Regeling vervallen per 01-07-2010

Beleidsregels woningsplitsing

Geldend van 28-06-2007 t/m 30-06-2010

Intitulé

Beleidsregels woningsplitsing

Aanleiding

De laatste jaren komen er steeds meer verzoeken van mensen die hun woning willen splitsen in twee of meer woningen. Zij willen graag met familieleden onder één dak wonen, zorg bieden aan familieleden of het huis is zo groot dat er nog een woning in gerealiseerd kan worden. In het buitengebied van de gemeente Leudal zijn veel woningen potentieel geschikt voor woningsplitsing. Hierbij valt te denken aan zowel voormalige agrarische bedrijfswoningen als aan burgerwoningen. Op basis van de geldende bestemmingsplannen buitengebied is woningsplitsing niet mogelijk. De provincie Limburg heeft op 13 juli 2004 de handreiking ruimtelijke ontwikkeling vastgesteld. Deze handreiking biedt de gemeenten ruimte om een eigen beleid op te stellen voor onder meer woningsplitsing.

In deze beleidsnota wordt het beleid uitgezet met betrekking tot verzoeken om een vrijstelling te verlenen van het bestemmingsplan ten behoeve van woningsplitsing.

Voor woningsplitsing pleiten de volgende argumenten:

  • -

    Sociaal: Woningsplitsing biedt de mensen uit het buitengebied de kans in de eigen buurtgemeenschap te blijven wonen. Ook biedt woningsplitsing een mogelijkheid voor mantelzorg, kinderen kunnen daardoor voor hun ouders zorgen. Een ander voorbeeld is dat er meergeneratiewoningen ontstaan waarbij grootouders, kinderen en kleinkinderen dicht bij elkaar kunnen wonen.

  • -

    Landschappelijk: Door splitsing van woningen is het nieuw bouwen van woningen minder noodzakelijk (minder verstening). De karakteristieke dorpsrand van m.n. de kleine kernen kan zo behouden blijven.

  • -

    Cultuurhistorisch/architectonisch: Door functieverandering kunnen waardevolle gebouwen behoudenblijven. Bestaande hoofdgebouwen kunnen op deze wijze efficiënt worden benut.

Naast bovenstaande argumenten zijn bij een concreet verzoek om woningsplitsing andere aspecten van belang. Er moet sprake zijn van een gezond woonklimaat in en rond de woningen, waarbij gedacht moet worden aan overlast door verkeer, geluid, hinder van andere bedrijven, privacy e.d.. Ook wordt door woningsplitsing de druk op de omgeving vergroot, denk hierbij aan extra verkeersbewegingen en aantasting van de privacy van derden.

Onderscheid kan worden gemaakt in woningsplitsing en inwoning. Van inwoning is sprake als er een gemeenschappelijk huishouden wordt gevoerd en de verblijfsruimten gemeenschappelijk worden gebruikt. Andere aspecten zijn dat er sprake is van één telefoonaansluiting, één nutsaansluiting e.d. Een voorbeeld is een pand met een in- of uitbreiding in de vorm van een woonruimte met beperkte voorzieningen. Daarbij wordt deels gezamenlijk gebruik gemaakt van bepaalde voorzieningen (bijvoorbeeld het delen van entree, douche, keuken). Uitgangspunt is dat geen tweede woning mag ontstaan. Bij woningsplitsing is er sprake van een tweede woning die zelfstandig en permanent kan worden bewoond door een afzonderlijk huishouden. Inwoning kan soelaas bieden in die gevallen die niet (kunnen) voldoen aan de criteria van deze nota.

Een bijzondere vorm is mantelzorg. Mantelzorg is het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is. Voor het bieden van deze zorg is in vele gevallen een extra woonruimte gewenst. Deze ruimte kan permanent gerealiseerd worden door woningsplitsing en door inwoning. Daarnaast bestaat de mogelijkheid om mantelzorg onder voorwaarden tijdelijk toe te staan in aangebouwde bijgebouwen. Hiervoor wordt verwezen naar de beleidsnotitie vrijstelling bestemmingsplan t.b.v. mantelzorg.

Beleidskader

a. Woning

Woningsplitsing is in beginsel niet alleen mogelijk bij cultuurhistorisch waardevolle panden, maar ook bij andere panden

Woningsplitsing wordt in principe toegestaan bij alle panden en niet alleen bij karakteristieke of cultuurhistorische waardevolle panden. Splitsing wordt niet toegestaan bij (agrarische) bedrijfswoningen, tenzij blijkt dat het bedrijf geen belemmering vormt voor de woningsplitsing en omgekeerd. Waardevolle bouwvormen en karakteristieke elementen van de woning dienen gehandhaafd te blijven.

Splitsing is alleen mogelijk binnen een bestaand hoofdgebouw met (ten dele) een bestaande woonfunctie. Beide woningen moeten een minimale inhoud van 350m3 hebben

De splitsing is toegestaan binnen de bestaande hoofdbebouwing die reeds (ten dele) een woonfunctie heeft. Dit blijkt uit de bouwvergunning en het bestemmingsplan. Onder hoofdgebouw wordt verstaan het gebouw waarvan de woning c.q. voormalige bedrijfswoning architectonisch/(steden)bouwkundig bezien deel uitmaakt.

Er worden voorwaarden gesteld aan de minimale maten van de woningen (beide woningen minimaal 350m3), om te voorkomen dat er vele kleine woningen (appartementen) op een locatie gerealiseerd kunnen worden. Tevens geldt een maximale maat van 750 m3 per woning. Tevens moet voldaan worden aan wet- en regelgeving (bouwbesluit, bouwverordening) die eisen stellen aan woningen. Gedacht moet worden aan eisen m.b.t. isolatie, ventilatie, lichtinval e.d.. In de meeste gevallen zal een bouwvergunning noodzakelijk zijn.

Het is niet de bedoeling dat woningen worden uitgebreid met het oog op een toekomstige woningsplitsing. Dit om verstening van het buitengebied tegen te gaan.

Splitsing is beperkt tot maximaal één extra woning. In bijzondere gevallen (ligging pand en kwaliteit gebouw) zijn eventueel meerdere woningen mogelijk

Uitgangspunt is dat er door woningsplitsing één extra woning per pand ontstaat. In bepaalde gevallen kan het gemeentebestuur overwegen dat er meer woningen gerealiseerd mogen worden. Hierbij kan gedacht worden aan een cultuurhistorisch waardevol of een karakteristiek pand (monument) of een woning die in de kernrandzone is gelegen. Hierbij mogen er geen onevenredige nadelige effecten op de omgeving (omwonenden, natuur) ontstaan.

b. Omgeving

Splitsing mag niet leiden tot een onevenredige aantasting van het woonklimaat of een onevenredige aantasting van omringende functies en waarden

Er worden twee verschillende belangen bedoeld: Enerzijds dient voor de te realiseren extra woning een gezond woonklimaat gegarandeerd te worden, terwijl anderzijds door de extra woning geen onevenredige nadelige effecten op de omgeving mogen ontstaan. Hiermee wordt bijvoorbeeld bedoeld de belemmering van een nabijgelegen agrarisch of andersoortig bedrijf, negatieve gevolgen voor natuur en landschap, verkeer etc.

Zo dienen er bijvoorbeeld voldoende parkeermogelijkheden bij het pand en een goede ontsluiting op de openbare weg aanwezig te zijn. Het perceel, met daarop het te splitsen gebouw, dient een zodanige maat te hebben, dat er twee volwaardige woningen op passen.

Ook moet voldaan worden aan de geluidsnormen (Wet geluidhinder). Woningsplitsing is niet mogelijk binnen de hindercirkels van (agrarische) bedrijven.

Woningsplitsing is niet toegestaan in de ecologische hoofdstructuur (EHS) of in de directe omgeving hiervan. Hierbij wordt aangesloten bij de beschermingsformule zoals genoemd in het rijksbeleid. Dit om extra druk op deze natuurgebieden te voorkomen. Tevens wordt woningsplitsing niet toegestaan op bedrijventerreinen vanwege de kwaliteit van de leefomgeving (hinder).

c. Compensatie als voorwaarde

Uitgangspunt is een bijdrage (compensatie) die overeenkomt met €25.000,- per extra woning. Deze bijdrage wordt aangewend voor maatregelen die leiden tot een kwaliteitsverbetering in de omgeving van het betreffende perceel c.q. in het landelijk gebied. Daarnaast worden voorwaarden gesteld zoals op het vlak van landschappelijke inpassing en/of het behoud van karakteristieke elementen van een gebouw.

Het toestaan van woningsplitsing levert de eigenaar in beginsel economisch voordeel op, terwijl een extra woning leidt tot meer druk op de omgeving. Om deze reden moet de aanvrager een compensatie leveren, die gelijkstaat aan een bedrag van €25.000,- per extra woning. Deze bijdrage wordt door de gemeente gebruikt voor een specifiek natuurontwikkelings- of landschapsproject waarbij de omgeving in een breder verband mee gebaat is. Een alternatief kan zijn dat dit project door de aanvrager zelf wordt uitgevoerd.

Het landschapontwikkelingsplan (lop) bevat concrete plannen ter verbetering van de omgeving en het landschap. Ook kan gedacht worden aan verwerving en inrichting van de ecologische hoofdstructuur of realisatie van de provinciale ontwikkelingszone groen.

Verder wordt nog gedacht aan een nog door de gemeente op te richten rood-voor-groenfonds.

In een privaatrechtelijke overeenkomst wordt vervolgens vastgelegd welke compensaties aan de orde zijn, hoe en binnen welke termijn deze uitgevoerd worden.

d.Uitbreidingsmogelijkheden / bijgebouwen na splitsing

Uitgangspunt is om géén extra bijgebouwen en uitbreidingen toe te staan bij gesplitste woningen.

De bestaande woning heeft na splitsing vaak minder bergruimte. De eigenaren willen vervolgens een aanbouw (bijvoorbeeld een berging) of bijgebouw (bijvoorbeeld een garage) waardoor gevaar voor verdere verstening ontstaat. Om deze redenen is het wenselijk om de oppervlakte aan bijgebouwen en aanbouwen na splitsing te beperken.

Vaak zijn er veel bijgebouwen aanwezig. Indien dit niet het geval is, bestaat de mogelijkheid om 30m2 vergunningsvrij te bouwen (mits nog niet gebruikt).

Procedure

In de handreiking ruimtelijke ontwikkeling van de provincie Limburg is opgenomen dat de art. 19 lid 2 WRO vrijstellingsprocedure van toepassing is op verzoeken om woningsplitsing. Bevoegd gezag is het college van burgemeester en wethouders.