Beleidsregels "ontheffingenbeleid voor gevallen die zijn genoemd in art 4.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening"

Beleidsregels "ontheffingenbeleid voor gevallen die zijn genoemd in art 4.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening"

Vastgesteld door het college van burgemeester en wethouders

van de gemeente Leiderdorp op 17 november 2009

Leiderdorp,

November 2009

Inhoudsopgave

Inleiding.................................................................................................4

Beleidsregels..........................................................................................5

A1. Erfbebouwingsregeling woning binnen de bebouwde kom.......................................................................................................5

A2. Erfbebouwingsregeling woning buiten de bebouwde kom.......................................................................................................5

B1. Erfbebouwingsregeling voor andere gebouwen..............................................................................................6

C1. Nutsgebouwen........................................................................................6

D1. Bouwwerken , geen gebouw zijnde ...................................................................................................6

E1. Dakkapellen, dakopbouwen en dakterrassen ........................................................................................6

F1. Kas bij een agrarisch bedrijf .................................................................................................7

G1. Antenne-installatie .............................................................................................7

I1. Wijziging van gebruik binnen de bebouwde kom ....................................................................................................7

I2. Wijzigen gebruik in verband met bedrijvigheid aan huis binnen de bebouwde kom……………………………………………………………………….........................7

I3. Wijzigen van gebruik van gebouwen ten behoeve van behoud agrarisch erfgoed

binnen de bebouwde kom.....................................................................................................8

I4. Wijzigen van gebruik in verband met bed & breakfast aan huis binnen de bebouwde kom ....................................................................................................8

I5. Wijzigen van gebruik ten behoeve van bedrijvigheid aan huis, bed- & breakfast en

behoud agrarisch erfgoed buiten de bebouwde kom ....................................................................................................8

J1. Permanente bewoning recreatiewoning ....................................................................................9

Bijlage 1 Toelichting op het ontstaan van het ontheffingenbeleid.................................................................................10

Inleiding ..............................................................................................10

Uitbreiding van en bijgebouwen bij woningen buiten de bebouwde kom.....................................................................................................11

1 Letterlijke tekst uit het Bro......................................................................................................11

2 Beleid..................................................................................................11

A2. Erfbebouwingsregeling woning buiten de bebouwde kom.....................................................................................................11

Uitbreiding van en bijgebouwen bij een ander gebouw................................................................................................12

1 Letterlijke tekst uit het Bro......................................................................................................12

2 Beleid..................................................................................................12

Nutsgebouwen......................................................................................12

1 Letterlijke tekst uit het Bro......................................................................................................12

2 Beleid...................................................................................................12

3 Toelichting op ontstaan................................................................................................12

Bouwwerken, geen gebouw zijnde....................................................................................................12

1 Letterlijke tekst uit het Bro........................................................................................................12

2 Beleid.....................................................................................................13

3 Toelichting op ontstaan..................................................................................................13

Dakkapellen en dakopbouwen ..........................................................................................13

1 Letterlijke tekst uit het Bro..........................................................................................................13

2 Beleid......................................................................................................13

3 Toelichting op ontstaan...................................................................................................14

Kas bij een agrarisch bedrijf......................................................................................................18

1 Letterlijke tekst uit het Bro...........................................................................................................18

2 Beleid........................................................................................................18

3 Toelichting op ontstaan.....................................................................................................18

Antenne-installatie ...................................................................................................18

1 Letterlijke tekst uit het Bro.............................................................................................................18

2 Beleid..........................................................................................................18

3 Toelichting op ontstaan......................................................................................................18

3

Evenementen ..............................................................................................18

1 Letterlijke tekst uit het Bro..............................................................................................................18

2 Beleid..........................................................................................................19

3 Toelichting op beleid...........................................................................................................19

Wijzigen gebruik bouwwerken .................................................................................................19

1 Letterlijke tekst uit het Bro...............................................................................................................19

2 Beleid............................................................................................................19

3 Toelichting op ontstaan.........................................................................................................21

Uitbreiding van en bijgebouwen bij woningen buiten de bebouwde kom...............................................................................................................22

1 Letterlijke tekst uit het Bro.................................................................................................................22

2 Beleid..............................................................................................................22

3 Toelichting op ontstaan..........................................................................................................22

Beleidsregels “Ontheffingenbeleid voor gevallen die zijn genoemd in artikel 4.1.1. van het besluit ruimtelijke ordening”

Bij de beoordeling van verzoeken om ontheffing van het bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3:23 van de Wet ruimtelijke ordening zal ons college de hiernavolgende beleidsregels toepassen.

Inleiding

In Artikel 4.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening is opgenomen wanneer het college medewerking kan verlenen aan een ontheffing van het vigerende bestemmingsplan. De regeling is niet gelijk aan artikel 20 van de oude Bro (ook wel artikel 19, lid 3 WRO/oude kruimelgevallenregeling).

Artikel 4.1.1. van het Besluit ruimtelijke ordening luidt als volgt:

• 1.

  Voor de toepassing van artikel 3.23, eerste lid, van de wet komen in aanmerking:

  • A.

    een uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning, mits het aantal woningen gelijk blijft, en voor zover buiten de bebouwde kom:

• 1.

  het bouwwerk een bruto oppervlak heeft van ten hoogste 150m2,

• 2.

  het bouwwerk, gemeten vanaf het aansluitend terrein, niet hoger is dan 5m, en

• 3.

  het bouwen niet tot gevolg heeft dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt voor meer dan 50% wordt overschreden;

• B.

  een uitbreiding van of een bijgebouw bij een ander gebouw mits het bouwen niet tot gevolg heeft dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden;

• C.

  een gebouw ten behoeve van een openbare nutsvoorziening, de telecommunicatie, het openbaar vervoer of het trein-, water-, of wegverkeer:

  • 1.

    waarvan het bruto oppervlak niet groter is dan 50 m²,

  • 2.

    dat bestaat uit één bouwlaag, en

  • 3.

    dat gemeten vanaf het aansluitende terrein niet hoger is dan 5 m;

• D.

  een bouwwerk, geen gebouw zijnde:

  • 1.

    waarvan het bruto oppervlak niet groter is dan 50 m², en

  • 2.

    dat gemeten vanaf het aansluitende terrein niet hoger is dan 10 m;

• E.

  een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw;

• F.

  een kas of een bedrijfsgebouw van lichte constructie met een bruto oppervlak van ten hoogste 100 m² ten dienste van een agrarisch bedrijf;

• G.

  een antenne-installatie als bedoeld in het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken, mits de hoogte van de antenne, of indien de antenne is geplaatst op een antennedrager als bedoeld in dat besluit, de hoogte van de antennedrager en de antenne tezamen, gemeten vanaf de voet van de antenne, respectievelijk de antennedrager, minder is dan 40 m;

• H.

  het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen;

  I. het wijzigen van het gebruik van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits:

• 1.

  de gebruikswijziging plaats vindt binnen de bebouwde kom;

• 2.

  de gebruikswijziging betrekking heeft op een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1500 m², en

• 3.

  het aantal woningen gelijk blijft;

  • J.

    een wijziging van het gebruik van een recreatiewoning voor bewoning, mits:

• 1.

  de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen;

2. bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden, en

3.de aanvrager vóór, maar in elk geval op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont.

2.de ontheffing als bedoeld in het eerste lid, onderdeel J. wordt uitsluitend verleend aan de aanvrager en diens met name genoemde meerderjarige huisgenoten die voldoen aan het eerste lid, aanhef en onderdeel J, onder 3e. Zij is niet overdraagbaar en vervalt in elk geval zodra genoemde personen de bewoning hebben beëindigd.

Bij de afweging of voor een bouwaanvraag medewerking wordt verleend aan een ontheffing op grond van artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening zal het college de hierna volgende beleidsregels toepassen.

Beleidsregels

A1. Erfbebouwingsregeling woning binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van of bijgebouw bij een woning, mits het aantal woningen gelijk blijft en voor zover gelegen binnen de bebouwde kom geldt dat:

a.er voldaan dient te worden aan de erfbebouwingsregeling Leiderdorp, zoals deze is vastgelegd in het bestemmingsplan “Partiële herziening voorschriften erfbebouwingregelingen Leiderdorp” zoals vastgesteld door de raad op12 februari 1996;

b.er geen bestemmingsplan van kracht is van na voornoemde vaststellingsdatum.

A2. Erfbebouwingsregeling woning buiten de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van of bijgebouw bij een woning, mits het aantal woningen gelijk blijft en voor zover gelegen buiten de bebouwde kom geldt dat:

• a.

  de totale inhoud van de woonbebouwing inclusief aan- en bijgebouwen niet meer dan maximaal 600 m3 mag bedragen.

• b.

  er voldaan dient te worden aan de erfbebouwingsregeling Leiderdorp, zoals deze is vastgelegd in het bestemmingsplan “Partiële herziening voorschriften

erfbebouwingregelingen Leiderdorp” zoals vastgesteld door de raad op12 februari 1996;

c.er geen bestemmingsplan van kracht is van na voornoemde vaststellingsdatum.

B1. Erfbebouwingsregeling voor andere gebouwen

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van of

bijgebouw bij een ander gebouw geldt dat:

• a.

  de voorgevelrooilijn niet mag worden overschreden;

• b.

  de inhoud van de uitbreiding of het bijgebouw niet meer mag bedragen dan 10% van het hoofdgebouw.

C1. Nutsgebouwen

Ontheffing wordt verleend voor nutsgebouwen die voldoen aan de kenmerken van artikel 4.1.1 Besluit ruimtelijke ordening.

D1. Bouwwerken , geen gebouw zijnde

Ontheffing wordt slechts verleend voor bouwwerken die voldoen aan de kenmerken van artikel 4.1.1

Besluit ruimtelijke ordening mits de noodzaak is aangetoond en de overwegingen om ontheffing te verlenen zorgvuldig zijn onderbouwd.

E1. Dakkapellen, dakopbouwen en dakterrassen

Dakterrassen

Voor het plaatsen van dakterrassen kan ontheffing worden verleend. De volgende beleidsregels zijn van toepassing.

• a.

  Een dakterras aan de voorzijde van een woning is niet toegestaan;

• b.

  Een dakterras op een vrijstaand bijgebouw is niet toegestaan;

• c.

  Een dakterras is gesitueerd op een aan- of uitbouw;

• d.

  Een dakterras is bereikbaar via een deur vanuit een ruimte op de 1e of 2e verdieping van een woning;

• e.

  Een dakterras dient te worden omsloten door een hekwerk. De minimale hoogte van dit hekwerk is conform hetgeen hierover is vastgesteld in afdeling 2.3 bouwbesluit. Het hekwerk dient binnen de dakrand geplaatst te worden.

• f.

  Het bouwplan dient te voldoen aan de welstandscriteria zoals deze per gebied zijn aangegeven in de Welstandsnota Leiderdorp;

• g.

  Als een dakterras minder dan 2 meter uit de erfgrens is gelegen en uitzicht geeft op het naburige erf, is schriftelijke toestemming noodzakelijk van de eigenaar van dit erf (zonder toestemming is ingevolge artikel 50, boek 5 van het Burgerwetboek een dakterras dat uitzicht geeft op het naburig erf niet geoorloofd).

Dakkapellen

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van dakkapel zijn in de Welstandsnota Leiderdorp duidelijke criteria geformuleerd. Deze criteria voor dakkapellen vormen het beleidskader waarbinnen medewerking kan worden verleend aan een ontheffing.

Dakopbouwen

a.Gebouw, een woning of woongebouw zijnde

Ontheffing verlenen voor een dakopbouw ten behoeve van woningen of woongebouw met in achtneming van de uitgangspunten verwoord in de welstandsnota en naar het oordeel van de welstandscommissie, waarbij in geval van eerdere precedenten op naburige woningen, hiermee zorgvuldig rekening wordt gehouden met het doel een nieuwe eenheid in visuele beleving te verkrijgen. Hierbij dient als uitgangspunt te worden aangehouden dat de dakgoot of het boeiboord van het platte dak gehandhaafd blijft en de dakopbouw bestaat uit een kap met een helling van maximaal 60 graden. Een dakopbouw is uitsluitend mogelijk op het

hoofdgebouw.

b.Gebouw, geen woning of woongebouw zijnde Ontheffing verlenen voor een dakopbouw ten behoeve van een ander gebouw dan een woning of woongebouw waarbij de hoogte van de opbouw maximaal 3 m en de oppervlakte daarvan maximaal 50 m2 bedraagt en waarbij qua visuele beleving zorgvuldig rekening wordt gehouden met eventueel aanwezige precedenten op naburige bedrijfsgebouwen. Dit overeenkomstig de uitgangspunten verwoord in de welstandsnota en naar het oordeel van de welstandscommissie. Slechts ontheffing verlenen indien het een dakopbouw op een hoofdgebouw betreft en de noodzaak is aangetoond. De overwegingen om ontheffing te verlenen dient zorgvuldig te zijn onderbouwd.

F1. Kas bij een agrarisch bedrijf

Voor een kas wordt geen ontheffing verleend.

G1. Antenne-installatie

Ontheffing wordt verleend overeenkomstig de beleidsnota ‘randvoorwaarden bij plaatsing van antenne in Leiderdorp’.

I1. Wijziging van gebruik binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van wijziging in het gebruik van bestaande opstallen geldt dat:

• a.

  de nieuwe functie moet passen binnen de omgeving;

• b.

  het nieuwe gebruik slechts een beperkte ruimtelijke uitstraling heeft;

• c.

  er mag geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en de parkeerdruk in de omgeving ontstaan;

• d.

  een omzetting van een functie naar wonen alleen kan binnen een gebied met een overwegende woonfunctie;

• e.

  bij omzetting van een functie in detailhandel moet de detailhandelsfunctie passen binnen de detailhandelsstructuurvisie Leiderdorp en of de regionale detailhandelsstructuurvisie;

• f.

  bij omzetting van een functie in detailhandel boven 300 m2, is altijd een positief advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO);

• g.

  in alle andere gevallen kan zonodig advies gevraagd worden aan het Regionaal

Economisch Overleg (REO).

h.bij omzetting van een functie in bedrijfsmatige activiteiten er een positief advies moet zijn van de (Regionale) Milieudienst West Holland, ten aanzien van de milieueffecten van de bedrijfsvestiging op de omgeving.

I2. Wijzigen gebruik in verband met bedrijvigheid aan huis binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van bedrijvigheid aan huis geldt dat:

• b.

  De activiteit is niet vergunningplichtig in het kader van de Wet milieubeheer en valt onder de bedrijfscategorie 1; van de lijst SBI-codes van het VNG handboek;

• c.

  bij uitzondering categorie 2 zijnde bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonomgeving, echter alleen in gebieden met gemengde functies.

• d.

  De bedrijfsmatige activiteit moet worden uitgeoefend door de (hoofd)bewoner ;

• e.

  De activiteit mag alleen in de woning en of aangebouwde bijgebouw (dus inpandig) plaatsvinden;

• f.

  De totale oppervlakte mag maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende aangebouwde bijgebouwen bedragen, met een maximum van 50 m²;

• g.

  Er mag geen horeca of detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop die in verband staat met de beroeps-of bedrijfsmatige activiteit;

• h.

  De activiteit mag niet leiden tot een zodanige verkeersaantrekking die kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer.

• i.

  Bij voorkeur dient voldoende parkeergelegenheid op eigen erf aanwezig te zijn. Wanneer dat niet het geval is mag de parkeerdruk op de openbare ruimten niet onevenredig toenemen;

• j.

  Er mag geen bedrijfsmatige opslag in de open lucht plaatsvinden;

• k.

  Er mag zonder vergunning geen reclame aan of bij het pand worden gemaakt, behalve wat volgens de APV is toegestaan.

• l.

  De belangrijkste regel is dat in een woonwijk het woonkarakter en de woonkwaliteit behouden moet blijven.

• m.

  De activiteit dient overeen te komen met de activiteit in deze lijst genoemd of kan met een vrijstelling hiervan afwijken.

• n.

  Het zichtbaar aanbrengen van voorlichting ten behoeve van ontvluchting in het geval van calamiteiten is verplicht in elke verblijfsruimte.

I3. Wijzigen van gebruik van gebouwen ten behoeve van behoud agrarisch erfgoed binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van een gewijzigd gebruik van historisch agrarisch erfgoed wordt/is een beleidsnota opgesteld. De nota biedt het beleidskader waarbinnen medewerking kan worden verleend aan een ontheffing.

I4. Wijzigen van gebruik in verband met bed & breakfast aan huis binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van een bed & breakfast aan huis is een beleidsnota opgesteld. Deze nota ‘kleinschalige logievoorzieningen’ biedt het beleidskader waarbinnen medewerking kan worden verleend aan een ontheffing.

I5. Wijzigen van gebruik ten behoeve van bedrijvigheid aan huis, bed- & breakfast en behoud agrarisch erfgoed buiten de bebouwde kom

Er kan gelet op artikel 4.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening geen ontheffing worden verleend ten behoeve van een wijziging gebruik buiten de bebouwde kom.

J1. Permanente bewoning recreatiewoning

Geen ontheffing wordt verleend voor het wijzigen van het gebruik van een recreatiewoning voor permanente bewoning.

Bijlage 1 Toelichting op het ontstaan van het ontheffingenbeleid

Inleiding

De afgelopen jaren is er hard gewerkt aan de herziening van alle bestemmingsplannen.

Binnen twee jaar zullen naar verwachting alle bestemmingsplannen geactualiseerd zijn.

Ondanks dat er veel actuele bestemmingsplannen zijn, gebeurt het dat initiatieven in strijd zijn met deze plannen. De wetgeving geeft de ruimte om - voor bouwwerken die van ondergeschikte betekenis zijn en eigenlijk geen bezwaar ontmoeten - wel de mogelijkheid te bieden medewerking te verlenen.

De ontheffingsmogelijkheid van artikel 3.23 van de Wro biedt gemeenten een mogelijkheid om toch medewerking te verlenen vooruitlopend op de herziening van een bestemmingsplan.

Hieronder leest u het beleid om artikel 3.23 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) toe te kunnen passen voor gevallen die in artikel 4.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) zijn genoemd.

Omdat maatwerk soms dringend noodzakelijk is, biedt een algemeen geformuleerde ontheffingsmogelijkheid geen rechtszekerheid en kan ook in conflict komen met te ontwikkelen nieuw beleid.

De gemeente is daarom terughoudender dan de mogelijkheid die artikel 3.23 van de Wro biedt.

De Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer schrijft in haar memorie van toelichting op artikel 4.1.1 Bro: ‘dat de wetgever het wenselijk heeft geoordeeld dat het in eerste instantie de gemeenteraad is die de inhoud en de flexibiliteit van het bestemmingsplan vaststelt. Elk bestemmingsplan is maatwerk en het is buitengewoon lastig vast te stellen voor welke gevallen, geldend in het hele land, de flexibiliteitbepalingen van artikel 3.6 Wro en dus het maatwerk van bestemmingsplannen, zou moeten worden “overruled” door een landelijke (ontheffings)regeling. Dat verklaart de terughoudende lijst die in het besluit is opgenomen in vergelijking met die in het (oude) artikel 20 van het BRO 1985’.

Voorts ziet volgens de memorie van toelichting de ontheffingsregeling van artikel 4.1.1 Bro ‘op het aanwijzen van gevallen die van geringe planologische betekenis zijn en bouwtechnisch veelal niet ingrijpend van aard.

Bij de redactie van artikel 4.1.1, eerste lid, is met deze algemene omschrijving rekening gehouden. Ook een van de kernbeginselen van de Wro, te weten de herwaardering en versterking van de betekenis en functie van het bestemmingsplan, is bij de algemene afweging over de inhoud van de regeling bepalend geweest’.

In dit beleidsdocument komen de onderwerpen in dezelfde volgorde als in artikel 4.1.1 Bro aan bod. De opbouw van elk genummerd onderdeel is als volgt:

• -

  een letterlijke weergave van het geletterde onderdeel van artikel 4.1.1 Bro;

• -

  het beleid;

• -

  een toelichting op het ontstaan van het beleid;

1. Uitbreiding van en bijgebouwen bij woningen buiten de bebouwde kom

1.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

• a.

  een uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning, mits het aantal woningen gelijk blijft, en voor zover buiten de bebouwde kom:

  • 1.

    het bouwwerk een bruto oppervlak heeft van ten hoogste 150m2,

  • 2.

    het bouwwerk, gemeten vanaf het aansluitend terrein, niet hoger is dan 5m, en

  • 3.

    het bouwen niet tot gevolg heeft dat het aansluitend terrein voor meer dan 50%

wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het geldende

bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt voor meer dan 50% wordt overschreden;

1.2 Beleid

A1. Erfbebouwingsregeling woning binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van of bijgebouw bij een woning, mits het aantal woningen gelijk blijft en voor zover gelegen binnen de bebouwde kom geldt dat:

a.er voldaan dient te worden aan de erfbebouwingsregeling Leiderdorp, zoals deze is vastgelegd in het bestemmingsplan “Partiële herziening voorschriften erfbebouwingregelingen Leiderdorp” zoals vastgesteld door de raad op12 februari 1996; toelichting: daar waar het vigerende bestemmingsplan geen ruimte biedt voor het toepassen van de erfbebouwingsregeling (bijv. ingeval het een uitbreidingswijk is

waarvoor nog geen nieuw bestemmingsplan is opgesteld en de bestemming erf niet in het vigerende bestemmingsplan is opgenomen) biedt de erfbebouwingsregeling het meest actuele aan- en bijgebouwen beleid.

b.er geen bestemmingsplan van kracht is van na voornoemde vaststellingsdatum.

toelichting: een nieuwer bestemmingsplan bevat actueel beleid voor aan- en uitbouwen.

A2. Erfbebouwingsregeling woning buiten de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van of bijgebouw bij een woning, mits het aantal woningen gelijk blijft en voor zover gelegen buiten de bebouwde kom geldt dat:

a. de totale inhoud van de woonbebouwing inclusief aan- en bijgebouwen niet meer dan maximaal 600 m3 mag bedragen.

toelichting: In bestemmingsplan Buitengebied (Achthovenerpolder) is dit maximum opgenomen. Voor de rest van het buitengebied (Boterhuispolder) is deze bovengrens een goed uitgangspunt.

b. er voldaan dient te worden aan de erfbebouwingsregeling Leiderdorp, zoals deze is vastgelegd in het bestemmingsplan “Partiële herziening voorschriften erfbebouwingregelingen Leiderdorp” zoals vastgesteld door de raad op12 februari 1996;

toelichting: daar waar het vigerende bestemmingsplan geen ruimte biedt voor het toepassen van de erfbebouwingsregeling biedt de erfbebouwingsregeling het meest actuele aan- en bijgebouwen beleid inzake bouwhoogte e.d..

c. er geen bestemmingsplan van kracht is van na voornoemde vaststellingsdatum.

toelichting: een nieuwer bestemmingsplan bevat actueel beleid voor aan- en uitbouwen.

2. Uitbreiding van en bijgebouwen bij een ander gebouw

2.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

b.een uitbreiding van of een bijgebouw bij een ander gebouw mits het bouwen niet tot gevolg heeft dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd dan wel dat de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden;

2.2 Beleid

B1. Erfbebouwingsregeling voor andere gebouwen

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van uitbreiding van of bijgebouw bij een ander gebouw geldt dat:

a.de voorgevelrooilijn niet mag worden overschreden;

toelichting: deze eis rust op een algemeen stedenbouwkundig principe met als doel het aanzien van het straatbeeld c.q. zichtlijnen en openheid te waarborgen

b.de inhoud van de uitbreiding of het bijgebouw niet meer mag bedragen dan 10% van het hoofdgebouw.

toelichting: gekozen is voor een (redelijk) percentage van de inhoud omdat een koppeling met het perceel / erf een onevenredige invulling met zich kan brengen gelet op de diversiteit in de omvang van de percelen

3. Nutsgebouwen

3.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

een gebouw ten behoeve van een openbare nutsvoorziening, de telecommunicatie, het openbaar vervoer of het trein-, water-, of wegverkeer:

• 1.

  waarvan het bruto oppervlak niet groter is dan 50 m²,

• 2.

  dat bestaat uit één bouwlaag, en

• 3.

  dat gemeten vanaf het aansluitende terrein niet hoger is dan 5 m;

3.2 Beleid

C1. Nutsgebouwen

Ontheffing wordt verleend voor nutsgebouwen die voldoen aan de kenmerken van artikel 4.1.1 Besluit ruimtelijke ordening.

3.3 Toelichting op ontstaan

Artikel 20 van het (oude) BRO (zie bijlage 2, onderdeel b) was gelijkluidend. In dit onderdeel van artikel 4.1.1 Bro doelt de wetgever uitsluitend op de nu nog licht-bouwvergunningplichtige nutsgebouwen.

4. Bouwwerken, geen gebouw zijnde

4.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

• d.

  een bouwwerk, geen gebouw zijnde:

  • 1.

    waarvan het bruto oppervlak niet groter is dan 50 m², en

  • 2.

    dat gemeten vanaf het aansluitende terrein niet hoger is dan 10 m;

4.2 Beleid

D1. Bouwwerken , geen gebouw zijnde

Ontheffing wordt slechts verleend voor bouwwerken die voldoen aan de kenmerken van artikel 4.1.1

Besluit ruimtelijke ordening mits de noodzaak is aangetoond en de overwegingen om ontheffing te verlenen zorgvuldig zijn onderbouwd.

4.3 Toelichting op ontstaan

Artikel 20 van het (oude) BRO (zie bijlage 2, onderdeel c) was gelijkluidend van redactie behoudens de maten. De oppervlaktemaat is verdubbeld van 25 m2 naar 50 m2 en de hoogtemaat is eveneens verdubbeld van 5 m naar 10 m. Er is geen onderscheid in binnen en buiten de bebouwde kom.

Het is niet mogelijk om een beleid, geformuleerd in objectieve grootheden, voor elk denkbaar bouwwerk te formuleren. Het kan bij de ontheffingsmogelijkheid gaan om speeltoestellen, om vlaggenmasten, lichtmasten op een sportterrein of een kleine tribune, een goot voor kuilvoer, een verticaal staande opslagtank voor bijvoorbeeld CO2 of een voedersilo (niet voor mensen toegankelijk; want dan is het een gebouw). Zo kan men schier eindeloos veel bouwwerken geen gebouwen zijnde bedenken, die niet groter zijn dan 50 m2 en niet hoger dan 10 m.

Hier zal met in achtneming van de uitgangspunten, verwoord in de memorie van toelichting op artikel 4.1.1 Bro, en naar redelijkheid en billijkheid, rekening houdend met de feiten en omstandigheden moeten worden geoordeeld of een ontheffing mogelijk is. Elke verzoeker om ontheffing dient goed te motiveren waarom de gemeente deze ontheffingsmogelijkheid zou moeten toepassen. Indien ze wordt toegepast dient dit met een zorgvuldige onderbouwing te gebeuren. Zijn er al precedenten, dan maakt dit de overwegingen om ontheffing te verlenen gemakkelijker.

5. Dakkapellen en dakopbouwen

5.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

e.een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw;

5.2 Beleid

E1. Dakkapellen, dakopbouwen en dakterrassen

Dakterrassen

Voor het plaatsen van dakterrassen kan ontheffing worden verleend. De volgende beleidsregels zijn van toepassing.

• h.

  Een dakterras aan de voorzijde van een woning is niet toegestaan;

• i.

  Een dakterras op een vrijstaand bijgebouw is niet toegestaan;

• j.

  Een dakterras is gesitueerd op een aan- of uitbouw;

• k.

  Een dakterras is bereikbaar via een deur vanuit een ruimte op de 1e of 2e verdieping van een woning;

• l.

  Een dakterras dient te worden omsloten door een hekwerk. De minimale hoogte van dit hekwerk is conform hetgeen hierover is vastgesteld in afdeling 2.3 bouwbesluit. Dit hekwerk dient binnen de dakrand geplaatst te worden.

• m.

  Het bouwplan dient te voldoen aan de welstandscriteria zoals deze per gebied zijn aangegeven in de Welstandsnota Leiderdorp;

• n.

  Als een dakterras minder dan 2 meter uit de erfgrens is gelegen en uitzicht geeft op het naburige erf, is schriftelijke toestemming noodzakelijk van de eigenaar van dit erf (zonder toestemming is ingevolge artikel 50, boek 5 van het Burgerwetboek een dakterras dat uitzicht geeft op het naburig erf niet geoorloofd).

Dakkapellen

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van dakkapel zijn in de Welstandsnota Leiderdorp duidelijke criteria geformuleerd. Deze criteria voor dakkapellen vormen het beleidskader waarbinnen medewerking kan worden verleend aan een ontheffing.

Dakopbouwen

a.Gebouw, een woning of woongebouw zijnde

Ontheffing verlenen voor een dakopbouw ten behoeve van woningen of woongebouw met in achtneming van de uitgangspunten verwoord in de welstandsnota en naar het oordeel van de welstandscommissie, waarbij in geval van eerdere precedenten op naburige woningen, hiermee zorgvuldig rekening wordt gehouden met het doel een nieuwe eenheid in visuele beleving te verkrijgen. Hierbij dient als uitgangspunt te worden aangehouden dat de dakgoot of het boeiboord van het platte dak gehandhaafd blijft en de dakopbouw bestaat uit een kap

met een helling van maximaal 60 graden. Een dakopbouw is uitsluitend mogelijk op het hoofdgebouw.

b.Gebouw, geen woning of woongebouw zijnde

Ontheffing verlenen voor een dakopbouw ten behoeve van een ander gebouw dan een woning of woongebouw waarbij de hoogte van de opbouw maximaal 3 m en de oppervlakte daarvan

maximaal 50 m2 bedraagt en waarbij qua visuele beleving zorgvuldig rekening wordt gehouden met eventueel aanwezige precedenten op naburige bedrijfsgebouwen. Dit

overeenkomstig de uitgangspunten verwoord in de welstandsnota en naar het oordeel van de welstandscommissie.

Slechts ontheffing verlenen indien het een dakopbouw op een

hoofdgebouw betreft en de noodzaak is aangetoond. De overwegingen om ontheffing te verlenen dient zorgvuldig te zijn onderbouwd.

5.3 Toelichting op ontstaan

Deze ontheffingsmogelijkheid kent geen equivalent in het (oude) artikel 20 BRO (zie bijlage 2). De wetgever wilde aanvankelijk de ontheffingsmogelijkheden van artikel 3.23 van de Wro beperken tot bouwwerken die op de grond staan. De ontheffingsmogelijkheid voor een dakkapel en dakopbouw was aanvankelijk dan ook niet in artikel 4.1.1 Bro opgenomen.

Dakterras

Sommige bewoners willen het woongenot optimaliseren door het vergroten van het woonoppervlak. Dit kan bijvoorbeeld door toevoeging van een dakterras. De gemeente staat open voor het verbeteren van het woongenot, hier zitten echter wel grenzen aan vast. Behoud van de ruimtelijke kwaliteit en de leefomgeving is namelijk van groot belang.

Voor de realisatie van een dakterras (2 of meer m2 ) is een reguliere bouwvergunning vereist.

Een toets aan het bestemmingsplan dient derhalve plaats te vinden.

De huidige erfbebouwingsregeling laat de realisatie van dakterrassen op een zijuitbouw in bepaalde situaties toe, in nieuwe bestemmingsplannen worden dakterrassen niet toegestaan, tenzij deze al bij de realisatie van de woningen is gerealiseerd (onderdeel van het ontwerp).

In het verleden is besloten geen medewerking te verlenen aan dakterrassen (Raadsbesluit 112, 1988). Grote bezwaar betrof destijds de inbreuk op privacy van buren en het verminderen van lucht en daglicht bij buren indien er grote erfafscheidingen op het dakterras zouden worden geplaatst.

Het in het geheel niet toestaan van dakterrassen lijkt te stringent. Het is van belang om een goede balans te vinden tussen de mogelijkheid een woning te voorzien van een dakterras, het veiligstellen van de privacy van de buren en het komen tot eenheid in de beoordeling en het bewaken/versterken van een goede (beeld)kwaliteit van de openbare ruimte. In de beleidsregels is daarom opgenomen dat het bouwplan dient te voldoen aan de welstandscriteria zoals deze per gebied zijn aangegeven in de Welstandsnota Leiderdorp én dat indien een dakterras minder dan 2 meter uit de erfgrens is gelegen en uitzicht geeft op het naburige erf, een schriftelijke toestemming van de eigenaar van dit erf (zonder toestemming is ingevolge artikel 50, boek 5 van het Burgerwetboek een dakterras dat uitzicht geeft op het naburig erf niet geoorloofd) noodzakelijk is.

Er zijn echter nog altijd situaties denkbaar waarin dakterrassen niet wenselijk zijn.

Dakterrassen aan de voorzijde zijn niet gewenst omdat deze terrassen een te grote inbreuk vormen op het aanzicht van de woning. Dakterrassen op een bijgebouw (losstaand volgens de begripsbepalingen) zijn niet gewenst omdat dan naast het vereiste hekwerk ook nog een trap nodig is om het geheel te kunnen bereiken. Een bijgebouw is in principe ondergeschikt aan een woning en door dergelijke voorzieningen is daar geen sprake meer van.

Uiteraard dient hierbij een zorgvuldige afweging van belangen van betrokkenen plaats te vinden.

Burgemeester en wethouders blijven te allen tijde bevoegd om in individuele gevallen – gemotiveerd – af te wijken van de beleidsregels.

Dakkapel

De lokatiecriteria ten aanzien van dakkapellen zijn opgenomen in de Welstandsnota Leiderdorp.

Dakopbouw

Gelet op de vaste jurisprudentie dient men een dakterras ook als een dakopbouw te zien. Zo beschouwd zijn er twee soorten dakopbouwen:

• -

  een dakopbouw, die men als zodanig ervaart, door toevoeging van een (voor mensen toegankelijk) gebouw op een plat of hellend dak; kortom waarvan het kenmerk is dat het oorspronkelijke dak niet meer als zodanig in stand blijft, maar belangrijk wordt doorbroken;

• -

  een dakterras, dat men fysiek niet als dakopbouw ervaart, maar het in juridisch zin wel is.

Het is evident dat de behoefte aan dakopbouwen het grootst is op bestaande woningen. De wetgever heeft er echter voor gekozen om een ontheffingsmogelijkheid voor elk denkbaar gebouw, zoals bedrijfsgebouwen, in te voeren. Verder heeft de wetgever geen maximale grenzen gegeven. Hierdoor lijkt het mogelijk om op een bedrijfsgebouw een schier oneindig grote dakopbouw/dakterras te maken. Maar kijkend naar de geschiedenis van de totstandkoming van deze ontheffingsmogelijkheid dient men te concluderen dat de wetgever niet heeft beoogd om zover te gaan. De regeling is bedoeld voor kruimelgevallen. De wetgever spreekt over: ‘dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding’.

Dakopbouw op de woning

Het is niet bezwaarlijk om eenzelfde dakopbouw te maken als die bij een naburige woning indien de omstandigheden gelijk zijn. Het gaat dan vaak om rijtjeshuizen waarbij in het verleden op een naburig huis al een dakopbouw is gemaakt en waarbij de situatie gelijk is in het geval van de gevraagde dakopbouw. Meestal ontstaat er dan weer een nieuwe eenheid.

Het welstandsaspect is hierbij dan ook van doorslaggevende betekenis om wel of geen ontheffing te verlenen.

Er is ook ruimte om ten behoeve van woningen ontheffing te verlenen voor dakopbouwen die nog geen precedent kennen maar dat zelf zullen worden, omdat zij als eerste in een mogelijke reeks worden gebouwd. Het spreekt vanzelf dat de welstandaspecten van die eerste dakopbouw een grote rol vervullen bij de afwegingen om wel of geen ontheffing te verlenen.

Het dient immers een beeld vooruit te werpen naar toekomstige ontwikkelingen; bij rijtjeshuizen meer dan bij vrijstaande huizen. Daarbij moet worden gestreefd naar behoud van de bestaande dakgoot en/of boeiboord van het platte dak. Daarboven kunnen slechts hellende daken komen met een maximale helling van 60 graden.

De maximale maten van 3 m hoogte en 50 m2 oppervlakte bij andere gebouwen dan woningen zijn gebaseerd op redelijkheid en bruikbaarheid en passend binnen de grenzen van wat de wetgever heeft beoogd.

Airco-units

In bestemmingsplannen mogen rechtstreeks of met een binnenplanse ontheffing

ondergeschikte bouwdelen op het dak worden gebouwd c.q. met die bouwdelen de maximale hoogtemaat worden overschreden. Het gaat dan om ondergeschikte toevoegingen zoals dakranden, schoorstenen, liftopbouwen en glazenwasinstallatie. Gaat het om ondergeschikte toevoegingen die van een andere aard en omvang zijn, waardoor deze niet meer zijn te begrijpen onder de normale veel voorkomende uitsteeksels boven het dak, dan is deze ontheffingsmogelijkheid bruikbaar. Denk hierbij aan een ondergeschikte dakopbouw bestaande uit één of meerdere airco-units c.q. klimaatinstallaties, waarvan onderdelen boven het dak van een gebouw moeten uitsteken om te kunnen functioneren. Het is onredelijk om daarvoor een bestemmingsplan te moeten wijzigen. Het plaatsen van kleine airco-units neemt toe. Tot voor kort waren het vooral bedrijven, winkels en horeca die airco-units plaatsten.

Steeds vaker hebben ook particulieren behoefte aan een airco-unit, veelal geplaatst op een bestaande dakkapel, platdak of aan de buitengevel.

Allereerst kan men zich afvragen of een airco-unit een bouwwerk is en zo ja, of het dan bouwvergunningsvrij is. Deze vraag is aan de helpdesk van VROM gesteld.

Vraag

Is het plaatsen van een airco-unit (bijvoorbeeld op het dak of aan de gevel)

bouwverguningplichtig?

Antwoord

Bij airco-units is de vraag of er sprake is van een bouwwerk of niet. Kleine buitenunits van airconditioningsystemen voldoen mogelijk niet aan de definitie van bouwwerk, omdat daarbij geen sprake is van ‘enige omvang’. Bij grotere airco-units is daarvan altijd sprake. Grotere airco-units zijn dus altijd een bouwwerk. Airco-units worden niet apart genoemd in het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb).

Daarom zijn airco-units die worden gezien als bouwwerk regulier vergunningplichtig. Bij airco-units die zelf geen bouwwerk zijn, is bij het aanbrengen daarvan wel sprake van bouwen. Het gebouw waarin/waaraan/waarop de unit wordt geplaatst wordt namelijk veranderd. Ook voor deze units is in beginsel dus een reguliere bouwvergunning nodig.

Indien naar oordeel van B&W sprake is van een “verandering van niet ingrijpende aard” (zie Bblb, artikel 3, eerste lid, onderdeel k en de bijbehorende toelichting) is er een mogelijkheid om toch te volstaan met een lichte bouwvergunning of zonder bouwvergunning te bouwen.

Of de verandering van niet-ingrijpende aard is, wordt aan de beoordeling van de gemeente overgelaten. Indien de ingreep van niet-ingrijpende aard is, is sprake van een lichte bouwvergunningplicht. Als daarnaast nog aan de drie voorwaarden uit artikel 3, derde lid, onder k van het Bblb wordt voldaan is de ingreep bouwvergunningsvrij. Een verandering is ingrijpend indien sprake van een duidelijke "impact" (ruimtelijk, welstand) op het bouwwerk of de omgeving.

Airco-units zijn dus regulier-bouwvergunningplichtig, tenzij de airco-unit wordt beschouwd als een ‘verandering van niet ingrijpende aard’. Artikel 3, onderdeel k, van het Besluit bouwvergunningsvrije en licht-bouwvergunningplichtige bouwwerken (Bblb) verstaat hieronder: het aanbrengen van een verandering aan een bestaand bouwwerk, mits voldaan wordt aan de volgende kenmerken:

• a.

  de verandering geen betrekking heeft op de draagconstructie van dat bouwwerk;

• b.

  de bebouwde oppervlakte niet wordt uitgebouwd, en

• c.

  het bestaande niet-wederrechtelijke gebruik wordt gehandhaafd.

Kleine airco-units voldoen veelal aan deze kenmerken. Een dergelijke airco-unit is zo nodig ook eenvoudig te verwijderen zonder ingrijpende maatregelen. Een gangbare kleine airco-unit heeft een (standaard)afmeting van 1 m x 0,8 m x 0,4 m. Overigens zal in alle gevallen B&W moeten oordelen of inderdaad wordt voldaan aan deze 3 kenmerken.

De ontheffingsmogelijkheid is bruikbaar voor airco-units van grotere afmetingen, waarbij deze niet langer als varandering van niet ingrijpende aard zijn aan te merken. Men spreekt dan niet meer over aircounits maar al snel over klimaatinstallaties; veelal koelinstallaties. Die vallen in de categorie regulier bouwvergunningplichtige bouwwerken.

Elke verzoeker om ontheffing dient goed te motiveren waarom de gemeente deze ontheffingsmogelijkheid zou moeten toepassen. Indien ze wordt toegepast dient dit met een zorgvuldige onderbouwing te gebeuren. Zijn er al precedenten, dan maakt dit de overwegingen om ontheffing te verlenen gemakkelijker. Er kunnen in sommige gevallen ook eisen uit de milieuwetgeving een rol spelen.

Maken de te stellen milieueisen een dakopbouw onmogelijk, dan kan er uiteraard ook geen ontheffing voor worden verleend.

6. Kas bij een agrarisch bedrijf

6.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

f.een kas of een bedrijfsgebouw van lichte constructie met een bruto oppervlak van ten hoogste 100 m² ten dienste van een agrarisch bedrijf;

6.2 Beleid

F1. Kas bij een agrarisch bedrijf

Voor een kas wordt geen ontheffing verleend.

6.3 Toelichting op ontstaan

Gelet op de agrarische functies (overwegend veeteelt) in het buitengebied is het niet gewenst om kassen toe te staan. In het verleden is er veel discussie geweest over het toestaan van kassen. De unieke kwaliteit van het buitengebied zou onevenredig worden aangetast door het toestaan van kassen.

Door dit verbod wordt voorkomen dat er toch medewerking kan worden verleend aan (kleinschalige) kassen.

7. Antenne-installatie

7.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

g.een antenne-installatie als bedoeld in het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtige bouwwerken, mits de hoogte van de antenne, of indien de antenne is geplaatst op een antennedrager als bedoeld in dat besluit, de hoogte van de antennedrager en de antenne tezamen, gemeten vanaf de voet van de antenne, respectievelijk de antennedrager, minder is dan 40 m;

7.2 Beleid

G1. Antenne-installatie

Ontheffing wordt verleend overeenkomstig de beleidsnota ‘randvoorwaarden bij plaatsing van antenne in Leiderdorp’.

7.3 Toelichting op ontstaan

In de raadsvergadering van 3 juli 2006 heeft de Gemeenteraad het Antennebeleid van de gemeente Leiderdorp vastgesteld. Medewerking aan een ontheffing kan dan ook alleen worden verleend indien wordt voldaan aan de radnvoorwaarden gesteld in de beleidsnota.

8. Evenementen

8.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

h.het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum van drie per jaar en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen;

8.2 Beleid

H1. Evenementen

Ontheffing ten behoeve van evenementen wordt slechts verleend indien wordt voldaan aan de kenmerken van artikel 4.1.1 Besluit ruimtelijke ordening en de overwegingen om ontheffing te verlenen zorgvuldig zijn onderbouwd.

8.3 Toelichting op beleid

De locaties waar jaarlijks terugkerende evenementen worden georganiseerd (zoals bijvoorbeeld de kermis) kennen veelal een bestemming welke afwijkt van het tijdelijke gebruik voor een dergelijke evenement. Het bestemmingsplan zegt bijvoorbeeld in zo’n geval dat de bestemming van de kermislocatie ‘verkeer en groen’ kent. Daarmee is het tijdelijk gebruik van het terrein voor kermis strijdig met het bestemmingsplan. Formeel juridisch zou voor een dergelijk afwijkend gebruik jaarlijks een tijdelijke ontheffing verleend kunnen worden. Deze nieuwe ontheffing biedt de mogelijkheid om met een eenmalig besluit voor een aantal jaar een evenement op een locatie toe te staan. Overigens dient in het kader van de APV uiteraard ook een vergunning afgegeven te worden voor een evenement. In deze ontheffing wordt alleen het strijdig gebruik jaarlijks tijdelijk opgeheven.

9. Wijzigen gebruik bouwwerken

9.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

• i.

  het wijzigen van het gebruik van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits:

  • 1.

    de gebruikswijziging plaats vindt binnen de bebouwde kom;

  • 2.

    de gebruikswijziging betrekking heeft op een bruto-vloeroppervlakte van niet meer dan 1500 m², en

3.het aantal woningen gelijk blijft;

9.2 Beleid

I1. Wijziging van gebruik binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van wijziging in het gebruik van bestaande opstallen geldt dat:

• a.

  de nieuwe functie moet passen binnen de omgeving;

• b.

  het nieuwe gebruik slechts een beperkte ruimtelijke uitstraling heeft;

• c.

  er mag geen onevenredige toename van de verkeersbelasting en de parkeerdruk in de omgeving ontstaan;

• d.

  een omzetting van een functie naar wonen alleen kan binnen een gebied met een overwegende woonfunctie;

• e.

  bij omzetting van een functie in detailhandel moet de detailhandelsfunctie passen binnen de detailhandelsstructuurvisie Leiderdorp en of de regionale detailhandelsstructuurvisie;

• f.

  bij omzetting van een functie in detailhandel boven 300 m2, is altijd een positief advies nodig van het Regionaal Economisch Overleg (REO);

• g.

  in alle andere gevallen kan zonodig advies gevraagd worden aan het Regionaal Economisch Overleg (REO).

h.bij omzetting van een functie in bedrijfsmatige activiteiten er een positief advies moet zijn van de (Regionale) Milieudienst West Holland, ten aanzien van de milieueffecten van de bedrijfsvestiging op de omgeving.

toelichting: deze criteria moeten de ruimtelijke inpassing waarborgen en voorkomen dat er hinder of overlast ontstaat voor de omgeving door afwijkende invullingen

I2. Wijzigen gebruik in verband met bedrijvigheid aan huis binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van bedrijvigheid aan huis geldt dat:

• a.

  De activiteit is niet vergunningplichtig in het kader van de Wet milieubeheer en valt onder de bedrijfscategorie 1; van de lijst SBI-codes van het VNG handboek;

• b.

  bij uitzondering categorie 2 zijnde bedrijfstypen c.q. bedrijfsactiviteiten die gelet op hun aard en invloed op de omgeving toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woonomgeving, echter alleen in gebieden met gemengde functies.

• c.

  De bedrijfsmatige activiteit moet worden uitgeoefend door de (hoofd)bewoner ;

• d.

  De activiteit mag alleen in de woning en of aangebouwde bijgebouw (dus inpandig) plaatsvinden;

• e.

  De totale oppervlakte mag maximaal 30% van het vloeroppervlak van de woning en de daarbij behorende aangebouwde bijgebouwen bedragen, met een maximum van 50 m²;

• f.

  Er mag geen horeca of detailhandel plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop die in verband staat met de beroeps-of bedrijfsmatige activiteit;

• g.

  De activiteit mag niet leiden tot een zodanige verkeersaantrekking die kan leiden tot een nadelige beïnvloeding van de normale afwikkeling van het verkeer. Dit ter beoordeling van de afdeling verkeer van gemeentewerken. Bestaande situatie dan wel de situatie ten gevolge van een eerdere gevoerde vrijstelling en mogelijke een intensivering tot gevolg heeft gehad op dit gebied kan dus leiden tot een negatief besluit.

h. Bij voorkeur dient voldoende parkeergelegenheid op eigen erf aanwezig te zijn. Wanneer dat niet het geval is mag de parkeerdruk op de openbare ruimten niet onevenredig toenemen;

Dit ter beoordeling van de afdeling verkeer van gemeentewerken. Bestaande situatie dan wel de situatie ten gevolge van een eerdere gevoerde vrijstelling en mogelijke een intensivering tot gevolg heeft gehad op dit gebied kan dus leiden tot een negatief besluit.

• i.

  Er mag geen bedrijfsmatige opslag in de open lucht plaatsvinden;

• j.

  Er mag zonder vergunning geen reclame aan of bij het pand worden gemaakt, behalve wat volgens de APV is toegestaan.

• k.

  De belangrijkste regel is dat in een woonwijk het woonkarakter en de woonkwaliteit behouden moet blijven.

• De activiteit dient overeen te komen met de activiteit in deze lijst genoemd of kan met een vrijstelling hiervan afwijken.

• Het zichtbaar aanbrengen van voorlichting ten behoeve van ontvluchting in het geval van calamiteiten is verplicht in elke verblijfsruimte.

I3. Wijzigen van gebruik van gebouwen ten behoeve van behoud cultuurhistorisch waardevol agrarisch erfgoed binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van een gewijzigd gebruik van historisch agrarisch erfgoed wordt/is een beleidsnota opgesteld. De nota biedt het beleidskader waarbinnen medewerking kan worden verleend aan een ontheffing.

I4. Wijzigen van gebruik in verband met bed & breakfast aan huis binnen de bebouwde kom

Voor toepassing van de ontheffingsmogelijkheden ten aanzien van het toestaan van een bed & breakfast aan huis wordt/is een beleidsnota opgesteld. Deze nota ‘kleinschalige logievoorzieningen’ biedt het beleidskader waarbinnen medewerking kan worden verleend aan een ontheffing.

I5. Wijzigen van gebruik ten behoeve van bedrijvigheid aan huis, bed- & breakfast en behoud agrarisch erfgoed buiten de bebouwde kom

Er kan gelet op artikel 4.1.1 van het Besluit ruimtelijke ordening geen ontheffing worden verleend ten behoeve van een wijziging gebruik buiten de bebouwde kom. Medewerking aan dergelijke initiatieven buiten de bebouwde kom kan door middel van een Projectbesluit of een bestemmingsplanherziening.

9.3 Toelichting op ontstaan

Het verzoek om wijziging van een gebruik binnen de bebouwde kom komt geregeld voor.

Naast de algemene beleidsregels is ten aanzien van specifieke onderwerpen de behoefte ontstaan om daaromtrent duidelijke eisen te stellen.

De beleidsregels zijn ingedeeld in de volgende vier categorieën:

• 1.

  Algemene gebruikswijziging

• 2.

  Wijziging ten behoeve van bedrijvigheid aan huis

• 3.

  Wijzigingen ten behoeve van het gebruik van cultuurhistorische waardevolle panden

• 4.

  Wijzigingen ten behoeve van de vestiging van een bed & breakfast

• 5.

  Wijzigen van gebruik buiten de bebouwde kom.

Ad 1. De algemene gebruikswijziging bevat beleidsregels die al zijn vastgesteld en zijn overgenomen. De criteria zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing.

Ad 2. De beleidsregels ten aanzien van bedrijvigheid aan huis zijn in eerder stadium vastgesteld en zijn overgenomen. De criteria zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing

Ad 3. De beleidsregels ten aanzien van het wijzigen van het gebruik van historisch waardevolle panden worden/zijn vastgesteld en worden hier overgenomen. De criteria zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing

Ad 4. De beleidsregels ten aanzien van een bed & breakfast zijn in eerder stadium vastgesteld en zijn overgenomen. De criteria zorgen voor een goede ruimtelijke inpassing

Ad 5. Helaas gelden de regels niet voor het gebruik buiten de bebouwde kom. Dat betekent dat in die gevallen medewerking kan worden verleend door middel van een postzegelbestemmingsplan. In dat geval is toetsing aan de hier geformuleerde beleidsregels uiteraard het uitgangspunt.

10. Uitbreiding van en bijgebouwen bij woningen buiten de bebouwde kom

10.1 Letterlijke tekst uit het Bro

Voor de toepassing van een ontheffing komen in aanmerking:

• j.

  een wijziging van het gebruik van een recreatiewoning voor bewoning, mits:

  • 1.

    de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaande woning gestelde eisen;

  • 2.

    bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder, de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden, en

3.de aanvrager vóór, maar in elk geval op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning in gebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont.

10.2 Beleid

J1. Permanente bewoning recreatiewoning

Geen ontheffing wordt verleend voor het wijzigen van het gebruik van een recreatiewoning voor permanente bewoning.

10.3 Toelichting op ontstaan

Deze ontheffingsmogelijkheid kent geen equivalent in het (oude) artikel 20 BRO (zie bijlage 2). Op dit moment zijn er geen recreatiewoningen in Leiderdorp. Een ontheffing zal daarom ook niet worden gevraagd.