Beleidsnotitie ‘tijdelijke bouwwerken t.b.v. woondoeleinden’

Aanleiding

Het komt steeds vaker voor dat bij de nieuwbouw van woningen, de eigenaren tijdens de bouw/verbouw, tijdelijk op het eigen perceel willen wonen. Enerzijds om dubbele woonlasten te voorkomen en anderzijds om kort bij de bouw te kunnen zijn. Om dergelijke tijdelijke woningen mogelijk te maken is een tijdelijke reguliere bouwvergunning nodig. Daarnaast is er ook vrijwel altijd een tijdelijke ontheffing nodig, aangezien de meeste bestemmingsplannen het niet mogelijk maken om twee woningen te realiseren op een perceel. Hierdoor duren de procedures voor deze tijdelijke bouwvergunningen en ontheffingen vaak lang en zijn de legeskosten door de ontheffingsprocedure hoger (€ 300.-). Daarnaast ontstaan vaak problemen ten aanzien van de inhoudelijke (technische) toetsen. De tijdelijke woonunits zijn vaak verouderde bouwwerken die niet meer voldoen aan de eisen van de huidige regelgeving.

Doel

Het strak hanteren van de wetgeving leidt vaak tot lange (en duurdere) procedures. Daarnaast voldoen de tijdelijke woonunits vaak niet aan de technische eisen. Gezien de tijdelijkheid worden deze procedures door de burgers veelal als ‘overdreven’ ervaren. Anderzijds dient de gezondheid, veiligheid en ruimtelijke kwaliteit gewaarborgd blijven, aangezien dergelijke voorzieningen vaak voor een langere tijd, gemiddeld 2 jaar, gebruikt worden. Het doel van dit beleid is te komen tot een werkwijze, waarbij de aanvrager zo snel mogelijk zijn tijdelijke vergunning krijgt, zonder dat hierbij de gezondheid, veiligheid, ruimtelijke kwaliteit en de rechten van derden (bijvoorbeeld de buren) worden aangetast.

Deze regeling is uitsluitend bedoeld voor het plaatsen van een bouwwerk welke bedoeld is om in een tijdelijke woonbehoefte te voorzien. Hierbij moet gedacht worden aan demontabele, danwel verplaatsbare bouwwerken met een tijdelijk karakter (bijvoorbeeld een stacaravan of woonunit) bij een bestaande woning of een nog te bouwen woning. Tijdelijke bouwwerken bij bedrijven, kantoren of andere instellingen vallen buiten deze regeling.

Wettelijke kaders

De woningwet (Ww) stelt in artikel 40, lid 1, sub a dat het verboden is te bouwen zonder een door burgemeester en wethouders verleende bouwvergunning. Dit betekent onder andere dat het te plaatsen bouwwerk moet voldoen aan de technische eisen van het Bouwbesluit en de Bouwverordening. De toets aan redelijke eisen van welstand is niet van toepassing. Verder geeft artikel 45 lid 1 en 2 Ww aan dat als het een tijdelijke woonunit betreft, de instandhoudingtermijn maximaal 5 jaar mag bedragen. Indien de aanvraag daarnaast in strijd is met het bestemmingsplan is tevens een tijdelijke ontheffing zoals bedoelt in artikel 3.22 Wet ruimtelijke ordening (Wro) nodig.

Voorschriften/beleidskaders

Om te komen tot een vereenvoudiging van de procedure voor het plaatsen van een tijdelijke woonunit, dient aan de volgende voorschriften te worden voldaan. Indien hieraan wordt voldaan, zal er géén tijdelijke ontheffing nodig zijn en zal ook slechts op enkele onderdelen van het Bouwbesluit en de Bouwverordening worden getoetst:

• 1.

  Maximaal 1 tijdelijke woonunit per perceel;

• 2.

  Het plaatsen van een tijdelijke woonunit is enkel toegestaan bij een in aanbouw of verbouw zijnde woning, waar bouwvergunning voor verleend is;

• 3.

  De woonunit moet worden geplaatst in overleg met de gemeente, zodat er géén overlast voor de omgeving ontstaat;

• 4.

  De tijdelijkheid moet deugdelijk worden onderbouwd (bv. verleende bouwvergunning voor woonhuis in relatie met de start bouw);

• 5.

  De tijdelijke bouwvergunning heeft een maximale instandhoudingtermijn van 2 jaar;

• 6.

  De woonunit moet ten aanzien van de technische eisen (Bouwbesluit en Bouwverordening) voldoen aan de eisen zoals aangegeven in bijlage 1; ‘Toetsniveau voorschriften Bouwbesluit en Bouwverordening bij tijdelijke woonunits’. Hierbij is aangesloten bij de technische voorschriften van het beleid ‘huisvesting seizoensarbeiders’;

• 7.

  Aanvrager moet een verklaring ondertekenen waarbij hij akkoord gaat met de juridische risico’s, zoals hieronder beschreven bij ‘versoepeling tijdelijke ontheffingsprocedure’.

Versoepeling tijdelijke ontheffingsprocedure

Indien er strijd ontstaat met het bestemmingsplan, kan de tijdelijke bouwvergunning enkel worden verleend middels toepassing van een tijdelijke ontheffing. Bij de voorbereiding van zo’n dergelijk besluit is afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Dit betekent dat het ontwerpbesluit gedurende 6 weken ter inzage moet worden gelegd. Gedurende deze termijn kan eenieder schriftelijk zijn zienswijze omtrent de aanvraag kenbaar maken. B en W beslissen vervolgens binnen vier weken na afloop van de terinzagelegging.

Versoepeling tijdelijke ontheffingsprocedure

Zoals uit bovenstaande blijkt, neemt het doorlopen van een ontheffingsprocedure veel tijd in beslag. In het kader van het versoepelen van procedures heeft het college besloten, dat als aan bovenstaande voorschriften wordt voldaan, de ontheffing niet meer conform afdeling 3.4 Awb, zes weken ter inzage wordt gelegd, maar de vergunning direct wordt verleend. Omdat door deze versoepeling de procedure afwijkt van de normale procedure, moet de aanvrager vooraf wel een overeenkomst tekenen waarin de aanvrager zich akkoord verklaart van de juridische risico’s. Indien deze overeenkomst niet wordt ondertekend, zal de procedure wel via afdeling 3.4 Awb, zoals bovenstaand beschreven, worden gevolgd.

Leges

Voor het doorlopen van een tijdelijke ontheffing wordt conform de legesverordening € 300,- in rekening gebracht. Indien aanvrager ervoor kiest om de versoepelde procedure te doorlopen, worden deze leges niet in rekening gebracht. Indien naar aanleiding van een zienswijze of bezwaar alsnog de correcte wettelijke procedure gevolgd moet worden, zullen de leges alsnog in rekening worden gebracht.

Juridische procedure

De beleidsnotitie krijgt door vaststelling door het college en bekendmaking de status van "beleidsregel" als bedoeld in artikel 1:3 lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Bijlage 1: Toetsniveau voorschriften Bouwbesluit en Bouwverordening bij tijdelijke woonunits

Aanvullende eisen en aandachtspunten t.a.v. brandveiligheid;

• 1.

  De afstand tussen stacaravans/woonunits onderling en t.o.v. overige gebouwen dient minimaal 5 meter te bedragen. In overleg met de brandweer kan een gelijkwaardige oplossing gerealiseerd worden mits de wbdbo tussen de gebouwen minimaal 30 minuten bedraagt. Het plaatsen van stacaravans/woonunits in bestaande gebouwen is niet toegestaan.

• 2.

  De afstand tussen de bovengenoemde gebouwen en de perceelsgrens dient minimaal 5 meter te bedragen.

• 3.

  Per gebouw dient minimaal 1 handbrandblusmiddel (minimaal 6 kg inhoud) aangebracht te worden. Dit toestel dient jaarlijks gekeurd te worden.

• 4.

  In elke verblijfsruimte dient een branddetectiemelder aangebracht te worden die aangesloten wordt op het lichtnet.De rookmelder dient te voldoen aan NEN 2555. De rookmelders dienen onderling koppelbaar te zijn en/of aangesloten te worden op een ontruimingsinstallatie (e.e.a. ter beoordeling brandweer).

• 5.

  Verkeersruimten (indien van toepassing) dienen te worden voorzien van vluchtwegaanduiding. De vluchtwegaanduiding dient te voldoen aan NEN 6088 en moet te allen tijde verlicht zijn en gedurende 60 minuten verlicht te blijven bij uitval van de netspanning.

• 6.

  Het vrijhouden en de bereikbaarheid van terreingedeelten ten behoeve van de hulpverlening dient conform de bouwverordening te worden gerealiseerd.

• 7.

  Flessengas (propaan of butaan) is alleen toegestaan in flessen van maximaal 26 liter waterinhoud tot een maximum van 2 flessen per bouwwerk. LPG is niet toegestaan.