval dienen meegewogen te worden. Deze lijst van indicaties is dus niet uitputtend. Alle indicaties dienen zorgvuldig afgewogen te worden. Er dient zowel sprake te zijn van duurzaamheid als van gemeenschappelijkheid, voordat van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden gesproken kan worden.

Toelichting op de richtlijn onzelfstandige bewoning

Ad 3 Zelfstandige woonruimte

Eigen toegang:

• *

  de toegang hoeft niet perse op de straat uit te komen;

• *

  etagewoningen met een uitgang naar een gemeenschappelijke hal, galerij of trappenhuis worden ook als zelfstandig aangemerkt;

• *

  hetzelfde geldt voor woningen met één of meer afsluitbare toegangsdeuren naar een gemeenschappelijke ruimte, zoals een hal in een groot (heren)huis (een zogeheten: onvrije woning);

• *

  de woning met alle wezenlijke voorzieningen maar met de toegang door de privéruimte van een derde is geen zelfstandige woonruimte.

Wezenlijke voorzieningen:

• *

  onder wezenlijke voorzieningen wordt verstaan: tenminste de keuken, het toilet en de wasruimte (dat wil zeggen douche- of badkamer);

• *

  zij moeten niet alleen binnen de woonruimte zijn gelegen maar ook exclusief ten gebruik staan van de huurder van die woonruimte. Dit moet uit feitelijke omstandigheden en de situatie ter plaatse worden afgeleid. Het exclusief gebruik kan bijvoorbeeld blijken uit het huurcontract;

• *

  onder “binnen de woning” wordt ook verstaan verscheidene vertrekken, zoals bijvoorbeeld een keuken, toilet of douche, die bereikbaar zijn via een gemeenschappelijke verkeersruimte, zoals een hal of overloop. Als de wezenlijke voorzieningen tevens exclusief ten gebruik staan van de huurder, betreft het hier een onvrije, zelfstandige woonruimte;

• *

  als ook anderen dan de huurder of zijn huisgenoten aanspraak kunnen maken op het gebruik van deze wezenlijke voorzieningen, is er geen sprake van een zelfstandige woonruimte. Andere eigen voorzieningen zijn niet strikt vereist, zoals een energie- en watermeter.

•  

Ad4 Duurzaam gemeenschappelijk huishouden

Bij de bepaling of er sprake is van (de intentie tot) een duurzaam gemeenschappelijk huishouden of woongroep, wordt gekeken naar de feiten en omstandigheden van het geval (indicaties). Deze indicaties zijn onuitputtelijk. De hieronder genoemde indicaties volgen in ieder geval uit jurisprudentie.

Zie bijvoorbeeld de uitspraken van de Raad van State d.d. 5 oktober 2005 (zaaknummer 200501342/1) en d.d. 17 januari 2007 (zaaknummer 200605247/1).

• *

  De bewoners hebben de intentie om langdurig samen te blijven wonen (duurzaamheid).

De tijdelijkheid van de bewoning mag niet vooraf al vaststaan, bijvoorbeeld de duur van de studie. Waar de grens van deze tijdelijkheid ligt zal per geval beoordeeld moeten worden.

• *

  Er is sprake van wederzijdse zorg.

Daaronder wordt bijvoorbeeld verstaan:

• -

  het hebben van een gezamenlijke bank- of girorekening;

• -

  het gezamenlijke doen van uitgave ten behoeve van het huishouden;

• -

  het gezamenlijk betalen van (groot) onderhoud van en aan de woning;

• -

  tenaamstelling van (telefoon- gas- en/of elektriciteits-) rekeningen.

• *

  Het huishouden is in de periode van één jaar niet van samenstelling gewijzigd, tenzij de wijzigingen naar algemene maatstaven binnen een duurzaam gemeenschappelijk huishouden passen.

Wanneer de Gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens een wisseling van bewoners aangeeft of bewoners niet staan ingeschreven, kan dit dienen om het bestaan van een samenlevingswens te ontkrachten. Vindt de wisseling van bewoners plaats in een periode van één jaar voor de controle, dan is dit een indicatie dat er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden. Veranderingen die binnen reguliere wijzigingen van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden vallen worden uiteraard buiten beschouwing gelaten (bijvoorbeeld scheiding, het krijgen van een kind enz.).

• *

  De ruimtes zijn gemeenschappelijk.

Er is een gemeenschappelijke woonkamer c.q. woonkeuken. Bovendien mogen individuele ruimtes niet afsluitbaar zijn. De afsluitbaarheid van ruimtes duidt op een zekere individualiteit richting medebewoners. Bovendien geeft dit een sterke behoefte aan privacy aan. Bij een duurzaam gemeenschappelijk huishouden zal hier geen of in mindere mate sprake van zijn. Ook de inrichting van de verschillende ruimtes kan een indicatie zijn. Staan er in diverse ruimtes kooktoestellen, koelkasten, televisies en andere huisraad, dan duidt dat op een individueel gebruik van een ruimte. Met name het ontbreken van een gemeenschappelijke woonkamer is een sterke indicatie, dat er geen sprake is van een duurzaam gemeenschappelijk huishouden.

NB. Een gemeenschappelijke woonruimte heeft tenminste zoveel zitplaatsen als leden van de duurzaam gemeenschappelijke huishouding/ woongroep. Daarnaast voldoet de woonruimte aan de eisen die voortvloeien uit Bouwverordening en het Bouwbesluit.