Beleidsnotitie woondoeleinden

Inleiding

Momenteel zijn er ongeveer 110 bestemmingsplannen voor de bebouwde kommen in Leudal. Dit zijn vooral verouderde bestemmingsplannen, die vaak weinig bebouwingsmogelijkheden bieden. Het is de bedoeling om voor alle kernen van Leudal nieuwe eenduidige bestemmingsplannen vast te stellen met ruimere bebouwingsmogelijkheden, echter dit zal, mede gelet op de te doorlopen procedures, enkele jaren in beslag nemen.

Vooruitlopend op het vaststellen van deze eenduidige bestemmingsplannen, heeft het college de beleidsnotitie woondoeleinden vastgesteld. Hierin zijn de toekomstige bestemmingsplanvoorschriften van ‘Woondoeleinden’ aangegeven. Is een aanvraag in strijd met het bestemmingsplan maar wordt voldaan aan de voorschriften van deze nota, werkt het college in principe mee aan een ontheffing of projectbesluit, zodat het bouwplan alsnog kan worden gerealiseerd.

In deze nota zal eerst nader worden ingegaan op de huidige situatie (aanleiding). Hierna wordt het te bereiken doel en de beleidskaders aangegeven. De concrete maatregelen/voorschriften zijn opgenomen in bijlage 1, 2 en 3 van deze nota. Als laatste wordt de juridische procedure beschreven.

Aanleiding

De huidige, verouderde bestemmingsplannen leiden vaak tot een beperking in de bebouwingsmogelijkheden. Vaak ontstaat door de enge bestemmingsplanvoorschriften, strijd met het bestemmingsplan. Wil het college van Burgemeester en wethouders toch aan een dergelijk bouwplan/verzoek meewerken, kan dit enkel middels een ontheffing of projectbesluit. Dit leidt weer tot langere procedures en tot hogere legeskosten.

Om een einde te maken aan deze ‘problematiek’, is het college voornemens om de oude bestemmingsplannen te vervangen voor nieuwe eenduidige en ruime bestemmingsplannen voor alle kernen van Leudal. Het zal echter enige jaren duren voordat voor alle kernen de nieuwe bestemmingsplannen zijn vastgesteld. Vooruitlopend op de vaststelling en om ook nu al aan verzoeken mee te kunnen werken heeft het college voor de woondoeleinden van de bebouwde kommen (de kernen van Leudal) onderhavige notitie opgesteld.

Zoals aangegeven is onderhavige nota enkel van toepassing voor het uitbreiden van bestaande woningen in de bebouwde kom. Voor de buitengebieden zijn de beleidsnotities ‘uitbreiden van burgerwoningen’ en ‘bijgebouwen bij woningen in het buitengebied’ vastgesteld. De reden om voor het buitengebied aparte beleidsnotities op te stellen heeft betrekking op de gevoeligheid van dit gebied en het feit dat een ruimtelijke ingreep buiten de bebouwde kom al snel in strijd kan zijn met het provinciale beleid.

Daarnaast komt het nogal eens voor dat een verzoek wordt ingediend voor het wijzigen van het gebruik van een bestaand gebouw. In deze nota zijn ook voorwaarden c.q. voorschriften opgenomen m.b.t. het wijzigen van het gebruik van een bestaand pand, binnen de bebouwde kom. Dit betekent bijvoorbeeld dat een pand met een woonbestemming op een andere wijze gebruikt zou kunnen worden. Te denken valt hierbij aan gebruik als een kantoor- of winkelpand.

Doelstelling

Het doel van deze nota is om burgers binnen redelijke grenzen een zekere mate van vrijheid te geven om hun woning aan te kunnen passen aan de huidige maatstaven ten aanzien van woongenot en comfort, zonder dat er onevenredige overlast ontstaat voor omwonenden (denk aan beperking van

lichtinval, bezonning, privacy, uitzicht e.d. van naastgelegen percelen). Voorts mag door de uitbreiding de ruimtelijke en stedenbouwkundige karakteristiek van de directe omgeving niet worden aangetast.

Onderstaand is per doelgroep aangegeven aan welke voorschriften moet worden voldaan om aan het doel te voldoen.

Beleidskaders

Zoals bovenstaand is aangegeven, zijn voor uitbreidingen van woningen en functiewijzigingen binnen de bebouwde kom, in bijlage 1 t/m 3 voorschriften opgenomen. Indien aan deze voorschriften wordt voldaan, is het college in principe voornemens om aan een ontheffing of projectbesluit mee te werken.

Het bouwplan wordt dan passend geacht binnen het ruimtelijke en stedenbouwkundige beeld.

Deze voorschriften zijn op hoofdlijnen gebaseerd op het bestemmingsplan ‘Kelpen-Oler’, het meest recente ruimtelijke beleid van de gemeente Leudal. Onderhavige voorschriften zullen verder dienst doen als onderlegger voor de bestemming ‘Woondoeleinden’ van de nog op te stellen bestemmingsplannen van de dorpskernen van de gemeente Leudal.

Bestemmingsplan ‘De Bevelanden’’, alsmede alle nog in ontwikkeling zijnde nieuwbouwgebieden c.q. inpassinggebieden zijn van deze beleidsregels uitgezonderd. Voor deze gebieden gelden specifieke stedenbouwkundige bebouwingsregelingen, waardoor strijd kan ontstaan met deze beleidsnota.

Aanvragen om ontheffing c.q. projectbesluit voor deze gebieden zullen afzonderlijk worden beoordeeld, waarbij per geval wordt bekeken of de nieuwe ontwikkeling wenselijk en uit stedenbouwkundig oogpunt inpasbaar is.

De beleidsnota ‘woondoeleinden’ krijgt door vaststelling door het college en bekendmaking de status van "beleidsregel" als bedoeld in artikel 1:3 lid 4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit betekent dat de gemeente zich in eventuele latere juridische procedures zal kunnen beroepen op het op deze wijze algemeen bekend gemaakte en toegepaste beleid van het college en dat daarmee strijdige verzoeken kunnen worden afgewezen. Het blijft een mogelijkheid, dus in elk individueel geval is en blijft een belangenafweging noodzakelijk. Ingevolge artikel 4:84 Awb handelt het college overeenkomstig de beleidsregel, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn tot de met de beleidsregel te dienen doelen.

Juridische procedure

Om aan een verzoek mee te kunnen werken moet er een ontheffing of projectbesluit worden verleend. iervoor gelden verschillende procedures. H

Bijlage 1: Begripbepalingen

In deze beleidsnotitie worden een aantal begrippen genoemd. Om onduidelijkheden te voorkomen is onderstaand aangegeven wat onder deze begrippen wordt verstaan.

• a.

  aangebouwd bijgebouw

  Een met het hoofdgebouw verbonden gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw (woonfuncties toegestaan). Er mogen géén nieuwe woningen ontstaan door het te realiseren aangebouwde bijgebouw;

• b.

  vrijstaand bijgebouw

  Een van het hoofdgebouw vrijstaand gebouw, dat door zijn ligging, constructie of afmetingen ondergeschikt is aan dat hoofdgebouw alsmede functioneel ondergeschikt is t.o.v. het hoofdgebouw (géén woonfuncties e.d. toegestaan);

• c.

  achtererf

  Gedeelte van het perceel, gelegen achter het hoofdbebouwingsvlak;

• d.

  ander bouwwerk

  Een bouwwerk géén gebouw zijnde;

• e.

  bebouwde kom

  Het gebied dat door zijn ‘samenhangende woonbebouwing’ als bebouwde omgeving wordt aangemerkt. De aard van de omgeving is hierbij bepalend. Het verkeersbord dat de bebouwde kom aangeeft is hierbij niet maatgevend;

• f.

  bijgebouw

  In deze samenhang worden aan- en uitbouwen ook aangemerkt als aangebouwde bijgebouwen;

• g.

  bouwwerk

  Elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die op de plaats van bestemming hetzij direct hetzij indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond, bedoeld om ter plaatse te functioneren;

• h.

  bebouwde oppervlakte

  Het (geprojecteerde) oppervlakte van zowel gebouwen als ‘andere bouwwerken’ (buitenwerks gemeten) op het maaiveld van het perceel, een zwembad uitgezonderd;

• i.

  carport

  Een overdekte stallingsruimte voor auto’s;

• j.

  gebouw

  Elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijk, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;

• k.

  goothoogte

  De horizontale snijlijn van elk dakvlak met het daaronder gelegen buitenwerks gevelvlak tot aan het gemiddelde aangrenzend maaiveld;

• l.

  hoekwoning

  Een woning, gelegen op de hoek van twee openbare wegen, fiets- en/of voetpaden;

• m.

  hoofdbebouwingsvlak

  Denkbeeldig vlak waarbinnen zowel de woning als bijgebouwen opgericht mogen worden. Dit vlak wordt begrensd door de en een denkbeeldige lijn op 15 meter uit en evenwijdig aan de voorgevelrooilijn;

• n.

  hoofdgebouw

  Gebouw dat op het perceel gelet op zijn afmetingen en functie als voornaamste is aan te merken (woonhuis);

• o.

  hoogtemeting

  De hoogte wordt gemeten ter plaatse van het aangrenzende maaiveld. Indien het een hellend maaiveld betreft wordt de gemiddelde hoogte genomen over een maximale lengte van 2 meter;

• p.

  nokhoogte

  Verticaal gemeten vanaf het hoogste punt van een bouwwerk tot aan het gemiddelde aangrenzend maaiveld;

• q.

  oppervlakte gebouw

  Gemeten dient te worden tussen de omtreklijnen van de horizontale projectie van de buitenwerkse gevelvlakken of de harten van de scheidingsmuren;

• r.

  perceel

  Een gebouwd onroerend goed – of een gedeelte ervan – dat blijkens indeling en inrichting bestemd is om als afzonderlijk geheel door een particulier huishouden te worden gebruikt en ook als zodanig wordt gebruikt

• s.

  voorgevelrooilijn

  Denkbeeldige lijn die strak loopt langs de gevel(s) die grenzen aan openbare wegen, fiets en/of voetpaden tot aan de perceelsgrenzen. Een hoekwoning heeft twee voorgevelrooilijnen (zie figuur 1);

• t.

  zijgevel hoekwoning

  De gevel van een hoekwoning die qua vormgeving van de woning en het perceel alsmede de situering t.o.v. de omliggende bebouwing niet als voorgevel wordt aangemerkt (zie figuur 1).

Figuur 1

Bijlage 2: Voorschriften gemeentelijk beleid inzake ‘Woondoeleinden’ m.b.t. bouwen

Bijlage 3: Voorschriften m.b.t. het wijzigen van het gebruik

Bijlage 4: Artikel 4.1.1 Bro; ontheffingen als bedoeld in artikel 3.23 Wro

• 1.

  Voor de toepassing van artikel 3.23, eerste lid, van de wet komen in aanmerking:

  • a.

    een uitbreiding van of een bijgebouw bij een woning mits:

    • 1e.

      het bouwwerk niet hoger is dan 5 m, gemeten vanaf het aansluitend terrein;

    • 2e.

      het aantal woningen gelijk blijft;

    • 3e.

      het bouwen niet tot gevolg heeft dat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordtbebouwd en dat de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden, en

• • • 4e.

      buiten de bebouwde kom het bouwwerk een bruto oppervlak heeft van ten hoogste 150 m²;

  • b.

    een uitbreiding van of een bijgebouw bij een ander gebouw mits het bouwen niet tot gevolg heeftdat het aansluitend terrein voor meer dan 50% wordt bebouwd en dat de oppervlakte die op grond van het geldende bestemmingsplan voor bebouwing in aanmerking komt met meer dan 50% wordt overschreden;

• • c.

    een gebouw ten behoeve van een openbare nutsvoorziening, de telecommunicatie, het openbaarvervoer of het trein-, water-, of wegverkeer:

• • • 1e.

      waarvan het bruto-vloeroppervlak niet groter is dan 50 m²,

    • 2e.

      dat bestaat uit één bouwlaag, en

    • 3e.

      dat gemeten vanaf het aansluitende terrein niet hoger is dan 5 m;

  • d.

    een bouwwerk, geen gebouw zijnde:

    • 1e.

      waarvan het bruto-vloeroppervlak niet groter is dan 50 m², en

    • 2e.

      dat gemeten vanaf het aansluitende terrein niet hoger is dan 10 m;

  • e.

    een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw;

• • f.

    een kas of een bedrijfsgebouw van lichte constructie met een bruto-vloeroppervlak van ten hoogste 100 m² ten dienste van een agrarisch bedrijf;

  • g.

    een antenne-installatie als bedoeld in het Besluit bouwvergunningsvrije en lichtbouwvergunningplichtigebouwwerken, mits de hoogte van de antenne, of indien de antenne is geplaatst op een antennedrager als bedoeld in dat besluit, de hoogte van de antennedrager en de antenne tezamen, gemeten vanaf de voet van de antenne, respectievelijk de antennedrager, minder is dan 40 m;

  • h.

    het gebruik van gronden of bouwwerken ten behoeve van evenementen met een maximum vandrie per jaar en een duur van ten hoogste vijftien dagen per evenement, het opbouwen en afbreken van voorzieningen ten behoeve van het evenement hieronder begrepen;

  • i.

    het wijzigen van het gebruik van bouwwerken, al dan niet in samenhang met inpandige bouwactiviteiten, mits:

• • • 1e.

      de gebruikswijziging plaats vindt binnen de bebouwde kom;

    • 2e.

      de gebruikswijziging betrekking heeft op een bruto-oppervlakte van niet meer dan 1500 m²,en

    • 3e.

      het aantal woningen gelijk blijft;

  • j.

    een wijziging van het gebruik van een recreatiewoning voor bewoning, mits:

    • 1e.

      de recreatiewoning voldoet aan de bij of krachtens de Woningwet aan een bestaandewoning gestelde eisen;

    • 2e.

      bewoning niet in strijd is met de bij of krachtens de Wet milieubeheer, de Wet geluidhinder,de Wet ammoniak en veehouderij en de Wet geurhinder en veehouderij gestelde regels of de Reconstructiewet concentratiegebieden, en

    • 3e.

      de aanvrager vóór, maar in elk geval op 31 oktober 2003 de recreatiewoning als woning ingebruik had en deze sedertdien onafgebroken bewoont.

• 2.

  De ontheffing, bedoeld in het eerste lid, onderdeel j, wordt uitsluitend verleend aan de aanvrager endiens met name genoemde meerderjarige huisgenoten die voldoen aan het eerste lid, aanhef en onderdeel j, onder 3e. Zij is niet overdraagbaar en vervalt in elk geval zodra genoemde personen de bewoning hebben beëindigd.