Nota Grondbeleid 2013-2017

Nota Grondbeleid

2013-2017

Grondslagen van het grondbeleid

Gemeente Leiderdorp

Inhoudsopgave

Samenvatting 3

• 1.

  Inleiding 5

• 1.

  1 Aanleiding 5

• 1.

  2 Uitvoering 6

• 1.

  3 Leeswijzer 6

• 2.

  Doel en verantwoording gemeentelijk grondbeleid 7

• 2.

  1 Doelstelling 7

• 2.

  2 Verantwoording 7

• 3.

  Vormen gemeentelijk grondbeleid 9

• 4.

  Instrumenten grondbeleid 10

• 4.

  1 Omgevingsvergunning en bestemmingsplan 10

• 4.

  2 Exploitatieplan en exploitatieovereenkomsten 10

• 4.

  3 Samenwerkingsovereenkomsten 12

• 4.

  4 Planschade 13

• 4.

  5 Aan- en verkoop (beleid) 14

• 4.

  6 Het verwerven van grond 16

• 4.

  7 Erfpacht, Verhuur, Pacht 17

H5 Grondprijzenbeleid 19

• 5.

  1 Grondprijsbeleid 19

• 5.

  2 Marktconform 19

• 5.

  3 Grondprijsmethode 19

H6 Organisatie en beheer 21

• 6.

  1 Financiële organisatie ruimtelijke projecten 21

• 6.

  2 Risicoanalyse en risicomanagement 23

• 6.

  3 Reserves 24

• 6.

  4 Winst en verlies 25

• 6.

  5 Grondexploitaties in de financiële verantwoording 26

• 6.

  6 Gehanteerde rente en indexatie 27

• 6.

  7 Rol college en raad 27

Bijlage 1 Grondprijzenbrief 1

Bijlage 2 Beleidsregels 4

Bijlage 3 Vormen grondbeleid 7

Bijlage 4 Exploitatieovereenkomsten en exploitatieplan 9

Bijlage 5 Vormen verwerving 11

Bijlage 6 Vormen (grond)uitgifte 13

Bijlage 7 Grondprijsmethoden 15

Samenvatting

De nota Grondbeleid 2013-2017 heeft tot doel het grondbeleid voor de komende jaren te verwoorden. Met grondbeleid wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met gemeentelijke grond.

Het doel is een eenduidig, transparant, terughoudend en ondersteunend grondbeleid.

Facilitair grondbeleid

Over het algemeen worden bij het grondbeleid twee typen onderscheiden, actief en faciliterend grondbeleid. De belangrijkste onderscheidende kenmerken van deze twee vormen van grondbeleid (en al hun tussenvarianten) is de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend is en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot de exploitatie van grond en/of het te realiseren vastgoed.

Uitgangspunt is in principe faciliterend grondbeleid. Daar waar de gemeente een sterkere stempel wil drukken op de ontwikkeling cq. het noodzakelijk is om een ontwikkeling conform de gemeentelijke randvoorwaarden te realiseren, kan actief grondbeleid worden ingezet. Hierbij moet het financiële risico, ook op langere termijn, wel aanvaardbaar zijn.

Instrumenten

Bij het voeren van grondbeleid staat de gemeente een aantal instrumenten ter beschikking. De beleidsregels bij de diverse instrumenten met de meeste invloed op het doel van deze nota zijn:

Grondprijsbeleid

Bij een transparant grondbeleid horen transparante grondprijzen.

Organisatie

Ruimtelijke projecten hebben een grote dynamiek. Door sturing en monitoring wordt inzicht gehouden in processen en projecten en kan bijgestuurd worden op die momenten waar er aanleiding voor is. Dit kan zijn om inhoudelijke redenen, maar ook om financiële redenen, risico’s en dergelijke. Hiermee wordt verantwoording afgelegd, krijgen begrippen als transparantie inhoud en kan de rechtmatigheid van besluiten en keuzen worden getoetst.

1.Inleiding

De nota Grondbeleid 2013-2017 van de gemeente Leiderdorp heeft tot doel het grondbeleid voor de komende jaren te verwoorden. Met grondbeleid wordt aangegeven hoe de gemeente omgaat met gemeentelijke grond.

De gemeente stelt zicht tot doel een eenduidig, transparant, terughoudend en ondersteunend grondbeleid te voeren.

1.1 Aanleiding

Er zijn diverse, zowel interne (binnen de gemeente) als externe aanleidingen om de Nota Grondbeleid te actualiseren:

• ·

  Vanuit het ‘Besluit begroting en verantwoording provincies en gemeenten’ (hierna: BBV) is in de Financiële Verordening een regeling opgenomen ten aanzien van de paragraaf grondbeleid van de gemeente en ook de Nota Grondbeleid. Conform de Financiële Verordening van de gemeente Leiderdorp biedt het College van Burgemeester en Wethouders tenminste eens in de vier jaar de raad ter vaststelling een Nota Grondbeleid aan. De vigerende Nota Grondbeleid stamt uit 2006. Daarnaast zijn de grondprijzen In 2008 voor het laatst geactualiseerd.

• ·

  Op 5 maart 2012 heeft de raad het kader eigendommenbeleid vastgesteld. Aan de hand van een inventarisatie van alle gemeentelijke eigendommen, is de beleidslijn en het kader bepaald:

  • a)

    Denk niet in termen van functies, maar in activiteiten

  • b)

    Stuur op een clustering van samenhangende ruimtelijke activiteiten

  • c)

    Denk niet in termen van gebouwen, maar in omgevingen en netwerken

  • d)

    Maak een onderscheid in basisvoorzieningen en plusvoorzieningen

  • e)

    Denk niet in termen van investering maar in duurzame exploitatie

Deze uitgangspunten voor samenhangend beleid van voor-zieningen, accommodaties en eigendommen vormt de basis voor zowel de nota grondbeleid als voor de nota accommodatiebeleid. Hierbij heeft de nota grondbeleid ook een wisselwerking met de sportnota (erfpacht sportvoorzieningen).

• ·

  Wijzigingen wet- en regelgeving. Voor het grondbeleid is veel directe relevante wet- en regelgeving gewijzigd. Met name van belang zijn de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) met daarin een nieuwe afdeling over grondexploitatie, de Wet algemene bepaling- en omgevingsrecht (Wabo), de Crisis- en herstelwet (Chw), maar ook de recente jurisprudentie rondom aanbestedingswet en regelgeving en regelgeving omtrent staatssteun (wet Markt en Overheid).

• ·

  De externe omstandigheden, zoals de situatie op de vastgoed- en financiële markt zijn dusdanig gewijzigd dat herijking van het beleid op zijn plaats is.

• ·

  Er bestaat een bestuurlijke en ambtelijke wens om beleids-uitgangspunten inzake zogenaamde snippergrond (hierna: gemeentegrond). Deze kleine stukjes grond, veelal gelegen naast privaat bezit vergen een organisatorische en exploitatie- of onderhoudslast met veelal nihil aan baten. In de loop van de jaren zijn stukken grond ten onrechte in bezit genomen door inwoners. Er missen nu nog eenduidige uitgangspunten voor handhaving en beleid.

• ·

  Er zijn onvoldoende beleidsuitgangspunten ten aanzien van strategische aankopen/verwerving, waardoor er gevaar is voor willekeur.

• ·

  De gang van zaken rondom erfpacht is onduidelijk. Veelal worden sportvoorzieningen gerealiseerd op in erfpacht uitgegeven grond. Dit wordt gedaan om deze sportvoorzieningen betaalbaar te houden. Feitelijk betekent dit een niet transparante wijze van subsidiëren, die lijnrecht staat tegenover de strekking van het eigendommenbeleid van de gemeente. Er is tevens behoefte aan meer uniformiteit.

• ·

  Binnen de gemeente wordt breed gediscussieerd over de toekomstvisie en over de toekomstige ruimtelijke en maatschappelijk ontwikkeling van de gemeente. Het grondbeleid kan handvatten bieden aan de uitvoering van deze visies.

  • 1.

    2 Uitvoering

De nota bevat beleidsregels. Deze geven geen passende oplossing voor alle vraagstukken die op het gebied van grond in gemeentelijk eigendom spelen. De verschillen in de huidige verhuur- en erfpachtconstructies, om een voorbeeld te noemen, zijn erfenissen die we met de voorliggende beleidsregels naar de toekomst toe proberen te harmoniseren/te slechten. Dat vraagt tijd. De consequenties hiervan voor verschillende verenigingen, organisaties, gebruikers kunnen immers groot zijn.

De beleidsregels geven ook geen antwoord op alle vragen over iedere snipper groen, elk elektriciteitshuisje, bushalte of kunstwerk op gemeentelijk grondgebied. Door een inventarisatie in 2010 hebben we alle gemeentelijke eigendommen in beeld. Met het grondbeleid richten we ons vooral op die objecten die qua ligging of maatschappelijk–strategisch van belang zijn. De overige objecten worden uiteraard wel beheerd.

1.3 Leeswijzer

In dit hoofdstuk is de aanleiding van de Nota Grondbeleid toegelicht. In hoofdstuk 2 worden de doelstellingen en verantwoording van het grondbeleid aangegeven.

In de daarna volgende hoofdstukken wordt inhoudelijk op het grondbeleid ingegaan. In hoofdstuk 3 wordt aangegeven welke vorm van grondbeleid de gemeente Leiderdorp toepast. De instrumenten van het grondbeleid worden in hoofdstuk 4 beschreven. Daarbij zijn kader-stellende uitgangspunten benoemd voor het gebruik daarvan.

In hoofdstuk 5 wordt het grondprijzenbeleid toegelicht. In Bijlage 1 is een bijbehorende grondprijzenbrief opgenomen.

Hoofdstuk 6 gaat in op de (financiële) organisatie en beheer van grondbeleid. Daarbij worden de rollen van het college en gemeenteraad beschreven.

Om de nota overzichtelijk te houden zijn technische begrippen zo veel mogelijk in de bijlagen van deze nota toegelicht.

2. Doel en verantwoording gemeentelijk grondbeleid

2.1 Doelstelling

Het doel van deze nota grondbeleid is te komen tot een grondbeleid dat eenduidig, transparant, terughoudend en ondersteunend is.

Grondbeleid:

• ·

  geeft inzicht in hoe de grondportefeuille er uit dient te zien qua kwantiteit, kwaliteit en qua beheer en onderhoud.

• ·

  maakt de grondportefeuille passend aan de maatschappelijke vraag en organiseert flexibiliteit om de portefeuille passend te houden aan de (veranderende) vraag van 'morgen'. Het is een afweging van kosten en baten, die maatschappelijk en financieel zijn (maatschappelijk en financieel rendement).

• ·

  schept de voorwaarden en bepaalt de financieel-economische spelregels voor het realiseren van de gewenste ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Met deze spelregels kan de gemeente, rekening houdende met de verschillende verantwoordelijkheden van het college van burgemeester en wethouders (B&W) en de gemeenteraad, op financieel economisch verantwoorde wijze de in andere beleidsdocumenten opgenomen ruimtelijke doelstellingen realiseren.

• ·

  geeft inzicht in de manier waarop de gemeente werkt met grondexploitaties, risicomanagement en de waardering van het gemeentelijke grondbezit in relatie tot de financiële reserves van de gemeente.

• ·

  zorgt ervoor dat onderhandelingen ten aanzien van grondzaken met externe partijen op een transparante en consequente manier kunnen verlopen. Het vermindert discussie en voorkomt willekeur. Transparantie naar externe partijen is van belang: wat mogen partijen van de gemeente verwachten?

• ·

  geeft inzicht in de verhouding tussen de beperkte financiële middelen en de lopende risico’s op gebied van grondzaken. Ook de gemeente zal in de huidige economische situatie ‘de tering naar de nering’ moeten zetten. De risico’s moeten dan ook te allen tijde aanvaardbaar blijven.

2.2 Verantwoording

Meerdere programma’s in het jaarverslag en begroting raken het grondbeleid. Het grondbeleid wordt dan ook in een paragraaf (paragraaf Grondbeleid) verantwoord. Programma 7 Grondontwikkeling heeft het grootste raakvlak met het grondbeleid.

Conform het BBV worden in de paragraaf grondbeleid in ieder geval de volgende punten behandeld:

• ·

  een visie op het grondbeleid in relatie tot de realisatie van de doelstellingen van de programma’s die zijn opgenomen in de begroting;

• ·

  een aanduiding van de wijze waarop de gemeente het grondbeleid uitvoert;

• ·

  een actuele prognose van te verwachten resultaten van de totale grondexploitatie;

• ·

  een onderbouwing van de geraamde winstneming;

• ·

  de beleidsuitgangspunten omtrent de reserves voor grondzaken in relatie tot de risico’s van de grondzaken.

Naast deze verplichte onderdelen neemt het college in ieder geval op:

• ·

  de verwerving van gronden;

• ·

  de te ontwikkelen en in ontwikkeling genomen projecten.

Bij de programma’s worden beleidsdoelen onderscheiden in SMART-doelen, activiteiten en prestatie-indicatoren. Gekeken is of bij het grondbeleid dezelfde driedeling te maken is.

SMART doelen: faciliterend grondbeleid, niet meer grond dan nodig, marktconforme grondprijzen.

Activiteiten: het monitoren van grondtransacties aan de nota, actie om (oneigenlijk gebruik van) versnipperd gemeentegrond tegen te gaan.

Prestatie-indicatoren: grondprijzenbrief, de Gemeentelijke Integrale Grondexploitatie (GIG), vermindering oneigenlijk grondgebruik, uniforme erfpachtovereenkomsten.

3. Vormen gemeentelijk grondbeleid

Over het algemeen worden bij het grondbeleid twee typen onderscheiden; actief en faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd). De belangrijkste onderscheidende kenmerken van deze twee vormen van grondbeleid (en al hun tussenvarianten) is de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend is en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot de exploitatie van grond en/of het te realiseren vastgoed.

In bijlage 3 worden de begrippen ‘actief grondbeleid’, ‘faciliterend grondbeleid’ en de tussenvarianten; ‘publiek private samenwerking (PPS)’ nader toegelicht.

In Leiderdorp komt zowel actief als faciliterend grondbeleid voor.

Bij de grote lopende gebiedsontwikkelingen in de gemeente Leiderdorp (W4 en Centrumplan) is sprake van actief grondbeleid. Deze gebiedsontwikkelingen zullen in de komende jaren worden afgerond.

Ontwikkelingen in de woningbouw- en kantorenmarkt hebben in korte tijd duidelijk gemaakt dat gebiedsontwikkeling een risicodragende activiteit is.

Steeds meer beperken overheden zich tot faciliterend grondbeleid en het vroegtijdig in het proces definiëren van de ruimtelijke randvoorwaarden, waarna de ontwikkeling van projecten steeds vroeger in het ontwikkel-

proces aan marktpartijen wordt overgedragen.

Ook de gemeente Leiderdorp kiest bij nieuwe ontwikkelingen in principe voor faciliterend grondbeleid. Dit kan in combinatie met PPS constructies. De markt krijgt hierdoor meer ruimte en de overheid kan zich meer op haar publieke taak richten. Ook de risico’s kunnen zo verlegd danwel beter verdeeld worden.

Daar waar de gemeente een sterkere stempel wil drukken op de ontwikkeling c.q. het noodzakelijk is om een ontwikkeling conform de gemeentelijke randvoorwaarden te realiseren, kan actief grondbeleid worden ingezet. Hierbij moet het financiële risico, ook op langere termijn,

wel aanvaardbaar zijn.

Bij de keuze voor actief grondbeleid wordt de raad in kennis gesteld.

4. Instrumenten grondbeleid

Bij het voeren van grondbeleid staat de gemeente een aantal instrumen-ten ter beschikking. De inzet van die instrumenten hangt nauw samen met het soort grondbeleid dat wordt gevoerd (actief of faciliterend).

Het gemeentelijk grondbeleid instrumentarium bestaat uit:

• 1.

  Omgevingsvergunning en bestemmingsplan

• 2.

  Exploitatieovereenkomsten (anterieur en posterieur) en exploitatieplan

• 3.

  Samenwerkingsovereenkomsten (PPS-constructies)

• 4.

  Afspraken over planschade (wettelijke basis).

• 5.

  Aan- en verkoop (beleid).

• 6.

  Het verwerven van grond (minnelijke verwerving, het vestigen van een voorkeursrecht gemeenten, het onteigenen van grond).

• 7.

  Erfpacht, verhuur, pacht.

In de volgende paragrafen zal op elk afzonderlijk instrument met bijbehorende beleidsregels nader worden ingegaan. Voor een overzicht van alle beleidsregels wordt verwezen naar bijlage 2.

4.1 Omgevingsvergunning en bestemmingsplan

Met een omgevingsvergunning of bestemmingsplan stelt de gemeente het ruimtelijk kader (de bestemming) vast voor een bepaalde locatie. De belangrijkste instrumentele betekenis van het ruimtelijke besluit is het gebruik als kader om particuliere activiteiten rond ruimtelijke ontwikkelingen te kunnen sturen.

De gemeentelijke voorkeur is een omgevingsvergunning. Deze biedt de meeste sturingsmogelijkheden en flexibiliteit. Na afronding wordt bij de volgende actualisering het plan opgenomen in een bestemmingsplan.

Het ruimtelijk kader (de functie, bouwmogelijkheden en de randvoor-waarden) van het bestemmingsplan is medebepalend voor de grond-waarde van een locatie. De grondwaarde wordt enerzijds bepaald door de bestemming en anderzijds door de vraag naar die bestemming op die locatie.

De omgevingsvergunning en het bestemmingsplan past als instrument het best bij een faciliterend grondbeleid.

4.2 Exploitatieplan en exploitatieovereenkomsten

Bij actief grondbeleid is een volledig verhaal van kosten mogelijk door deze te verdisconteren in de uitgifteprijs van de grond. Wanneer het initiatief (en daarmee de grondpositie) niet bij de gemeente ligt maar bij een particuliere initiatienemer, is deze mogelijkheid er niet.

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is op 1 juli 2008 inwerking getreden. Hierin is een nieuwe afdeling over grondexploitatie opgenomen (afdeling 6.4). Hiermee heeft de gemeente een nieuw instrument ter beschikking om kosten te kunnen verhalenen locatie-eisen te kunnen stellen.

Bij gebiedsontwikkeling mag een grondeigenaar in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen. Kosten die hiervoor door de gemeente worden gemaakt worden verhaald op de eigenaar/ontwikkelaar.

De nieuwe wet onderscheidt een tweetal sporen voor kostenverhaal.

• ·

  Privaatrechtelijke spoor: de overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd (de zogenaamde anterieure overeenkomst).

• ·

  Publiekrechtelijke spoor: het kostenverhaal is verzekerd via een vast te stellen exploitatieplan. Met ontwikkelaars kan vervolgens nog een overeenkomst worden gesloten om dit exploitatieplan uit te voeren (de zogenaamde posterieure overeenkomst).

In de Wro is de wettelijke basis gelegd voor het publiekrechtelijke spoor. De wetgever heeft evenwel expliciet beoogd dat overheden het private spoor kiezen en de publiekrechtelijke methode gebruiken wanneer het niet lukt om tot een vergelijk te komen of de voor het project noodzakelijke locatie-eisen niet afgedwongen kunnen worden. In de praktijk blijkt dat ook een praktische keuze omdat met het opstellen van een exploitatieplan veel tijd en geld gemoeid is.

De wetgever heeft in de regeling wel het kostenverhaal dwingend opgenomen. Een gemeente moet het (privaat) regelen anders is ze verplicht een exploitatieplan te maken.

Om een ruimtelijk plan te kunnen vaststellen zonder dat daar een exploitatieplan voor hoeft te worden gemaakt moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• 1.

  het kostenverhaal al op andere wijze is verzekerd, én

• 2.

  het stellen van locatie-eisen niet nodig is

De eerste van deze twee voorwaarden wordt door de gemeente ingevuld met een exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij óf doordat de gemeente als grondeigenaar die kosten uit de grondverkoop terugverdient.

Locatie-eisen zijn vaak niet nodig voor ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast kunnen aspecten als bouwprogramma en fasering ook in de exploitatieovereenkomst worden meegenomen.

In bijlage 4 worden de begrippen ‘exploitatieovereenkomst (anterieur en posterieur)’ en ‘exploitatieplan’ toegelicht.

De exploitatieovereenkomst moet worden aangegaan vóórdat het planologische besluit wordt genomen. Tot dit beslismoment kunnen onderhandelingen met private partijen worden gevoerd door de gemeente. Wanneer het niet lukt een anterieure overeenkomst te sluiten is het kostenverhaal niet op andere wijze verzekerd en kan de procedure alleen worden voortgezet door een exploitatieplan op te stellen.

De gemeente maakt alleen een exploitatieplan als er een zwaarwegend maatschappelijk belang is om de ruimtelijke procedure door te zetten. Als het mogelijk is wordt de procedure stopgezet en/of de vergunning geweigerd totdat financiële afspraken zijn afgerond.

Posterieure overeenkomst

Als een exploitatieplan is opgesteld kan nog steeds een exploitatieovereenkomst worden aangegaan; de zogenaamde posterieure overeenkomst. Voordelen van een posterieure exploitatieovereenkomst ten opzichte van een exploitatieplan zijn dat bij de overeenkomst zaken kunnen worden uitgewerkt die in het exploitatieplan nog globaal van aard zijn en zaken met betrekking tot de grondontwikkeling die niet in het exploitatieplan geregeld zijn, zoals bijvoorbeeld de overdracht van gronden die de openbare ruimte in het plan gaan vormen.

Transparantie

Binnen twee weken na ondertekening van een exploitatieovereenkomst wordt de zakelijke inhoud van de overeenkomst gepubliceerd. Dit is wettelijk verplicht. De overeenkomst is ook belangrijk als onderbouwing bij de planologische procedure. Hiermee wordt aangetoond dat het kostenverhaal verzekerd is en ook de economische uitvoerbaarheid wordt daarmee onderbouwd. Bij de publicatie van het ontwerpbesluit wordt de overeenkomst dan ook mee terinzage gelegd. Mochten delen van de overeenkomst bedrijfsgevoelige of financiële informatie bevatten dan wordt over de geheimhouding hiervan besloten door het college. Deze informatie wordt wel in het besloten deel van het RIS geplaatst.

4.3 Samenwerkingsovereenkomsten

Voor het uitvoeren van het grondbeleid kan gebruik worden gemaakt van samenwerkingsovereenkomsten en deelnemingen in privaatrechtelijke rechtsvormen. Voorbeelden hiervan zijn een overeenkomst met partijen zoals een Gemeenschappelijke Regeling met andere overheden of deelneming in een private onderneming zoals BV, CV, NV, GEM of een VOF. Hierbij verschillen de afspraken over inbreng van gronden/kapitaal, (financieel) risico en zeggenschap.

Er bestaan verschillende vormen van samenwerking. In het algemeen kunnen samenwerkingsconstructies voor de grondexploitatie (Publiek Private Samenwerking; PPS) worden onderverdeeld in drie hoofd-modellen: het bouwclaimmodel, het joint-venture model en het concessiemodel. Deze vormen van samenwerking kunnen gezien worden als tussenvormen van actief en faciliterend grondbeleid. De vormen van het grondbeleid en de drie hoofdmodellen van PPS worden in bijlage 3 toegelicht.

Het is van belang dat de gemeente duidelijk voor ogen heeft onder welke randvoorwaarden, tegen welke prijs en in welk tijdsbestek zij wil samen-werken. De belangrijkste determinanten ten aanzien van de uiteindelijke samenwerkingsvorm zijn risico en zeggenschap. De gemeente zal in beginsel altijd haar risico’s uit de grondexploitatie willen minimaliseren, maar wel zoveel mogelijk sturing willen behouden. Uiteraard zal er sprake zijn van een uitruil tussen beide punten.

In figuur 4.1 zijn de mate waarin risico’s kunnen worden overgedragen aan andere partijen afgezet tegen de mate waarin de gemeente sturing

wenst te behouden.

Figuur 4.1: Risico versus zeggenschap bij PPS-constructies.

Met een samenwerkingsconstructie kunnen risico’s worden gedeeld of verlegd en kan de inzet en kwaliteit van marktpartij(en) worden benut bij het optimaliseren van de plannen en het leveren van expertise op de vastgoedmarkt, met name ten aanzien van de afzetbaarheid van producten. Overwegingen welke hierbij een rol spelen zijn:

• ·

  Kosten bouw- en woonrijp maken.

• ·

  Investeringsvolume op het gebied van verwervingen.

• ·

  Het te realiseren programma wonen en werken en infrastructuur.

• ·

  De doorlooptijd van de planexploitatie.

• ·

  De aangetroffen eigendomssituatie.

• ·

  De bodemgesteldheid.

• ·

  Archeologische situatie.

• ·

  Omvang van het afzetvolume van de te bouwen opstallen.

• ·

  Maatschappelijke risico´s en de planologische risico´s.

Deze zaken tezamen bepalen het risicoprofiel van een opgave.

4.4 Planschade

Door planologische wijzigingen (zoals bestemmingsplanwijzigingen) kunnen omwonenden zogenaamde planschade lijden. Zaken in de omgeving van de belanghebbenden kunnen zodanig veranderen dat zij hierdoor benadeeld worden. Planschade is dus een aspect dat dient te worden meegewogen, met name bij herontwikkelings- en inbreidings-projecten.

Planschadekosten worden, conform artikel 6.4a Wro, verhaald op de ontwikkelende partij. Bij actief grondbeleid kan dit de gemeente zijn.

Het risico op planschade kan op voorhand inzichtelijk worden gemaakt door het opstellen van een planschaderisicoanalyse. Het resultaat en (eventuele) aanpassingen kunnen worden doorgevoerd in het plan ter voorkoming/vermindering van planschade.

De verantwoordelijkheid al dan niet een planschaderisicoanalyse op te stellen ligt bij de ontwikkelende partij. Door deze niet te laten maken neem de initiatiefnemer dus ook een onvoorzien risico. Als de gemeente zelf initiatiefnemer is wordt alleen afgezien van een risicoanalyse als de financiële belangen evident lager zijn dan de kosten die gemaakt moeten worden voor een risicoanalyse.

4.5 Aan- en verkoop (beleid)

Aankoop

In paragraaf 4.6 wordt uitgebreid in gegaan op verwerving en strategische aankopen.

Uitgifte

Het gronduitgiftebeleid vormt een belangrijk onderdeel van het grondbeleid. Er bestaan verschillende vormen van (grond)uitgifte:

• ·

  Verkoop

• ·

  Erfpacht

• ·

  Pacht

• ·

  Verhuur

• ·

  Vestigen van een recht van opstal

• ·

  Ingebruikgeving

In bijlage 6 worden de verschillende uitgiftevormen nader toegelicht.

Voor het sluiten van verkoop- en erfpachtovereenkomsten beschikt de gemeente over standaardovereenkomsten en algemene voorwaarden. Deze zijn vastgesteld in het jaar 2000 en behoeven enige herziening. Na het vaststellen van de nota wordt bekeken hoe deze overeenkomsten het beste kunnen worden aangepast aan de beleidsregels.

Het blijft mogelijk om in specifieke zaken deze overeenkomsten en alge-mene voorwaarden daar waar wenselijk aan te passen of aan te vullen.

Voor de verschillende categorieën van verhuur wordt gebruik gemaakt van modellen die verstrekt zijn door de Raad voor Onroerende Zaken.

Voor het grondprijzenbeleid wordt verwezen naar hoofdstuk 5.

De uitgiftevormen erfpacht, verhuur, vestigen van een recht van opstal en ingebruikgeving worden in paragraaf 4.7 en bijlage 6 toegelicht.

Woningbouw

De gemeente hanteert bij het in exploitatie nemen dan wel verkopen van gronden voor de woningbouw het uitgangspunt, dat tenminste 30% van de woningen in de sociale sector dient te worden gerealiseerd. Een uitzondering voor kleine projecten (minder dan 10 woningen) kan worden gemaakt. In dat geval dient een afkoopsom te worden betaald.

Woonwagens

De gemeente verhuurt zeven standplaatsen voor woonwagens (Woonzicht speelt een rol bij toewijzing). De woonwagens zijn eigendom van de bewoners. Voor de bewoners is het lastig de woonwagen te verkopen als de grond niet mee verkocht kan worden. De gemeente zal het beleid op dit onderdeel in 2013 in praktische zin gaan heroverwegen.

Openbare ruimte

Op verzoek van particulieren of bedrijven is de gemeente bereid om het beheer (van delen) van de openbare ruimte over te dragen aan deze partijen daar waar dit mogelijk is. Getoetst zal worden aan een aantal randvoorwaarden (omtrent o.a. de aspecten beeldkwaliteit, functionali-teit, veiligheid en arbeidsintensiviteit). Per geval wordt gehandeld op basis van de “Ja, tenzij …” gedachte. Bij uitgifte van openbaar gebied dient altijd een beheersovereenkomst te worden opgesteld. Bijkomende kosten bij de gronduitgifte (bijvoorbeeld notariskosten) zijn voor de begunstigde.

Enerzijds is uitgifte van openbaar gebied een instrument om de structurele gemeentelijke beheerskosten van de openbare ruimte te drukken en daarmee te komen tot een efficiënter onderhoud. Anderzijds wordt onderlinge betrokkenheid gestimuleerd van gebruikers van de openbare ruimte. Een nadeel is dat de kans op toe-eigening groter is; beheerders zijn geneigd om de door hen verzorgde ruimte voor zich zelf te claimen.

Ook gemeentegrond die grenst aan privé-eigendom kan, als het voldoet aan enkele voorwaarden, uitgegeven worden. In de gronduitgifteovereen-komst wordt in ieder geval een suppletieregeling gehanteerd indien na aankoop van de gemeentegrond de bebouwingsmogelijkheden worden uitgebreid.

Binnen de gemeente is sprake van oneigenlijk gebruik van gemeente-grond (ca. 0,6 ha). Grond die de gemeente in eigendom heeft is in die gevallen bij privé bezit getrokken. De gemeente zal hierop gaan handhaven en daarbij bekijken of de grond alsnog kan worden uitgegeven door verkoop. Daarbij zal een redelijke prijs worden gevraagd, waarbij een opslag bij bebouwing geldt.

Bij uitgifte van kavels grenzend aan water loopt de grens tot de beschoeiingen. In het verleden liep deze grens wel tot het midden van de watergang wat echter niet optimaal is voor beheer en onderhoud van de watergang en beschoeiingen.

Ligplaatsen in openbaar water

Op dit moment zijn op een aantal plaatsen in Leiderdorp ligplaatsen voor

pleziervaartuigen in gemeentelijk water gerealiseerd. Daarvoor wordt nog

geen vergoeding gevraagd. Het gebruik is ook niet met een overeenkomst vastgelegd. Voor deze ligplaatsen maakt de gemeente afspraken met de gebruikers van de ligplaatsen.

Maatschappelijke activiteiten

Indien de verkoop van panden en/of ondergrond voor maatschappelijke doeleinden aan maatschappelijke instellingen tegen een gereduceerd

tarief plaatsvindt dan is het raadzaam om bij de verkoop of andere vorm

van uitgifte de wederverkoop aan derden te beperken. Het is niet de

bedoeling dat bij verkoop de revenuen alleen ten goede komen aan de maatschappelijke instelling. De gemeente geeft immers uit tegen een gereduceerd tarief om een bepaalde maatschappelijke voorziening mogelijk te maken en niet om een maatschappelijke instelling te bevoordelen.

In deze situaties dient in de uitgifteovereenkomst een recht van eerste koop ten gunste van de gemeente te worden bedongen.

In de uitgifteovereenkomst dient een anti-speculatiebeding opgenomen te worden voor het geval dat de gronden eventueel vervreemd worden aan een niet maatschappelijke instelling, als de gemeente afziet van eerste koop. In geval van verkoop aan een derde zal globaal het verschil tussen de dan geldende uitgifteprijs maatschappelijke voorziening en de verkoopprijs weer terug dienen te vloeien naar de gemeente.

4.6 Het verwerven van grond

Het verwerven van grond is een instrument dat bij actief grondbeleid wordt ingezet. De gemeente Leiderdorp kiest voor een faciliterend beleid en zal daarom slechts in bepaalde gevallen voor verwerving kiezen. De gemeente zal in beginsel zelf het initiatief nemen om over te gaan tot verwerving als:

• ·

  er sprake is van projecten/gronden met een groot gemeentelijk, maatschappelijk en/of strategisch belang;

• ·

  waarbij private partijen de voorgestane ontwikkeling niet oppakken;

• ·

  en waarbij een tijdige realisatie van de voorgestane ontwikkeling noodzakelijk is.

Voordeel bij verwerving is dat door het innemen van een grondpositie de onderhandelingspositie van de gemeente wordt geoptimaliseerd en daarmee de sturingsmogelijkheden vergemakkelijkt.

Gronden met strategisch belang zijn gronden:

• ·

  die van cruciaal belang zijn voor de voorgenomen ontwikkeling (sleutelpercelen);

• ·

  die in de verdere toekomst geschikt zijn voor eigen gebruik om

publieke doelen te kunnen realiseren;

• ·

  die als ruilgrond of compensatiegrond (voor sleutelpercelen of gronden voor eigen gebruik) kunnen dienen;

• ·

  waardoor ongewenste ontwikkelingen kunnen worden voorkomen;

• ·

  die naast bestaande eigendommen van de gemeente zijn gelegen (buurmans grond) en die bij kunnen dragen aan een eventuele toekomstige uitbreiding van de gemeentelijk eigendommen. Voorwaarde daarbij is wel dat deze gronden voor een commerciële prijs worden verworven.

Om een gestructureerde start mogelijk te maken met verwerving van gronden is het noodzakelijk dat de locatie duidelijk wordt afgebakend. Vervolgens moet per deelgebied een verwervingsstrategie worden opgesteld, op basis waarvan daadwerkelijk kan worden gestart met de onderhandelingen. Het is belangrijk om in een zo vroeg mogelijk stadium

van de ontwikkeling een verwervingsstrategie op te stellen.

Onderdeel van de verwervingsstrategie is het bepalen van de prijs die de gemeente bereid is te betalen en het uitvoeren van een quick-scan van de totale verwervingskosten. Ook het moment van verwerving is van belang; in een vroegtijdig stadium ligt de prijs van te verwerven gronden veelal lager dan in een later stadium van een ontwikkeling. Eventuele waarde-stijgingen van grond, danwel de opstallen komen aan de gemeente toe.

Het vroegtijdig verwerven van percelen brengt voor gemeenten echter ook grote financiële risico’s met zich mee (renteverlies, waardedalingen, tijdelijk beheer). Ook kan het vroegtijdig verwerven speculatie uitlokken en prijsopdrijvend werken voor overige gronden in het gebied. Bij de verwervingsstrategie dienen de risico’s goed te worden belicht, waarbij beheersmaatregelen moeten worden aangegeven.

Er is een aantal vormen van verwerving beschikbaar. Minnelijke verwerving geschiedt op basis van vrijwilligheid. Gemeentelijke verwerving kan ook plaatsvinden onder dwang via het instrument van onteigening of via de vestiging van een voorkeursrecht waarbij de gemeente een eerste recht van koop krijgt. In bijlage 5 worden de vormen van verwerving toegelicht.

Het is van belang een goed verwervingsdossier op te stellen. Dit kan in een later stadium, bij eventuele onteigening, nodig zijn om met succes een onteigeningsprocedure te kunnen voeren.

4.7 Erfpacht, Verhuur, Pacht

In bijlage 6 worden de uitgiftevormen erfpacht, verhuur en pacht toegelicht.

De gemeente Leiderdorp kent geen grote traditie op het punt van uitgifte

in erfpacht. Dit wordt onder meer in verband gebracht met de

administratieve kosten en de inzet van ambtelijke capaciteit, die met uitgifte in erfpacht zijn verbonden. Ook in de toekomst zal om die redenen niet snel tot uitgifte in erfpacht overgegaan worden.

Een voordeel van erfpacht is dat het recht – anders dan het eigendomsrecht –makkelijker door de gemeente kan worden beëindigd door middel van tussentijdse opzegging. Wanneer de gemeente grond wil uitgeven die van strategisch belang is (zie paragraaf 4.6), dan kan dus overwogen worden gronden in erfpacht uit te geven in plaats van in eigendom.

Gelet op de verschillen tussen huur en erfpacht ten aanzien van bevoegdheden, huurprijs versus canon en beëindiging rechtsverhouding heeft de gemeente bij gronden (die van strategisch belang zijn) de voorkeur voor erfpacht boven verhuur.

In Leiderdorp komt uitgifte in erfpacht met name voor bij de sport-accommodaties. Dit past in het grondbeleid, aangezien de gronden onder sportvoorzieningen als strategische gronden kunnen worden aangemerkt.

Door de historie gelden er op dit moment echter overeenkomsten die onder verschillende condities zijn aangegaan. Het streven is naar meer eenduidigheid en transparantie. Met name geldt dit voor de hoogte van de canon. De gemeente wil toe naar marktconforme prijzen. Ook streeft de gemeente naar een niet te lange erfpachtstermijn.

Mocht de maatschappelijke functie hierdoor in de knel komen, wordt niet de canon aangepast zoals in het verleden is gebeurd. Gekeken wordt dan of er andere oplossingen mogelijk zijn, waarbij de zelfredzaamheid van de organisatie voorop staat.

De gemeente zal niet snel tot het sluiten van een pachtovereenkomst overgaan. Mocht er een situatie ontstaan waarin een pachtovereenkomst gewenst is zal advies worden gevraagd aan een externe partij.

De gemeente heeft momenteel een beperkt aantal pachtovereenkomsten afgesloten (met name in de Boterhuispolder). Bij aanpassingen hiervan zal advies worden gevraagd aan een externe partij.

5 Grondprijzenbeleid

5.1 Grondprijsbeleid

Het aangaan van individuele grondtransacties en de vaststelling van de daarbij behorende gronduitgifteprijzen zijn een bevoegdheid van het College van B&W. Jaarlijks worden de grondprijzen geactualiseerd en vastgesteld door het College van B&W middels een grondprijzenbrief. Hierdoor kan tijdig gereageerd worden op actuele marktomstandigheden en maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen. De Grondprijzenbrief 2013 is opgenomen in bijlage 1.

De, in de grondprijzenbrief genoemde, gronduitgifteprijzen dienen als richtlijn te worden gebruikt bij verkoop, vaststelling van huursommen en erfpachtcanons. Factoren als situering, bebouwingsmogelijkheden, omvang en vorm van een perceel zijn mede bepalend voor de prijsvaststelling en zijn daarom niet altijd in een algemene richtlijn te vatten. Om deze reden kan zonodig, met argumenten onderbouwd, van de richtlijn worden afgeweken.

5.2 Marktconform

Een belangrijke doelstelling van het vastleggen van de (systematiek voor het bepalen van de) gronduitgifteprijzen is een eenduidige, transparante en uniforme grondprijsbepaling binnen de gemeente Leiderdorp. Hierbij wordt tevens beoogd dat de gronduitgifteprijzen marktconform zijn en eventueel noodzakelijke investeringen kunnen dekken.

Hiertoe wordt de marktwaarde als richtlijn gehanteerd voor de berekening van de gronduitgifteprijzen; dus bij verkoopprijzen, erfpachtcanons en huurprijzen. Uitgifte onder de marktwaarde zou in sommige gevallen strijdig met Europese regelgeving kunnen zijn.

Een uitzondering is de uitgifte van gronden voor sociale woningbouw en voorzieningen met een maatschappelijk belang die geen winstoogmerk hebben. Omdat hier een lagere grondprijs geldt wordt bij de grond-uitgifteovereenkomsten een anti-speculatiebeding danwel andere voorwaarden opgenomen.

5.3 Grondprijsmethode

Voorkomende methoden om te komen tot een marktconforme waarde-bepaling van gronden zijn:

• residuele waardemethode

• comparatieve methode

• grondquotemethode

In bijlage 7 worden deze methoden toegelicht.

In tabel 5.1 is per bestemming aangegeven welke grondprijsmethode wordt gebruikt.

De keuze voor een van de methoden is afhankelijk van de toekomstige bestemming van de grond, randvoorwaarden en omstandigheden.

De gemeente kiest bij projectbouw in beginsel voor de residuele grondwaardebepaling. De gemeente zal op basis van de comparatieve methode en/of de grondquotesystematiek een toetsing op het prijsniveau uitvoeren.

De waarde van een stuk grond wordt bepaald door de economische functie die op die grond kan worden uitgeoefend, de bestemming van de grond, de bodemsamenstelling en de ligging.

Tabel 5.1: grondprijsmethode per bestemming

6 Organisatie en beheer

Ruimtelijke projecten hebben een grote dynamiek. Daarnaast is binnen de gemeente Leiderdorp sprake van grote lopende projecten met een aanzienlijke cashflow en relatief hoog risicoprofiel, zoals het Centrumplan en W4.

Door sturing en monitoring wordt inzicht gehouden in processen en projecten en kan bijgestuurd worden op die momenten waar er aanleiding voor is. Dit kan zijn om inhoudelijke redenen, maar ook om financiële redenen, risico’s en dergelijke. Hiermee wordt verantwoording afgelegd op een transparante wijze en kan de rechtmatigheid van besluiten en keuzen worden getoetst.

De financiële sturing en controle van ruimtelijke projecten krijgt vorm door middel van:

• ·

  De financiële organisatie van ruimtelijke projecten

• ·

  Risicobeheer

• ·

  Reserves

• ·

  Winst en verlies

• ·

  Financiële verantwoording

• ·

  Gehanteerde rente en indexatie

In de paragrafen 6.1 t/m 6.6 worden bovenstaande punten nader uitgewerkt. In paragraaf 6.7 wordt stilgestaan bij de rollen en verantwoordelijkheden van College en Raad.

6.1 Financiële organisatie ruimtelijke projecten

Binnen de gemeente Leiderdorp is het projectmatig werken aangescherpt

door het invoeren van het Projectmatig Realiseren (PMR). Ruimtelijke

projecten worden middels PMR uitgevoerd (organisatie en projectfasen).

Organisatie

De taken en verantwoordelijkheden binnen de ruimtelijke projecten zijn als volgt:

• ·

  Elk project kent een bestuurlijk opdrachtgever, een ambtelijk opdrachtgever en een ambtelijk opdrachtnemer. De ambtelijke opdrachtnemer kan zelf projectleider zijn of een gedelegeerd ambtelijke opdrachtnemer aanwijzen die deze rol op zich neemt.

• ·

  Afhankelijk van de omvang van projecten en/of het gekozen ontwikkelingsmodel (PPS) kan ervoor worden gekozen de besluitvorming separaat te organiseren in een stuurgroep.

• ·

  Projectleiders zijn verantwoordelijk voor de integrale project-aansturing en daarmee ook voor het (laten) opstellen en actualiseren van grondexploitaties, de budgetten, budget-bewaking, dekking en voortgang van projecten, signaleren en monitoren van risico’s.

• ·

  Servicepunt71 voert de administratieve organisatie en de financiële administratie. Zij verstrekt financiële informatie aan de projectleiders ten behoeve van de projectaansturing. Daarnaast zorgt Servicepunt71 voor juridische advisering bij de ruimtelijke projecten.

• ·

  Een planeconoom adviseert de projectleiders ten aanzien van de financieel-economische planaspecten en beheert per project de grondexploitatie en de voortgangsbewaking.

Monitoring en sturing projectfasen

Een project wordt opgeknipt in fasen om de beheersbaarheid te vergroten. Na elke fase vindt een toetsing plaats op de oorspronkelijke uitgangspunten en wordt een plan opgesteld voor de komende fase(n). Dit wordt vastgelegd in een fasebeslisdocument.

In figuur 6.1 staan de projectfasen die te onderscheiden zijn.

In principe zijn B&W en de gemeenteraad op twee momenten financieel kaderstellend voor een project. Dit is op het moment van het beschikbaar stellen van het voorbereidingskrediet en van het uitvoeringskrediet, beide op basis (van het resultaat) van een grondexploitatie (netto contante waarde). Eventueel nadere besluitvorming vindt alleen plaats indien het projectresultaat en/of het risicoprofiel afwijkt van het vastgestelde financieel kader. Daarnaast zijn B&W en de raad in nota’s (onder andere grondbeleid), regelingen (onder andere budgethoudersregeling) en verordeningen (onder andere financiële verordening) kaderstellend voor de wijze waarop de financiële aansturing en –verantwoording van ruimtelijke projecten plaatsvindt.

Figuur 6.1: Projectfases en dekking

Financiële instrumenten

In de gemeentelijke planning- en controlcyclus (P&C-cyclus) wordt

periodiek projectdoelen gemonitord en afwijkingen bij het realiseren van deze doelen gesignaleerd. Een efficiënte en effectieve aansluiting van de ruimtelijke projecten op de P&C-cyclus ondersteunt de beheersing van projecten en geeft inzicht in de uitvoering van beleid door middel van projecten.

Ten behoeve van de financiële monitoring en sturing van projecten staan de volgende instrumenten ter beschikking:

• ·

  Fasebeslisdocumenten.

• ·

  Grondexploitatie (weerslag in begroting).

Op basis van de te verwachten grondkosten en -opbrengsten wordt op basis van de grondexploitatie het te verwachten eindresultaat van een project inzichtelijk gemaakt. De opzet van de grondexploitatie, de berekeningsmethodiek en de parameters (de rekenrente wordt jaarlijks vastgesteld) is voor alle projecten gelijk. De grondexploitatie wordt ten minste jaarlijks geactualiseerd.

·Voortgangsbewakingsmodel (budgetbewakingsmodel vastgoedexploitatie).

Hierin wordt de voortgang van overige ruimtelijke investeringsprojecten bewaakt met een gestandaardiseerd voortgangsbewakingsmodel.

• ·

  Voortgangsrapportage projectleider.

• ·

  Jaarplan projectleider.

Op basis van de financiële gegevens uit het jaarplan vindt een actualisatie van de grondexploitatie plaats en wordt mede invulling gegeven aan bijvoorbeeld het jaarverslag en de begroting van het opvolgende jaar.

In de Gemeentelijke Integrale Grondexploitatie (GIG) vindt de financiële verantwoording plaats ten aanzien van projecten waarvoor een (bouw)grondexploitatie is opgesteld en/of investeringsprojecten die een directe relatie hebben met een grondexploitatie (dekking/ruimtelijk). Dit geldt ook bij ruimtelijke investeringsprojecten met betrekking tot maatschappelijk vastgoed, waarbij vaak sprake is van kredieten groter dan € 0,5 miljoen.

In de GIG wordt op reguliere basis de begroting van alle lopende projecten bijeen gebracht. De GIG geeft als verzameling van de individuele grondexploitaties en investeringsprojecten een financieel totaaloverzicht en daarmee het kader waarbinnen besluitvorming kan plaatsvinden. De feitelijke sturing vindt plaats op basis van de te onderscheiden projecten.

De gemeenteraad wordt minimaal twee maal per jaar geïnformeerd, eenmaal op basis van de actualisatie van de grondexploitaties verzameld in de rapportage Gemeentelijke Integrale Grondexploitatie (GIG) (in het tweede kwartaal) en minimaal eenmaal op basis van een financiële voortgangsrapportage GIG (uiterlijk in het vierde kwartaal).

De geactualiseerde GIG en bijbehorende voortgangsbewaking zijn mede input voor de P&C-producten gemeentelijke jaarverslag en de begroting.

6.2 Risicoanalyse en risicomanagement

Ruimtelijke planningen worden gekenmerkt door lange termijnen, zij staan dus onder invloed van toekomstige omstandigheden waarover bij het maken van plannen onvoldoende duidelijkheid bestaat. De toekomst zal mogelijkheden en bedreigingen met zich mee brengen die bij de planning beperkt concreet zijn. Bij het ontwerpen van ruimtelijke ontwikkelingen worden, zo vroeg en zo veel als mogelijk, kansen en mogelijkheden gecreëerd en benut, en moet rekening worden gehouden met risico’s.

Risicomanagement is gericht op het ontlopen van de risico’s, dan wel het compenseren ervan. Voor de verschillende stadia van ontwikkeling zal moeten blijken welke kansen en risico’s onderkend worden en hoe deze zullen worden geanalyseerd, bewaakt en begeleid. Door risico’s in een vroeg stadium in het zicht te hebben kunnen risico’s worden geëlimi-neerd, verkleind of beheerst.

Besluitvorming over grondexploitaties gaat vergezeld van een integrale risicoanalyse van het project. In de risicoanalyse worden zowel de juridisch planologische risico’s als de financiële risico’s opgenomen. Bij de risico’s worden beheersmaatregelen aangegeven. Bij besluitvorming over het project in B&W en de raad zijn hiermee de financiële consequenties inzichtelijk gemaakt. De risico’s en beheersmaatregelen worden mee-genomen in de financiële risicoparagraaf van de begroting.

Ook in elk fasebeslisdocument dient een risicoanalyse inclusief de beheersmaatregelen ten aanzien van alle beheersaspecten te zijn opgenomen.

Het weerstandsvermogen beschrijft de relatie tussen de risico’s die binnen de gemeente geïnventariseerd zijn en de aanwezige middelen om deze risico’s op te vangen. De verhouding tussen deze twee variabelen bepaalt in hoeverre een organisatie in staat is eventuele tegenvallers op te vangen.

In de Kadernota Weerstandsvermogen & Risicomanagement is het gemeentelijk beleid met betrekking tot het (bepalen van het) weerstands-vermogen en risicomanagement vastgelegd. De nota dient als leidraad voor het vaststellen van de weerstandsparagraaf in de begroting en het jaarverslag.

Binnen de raming van ruimtelijke projecten wordt een post onvoorzien opgenomen als reservering voor onvoorziene tegenvallers. Voor het aanspreken hiervan moet een akkoord worden gevraagd aan de bestuurlijke opdrachtgever (in geval binnen het programma van eisen wordt gebleven), aan het College van BenW (overige gevallen) en/of aan de gemeenteraad (substantiële onvoorziene tegenvallers).

6.3 Reserves

In de Nota reserves en voorzieningen is het gemeentelijk beleid voor de reserves vastgelegd.

Een belangrijke taak van de gemeente is dat zij zorgdraagt voor gezonde grondexploitaties en daarmee een gezonde GIG. Dit houdt in dat zij ervoor zorgdragen dat er een financiële reserve bestaat die een voldoende risicobuffer vormt voor financiële risico’s in lopende en toekomstige projecten. Dit maakt onderdeel uit van de totale weerstandsvermogen berekening van de gemeente Leiderdorp.

Voor de grondexploitaties en overige ruimtelijke projecten worden een tweetal reserves gehanteerd:

• ·

  Algemene reserve bouw – en grondexploitaties

• ·

  Bestemmingsreserve W4

Conform de geldende voorschriften mag een reserve nooit een nadelig saldo hebben.

Algemene reserve bouw – en grondexploitaties

Deze reserve is bestemd voor de opvang van eventuele nadelen bij de uitvoering van bouwgrondexploitaties op basis van exploitatiebere-keningen en wordt gevoed door voordelen op bouwgrondexploitaties. Op deze manier kan ook gestalte worden gegeven aan een beleid waarbij de mogelijkheid wordt opengehouden om tekorten uit de ene exploitatie te compenseren met positieve opbrengsten uit andere exploitaties.

Het betreft dus een financiële buffer voor niet sluitende grondexploitaties (waarvoor een voorziening moet worden gevormd ter grootte van de voorgecalculeerde verliezen). Het is een algemene reserve die zonder bestemmingswijziging kan worden aangewend.

De reserve wordt opgenomen in de berekening van de weerstands-capaciteit.

De reserve wordt gevoed uit exploitatie overschotten uit afgesloten complexen. Jaarlijks wordt rekening gehouden met een onttrekking van maximaal € 40.000 uit deze reserve ten behoeve van onderzoeken naar nieuwe projecten waar nog geen financiering voor geregeld is.

Bestemmingsreserve W4

Deze reserve is opgezet om, conform de overeenkomst met Rijkswaterstaat (RWS), een bijdrage van € 8 miljoen (+index) te kunnen leveren voor de verdiepte aanleg en verbreding van de Rijksweg A4. Alle W4-projecten die worden afgerond worden ten gunste/ten laste van deze reserve verrekend. Eventuele voorzieningen voor negatief lopende complexen W4 worden gevormd uit deze reserve.

De bijdrage aan RWS is in november 2012 betaald, echter kon dat op dat moment niet uit de bestemmingsreserve W4 worden betaald. Er is gekozen voor de oplossing om de bijdrage te activeren. De bijdrage staat op de balans onder investeringen met maatschappelijk nut in eigendom van derden. Deze investering wordt vervolgens in 40 jaar afgeschreven. De afschrijvingslasten worden jaarlijks geboekt ten laste van de bestemmingsreserve W4. Zodra de bestemmingsreserve W4 dit toestaat wordt deze investering versneld afgeschreven.

De reserve loopt na oplevering van het laatste W4 project op nul.

Aan reserves mag (via resultaatbestemming) rente toegevoegd worden, dit werd in Leiderdorp alleen bij de reserves bouw- en grondexploitaties en W4 gedaan. Dit is van oudsher zo gegroeid. Sinds 2011 wordt uitsluitend nog rente toegerekend aan de bestemmingsreserve W4.

6.4 Winst en verlies

Winst

De volgende tekst komt uit de notitie grondexploitaties van de commissie

BBV: “Winst nemen op meerjarige grondexploitaties wordt beheerst

door het voorzichtigheidsbeginsel. Voorziene verliezen worden al in de jaarrekening opgenomen zodra zij bekend zijn. […] Positieve resultaten, ofwel winsten, worden pas in de jaarrekening verwerkt als zij met voldoende zekerheid vaststaan en dus zijn gerealiseerd. Dit houdt ook in dat huidige voorziene verliezen in de jaarrekening niet kunnen worden gecompenseerd met de verwachte toekomstige winsten. Het voorzichtig-heidsbeginsel leidt ertoe dat realisatie van winst moet worden uitgesteld totdat daarover voldoende zekerheid bestaat. Dit betekent echter niet dat pas winst moet worden genomen bij het afsluiten van het grondexploi-tatiecomplex. […]

Er zijn situaties denkbaar waarbij er reeds eerder voldoende zekerheid is voor winst nemen. Volgens het realisatiebeginsel dient in die gevallen de winst ook te worden genomen.[…]

In deze notitie grondexploitatie worden een viertal situaties van afnemende zekerheid voor de mogelijke tussentijdse winstneming beschreven.

• 1.

  Alle kosten van een complex zijn reeds geheel gedekt door gerealiseerde verkopen en elke verdere verkoop is dus pure winst. Maar let wel op de eventuele rentekosten, die hoger zullen uitvallen naarmate verkoop langer wordt uitgesteld, en die ook nog via de verkoopprijs moeten worden gedekt.

• 2.

  Een variant hierop is dat bijna alle kosten zijn gemaakt én ook de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten geheel zijn gedekt door de gerealiseerde verkopen.

• 3.

  De gerealiseerde verkopen overtreffen de gemaakte kosten én de behoedzaam geraamde nog te verkrijgen verkoopopbrengsten zijn aanmerkelijk hoger dan de behoedzaam geraamde nog te maken laatste kosten. Deze situatie kan zich voordoen bij locaties met een relatief grote winstgevendheid.

• 4.

  Verkopen worden met een voorgecalculeerde winst gerealiseerd in een goed beheersbaar (resterend) productieproces. De voor-gecalculeerde winst kan dan, onder deze relatief zekere omstandigheid, naar rato van de voortgang als gerealiseerd worden beschouwd (percentage of completion methode). Veelal wordt zo´n situatie ‘uitbesteed’ aan een projectontwikkelaar die daadwerkelijk in staat is een goed beheersbaar (resterend) verkoop- en productieproces te organiseren en te realiseren, maar deze situatie zal niet vaak voorkomen. “

De gemeente Leiderdorp kiest voor situatie 2 bij tussentijds winstnemen. Deze methode hanteert de gemeente al diverse jaren.

Verliezen

Hierover is in de notitie grondexploitaties van de commissie BBV12 het volgende opgenomen: “ Het is goed denkbaar dat een grondexploitatie-begroting wordt gemaakt waarbij vanaf het begin af aan al duidelijk is dat de baten de lasten niet of slechts gedeeltelijk zullen dekken. De grondexploitatiebegroting voor het complex vertoont daardoor een begroot verlies. […]

Het treffen van een afboeking of een voorziening gebeurt bij een geprognosticeerd verlies direct ter grootte van dit volledige verlies.

Bij het prognosticeren van de financiële uitkomsten van een grond-exploitatie zijn veronderstellingen gemaakt over bijvoorbeeld kosten, fasering, prijs en tempo van gronduitgifte. Jaarlijks wordt deze geactualiseerd en dan kan blijken dat aannames te optimistisch zijn geweest. Conjuncturele, regionale en demografische ontwikkelingen vormen hierbij een belangrijk kader. Vervolgens zal de waardecorrectie plaats moeten vinden nadat de gemeenteraad de bijgestelde prognose door middel van een raadsbesluit heeft bevestigd. “

Bij een geprognosticeerd verlies treft de gemeente Leiderdorp dan ook direct een afboeking of een voorziening ter grootte van dit volledige verlies.

6.5 Grondexploitaties in de financiële verantwoording

Lasten en baten die gerealiseerd worden voor grondexploitaties dienen gedurende het jaar verantwoord te worden binnen een programma. In de huidige programma-indeling is dit programma 7.

Daarnaast dienen de lopende grondexploitaties op de balans verantwoord te worden onder de voorraden. Doordat het saldo van een grond-exploitatie jaarlijks naar de balans wordt overgeheveld is het saldo van een grondexploitatie in een programma veelal nihil. De lasten en de baten worden wel inzichtelijk gehouden.

Op de balans wordt een onderscheid gemaakt tussen In Exploitatie Genomen Gronden (IEGG) en Niet In Exploitatie Genomen Gronden (NIEGG). Op dit moment heeft de gemeente Leiderdorp alleen complexen die in exploitatie zijn genomen.

Voor het activeren van kosten bij niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) moet een reëel en stellig voornemen bestaan dat deze in de nabije toekomst zal worden bebouwd. Deze verwachting moet zijn gebaseerd op een raadsbesluit, waarin inhoud wordt gegeven aan ambitie en planperiode.

Het activeren van vervaardigingskosten op NIEGG is aanvaardbaar, maar dient beperkt te blijven tot het niveau van de huidige marktwaarde van de grond. Wanneer na een raadsbesluit meer duidelijkheid bestaat over de nadere invulling van de toekomstige bouwlocatie en de daartoe nog te maken kosten, kan de verwachte marktwaarde in de toekomstige bestemming als toets worden gebruikt. Dat betekent concreet het volgende:

• a.

  de boekwaarde kan nooit hoger zijn dan de verwachte marktwaarde;

• b.

  de ruimte voor activering wordt in eerste instantie bepaald door het verschil tussen de boekwaarde en de marktwaarde in de huidige bestemming;

• c.

  bij de bepaling van het verschil tussen boekwaarde en verwachte marktwaarde moet rekening gehouden worden met de overige nog te maken kosten (bijvoorbeeld infrastructurele voorzieningen) in het verdere verloop van het transformatieproces naar de verwachte toekomstige bestemming. Deze bepaling dient jaarlijks gemaakt te worden;

• d.

  als de waardering het niveau van de marktwaarde al heeft bereikt en de marktwaarde daalt, dan wordt een verliesvoorziening getroffen c.q. afgewaardeerd;

• e.

  als duidelijk wordt dat de door de raad voorgenomen bestemming in het geheel niet of slechts gedeeltelijk zal worden gerealiseerd en daardoor een lagere verwachte marktwaarde ontstaat, dan wordt een verliesvoorziening getroffen c.q. afgewaardeerd.

Omdat deze regels veelal nadere onderbouwing behoeven, omdat iedere grondaankoop anders is (afhankelijk van grootte, bestemmingsplan, toekomstplannen) is het raadzaam om de verdere uitwerking van de waardering bij de aankoop in het raadsbesluit specifiek te laten besluiten.

6.6 Gehanteerde rente en indexatie

Inzicht in de toekomstige kosten en opbrengsten is afhankelijk van verschillende uitgangspunten die ten grondslag liggen aan de rekenmethodiek ten aanzien van de grondexploitatie. Het betreft hier parameters met betrekking tot renteontwikkeling, kostenstijging en opbrengststijging en disconteringsvoet. Op basis hiervan wordt getracht een realistisch beeld te krijgen van de netto contante waarde van een grondexploitatie, waardoor sturing door de gemeente mogelijk wordt.

Binnen de grondexploitaties wordt dezelfde rente toegepast als in de begroting van de gemeente Leiderdorp. De disconteringsvoet is gelijk aan het rentepercentage. De toegepaste indexatie (kosten- en opbrengststijgingen) binnen de grondexploitaties is marktconform.

Bij de GIG wordt door middel van een gevoeligheidsanalyse een inschatting gegeven wat de gevolgen zijn als de parameters met 1% dalen of stijgen.

6.7 Rol college en raad

In de gemeentewet worden de rollen en taken van de gemeenteraad en het college van burgemeester en wethouders gedefinieerd.

Onder titel III is de bevoegdheid van het gemeentebestuur geregeld. In hoofdstuk IX van deze titel is de bevoegdheid van de raad opgenomen, artikelen 147 – 159. De raad heeft een kaderstellende taak en verordenende bevoegdheid. In hoofdstuk X van titel III van de Gemeentewet is de bevoegdheid van het college van burgemeester en wethouders geregeld, artikelen 160 – 169. Het college voert het dagelijks bestuur van de gemeente voor zover deze taken niet vanuit een wettelijke grondslag aan de raad of burgemeester zijn toebedeeld. Daarnaast is het college bevoegd tot privaatrechtelijke rechtshandelingen van de gemeente te besluiten.

Het BBV definieert nadere regels voor de begroting, meerjarenraming en jaarverslag.

In tabel 6.1 is op hoofdlijnen aangegeven per aspect of raakvlak van het grondbeleid of de verantwoordelijkheid bij de gemeenteraad of het college van B&W ligt.

Tabel 6.1: verantwoordelijkheden gemeenteraad en college van B&W

Bijlage 1 Grondprijzenbrief

(alle genoemde prijzen zijn exclusief BTW en prijspeil 01-01-2013, tenzij anders vermeld)

Het gemeentelijk grondbeleid is op hoofdlijnen vastgelegd in de Nota Grondbeleid. Het aangaan van individuele grondtransacties en de vaststelling van de daarbij behorende gronduitgifteprijzen zijn een bevoegdheid van het College. Door het College wordt met een periodieke vaststelling van de gronduitgifteprijzen nader invulling gegeven aan het prijsbeleid ten aanzien van grondverkopen. Uitgangspunt is dat de actualisatie jaarlijks plaatsvindt. Hierdoor kan tijdig gereageerd worden op actuele marktomstandigheden en maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkelingen. Een belangrijke doelstelling van het vastleggen van de (systematiek voor het bepalen van de) gronduitgifteprijzen is een eenduidige, transparante en uniforme grondprijsbepaling binnen de gemeente Leiderdorp. Hierbij wordt tevens beoogd dat de gronduitgifte-prijzen marktconform zijn en eventueel noodzakelijke investeringen kunnen dekken.

De onderstaande gronduitgifteprijzen dienen als richtlijn te worden gebruikt bij verkoop, vaststelling van huursommen en erfpachtcanons. Factoren als situering, bebouwingsmogelijkheden, omvang en vorm van een perceel zijn mede bepalend voor de prijsvaststelling en zijn daarom niet altijd in een algemene richtlijn te vatten. Om deze reden kan zonodig, met argumenten onderbouwd, van de richtlijn worden afgeweken.

Aan de in deze notitie genoemde richtlijnen kunnen door derden geen rechten worden ontleend in het kader van een concrete gronduitgifte. De genoemde prijzen worden gehanteerd vanaf het moment van vaststelling door het College van B&W. Indien reeds contractuele afspraken met derden aangaande het prijsniveau van grondverkopen zijn gemaakt, dienen deze in beginsel nageleefd te worden.

In tabel 1 wordt de grondprijsmethode per bestemming aangegeven alsmede een richtlijn voor de (minimale) prijs. In bijlage 7 worden de grondprijsmethoden toegelicht.

Tabel 1: grondprijsmethode per bestemming

1 Bij meergezinswoningen wordt deze prijs met een stapelingsfactor vermenigvuldigd afhankelijk van het aantal woonlagen.

Bij de residuele grondwaardeberekening kan de gemeente op basis van de comparatieve methode en/of de grondquotesystematiek een toetsing op het prijsniveau uitvoeren. De gemeentelijke grondquotes staan in tabel 2. Bij huurwoningen wordt de prijscategorie bepaald door een correctie van de VON-prijs tot 85% van een soortgelijke woning in de marktsector.

Tabel 2: Grondquote bij eengezins- en meergezinswoningen per prijscategorie

Woningbouw

Sociaal sector - Huur

Voor sociale huurwoningen (maximale huurgrens huurtoeslag) geldt een minimale kavelprijs van € 16.000,- voor (grondgebonden) (eengezins-) woningen. Voor meergezinswoningen (gestapelde bouw) geldt een stapelingsfactor (zie tabel 3). Deze prijzen zijn afgestemd met de prijzen die in de regio gehanteerd worden.

De grondprijzen zijn uit maatschappelijk oogpunt lager vastgesteld dan de marktwaarde waardoor bij gronduitgifte-overeenkomsten aanvullende voorwaarden worden opgenomen omtrent omzetting naar een andere bestemming dan sociale huur.

Sociaal sector - Koop

Woningen tot € 201.000 vrij op naam (VON) vallen in de categorie sociale koop (in het kader van woonruimteverdeling).

De grondprijs wordt bepaald door middel van de residuele grondwaarde methode.

Vrije sector - Huur

Voor het bepalen van de gronduitgifteprijzen voor huurwoningen in de marktsector wordt in beginsel de residuele grondwaarde methode toegepast.

Vrije sector - Koop

De gemeente kiest bij woningbouw in de vrije koopsector in beginsel voor de residuele grondwaardebepaling.

Bij kleine projecten kan dit op basis van genormaliseerde referentie-objecten. Van kleine projecten is sprake indien er minder dan 10 woningen worden gerealiseerd en/of de indicatieve grondopbrengst in totaal niet meer dan € 500.000,- bedraagt.

Vrije (particuliere) bouwkavels

De uitgifteprijs van (particuliere) vrije bouwkavels is maatwerk en wordt uitgedrukt in een prijs per m2 grond. Per kavel zal mede op basis van be-bouwingsmogelijkheden en ligging de prijs worden bepaald. De minimale gronduitgifteprijs bedraagt € 400,- per m2 kavel.

Tabel 3: stapelingsfactor

Detailhandel/horeca

De grondwaarde voor detailhandel en horeca kent een grote band-breedte. Onder andere de locatie, branche, oppervlakte en parkeerge-legenheid hebben invloed op de grondwaarde. De grondprijsbepaling vindt in beginsel plaats op basis van een residuele waardebenadering.

Bedrijven/kantoren

De gronduitgifteprijzen voor bedrijven en kantoorpanden worden zowel residueel als comparatief bepaald. Bij een FSIkleiner dan 1 wordt de uitgifteprijs uitgedrukt in een prijs per m2 uitgeefbaar terrein. Bij een FSI groter dan 1 wordt de uitgifteprijs uitgedrukt in een prijs per m2 b.v.o. (bruto vloer oppervlak). De grondprijs voor bedrijven bedraagt minimaal € 200,- per m2 en voor kantoren € 280,- per m2.

Voorzieningen met een commercieel oogmerk

Dit betreft voorzieningen waarbij er sprake is van een bedrijfsvoering met een winstoogmerk. Hiertoe worden onder andere commerciële sport-voorzieningen, (para) medische functies en commerciële nutsvoor-zieningen gerekend. De gronduitgifteprijzen van deze voorzieningen worden bepaald conform het gestelde onder ‘Bedrijven/kantoren’.

De grondprijs voor telecom- en energievoorzieningen (o.a. zendmasten en transformatie-huisjes) bedraagt minimaal € 250,- per m2.

Voorzieningen zonder commercieel oogmerk

Dit betreft sociaal maatschappelijke functies, kleinschalige nutsvoor-zieningen en sport- en recreatieve voorzieningen (niet-commercieel). Voor deze voorzieningen geldt een grondprijs van € 160,- per m2. Bij een FSI kleiner dan 1 wordt de uitgifteprijs uitgedrukt in een prijs per m2 uitgeefbaar terrein. Bij een FSI groter dan 1 wordt de uitgifteprijs uitgedrukt in een prijs per m2 bvo.

Voor buitenvoorzieningen waarbij het terrein grotendeels onbebouwd is (bijvoorbeeld sportvelden of een kinderboerderij) zal per geval de grond-uitgifteprijs worden bepaald.

Aangezien de forfaitaire uitgifteprijs veelal de werkelijke kosten niet zal dekken en daarmee een indirecte subsidiering van de functie plaatsvindt zal altijd een anti-speculatiebeding moeten worden opgenomen. Een alternatief is een erfpachtmogelijkheid bij strategische gronden.

Gemeentegrond

De verkoopprijs van gemeentegrond aan particulieren bedraagt € 125,- per m2. In de gronduitgifteovereenkomst wordt een suppletieregeling gehanteerd indien na aankoop van de gemeentegrond de bebouwings-mogelijkheden worden uitgebreid. De waarde zal dan analoog aan de grondwaardebepaling van koopwoningen worden bepaald. Hierbij geldt de WOZ-waarde als uitgangspunt.

Agrarische gronden

Agrarische gronden worden altijd getaxeerd gelet op de invloed van onder andere de verkaveling, de ontsluitingsmogelijkheden, de ligging en de grondsoort.

Bijlage 2 Beleidsregels

Hieronder volgt een overzicht van alle beleidsregels die in de nota zijn genoemd. De nummers corresponderen met de betreffende hoofdstukken.

Bijlage 3 Vormen grondbeleid

Over het algemeen worden bij het grondbeleid twee typen onder-scheiden, actief en faciliterend grondbeleid (ook wel passief grondbeleid genoemd). De belangrijkste onderscheidende kenmerken van deze twee vormen van grondbeleid (en al hun tussenvarianten) is de mate waarin de gemeente al dan niet risicodragend is en al dan niet in samenwerking met private partijen overgaat tot de exploitatie van grond en/of het te realiseren vastgoed.

3.1 Actief grondbeleid

Actief grondbeleid gaat uit van een overheersende rol voor de overheid. Bij actief grondbeleid voert de gemeente zelf de grondexploitatie uit. Dat betekent dat de gemeente de grond in eigendom heeft of verwerft, zorg draagt voor het bouwrijp maken en vervolgens de grond uitgeeft aan een ontwikkelende partij. Deze vorm noemt men ook wel het traditionele model of publieke grondexploitatie.

De verwerving van de grond zal de gemeente in eerste instantie via onderhandelingen moeten proberen, maar wanneer dat niet lukt kan de gemeente ook andere instrumenten inzetten, zoals het gemeentelijk voorkeursrecht gemeenten en de onteigening.

Bij actief grondbeleid heeft de gemeente de meeste sturingsmogelijk-heden. Daar staat tegenover dat de gemeente ook meer risico loopt, vooral doordat grondaankopen vaak grote investeringen betekenen voor gemeenten en de waarde van onroerende zaken fluctueert en afhankelijk is van de economische ontwikkelingen.

3.2 Faciliterend grondbeleid

Faciliterend grondbeleid houdt in dat de gemeente zelf geen grond-exploitaties voert maar dit overlaat aan private ontwikkelaars. De gemeente 'faciliteert' deze private grondexploitaties door ambtelijke inzet (uren voor planbegeleiding), zoals het maken van een nieuw bestem-mingsplan. Het initiatief tot de locatieontwikkeling kan zowel bij de gemeente als bij marktpartijen liggen.

Naast het bestemmingsplan is een exploitatieovereenkomst een ander instrument bij het faciliterend grondbeleid om het grondgebruik te sturen.

Voordeel van faciliterend grondbeleid is dat de gemeente minder hoeft te investeren en dus minder risico loopt dan bij actief grondbeleid.

3.3 Tussenvariant

In de praktijk zijn mengvormen van actief en faciliterend grondbeleid ontwikkeld waarin gemeente en ontwikkelaar beiden risicodragend in de grondexploitatie betrokken zijn. Deze tussenvormen kunnen worden gebundeld onder de noemer publiek private samenwerking (PPS). Een PPS betreft een samenwerking tussen de gemeente en één of meerdere marktpartijen. Een gemeente kan overgaan tot samenwerking met een marktpartij als daarvan meerwaarde wordt verwacht. Een PPS constructie kan bijvoorbeeld meerwaarde opleveren omdat het de slagkracht vergroot, meer deskundigheid en marktkennis aanwezig is en/of omdat de risico’s voor de gemeente gereduceerd worden.

In het algemeen zijn er drie soorten PPS constructies; het bouwclaim-model, het joint-venture model en het concessiemodel. Ze verschillen onderling in de verdeling van risico en invloed tussen de partijen. Er zijn ook combinaties van deze modellen mogelijk.

Bouwclaim-model

Bij het bouwclaim-model verkopen marktpartijen grond aan de gemeente in ruil voor het recht op afname van bouwrijpe kavels. Hierbij voert de gemeente de grondexploitatie (en verwerft dus ook de overige percelen) en is de marktpartij verantwoordelijk voor de vastgoedontwikkeling. Het meeste risico en de sturingsmogelijkheden ligt bij dit model bij de gemeente. In feite is er slechts beperkt sprake van “samenwerking”: het bouwclaim-model zit dicht tegen actief grondbeleid aan.

Er zijn enkele belangrijke aandachtspunten bij het bouwclaim-model. Ten eerste is dat de bepaling van de prijs die betaald moet worden bij de overname van de gronden. Ten tweede kan er een spanningsveld ontstaan met Europese aanbestedingsregels. Ten derde moeten er duidelijke afspraken worden gemaakt of er sprake is van een bouwrecht of bouwplicht.

Het bouwclaim-model is met name te overwegen als marktpartijen grondposities hebben in het plangebied.

Joint-venturemodel

In dit model vormt een gezamenlijke grondexploitatie en gezamenlijke ontwikkeling de kern van de samenwerking. Partijen brengen de eventueel in bezit zijnde gronden in, in een gezamenlijke entiteit. Deze entiteit, bijvoorbeeld een onderneming (Gemeenschappelijke Exploitatie Maatschappij of GEM), verwerft verder de benodigde gronden, maakt de gronden bouw- en woonrijp en geeft deze weer uit. In deze vorm van samenwerking wordt zowel invloed als risico tussen beide partijen gedeeld. Over de verdeling van risico's en regie kunnen in dit model specifieke afspraken worden gemaakt. In het algemeen hebben beide partijen een aandeel van 50%. De verdeling van de risico’s is gelijk aan de verdeling van aandelen. Er wordt vaak gestuurd op projectsaldo en het is vaak geen doel dat er winst wordt gemaakt. In dit model zijn de sturingsmogelijkheden van de gemeente minder.

Concessiemodel

In het concessiemodel wordt de grondexploitatie gevoerd door de ontwikkelende partij. De gemeente beperkt zich hierbij tot haar planologische taken en stelt randvoorwaarden op waarbinnen de ontwikkeling dient plaats te vinden. De ontwikkeling van het openbaar gebied komt vaak ook voor rekening van de ontwikkelende partij. Het risico van de grondexploitatie en de ontwikkeling ligt in dit model volledig bij de private partijen. Zij krijgen hiervoor in het algemeen wel meer sturingsmogelijkheden en de kans op hogere rendementen terug. In het concessiemodel worden de risico's voor de gemeente zoveel mogelijk beperkt, maar dus ook de sturingsmogelijkheden.

Het concessiemodel is met name geschikt voor kleinere woningbouw-locaties. Belangrijk aandachtspunt is de overdracht van het openbaar gebied aan de gemeente.

Dit model is vooral interessant als de gemeente geen of weinig risico wil nemen of onvoldoende kennis en capaciteit heeft om (delen van) het project zelf uit te voeren. Om het concessiemodel te kunnen toepassen, moet het gehele project op het moment van contracteren volledig beschreven zijn. Dit is inclusief heldere toetsbare uitgangspunten en randvoorwaarden (programma, kwaliteit openbare ruimte, beeldkwaliteit, etc.). Een concessie heeft als nadeel dat het na het tekenen van de overeenkomst lastig is om wijzigingen door te voeren of randvoorwaar-den aan te passen.

Samenwerking

Van samenwerking is sprake als er afspraken zijn gemaakt over:

• ·

  Het opstellen en uitwerken van een ruimtelijk plan.

• ·

  De wijze van inbreng van gronden.

• ·

  Het voorbereiden, financieren en realiseren van plannen.

• ·

  De wijze van besluitvorming.

• ·

  Het tijdspad van besluitvorming en realisatie.

• ·

  Het afzetrisico.

Bijlage 4Exploitatieovereenkomsten en exploitatieplan

De Wet ruimtelijke ordening (Wro) is op 1 juli 2008 inwerking getreden. Hierin is een nieuwe afdeling over grondexploitatie opgenomen (afdeling 6.4). Hiermee heeft de gemeente een nieuw instrument ter beschikking om kosten te kunnen verhalenen locatie-eisen te kunnen stellen.

Bij gebiedsontwikkeling mag een grondeigenaar in beginsel zijn eigen perceel ontwikkelen. Kosten die hiervoor door de gemeente worden gemaakt worden verhaald op de eigenaar/ontwikkelaar.

De nieuwe wet onderscheidt een tweetal sporen voor kostenverhaal.

• ·

  Privaatrechtelijke spoor: de overheid sluit met de particuliere partij een overeenkomst waarin het kostenverhaal is verzekerd (de zogenaamde anterieure overeenkomst).

• ·

  Publiekrechtelijke spoor: het kostenverhaal is verzekerd via een vast te stellen exploitatieplan. Met ontwikkelaars kan vervolgens nog een overeenkomst worden gesloten om dit exploitatieplan uit te voeren (de zogenaamde posterieure overeenkomst).

In de Wro is de wettelijke basis gelegd voor het publiekrechtelijke spoor. De wetgever heeft evenwel expliciet beoogd dat overheden het private spoor kiezen en de publiekrechtelijke methode gebruiken wanneer het niet lukt om tot een vergelijk te komen of de voor het project noodzakelijke locatie-eisen niet afgedwongen kunnen worden. In de praktijk blijkt dat ook een praktische keuze omdat met het opstellen van een exploitatieplan veel tijd en geld gemoeid is.

De wetgever heeft in de regeling wel het kostenverhaal dwingend opgenomen. Een gemeente moet het (privaat) regelen anders is ze verplicht een exploitatieplan te maken.

Om een ruimtelijk plan te kunnen vaststellen zonder dat daar een exploitatieplan voor hoeft te worden gemaakt moet aan de volgende voorwaarden worden voldaan:

• 1.

  het kostenverhaal al op andere wijze is verzekerd, én

• 2.

  het stellen van locatie-eisen niet nodig is

De eerste van deze twee voorwaarden wordt door de gemeente ingevuld met een exploitatieovereenkomst met de ontwikkelende partij óf doordat de gemeente als grondeigenaar die kosten uit de grondverkoop terugverdient.

Locatie-eisen zijn vaak niet nodig voor ruimtelijke ontwikkeling. Daarnaast kunnen aspecten als bouwprogramma en fasering ook in de exploitatieovereenkomst worden meegenomen.

Exploitatieovereenkomst

Een exploitatieovereenkomst is een overeenkomst tussen gemeente en een ontwikkelaar die tevens grondeigenaar is. In deze overeenkomst wordt een bijdrage in de grondkosten afgesproken en staan voorwaarden waaronder de exploitant de grond kan ontwikkelen.

Een gemeente kan met een exploitant een anterieure of een posterieure overeenkomst over grondexploitatie sluiten:

• ·

  Een anterieure overeenkomst is een overeenkomst gesloten vóór de vaststelling van een planologische maatregel (zonder een exploitatieplan).

• ·

  Een posterieure overeenkomst is een overeenkomst gesloten na de vaststelling van een planologische maatregel (mét een exploitatieplan).

Bij een anterieure overeenkomst hebben partijen veel onderhandelings-ruimte en zijn ze niet gebonden aan de kostensoortenlijst die in de wettelijke regeling is opgenomen. Bij posterieure overeenkomsten is de bewegingsruimte kleiner dan bij anterieure overeenkomsten. Ze mogen niet afwijken van het exploitatieplan.

Als een gemeente er niet in geslaagd is met alle particuliere eigenaren in een gebied een overeenkomst te sluiten over grondexploitatie, moet de gemeente publiekrechtelijk kosten verhalen bij partijen waarmee niet gecontracteerd is.

Exploitatieplan

Een belangrijk besluit is de vaststelling van een bestemmingsplan of een omgevingsvergunning voor een gebied waarin bouwplannenworden mogelijk gemaakt. Een exploitatieplan behorende bij dit besluit gaat tegelijkertijd met dit besluit ter inzage en wordt tegelijkertijd vastgesteld. Tot dit beslismoment kunnen onderhandelingen met private partijen worden gevoerd door de gemeente waaruit de afspraken worden vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Wanneer het niet lukt een anterieure overeenkomst te sluiten voor het kostenverhaal bij de vaststelling van het planologische besluit, dan zal de gemeente een exploitatieplan moeten vaststellen.

In een exploitatieplan kunnen enkel kosten aan een exploitant worden toegerekend als deze baat ondervindt van de te treffen maatregelen en voorzieningen. Daarnaast moet er een causaal verband bestaan tussen de gebiedsontwikkeling en de kosten. Deze kosten worden naar evenredig-heid verdeeld over de locaties die er profijt van hebben.

Ook kan de gemeente in een exploitatieplan eisen en regels stellen aan de ontwikkeling van de locatie. Zo kan er bijvoorbeeld een fasering/planning worden opgenomen waar de exploitant zich aan moet houden. Het exploitatieplan vergroot daardoor de sturingsmogelijkheden van de gemeente bij faciliterend grondbeleid.

Het instrument is nog relatief nieuw en sommige wetsartikelen kennen nog interpretatiemogelijkheden waardoor juridische risico’s kunnen worden gelopen. Een exploitatieplan geeft ook extra administratieve taken en moet jaarlijks worden herzien.

De gemeente Leiderdorp maakt daarom alleen een exploitatieplan als er een zwaarwegend maatschappelijk belang is om de ruimtelijke procedure door te zetten. Als het mogelijk is wordt de procedure stopgezet en/of de vergunning geweigerd totdat financiële afspraken zijn afgerond.

Bijlage 5 Vormen verwerving

Er is een aantal vormen van verwerving beschikbaar. Minnelijke verwerving geschiedt op basis van vrijwilligheid. Gemeentelijke verwerving kan ook plaatsvinden onder dwang via het instrument van onteigening of via de vestiging van een voorkeursrecht waarbij de gemeente een eerste recht van koop krijgt.

5.1 Minnelijke verwerving

Minnelijke grondverwerving betekent dat in overleg met de eigenaar wordt verworven. Het geschiedt op basis van vrijwilligheid en is de meest voorkomende vorm van verwerving van gronden. De gemeente gaat in onderhandeling met de eigenaar of diens adviseurs om de gronden minnelijk te verwerven. Het doel is daarbij de gronden te verwerven tegen hooguit marktconforme prijzen.

5.2 Vestiging voorkeursrecht

De gemeente kan de Wet voorkeursrecht gemeenten van toepassing verklaren op percelen. Als de eigenaar van de grond waarop een voorkeursrecht rust, of degene die hierop een beperkt recht heeft, de grond wil verkopen, moet deze eerst aan de gemeente worden aangeboden. Als de gemeente belangstelling heeft om het desbetreffende perceel aan te kopen, maar partijen geen overeenstemming bereiken over de koopsom, wordt die bepaald door de rechter.

Het vestigen van het voorkeursrecht ondersteunt de gemeente bij de grondverwerving van (de strategische) percelen. Het voorkomt dat derden een sterke grondpositie kunnen opbouwen ten koste van de gemeente, in gebieden waarvoor ruimtelijke plannen worden gemaakt of reeds bestaan. Hierdoor heeft de gemeente een betere uitgangspositie om haar ruimtelijke doelstellingen te verwezenlijken. Ook voorkomt het voorkeursrecht prijsopdrijving. Daarnaast kan het voorkeursrecht ook worden ingezet als een faciliterend instrument voor een ontwikkelende partij waarmee de gemeente een samenwerkingsovereenkomst heeft gesloten.

Bij deze vorm van verwerving zal de gemeente moeten afwachten of grondeigenaren hun grond aanbieden aan de gemeente. Het vestigen van een voorkeursrecht is dan ook met name effectief als het wordt aange-wend in samenhang met andere verwervingsvormen.

Het voorkeursrecht kan alleen worden gevestigd indien het huidige gebruik afwijkt van de toekomstige bestemming welke niet agrarisch mag zijn. Een planologische vestigingsgrondslag is vereist, te weten een (ontwerp) structuurvisie of (ontwerp) bestemmingsplan.

Hierbij wordt opgemerkt dat het voorkeursrecht uiteraard met name van belang is voor locaties die een groot opbrengstpotentieel hebben. Juist die locaties zijn voor derden interessant om op te kopen.

5.3 Onteigening

Als de verwerving van grond niet op minnelijke wijze of met behulp van het gemeentelijk voorkeursrecht kan worden verworven, is onteigening een mogelijkheid. Bij onteigening moet het grondeigendom verplicht worden verkocht aan de overheid.

De onteigening is geregeld in de Onteigeningswet. Hierin staan voorwaar-den, procedures en regels voor schadeloosstelling beschreven. Gelijktijdig met de invoering van de Wro is ook de Onteigeningswet herzien. Nieuw is de mogelijkheid van een versnelde onteigening indien een exploitatieplan is vastgesteld en een noodzaak voor versnelde realisatie bestaat.

Over het algemeen is onteigening slechts toegestaan tegen volledige schadeloosstelling van de oorspronkelijke eigenaar en wanneer er geen andere mogelijkheden bestaan om de publieke doelen te bereiken. Dus indien de grondeigenaar zich niet beroept op het zelfrealisatierecht.

Onteigening is een zeer diepe ingreep in het eigendomsrecht. Bij keuze hiervoor dient het publiek belang zwaarder te wegen dan het belang van de individuele eigenaar. Onteigening is dan ook een uiterste middel om het ruimtelijk beleid door te zetten tegen de wil van de grondeigenaar.

Overigens kunnen ook gemeentelijke percelen onteigend worden, bijvoorbeeld ter beëindiging van huur-, pacht- of erfpachtovereen-komsten.

Door de grote inbreuk op het eigendomsrecht dient zorgvuldig te werk worden gegaan en is een onteigeningsprocedure tijdrovend. Een onteigeningsprocedure moet dus voldoende tijdig worden ingezet. Dit kan als bij de minnelijke grondverwerving de onderhandelingen dreigen vast te lopen. De onteigeningsprocedure kan dan als drukmiddel worden gebruikt. Overigens loopt naast een onteigeningsprocedure altijd minnelijk overleg en kan ook een gerechtelijke procedure nog worden beëindigd op basis van een minnelijke regeling.

Onteigening geeft de partij die onteigend wordt recht op een schadeloos-stelling volgens de uitgangspunten van de Onteigeningswet. Hierbij heeft deze partij recht op de waarde in het economische verkeer en de bijkomende schadeloosstellingen. Dit betekent dat de verkoper niet alleen recht heeft op de vermogenswaarde, maar dat ook eventuele inkomensschade of herinvestering schade voor een vergoeding in aanmerking komt. Het uitgangspunt bij onteigening is dat de onteigende partij niet voor of achteruit mag gaan in inkomens en/of vermogenspositie.

De gemeente kan op verzoek van een marktpartij overwegen om over te gaan tot het starten van een onteigeningsprocedure. Als de gemeente een dergelijke onteigeningsprocedure faciliteert dan dienen de kosten van het voeren van een onteigeningsprocedure alsmede de schadeloosstelling volledig te worden afgewenteld op deze derde partij. De gemeente neemt deze kosten (dan wel afspraken hierover) op in een anterieure overeenkomst.

Bijlage 6 Vormen (grond)uitgifte

Er bestaan verschillende vormen van (grond)uitgifte:

• ·

  Verkoop

• ·

  Erfpacht

• ·

  Verhuur

• ·

  Pacht

• ·

  Vestigen van een recht van opstal

• ·

  Ingebruikgeving

Hieronder volgt een toelichting over deze vormen.

Verkoop

Bij uitgifte in eigendom (verkoop) wordt het volledig eigendom van een onroerende zaak verschaft.

Erfpacht versus verkoop

Erfpacht is een recht dat het dichtst in de buurt komt van het eigendomsrecht. Bij eigendom krijgt de koper van de grond de volledige zeggenschap over die grond. Bij erfpacht behoudt de gemeente een deel van de zeggenschap voor zichzelf. In de praktijk zijn de verschillen echter niet groot en zijn de sturingsmogelijkheden voor gemeenten bij erfpacht-grond slechts weinig beter dan op grond die in verkoop is uitgegeven.

De prijs kan wel een belangrijk verschil zijn tussen erfpacht en verkoop. Bij uitgifte in eigendom betaalt de eigenaar eenmalig de grondprijs. Bij erfpacht wordt echter in beginsel met een jaarlijkse betaling, de zogenoemde canon gewerkt. Daarbij wordt onderscheid gemaakt tussen eeuwigdurende erfpacht - waarbij het contract met de daarin opgenomen hoogte van de canon 'voor eeuwig' blijft gelden - en voortdurende erfpacht, waarbij het contract na een bepaalde periode herzien wordt. Bij dergelijke herzieningen kan de hoogte van de canon worden aangepast.

Erfpacht versus verhuur

Bij het woord pacht denken we aan een soort huur: een stuk land, een café, een strandtent of een kantine kan verpacht worden. Erfpacht lijkt daarop. Het is als het ware de huur van een stuk grond.

De verantwoordelijkheden voor de erfpachter zijn groter dan voor de huurder aangezien de erfpachter een deel van de zeggenschap over de grond heeft. In het geval er sprake is van huur blijven er veel verplich-tingen bij de verhuurder rusten.

De huurprijs is in tegenstelling tot de canon aan sterke overheidsregule-ring onderworpen. Bij het aflopen van de erfpacht en de vestiging van een nieuw erfpacht krijg je te maken met nieuwe erfpachtvoorwaarden, waardoor het bedrag van de canon kan wijzigen.

Beëindiging van een huurovereenkomst is lastiger dan een erfpacht overeenkomst. Partijen kunnen de duur van het erfpacht zelf regelen in de akte van vestiging. Een erfpacht kan in beginsel door de erfpachter worden opgezegd, tenzij anders geregeld in akte van vestiging. Ook voor de eigenaar bestaat de mogelijkheid om het erfpacht op te zeggen. Bij de akte van vestiging kan een algemene opzeggingsbevoegdheid aan de eigenaar worden toegekend.

Ook wat betreft de vergoedingsrechten bij het einde van het recht bevindt de huurder zich in bepaalde gevallen in een voordeliger positie dan de erfpachter. Dit komt doordat het vergoedingsrecht van de erfpachter in een aantal belangrijke gevallen kan worden uitgesloten in de akte van vestiging.

Verhuur

Verhuur van gemeentegrond is naar zijn aard kortdurend. Gedacht moeten worden aan een termijn van minimaal 5, hooguit 10 jaar. Bij verhuur is weliswaar sprake van permanent gebruik van de grond, maar het gebruik is naar zijn aard eindig. Het kan bijvoorbeeld gaan om het tijdelijk stallen/plaatsen van objecten op gemeentelijke grond zoals een portocabin. De huurprijs wordt gerelateerd aan de grondprijs, het gewenste rendement en de aard van het grondgebruik.

Pacht

Onder pacht wordt in de wet verstaan:

"Elke overeenkomst in welke vorm en onder welke benaming ook aangegaan, waarbij de ene partij zich verbindt aan de andere partij tegen voldoening van een tegenprestatie een hoeve of los land in gebruik te verstrekken ter uitoefening van landbouw." Pacht is dus een soort huurovereenkomst die betrekking heeft op land of boerderijen.

Een pachtovereenkomst, de overeenkomst tot wijziging en beëindiging daarvan, dient schriftelijk te worden aangegaan en ter goedkeuring te worden voorgelegd aan de grondkamer. Het is ook mogelijk om een ontwerp-pachtovereenkomst of een ontwerp-overeenkomst tot wijziging in te dienen.

Het pachtrecht is per 1 september 2007 technisch geheel herzien en voor het grootste gedeelte overgebracht naar het Burgerlijk Wetboek. Daarnaast zijn er nog specifieke procesrechtelijke regels in het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering blijven gelden en wordt er voorzien in een bijzondere wet waarin de bevoegdheden en werkwijze van de Grondkamers en Centrale Grondkamer worden geregeld. Per 1 juli 2011 zijn er wederom een aantal wijzigingen doorgevoerd in de Pachtwet.

De pachtnormen worden jaarlijks aangepast. De hoogst toelaatbare pachtprijzen zijn vastgelegd in het Pachtprijzenbesluit, dat op 1 juli 2012 is aangepast, en in de Uitvoeringsregeling Pacht. De aanpassingen van de pachtnormen hebben een wettelijke status. Dit betekent dat ze van rechtswege doorwerken in de pachtprijzen van de lopende pachtovereenkomsten.

Vestigen van een recht van opstal

Bij uitgifte van opstalrechten verandert de grond zelf feitelijk niet van eigenaar, maar een andere partij krijgt het recht om een bouwwerk op die grond te realiseren en daarvan wel zelf eigenaar te worden.

Zonder recht van opstal zou de gemeente door natrekking eigenaar worden van de opstal. Als men voor het gebruik van de grond afhankelijk is van het huren van de grond, spreekt men van een huurafhankelijk recht van opstal. Deze constructie kan bijvoorbeeld worden toegepast bij de verhuur van sportvelden waarop het kunstgras (de opstal) wordt gerealiseerd.

Ingebruikgeving

Bij ingebruikgeving blijft de eigendom en het bezit van het gebouw, na bouwheerschap van de gemeente, bij de gemeente. Het is voornamelijk een instrument voor tijdelijk beheer en bij scholen. Het schoolbestuur wordt daarbij houder van het gebouw met een recht op het gebruik ervan zonder de plicht tot een tegenprestatie.

Bijlage 7 Grondprijsmethoden

Voorkomende methoden om te komen tot een marktconforme waarde-bepaling van gronden zijn:

• residuele waardemethode

• comparatieve methode

• grondquotemethode

Residuele waardemethode

De residuele waardebepaling wordt berekend door de marktwaarde (koopprijs vrij op naam (v.o.n.)) te corrigeren met de BTW en te verminderen met de bruto bouwsom (stichtingskosten, exclusief BTW).

Deze benadering wordt geprefereerd, en is ook overeengekomen tussen de NEPROM, de NVB, de VNG en het toenmalige Ministerie van VROM.

Comparatieve methode

De comparatieve methode, ook wel vergelijkingswaardemethode genoemd, gaat uit van het baseren van de grondprijs op een vergelijking met omliggende gemeenten. Het is een inzichtelijke en eenvoudige methode. Nadeel is dat lokale omstandigheden sterk kunnen verschillen en dat deze methode daarom niet altijd een nauwkeurige marktwaarde oplevert.

Grondquotemethode

In de grondquotemethode wordt de grondprijs vastgesteld door een bepaald percentage van de verkoopprijs van het vastgoed als uitgangspunt voor de grondwaarde te nemen. De quote wordt bepaald door een vergelijking met referentieprojecten en wordt voornamelijk toegepast bij grote bouwprojecten. Nadeel kan zijn dat in het geval van hogere bouwkosten ook de v.o.n.-prijs en daarmee de grondprijs stijgt. Consequentie is dat de grondquote dan een rem vormt op de kwaliteit van het programma.